Составление договоров купли-продажи недвижимости в риэлтерской фирме

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

В соответствии с учебным планом, преддипломная производственная практика продолжалась на протяжении 8 недель (с 24 января 2011 года по 20 марта 2011 года), которую я проходил в юридическом отделе ООО «Ипотечная Брокерская Компании «СЭЯ».

Целью прохождения преддипломной производственной практики является:

1. Закрепление на практике приобретенных теоретических знаний;

2. Ознакомление с предприятием, его внутренней структурой, работой и способами управления деятельностью работников предприятия;

3. Усовершенствование ранее полученных знаний законодательства РФ, регулирующего работу обществ с ограниченной ответственностью;

4. Получение навыков работы как сотрудника компании (помощника юрисконсульта);

5. Оформление материалов практики и составление отчета о прохождении преддипломной практики.

Место нахождения общества: 428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. К. Воробьевых, д. 20, офис 504. По данному адресу располагается исполнительный орган Общества - генеральный директор. ООО ИБК «СЭЯ» основано в 2003 г.

1. Описание организации по месту прохождении практики

После оформления на практику в ООО «Ипотечная Брокерская Компания «СЭЯ», я был принят в штат общества на должность помощника юрисконсульта. В первый же день начала практики был составлен план прохождения ее и знакомство с самой компанией. План прохождения преддипломной производственной практики составлялся совместно с руководителем уже в ООО «Ипотечной Брокерской Компании «СЭЯ».

Общество с ограниченной ответственностью «ИБК «СЭЯ» является юридическим лицом, имеет самостоятельный баланс, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

ООО ИБК «СЭЯ» имеет расчетный и валютные счета, печать с указанием своего наименования на русском языке, бланки установленного образца, товарный знак и знаки обслуживания.

Общество руководствуется в своей деятельности Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 08.02.98 г. №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и Уставом предприятия.

Полное фирменное наименование общества на русском языке - Общество с ограниченной ответственностью «Ипотечная Брокерская Компания «СЭЯ».

Сокращенное фирменное наименование общества на русском языке - ООО «ИБК «СЭЯ».

Форма собственности - частная.

Деятельность риэлтерской фирмы разнообразна. При совершении операций на рынке недвижимости риэлтерские фирмы выступают и покупателями квартир, приобретаемых с целью перепродажи, и брокерами, действующими по договору комиссии или поручения, в соответствии с которыми принимают на себя обязательство от своего имени (или от имени поручителя) и за счет клиента совершить одну или несколько сделок с недвижимым имуществом, и инвесторами, финансирующими на долевых началах строительство объектов недвижимости, планируя в последующем переуступить долю инвестирования или права требования на объект строительства или реализовать построенные квартиры (гаражи, офисные помещения и т.п.) на условиях, выгодных фирме.

Основными направлениями деятельности общества были выбраны:

- оказание посреднических услуг с объектами недвижимости,

- продажа объектов недвижимости,

- сдача в аренду недвижимости юридическим и физическим лицам,

- оказание консультационных услуг,

- услуг, связанных с предоставлением клиенту банка данных на продаваемые или сдаваемые в аренду объекты недвижимости

Численность работников общества составляет 6 человек.

Главным действующим лицом является генеральный директор общества, совмещающий обязанности юриста, непосредственно которому подчиняются главный бухгалтер, агенты по купле-продаже недвижимости.

Необходимо отметить, что, поскольку численность работников мала, некоторые работники совмещают несколько различных обязанностей. Так агент по купле-продаже недвижимости одновременно является и риэлтором, который занимается работой по подбору вариантов с объектами недвижимости и оформлением договоров, и ипотечным брокером, консультирующим по вопросам кредитования недвижимости.

2. Перечень работ, выполненных в процессе практики

За время прохождения практики ставилось много целей и заданий, которые достигались не всегда легко и просто. Все же можно выделить самые главные задания и работы, выполненные в процессе прохождения практики:

- в общих чертах ознакомился с принципом работы всего предприятия, каждого отдела и сотрудников;

- изучил данные о компании и сферу ее деятельности;

- ознакомился со Статями 87 - 94 законодательства РФ, которые регулируют деятельность общества с ограниченной ответственностью;

- изучил инструкции по работе агента по купле-продаже недвижимости ООО «Ипотечая Брокерская Компания «СЭЯ», юрисконсульта, также инструкции о мерах безопасности на территории компании;

- ознакомился со штатным расписанием организации;

- получил информацию о разных видах работы на предприятии, например, экономическая работа, организационная работа, управленческая и плановая работы. Также ознакомился с основными обязанностями каждого сотрудника компании и сферами их влияния на течение производственного процесса, принятие решений в критические ситуации и ответственностью за те или иные действия и нарушения в рабочее время;

