Виды договоров купли-продажи

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Договор купли-продажи

1.1 Понятие, значение и виды договоров купли-продажи

1.2 Содержание договора купли-продажи

1.3 Обязанности сторон

2. Разновидности договора купли-продажи

2.1 Розничная купля-продажа

2.2 Договор продажи недвижимости

2.3 Продажа предприятий

Заключение

Список сокращений

Список использованной литературы

Введение

Переход к рыночным отношениям, проведение экономической реформы координально изменяет сферу применения и использование договора, его роль и значение в гражданском обороте. Любая предпринимательская деятельность связана с использованием договора. Договор так же находит широкое применение в отношениях между гражданами.

Известная нам история правового регулирования этого договора насчитывает почти 4 тысячи лет. В процессе развития правовых систем происходил естественный отбор правовых норм о купле-продаже. Случайные положения со временем отсеивались уступая место более обоснованным и качественным, повышался уровень юридической техники. Правовые нормы первоначально регулировавшую куплю-продажу постепенно приобрели характер общих положений для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал серьезное влияние на формирование договорного права всех правовых систем. Договор купли-продажи играет ведущую роль в опосредовании международных экономических отношений. С течением времени расширяется круг видов купли-продажи. В качестве разновидности купли-продажи рассматривается поставка, энергоснабжение, контракция, продажа с использованием автоматов, биржевая торговля и т.д.

Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых договоров, применяемых в имущественном обороте, в частности в сфере предпринимательской деятельности, Договор купли-продажи - самый распространенный вид договоров. Он представляет собой юридическую форму, предназначенную для обслуживания сферы товарного обращения как внутри страны, так и во внешнеторговом обороте. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Сторонами договора купли-продажи могут быть любые физические и юридические лица. Вместе с тем ГК РФ предусматривает такие виды договора купли-продажи, в которых либо двумя сторонами, либо одной из сторон являются только субъекты предпринимательской деятельности.

ГК РФ выделяет и регламентирует договор розничной купли-продажи, в котором одной из сторон - продавцом является субъект предпринимательской деятельности, а также договор энергоснабжения, где одной из сторон всегда выступает коммерческая организация. При этом и розничная купля-продажа, и договор энергоснабжения являются публичными договорами. Видами договора купли-продажи, в которых сторонами могут выступать любые лица, а не только субъекты предпринимательской деятельности, являются договоры продажи недвижимости и продажи предприятия. Договор купли-продажи является генеральным договором, и нормы о купле-продаже применяются к отдельным ее видам, если иные правила для них не предусмотрены ГК РФ. По общему правилу, товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи - определяемые родовыми признаками, или индивидуально-определенные, движимые или недвижимые и др. Из этого правила ст. 129 ГК РФ предусмотрены исключения для вещей, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Договор может быть заключен на куплю-продажу как товара, который имеется в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера самого товара. Существенным условием договора купли-продажи является условие о предмете. Условие договора купли-продажи о предмете считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара. Количество товара предусматривается в договоре в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении, либо в договоре устанавливается порядок определения количества товара. Если договор не позволяет определить количество подлежащего передаче товара, договор считается незаключенным. Остальные условия договора купли-продажи, относящиеся к предмету (качество, ассортимент, комплектность, тара и упаковка) - также могут быть согласованы в договоре. Если эти условия не предусмотрены договором, правила их определения устанавливаются ГК РФ, Отсутствие специальных указаний в конкретном договоре на эти условия не может служить основанием для признания его незаключенным.

Цель данной курсовой работы - изучить договор купли-продажи.

В соответствии с этим можно выделить следующие задачи, которые необходимо выполнить в ходе написания данной курсовой работы.

Во-первых, рассмотреть понятие, значение и виды договора купли-продажи.

Во-вторых, изучить содержание договора купли-продажи.

В-третьих, проанализировать обязанности сторон в договоре купли-продажи.

И, в-четвертых, рассмотреть отдельные виды договора купли-продажи.

Нормативной основой данной курсовой работы послужил Гражданский Кодекс Российской Федерации.

В научной литературе данный вопрос освещен в трудах Брагинского М.И., Толстого Ю. К., Сергеева А.П.

