Главная Коллекция "Otherreferats" Государство и право Национальный проект "Доступное и комфортное жильё - гражданам России"

Национальный проект "Доступное и комфортное жильё - гражданам России"

Федеральная целевая программа "Жилище" для россиян. Жилищное строительство, совершенствование ЖКХ. Развитие ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья. Выполнение государственных обязательств в отношении некоторых категорий граждан.

Рубрика Государство и право
Вид реферат
Язык русский
Дата добавления 10.04.2011
Размер файла 74,5 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Страница:

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

  • Программа "жилище" для россиян
  • Развитие жилищного строительства
  • Совершенствование ЖКХ
  • Развитие ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья
  • Выполнение государственных обязательств в отношении некоторых категорий граждан
  • Приоритетный национальный проект "доступное и комфортное жилье - гражданам России
  • Национальный проект
  • Кому и что даст реализация Национального проекта
  • Жизнь вносит в проект о доступном жилье свои поправки ("M2 = Квадратный метр " Выпуск №21 (281) 23 мая - 30 мая 2006 г.)
  • Первая поправка: "доступное" не значит "дешевое"
  • Вторая поправка: "доступное" не подразумевает "понятное"
  • Третья поправка: вразумительно понятие "доступный" не объяснить
  • Четвертая: доступно, но не по божеской цене
  • Пятая: доступно даром не бывает
  • Шестая: доступное жилье? Да проще пареной репы!
  • Седьмая: можно строить за бесценок, но не хочется
  • Восьмая: доступными станут землянки
  • Девятая: сделать доступным популярными методами не получается
  • Как сделать жилье доступным? ("Комсомольская правда" 31 марта 2006)
  • Рынок жилья становится недоступным ("Собственник" 17 марта 2006)
  • В конце января промежуточные итоги национального проекта доступного жилья трижды попадали в центр общественного внимания ("Квартирный ряд" 01.02.2007 г)

Программа "жилище" для россиян

Федеральная целевая программа (ФЦП) "Жилище", рассчитанная на 2002-2010 годы, является сегодня основным инструментом Правительства РФ в проведении жилищной политики в стране.

Предтеча ФЦП "Жилище" - государственная целевая программа с тем же названием, которая была одобрена в 1993 году. Кроме нее существовали и другие проекты. В 2001 году всех их объединила ФЦП "Жилище". Но она тоже претерпела изменения с учетом национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

Разработчики новой редакции программы - Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, Минрегион, МЭРТ и фонд "Институт экономики города" (который в свое время готовил пакет законов, направленных на формирование рынка доступного жилья в России, в том числе Жилищный и Градостроительный кодексы).

Предполагается, что большинство людей смогут сами заработать на жилье и приобрести его на рыночных условиях, используя ипотечные кредиты. Государство несет обязательства по удовлетворению жилищных потребностей лишь части граждан льготных категорий, как записано в Жилищном кодексе. Кроме того, программа дает шанс на частичное покрытие стоимости квартиры за счет бюджетных средств молодым семьям.

Данные социологических исследований показывают, что проблема, связанная с жильем, стоит перед 61 % российских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными условиями. При этом каждая четвертая семья имеет жилое помещение, находящееся в плохом или очень плохом состоянии. Общая потребность населения России в жилплощади составляет 1570 млн. кв. м, для ее удовлетворения необходимо увеличить жилищный фонд на 46 %.

Реализация ФЦП "Жилище" будет происходить по четырем основным направлениям:

1) развитие жилищного строительства;

2) совершенствование жилищно-коммунального комплекса;

3) совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья;

4) выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем граждан, которые относятся к категориям, установленным федеральным законодательством, и нормативное правовое обеспечение организации предоставления гражданам жилых помещений социального использования.

Развитие жилищного строительства

Для решения задач этого направления принята подпрограмма "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства". В ее рамках компании, которые будут заниматься подготовкой площадок под строительство жилья, получат поддержку в форме государственных гарантий РФ по заимствованиям, также им возместят часть затрат на уплату процентов по кредитам за счет бюджетных субсидий. Такую же помощь призваны оказывать субъекты РФ и муниципальные образования. Но общий объем государственных гарантий всех уровней не может быть более 80 % основной суммы долга по кредитам, выданным в 2006 году. В последующие годы поддержка сократится до 65 % в 2007 году и 50 % в 2008-2009 годах. Та же схема распространяется на возмещение затрат на уплату процентов по кредитам.

Реализация мер подпрограммы обеспечит дополнительный ввод жилья в 2006-2010 годах общей площадью 61,6 млн. кв. м.

Совершенствование ЖКХ

Финансирование мероприятий по направлению "Совершенствование ЖКХ" будет происходить в рамках подпрограммы "Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры", на реализацию которой в 2006-2010 годах предусмотрено выделить из федерального бюджета 27,5 млрд. рублей.

Необходимым условием предоставления средств по этой подпрограмме является финансирование проектов модернизации объектов коммунальной инфраструктуры со стороны субъектов РФ, муниципальных образований и частных инвесторов.

В рамках подпрограммы будут также осуществлены мероприятия по переселению граждан из жилищного фонда, признанного непригодным для проживания, и из жилищного фонда с высоким (более 70 %) уровнем износа.

С целью обеспечения прозрачности процедур государственной финансовой поддержки решено осуществить постепенный отказ от выделения бюджетных средств на подготовку к работе в зимних условиях и переход к использованию для данных целей кредитных ресурсов.

Развитие ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья

Данное направление предполагают развивать за счет оказания государственной поддержки Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В целом за 2006-2010 годы будут предоставлены государственные гарантии РФ по заимствованиям АИЖК в размере 138 млрд. рублей. Расходы федерального бюджета на увеличение уставного капитала агентства составят 22,2 млрд. рублей.