- приступил к работе в юридическом отделе, получив заранее информацию о особенностях работы отдела: видами гражданско-правовых договоров, заключаемых от имени общества и их спецификой;

- изучил и проанализировал должностную инструкцию по работе юрисконсульта в ООО «Ипотечная Брокерская Компания «СЭЯ», оценил лояльность такой инструкции и защищенность работника с правовой стороны;

- обрел навыки составления проектов основных гражданско-правовых договоров и учредительных документов;

- занимался проверкой и сопоставлением документов с соответствующими нормами и требованиями гражданского законодательства;

- научился использовать электронную систему управления электронными платежами, финансовыми базами данных предприятия, электронными программами для оптимизации работы юридического отдела;

- изучил правовые нормы проведения оплаты услуг и товаров через электронные системы платежей системы электронных платежей. Провел глубокую оценку соотношения качества услуг и стоимости по сравнению с другими видами платежей;

- производил, в свободное от работы время, доставку документов общества в государственные органы и другие организации;

- принимал участие в переговорах сторон по согласованию формы и содержания некоторых гражданско-правовых договоров. При работе в юридическом отделе я опирался на помощь моего руководителя, мнения и советы которого помогли мне постигнуть суть работы в коммерческой организации в должности помощника юрисконсульта. Юридический отдел ООО «Ипотечая Брокерская Компания «СЭЯ» имеет хорошую нормативно-правовую базу, представленную как в электронном виде, так и в печатном виде. Особую роль в работе современного юридического отдела занимает электронная правовая база, которая часто обновляется и позволяет быстро и точно найти требуемые нормативно-правовые акты, образцы документов, статьи в профильных журналах и иную информацию. Трудно переоценить значение такого серьезного подспорья в работе любого юриста. В процессе практики я приобрел навыки работы с электронной правовой системой, научился эффективно использовать имеющиеся ресурсы. Она мне помогала найти ответы на возникающие в процессе деятельности вопросы, такие как поиск источников регулирования определенных гражданско-правовых отношений.

продажа квартира документ недействительный

3. Описание организации работы в процессе практики

Во время прохождения производственной практики руководитель практики предложил мне провести анализ договора купли-продажи недвижимости, который наиболее часто встречается в работе риэлтора. Мне этот договор показался интересен тем, что в настоящее время купля-продажа широко используется и является важным элементом гражданских правоотношений, и каждый юрист-практикант должен уметь грамотно составить, проанализировать форму и содержание такого типа договоров.

В современных условиях гражданско-правовой договор представляет собой одну из широко применяемых, гибких и оперативных правовых связей между различными субъектами права, позволяющих осуществлять процесс трансформации материальных и иных благ между участниками гражданского оборота. Договор в равной мере позволяет учесть специфику и особенности взаимоотношений сторон, согласовывать их индивидуальные интересы, а также обеспечивать правовые гарантии этих интересов. Договор купли-продажи недвижимости - гражданско-правовой договор, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ). Общие правила о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК РФ), применяются и к продаже недвижимости, если специальными нормами о продаже недвижимости (§ 7 гл. 30 ГК РФ) не установлены особые правила.

Один из признаков договора купли-продажи недвижимости, как, впрочем, и любого иного имущества, является его возмездность. Возмездность может выражаться в предоставлении денежных средств, вещей, выполнении работ, оказании услуг и в ином предоставлении, имеющем имущественное содержание. Такое предоставление должно носить встречный, взаимный характер, что отражено и в легальном определении возмездного договора. Возмездным является договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (п. 1 ст. 423 ГК РФ).

Участие граждан в договорах купли-продажи недвижимости определяется объемом их дееспособности, а юридические лица могут приобретать недвижимость, необходимую для осуществления деятельности, предусмотренной в учредительных документах (некоммерческие и некоторые виды коммерческих организаций), или для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом (коммерческие организации). Покупатель, так же как и продавец, может поручить приобретение недвижимого имущества третьему лицу (поверенному или комиссионеру). Современное законодательство не ограничивает приобретение имущества в частную собственность количеством, размером или его стоимостью.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Нужно обратить внимание, что с введением в действие Федерального закона от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» необходимость обязательного нотариального удостоверения договора продажи недвижимости отпала, что, впрочем, не запрещает сторонам такого договора придать ему нотариальную форму.

