Договор дарения

МОСКВА - 2010

План

Введение

Глава Й. Общая характеристика договора аренды

1.1 Понятие и элементы договора аренды

1.2 Содержание и прекращение договора аренды

Глава ЙЙ. Виды договора аренды

2.1 Договор проката

2.2 Договор аренды транспортного средства

2.3 Договор аренды здания и сооружения

2.4 Договор аренды предприятия

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Договор аренды является одной из разновидностей договоров о передаче имущества в пользование. Законодательное определение договора содержится в ст. 606 ГК РФ: "По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование".

Договор аренды имеет широкое применение в предпринимательской и иных областях экономических отношений. Его хозяйственная цель выражается в том, что он дает возможность удовлетворять потребности лиц, которым по разным причинам необходимо временное пользование вещами, и одновременно предоставляет собственникам вещей, не используемых в определенный период, возможность получать доход - арендную плату. Таким образом, рождение договора аренды обусловлено обычным для гражданского оборота желанием наиболее эффективно использовать имущество. С точки зрения хозяйственной цели договора именно пользование является главным правомочием арендатора; владение же считается дополнительным, необязательным правомочием, передаваемым арендатору лишь в тех случаях, когда пользование невозможно без обладания имуществом. По общему правилу для категории пользования не существенно, чтобы арендатор непосредственно пользовался арендованным имуществом; важно лишь, чтобы он мог извлекать для себя из имущества какую-либо пользу. Однако современное законодательство содержит исключения из этого правила. В случае, когда предметом аренды является социально значимое имущество, прямо названное в законе, его неиспользование в соответствии с назначением и условиями договора может стать основанием для досрочного прекращения договора аренды.

Глава Й. Общая характеристика договора аренды

1.1 Понятие и элементы договора аренды

Договор аренды является одной из разновидностей договоров о передаче имущества в пользование. Законодательное определение договора содержится в ст. 606 ГК РФ: "По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование".

Договор аренды является возмездным: арендодатель за исполнение обязанности по передаче имущества арендатору получает от последнего встречное предоставление - арендную плату.

Поскольку права и обязанности возникают как у арендатора, так и у арендодателя, то договор аренды относится к взаимным (двустороннеобязывающим, или синаллагматическим) договорам. Следствием этого является то, что право аренды никогда не может быть передано в чистом виде, так как оно всегда обременено определенными обязанностями. Взаимный характер договора аренды, как следствие, выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств п. 1 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Отсюда следует, что арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества, так как в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2 ст. 328 ГК РФ), - п. 10 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (далее - Обзор об аренде).

Договор аренды является, как правило, консенсуальным, т.е. устанавливающим обязательственные отношения с момента достижения сторонами соглашения по существенным условиям. В то же время договор аренды транспортного средства в Гражданском кодексе сформулирован как реальный (ст. т632, 642 ГК РФ), т. е. считающийся заключенным с момента передачи предмета аренды арендатору.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Статья 608 ГК РФ посвящена одной из сторон договора аренды - арендодателю. В ней указано, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Итак, по общему правилу арендодателем может быть собственник имущества как лицо, имеющее право им распоряжаться (ст. 209 ГК РФ). Положение о том, что именно собственник по общему правилу может выступать в качестве арендодателя, распространяется как на физических лиц, так и на организации, причем как коммерческие, так и некоммерческие, а также на Российскую Федерацию, ее субъекты и муниципальные образования.

В настоящее время законодательство не содержит существенных ограничений собственника в возможности сдачи его имущества в аренду. Исключениями служат законодательный или договорный запрет на передачу имущества в аренду (например, законом в соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ или договором о залоге может быть установлен запрет на передачу в аренду предмета залога), а также обособление имущества в целях создания унитарного предприятия или учреждения. Например, передача имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления лишает собственника права распоряжаться этим имуществом в форме сдачи в аренду. Договоры аренды, заключенные собственником в отношении такого имущества, должны признаваться недействительными (п. 40-41 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ № 6/8). Кроме того, существует ряд общих ограничений: сдача в аренду имущества некоммерческими организациями допускается в той мере, в какой это не противоречит целям их деятельности (ст. 48-49 ГК РФ). Физические лица, систематически извлекающие доходы за счет сдачи имущества в аренду, подлежат государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей (ст. 23 ГК РФ).

