Правовое регулирование аренды и арендных отношений в сельском хозяйстве

Размещено на http://www.allbest.ru/

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ И АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ

Содержание

1. Понятие аренды в сельском хозяйстве

2. История арендных отношений в сельском хозяйстве

3. Арендаторы и арендодатели земли в Республике Беларусь

4. Условия и сроки аренды

5. Расторжение договора аренды

6. Арендная плата за землю

1. Понятие аренды в сельском хозяйстве

Экономико-правовой институт аренды известен с давних времен. Он отражает взаимоотношения собственника имущества (арендодателя) и пользователя этих объектов (арендатора). Это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились.

История аренды земли свидетельствует, что импульсы ее развития исходят от земельного собственника и поэтому объективные предпосылки арендных отношений заложены в самой природе отношений собственности, прежде всего частной. Принято считать, что если право частной собственности регламентируется законодательством, то арендные отношения принимают цивилизованный характер.

В системе земельных отношений аренда занимает важное место как особая форма реализации земельной собственности и хозяйственного использования главного средства производства в сельском хозяйстве. В переходный период, когда идет процесс преобразования земельной собственности, ограничен и неотрегулирован рынок земли, ее аренда способствует вовлечению в хозяйственный оборот участков, формальные или реальные владельцы которых по тем или иным причинам не могут или не хотят использовать сельскохозяйственные земли по прямому назначению.

В развитии арендных отношений отчетливо выделяют два взаимосвязанных аспекта: методологический и прикладной, причем особое значение придают первому, связанному с научной концепцией проблемы как условием целенаправленного решения вопросов выбора типа аренды земли, установления размеров арендной платы, юридического оформления арендных отношений, механизма их регулирования и т. д.

В экономико-правовом понимании аренда представляет собой оформленный договором имущественный наем, по которому одна сторона (арендодатель) предоставляет другой стороне (арендатору) имущество во временное пользование за оговоренную в договоре плату.

В Республике Беларусь договор аренды детально регламентируется следующими нормативно-правовыми актами:

· Гражданским кодексом Республики Беларусь;

· Законом Республики Беларусь «Об аренде» от 12.12. 1990 г. № 460-XII;

· Постановлением Совета Министров БССР от 15.07. 1991 г.;

· Постановлением Кабинета Министров Республики Беларусь от 02.08.1995 г. № 415 «Об обеспечении тракторами, сельскохозяйственными машинами и оборудованием субъектов хозяйствования Республики Беларусь»;

· Приказом Министерства экономики Республики Беларусь от 22.04. 1999 г. № 34, Министерства финансов от 22.04.1999 г. № 90, Министерства сельского хозяйства и продовольствия от 06.04.1999 г. № 85 «О порядке формирования и использования средств на закупку тракторов, сельскохозяйственных машин и оборудования и передачи их субъектам хозяйствования Республики Беларусь на условиях долгосрочной аренды» и рядом других нормативных актов.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 577 ГК). Таким образом, аренда является, прежде всего, способом хозяйственной или иной приносящей доход деятельности. Часть этого дохода арендатор отчисляет собственнику имущества в качестве арендной платы.

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).

Аренда допускается во всех отраслях народного хозяйства и может применяться в отношении имущества всех форм и видов собственности. В соответствии со ст. 3 Закона Республики Беларусь «Об аренде» от 12.12. 1990 г. № 460-XII в аренду могут быть переданы:

1) земли и другие природные ресурсы;

2) предприятия (объединения), организации, структурные единицы объединений, производства, цехи, иные подразделения предприятий, организаций;

3) отдельные помещения, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, сельскохозяйственная техника, инвентарь, инструмент, другие материальные ценности;

4) рабочий скот.

Из вышеприведенной статьи видно, что законодательство Республики Беларусь допускает аренду не только имущества, но и иных объектов (земельных участков, лесов, недр, предприятий), которые в полном смысле слова имуществом не являются.

В сельскохозяйственном производстве объектом арендных отношений очень часто выступают земельные участки, так как ст. 587 Гражданского кодекса Республики Беларусь относит земельный участок к объектам аренды.

Важно подчеркнуть, что ранее действовавшее законодательство не допускало аренды земли. Существование аренды было невозможным в условиях монополизма государства в отношении земли и других средств производства. Реформация общественных отношений в нашей стране способствовала созданию условий для эффективного использования земли, природных ресурсов и имущества, усилению заинтересованности в развитии производства, более полному удовлетворению социальных потребностей.