1. Договор купли-продажи

1.1 Понятие, значение и виды договоров купли-продажи

Договор купли-продажи - эта соглашение, в соответствии с которым продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Если покупателем является государственная организация, то у нее возникает право оперативного управления имуществом. Такое же право возникает у иных организаций, осуществлявших согласно закону или уставу (положению) оперативное управление имуществом (ст. 237 ГК РФ).

Сущностью договора купли-продажи является прекращение права собственности или права оперативного управления на имущество продавца и возникновение на это же имущество права собственности или права оперативного управления покупателя.

Договор купли-продажи является двусторонним, возмездным, консенсуальным. Под консенсуальностъю понимается возникновение прав и обязанностей сторон уже в момент достижения ими соглашения по всем существенным условиям договора. Однако в тех случаях, когда для отдельных видов дворов купли-продажи закон предусматривает обязательное их оформление в определенном порядке и признает действительным только договор, оформленный надлежащим образом, права и обязанности возникают лишь после надлежащего оформления договора. Его целью является передача вещи, товара одним лицом другому с перенесением на последнего права собственности, иного вещного права.

Договор купли-продажи представляет собой универсальную правовую форму товарного обмена. Сфера его применения чрезвычайно широка - от приобретения гражданами товаров потребительского характера до отчуждения предприятий, других крупных производственных комплексов, земельных участков. В каждой из областей применения договор купли-продажи приобретает свои специфические особенности. Договоры розничной купли-продажи, поставки товаров, поставки товаров для государственных нужд, энергоснабжения, контрактации, продажи недвижимости и продажи предприятия являются видами договора купли-продажи.

Правовое регулирование отношений по договору купли-продажи имеет существенные особенности. Отношения участников таких договоров урегулированы достаточно полно и стороны освобождены от необходимости согласования в каждом конкретном договоре множества условий. Отсутствие соответствующих указаний в договоре компенсируют правовые нормы. Данные нормы в своем большинстве являются диспозитивными и позволяют сторонам урегулировать свои отношения договором в соответствии со своими интересами.

В случае отсутствия специальных норм, регулирующих отношения участников того или иного вида договора купли-продажи, применяются общие правила о договоре купли-продажи, если другое не предусмотрено Гражданским Кодексом и иными актами законодательства об этих видах договоров.

Таким образом, устанавливается порядок регулирования отношений по договору купли-продажи, позволяющий избежать пробелов в регламентации тех или иных сторон договорного взаимодействия участников такого договора. Более высокой юридической силой обладают и должны в первую очередь применятся нормы Гражданского Кодекса, посвященные данному виду договора купли-продажи.

договор купля продажа консенсуальность

1.2 Содержание договора купли-продажи

Условия, на которых достигнуто соглашение сторон, составляют содержание договора.

Существенными считаются условия, которые являются необходимыми и достаточными при заключении договора. Для того чтобы определить принадлежность того или иного условия к числу существенных, необходимо руководствоваться статьей 432 п. 1 ГК РФ, которая считает существенными такие условия, относительно которых по заявлению любой из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В связи с этим М.И. Брагинский полагает, что наличие классификации условий договора - весьма спорный вопрос: "Никаких других условий, кроме существенных, в договоре и быть не может. … Одни условия становятся существенными в силу обязательной для сторон императивной нормы, другие - того факта, что не были оспорены правила диспозитивной нормы, третьи - самого характера соответствующей модели, а четвертые - достигнутого сторонами соглашения о необходимости их включения в договор".

Такими условиями для договора купли-продажи можно считать стороны, заключающие договор, предмет, ассортимент, качество, комплектность, срок и форму.

Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель. круг участников данного договора охватывает всех лиц, участвующих в гражданских правоотношениях. Участие тех или иных лиц в определенных договорах купли-продажи может быть ограничено исходя из особенностей предмета договора.

Продавцом в договоре купли-продажи может быть лицо, обладающее правомочием распоряжения в отношении имущества, которое является предметом договора. Правомочия распоряжения имуществом у субъектов иных вещных прав (например, право хозяйственного ведения) значительно ограничены или отсутствуют вовсе.