Государственная поддержка АИЖК, по мнению разработчиков ФЦП "Жилище", в 2006-2007 годах позволит расширить возможности рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и снизить ставки по ним. В 2006-2007 годах для улучшения жилищных условий 446 тыс. семей смогут воспользоваться ипотечными кредитами, а в 2006-2010 годах их станет более 1,4 млн. В 2007 году объем выданных ипотечных жилищных кредитов и займов должен составить 151 млрд. рублей, что в 7,6 раза больше по сравнению с 2004 годом, а в 2010 году - 415 млрд. рублей, то есть в 2,7 раза больше по сравнению с 2007 годом. При этом около 30 % кредитов будут рефинансированы в АИЖК.

Предусмотрена отдельная подпрограмма "Обеспечение жильем молодых семей", в рамках которой такие семьи получат субсидии из бюджетов на приобретение жилья, в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита или займа для приобретения жилья либо строительства индивидуального жилого дома. Размер субсидий зависит от того, есть в семье дети или нет. В последнем случае субсидия составит не менее 35 % от средней стоимости жилья (в том числе 10 % за счет средств федерального бюджета и не менее 25 % за счет средств бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов). Молодые семьи, имеющие одного и более ребенка, смогут получить субсидию не менее 40 % от средней стоимости жилья (в том числе 10 % за счет средств федерального бюджета и не менее 30 % за счет средств бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов).

Причем предполагают, что недостающие средства для приобретения жилья будут привлечены за счет ипотечных жилищных кредитов или займов, собственных средств получателей субсидий (молодых семей) и других источников.

Всего за 2006-2010 годы в рамках подпрограммы улучшат жилищные условия 181,7 тыс. молодых семей, в том числе в 2006-2007 годах - 69,5 тыс.

Выполнение государственных обязательств в отношении некоторых категорий граждан

Обеспечение жильем граждан, которые относятся к определенным категориям, установленным федеральным законодательством, будут осуществлять посредством выпуска государственных жилищных сертификатов в рамках отдельной подпрограммы. Речь идет о военнослужащих, увольняемых (и уволенных) с военной службы, и приравненных к ним лицах, о выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, о гражданах РФ, постоянно работающих на комплексе "Байконур" и подлежащих отселению, о тех, кто принимал участие в ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС, на производственном объединении "Маяк", о пострадавших в результате этих аварий, а также о ветеранах подразделений особого риска и о вынужденных переселенцах.

На финансирование данной подпрограммы за счет средств федерального бюджета предусмотрены расходы в 2006-2010 годах в размере 133,1 млрд. рублей. Реализация подпрограммы позволит выполнить в 2006-2007 годах государственные обязательства по обеспечению жильем 46,1 тыс. семей из числа тех, кто имеет отношение к той или иной из перечисленных категорий граждан.

В целом в 2006-2010 годах такие обязательства будут выполнены в отношении 132,3 тыс. семей, что составляет 18,6 % от общего числа нуждающихся в улучшении жилищных условий (относящихся к указанным категориям граждан).

Общий объем финансирования ФЦП "Жилище" в 2002-2010 годах - 902,4 млрд. рублей. Он включает средства федерального бюджета (298,8 млрд. руб.) и бюджетов субъектов РФ, муниципальных образований, частных инвесторов и граждан.

Координацию процесса реализации ФЦП "Жилище" и входящих в ее состав подпрограмм осуществляет межведомственная рабочая группа по реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". Мониторинг реализации ФЦП "Жилище" решено проводить в субъектах РФ ежегодно с представлением информации о достигнутых результатах в Министерство регионального развития России.

По расчетам авторов ФЦП "Жилище" к 2010 году страна должна выйти на следующие показатели:

федеральная целевая программа жилище

21,7 кв. м - размер жилой площади на одного человека (в 2004 году - 20 кв. м);

3 года - совокупный денежный доход семьи из трех человек за такой срок (в 2004 году - за 3,9 года) будет равен средней стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м;

30 % семей смогут приобретать жилье с помощью собственных и заемных средств (в 2004 году - 9 % семей);

80 млн. кв. м - годовой объем ввода жилья (в 2004 году - 41,2 млн. кв. м);

415 млрд. рублей - объем выдаваемых гражданам ипотечных жилищных кредитов и займов в год (в 2004 году - 20 млрд. рублей);

5-7лет - среднее время ожидания предоставления жилых помещений социального использования (в 2004 году - 15-20 лет);

181,7 тыс. молодых семей будут обеспечены жильем за счет средств федерального бюджета в 2006-2010 годах;

132,3 тыс. семей граждан, относящихся к категориям, установленным федеральным законодательством, улучшат жилищные условия за счет средств федерального бюджета в 2006-2010 годах;

до 50 % будет снижен уровень износа основных фондов коммунального хозяйства (в 2004 году - до 60 %).

Приоритетный национальный проект "доступное и комфортное жилье - гражданам России

Как все начиналось Благосостояние населения РФ растет, увеличивается и средняя заработная плата граждан. Однако более интенсивно повышаются цены на жилье. Покупка отдельной квартиры крайне затруднительна для средней семьи, особенно если возраст супругов до 30 лет и у них еще нет собственных накоплений на первый взнос по ипотечному кредиту.

В числе других причин, усугубляющих ситуацию, остаются недостаточный объем строительства жилья, а значит, низкий уровень предложения, неразвитость институтов жилищного кредитования и накопительных схем, высокий уровень рисков и издержек, административные и бюрократические барьеры для инвестиционной и строительной деятельности, монополизация строительных рынков, малый объем финансирования федеральных и региональных программ.

В совокупности все это создает напряженность в обеспеченности граждан нормальными жилищными условиями. Сегодня, по данным Росстата, около 4,4 млн. семей признаны остро нуждающимися в улучшении жилищных условий. Всего по данным проведенных опросов хотели бы изменить свои жилищные условия около 28 млн. семей, или 61 % населения России.

Когда в Послании Президента РФ Федеральному собранию от 26 мая 2004 года четко прозвучало, что качество и доступность жилья - одна из самых насущных для граждан страны проблем, деятельность властей по ее решению активизировалась. Были приняты законы, устанавливающие налоговые льготы, упрощающие процедуры приобретения жилья, Жилищный и Градостроительный кодексы и другие законы, получившие неофициальное название "Декабрьский жилищный пакет" (поскольку Госдума приняла, а Президент РФ подписал их в декабре 2004 года).