Аренду земли следует относить к одному из видов пользования землей. Однако аренда земли отличается от постоянного пользования землей тем, что:

· она характеризуется срочностью. По общему правилу сроки аренды определяются договором. Сроки аренды земельных участков не должны превышать 99 лет. Аренда земельных участков для сельскохозяйственного использования начинает свой отсчет от 5 лет;

· является платным видом землепользования. Возмездный характер арендных отношений требует установления арендной платы за пользование земельной недвижимостью;

· землепользователь получает землю от государства на условиях пользования. Арендатор может пользоваться землей, арендованной как у государства, так и у ее частного собственника, владельца и другого пользователя;

· землепользователи получают Государственные акты на право пользования землей. Арендные отношения оформляются договором, в котором арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Необходимо уяснить, что в основе арендных отношений, складывающихся в сельском хозяйстве, лежат следующие понятия:

· аренда (ее экономическая сущность) - это временное и возмездное использование несобственником земельных участков, имущественных и иных объектов на условиях, согласованных с собственником;

· аренда (ее правовое содержание) - это правовой институт, включающий систематизированные правила передачи, условия и порядок использования несобственником земельных участков, имущественных и других объектов по согласованию с их собственником;

· сельскохозяйственная аренда - это правовой институт, закрепляющий правила временного и возмездного использования земельных участков, имущественных и других объектов несобственником для производства сельскохозяйственной продукции, ее переработки и реализации;

· договор аренды - юридически оформленное в установленном законом порядке соглашение собственника с несобственником объекта аренды о временном и возмездном его использовании на согласованных сторонами условиях и взаимных обязательствах;

· арендодатель - собственник либо его законный представитель, передающий по договору несобственнику объект аренды во временное и возмездное пользование;

· арендатор - лицо, получающее по договору аренды объект аренды во временное и возмездное пользование по соглашению с его собственником.

2. История арендных отношений в сельском хозяйстве

Объективные предпосылки арендных отношений заложены в самой природе отношений собственности, прежде всего частной. Обусловленное экономическим, главным образом личным интересом стремление к умножению своего имущества приводит к его концентрации в руках собственников до размеров, которые вызывают необходимость сдачи части его во временное пользование другим собственникам или физическим лицам на взаимоприемлемых условиях. В арендную плату в развитой системе рыночных отношений входят как процентный капитал, так и рента, т. е. дополнительный доход, уплачиваемый собственнику средств производства или владельцу определенных видов недвижимости.

В советский период преобладала концепция, согласно которой аренда носит якобы эксплуататорский характер. По этой причине считалось, что аренда свойственна так называемым капиталистическим странам, т. е. странам с рыночной экономикой. Более того, ранее было распространено мнение, что аренда служит средством извлечения нетрудового дохода. Однако научная несостоятельность данной концепции очевидна уже потому, что доход в форме аренды имеет трудовую основу.

Сдаваемое в аренду имущество создается часто трудом целого ряда поколений собственника, умножается его наследниками, и настоящий владелец имущества вправе рассчитывать на получение дохода, отражающего соответствующее возмещение прошлых затрат в форме процентного капитала и ренты.

В СССР аренда допускалась в период нэпа, в частности, в государственных предприятиях аренда выступала как форма так называемого государственного капитализма. Далее, на пути аренды продолжали вставать идеологические препятствия, которые в какой-то мере преодолевались Основами гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик (1961 г.).

В теории научного коммунизма утвердилось отрицательное отношение к аренде земли. Декрет о земле, принятый II Всероссийским Съездом Советов Рабочих, Солдат и крестьянских депутатов 26 октября 1917 г., отменил аренду земли вместе с правом частной собственности на нее. Однако отмена продержалась лишь до 1922 г., когда аренда земли была разрешена, хотя и с весьма существенными ограничениями.

Принятый в мае 1922 г. Закон о трудовом землепользовании разрешил сдачу земли в аренду, но только крестьянским хозяйствам, временно ослабленным стихийными бедствиями, недостатком или убылью рабочей силы (в связи со смертью, временном уходе на заработки, в армию отдельных членов семьи и другими изменениями в ее составе). При этом общим требованием было, чтобы арендаторы всю имеющуюся в их распоряжении землю (включая арендованную) обрабатывали сами.

Однако необходимость развития сельского хозяйства требовала не ограничиваться разрешением сдачи в аренду земли ослабленным хозяйствам. Интересы арендатора требовали также увеличения срока аренды, для того чтобы стимулировать вложения в арендованную землю, обеспечить ему возможность успеть за срок аренды возместить сделанные капитальные вложения и получить прибыль.

