Главная
Коллекция "Otherreferats"
Государство и право
Договір найму житла: особливості та правозастосування
Договір найму житла: особливості та правозастосування
Поняття, правова природа та особливості договору найму житла. Формулювання узагальнених законодавчих засад цивільно-правового регулювання найму житла. Встановлення та обґрунтування природи і умов договору. Розгляд порядку його припинення і розірвання.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | реферат |
| Язык | украинский |
| Дата добавления | 02.04.2011 |
| Размер файла | 39,8 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Договір найму житла: особливості та правозастосування
Зміст
- Вступ
- Розділ І Загальні положення договору найму (оренди) житла
- 1.1 Поняття договору найму (оренди) житла
- 1.2 Порядок та умови укладання договору найму житла
- 1.3 Права та обов'язки сторін за договором найму житла
- Розділ ІІ Особливості правового регулювання та застосування договору найму (оренди) житла
- 2.1 Особливості правового регулювання
- 2.2 Особливості припинення та розірвання
- 2.3 Проблемні аспекти та правозастосовча практика з питань договору
- Висновки
- Список використаних джерел
Вступ
Актуальність цієї роботи полягає в тому, що закріплення в Цивільному кодексі України принципу свободи договору та особливостей житла як об'єкта речових і зобов'язальних відносин обумовлюють потребу у формуванні науково обґрунтованих положень про цей вид нерухомості. Наведене обумовило необхідність застосування адекватних сучасним суспільно-економічним умовам, науково обґрунтованих підходів у сфері регулювання житла як об'єкту правовідносин, які мають здійснюватися з урахуванням результатів наукових досліджень із зазначеної тематики.
Житло як об'єкт цивільно-правових відносин є недостатньо дослідженою правовою конструкцією, що в умовах існування прогалин у розумінні поняття, природи і видів житла, перешкоджає формуванню усталеної практики правозастосування з цих питань. Значний масив принципових питань правового регулювання вказаних правовідносин не одержав належного вирішення у нормотворчій практиці і висвітлення у теоретичних дослідженнях, що обумовлено нерозробленістю доктринальних засад регулювання житла як об'єкта речових і зобов'язальних правовідносин, не дозволяє визначити належне їм місце у системі цивільного права, встановити характер взаємозв'язку, критерії відмежування від суміжних правових конструкцій і не сприяє стабільності їх правового регулювання.
Незважаючи на активне використання правозастосовчою і нормотворчою практикою правовідносин з житлом, бракує комплексних праць із загальнотеоретичних і прикладних проблем регулювання зазначеного виду нерухомості, що негативно впливає на їх розвиток в Україні, формування судової практики з цієї категорії справ.
Відтак, подальше наукове розроблення загальнотеоретичних проблем житла як об'єкту цивільно-правових відносин, окремих їх різновидів є необхідною умовою впровадження досконалішого правового регулювання зазначеного виду нерухомого майна.
Метою роботи є проведення аналізу поняття, правової природи договору найму житла, його особливостей.
Для досягнення поставленої мети основна увага в роботі приділена вирішенню таких завдань:
визначення теоретичного поняття договору найму житла;
формулювання узагальнених законодавчих засад цивільно-правового регулювання найму житла;
встановлення та обґрунтування природи та умов договору найма житла.
Об'єктом цієї роботи є загальнотеоретичні аспекти договору найма житла і особливості його регулювання.
Предметом дисертаційного дослідження є механізм реалізації положень договору найму житла на практиці.
Науково-теоретичною базою даної роботи є теоретичні розробки, праці таких вітчизняних та зарубіжних вчених-правознавців як: - Ю. Г. Басін, М. К. Галянтич, П. М. Дятлов, Т. П. Базова, І. Л. Брауде, О. В. Дзера, А. С. Довгерт, В. А. Золотарь, Свердлик, П. І. Седугін, С. О. Сліпченко, Ю. К. Толстой, Є. О. Харитонов, Я. М. Шевченко, В. Ф. Чигир, В. С. Щербина та ін.
Розділ І. Загальні положення договору найму (оренди) житла
1.1 Поняття договору найму (оренди) житла
Відповідно до ст. 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Саме те, що право на житло є конституційним, а одним із поширених способів його реалізації є можливість користуватися житлом на підставі договору оренди, обумовило необхідність окремого правового регулювання договору найма (оренди) житла в Цивільному кодексі (далі - ЦК). Крім того, договір найму житла надає реальну можливість для реалізації конституційних положень про вільний вибір місця проживання та про здійснення права приватної власності.
Договір найму (оренди) житла належить до двосторонніх, а в деяких випадках -- до багатосторонніх правочинів. Тому він має відповідати умовам дійсності правочинів і договорів.
Мета договору найму житла - забезпечити передачу житла в тимчасове користування. У цьому зацікавлені обидві сторони договору. Наймач, як правило, має потребу в житлі тимчасово або не має можливості придбати його у власність. Наймодавець же має на меті отримання прибутку з передачі житла в тимчасове користування іншій особі. Остання ознака дозволяє відрізняти договір найму від інших зобов'язань по передачі майна в користування, зокрема від договору безоплатного користування майном.
Під користуванням розуміється отримання із речі її корисних властивостей без зміни субстанції речі. Стосовно договору найму житла це значить, що наймач має забезпечену законом можливість задовольняти свою житлову потребу. Право користування наймача знаходиться під речово-правовим захистом і в цій площині прирівняно до права власності й інших речових прав. Проте такий захист воно одержує тільки тоді, коли наймач поряд із правом користування наділений і правом володіння, тобто панує, утримує житло. Такий наймач захищається і від зазіхань наймодавця як власника зданого в найм житла. Якщо ж мова йде про «голе» право користування (без володіння), то речово-правовим захистом воно не користується. Праву користування притаманна властивість слідування. Договірні (відносні) правовідносини по найму житла в тій мірі, у якій вони пов'язані з його передачею у володіння іншій особі, породжують і певні абсолютно-правові наслідки. Вони виявляються не тільки в захисті прав наймача від будь-якого порушника, але й у тому, що у випадку переходу права власності на наймане майно до будь-якої іншої особи договір найму в межах терміну своєї дії зберігає силу і для нового власника [7].