Предполагалось, что эти меры обеспечат возможность приобретения квартир на рынке для основной части работающего населения России. Действительно, ипотека заняла свое место на рынке жилищного кредитования. Общий объем задолженности по выданным ипотечным кредитам увеличился с 3,6 млрд. руб. в 2002 году до 25-30 млрд. руб. в 2004 году, то есть более чем в семь раз. При этом общая задолженность по всем видам кредитов на покупку жилья, предоставленных кредитными организациями, на 1 января 2005 года составила 54,4 млрд. руб. Однако темпы роста остаются недостаточными для того, чтобы говорить о массовой ипотеке.

Предоставление жилья гражданам Российской Федерации в 1992-2004 годах

1992 г.

1995 г.

2000 г.

2001 г.

2002 г.

2003 г.

2004 г.

Число семей, состоявших на учете на получение жилья, на конец года

В тысячах

9646

7698

5419

4857

4428

4429

4180

В процентах от общего числа семей

19

15

11

10

9

11

10

Число семей, получивших жилье и улучшивших жилищные условия за год

В тысячах

948

652

253

242

229

227

229

В процентах от числа семей, состоявших на учете на получение жилья

10

8

4

5

5

5

5

Россия в цифрах. 2005: Краткий статистический сборник / Росстат.М., 2005, с.115

"Надо прекратить обманывать людей…" Темпы жилищного строительства отстают от существующего спроса. В результате цены на недвижимость растут, хотя за последние три года наращивание объемов жилищного строительства происходило ежегодно. В 2004 году, например, сдан в эксплуатацию 41 млн. кв. м жилья, что на 12,5 % больше, чем в 2003 году. В среднем по стране ввод жилья на душу населения составил 0,25 кв. м. Однако это по-прежнему менее 50 % уровня, достигнутого в конце 1980-х годов, когда ежегодно вводили более 80 млн. кв. м.

Общая потребность населения России в недвижимости составляет 1570 млн. кв. м, а ее удовлетворение требует увеличения существующего жилищного фонда на 46 %.

В структуре строящегося жилья большую часть занимает коммерческая недвижимость. Набирает силу негативная тенденция по снижению ежегодного объема вводимого в государственном секторе экономики жилья для малообеспеченных граждан. Его доля в среднем по России составляет около 7 %, а в отдельных регионах - менее 1 %.

Это еще раз говорит о справедливости озвученного Президентом РФ в ежегодном послании на 2005 год факта: "Старые методы и подходы - они и раньше-то не решали проблему, а сегодня попросту не работают. Надо прекратить обманывать людей, вынуждая их годами и десятилетиями стоять в очередях на получение жилой площади".

К настоящему моменту общий объем жилищного фонда России составляет 2,912 млрд. кв. м (это примерно 19 млн. строений), а средняя обеспеченность граждан жильем - 20,4 кв. м на человека. При этом состояние жилищного фонда не отвечает потребностям населения: 30 % граждан страны оценивают его как плохое и очень плохое.

Хотя 20,4 кв. м на человека - достаточно высокий показатель, распределение жилищного фонда в региональном разрезе неравномерно - от менее 15 кв. м на человека в Читинской области до почти 26 кв. м на человека в Республике Северная Осетия - Алания. В результате отдельные регионы испытывают дефицит жилых площадей, а в сельской местности дома пустуют.

Необходимо также отметить неоднородность рынков недвижимости в различных административно-территориальных образованиях РФ. Так, рынок Московского региона показывает наибольший разрыв между спросом на квартиры и их предложением. Столица притягивает потенциальных потребителей из других регионов. Практика московского рынка выявила завышение издержек, вздувание прибыли, что приводит к диктату неоправданно высоких цен.

Именно поэтому вопрос строительства доступных квартир, а не просто жилья, которое может себе позволить один человек из десяти, стоит в нашей стране крайне остро и в рамках принятого в декабре 2004 года жилищного пакета остается нерешенным.

Необходимо не только ликвидировать монополии на строительных рынках, но и развивать инженерно-коммунальную инфраструктуру. Подобные меры должны быть направлены на сокращение цены квадратного метра жилой площади, а также на уменьшение времени и затрат на строительство.

Национальный проект

В 2005 году рабочая группа Президиума Госсовета начала анализировать существующую российскую и западную практики в области развития рынка жилья. Полученные результаты легли в основу идеи национального проекта в жилищной сфере.

На заседании президиума Госсовета 19 апреля 2005 года представили доклад "О мерах по обеспечению граждан России доступным жильем", где прозвучала идея о консолидации усилий по решению квартирного вопроса в рамках приоритетного Национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

Все предложения рабочей группы по развитию жилищного строительства подкреплены перечнями из 125 мероприятий и 94 нормативно-правовыми документами. Они представлены в докладе и являются составной частью Национального проекта, который включает в себя комплекс правовых, организационных и финансовых мер, предпринимаемых федеральным центром, субъектами, муниципальными образованиями, бизнесом и гражданами в целях формирования рынка доступного жилья и развития жилищного и коммунального хозяйства страны.

Юридической базой Национального проекта должны стать ранее принятые нормативные правовые акты, включая новые Жилищный, Градостроительный кодексы и так называемый Декабрьский жилищный пакет. В их развитие рабочей группой подготовлен перечень нормативных правовых актов, которые необходимо дополнительно разработать и принять на федеральном, региональном и местном уровнях. В ноябре 2005 года Правительство РФ утвердило План подготовки первоочередных актов по реализации приоритетных национальных проектов, решения по которым необходимо принять в 2005 году и в I квартале 2006 года.