Договор аренды является возмездным, поэтому главная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы (платы за пользование имуществом), которая и составляет цену договора аренды. Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре.

Размер арендной платы по общему правилу определяется соглашением сторон. При этом плата может быть установлена договором за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составляющих. Если в договоре перечислены несколько предметов, а арендная плата для каждого из них не установлена, то следует считать, что плата взимается за аренду всех предметов. В литературе указывается, что если плата установлена для некоторых предметов, то для остальных она должна определяться по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Закон допускает различные формы оплаты за пользование арендованным имуществом: твердая сумма платежей, вносимых периодически или единовременно; установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставление арендатором определенных услуг; передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Данный перечень не является ни исчерпывающим, ни императивным: стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Если конкретная форма арендной платы не определена в договоре, то платеж должен производиться в твердой денежной сумме. В случае предоставления арендатором в качестве арендной платы определенных услуг либо передачи арендодателю вещи в собственность или в аренду стороны заключают смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК РФ), соединяющий в себе договор аренды и договор о возмездном оказании услуг (договор купли-продажи, встречный договор аренды).

В то же время арендная плата выплачивается именно за владение и (или) пользование арендованным имуществом, а не за какие-либо дополнительные услуги, которые арендодатель может оказывать арендатору. Например, коммунальные платежи - это плата не за аренду, а за предоставленные арендатору коммунальные услуги: водоснабжение, отопление, канализацию и т.д. Договор аренды помещения, в котором предусмотрена уплата лишь этих коммунальных платежей, будет считаться незаключенным (п. 12 Обзора практики).

Срок договора аренды может быть как определенным, так и неопределенным. Срок может быть определен в договоре аренды путем указания на дату окончания его действия; число лет (иного временного периода), в течение которых договор действует. Соглашением сторон может быть предусмотрено, что условия договора аренды применяются к фактически сложившимся до его заключения отношениям. Однако в силу такого соглашения нельзя сделать вывод об изменении срока договора, поскольку срок договора начинает течь с момента его заключения (п. 6 Обзора об аренде). В соответствии со ст. 190 ГК РФ срок может определяться в договоре путем указания на событие, которое неизбежно должно наступить. Ключевым условием применения данной нормы является неизбежность наступления события. Так, по одному из дел рассматривался договор аренды, в котором было указано, что он действует до начала реконструкции сдаваемого внаем объекта. Поскольку дата реконструкции не была известна, суд признал договор заключенным на неопределенный срок (п. 4 Обзора об аренде).

Для отдельных видов договора аренды, а также для договоров аренды отдельных видов имущества Гражданский кодекс и иные федеральные законы могут устанавливать императивные (максимальные и минимальные) сроки договора. Например, договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по общему правилу на срок от десяти до сорока девяти лет (п. 3 ст. 72 ЛК РФ); максимальный срок договора проката установлен в один год (п. 1 ст. 627 ГК РФ); договор субаренды не может быть заключен на срок больший, чем срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Ограничение договоров аренды предельными сроками обусловлено стремлением законодателя предотвратить прикрытие отчуждения имущества его наймом и дать сторонам возможность время от времени корректировать условия найма в соответствии с меняющейся экономической ситуацией.

При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор по общему правилу считается заключенным на неопределенный срок. Другими словами, несмотря на важную роль срока при сдаче имущества в аренду, ст. 610 ГК РФ не относит его к существенным условиям договора аренды. В таком случае момент окончания договора зависит целиком от усмотрения сторон. Как только одна из них утрачивает интерес к сохранению аренды, она вправе будет в одностороннем порядке и без объяснения причин отказаться от договора, с предварительным уведомлением другой стороны (если законом или договором не определен иной срок уведомления, то в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ обязателен срок в один месяц для аренды движимого имущества и три месяца - для аренды недвижимого имущества). Такое уведомление должно соответствовать нормам о действительности сделок. Расторжение договора в указанном порядке не является досрочным и поэтому не требует судебной процедуры. Кроме того, следует понимать, что при отказе от договора аренды в соответствии с данными правилами стороны не вправе требовать возмещения убытков и (или) уплаты неустойки, поскольку нарушения договора здесь нет. При нарушении какой-либо из сторон своих обязанностей по договору другая сторона вправе расторгнуть его, но в соответствии с другими правилами - ст. 619 и 620 ГК РФ (п. 5 Обзора об аренде).