К сторонам договора относятся общие требования гражданского законодательства о правоспособности и дееспособности. Из этого следует, что стороной в договоре может быть гражданин, достигший совершеннолетия, т.е. 18 лет, и не признанный недееспособным в установленном законом порядке. Вместе с тем закон разрешает совершение договоров купли-продажи и лицам, обладающим частичной дееспособностью. Так, дети в возрасте до 14 лет вправе самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки и некоторые другие виды сделок, разрешенных законом (п. 2 ст. 28 ГК РФ), а несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе также самостоятельно распоряжаться своим заработком, стипендией и иными доходами и, следовательно, могут совершать более крупные договоры купли-продажи. Право совершать мелкие бытовые сделки имеют лица, ограниченные в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами. Две последние категории граждан вправе совершать и иные договоры купли-продажи, но только при наличии согласия на это попечителей (а в отношении детей -- родителей, усыновителей или попечителя). Возможность заключения отдельных разновидностей договора купли-продажи физическими лицами зависит также от того, зарегистрировано ли данное физическое лицо в качестве индивидуального предпринимателя (например, в договоре поставки физическое лицо может участвовать только в том случае, если оно зарегистрировано в указанном качестве). Юридические лица вправе, по общему правилу, совершать любые сделки купли-продажи, если это прямо не запрещено их уставными документами (например, в уставных документах зафиксировано, что юридическое лицо не может покупать товары на бирже). Предметом договора купли-продажи является движимое и недвижимое имущество, как полностью оборотоспособное, так и ограниченное в гражданском обороте.

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законодательством или не вытекает из характера товара.

Предметом договора купли-продажи могут быть ценные бумаги и валютные ценности, а также имущественные права.

Условие о предмете является существенным условием договора купли-продажи. Оно считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

При продаже товаров, определяемых родовыми признаками, договором купли-продажи может предусматриваться необходимость их передачи в определенном ассортименте - соотношении по видам, моделям, размерам, цветам и иным признакам.

Передача продавцом обусловленных договором товаров с нарушением условия об ассортименте дает покупателю право отказаться от их принятия и оплаты, а если они уже оплачены, потребовать возврата уплаченной денежной суммы и возмещения убытков. Если же продавец передаст покупателю наряду с товарами, ассортимент которых соответствует договору, товары с нарушением условий договора об ассортименте, покупатель вправе по своему выбору: принять товары в ассортименте, перечисленном в договоре, и отказаться от остальных товаров; отказаться от всех полученных товаров; потребовать заменить товары, не соответствующие условиям договора об ассортименте, товарами в ассортименте, предусмотренном договором; принять все переданные товары.

Товары, не соответствующие условиям договора об ассортименте, считаются принятыми, если покупатель в разумный срок после их получения не сообщит продавцу о своем отказе от товаров.

Практически все содержащиеся в ГК РФ правила, регулирующие взаимоотношения продавца и покупателя в случаях, когда не соблюдаются условия договора об ассортименте товара, носят диспозитивный характер. Дело в том, что условие об ассортименте чисто договорное и должно определяться соглашением сторон. Трудно представить договор (в нормальном имущественном обороте), где нет условия об ассортименте покупаемых товаров, что вынудило бы обе стороны руководствоваться диспозитивными правилами ГК.

Договор купли продажи также определяет качество товара - совокупности его полезных свойств, позволяющих удовлетворить определенные материальные или духовные потребности, а также гарантийный срок - период времени, в течении которого товар должен быть пригодным для целей его использования.

Требования, предъявляемые к качеству товара, должны быть предусмотрены договором купли-продажи. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору.

Комплектность товара - совокупность узлов, деталей, агрегатов, принадлежностей, составляющих законченное изделие. Комплектность определяется стандартами, техническими условиями, прейскурантами, а если она ими не определена, может быть установлена в договоре. При заключении договора стороны вправе отступить от комплектности, установленной стандартами, оговорив передачу товара с дополнительными к комплекту частями либо без определенных частей, входящих в комплект, но не нужных покупателю.

По договору купли-продажи продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий условию договора о комплектности, а при отсутствии такового в договоре комплектность товара определяется обычаями делового оборота либо иными обычно предъявляемыми требованиями.

В ГК дифференцированы понятия "комплектность товара" и "комплект товаров". Договором может быть введена обязанность продавца передать покупателю определенный набор товаров в комплекте (комплект товаров). В этом случае обязательство может считаться исполненным с момента передачи покупателю всех товаров, включенных в комплект.