Начальный этап реализации Национального проекта, рассчитанный до 2010 года, должен решить три основные задачи:

1) увеличить годовой ввод жилья до 80 млн. кв. м. Для этого надо:

повысить эффективность федеральных целевых программ, прежде всего программы "Жилище", разработать и реализовать региональные и муниципальные программы;

подготовить земельные участки за счет бюджетов всех уровней на условиях софинансирования со стороны частных инвесторов. Реализация этих участков уже происходит на аукционах и конкурсах;

активизировать строительство социального жилья и выполнение государственных обязательств;

2) увеличить количество выдаваемых ипотечных кредитов до 1 млн. (с 46 тыс. в 2004 году).

Механизмы достижения цели следующие:

компенсация отдельным категориям граждан части процентной ставки за счет бюджетных средств (на эти цели до 2010 года необходимо около 118 млрд. руб.);

предоставление долгосрочных гарантий по ипотечным кредитам;

увеличение уставных капиталов ипотечных агентств;

принятие минимальных федеральных стандартов по ипотечному кредитованию Правительством РФ;

развитие ссудосберегательных касс;

3) модернизировать и реформировать жилищное хозяйство и коммунальную инфраструктуру. Для этого необходимы финансовое оздоровление и демонополизация предприятий коммунального хозяйства, реконструкция жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры.

При Президенте РФ 21 октября 2005 года создали Совет по реализации приоритетных национальных проектов, который возглавил В.В. Путин. Члены нового органа готовят предложения Президенту РФ по разработке приоритетных национальных проектов и мер, направленных на их реализацию, рассматривают концептуальные основы, цели и задачи приоритетных национальных проектов, определяют способы, формы и этапы их реализации, проводят анализ практики реализации приоритетных национальных проектов и подготовку предложений по ее совершенствованию.

В его состав входят министры, спикеры Госдумы и Совета Федерации, депутаты, главы регионов, полномочные представители, эксперты.

В Правительстве РФ ответственным за реализацию национальных проектов назначили первого заместителя Председателя Правительства Д.А. Медведева, который координирует работу федеральных органов исполнительной власти, дает им поручения по реализации национальных проектов.

Кому и что даст реализация Национального проекта

Реализацию приоритетного Национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" можно представить в двух форматах:

совершенствование нормативного правового регулирования строительного рынка и рынка ипотечного кредитования;

выделение государственных средств на отдельные мероприятия, в том числе на развитие ЖКХ, предоставление субсидии на часть стоимости приобретаемого жилья, предоставление жилья военнослужащим и т.д.

Первая группа мер позволит снизить ставки по ипотечным кредитам и цены на квартиры, что сделает доступным жилье для так называемого среднего класса, то есть для большинства населения страны.

Вторая группа мер направлена на создание строительных площадок, обеспеченных инженерной коммунальной инфраструктурой (на подключение дома к коммунальным сетям приходится значительная доля затрат на его строительство). В результате запланировано уменьшение цены квадратного метра жилья. Также бюджетное финансирование будет направлено на поддержку тех, кто не в состоянии взять ипотечный кредит или внести первый взнос по нему. Сокращение очереди на получение жилья проведут за счет частичного финансирования государством приобретения квартир. Так, 40 % стоимости жилья для молодой семьи оплатит государство, а на оставшиеся 60 % супруги возьмут ипотечный кредит.

Центральную роль в решении проблем доступного жилья и реформировании жилищно-коммунального хозяйства по-прежнему отводят федеральной целевой программе "Жилище". Общий объем финансирования программы за счет средств федерального бюджета в 2006-2010 гг. составит 223,2 млрд. руб.

Перечислим вкратце то, что ждет россиян по прогнозам правительства в 2010 году при успешной реализации приоритетного Национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России":

улучшение жилищных условий населения страны;

рост объема вновь вводимого и реконструируемого жилья до 80 млн. кв. м в год;

доступность приобретения жилья, при которой средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. м будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за три года;

увеличение объемов предоставления ипотечных жилищных кредитов (займов) до 415 млрд. руб. в год;

возможность приобретения жилья, в том числе с помощью собственных средств и ипотечных кредитов (займов), для 30 % семей;

сокращение времени ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами с 15-20 лет до пяти-семи лет;

адресность поддержки населения, связанной с оплатой жилья и коммунальных услуг;

повышение качества коммунальных услуг, безопасности и комфортности проживания в жилищах (снижение уровня износа основных фондов коммунального хозяйства с 60 до 50 %).

Среди программных мероприятий по совершенствованию нормативной правовой базы наиболее важными являются: принятие документов по регулированию рынка ипотечных ценных бумаг; привлечение средств пенсионных фондов и страховых компаний на рынок ипотечных ценных бумаг; страхование ипотечных жилищных кредитов; деятельность бюро кредитных историй, жилищно-накопительных кооперативов; совершенствование системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; защита прав покупателей жилой недвижимости.

Жизнь вносит в проект о доступном жилье свои поправки ("M2 = Квадратный метр " Выпуск №21 (281) 23 мая - 30 мая 2006 г.)

Словарь синонимов русского языка дает два варианта значения слова "доступный". Во-первых, "дешевый, грошовый, по божеской цене, за бесценок, задаром, дешевле пареной репы". Во втором значении - "внятный, вразумительный, доходчивый, понятный, популярный". Сначала большинство россиян были уверены, что реализация нацпроекта "Доступное жилье" приведет к снижению цен на квартиры. Некоторые даже мечтали, что жилплощадь начнут раздавать бесплатно. Но шло время, цены на недвижимость продолжали расти. И стало понятно, что на самом деле главные исполнители этого проекта, то есть чиновники, понимали под словом "доступное" отнюдь не "дешевое". А что же? Одной из главных задач программы российские власти видят развитие ипотечного кредитования. Но выделить из стабилизационного фонда миллиарды на ипотеку можно росчерком пера, а вот построить "ипотечное" жилье росчерком пера трудно. Еще весной 2004 года глава Федеральной антимонопольной службы Игорь Артемьев предлагал начать мероприятия по стимулированию ипотеки на два-три года позже мер, направленных на увеличение объемов возводимого жилья. По его расчетам, на развитие строительного рынка (промышленности стройматериалов, строительной техники, наведение порядка с выделением участков и обеспечением их коммуникациями) потребуется не меньше трех-пяти лет.