Договір найму житла є підставою для виникнення зобов'язання -- правовідношення, в якому кожна із сторін має одночасно і права, і обов'язки, і вважається боржником у тому, що вона зобов'язана вчинити на користь другої сторони, і одночасно кредитором у тому, що вона має право вимагати від неї. Виходячи з того, що договір найму (оренди) житла є двостороннім, оскільки правами та обов'язками наділені обидві сторони договору, наймодавець одночасно виступає як кредитор і боржник, який має право вимагати від наймача (боржника) виконання його обов'язків, наприклад, сплатити гроші за користування житлом, а наймач як кредитор, має право вимагати від наймодавця (боржника) на виконання зобов'язання вчинити на його користь певну дію (передати житло в користування негайно або у строк, встановлений договором найму). У разі невиконання боржником обов'язку передати кредиторові у користування житло, кредитор має право вимагати його передання відповідно до умов зобов'язання, якщо інше не передбачено законом. Такий договір є відплатним, строковим, консенсуальним. Він вважається укладеним, тобто набирає чинності, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. До істотних умов договору належать умови про предмет договору, дані про осіб, які проживатимуть разом із наймачем, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Згідно з ч. 2 ст. 810 ЦК, підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, встановлюються законом. Мова йде про застосування до договору найму державного або комунального житла норм чинного Житлового кодексу України та підзаконних актів, прийнятих на вимогу ЖК. Разом з тим, глави ЖК, що регулюють право користування житлом, яке належить громадянам та юридичним особам на праві приватної власності (в будинках громадського житлового фонду, службових приміщеннях і гуртожитках, які належать громадянам і фізичним особам, в будинках, квартирах приватного житлового фонду) втрачають силу після набрання чинності ЦК і до цих відносин не застосовуються. Відповідно до ст. ст. 4 та 9 Прикінцевих та Перехідних положень ЦК щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності ЦК, положення ЦК застосовуються до тих прав і обов'язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності. Таким чином, норми глави 59 ЦК регулюють підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму житла, що є об'єктом права приватної власності, тобто відносно житла, яке належить фізичним та юридичним особам. Відповідно до ч. З ст. 810, до договору найму житла, крім найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення ЦК, якщо інше не встановлено законом. Договір найму житла не є різновидом договору найму (оренди). На договір найму житла поширюються норми, що регулюють договір найму (оренди) в частині, яка не закріплена в главі 59 ЦК в порядку аналогії закону.
1.2 Порядок та умови укладання договору найму житла
Договір найму житла, як правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. ЦК встановлює письмову форму договору найму житла. Вимоги до письмової форми правочину перелічені в ст. 207 ЦК. Недодержання сторонами письмової форми договору найму житла не має наслідком його недійсність. У даному випадку законом не встановлено, що недодержання сторонами письмової форми договору найму житла має наслідком його недійсність. Тому факт укладення такого договору і заперечення однією із сторін факту вчинення цього правочину або оспорювання окремих його частин може доводитися письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та іншими доказами. Рішення суду в таких випадках не може ґрунтуватися на свідченнях свідків.
Якщо особа вважає себе наймачем після укладення договору найму житла, а власник житла оспорює факт вчинення цього договору і не передає житло в користування, то вона має право звернутися до власника житла з позовом про примусове виконання обов'язку в натурі, тобто про зобов'язання відповідача передати житло в користування. У випадку оспорювання факту вчинення цього договору і вчинення перешкод у користуванні житлом з боку власника житла, особа, яка вселилася в житло, може звернутися до власника житла з позовом про визнання права користування житлом і зобов'язання відповідача припинити чинити (усунути перешкоди) у здійсненні права користування майном. В таких справах підлягає доказуванню факт укладання договору найму. Допустимими доказами цього факту і заперечень проти нього можуть бути письмові та прирівнені до них докази. Свідчення свідків в даному випадку не належать до допустимих доказів.
До видів помешкання ЦК відносить, зокрема, квартиру або її частину, житловий будинок або його частину. Ці об'єкти належать до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), з визначеними індивідуальними ознаками і є неспоживчими. Квартира або її частина, житловий будинок або його частина можуть бути речами подільними і неподільними.
Поняття житла, житлового будинку та квартири як об'єктів права власності дається в статтях 29, 379, 380, 382 ЦК. Виходячи із змісту ч. 1 ст. 812 ЦК перелік помешкань, які можуть бути предметом договору найму житла не є вичерпний. Очевидно, що законодавець мав на увазі інші будівлі, споруди і приміщення (дачний або садовий будинок, які придатні для постійного проживання та належать наймодавцеві на праві приватної власності і зареєстровані як нерухомість. Стаття 29 ЦК визначає поняття місця проживання фізичної особи, називаючи крім житлового будинку і квартири, ще й гуртожиток, готель тощо). Тому виникає питання, яке має практичне значення, про можливість бути предметом договору найму житла помешкань в гуртожитках, готелях? На нашу думку, такі помешкання можуть бути предметом договору найму житла, якщо вони відповідають вимогам придатності для постійного проживання, належать власникам на праві приватної власності і передаються у найм саме за умовами цього договору.
Виходячи з того, що відповідно до ч. 1 ст. 810 ЦК наймодавцем може бути лише власник житла, норми договору найму житла прямо не поширюються на житлові будинки, інше нерухоме майно, яке визнане самочинним будівництвом, тому що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього, крім випадків, передбачених ч. З і 5 ст. 376 ЦК [14].
Частина 2 ст. 812 ЦК визначає єдину вимогу до предмета договору найму житла. Мова йде про придатність помешкання до постійного проживання у ньому. Вимоги щодо інших якісних характеристик помешкання сторони можуть встановити в договорі. Порядок обстеження стану житлових будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам і визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання визначені постановою Ради Міністрів УРСР від 26.04.1984р. № 189. Дію цієї постанови в субсидіарному порядку можливо застосовувати до приватного житла.