Нарушение продавцом условий договора как о комплектности товара, так и о передаче товаров в комплекте влечет за собой аналогичные последствия: покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены или доукомплектовании товаров в разумный срок. Если же продавец в разумный срок не выполнит требования покупателя о доукомплектовании товаров, покупатель может потребовать замены некомплектных товаров на комплектные либо отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за них денежной суммы

Условие о сроке исполнения обязательств сторонами по договору купли-продажи не является существенным условием данного договора. Если договором не определен срок исполнения обязанности продавца по передаче товара покупателю, обязательство подлежит исполнению в срок, определяемый по правилам ст. 314 ГК РФ о сроке исполнения обязательств. Как исключение из этого правила для некоторых договоров купли-продажи (договор поставки, договор контрактации) условие о сроке является существенным.

Договор купли-продажи может быть заключен с условием о его исполнении к строго определенному сроку. Такое условие в соответствии с п. 2 ст. 457 ГК РФ признается включенным в договор, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя.

Договор купли-продажи может заключаться в устной, простой письменной, нотариальной форме, а также путем совершения конклюдентных действий. В случаях, предусмотренных законодательством, необходима государственная регистрация договоров купли-продажи. Выбор той или иной формы определяется предметом договора, составом его участников и ценой. Так, для купли-продажи недвижимости предусмотрена простая письменная форма в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. Если одной из сторон договора купли-продажи движимых вещей является юридическое лицо, то требуется письменная форма заключения договора. То же самое правило действует в отношении граждан, если сумма договора превышает десять минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Однако если момент заключения и исполнения договора совпадают, договор может заключаться в устной форме (например, в розничной торговле).

1.3 Обязанности сторон

Основная обязанность продавца - передать имущество и перенести на покупателя право собственности в отношении данного имущества. Обязанность передачи товара предполагает необходимость вручения покупателю или предоставления в его распоряжение товара, наименование, количество, ассортимент, качество, комплектность, тара и упаковка которого соответствуют условиям договора.

Одновременно с передачей вещи продавец обязан передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы, предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.). Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, - в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 314 ГК РФ (ст. 457 ГК РФ).

Выполнение обязанности по передаче товара может быть обусловлено совершением действий по его транспортировке, выполнением таможенных правил и т.д. распределение этих обязанностей между сторонами производится по их соглашению. При отсутствии такого соглашения порядок исполнения договора определяется правилами, изложенными в ст. 458 ГК РФ. Если из договора не вытекает обязанность продавца по доставке товара или передаче товара в месте его нахождения покупателю,

Когда договором предусматривается обязанность продавца по доставке товара, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной, если иное не предусмотрено договором, в момент вручения товара покупателю или указанному им лицу

Если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной, если иное не предусмотрено договором. в момент предоставления товара в распоряжение покупателя. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя. когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.

Продавец обязан передать покупателю товар в количестве, обусловленным договором. Оно определяется в договоре в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении. Условие о количестве товара может быть согласованно путем установления в договоре порядка его определения. При отсутствии в договоре условия о количестве и невозможности определить его исходя из условий договора, договор считается незаключенным.

Продавец обязан передать покупателю товары в ассортименте, согласованным сторонами. При отсутствии в договоре указаний об ассортименте продавец вправе передать покупателю товары, соответствующие условиям договора, независимо от их ассортимента.

Продавец обязан передать покупателю вещь надлежащего качества. При отсутствии в договоре указания о качестве товара требования к качеству товара определяются законодательством в зависимости от состава участников договора. Когда продавцом является гражданин либо некоммерческая организация, проданное имущество должно удовлетворять обычно предъявляемым требованиям исходя из назначения вещи и с учетом размера покупной цены.

Условия о качестве товара могут конкретизироваться в случае указания цели, для которой приобретается товар, или когда выбор товара покупателем осуществляется по образцу или по описанию. если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар. пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Вещь, продаваемая торговой организацией, должна соответствовать стандарту, техническим условиям или образцам, установленным для вещей этого рода. В целях защиты интересов покупателя и потребителей продаваемого товара возможность усмотрения сторон при определении качества товара в этом случае ограничена.

При передаче товара покупателю его качество должно быть проверено. Проверка качества передаваемого товара может быть возложена договором или законодательством как на продавца, так и на покупателя. Однако порядок, а также иные условия проверки качества товара, производимой как продавцом, так и покупателем, должны быть одними и теми же.