Наконец, в данном вопросе стоит отметить предусмотренную законом возможность трансформации договора аренды с определенным сроком в договор аренды с неопределенным сроком. Если срок договора истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным (п. 2 ст. 621 ГК РФ). При этом срок, на который возобновляется договор, является неопределенным (п. 11 Обзора об аренде).

Форма договора аренды специально урегулирована в ст. 609 ГК РФ и может быть как письменной, так и устной. Договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме. В части срока данное правило вполне логично: более или менее длительные правоотношения по пользованию чужим имуществом во избежание недоразумений при доказывании спорных фактов должны быть формализованы. В части требования о соблюдении письменной формы договора с участием юридических лиц рассматриваемое правило является по сути лишь воспроизведением общей нормы п. 1 ст. 161 ГК РФ. Таким образом, устная форма допустима лишь для договоров аренды между физическими лицами на срок менее года - и то, если его сумма не превышает десяти минимальных размеров оплаты труда (иначе включится более общее правило ст. 161 ГК РФ) и если закон не предусматривает обязательную письменную форму (например, для договора проката - п. 2 ст. 626 ГК РФ).

Пункт 1 ст. 609 ГК РФ не содержит специальных последствий несоблюдения письменной формы договора аренды. Таким образом, нарушение формы лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства, если иное последствие - в виде недействительности сделки - прямо не указано в самом договоре (ст. 162 ГК РФ) или законе (договор аренды здания и сооружения _ ст. 651 ГК РФ). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Данное правило является общим: из него есть ряд исключений, снимающих необходимость государственной регистрации (например, в отношении аренды воздушных и морских судов - ст. 633, 643 ГК РФ) либо связывающих ее с заключением договора на некоторый срок (например, в отношении аренды здания и сооружения - ст. 651 ГК РФ). Государственная регистрация аренды недвижимого имущества производится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Договор аренды недвижимого имущества, не прошедший государственной регистрации, считается незаключенным (по общему правилу п. 3 ст. 433 ГК РФ).

2. Содержание и прекращение договора аренды

Содержание договора аренды - это совокупность прав и обязанностей сторон, выражающихся в условиях договора.

Обязанности арендодателя:

1) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Ответственность арендодателя строится в данном случае на началах риска: он отвечает за недостатки переданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды не знал об этих недостатках. При обнаружении недостатков в переданной вещи арендатор имеет возможность защитить свои права и законные интересы по своему выбору тремя путями. Прежде всего, арендатор может обратиться к арендодателю с требованием о безвозмездном устранении недостатков имущества либо соразмерном уменьшении арендной платы. Далее, арендатор может самостоятельно устранить недостатки вещи и потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков либо непосредственно удержать соответствующую сумму из арендной платы. Наконец, арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.

2) имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 611 ГК РФ). Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

3) при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Данная обязанность основана на том, что передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (ст. 613 ГК РФ). В ряде случаев арендатор, узнав о правах третьих лиц на имущество, не пошел бы на заключение договора аренды (например, если третьи лица имеют право пользования им в силу сервитута или в силу другого договора аренды).

4) имущество должно быть передано арендатору в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок (ст. 314 ГК РФ). Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК РФ). Кроме того, если арендодатель не передаст объект аренды арендатору в установленный срок, то он не вправе требовать от него внесения арендной платы за соответствующий период (п.10 Обзора об аренде).

5) на арендодателя возложена обязанность по осуществлению капитального ремонта сданной в аренду вещи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Капитальный ремонт по общему правилу заключается в восстановлении целостности имущества, т.е в замене конструкции вещи или ее основных составных частей в связи с их существенным износом или разрушением, и требует значительных затрат, несоизмеримых с доходами арендатора от использования имущества.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. Установление данного срока - в интересах арендатора, так как в период проведения капитального ремонта, очевидно, пользование предметом аренды будет невозможно или существенно ограничено.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Если же имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования, по требованию арендатора договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом (ст. 620 ГК РФ).