Между тем снижение стоимости ипотеки планировалось в первый же год действия нацпроекта. "Рост кредитования без расширения предложения вызовет взрывной рост цен", - предупреждал глава ФАС два года назад. И что? Да ничего. Представьте: на одной чаше весов живые деньги и ясно выраженная воля руководства страны, на другой - экономическая абстракция и никакой личной ответственности. Фальстарт, одним словом. По-умному, надо бы переиграть, но половина участников после вступления в силу 214-го закона куда-то пропала, да и несолидно: побежали так побежали. Глядишь, все само наладится.

Первая поправка: "доступное" не значит "дешевое"

Через некоторое время после запуска проекта народу наконец объяснили, что "доступное" не означает "дешевое", имелось в виду, что каждый человек сможет купить жилье с помощью ипотеки. Увы, в условиях галопирующего роста цен, подхлестываемого самой ипотекой, ее привлекательность меркнет, и вместо удвоения количества ипотечных кредитов в 2006 году ожидается уменьшение их числа.

Чем сегодняшние ипотечные продукты отличаются от тех, которые предлагались пять лет назад? Практически ничем. И тогда, и сейчас ими способны воспользоваться те же несколько процентов населения. При этом прослеживается интересная тенденция: среди тех, кто прибегает к ипотеке, стабильно растет доля семей, которые, строго говоря, не являются нуждающимися (если иметь в виду не возросшие потребности обеспеченных людей, а именно санитарные нормы). Согласитесь, это не вяжется с провозглашенной социальной направленностью нацпроекта.

Кстати, почему из множества схем финансирования покупки жилья в России остановились на ипотеке? Три года лежит под сукном закон о стройсберкассах, которые успешно подняли жилищное строительство в Германии, Чехии и Польше. Может быть, эта форма прижилась бы у нас гораздо лучше, чем американская модель. Но стройсберкассы не так выгодны банкам, как ипотека.

Зато вышел закон о жилищно-накопительных кооперативах, которые И. Артемьев назвал "новыми МММ". На первый взгляд заманчиво: вносите 50-60% стоимости квартиры, остальное доплачивает кооператив, а вы в течение какого-то срока гасите остаток с учетом процентов. Только угадайте, откуда берутся эти 40-50%? Верно: их приносят те, кто приходит позже. Типичная пирамида. До тех пор пока вы не выплатите все 100%, квартира находится на балансе кооператива. И случись что, вы теряете ее. Обанкротиться кооператив может по любой причине, например, если прекратится приток новых членов. Квартиру выставят на аукцион для погашения долгов в равных долях всем пострадавшим от банкротства.

Вторая поправка: "доступное" не подразумевает "понятное"

Для улучшения ситуации с жильем стоит попытаться устранить так называемую "коррупционную составляющую". Представьте себе рекламные сообщения: "Уважаемые покупатели! Рады сообщить, что в связи с уменьшением суммы взяток мы снижаем цену 1 кв. м". Впрочем, девелопер вряд ли добровольно согласится расстаться со своими "кровными" доходами. Не говоря уже о том, что коррупционная связь между бизнесом и властными структурами настолько прочна, что они срослись в некое подобие сиамских близнецов с четким разделением функций. Впрочем, нацпроект сам по себе и не "заточен" на искоренение коррупции.

Зато государство обещает покрывать проценты по кредиту, выданному застройщику на создание инженерной инфраструктуры участка. Правда, лучше бы оно покончило наконец с выставлением под жилищное строительство земли без коммуникаций: это предложение никак не выйдет из стадии разговоров. Но участок без инженерной инфраструктуры - западня для инвестора. "Стройте, пожалуйста, - говорят ему чиновники. - А потом приходите и просите электричество, газ, холодную и горячую воду, канализацию. Договоримся".

Конечно, у властей и поставщиков ресурсов есть свои аргументы: "Как выставлять на торги участок с подведенными коммуникациями, не зная проекта, который победит на аукционе? Допустим, мы обеспечим инфраструктуру в расчете на 20 тыс. кв. м жилья. С одной стороны, те, кому этого слишком мало или слишком много, обвинят нас в том, что мы отсекаем их от аукциона, работаем для "своих". С другой стороны, те, кому 20 тыс. подходят в самый раз, начнут сбивать цену: ведь соискателей на этот участок стало меньше". Что ж, придется искать компромисс - разумеется, правовой.

Третья поправка: вразумительно понятие "доступный" не объяснить

Раз уж с первым значением слова "доступный" (дешевый) возникли трудности, вспомним о втором значении - внятный, вразумительный. Допустим, старт нацпроекта прошел гладко. Способно ли двукратное увеличения объемов ввода жилья при тех социально-экономических отношениях, при том уровне имущественного расслоения, которое существует в России, снизить стоимость квартир настолько, чтобы сделать цены и ипотеку доступными для большинства? Слышатся рассуждения о том, что кое-где в Москве выгодно сносить панельные девятиэтажки и возводить на их месте "приличное современное жилье". Разумеется, эти квадратные метры тоже войдут в число тех ежегодных 80 млн, которые, согласно программе "Жилище", должны прийти на смену нынешним 40 млн. Но что с того получат люди, которые не в состоянии купить даже "однушку" в пятиэтажке? Пусть девелоперы хоть каждый год строят все более приличное жилье, пусть этих ежегодных метров станет 120-160 млн. Рынок ориентируется на прибыль, застройщики стремятся в более дорогие сегменты, а средняя площадь квартир в новостройках неуклонно растет. С какой стати это жилье будет дешеветь? Разговоры на тему: "Давайте возьмем деньги из стабфонда и выбросим на рынок много дешевого жилья" звучат привлекательно, но невразумительно. Предположим, из Москвы выводится промзона, ее территорию на чрезвычайно выгодных условиях передают девелоперу, там появляется микрорайон дешевого (не социального бесплатного, а именно дешевого) жилья. Наивно полагать, что все желающие сумеют купить квартиру по такой цене: до простых покупателей эти квартиры по начальной цене просто не дойдут. Сразу найдутся желающие инвестировать лишние деньги в такие привлекательные объекты, конечные потребители опять получат стоимость с немалыми накрутками. Все встанет на свои места. В конце концов на рынке по определению ничто не может продаваться по цене ниже рыночной.