В продаваемом имуществе могут оказаться не только физические, но и юридические недостатки. Продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. В случае неисполнения этой обязанности продавцом покупатель вправе требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства, продавец обязан передать покупателю товар в таре и (или) в упаковке, за исключением товара, который по своему характеру не требует затаривания и (или) упаковки. Если договором не определены требования к таре и упаковке, то товар должен быть затарен и (или) упакован обычным для такого товара способом, а при отсутствии такового - способом, обеспечивающим сохранность товаров такого рода при обычных условиях хранения и транспортировки.

Продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар в таре и (или) упаковке, соответствующих предусмотренным законодательством обязательным требованиям, независимо от содержания договора.

Покупатель по договору купли-продажи принимает на себя две основные обязанности: принять товар и уплатить его цену.

Основная обязанность покупателя -- принятие товара включает ряд действий фактического и юридического характера. Так, если речь идет о товаре, ограниченном в обороте, покупатель должен получить необходимую лицензию на владение им.

Выполнение обязанности принять товары в сроки и порядке, предусмотренные договором, означает, в частности, что покупатель должен совершить необходимые действия, позволяющие продавцу передать ему товары (сообщить адрес, по которому они должны отгружаться; предоставить транспортные средства для перевозки товаров, если такая обязанность покупателя вытекает из договора, и т. п.).

Если покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора не принимает товар или от него отказывается, продавец вправе потребовать от него принять товар или отказаться от исполнения договора. Помимо этого продавец вправе требовать возмещения убытков, причиненных нарушением покупателем своей обязанности. ГК указывает, что покупатель обязан оплатить товар до или после его передачи продавцом в размере полной цены, если иное не установлено законодательством или договором либо не вытекает из существа обязательства. В случае неисполнения покупателем обязанности по оплате продавец получает право потребовать от него уплаты не только цены товаров, но и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Обязательство покупателя уплатить цену включает в себя также принятие им таких мер и соблюдение таких формальностей, которые могут требоваться в соответствии с договором или законодательством, чтобы сделать возможным осуществление платежа (открытие предусмотренного договором аккредитива, предоставление банковской гарантии и т. п.). Покупатель обязан оплатить товар по цене, определенной договором или рассчитанной в порядке (способом), указанном в договоре. Если цена не включена в договор, обязанность покупателя будет состоять в оплате цены, которая в момент заключения договора обычно взималась за такой товар, продававшийся при сравнимых обстоятельствах.

2. Разновидности договора купли-продажи

2.1 Розничная купля-продажа

По договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью. В качестве продавца по договору розничной купли-продажи может выступать субъект хозяйствования, осуществляющий деятельность по продаже товаров в розницу. Покупателем может быть как физическое лицо, так и юридическое лицо. Чаще всего покупателем является физическое лицо. Возможность участия юридических лиц в данном договоре в ряде случаев ограничена.

Существенным условием договора розничной купли-продажи как разновидности купли-продажи является условие о предмете, которое считается согласованным, если определены наименование и количество товара. Остальные условия розничной купли-продажи: качество, ассортимент, цена определяются по правилам купли-продажи с учетом особенностей, установленных ГК РФ для розничной купли-продажи. Особенность осуществления розничной торговли обусловливает специфику процедуры заключения договора розничной купли-продажи. Предложение товара продавцом, осуществляющим предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, в его рекламе, каталогах, обращенных к неопределенному кругу лиц, признается публичной офертой, если оно содержит все существенные условия договора розничной купли-продажи.

Если иное не предусмотрено законодательством или договором розничной купли-продажи, в том числе условиями формуляров или иных стандартных форм, к которым присоединяется покупатель договор розничной купли-продажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека либо иного документа, подтверждающего оплату товара.

Данная норма вызывает ряд вопросов как в отношении формы рассматриваемого договора так и порядка его заключения. Обоснованно замечают, что оплата товара и достижение соглашения между сторонами - это не одно и тоже. "Иногда оплата следует за соглашением сторон ( товар отобран, а затем оплачен), иногда - предшествует ему. Последний случай имеет место, когда покупатель, определив для себя нужный товар, оплачивает его в кассу. В момент оплаты магазин ( в лице кассира) может и не знать, какой товар и в каком количестве намерен приобрести покупатель, назвавший общую сумму покупки". На этом основании делают вывод о наличии в ст. 493 ГК РФ особой юридической фикции: оплата всегда понимается как состоявшееся соглашение сторон.