На арендодателе лежит кредиторская обязанность принять от арендатора имущество в случае прекращения договора аренды.

Обязанности арендатора:

1) арендатор обязан своевременно вносить арендную плату арендодателю (ст. 614 ГК РФ). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

2) арендатор обязан использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, допускает его ухудшение, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п.3 ст. 615, ст. 619 ГК РФ). Однако если условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, наступает другое последствие: он вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если законом не предусмотрено иное (п. 4 ст. 614 ГК РФ), а риск случайного повреждения вещи ложится на арендодателя. В этом случае договор аренды не подлежит досрочному расторжению.

3) арендатор должен нести расходы на содержание имущества в надлежащем состоянии (коммунальная плата, расходы по поддержанию вещи в порядке и т.д.) и осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды (п.2 ст.616 ГК РФ). Текущий ремонт практически определяется как исправление повреждений и ухудшений имущества, не подпадающее под понятие капитального ремонта, т.е. не заключающееся в восстановлении целостности имущества в связи с его существенным износом и не требующее значительных затрат, несоизмеримых с доходами арендатора от использования имущества. Как правило, текущий ремонт выражается в систематическом проведении работ по предупреждению преждевременного износа имущества и по устранению возникающих мелких неисправностей.

4) арендатор обязан вернуть арендодателю взятое имущество при прекращении договора в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, в установленный срок и в том месте, где арендатор его получил (п. 36 Обзора об аренде). В случае невозврата имущества в установленный срок арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ).

В случае возврата имущества в установленный срок, но сверх нормального износа или в состоянии, не обусловленном договором, арендатор обязан возместить арендодателю убытки. Отказ арендатора от исполнения обязанности вернуть имущество дает арендодателю право истребовать его в судебном порядке.

Прекращение договора аренды может происходить как по общим основаниям, предусмотренным в гл. 26, 29 ГК РФ, так и по специальным основаниям, указанным в гл. 34 ГК РФ и специальных законах.

Прежде всего, в результате нормального развития событий договор аренды прекращается истечением его срока без какого-либо предупреждения со стороны арендодателя или арендатора. Однако на практике часто бывает так, что по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться взятым внаем имуществом без заключения нового договора, а арендодатель против этого не возражает. В таком случае договор считается возобновленным на прежних условиях, за исключением условия о сроке: последний становится неопределенным (п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ). Возобновление происходит без специального (положительного) соглашения сторон, т.е. так называемым безмолвным продолжением найма. Основанием возобновления договора является отвечающая интересам обеих сторон презумпция того, что стороны, не выражая своей воли на прекращение договора, тем самым молчаливо соглашаются на продолжение договора на прежних условиях. Возобновление договора на неопределенный срок не означает придания ему свойства бессрочности: каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Арендное обязательство может быть прекращено и досрочно. Основанием для этого по общему правилу выступает соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Несколько сложнее решается вопрос с досрочным прекращением договора аренды в случае прекращения его стороны. При ликвидации юридического лица (как арендодателя, так и арендатора) договор аренды, безусловно, прекращается (ст. 419 ГК РФ). В случае смерти арендодателя договор аренды, напротив, не прекращается: права, и обязанности арендодателя переходят к его наследникам. Смерть арендатора также не прекращает договора аренды: права, и обязанности арендатора переходят к наследникам (ст. 418 ГК РФ). Арендодатель не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Единственная возможность изменить это правило договором или законом предусмотрена для аренды недвижимого имущества: арендодатель в этом случае может вовсе исключить случаи сохранения договора после смерти арендатора (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Смена собственника арендованного имущества, не связанная со смертью (ликвидацией) арендодателя, не влечет прекращения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Договор аренды может быть прекращен досрочно и в одностороннем порядке по требованию какой-либо из его сторон о его расторжении вопреки воле другой стороны.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (ст. 619 ГК РФ).

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре, в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования (ст. 620 ГК РФ).