Якщо після укладення договору найму житла буде встановлено непридатність помешкання до постійного проживання у ньому, сторони за взаємною згодою можуть розірвати договір або за позовом наймача такий договір може бути визнаний судом недійсним на підставі ст. 229 або ст. 230 ЦК.
Частина 3 ст. 812 ЦК встановлює, що наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок. Це правило ґрунтується на положенні ст. 186 ЦК про спільне призначення головної речі і її приналежності. До майна, що обслуговує будинок, належать приміщення загального користування або допоміжні приміщення багатоквартирного будинку -- приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку: під'їзд, сходові клітини, вестибулі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, а також механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або в середені квартири, будинку тощо.
Право користування вказаним майном у наймачів квартир і власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку є рівним.
1.3 Права та обов'язки сторін за договором найму житла
Учасниками правовідносин, що виникають із договору приватного найму, є перш за все його сторони. Це наймодавець і наймач.
Наймодавець - особа, що здає житлове помешкання за плату в користування (в найм). їм може виступати власник житла або особа, уповноважена власником на такі дії. Наприклад, комісіонер у силу комісійного договору укладає з третьою особою від свого імені в інтересах комітента договір найму житла. У якості наймодавця за договором найму житла можуть бути як фізичні, так і юридичні особи. Одна з вимог, що ставиться до наймодавця, - наявність цивільної правосуб'єктності. У випадку, коли житлове помешкання належить юридичній особі, - то вона виступає наймодавцем. Наприклад, юридична особа набула житлового будинку для своїх робітників або здає в найм з метою одержання прибутку. Коли організація виступає наймодавцем, то необхідно, щоб її правоздатність дозволяла їй це робити.
Якщо житлове помешкання здає в найм член житлового або житло-будівельного кооперативу, то він і виступає в якості наймодавця.
Наймачами за договором найму житла можуть бути тільки фізичні особи, оскільки жилі приміщення призначені для проживання. Юридична особа, що орендує житло, може використовувати його тільки для фізичних осіб. Так, комерційна організація, що одержала за договором найму від власника житлове приміщення, не може використовувати його під свій офіс (контору), а вправі лише здати це помешкання, наприклад, для проживання своєму співробітнику або іншому громадянину за договором найму житла. Тобто юридична особа повинна використовувати житлове помешкання тільки по прямому призначенню, а саме для проживання громадян.
Для того, щоб громадянин або організація виступали наймачами, необхідно наявність у них достатнього обсягу правосуб'єктності.
Особливо відзначимо, що наймачі в будинках житло-будівельного кооперативу користуються правилами про договір піднайму в будинках державного і громадського житлового фонду.
Інші особи, яких наймач має право вселити в займане ним житлове помешкання. Відповідно до діючого законодавства наймач вправі вселити в займане ним жиле приміщення свою дружину, дітей, батьків, а також інших осіб за письмовою згодою власника будинку (квартири) і всіх членів сім'ї, які проживають з наймачем. На вселення до батьків їх неповнолітніх дітей зазначеної згоди не потрібно [8].
Коло членів сім'ї визначено у ст. 64 ЖК, розрахованої на житловий найм, причому на той його різновид, що нині іменується соціальним наймом. У порядку аналогії закону - на членів сім'ї наймача застосовується дія і за договором приватного найму.
Згідно з ч. 2 ст. 64 ЖК до членів сім'ї наймача відносяться чоловік (дружина) наймача, їхні діти і батьки. Членами сім'ї наймача можуть бути визнані й інші особи, якщо вони постійно мешкають разом із наймачем і ведуть із ним спільне господарство. Такими вони є тільки перед наймодавцем. У цьому випадку не має значення також вік, майнове становище, час проживання і рід занять самих членів сім'ї.
Дружина наймача - це особа, з якою останній знаходиться в зареєстрованому шлюбі. До подружжя відносяться особи, шлюб яких зареєстрований в органах РАГС. Підставою виникнення взаємних прав і обов'язків батьків і дітей є походження дітей, засвідчене у встановленому законом порядку. У даному випадку не має значення їх вік, чи є вони дітьми самого наймача, чи його подружжя, спільні або усиновлені діти, народилися вони в шлюбі, який у подальшому визнано недійсним або нездійсненим. Батьки відносяться до членів сім'ї наймача в зв'язку з родинними відношеннями з наймачем і незалежно від перебування їх на його утриманні.
Це так звані безспірні члени сім'ї, їхня приналежність до сім'ї наймача визначається фактом указаного сімейно-правового зв'язку. Ніяких інших умов не потрібно. Проте поняття члена сім'ї по сімейному законодавству не можна ототожнювати з поняттям члена сім'ї наймача по житловому законодавству. Щоб стати членом сім'ї наймача в силу житлового законодавства, необхідна не тільки наявність сімейно-правового зв'язку, але і факт спільного проживання. Наприклад, подружжя проживає в одному житловому приміщенні, і чоловік-наймач цього приміщення, то його дружина є не лише членом сім'ї цієї особи, а й членом сім'ї наймача. А в тому разі коли дружина цієї особи живе окремо і має самостійне право на інші жилі приміщення, то вона, хоч і є членом сім'ї свого чоловіка, проте не є членом сім'ї наймача. Таке саме правило застосовується і до повнолітніх дітей наймача, які живуть окремо від батьків, та до батьків наймача і його дружини.
Членами сім'ї наймача можуть бути визнані й інші особи, які постійно проживають разом з наймачем та ведуть з ним спільне господарство. До таких осіб належать не тільки родичі наймача та його дружини, а й особа, з якою наймач фактично перебуває у шлюбних відносинах, опікуни, утриманці наймача тощо. Зазначені особи можуть бути віднесені до членів сім'ї наймача за умови, якщо вони:
- по-перше, проживають разом з наймачем, тобто в одному спільному для них жилому помешканні;
- по-друге, ведуть з ним спільне господарство, тобто мають спільні витрати - на ремонт, придбання речей, їжу, надання взаємної допомоги і т. д. Законодавством України не встановлено термін такого спільного проживання і які-небудь умови ведення загального господарства. У випадку виникнення суперечки це питання вирішується виходячи з конкретних обставин. Наявність родинних зв'язків у цьому випадку не обов'язкова, але при відсутності хоч однієї із вище названих ознак особа не може бути визнаною членом сім'ї наймача.