Согласно постановлению III Съезда Советов СССР, состоявшегося в 1925 г., было разрешено устранить препятствие к более широкому использованию права крестьян сдавать землю в аренду до двух севооборотов при многополье и на срок не свыше 12 лет при трех- и четырехполье. Кроме того, была разрешена сдача в аренду участков государственных фондов земель на срок свыше 12 лет отдельным землепользователям по договорам.

Считается, что именно в этот период становится относительно распространенной фигура крестьянина-бедняка, полностью или частично сдающего землю в аренду и превращающегося в наемного работника в общественном секторе производства или нанимающегося в другие крестьянские хозяйства. Этим же постановлением разрешалась аренда земли с применением вспомогательного наемного труда при условии участия в работе семьи арендатора наравне с наемными работниками. Арендная плата взималась в денежной, натуральной форме в виде отработок.

Исследования социально-экономического положения крестьян того периода показали, что в отношения наемного труда, земельной аренды, найма и сдачи в наем рабочего скота и инвентаря было втянуто не менее половины крестьянских хозяйств, причем основным арендатором был главным образом середняк, у которого имелись необходимые средства производства и рабочие руки.

В рассматриваемый период аренда земли способствовала поддержанию высокого уровня использования сельскохозяйственных земель, расширению посевных площадей, интенсификации производства. Однако очень скоро начались поиски «криминала» в арендных отношениях, развивающихся в период новой экономической политики.

Далее сплошная коллективизация и раскулачивание положили конец аренде земли в сельском хозяйстве. Постановлением ЦК ВКП (б) и СНК СССР в 1939 г. «О мерах охраны общественных земель колхозов от разбазаривания» были установлены строгие меры против колхозников, сдающих в аренду приусадебные участки.

Хотя с 30-х годов до самого начала так называемой «перестройки» аренда земли запрещалась, однако скрытые формы ее кое-где применялись. Более широкое движение за возрождение арендных отношений было начато с так называемой внутрихозяйственной аренды.

Поскольку в нашей стране во взаимоотношениях собственника и арендатора ввиду запрета аренды земли образовался многолетний временной провал, развитие арендных отношений, их экономических и правовых основ проследим на примере западных стран.

По мере совершенствования земельного законодательства и усиления его роли в экономическом регулировании арендных отношений наблюдается утверждение приоритетности интересов арендатора как непосредственного производителя, субъекта, хозяйствующего на земле, перед интересами того, кто имеет лишь титул собственника. Именно на этом принципе строится ныне законодательство об аренде во многих экономически развитых странах. В течение долгого времени земельное и аграрное право этих стран пыталось совместить две противоречивые цели: сохранить в качестве священного и неприкосновенного принцип частной собственности, обеспечить гарантии его соблюдения, кроме особых случаев, закрепленных в законе, при условии достаточной компенсации, с одной стороны, и ограничить право этой собственности в строго определенных законом рамках исходя их экономической целесообразности и интересов общества, - с другой. В Ирландии законодательным актом, регулирующим аренду и включавшим положения, защищавшие интересы арендатора, стал принятый палатой общин в 1853 г. «Билль о правах, вытекающих из аренды», где имелся пункт, согласно которому по окончании срока аренды арендатор должен получить компенсацию за произведенные им на земле улучшения.

Впоследствии все более стали возобладать интересы государства и тех, кто хозяйствует на земле. Период после Второй мировой войны отмечен усилением вмешательства государства в сферу землевладения и землепользования на основе изменения законодательных норм, направленных на удовлетворение интересов земледельцев-арендаторов, а следовательно, на более эффективное использование земли. При этом последовательное расширение прав арендаторов преследует цель гарантировать их заинтересованность в восстановлении, поддержании и улучшения плодородия почвы, проведении на ней за счет дополнительных капиталовложений мелиоративных работ и т. д. Расширение этих прав заключается, например, в гарантии возобновления аренды, иногда даже вопреки желанию арендодателя, в преимущественном праве арендатора не только на продление аренды, но и на приобретение арендованной земли и хозяйства в собственность и др. Во Франции принятый в 80-х годах закон позволяет, по решению специального суда, проводить некоторые работы на земле против воли собственника.