При прекращении договора по соглашению сторон должны применяться правила заключения соответствующего договора, в том числе требования, касающиеся его формы, поскольку форма соглашения об изменении и расторжении договора должна совпадать с той, в которой заключается договор (ст. 452 ГК РФ). При этом обязательства по договору аренды считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Глава II Виды договора аренды

2.1 Договор проката

Договор проката - это договор аренды, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 ГК РФ).

Договор проката является возмездным, взаимным и консенсуальным.

Сторонами договора проката являются: арендодатель - коммерческая организация или предприниматель без образования юридического лица и арендатор - физическое лицо. Так как прокат - это разновидность аренды, то согласно ст. 625 ГК РФ к нему применяются общие положения об аренде, если в статьях 626 - 631 ГК РФ (правила о прокате) не установлено иное. В виде исключения закон допускает заключение договора проката в качестве арендодателя и некоммерческим организациям, но лишь в той мере, в какой им разрешено заниматься коммерческой деятельностью (п. 3 ст. 50 ГК РФ).

Цена договора проката также имеют свои особенности. Арендная плата устанавливается только в форме платежей в твердой сумме. Другие формы оплаты, включая перечисленные в п. 2 ст. 614 ГК РФ, не допускаются и не могут быть предусмотрены договором, что, видимо, вызвано сложностями с их унификацией, которая требуется исходя из публичного характера договора проката. Закрепление в договоре проката любой иной формы арендной платы будет означать, что данное условие не установлено; отсюда выходит, что размер арендной платы будет определяться на основании правил п. 3 ст. 424 ГК РФ. Платежи могут вноситься как единовременно, так и периодически, что должно быть определено договором. В случае, когда сроки внесения арендной платы в нем не установлены, следует руководствоваться общим правилом п. 1 ст. 614 ГК РФ.

Срок договора проката не может превышать одного года (п. 1 ст. 627 ГК РФ). Если срок превышает предельный, то договор будет считаться заключенным на один год (исходя из п. 3 ст. 610 ГК РФ). Даже если арендатор по истечении установленного договором проката срока продолжает пользоваться имуществом без возражений со стороны арендодателя, стороны утрачивают право на защиту своих интересов на основании договора. При этом к договору проката не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, а также о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (п. 2 ст. 627 ГК РФ). Конечно, арендатор не лишен возможности заключить договор проката на новый срок, но действовать при этом он должен на общих основаниях, т.е. с соблюдением правил ст. 426 ГК РФ о публичном договоре.

Форма договора проката - обязательно письменная, что является исключением из общего правила п. 1 ст. 609 ГК РФ.

Обязанности арендодателя:

1) предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, обусловлена необходимостью в присутствии арендатора проверить исправность передаваемого в прокат имущества и ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом (ст. 628 ГК РФ). В случае неисполнения этой обязанности арендодатель принимает на себя ответственность за явные недостатки предмета проката и лишается права требовать возмещения вреда, если он был причинен предмету проката в связи с отсутствием у арендатора нужной информации.

2) на арендодателя возложена обязанность в течение десяти дней после получения заявления арендатора о неисправности вещи, если более короткий срок не установлен договором, по своему выбору: 1) безвозмездно устранить на месте недостатки, полностью или частично препятствующие эксплуатации арендованного имущества; 2) произвести замену вещи аналогичной, находящейся в надлежащем состоянии. Невыполнение арендодателем этой обязанности в указанный срок дает арендатору право по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

3) в изъятие из общего правила п. 2 ст. 616 ГК РФ на арендодателе лежит императивная обязанность по осуществлению как капитального, так и текущего ремонта имущества, переданного в прокат (п. 1 ст. 631 ГК РФ). Очевидно, это правило базируется на предложении об отсутствии у арендатора достаточных знаний и возможностей для ремонта. Его нарушение, повлекшее возникновение в имуществе недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, дает возможность арендатору защитить свои права в соответствии со ст. 629 ГК РФ.

Обязанности арендатора:

1) использованию имущества в соответствии с условиями договора или, при отсутствии соответствующих условий, по его названию;

2) несению расходов по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором проката;

3) своевременному перечислению арендной платы;

4) своевременному возврату имущества в том же состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа.