Піднаймачі - це особи, що набувають похідне від найму право користування житловим помешканням або його частиною. Вони не одержують самостійного права на житло.
Житлове законодавство згадує і таких осіб як тимчасові мешканці.
Тимчасові мешканці - це особи, яким наймач жилого помешкання і проживаючі спільно з ним члени його сім'ї за взаємною згодою дозволили тимчасово і безоплатно проживати у жилому приміщенні, що знаходиться в їх користуванні, у тому числі опікуни чи піклувальники, що не є членами сім'ї наймача. Право користування жилою площею у тимчасових мешканців похідне від права наймача і являє собою самостійний договір безоплатного користування житлом, який буде розглянуто окремо [9].
Основним зобов'язанням наймодавця є надання наймачу вільного житла, що є предметом приватного найму. Наймодавець також зобов'язаний забезпечувати належну експлуатацію будинку, у якому знаходиться здане в найм житло, надавати наймачеві за плату необхідні комунальні послуги, забезпечувати проведення ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та того, що знаходяться в помешканні, устаткування для надання комунальних послуг. Капітальний ремонт зданого в найм житлового приміщення є обов'язком наймодавця, якщо інше не встановлено договором найму житлового приміщення.
Після закінчення ремонту власник будинку (квартири) зобов'язаний надати наймачеві займане ним раніше або інше рівноцінне жиле приміщення в належному йому будинку (квартирі), за винятком випадків, коли відповідно до затвердженого виконавчим комітетом місцевої Ради проекту переобладнання чи перепланування будинку (квартири) жиле приміщення, займане наймачем, не може бути збережено. На це не потрібна згода наймача і членів його сім'ї. Право вибору предмета виконання альтернативного зобов'язання по наданню жилого помешкання після капітального ремонту в даному випадку належить наймодавцю. При цьому його право вибору не обмежено якимись умовами, наприклад, неможливістю надати раніше займане приміщення.
Право давати згоду на переустаткування житлового будинку, у якому знаходиться здане в найм житлове помешкання, якщо таке переустаткування істотно змінює умови користування житловим помешканням [11].
Наймодавець вправі вимагати виселення наймача і членів його сім'ї у випадку, коли капітальний ремонт не може бути зроблено без виселення наймача. У цьому випадку наймодавець не зобов'язаний надавати наймачу на час капітального ремонту інше житлове помешкання. У зв'язку з відсутністю у власника вищезгаданого обов'язку в нього не виникає й обов'язок по відшкодуванню наймачу витрат, викликаних переїздом в інше житло на час ремонту.
При невиконанні наймодавцем своїх обов'язків по капітальному ремонту наймач житлових помешкань вправі зробити ремонт із покладенням усіх витрат по їхній кошторисній вартості на рахунок наймодавця. Наймач не вправі робити перебудови і реконструкції житлового помешкання без згоди наймодавця. Наймач вправі вселити в займане їм приміщення подружжя, дітей, батьків, а також інших осіб із письмової згоди власника будинку і всіх проживаючих із наймачем членів сім'ї. Неповнолітні діти можуть бути вселеними без згоди наймодавця і членів сім'ї наймача.
До числа прав наймача за договором комерційного найму житлового помешкання відноситься право здачі житлового помешкання в піднайм, а також право на вселення тимчасових мешканців.
Особи, що вселилися в житлове помешкання з дотриманням зазначених вище вимог у якості членів сім'ї наймача, набувають рівне з іншими членами сім'ї право користування помешканням, якщо при їхньому вселенні між цими особами, наймодавцем, наймачем і проживаючими разом з ними членами його сім'ї не було іншої угоди про порядок користування житловим помешканням. Наймач та інші громадяни, що постійно з ним проживають, вправі за згодою наймодавця замінити у договорі приватного найму житлового помешкання особу наймача.
При тимчасовій відсутності наймача або членів його сім'ї, що мешкають у будинку, який належить громадянину на праві приватної власності, за ними зберігається займане житлове помешкання протягом шести місяців. Право на житло зберігається також у випадках і в межах термінів, установлених пунктами 1 і 5 частини З і частиною 4 ст. 71 ЖК УРСР.
Наймач жилого приміщення в будинку (квартирі) вправі за письмовою згодою проживаючих разом з ним членів сім'ї, включаючи тимчасово відсутніх, а також власника будинку (квартири) провести обмін займаного жилого приміщення з іншим наймачем у цьому будинку (квартирі) або в іншому будинку (квартирі), що належить суб'єкту недержавної власності.
Відмову власника будинку (квартири) у згоді на обмін жилими приміщеннями не може бути оспорено в судовому порядку.
Наймач зобов'язаний використовувати житлове помешкання тільки для проживання, забезпечувати цілість житлового помешкання і підтримувати його в належному стані. Необхідно при цьому підкреслити, що зміст обов'язку по належному утриманню житлового помешкання не обмежується тільки межами помешкання, а поширюється також на будинок і прибудинкову територію. Наприклад, громадянин викидає сміття на сходові площадки, псує кабіни ліфту і зелені насадження навколо будинку, вигулює у неналежному місці собак і т. д., то він порушує покладені на нього обов'язки по дотриманню правил утримання житлового будинку і прибудинкової території і може бути притягнутий за це до встановленої законом відповідальності. Наймач також зобов'язаний:
- своєчасно вносити плату за житлове помешкання і комунальні платежі;
- робити поточний ремонт, якщо інше не встановлено договором найму житлового помешкання.
- підтримувати найняте житлове помешкання в справному стані;
- при припиненні договору найму звільнити займане житлове помешкання в тому стані, у якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або в стані, обумовленому договором.
Повнолітні члени сім'ї несуть солідарну з наймачем майнову відповідальність по зобов'язаннях, що випливають з даного договору.
