Размещено на http://www.allbest.ru

Реферат

Операции по залогу объектов недвижимости

1. Понятие залога. Осуществление сделок по залогу объектов недвижимости

Залог - это способ обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Республики Беларусь.

Залог возникает на основании договора или законодательного акта.

Предметом залога может быть любое имущество (имущественный комплекс, предприятие, здание, сооружение, оборудование, ценные бумаги, денежные средства и другое имущество), не изъятое из гражданского оборота, направление взыскания на которое и залог которого не запрещены законодательством, а также имущественные права, которые, в соответствии с законодательством, могут быть отчуждены, в том числе, право залога. Предмет залога может включать отделимые плоды, приплод животных, доходы, приносимые вещью, только в случаях, пределах и порядке, предусмотренных договором или законодательством.

Предметом залога не могут быть права, носящие личный характер, а также иные права, залог которых прямо запрещен законодательством.

Договором могут быть предусмотрены залог имущества, которое может поступить в собственность или в полное хозяйственное ведение залогодателя в будущем, а также залог прав, носителем которых залогодатель может стать в будущем.

Предметом залога может быть имущество, составляющее общую собственность при условиях согласия всех собственников. Право на отдельную долю в общем имуществе может быть самостоятельным предметом залога.

Собственник квартиры, в том числе и в многоквартирном доме, самостоятельно решает вопрос о сдаче ее в залог.

Перечень объектов, относительно которых по причине их исторической, культурной или иной ценности либо по усмотрению государственной безопасности применение залога не допускается, определяется Советом Министров Республики Беларусь.

Договором или законодательством могут быть предусмотрены следующие виды залога:

· залог, при котором предмет залога остается у залогодателя;

· ипотека;

· залог товаров в обороте;

· заклад;

· залог прав и ценных бумаг.

Допускается комбинированный залог, сочетающий в себе разные виды залога.

В качестве залогодателя и залогодержателя могут выступать граждане или юридические лица Республики Беларусь.

Юридические лица или граждане других государств, а также лица без гражданства пользуются относительно залога теми же правами и несут те же обязанности, что и юридические лица и граждане Республики Беларусь, если иное не предусмотрено законодательством.

При реорганизации юридического лица-залогодателя к правопреемнику переходит одновременно с имуществом его залоговое отягощение.

Юридическое лицо, за которым имущество закреплено на праве полного хозяйственного ведения, осуществляет залог предприятия в целом, его структурных единиц и подразделений как имущественных комплексов, а равно отдельных зданий и сооружений только с согласия собственника этого имущества или уполномоченного им органа. Согласие собственника или уполномоченного им органа требуется также в иных случаях, предусмотренных собственником или законодательством.

Юридическое лицо, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, не может осуществлять залог этого имущества.

Арендатор может передавать в залог свои арендные права с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды.

Государственными органами, другими юридическими и физическими лицами могут быть созданы специализированные организации (ломбарды), в функции которых входит выдача займов под залог имущества.

В договоре о залоге должны быть указаны наименование, местонахождение (местожительство) сторон, вид залога, существо обеспеченного залогом требования, его размер, сроки исполнения обязательств, состав и стоимость заложенного имущества, а также любые иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон, в договоре о залоге должно быть достигнуто согласие.

Договор о залоге должен заключаться в письменной форме, кроме договора о залоге, обеспечивающего бытовой прокат, который может заключаться в устной форме с выдачей залогового жетона.

Договор о залоге предприятий и других объектов, подлежащих регистрации, должен регистрироваться по месту регистрации этих объектов после представления заявления, нотариально засвидетельствованной копии договора и документа, подтверждающего уплату государственной пошлины.

Орган, в компетенцию которого входит регистрация договора залога, обязан выдавать залогодержателю и залогодателю документ о регистрации, а также выписки из реестра по запросу залогодержателя, залогодателя и других заинтересованных лиц.

Договором или законодательными актами на залогодателя может быть возложена обязанность страхования на случай принятия соответствующими государственными органами актов, прекращающих его хозяйственную деятельность или препятствующих ей либо отрицательно влияющих на нее, на случай ликвидации залогодателя, а также в иных случаях.

Договором или законодательными актами страхование заложенного имущества, передающегося во владение залогодержателя, может быть возложено на последнего.