Защищая интересы субъектов предпринимательской деятельности, обслуживающих при передаче имущества в прокат многочисленных клиентов, а также учитывая, как правило, небольшие размеры арендной платы при прокате, законодатель закрепил за арендодателем право на взыскание с арендатора задолженности по арендной плате в упрощенном (внесудебном) бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса (п. 3 ст. 630 ГК РФ). Данный порядок является допустимым исключением из содержащегося в ст. 237 ГК РФ общего правила, согласно которому изъятие имущества путем обращения на него взыскания по обязательствам собственника производится на основании решения суда.

Договор проката, может быть, расторгнут по инициативе арендатора в любое время досрочно без объяснения причин и без обращения в суд, но при условии письменного предупреждения арендодателя не менее чем за десять дней о своем намерении отказаться от договора (п. 3 ст. 627 ГК РФ). Несоблюдение арендатором десятидневного срока для направления предупреждения не дает арендодателю право не принять односторонний отказ, а лишь отодвигает прекращение договора на десять дней с момента заявления арендатора об отказе от договора.

Согласно п. 2 ст. 630 ГК РФ при досрочном возврате имущества арендодатель должен возвратить арендную плату за период, который был оплачен, но в течение, которого арендатор имуществом не пользовался.

Досрочное расторжение договора проката по инициативе арендодателя допускается лишь по общим основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ (кроме п. 4 - нарушение арендатором обязанности по производству капитального ремонта).

договор аренда имущество собственность

2.2 Договор аренды транспортного средства

По договору аренды транспортного средства с экипажем (фрахтования на время) арендодатель (фрахтовщик) предоставляет арендатору (фрахтователю) транспортное средство за плату (фрахт) во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ). В торговом мореплавании договор аренды транспортного средства (судна) с экипажем именуется тайм - чартером ст. 198 Кодекса товарного мореплавания РФ (далее - КТМ РФ), в противопоставление обычному договору фрахтования, т.е. договору перевозки (ст. 787 ГК РФ, ст. 115 КТМ РФ).

Договор аренды транспортного средства с экипажем следует отличать от договора перевозки. В первом случае транспортное средство передается во владение и пользование на определенный срок без обозначения конкретного груза, подлежащего перевозке на нем. Во втором - целью договора является именно перевозка груза, без передачи правомочий владения и пользования транспортным средством. Нередко арендатор по договору аренды транспортного средства с экипажем как раз и выступает перевозчиком по договорам перевозки, заключенным с третьими лицами.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст. 642 ГК РФ). В торговом мореплавании договор аренды транспортного средства (судна) без экипажа именуется бербоут - чартером (ст. 211 КТМ РФ).

Договор аренды транспортного средства, как с экипажем, так и без него - взаимный и возмездный. Как следует из формулировок ст. 632, 642 ГК РФ, он является реальным. В то же время формулировки ст. 198, 211 КТМ РФ позволяют заключить, что тайм-чартер и бербоут - чартер являются консенсуальными договорами.

Предмет договора - транспортное средство любого вида транспорта (гужевого, железнодорожного, автомобильного, воздушного, внутреннего водного, морского и космического), способное к перемещению в пространстве. Сюда относятся автомобили (грузовые, легковые, автобусы), локомотивы, морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания, лодки, яхты, катера, паромы, гужевой транспорт. Трубопроводный транспорт не может быть предметом аренды транспортного средства, так как в пространстве перемещается не он, а груз. Его аренда считается арендой сооружения. Транспортное средство не обязательно должно быть самоходным, но в любом случае должно быть способно, управляться людьми.

Срок договора аренды транспортного средства не является его существенным условием, если иное не указано в транспортных уставах и кодексах (например, согласно ст. 200 КТМ РФ срок подлежит обязательному указанию в тайм-чартере). Предельные сроки для данного договора законом не установлены. Период времени обычно обозначается в виде календарного промежутка или времени, необходимого для достижения арендатором определенной цели (например, производство поисковых и спасательных работ в акватории). Согласно ст. 632, 642 ГК РФ правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок при отсутствии возражений арендодателя, а также преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок к аренде данного имущества не применяются.

Договор аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные п. 2 ст. 609 ГК РФ.