Користуючись житловим помешканням, громадянин стикається з цілим колом осіб, що його оточують. Усі вони зацікавлені в тому, щоб відношення по використанню житлового помешкання носили цивілізований характер, відповідали не тільки вказівкам правових норм, але також сформованим нормам моралі і правилам гуртожитку, тобто не виходили за рамки пристойностей. У зв'язку з цим на наймача покладається обов'язок додержуватися правил суспільного співжиття. Наприклад, не порушувати спокою інших осіб з 23 до 7 години та дотримуватись повної тиші.
Як вказувалось раніше, договір піднайму є похідним від найму, проте являє собою самостійне зобов'язання. Виходячи з цього, можна зазначити, що права і обов'язки піднаймачів аналогічні наймачам.
Розділ ІІ. Особливості правового регулювання та застосування договору найму (оренди) житла
2.1 Особливості правового регулювання
правовий найм житло законодавчий
Оскільки обов'язок передати майно (надати житло) і вносити плату виникає з досягнутої сторонами угоди, а фактичні дії відбуваються після того, як угода здійснилася, приватний найм необхідно визнати консенсуальним договором. Він також є відплатним, тому що з однієї сторони наймач, сплачуючи визначену винагороду наймодавцю, одержує в користування його майно; з іншого боку, наймодавець, надаючи право користування житлом, отримує право на оплату за найм. Водночас договір носить взаємний характер, тому що правам та обов'язкам наймодавця відповідають права і обов'язки наймача.
Умови договору найму житлового помешкання в будинках, що належать громадянам на праві приватної власності, встановлюються угодою сторін. Проте для виникнення між сторонами правових зв'язків необхідною і достатньою є угода з усіх істотних умов. У договорі приватного найму такими є: предмет, ціна і строк.
Предметом зазначеного договору може бути окрема квартира або інше ізольоване помешкання (частина квартири), а також одноквартирний житловий будинок або його частина. Допускається здавання в найм неізольованого помешкання (кімнати, з'єднаної з іншою кімнатою спільним входом, а також частини кімнати). Якщо, наприклад, громадянин приватизував квартиру, то хоча жодна кімната в ній не є ізольованою, власник не позбавлений права здати частину цієї квартири в найм. Досить поширене і поселення в приватизовані квартири «куткових» мешканців (наприклад, студентам або відпочиваючим здається не кімната, а закуток), тобто здача в найм частини кімнати. Наймач житла в багатоквартирному будинку поряд із правом користування житлом має право користуватись і майном, яке обслуговує будинок.
Основною вимогою до якості житла є придатність його для проживання, яке визначається в порядку, передбаченому житловим законодавством, тобто помешкання повинно бути включене до складу житла, відповідати вимогам будівельних норм і правил, протипожежних нормативів, санітарним і технічним вимогам і т. д. Здача житлових приміщень в найм на умовах договору приватного найму не обмежується нормами житлової площі.
Оскільки помешкання має бути придатним для постійного в ньому проживання і за розміром відповідати вимогам, передбаченим житловим законодавством, то не можуть бути самостійним предметом договору найму житла приміщення, непридатні для проживання (підвали, гаражі і т. п.), а також підсобні помешкання (наприклад, кухня, коридор, комора) [14].
Плата за користування жилим приміщенням у будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, встановлюється угодою сторін. Плата за комунальні послуги береться, окрім квартирної плати, відповідно до затверджених в установленому порядку тарифів і не є оплатою за користування житлом, її необхідно розглядати як умову самостійного договору, хоча обов'язок витрат на них може бути покладено на будь-яку сторону. Строки внесення квартирної плати і плати за комунальні послуги визначаються угодою сторін. Наймач зобов'язаний своєчасно вносити їх. Зустрічаються випадки, коли при здачі в найм житлових помешкань їх власник надає наймачу у користування меблі й інше майно. Він може надавати послуги по прибиранню помешкання, готуванню їжі для наймача й ін. Подібного роду послуги не входять у предмет договору найму житла, а тому оплачуються самостійно.
З огляду на те, що житлове помешкання передається - іншій особі в тимчасове користування, обов'язковим елементом договору про його передачу стає строк. Проте звідси не випливає, що період дії договору повинен бути обов'язково визначений у ньому самому.
Існують строкові договори, тобто такі, що чітко визначають термін їхньої дії. їх тривалість залежить від домовленості сторін. Договори найму житла бувають і такими, в котрих взагалі не визначається термін їх дії. Як і у всіх інших подібних випадках, у безстрокових договорах по здачі майна в найм кожний із контрагентів у будь-який момент може зажадати його припинення. Проте з огляду на те, що майно, отримане в користування, повинно більш-менш довгостроково обслуговувати відповідні потреби, закон встановлює строк для попередження іншої сторони про намір припинити дію договору тривалістю в 3 місяці (ч. З ст. 168 ЖК).
2.2 Особливості припинення та розірвання
Першою підставою для розірвання договору найму житла (в позасудовому порядку) є відмова наймача житла за згодою інших осіб, які постійно проживають разом із ним, у будь-який час від договору найму. Порядок (процедура) розірвання договору найму житла за цією підставою вимагає письмового попередження про це наймодавця за три місяці. Цей строк закон встановлює з метою захисту прав наймодавця, якому він (наймодавцю) необхідний для підшукання і укладення договору з іншою особою.
Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наимодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наимодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою. У разі попередження наймодавця про розірвання договору менше, ніж за 3 місяці, на нашу думку, наимодавець має право вимагати від наймача плату за користування житлом за відповідний час. Форма такого попередження законом не встановлена. Тому попередження може бути і в усній формі, але обов'язок доказування цього факту лежить на наймачеві.
Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому. У разі виникнення спору і встановлення судом непридатності житла для постійного проживання у ньому, у наймача відсутній обов'язок попередження наймодавця про розірвання договору за три місяці.
Частина 2 статті 825 ЦК встановлює підстави розірвання договору найму житла за рішенням суду на вимогу наймодавця. Перелік цих підстав має вичерпний характер і розширеному тлумаченню не підлягає. Підстави розірвання договору найму житла за рішенням суду на вимогу наймодавця ґрунтуються на загальних умовах виконання зобов'язання у встановлений строк (термін), на засаді обов'язковості договору для виконання сторонами (.