В ФРГ арендатор может осуществлять необходимые изменения при пользовании объектами аренды, вести новое строительство и делать другие инвестиции, если это не ведет к перепрофилированию хозяйственной деятельности и противоположное не зафиксировано в первоначальном договоре аренды. Все это возможно, если в судебном порядке будет подтверждено, что подобные меры целесообразны для сохранения или устойчивого повышения почвенного плодородия, поддержки необходимого уровня рентабельности хозяйства и их мог бы осуществить, но не осуществил, сам арендодатель. При этом риск арендатора снижается, а гарантии возрастают в результате того, что ему предоставляется право на возмещение «добавленной стоимости», если его затраты, с которыми согласились арендодатель или суд, увеличивают стоимость объекта аренды на период за пределами ее срока. Если арендодатель не в состоянии возместить эту стоимость даже частичными платежами, арендатор может потребовать продления аренды на срок до выплаты всей суммы. Арендатор также обладает и залоговым правом на перешедшую в его владение часть инвентаря для обеспечения ссуды, полученной в банке (без передачи права владения этим инвентарем). В случае смерти арендатора его наследники имеют право расторгнуть договор. Напротив, в случае смерти арендодателя наследники последнего в принципе не имеют права на расторжение договора. Более того, они обязаны выполнить все вытекающие из него обязательства. На примере ФРГ особенно нагляден правовой приоритет интересов арендатора.

В США, по законодательству штата Северная Дакота, если в результате незаконных притязаний арендодателя на арендуемую собственность арендатор лишается ее или ему причиняется ущерб, суд обязывает арендодателя не только возместить ущерб, но и компенсировать потери в трехкратном размере.

3. Арендаторы и арендодатели земли в Республике Беларусь

аренда арендодатель распорядительный

Право предоставления имущества в аренду, в том числе и земли, в Республике Беларусь принадлежит его собственнику.

В качестве арендодателя могут выступать также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно Кодексу о земле Республики Беларусь (ст. 44), арендодателями земельных участков являются:

· сельские (поселковые) исполнительные и распорядительные органы;

· городские (городов областного подчинения и города Минска) исполнительные и распорядительные органы;

· районные исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции;

· граждане и юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности.

Есть некоторые особенности аренды земельных участков, находящихся в частной собственности граждан Республики Беларусь. В ст. 47 Кодекса о земле установлено, что граждане Республики Беларусь, в частной собственности которых находятся земельные участки, приобретенные для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, коллективного садоводства и дачного строительства, могут передавать их в аренду гражданам Республики Беларусь при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков, а также с учетом того, что жилые дома, дачи и садовые домики могут передаваться в аренду только вместе с земельным участком. Размеры земельных участков, предоставляемых в аренду, не могут превышать размеров, установленных для их собственников.

Арендаторами земельных участков могут быть:

· юридические лица Республики Беларусь;

· физические лица Республики Беларусь;

· лица без гражданства;

· иностранные юридические и физические лица;

· иностранные государства и международные организации.

Специфическим субъектом арендного договора является крестьянское (фермерское) хозяйство. Внутренние отношения между лицами, входящими в такое хозяйство, регулируются Законом Республики Беларусь «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Во внешних отношениях оно с момента регистрации выступает как самостоятельный товаропроизводитель.

Порядок предоставления земель в аренду одинаков. Желающие арендовать земельный участок обращаются с заявлением в соответствующий исполнительный или распорядительный орган, к гражданину или юридическому лицу - собственнику земельного участка. Как правило, с просьбами об аренде обращаются граждане, постоянно проживающие в данной местности. Но в случаях, если это приезжие, им необходимо представить дополнительные документы (о прежней трудовой деятельности, составе семьи, трудоспособности ее членов и др.). Передача земли в аренду осуществляется в порядке отвода.

У арендаторов и арендодателей есть определенные обязанности и права, рассмотрим их. Арендодатель обязан:

1) своевременно предоставить арендатору земельный участок, указав все имеющиеся ограничения пользования, установив их границы;

2) предоставить земельный участок в надлежащем состоянии, со всеми документами, необходимыми для использования участка;

3) осуществлять контроль за целевым использованием и охраной земель, переданных в аренду, не вмешиваясь в хозяйственную деятельность арендатора:

4) отвечать за любые недостатки сданного в аренду земельного участка, препятствующие его использованию полностью или частично;

5) предупреждать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок, если таковые имеются;

6) возмещать убытки, причиненные задержкой исполнения или неисполнением договора, изъятием или временным занятием земельных участков, а также ограничением прав арендатора;

7) осуществлять экономическое стимулирование арендатора за сохранение и воспроизводство плодородия почв, защиту земель от негативных последствий производственной деятельности (виды такого стимулирования установлены ст. 138 Кодекса о земле Республики Беларусь.