Четвертая: доступно, но не по божеской цене

А если ввести элементы распределения? Но кто станет распределять? По каким критериям чиновники решат, кто имеет право приобрести жилье по "твердой", установленной цене? Вряд ли кто-то ответит на этот вопрос.

И все же попытки скрестить социализм с рынком продолжаются. Москва и некоторые другие регионы предлагают очередникам ради скорейшего переселения взять на себя частичную уплату стоимости, причем зачастую с рассрочкой платежа. Но особых успехов пока не видно. Большинству очередников непосильны и 10% оплаты, не говоря о 30%. Есть, правда, и другое объяснение. Нацпроект обещает к 2010 году сократить время ожидания до семи лет. То есть те, кто встанет в очередь в 2010-м, будут смело рассчитывать на новоселье в 2017-м. Зачем тогда переживать нынешним очередникам? Или-или - либо рынок, либо распределение. Гибридизация очень болезненна. Тем, кто приобретает жилье в московских новостройках, не нравится то, что 30-40% их денег идет на возведение социального жилья. Почему платить должны они, а, скажем, не покупатели алкоголя, сигарет или автомобилей? Не государственный бюджет в конце концов? Впрочем, при отказе от этой схемы государству пришлось бы менять базовую концепцию жилищного строительства. Ту самую, которая утверждает, что государство не обязано бесплатно предоставлять жилье своим гражданам. Сегодня о смене базовой концепции если и упоминают, то только для того, чтобы показать ее противоречие "объективным реалиям". Но реалии как раз говорят "за". Жилище - это такая же базовая ценность, конституционное право, как здравоохранение, образование, работа, безопасность. Без решения этой проблемы нам не избежать демографической, а вслед за нею экономической и политической катастрофы. Почему не предположить, что эти инвестиции необходимы? И не задаться вопросом, реальны ли они?

Пятая: доступно даром не бывает

О своем желании улучшить жилищные условия, согласно разным опросам, заявляют до 80% процентов россиян. Это понятно: подходят к прохожим добры молодцы и спрашивают: "Вы бы хотели новую квартиру?".80% думают и соглашаются. Но мы поговорим о тех, кто нуждается в жилье в соответствии с нормативными показателями - социальными, санитарными и психологическими нормами.

Сегодня отселение из аварийного и ветхого жилья необходимо 14 млн россиян. Это около 250 млн кв. м, если исходить из социальной нормы - 12 кв. м жилой или 18 кв. м общей площади на человека. Примерно такому же числу граждан требуется "расширение" (отселение от родственников или обмен на жилье большей площади). Предположим, что в этом случае нехватка в среднем двукратная (половина жильцов из квартиры отселяется, половина остается, проблема на этом решается). То есть требуются еще 250 млн кв. м.

Более того, не станем учитывать, что часть переселенцев из ветхого и переполненного жилья "пересекаются" (одни и те же люди). Дело в том, что в России немало семей, которые нуждаются в жилье, но даже не пытаются встать в очередь. Социализм так социализм - учтем всех. Таким образом, для решения жилищной проблемы (именно проблемы, а не субъективных потребностей) надо 500 млн кв. м жилья.

По данным Госкомстата, 1 кв. м панельной новостройки в среднем по России стоит $200 (другие показатели себестоимости оставим на совести строителей или Госкомстата). Итого, цена действительно национальной программы "Жилище" - $100 млрд. Свыше половины бюджета страны ($180 млрд). Цифра невероятная, ни с чем не сравнимая. Впрочем, такая ли уж не сравнимая?

Шестая: доступное жилье? Да проще пареной репы!

Посчитаем для тренировки. Понятно, что речь идет не о $100 млрд "целиком и сразу", а о некой программе, рассчитанной, скажем, на пять лет. Таким образом, мы говорим об условных $20 млрд в год. Только ежегодный профицит бюджета (незапланированный доход) достигает $25 млрд. В 2006 году он ожидается на уровне $30 млрд. Конечно, этим "запланированным незапланированным" деньгам каждый раз находится применение, но не будем углубляться.

Еще у России есть стабфонд, размеры которого превышают $50 млрд. Напрямую из бюджета или через инвестфонд выделяются деньги на разные хорошие дела. Идей множество - все могут что-то получить. $12 млрд идет из федерального, региональных и местных бюджетов на утвержденную программу "Жилище" (о которой иначе как о провальной уже и не говорят). Свыше $5 млрд получит "АвтоВАЗ" (хотя злые языки утверждают, что за $1 млрд реально построить новый завод в чистом поле). Есть еще лихой проект провести железную дорогу в обход Черноморского побережья через Кавказский заповедник. У Росстроя созрела идея межрегионального водопровода стоимостью под $1 млрд. Куда дороже обойдется участок от Байкало-Амурской магистрали до Якутска.

Еще случается, что деньги "расползаются" сами собой. Есть такое понятие: исследовательская и проектно-сметная документация. На нее тоже выделяют деньги - 3-4, а то и 5% стоимости проекта. Чтобы не обижать строителей, отыграемся на мелиораторах. Так вот, на эти несколько миллионов или десятков миллионов долларов проектируемый канал рисуется анфас, в профиль, с высоты птичьего полета. Цифры, конечно, на полях. Получается увесистая папка. А потом делается вывод о нецелесообразности проекта. Бывает, лет через пять об идее вспоминают и снова выделяют деньги на изыскания.

Но зачем считать чужие деньги? Возьмутся ли компании строить социальное жилье по себестоимости - вот в чем вопрос. Если учесть, что сегодня в качестве платы за участок под коммерческую новостройку на другом участке строят дом для города бесплатно, то, пожалуй, $100 млрд окажется много. Не стоит отказываться от такой наработки, как социальная ипотека, часть стоимости жилища нуждающиеся наверняка смогут и захотят оплатить.