Першою підставою розірвання договору найму житла є невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлено більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази. Якщо при розгляді справи про розірвання договору найму житла наймач внесе відповідну плату, суд може відмовити в позові, враховуючи причини виникнення заборгованості по оплаті житла.
Другою підставою розірвання договору найму житла є руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає. Руйнування або псування житла може проявлятись в безпосередніх винних діях наймача та інших осіб, з якими він проживає, по порушенню цілісності жилих приміщень, місць загального користування, санітарно-технічного обладнання тощо, а також у бездіяльності відносно виконання обов'язків по здійсненню поточного або капітального ремонту.
За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла.
Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік. У разі відстрочки виконання рішення дія договору найму житла продовжується, обов'язок наймача по усуненню допущених порушень не припиняється. Після закінчення відстрочки виконання рішення наимодавець може вимагати виселення наймача та інших осіб, з якими він проживає, або запропонувати наймачеві укласти новий договір найму.
Третьою підставою розірвання договору найму житла на вимогу наймодавця може бути необхідність використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. У цьому разі наимодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці. Обов'язок доказування необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї лежить на наймодавцеві.
Четвертою підставою розірвання договору найму житла на вимогу наймодавця може бути продовження використання житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає, не за призначенням або систематичне порушення ними прав та інтересів сусідів, після попередження наймодавцем наймача про необхідність усунення цих порушень. Використання житла не за призначенням, тобто не для проживання, а для виробничих, підприємницьких або інших цілей [7].
Разом із тим постає запитання про збереження за наймачем, Іншими особами, які проживають разом з наймачем, права на користування житлом у разі їх тимчасової відсутності. Така відсутність теж може розглядатись як невикористання житла за його призначенням, якщо має місце руйнування або псування житла.
Систематичне порушення прав та інтересів сусідів -- це умисне, винне порушення правил проживання, учинення скандалів, нанесення сусідам образ, побоїв, інших тілесних ушкоджень, грубе порушення вимог щодо дотримування тиші, особливо в нічний час та інші дії, які свідчать про умисне порушення правил проживання. Систематичність у даному випадку -- це триваюча, повторна антигромадська поведінка після попередження з боку наймодавця.
Відповідно до вимог ст. 653 ЦК, у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються. Якщо договір розривається у судовому порядку, зобов'язання припиняються з моменту набрання рішенням суду про розірвання договору законної сили. Розірвання договору найму житла є підставою позбавлення житла. Ст. 826 ЦК україни, передбачає один із правових наслідків розірвання договору найму житла. Таким наслідком є виселення з житла наймача та інших осіб, які проживали у помешканні, на підставі рішення суду без надання їм іншого житла. Необхідність постановлення рішення суду про виселення обумовлене конституційною вимогою, що міститься в ст. 47 Конституції України та ст. 311 ЦК.
Відповідно до вимог ч. 1 ст. 144 ЦПК України позивач має право об'єднати в одній позовній заяві кілька вимог, зв'язаних між собою. Позовні вимоги про розірвання договору найму житла і вимоги про виселення наймача та інших осіб, які проживали у помешканні, безумовно, зв'язані між собою. Перша вимога визначає долю позовної вимоги про виселення. Очевидно, що, виходячи з інтересів наймодавця, доцільно об'єднувати в одній позовній заяві вимоги про розірвання договору найму житла і про виселення. Відповідачами по таких справах мають бути наймач і всі повнолітні особи, які проживали у помешканні. Хоча в ст. 826 ЦК йдеться про проживання вказаних осіб у минулому часі, підлягають виселенню і особи, які продовжують жити після розірвання договору. Виселення наймача та інших осіб, які проживали у помешканні, може полягати в звільненні житла від майна цих осіб, позбавлення їх реєстрації за цією адресою.
2.3 Проблемні аспекти та правозастосовча практика з питань договору
Проблемні аспекти в сфері регулювання відносин за договором найму житла перш за все стосуються захисту порушених суб'єктивних житлових прав громадяни. Зауважимо, що розрізняють охорону та власно захист порушених суб'єктивних прав. Відповідно до цього під охороною житлових прав осіб слід розуміти комплекс передбачених у законі заходів щодо поліпшення, зміцнення та розвитку суб'єктивних житлових прав осіб, які застосовуються до моменту їх порушення. Коли ці права порушуються, йдеться вже про захист порушених житлових прав. Отже, під захистом житлових прав слід розуміти дії, що спрямовані на відновлення порушених житлових прав чи інтересів громадян і організацій, які охороняються законодавством. Закон передбачає тут досить широке коло засобів, серед яких найбільш поширеними є самозахист, захист житлових прав державними органами та органами місцевого самоврядування, захист житлових прав нотаріусом та судовий захист. Під самозахистом розуміється увесь комплекс дозволених законом дій, які громадяни чи організації, житлові права яких потребують захисту, безпосередньо спрямовують на попередження порушення або відновлення порушених житлових прав. Дії осіб, що застосовуються ними в порядку самозахисту, мають відповідати змісту права, що порушено. При цьому посягання на житлові права з боку інших осіб повинно бути наявним. Самозахист є першою стадією у захисті порушених житлових прав. Він може бути єдиним засобом захисту, якщо порушене житлове право при його застосуванні відновлюється, а також може застосовуватись у комплексі з іншими засобами захисту, якщо самозахист не є ефективним. Наприклад, коли власник житла змінює на вхідних дверях у квартиру замок, це може створювати перешкоду для наймача житла у користуванні квартирою через відсутність ключа. У порядку самозахисту наймач може звернутись до власника з тим, щоб останній надав йому ключ від нового замка до вхідної двері квартири. Якщо власник надає наймачу ключ, це усуває перешкоду у праві користування житлом для наймача та в інших засобах захисту немає потреби. Але якщо власник житла відмовить наймачеві, останній може звернутись із позовною заявою до суду та продовжити захист свого порушеного права.