Переход права собственности на недвижимость по договору к покупателю подлежит государственной регистрации. Согласно ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Обратим внимание, что при продаже недвижимости государственной регистрации подлежит не соответствующий договор, а переход права собственности. В связи с этим, по общему правилу, договор продажи недвижимости считается заключенным в момент его подписания сторонами, а право собственности у покупателя недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на это имущество от продавца к покупателю в установленном порядке. Однако ГК РФ установлены особенности продажи таких объектов недвижимости, как жилые помещения: договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558). Таким образом, при продаже жилого помещения государственной регистрации подлежат и соответствующий договор, и переход права собственности.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, то к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии со ст. 553 ГК РФ, если земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, то за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи недвижимости. Когда условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

ГК РФ (ст. 554) устанавливает императивные требования к определению предмета в договоре продажи недвижимости. В нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре продажи недвижимости условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену продаваемого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, то установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, то обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором продажи недвижимости, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности его принять. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в т.ч. в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Определенными особенностями договора купли продажи недвижимости, требующими специального надзора и регулирования специалистов, отличается исполнение договора. Передача проданного по договору объекта недвижимости и принятие его должны быть зафиксированы актом передачи и подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта, договор считается не действительным. Отказ одной из сторон от подписания факта передачи имущества, а именно подписание передаточного акта рассматривается как уклонение от исполнения условий договора.

Дополнительные требования к договорам купли-продажи недвижимости, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья ст. 558 ГК РФ. В частности, государственной регистрации подлежит договор купли продажи не только жилого дома или квартиры в целом, но и так же если на дом имеется долевая собственность. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается не действительным.

В отношении договора купли-продажи недвижимости правовые акты не устанавливают каких-либо исключений из приведенного правила. Если договором купли-продажи недвижимости предусмотрено условие о предварительной оплате товара, то в обязательстве, возникающем из такого договора, передача имущества будет носить встречный характер. Если же договором предусмотрена продажа товара в кредит, то покупатель обязан произвести оплату при наступлении двух юридических фактов: передачи имущества и наступления срока оплаты, определенного в договоре или по правилам ст. 314 ГК РФ. При этом условия о предварительной оплате или о кредите должны быть обязательно установлены в самом договоре купли-продажи недвижимости. Если же в договоре нет условия о сроке оплаты, то, во-первых, исключается одновременное исполнение своих обязанностей сторонами (передача-оплата); во-вторых, по всей видимости, покупатель обязан произнести оплату непосредственно после передачи ему имущества, то есть сражу же после передачи товара. Косвенным образом сделанный вывод подтверждает и легальное определение договора купли - продажи (п. 1 ст. 454 ГК РФ), в котором на первое место поставлена обязанность продавца, а затем уже обязанность покупателя.

4. Необходимые документы при продаже квартиры

Во-первых, необходимо подтвердить права на жилье. Продавцу они необходимы, чтобы совершить и зарегистрировать куплю-продажу, покупателю - чтобы убедиться в принадлежности жилья и полномочиях на его отчуждение. К правоустанавливающим относятся следующие документы (в зависимости от способа приобретения квартиры): договор купли-продажи, на основании которого квартиру в свое время приобрел ее нынешний собственник-продавец; договор дарения; договор мены; свидетельство о праве на наследство; договор передачи, свидетельство о собственности на жилище; регистрационное удостоверение БТИ; технический паспорт, кадастровый паспорт; переуступка права на объект в новостройке и т.д. При продаже первично приватизированного жилья (то есть, такого, с которым после приватизации никаких сделок еще не совершалось) понадобятся три документа: заявление о передачи квартиры в собственность, договор передачи квартиры, свидетельство о регистрации права собственности.

Также необходимо получить согласие супруга, если заключается сделка с квартирой, приобретенной в период брака. Причем, это согласие супруга (соответственно, продавца или покупателя) на отчуждение (приобретение) квартиры требуется нотариально заверить. Закон определяет имущество, нажитое в браке, общей собственностью мужа и жены. Исключение составляет имущество (в том числе недвижимость), полученное после свадьбы по безвозмездным основаниям - по наследству или путем приватизации. Оно признается личной собственностью супруга-получателя, так что на его продажу ничье согласие не нужно.

Далее вам необходимо получить выписку из домовой книги в паспортном столе (ее должны выдать в день обращения бесплатно), а также копию финансово-лицевого счета и справку об отсутствии задолженности по квартплате в бухгалтерии ТСЖ или управляющей компании. Эти справки действительны всего лишь один месяц. Для того чтобы их получить, нужна книжка по квартплате, паспорт или доверенность (если вы не собственник).

5. Основания для признания сделки недействительной

Сделка может быть признана недействительной по решению суда в случаях, если:

Договор купли-продажи не соответствует закону.

Нарушены права несовершеннолетних.

В сделке участвовало неуполномоченное лицо (лжедоверенность).

Совершение сделки юридическим лицом вне пределов его правоспособности или неуполномоченным представителем.

Нарушение в принятии наследства.

Отсутствие согласия супруга на совершение распорядительных действий по совместно нажитому имуществу.

Неправильное оформление документов при передаче большей суммы денег, чем указано в договоре купли-продажи.

Ущемление прав лиц, выписанных по броне или лиц находящихся в местах лишения на свободы, а также лиц, выехавших на постоянное место жительства за границу, но с сохранением гражданства РФ.