Вообще-то идей засыпать россиян "дешевым" жильем и комфортом (за счет инвестиций из стабфонда, естественно) тоже предлагается немало. Проекты сыплются один за другим. Рассмотрим пару из них. Авторы имели в виду коммерческое применение, но почему бы не взглянуть на них с точки зрения госзаказа?

Седьмая: можно строить за бесценок, но не хочется

Интересный проект четырех-пятиэтажного кирпичного одноподъездного дома с лифтом предлагает ГУП "Мособлспецстрой". Комплексный подход (независимость от ДСК - монополистов на рынке стройматериалов, поквартирная отопительная система и многое другое) позволяет снизить себестоимость "коробки" до $240 за 1 кв. м. Проект "под ключ", смета расписана до последнего шурупа.

Автономные газовые котлы с закрытыми горелками, по расчетам авторов проекта, сокращают капитальные затраты на отопление в два с половиной-три раза, а эксплуатационные расходы - в четыре. Особенно удобны они в начале и в конце отопительного сезона. Да и в остальное время любой хозяин не прочь сам регулировать температуру воздуха и воды. Либо теплее, но дороже, либо прохладнее и дешевле.

Балконы, увы, не предусмотрены. Но кое-что интересное имеется. Дело в том, что на всех этажах по четыре квартиры, а на последнем - только две, остальное пространство - эксплуатируемая кровля. Проектировщики считают эти "лоджии" верхних квартир удачной идеей. Тут с авторами стоит поспорить. Думается, общественное назначение кровли увеличило бы привлекательность дома в целом, и, если речь идет о коммерческом проекте, принесло бы не меньше денег, чем продажа "лоджий" с понижающим коэффициентом. Застекленная крыша, зимний сад, удобное место для встреч жильцов - такие блага оценят не только обитатели элитных домов.

Более существенный недостаток проекта с точки зрения московских градостроительных норм - 8 тыс. кв. м жилой площади на 1 га вместо положенных 12 тыс. Назвать это недостатком в "общечеловеческом" смысле слова язык не повернется.

И самое главное: площади квартир 41-66 кв. м, а внутри здания только одна несущая стена - нарезайте квартиры, как угодно.

Восьмая: доступными станут землянки

Радикальный проект "Малоэтажная Россия" продвигает Национальный инвестиционный совет (НИС) и его президент, депутат Госдумы Александр Лебедев. Речь идет о деревянных коттеджах площадью 100-150 кв. м и себестоимостью от $250 за 1 кв. м. На 95% дом собирается в цеху. По словам депутата, "если бы в Чечне строили модульные дома для конкретных семей, то красть было бы нечего. Из четырех комплектов пятый не выкроишь".

Преимуществом проекта А. Лебедев считает то, что развернуть массовое производство сборных домов при соответствующей поддержке государства реально за считанные месяцы, а в течение пяти лет - обеспечить жильем всех нуждающихся. В то время как "на восстановление индустрии стройматериалов, цементной и других отраслей, обеспечивающих панельное и монолитное строительство, потребуются годы и годы, а также огромные финансовые вливания".

Дома такого типа составляют большую часть жилого фонда Скандинавских стран и Канады, а Россия - богатейшая страна по запасам древесины. Хороший знак для проекта депутат Госдумы видит в недавнем выступлении Владимира Путина, когда президент призвал устранить крен в сторону экспорта древесины и развивать отечественную деревообрабатывающую промышленность.

В ответ на вопрос корреспондента М2, какое отношение имеет проект к жителям Москвы с ее острой нехваткой земли даже для многоэтажного домостроения, А. Лебедев сказал следующее: "Можно решить проблему радикально: путем объединения Москвы и Московской области. Правда, и здесь огромное количество земли в пределах 30-40 км от столицы присвоено разными структурами, установившими на нее запредельные цены. Эти проблемы в состоянии решить только власть. Должен быть принят закон об изъятии незаконно присвоенной земли, которая скупалась для спекуляции".

К сожалению, депутат затруднился с ответом на вопрос о дорогах, связывающих подмосковные коттеджи со столичными офисами.

Девятая: сделать доступным популярными методами не получается

Тихой сенсацией стали слова вице-премьера Дмитрия Медведева о путях реализации проекта "Доступное жилье", сказанные им на встрече с президентом: "Нам необходимо разработать программу модернизации соответствующих отраслей с упором на крупнопанельное домостроение и реанимировать жилищно-домостроительные комбинаты". Причем при активнейшей поддержке государства.

Предложение оказалось настолько неожиданным, что на следующий же день подверглось критике на заседании общественного совета по жилищной политике при Минрегионразвития РФ. Министр Владимир Яковлев высказался в том смысле, что лично он обеими руками за крупнопанельное домостроение, "но на принципиально другой основе". Государство не должно ни создавать новые ДСК, ни реанимировать старые. Это все дело частного бизнеса. Нужно возводить другие дома, "достойные XXI века". По словам министра, вмешательство государства в эти вопросы негативно повлияет на строительный рынок.

Похоже, дело не дошло до скандала только потому, что программа сама по себе превращается в большой скандал. Очевидно, идея возникла не от хорошей жизни. Дела у нацпроекта плохи, а ответственность за него лежит на вице-премьере.

Но "панель" была только одним из вариантов. На другой встрече с президентом Д. Медведев выдвинул идею модернизировать программу "Жилище" с упором на малоэтажное жилье. Вице-премьер перечислил те преимущества деревянных коттеджей, о которых ранее рассказывал А. Лебедев, и предложил начать с эксперимента в пяти-семи регионах. Эксперимент так эксперимент. Не впервой. Выберут несколько регионов, нарисуют коттеджные поселки для нуждающихся, а где-нибудь в 2008-м вынесут суждение.