Обязанности арендодателя по договору аренды транспортного средства с экипажем:

1) арендодатель обязан предоставить арендатору транспортное средство в состоянии, пригодном для его немедленной эксплуатации по назначению в соответствии с условиями договора, и укомплектовать транспортное средство экипажем.

2) в течение всего срока аренды арендодатель обязан поддерживать надлежащее состояние транспортного средства, предоставляя все необходимые материалы и принадлежности и заменяя изношенные части и механизмы, проводя текущий и капитальный ремонт (ст. 634 ГК РФ).

3) арендодатель обязан оказать арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства, которые должны обеспечить его нормальное и безопасное использование (ст. 636 ГК РФ). При этом члены экипажа являются работниками арендодателя и в любом случае подчиняются его распоряжениям, даваемым во исполнение данной обязанности (на это указано, например, ст. 206 КТМ РФ). Расходы на содержание экипажа (заработная плата, провиант, питьевая вода, спецодежда, консульские сборы) соответственно также лежат на арендодателе, если иное не предусмотрено договором.

4) арендодатель обязан следовать указаниям арендатора, даваемым в целях коммерческой эксплуатации транспортного средства. Коммерческая эксплуатация - это деятельность, прямо или косвенно направленная на получение арендатором доходов путем использования транспортного средства и не обремененная при этом заботами об обеспечении его технической исправности.

5) арендодатель обязан нести ответственность за вред, причиненный третьи лицам, арендованным транспортным средством, его механизмами, оборудованием.

6) именно арендодатель, если иное не предусмотрено договором, обязан за свой счет страховать транспортное средство и (или) ответственность за ущерб, который может быть причинен в связи с его эксплуатацией в случаях, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора (ст. 637 ГК РФ).

Обязанности арендатора по договору аренды транспортного средства с экипажем:

1) использовать транспортное средство в соответствии с условиями договора и назначением транспортного средства.

2) своевременно вносить арендную плату (фрахт). При просрочке уплаты арендной платы свыше 14 дней в торговом мореплавании и 15 дней - во внутреннем водном плавании арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от договора без предварительного предупреждения арендатора, изъять судно и взыскать с арендатора убытки, причиненные просрочкой ст. 208 КТМ, ст. 65 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ (далее - КВВТ РФ). Это является исключением из общего правила ст. 619 ГК РФ о том, что арендодатель должен предварительно предупредить арендатора о намерении расторгнуть договор, которое будет производиться только при невнесении арендной платы более двух раз подряд и только в судебном порядке.

3) нести расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других, расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов, если иное не предусмотрено договором (ст. 636 ГК РФ).

4) возместить арендодателю убытки, вызванные гибелью или повреждением транспортного средства, если арендодатель докажет, что они произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды. В то же время риск случайной гибели или повреждения транспортного средства лежит на арендодателе, если иное не предусмотрено договором (ст. 639 ГК РФ)

5) по истечении обусловленного срока вернуть транспортное средство.

Что касается содержания договора аренды транспортного средства без экипажа, то основные обязанности арендодателя, перечисленные выше применительно к договору аренды транспортного средства с экипажем (со второй по шестую), переложены на арендатора.

Прекращение договора аренды транспортного средства в целом подчиняется общим правилам о договоре аренды.

2.3 Договор аренды здания и сооружения

По договору аренды здания и сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Договор аренды здания и сооружения является возмездным, взаимным и консенсуальным.

Согласно ст. 654 ГК РФ условие о размере арендной платы является существенным для договора аренды здания и сооружения (в отличие от общего правила п. 1 ст. 614 ГК РФ, установленного для обычных договоров аренды). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Для договоров заключенных на срок менее одного года, достаточно соблюдения простой письменной формы. Эта норма является исключением из общего правила п. 2 ст. 609 ГК РФ, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация аренды здания и сооружения производится посредством государственной регистрации соответствующего договора аренды и имеет ряд особенностей, основанных на судебной практике.

Во-первых, не подлежит государственной регистрации договоры аренды здания и сооружения, заключенные менее чем на один год, даже если их действие распространено на предшествующие отношения сторон, превысившие один год (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона от 16 февраля 2001 г. № 59 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Во-вторых, при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма).