С этим вряд ли можно согласится. Особенность заключения договора розничной купли-продажи состоит в том, что условие о цене товара заранее определяется продавцом и не подлежит согласованию с покупателем. В процессе заключения договора определяется лишь его предмет. Покупаемый товар, его количество определяются покупателем на основе предложения, сделанного продавцом. Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Таким образом, договор розничной купли-продажи следует считать заключенным с момента сообщения покупателем продавцу о покупке предложенного к продаже товара устно, а также путем совершения конклюдентных действий.

Статья 493 ГК РФ по общему правилу предусматривает, что к моменту оплаты покупатель сообщил продавцу о покупаемом товаре. Однако норма, содержащаяся в данной статье, является диспозитивной и может быть изменена как законодательством так и договором. Ошибочная уплата покупателем товара, отсутствующего в продаже, не влечет возникновения обязательства продавца предоставить покупателю данный товар. В случае уплаты покупателем денежной суммы до определения покупаемого товара обязательство продавца предоставить его покупателю возникает с момента заявления покупателем соответствующего требования.

Оформление кассового или товарного чека либо иного документа, подтверждающего оплату товара, не следует рассматривать как оформление договора в письменной форме. Данные документы подтверждают лишь факт исполнения покупателем обязательства по оплате товара.

Наличие у покупателя указанных в ст. 493 ГК РФ документов подтверждает заключение договора розничной купли-продажи. Отсутствие у покупателя указанных документов не лишает его возможности ссылаться на свидетельские показания в подтверждении факта заключения договора и его условий.

Договор розничной купли-продажи может заключаться в любой форме, предусмотренной для сделок - устно, если он исполняется при совершении, путем конклюдентных действий. Например, договор розничной купли-продажи с использованием автоматов считается заключенным с момента совершения покупателем действий, необходимых для получения товара. Кроме того, для некоторых разновидностей розничной купли-продажи, в соответствии с актами Правительства РФ, установлена письменная форма. Так, Правилами продажи товаров по образцам предусмотрено, что доставка товара покупателю оформляется квитанцией или иным документом установленной формы и содержания, которые подпадают под письменную форму договора. ГК РФ предусмотрены следующие способы продажи товара и определены условия договора розничной купли-продажи при том или ином способе продажи. Во-первых, договор розничной купли-продажи может быть заключен с условием о принятии товара покупателем в определенный договором срок, в течение которого товар не может быть продан другому покупателю (ст. 496 ГК РФ). Неявка покупателя или не совершение им иных действий для принятия товара в этот срок могут рассматриваться продавцом как отказ покупателя от исполнения договора, если иное не предусмотрено договором. Во-вторых, договор розничной купли-продажи может быть заключен на основании ознакомления покупателя с образцом товара (его описанием, каталогом товаров и т.п.), предложенным продавцом. В этом случае договор розничной купли-продажи товара по образцу считается исполненным с момента доставки товара в место, указанное в договоре, а если оно не определено договором - с момента доставки товара покупателю по месту жительства гражданина или месту нахождения юридического лица. Это правило применяется, если иной порядок исполнения не предусмотрен законом, иными правовыми актами или самим договором. В-третьих, продажа товара может производиться с использованием автоматов (ст. 498 ГК РФ). В этом случае на владельца автоматов возлагается обязанность довести до покупателей информацию о продавце товаров путем помещения на автомате или предоставления покупателям иным способом сведений о наименовании (фирменном наименовании) продавца, месте его нахождения, режиме работы, а также о действиях, которые необходимо совершить покупателю для получения товара.

2.2 Договор продажи недвижимости

Договор купли-продажи жилого помещения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры) является одним из видов договора купли-продажи. По договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (комнату), а покупатель обязуется принять это жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму.

Договор заключается в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами, если стороны своим соглашением не установили необходимость нотариального удостоверения договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом и иными правовыми актами Российской Федерации. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. К существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры) закон относит следующие:

1) предмет договора - жилое помещение. В договоре должны быть указаны донные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) но соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома;

2) цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора. Оно может быть выражена; - непосредственно в рублях;

- в сумме в рублях, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

Цена в договоре может быть указана за весь объект в целом. Возможно определение цены жилого помещения указанием цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади.

3) перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением, после приобретения его покупателем.