Выходит, и со вторым значением слова "доступный" (внятный, вразумительный) вышла несуразность. Может, переименовать программу или добавить слова "не для всех". Забыть в конце концов или, наоборот, ускорить. Объявить имена регионов-победителей, в которых и будет проведена программа: Коми-Пермяцкий, Корякский, Таймырский, Эвенкийский округа. А потом, через приличествующее время, сообщить, что так, мол, и так, в связи с укрупнением регионов и ликвидацией данных субъектов… Так что же делать? Все чаще раздаются голоса, требующие государственного регулирования в сфере строительного комплекса. Аргументы (необоснованный рост цен на стройматериалы, откровенные спекуляции земельными участками и т.п.) более чем серьезные. Вот и вице-спикер Мособлдумы Валентин Куликов подсчитал, что рентабельность жилищного строительства в России превышает 100% (средняя себестоимость 1 кв. м - 10 тыс. руб., продажная цена - 24 тыс. руб.). Он придерживается мнения, что необходимо принудительно ограничить рентабельность 15 или 30%. Поможет ли это? Вспомним историю. В 1927 году в СССР случился неурожай хлеба. Не первый и не последний. Но в тот раз руководство страны решило "на отдельном участке" отказаться от свободных цен нэпа и установить "твердые" цены. Крестьяне стали припрятывать зерно или скармливать его скоту (кстати, стоимость мяса, картофеля и многих овощей в том году осталась прежней или даже упала). Саботаж государству не понравился, в следующем году оно начало изымать зерно принудительно и "организовывать" крестьян в колхозы. Еще через год разразился голод, унесший не менее 8 млн жизней. Экономика не терпит простых решений.

Как сделать жилье доступным? ("Комсомольская правда" 31 марта 2006)

Собрав на совещание крупнейших банкиров, первый вице-премьер правительства Дмитрий Медведев ставил перед собой одну цель: понять, каким образом можно привлечь отечественные банки к участию в приоритетных национальных проектах. Можно, конечно, просто приказать, но тогда ничего, кроме тихого саботажа, не получишь. А правительству нужно заинтересованное участие банкиров. И дело даже не в деньгах (государство сейчас само может поделиться деньгами), а в каналах распределения денег и в механизмах контроля за их использованием.

Один из важнейших проектов - обеспечить российских граждан доступным и качественным жильем. В улучшении жилищных условий нуждается 61% россиян, а приобрести жилье может всего 12% семей. Наилучшее, что на сегодня придумано для решения этой проблемы, - ипотечный кредит: люди берут деньги в долг, покупают жилье, а потом потихоньку возвращают деньги банку.

Проблемы: размер первого взноса; высокие проценты по кредиту; короткий срок его погашения; высокие цены на жилье. С процентами, кажется, кое-что начало меняться в лучшую сторону - в 2005 году кредиты выдавались под 14 - 15 процентов, сейчас отдельные банки готовы кредитовать под 12 и даже под 10 процентов. К 2010 году кредиты будут выдаваться под 8 процентов. Сроки погашения увеличиваются. В результате объем ипотечного кредитования растет довольно быстрыми темпами. В 2004 году было выдано около 40 миллиардов рублей, в 2005-м - 80 миллиардов, в 2006-м, по расчетам экспертов, сумма должна увеличиться до 126 миллиардов рублей. И все же этого мало.

Сейчас в ипотечных программах участвуют 350 кредитных организаций, чего явно недостаточно для нашей страны. Чем больше банков будет задействовано, тем доступнее станут кредиты - конкуренция сделает свое дело.

И тут немедленно вылезла другая беда: с притоком ипотечных денег цены на жилье, и без того-то очень высокие, могут стать совсем заоблачными. Понятно, что надо резко увеличивать объемы строительства, но это невозможно без быстрого развития индустрии стройматериалов. Получается замкнутый круг: для развития стройиндустрии нужны большие деньги, взять их можно с покупателей жилья, но это ведет к росту цен, опять делая жилье недо-ступным для большинства, несмотря на ипотеку. Как и где разорвать заколдованный круг? Все-таки начать решено с ипотеки, поскольку она даст предприятиям стройиндустрии необходимые для модернизации средства. И одновременно правительство намерено бороться с монополизмом в строительстве - это вообще не требует денег. Нужны только желание и воля.

Рынок жилья становится недоступным ("Собственник" 17 марта 2006)

В 2005 году началась реализация государственной программы "Доступное и комфортное жилье гражданам России". Согласно документу, предполагалось увеличить объемы жилищного строительства, модернизировать объекты коммунальной инфраструктуры, а также увеличить объемы ипотечного кредитования населения. Однако на практике с принятием пакета новых законов цены на жилье резко ринулись вверх, и, говоря об этом, все специалисты приходят к единому мнению.

Так, на прошедшей 16 марта конференции "Все грани ипотеки" председатель Экспертного совета комиссии РФ Иван Грачев заявил: "С началом реализации этой программы жилье стало недоступным на 20 %". По его словам, соотношение роста реальных доходов населения и роста стоимости квадратного метра жилья ухудшилось на одну пятую.

Что же послужило причиной? Часть законов была написана крайне неудачно, считает Иван Грачев. Закон об ипотечных ценных бумагах писался без уважения к участникам рынка, поэтому приходится вносить в него коррективы. То же самое касается закона № 214. В результате объемы мобилизованных на жилищное строительство ресурсов уменьшились, как и реальные объемы строящегося жилья.

Недостатки программы доступного жилья Закон не только не привел к улучшению позиции дольщиков, но и значительно ее ухудшил, считает Алина Ильина, старший юрист юридической компании "Георгиев и партнеры". Застройщики для того, чтобы обойти закон "О долевом участии в строительстве многоквартирных жилых домов", вступивший в силу 1 апреля 2005 года, изобретают схемы, которые еще меньше отвечают интересам дольщиков, чем те, что существовали до принятия закона. Кроме того, вынужденные снять с продаж большую часть предложений из-за невозможности быстро привести их в соответствие с законом, застройщики до отказа подняли цены на оставшиеся в продаже предложения.

Страница:


Подобные документы

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.

© 2000 — 2023, ООО «Олбест» Все права защищены