В-третьих, договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации (п. 11 информационного письма).

В-четвертых, дополнительные соглашения к договору аренды здания и сооружения, в том числе об изменении размера арендной платы, указанного в договоре аренды, подлежащем регистрации, и о переводе долга также подлежат обязательной государственной регистрации, поскольку являются неотъемлемой частью договора аренды и изменяют содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (п. 9, 12 информационного письма).

В-пятых, требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды здания и сооружения распространяются также на договор субаренды (п. 19 Обзора об аренде).

Несоблюдение правил об обязательной государственной регистрации договора аренды здания и сооружения сроком не менее года влечет признание этого договора незаключенным (п. 2 ст. 651 ГК РФ)

В обязанности арендодателя входит предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В данном случае передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (ст. 655 ГК РФ).

Специфика обязанностей арендатора по договору аренды здания и сооружения состоит лишь в том, том, что в случае прекращения договора он обязан вернуть соответствующее здание и сооружение в том же порядке, в каком оно передавалось в аренду, т. е. с подписанием сторонами передаточного акта (п. 2 ст. 655 ГК РФ).

2.4 Договор аренды предприятия

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование, земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (ст. 656 ГК РФ).

Арендодателями могут быть как физические, так и юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования. Вряд ли правильно ограничивать этот круг только коммерческими организациями и индивидуальными предпринимателями. Нельзя исключить, что предприятие как имущественный комплекс находится в собственности гражданина, не являющегося предпринимателем (например, получен в результате наследования), либо некоммерческой организации, не занимающейся предпринимательской деятельностью с использованием комплекса, но получающей доход от его сдачи в аренду, который в дальнейшем направляется на уставные цели деятельности. Следует отметить, что передача предприятия в пользование не влечет изменений в правовом статусе арендодателя: он не прекращает деятельности в качестве субъекта гражданского права.

Предметом договора является предприятие как имущественный комплекс. Общее определение последнего дано в ст. 132 ГК РФ, однако сравнительный анализ ст. 132 и 656 ГК РФ показывает, что состав предприятия, передаваемого в аренду, имеет специфику.

Во-первых, комплексный характер предмета аренды ставит перед сторонами довольно трудную задачу корректно указать в договоре данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Несоблюдение этого требования повышает вероятность считать условие о предмете договора аренды предприятия не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Состав предприятия определяется согласно сложившейся практике на основе полной инвентаризации имущества предприятия, аудиторского заключения о составе и стоимости, а также бухгалтерского баланса, отражающего кредиторскую и дебиторскую задолженности, входящие в имущественный комплекс предприятия, с расшифровкой требований.

Во-вторых, ст. 656 ГК РФ различает процедуры передачи различных частей передаются в полном объеме без специального указания на то в договоре, вторые - только в порядке, на условиях и в пределах, определенных в договоре, третьи - вообще не подлежат передаче (ст. 132 ГК РФ подобных различий не проводит). Виды передаваемого в составе арендованного предприятия имущества следующие:

1) все земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства (данные объекты передаются без специального указания о том в договоре аренды; в этой части договор аренды предприятия содержит черты классического договора аренды, в том числе договора аренды недвижимости, включая аренду зданий и сооружений);

2) запасы сырья, топлива, материалов, денежные средства и иные оборотные средства (эти и нижеследующие объекты передаются в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором; в этой части договор аренды предприятия содержит черты договора займа, если учесть, что передаваемые объекты являются, как правило, родовыми потребляемыми вещами);

3) права владения и пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями, транспортными средствами и оборудованием, т.е. объектами, находящимися в собственности третьих лиц, но используемых арендодателем по договору или на другом законном основании (в этой части договор аренды предприятия может содержать черты различных договоров, в зависимости от вида права арендодателя; например, если арендодатель является арендатором указанного имущества, договор аренды предприятия может содержать черты перенайма);

4) права требования и долги, относящиеся к предприятию (в этой части договор аренды предприятия содержит черты договора уступки требования или перевода долга, в зависимости от вида передаваемого объекта, с соблюдением специальных правил ст. 657 ГК РФ);