Подделка правоустанавливающих документов или изготовление фальшивых. Также сюда относятся подчистки, поправки, неточности в тексте договора купли-продажи.

Продавец или покупатель признаны судом недееспособными.

Переоформление недвижимости, полученной в результате насильственных действий, на подставных лиц.

Сделка является мнимой или притворной.

Мнимый родственный обмен.

Фиктивное снятие с регистрационного учета (без постановки на регистрационный учет по новому месту жительства).

Сознательное невозвращение кредита, полученного под залог недвижимости.

Договор заключен под влиянием обмана, заблуждения, насильно.

Кабальная сделка, на невыгодных условиях.

Заключение

При прохождении преддипломной практики я изучил необходимые элементы учебного процесса по подготовке специалиста в области юриспруденции.

Во время прохождения практики я применял полученные в процессе обучения знания, умения и навыки.

Основными задачами преддипломной практики явились:

- получение практического опыта работы в качестве юрисконсульта;

- улучшение качества профессиональной подготовки;

- закрепление полученных знаний по общим и специальным правовым дисциплинам;

- проверка умения пользоваться законодательством.

Широкий охват отраслей Российского права, с которыми мне пришлось сталкиваться на практике, позволил мне усвоить изученный теоретический материал, полученный на занятиях в институте.

Я освоил азы применения норм Российского права на практике, понял, как работают некоторые законы, подзаконные акты, которые мне были непонятны, осознал их значимость в практической деятельности.

При составлении договоров таких как купли-продажи недвижимости, оказания посреднических услуг я опирался на уже существующий опыт руководителя компании поскольку процесс составления значительно упрощался. Потому что у опытных специалистов схема действий давно отработана, нужные документы уже составлены и всевозможные нюансы сделок купли-продажи недвижимости досконально изучены.

Мне практика помогла научиться самостоятельно решать определенный круг задач, возникающих в ходе работы юрисконсульта компании. В частности, я научился составлять некоторые виды гражданско-правовых договоров, анализировать их содержание и их форму.

Я понял, что на практике будет востребована основная часть знаний, полученных мной на занятиях. Я осознал, что в настоящий момент, время быстрого обновления законодательной базы, нельзя недооценивать значения электронных информационных систем, таких как правовая система «Гарант», «Консультант плюс».

Также большую помощь в решении поставленных задач оказала мировая сеть Интернет, в которой можно в настоящее время найти множество полезной информации в области права, а также, которая является средством деловой электронной переписки.

И последнее. Если вы собираетесь осуществить сделку купли-продажи квартиры, а опыта в подобного рода делах у вас нет, лучше и не пытаться провернуть сделку своими силами. Порой некоторые граждане при купле-продаже недвижимости пытаются сэкономить на услугах агентств и начинают действовать самостоятельно по принципу «сам себе риэлтор, сам себе нотариус». Поверьте - чаще всего подобная самостоятельность равнозначна плохой самодеятельности, и почти всегда в ходе осуществления купли-продажи недвижимости (или квартиры) она выходит боком. Дело даже не в возможных убытках или подводных камнях, коих в любой сделке предостаточно, главная опасность при непрофессионально проводимой сделке - это потеря времени. Любая простая, казалось бы, формальность может обернуться затяжной нервотрепкой. Не пытайтесь обмануть мир: помните, что скупой платит дважды.

Список использованной литературы

продажа квартира документ недействительный

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. - 1993. - №237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. №14-ФЗ. Часть вторая (с изм. и доп.) // СЗ РФ. - 1996. - №5. - Ст. 410.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ (с изм. и доп.) // СЗ РФ. - 2001. - №44. - Ст. 4147

4. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. №223-ФЗ (с изм. и доп.) // СЗ РФ. - 1996. - №1. - Ст. 16.

5. Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» СЗ РФ. - 1998. - №7. - Ст. 785.

6. Федеральный закон от 2 января 2000 г. №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» // СЗ РФ. - 2000. - №2. - Ст. 149

7. Бойко Т. Недвижимость: парадоксы закона и логика права // ЭКО. - 2008. - №9. - С. 57-58.

8. Болтанов Е.С. Операции с недвижимостью: купля - продажа, дарение, наследование, налогообложения / Серия «Закон и общество» - Ростов н/Д: Феникс, 2009. - 212 с.

9. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Cтатут, 2006. - 800 с.

10. Гражданское право. Под ред. Е. А, Суханова. - М.: Бек, 2002. - 612 с.

11. Гражданское право. Учебник / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. Ч. 2. - M.: Проспект, 2007. - 642 с.

12. Гражданское право. Часть вторая. / Под ред. А.Г. Калпина. - М.: Юристъ, 2003. - 584 с.

Размещено на Allbest.ru