Арендодатель в свою очередь имеет право:

1) требовать уплаты арендных платежей;

2) досрочно прекращать договор аренды в случаях использования земли не по целевому назначению, способами, приводящими к ее порче;

3) получать возмещение убытков, причиненных ухудшением качества земель в результате деятельности арендатора;

4) изменять по согласованию с арендатором размер арендной платы;

5) оказывать арендатору помощь в ведении хозяйства и реализации полученной продукции:

6) консультировать арендатора по вопросам экологии, техники безопасности и другим вопросам.

Права арендатора:

1) требовать от арендодателя своевременного предоставления земель, возмещения убытков из-за несвоевременного предоставления земельных участков;

2) требовать от арендодателя устранения недостатков;

3) требовать уменьшения арендной платы при обнаружении недостатков земель или установлении прав третьих лиц на них, не оговоренных договором;

4) использовать землю в соответствии с условиями ее предоставления;

5) использовать имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые - торф, водные объекты;

6) возводить жилые, культурно-бытовые и иные строения и сооружения;

7) быть собственником посевов сельскохозяйственных культур и сельскохозяйственной продукции аренды другому лицу, передавать ее в безвозмездное временное пользование в пределах сроков действия договора аренды.

Пунктом 2 ст. 586 ГК Республики Беларусь предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать землю в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, передавать ее в безвозмездное временное пользование в пределах сроков действия договора аренды.

За арендатором сохраняются права в случае перехода права собственности на земельный участок к другому лицу (ст. 588 ГК). В случае смерти гражданина-арендатора его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику (если законодательством или договором не предусмотрено иное). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок действия договора, за исключением случаев заключения договора, обусловленного личными качествами арендатора.

Арендатор обязан:

· обеспечить эффективное и целевое использование предоставленного ему земельного участка;

· соблюдать условия договора;

· своевременно вносить арендную плату;

· применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки в результате своей хозяйственной деятельности;

· при снижении плодородия земли за свой счет производить восстановительные работы или оплачивать их стоимость;

· осуществлять комплекс мероприятий по охране земель;

· при прекращении договора аренды возвратить арендодателю земельный участок в состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором;

· не нарушать права других землевладельцев, собственников и пользователей земли (так, если на земельный участок есть определенные права у третьих лиц, то арендатор обязан учитывать их).

В договоре аренды земли могут быть предусмотрены и другие не противоречащие законодательству об аренде права и обязанности сторон (ограничения прав арендатора на осуществление строительных работ (возводить можно лишь строения или сооружения, предусмотренные договором), на проведение капитальных мелиоративных работ, обмен земельного участка, условия досрочного расторжения договора).

4. Условия и сроки аренды

Глава 34 Гражданского кодекса Республики Беларусь регулирует отношения аренды. Содержание договора аренды закреплено в Гражданском кодексе, а также в ст. 8 Закона Республики Беларусь «Об аренде» и может быть определено как:

1) выполнение договорных обязательств;

2) состав и стоимость арендуемого имущества и порядок передачи его в аренду;

3) сроки аренды;

4) размер арендной платы;

5) основные права и обязанности сторон;

6) качество имущества, в котором оно должно быть передано арендатору;

7) ответственность сторон.

Основным документом, регулирующим отношения арендатора и арендодателя, является договор аренды.

В ст. 7 Закона Республики Беларусь «Об аренде» установлен принцип добровольности и равноправия сторон при заключении договора аренды.

Условия аренды - выполнение взятых обязательств, состав имущества и его стоимость, размер арендной платы и срок аренды, использование объекта по назначению и др.

Арендные отношения весьма изменчивы, зависят от соотношения сил двух сторон, а также от существенно возрастающей правовой деятельности государства, его аграрной политики. Сферой приложения этих сил является прежде всего вопрос о сроках аренды, которые собственник земли старается сократить, а арендатор удлинить, чтобы иметь возможность окупить затраты на землю, связанные с интенсификацией производства.

Сторонам предоставляются равные юридические возможности при формировании условий договора. В договоре арендатор как пользователь самостоятельно определяет направление своей деятельности, распоряжается произведенной им продукцией, полученными доходами. Согласно ч. 2 ст. 577 ГК Республики Беларусь, плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования данного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных соответствующий договор не считается заключенным (ст. 578 ГК Республики Беларусь). Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Предметом договора аренды является земельный участок.