Такими лицами могут быть:

- члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении. Обратим внимание на то, что отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства, которыми являются органы местного самоуправления;

- наниматели жилого помещения и члены их семей;

- арендаторы;

- лица, которые пользуются жилым помещением в силу

завещательного отказа;

4) срок исполнения продавцом обязанности передать недвижимость;

5) срок исполнения покупателем обязанности оплатить определенную договором цену недвижимости;

6) условия о качестве жилого помещения (наличие и состояние санитарно-технического и электрооборудования, отделка помещений и т. д.).

Если договор не позволяет определить сроки исполнения обязанностей сторон, эти обязательства должны быть исполнены в разумный срок. При этом необходимо обратить внимание на то, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата через определенное время после передачи жилого помещения покупателю (продажа в кредит) либо в рассрочку, жилое помещение, проданное в кредит либо в рассрочку, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

По общему правилу по договору купли-продажи жилого дома, части жилого дома покупателю одновременно с передачей права собственности но такую недвижимость передаются право на ту часть земельного участка, которая занято этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, но котором находится продаваемый жилой дом (часть жилого дома), покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором купли-продажи жилого дома (части жилого дома) иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята жилым домом (часть жилого дома) и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка но тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю также подлежит государственной регистрации.

С момента государственной регистрации договора возникают обязательство сторон. Продавец обязан передать в собственность покупателя жилое помещение, являющееся предметом договора, а покупатель обязан принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную договором денежную сумму.

Передача жилого помещения (дома, квартиры, части дома или квартиры) и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущество покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

После надлежащего исполнения сторонами обязательств по договору происходит государственная регистрация перехода права собственности. После внесения соответствующих записей в ЕГРП собственником жилого помещения становится покупатель.

2.3 Продажа предприятий

Предприятие отнесено ст. 130 ГК РФ к числу недвижимых вещей, но отношения по договору продажи предприятия имеют существенные особенности, вытекающие из специфики предмета такого договора, и поэтому регулируется не только нормами о продаже любой недвижимости, но и специальными правовыми нормами. Рассматриваемые отношения могут регулироваться также специальными актами законодательства о договоре продажи предприятия.

Предприятие предназначено для использования при осуществлении предпринимательской деятельности, поэтому продавцом и покупателем предприятия является субъект хозяйствования - коммерческая организация или индивидуальный предприниматель. В этом качестве может также выступать государство в лице уполномоченных органов.

Предметом рассматриваемого договора является предприятие как единый имущественный комплекс. С целью определения предмета договора продажи предприятия и его стоимости предусматривается обязательное проведение полной инвентаризации предприятия и составления необходимой документации:

· акта инвентаризации;

· бухгалтерского баланса;

· заключение независимого аудитора о составе стоимости предприятия;

· перечне всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Статьей 560 ГК РФ установлены особые требования к оформлению договора продажи предприятий. Такой договор:

· должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами;

· текст договора должен дополняться приложенными к нему документами, указанными в предыдущем абзаце;

· должен пройти государственную регистрацию.

Договор продажи предприятия, оформленный с соблюдением всех указанных требований, считается заключенным с момента государственной регистрации. Несоблюдение изложенных требований к форме договора продажи предприятия влечет его недействительность.

В состав имущественного комплекса продаваемого предприятия включаются права требования и долгов. Параграф 8 гл. 30 ГК РФ не содержит специальных правил относительно уступки продавцом своих прав требования к третьим лицам покупателю предприятия, поэтому применению подлежат общие нормы параграфа 1 гл. 24 ГК РФ. В частности, если уступка конкретного права возможна, но в соответствии с законодательством или договором требует согласия должника, включение такого права в состав имущественного комплекса продаваемого предприятия представляется возможным только после получения на это согласия должника.

Исполнение обязанности продавца передать предприятие покупателю оформляется передаточным актом. Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами.

Порядок составления и содержание передаточного акта определяется п. 1 ст. 563 ГК РФ. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором. Передаточный акт должен содержать следующие сведения:

· о составе предприятия (имеется ввиду определение фактического состава имущества передаваемого покупателю предприятия);

· об уведомлении кредиторов о продаже предприятия (здесь должны быть отражены сведения как о направлении таких уведомлений, так и о получении согласий кредиторов на перевод долгов);

· о выявленных недостатках передаваемого имущества;

· перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Поскольку речь идет об исполнении договорного обязательства, стороны могут отразить в передаточном акте и иные сведения.

Гражданским кодексом разделены во времени момент перехода к покупателю титула права собственности на предприятие и момент обременения его риском случайной гибели или случайного повреждения.

Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. В данном случае объектом государственной регистрации является не договор продажи и не переход права собственности, а само право собственности покупателя предприятия.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия, переходит на покупателя с момента подписания продавцом и покупателем передаточного акта.

С целью недопущения продолжительного существования положения, при котором титул собственника принадлежит одному лицу (продавцу), а риск случайной повреждения имущества возложен на другое лицо (покупателя), в п. 2 ст. 564 ГК РФ устанавливается общее правило о том, что право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю. Эта норма является диспозитивной и может быть изменена по соглашению сторон в договоре. Такое соглашение может значительно отстрочить приобретение покупателем права собственности в отношении предприятия и приобретения недостающих после передачи предприятия во владение покупателя правомочий пользования и распоряжения имуществом предприятия.

Особенности содержания договора продажи предприятия проявляются также в последствиях, которые влечет признание такого договора не действительным, изменение или расторжение. Правила ГК и иных актов законодательства о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договоров купли-продажи, предусматривающего возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору продажи предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законодательством интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат и общественным интересам.

Заключение

Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте.

Договор купли-продажи используется в отношениях между гражданами, между гражданами и юридическими лицами, а также между юридическими лицами. Правоспособность граждан универсальная, они имеют право осуществлять любую деятельность, не запрещённую законом.

В различных правовых системах имеются свои особенности в регулировании купли-продажи. Например, в США особое значение придается гарантиям исполнения: понятию гарантий, подразумеваемым гарантиям, лицам, в чью пользу действуют гарантии, средствам защиты в случае нарушения гарантий. Во французском гражданском праве значительное влияние уделяется природе и форме продажи, обязательствам продавца и покупателя. Однако во всех правовых системах важнейшее значение придается передаче права собственности на вещи (имущество, товар) по договору купли-продажи и существенным условиям данного договора: его предмету, цене, ответственности сторон за соблюдение договорных условий, а также некоторым дополнительным условиям - о сроках, месте и порядке передачи товара, его перевозке и страховании, порядке расчетов и т.д.

Переход к рыночным отношениям, проведение экономической реформы координально изменяет сферу применения и использование договора, его роль и значение в гражданском обороте. Любая предпринимательская деятельность связана с использованием договора, центральное место среди которых занимает договор купли-продажи. Из всех видов договоров, данный договор является наиболее универсальным и распространенным, круг участников договора купли-продажи охватывает всех лиц, участвующих в гражданских правоотношениях, в то время как в других видах договоров могут участвовать далеко не все субъекты гражданских правоотношений.

Договор купли-продажи -- самый распространенный вид договоров. Он представляет собой юридическую форму, предназначенную для обслуживания сферы товарного обращения как внутри страны, так и во внешнеторговом обороте. Многие виды договоров, такие как договора мены, контрактации, энергоснабжения и др., являются производными от договора купли-продажи и во многом регулируются нормами, предусмотренными для договора купли-продажи.

Договор купли-продажи является тем юридическим фактом (основанием), с которым закон связывает прекращение права собственности у продавца и возникновение права собственности у покупателя.

Сущностью договора купли-продажи является прекращение права собственности или права оперативного управления на имущество продавца и возникновение на это же имущество права собственности или права оперативного управления покупателя.

Список сокращений

1. ГК РФ - Гражданский кодекс Российской Федерации.

2. п. - пункт.

3. ст. - статья.

4. т.п. - тому подобное.

5. ЕГРП - единая государственная регистрационная палата.

Список использованной литературы

1. Брагинский М.И. "О нормативном регулировании договоров" / Журнал российского права №1 1997 г.

2. Гальперин Л.Б., Деревянко Г.Ф. Качество товара в обязательствах купли-продажи. Томск, 1982.

3. Гражданское право России: Курс лекций. Ч. 1 / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Юрид. лит., 1994.

4. Гражданское право: Учебник. В 2-х т. / Под ред. Е.А. Суханова. И.: БЕК, 1993.

5. Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева., Ю.К. Толстого. М., 1998.

6. Масевич М.Г Чеучева С.М. Продажа предприятий // Дело и право. 1996.

7. Пустозёрова В.М. Оформление сделок купли-продажи. Москва, 1996. 8. Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Учебник по гражданскому праву. Часть 2. М., 1998.

Размещено на Allbest.ru