Державні органи та органи місцевого самоврядування можуть здійснювати захист житлових прав осіб у межах своєї компетенції. Така діяльність виявляється у скасуванні актів державних органів чи органів місцевого самоврядування більш низького рівня, державних підприємств і організацій, що порушують житлові права осіб. Так, згідно зі ст. 57 ЖК України рішення виконавчого комітету районної, міської, районної в місті, селищної, сільської Ради з питань обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов і надання їм жилих приміщень, може бути оскаржено до виконавчого комітету вищестоящої Ради. Скарги на спільні рішення адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації і профспілкового комітету з цих питань, розглядаються виконавчим комітетом відповідної Ради. Суперечки з цих питань між адміністрацією (органом громадської організації) і профспілковим комітетом розглядаються їх вищестоящими органами [7].
Крім того, згідно зі ст. 121 ЦПК України у випадках, передбачених законом, органи державного управління можуть звернутися до суду з заявою про захист житлових прав та інтересів інших осіб, що охороняються законом. Органи державного управління можуть бути залучені судом до участі в процесі або вступити в процес за своєю ініціативою для надання висновку в справі з метою здійснення покладених на них обов'язків і для захисту прав громадян та інтересів держави. Участь зазначених органів державного управління у процесі для надання висновків у справі є обов'язковою, коли суд визнає це за необхідне.
Захист житлових прав громадян та організацій за допомогою нотаріальних органів відбувається в процесі здійснення нотаріальних дій та під час надання ним послуг правового характеру. Зокрема шляхом вчинення нотаріального напису на борговому документі у встановлених законом випадках нотаріус може надати розпорядження щодо примусового стягнення заборгованості, яка випливає з житлових зобов'язань.
Судовий захист суб'єктивних житлових прав громадян є найбільш впливовим та ефективним. Як правило, він застосовується при вирішенні житлових суперечок тоді, коли такий порядок прямо передбачений законом, чи коли усі інші засоби захисту не принесли позитивного результату. Судовий порядок захисту передбачає подання зацікавленою особою позову до відповідного суду.
Закон визначає деякі суперечки, що витікають з житлових правовідносин, які вирішуються виключно в судовому порядку. Так, ст. 108 ЖК України визначає, що договір найму жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду може бути розірвано на вимогу наймодавця лише з підстав, установлених законом, і тільки в судовому порядку, крім випадків виселення з будинків, що загрожують обвалом. Ст. 109 ЖК України також встановлює, що виселення із займаного приміщення в будинку державного або громадського житлового фонду допускається лише з підстав, установлених законом, та провадиться в судовому порядку.
Стосовно житлових відносин ст. 6 ЦК УРСР надає можливість захищати їх судом, арбітражним або третейським судом шляхом:
- визнання права на житло;
- відновлення становища, яке існувало до порушення житлового права, і припинення дій, які порушують його;
- присудження до виконання обов'язку в натурі;
- компенсації моральної шкоди;
- припинення або зміни житлового правовідношення;
- стягнення з особи, яка порушила право, завданих збитків, а у випадках, передбачених законом або договором, - неустойки (штрафу, пені);
- іншими засобами, передбаченими законом.
Засоби захисту порушених житлових прав у суді поділяються на речово - та зобов'язально-правові. Для пред'явлення речового позову необхідно, щоб порушувалось речове право та щоб не існувало договірних відносин між власником майна і порушником житлового права. До речових засобів захисту цивільних прав відносяться віндикаційний позов, негаторний позов, позов про виключення майна із опису та з-під арешту, позов про визнання права власності. Віндикаційний позов - це позов власника, що не володіє майном, про витребування майна з чужого незаконного володіння. Метою віндикаційного позову є відновлення порушеного права власності. На позови щодо повернення майна з чужого незаконного володіння розповсюджується трирічний строк позовної давності.
Для подання віндикаційного позову необхідними є такі умови: щоб майно вибуло з фактичного володіння власника; щоб майно збереглося у натурі і перебувало у володінні іншої особи; щоб предметом позову була саме та, а не така ж індивідуально-визначена річ, яку її власник втратив; щоб були відсутні договірні зв'язки між власником та особою, що володіє річчю.
Якщо майно знаходиться у недобросовісного набувача, віндикаційний позов задовольняється в будь-якому випадку та майно повертається власнику. Щодо витребування майна власником від добросовісного набувача за віндикаційним позовом, то згідно зі ст. 145 ЦК УРСР діють такі правила. Якщо майно за плату придбане у особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не повинен був знати (добросовісний набувач), то власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, коли майно загублене власником або особою, якій майно було передане власником у володіння, або викрадено у того чи іншого, або вибуло з їх володіння іншим шляхом поза їх волею [12].
Якщо майно набуто безоплатно від особи, яка не мала права його відчужувати, власник вправі витребувати майно в усіх випадках. Негаторний позов - це позов власника, що володіє майном, про усунення перешкод з боку третіх осіб у здійсненні права власності. Метою цього позову є усунення будь-яких перешкод, що чиняться власнику майна, хоч ці порушення й не поєднані з правом володіння майном. На негаторний позов не поширюються вимоги щодо позовної давності. Отже, негаторний позов може бути поданий у будь-який час, доки триває порушення з боку третіх осіб чи не ліквідовані його наслідки, що впливають на нормальне користування чи розпорядження майном з боку власника.
Для подання негаторного позову необхідна наявність таких умов: відсутність договірних відносин між власником і особою, що чинить перешкоди у здійсненні права власності щодо речі; річ повинна знаходитись у володінні власника; мають бути перешкоди з боку третіх осіб щодо нормального користування чи розпорядження власником своїм майном. Сторонами негаторного позову є власник майна та третя особа, що своїми протиправними діями перешкоджає власникові у нормальному здійсненні ним права власності. Крім віндикаційного та негаторного позовів, на захист права власності також спрямовані інші позови. Наприклад, про визнання чи про виключення майна з опису [9].