Как объект договора аренды земельный участок должен быть индивидуально определен. В отношении земельной недвижимости как предмета договора аренды устанавливаются ее общая площадь, границы земельного участка согласно плану землепользования, определяется цель использования, производится разбивка земель по наиболее ценным сельскохозяйственным угодьям (пашня, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища).

В договоре отражаются общая площадь земель, наличие в их составе осушенных и орошаемых земель, площади лесных культур и древесно-кустарниковых насаждений, других земельных участков.

При характеристике земельного участка, передаваемого в аренду, в договоре отмечается качественная оценка плодородия земель, а при необходимости и экологической обстановки (средний бал оценки сельскохозяйственных угодий, содержание гумуса, кислотность, содержание фосфора, калия и др.).

Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, - независимо от срока должен быть заключен в письменной форме.

Определяющие условия гармонизации отношений между арендодателем и арендатором - установление оптимальных сроков аренды земли, так как краткосрочная аренда не стимулирует рационализацию землепользования и приводит к истощению плодородия почвы, а слишком большие сроки противоречат интересам земельного собственника, ведут к ущемлению или потере его прав. Должен действовать принцип длительной договоренности сторон.

Особое значение в нашей стране имеет долгосрочная аренда с правом выкупа. Она очень важна на истощенных, неудобных землях, так как стимулирует арендатора к вложениям средств в улучшение земли, мелиорацию и другие важные мероприятия. Речь идет не только о земле, но и о водоемах, лесных угодьях, которые тем более нуждаются в длительном уходе и рациональной эксплуатации. Долгосрочную аренду следует рассматривать как основной путь к последующему переходу земли и других природных ресурсов в частную собственность.

5. Расторжение договора аренды

Договор аренды земельного участка расторгается по основаниям, предусмотренным гражданским или земельным законодательством Республики Беларусь или договором.

Прекращение действия аренды возможно по истечении срока, на который он был заключен. Сторонам предоставляется возможность продлить действие договора аренды земли.

Допускается расторжение договора аренды по волеизъявлению сторон. Он может быть досрочно расторгнут по требованию одной из сторон договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и по другим основаниям.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 590 ГК Республики Беларусь).

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию им;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в указанный срок, а если в договоре он не указан, - в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 581, 592 ГК).

6. Арендная плата за землю

Аренда земли является одним из видов временного возмездного пользования ею. Для договора аренды важное значение имеет установление арендной платы. Она может быть определена в целом за земельный участок или за каждое из угодий в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, в виде твердых платежей; в качестве арендной платы разрешено устанавливать определенный объем услуг арендатора арендодателю или обязанность арендатора передать арендодателю обусловленную договором вещь в собственность или в аренду, возложить на него затраты по улучшению земельного участка. Арендная плата может устанавливаться и в виде доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования земли.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного ее внесения. Арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Следует обратить внимание и на то, что арендная плата в западных странах обычно составляет относительно небольшую долю в цене земли. А это означает, что аренда весьма выгодна, иногда даже более выгодна, чем приобретение земли в собственность. По некоторым расчетам, арендная плата по отношению к цене арендуемой земли в США составляет около 3 %. В 1988 г. денежная палата за аренду фермерской земли колебалась по штатам от 0,5 до 8,8 % к ее текущей рыночной цене, в том числе за пашню - от 0,6 до 10,5 %, за пастбища - от 0,9 до 10,9 %. Плата за аренду ферм к стоимости земли и строений в расчете на 1 га составляла в 1987 г. в штате Айова 9,3 %, в штате Иллинойс - 7,6, в штате Мэриленд - 2,5 и в штате Висконсин - 6,8 %.

Арендные договоры предусматривают арендную плату как в денежном, так и в натуральном виде, а также в фиксированном размере, например, в доле урожая. В счет арендной платы нередко включают вспашку огорода, подвозку дров и другие услуги.

Арендатор не платит земельного налога, если это не предусмотрено арендным договором, но, сдавая в аренду землю, ее собственник учитывает, что размер арендной платы должен быть таким, чтобы через земельный налог у него не изымалась причитающаяся ему земельная рента (или ее часть в зависимости от законодательно установленных принципов распределения ренты). В свою очередь арендатор преследует цель, чтобы размер арендной платы не сокращал причитающийся ему предпринимательский доход и позволял получать созданную им дифференциальную ренту. При этом механизм рентных и арендных отношений будет взаимодействовать с налоговой системой более эффективно, если эта система будет одноканальной - в форме земельного налога.

Размещено на Allbest.ru