Відповідно до Постанови Пленуму Верховного Суду України від 22.12.95 № 20 «Про судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності» судовий захист права приватної власності громадян здійснюється шляхом розгляду справ, зокрема за позовами:
а) про визнання права власності на майно, про витребування майна з чужого незаконного володіння (а в передбачених законом випадках і від добросовісного набувача) чи відшкодування його вартості, про усунення інших порушень прав власника;
б) про визначення порядку володіння, користування і розпорядження майном, що є спільною власністю;
в) про поділ спільного майна або виділ з нього частки;
г)_про визнання недійсними угод про відчуження майна та дійсними у випадках, передбачених ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР а також про визнання незаконними актів державних органів, органів місцевого самоврядування про неправомірне втручання у здійснення власником правоспроможності щодо володіння, користування і розпорядження своїм майном;
г) про переведення прав і обов'язків покупця за договором купівлі-продажу, укладеним учасником спільної часткової власності щодо своєї частки з порушенням права іншого учасника даної спільної власності на привілейовану купівлю цієї частки;
д) про передачу в приватну власність майна яке за законом підлягає відчуженню громадянину (зокрема відповідно до ст.1 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» підлягають передачі сім'ям наймачів квартири (будинки) та належні до них господарські споруди і приміщення; згідно п. 12 ст. 20, п.1 ст. 21, п. 10 ст. 22 Закону України «Про статус і соціальний Захист громадян які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи» відповідним категоріям цих громадян передаються у власність жилі приміщення тощо);
е) про визнання недійсною угоди про відчуження квартири (будинку) з громадського житлового фонду з порушенням передбаченого ст. 15 Закону «Про власність» права наймача цього приміщення на придбання його у власність або про переведення на наймача прав і обов'язків набувача за цією угодою;
є) про відшкодування шкоди, заподіяної майну, або збитків, завданих порушенням права власника (включаючи и неодержані доходи);
ж) про виключення майна з опису.
Судами розглядаються й інші позови, пов'язані з охороною права приватної власності. Відповідні положення щодо захисту права приватної власності поширюються також і на особу, яка хоч не є власником, але володіє майном з підстав, передбачених законом чи договором [11].
З аналізу судової практики та юридичної літератури можна виділити такі категорії справ, що випливають з житлових відносин при користуванні житлом:
- про право користування житловою площею;
- про визнання особи такою, що втратила право на житлову площу на підставах згідно зі ст. 71 ЖК;
- про обмін житлових приміщень;
- про виселення піднаймачів та тимчасових жильців за вимогою наймачів;
- про зміну договору найму житлового приміщення за вимогою члена сім'ї наймача;
- про втрату права на жилу площу наймачами і членами їх сімей, що вибули на інше місце проживання;
- про виселення із службових жилих приміщень та гуртожитків;
- про виселення членів сім'ї власника та про розірвання договору найму і виселення наймачів з будинків і квартир, що належать громадянам на праві приватної власності.
Отже, захист порушених житлових прав осіб забезпечується державою через створені правові механізми, що закладені у нормах чинного законодавства та підтверджені судовою практикою. Через це носії житлових прав - фізичні та юридичні особи - мають широкі можливості для охорони від порушень та захисту.
Висновки
Договір найму (оренди) житла має призначення - передати у тимчасове (оплатне) користування приміщення чи його частину для проживання. До договорів найму житла не застосовуються положення закону щодо необхідності обов'язкового нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору оренди.
За договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема, квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо ж наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб. Отже, якщо наймачем є юридична особа, то у договорі найму житла слід зазначити особи працівників, які будуть постійно проживати у найманому житловому приміщенні. При цьому для надання житла в оренду для влаштування в ньому офісного приміщення необхідно перевести таку квартиру у нежитловий фонд.
Подобные документы
Загальна характеристика договору найму (оренди) жилих приміщень. Договір найму житла. Договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності. Сторони у договорі найму житла. Обов'язки сторін договору найму житла.
курсовая работа [26,2 K], добавлен 02.05.2006Становлення та розвиток житлового законодавства в Україні. Правове регулювання житлових відносин. Поняття та юридична характеристика договору оренди житла. Вивчення особливостей складення та розірвання договору. Дефініція договору найму житла з викупом.
курсовая работа [45,9 K], добавлен 04.01.2014Поняття та істотні умови договору оренди житла з викупом. Права наймача житла. Обов'язки сторін за договором. Підстави, умови, порядок укладення та припинення договору. Рекомендації по усуненню недоліків в законодавстві щодо найму житлових приміщень.
курсовая работа [47,5 K], добавлен 01.10.2014Історичні аспекти виникнення договору майнового найму. Регулювання орендних відносин у вітчизняному законодавстві України. Зміст договору майнового найму, правові наслідки порушення. Договір оренди, лізингу, позички як види договору майнового найму.
курсовая работа [40,2 K], добавлен 10.03.2011Дослідження відносин майнового найму, зокрема таких його різновидів, як оренда і прокат. Особливості укладання договору найму (сторони, права та обов'язки сторін), підстави та порядок його припинення. Житлове приміщення, як самостійний предмет договору.
курсовая работа [50,2 K], добавлен 12.03.2011Форма, зміст та предмет договору житлового найму як засобу реалізації права громадян на житло. Сторони договору (фізичні та юридичні особи). Права та обов’язки наймача жилого приміщення. Особливості зміни та розірвання договору найму житлового приміщення.
курсовая работа [83,5 K], добавлен 26.12.2011Характеристика особливостей здійснення права на житло шляхом отримання його у користування. Загальні положення та основні види найму житла (приватний, соціальний). Відмінні риси складання договору найму службових житлових приміщень та житла у гуртожитках.
реферат [124,9 K], добавлен 18.05.2010Предмет та сторони в договорі купівлі-продажу житла, особливості його змісту, порядку укладання та форми. Виконання сторонами передбачених законом обов'язків за договором купівлі-продажу житла, характеристика їх відповідальності в разі порушення умов.
курсовая работа [69,7 K], добавлен 24.04.2016Виникнення та розвиток договору ренти, його види. Поняття та юридична характеристика договору ренти. Місце договору ренти в системі цивільно-правових договорів. Характер і специфіка цивільно-правової відповідальності за порушення умов договору ренти.
реферат [36,1 K], добавлен 06.05.2009Розгляд договору оренди транспортних засобів, будівель і споруд, підприємств. Поняття, загальні положення і характеристика їх. Особливості складання договору прокату, найму житлового приміщення та лізингу. Формування правової бази для їхнього регулювання.
реферат [28,7 K], добавлен 26.04.2011