За счет заложенного имущества залогодержатель вправе компенсировать убытки в полном объеме (прямой ущерб и упущенная выгода), определенном на момент фактического удовлетворения.

2. Ипотека. Особенности ипотеки предприятия

Ипотекой признается залог земли и недвижимого имущества (предприятий, зданий, сооружений и других объектов), непосредственно связанного с землей.

Залог земельных участков регулируется земельным законодательством.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть предметом залога только в качества материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита.

Ипотека предприятия распространяется на все его имущество, включая основные и оборотные фонды, а также другие ценности, отраженные в самостоятельном балансе предприятия, если иное не определено законодательством либо договором.

Залогодатель обязан по требованию залогодержателя представлять ему годовой баланс.

При невыполнении обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения субъекта хозяйствования, предусмотренного договором об ипотеке, включая назначение представителей в руководящие органы, ограничение права распоряжаться произведенной продукцией и другим имуществом. Если указанные меры не дают надлежащих результатов, залогодержатель приобретает право удовлетворить требование из стоимости заложенного имущества.

При обращении взыскания на находящееся в ипотеке предприятие оно реализуется на торгах как единый комплекс в порядке, предусмотренном законодательством.

Отчуждение предмета ипотеки залогодателем допускается только с согласия залогодержателя.

3. Сущность и основные принципы ипотечного кредитования

Существующий разрыв между ценой недвижимости и доходом ее пользователя является препятствием, которое невозможно преодолеть в рамках рынка недвижимости. Его преодоление возможно лишь за счет создания механизма привлечения финансовых ресурсов на рынок недвижимости извне - с финансового рынка. Таким механизмом и является система ипотечного кредитования.

Для рынка недвижимости ипотечное кредитование является механизмом, призванным разрешить одно из важнейших противоречий сферы недвижимости - противоречие между высокой стоимостью (ценой) объектов недвижимого имущества и уровнем текущих доходов потенциальных приобретателей недвижимости.

Для приобретателя недвижимости ипотечное кредитование - способ разрешения противоречия между потребностью в жилье и уровнем дохода.

Для профессиональных участников рынка недвижимости (брокеров, девелоперов) ипотечное кредитование - механизм расширения спроса на рынке недвижимости.

С помощью ипотечного кредитования получает доступ на рынок недвижимости основная часть потенциальных приобретателей недвижимости.

В свою очередь для финансового рынка ипотечное кредитование - способ разрешения вечного противоречия между доходом и риском. Включение в состав финансового портфеля ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, позволяет инвестору сбалансировать свой портфель, уменьшить риски, характерные для корпоративные ценных бумаг.

В основе развития ипотечного кредитования лежат следующие основные идеи:

· создать механизм, позволяющий трансформировать будущие доходы приобретателей недвижимости в их текущую платежеспособность;

· расширить ресурсную базу для финансирования развития и приобретения недвижимости;

· обеспечить надежность возврата и получения дохода инвесторам, средства которых вовлекаются в процесс ипотечного кредитования.

Для применения этих идей на практике необходимо решение следующих проблем:

· создание гарантий для кредитных учреждений и инвесторов по возвратности кредита и уплате процентов;

· создание механизмов, позволяющих этим учреждениям привлекать широкие массы инвесторов;

· создание механизма, позволяющего заемщикам воспользоваться ипотечным кредитованием.

В зависимости от того, как решаются эти проблемы, можно выделить разновидности модели ипотечного кредитования (модели ипотеки), отличающиеся по следующим параметрам:

· характеру связи с финансовым рынком;

· источникам и масштабам привлечения финансовых ресурсов;

· наличию предварительных условий для получения кредита.

В зависимости от того, каким образом разрешаются эти вопросы, могут быть выделены следующие модели ипотеки:

· открытая (англо-американская) модель ипотеки, включенная в систему финансового рынка страны в целом;

· закрытая (германская) модель, предполагающая относительную автономность ипотечного кредитования от финансового рынка, где предоставлению ипотечного кредита предшествует этап накопления.

Открытая модель ипотечного кредитования предполагает, что средства, используемые для выдачи ипотечных кредитов, привлекаются с финансового рынка, что предполагает вступление в конкурентную борьбу за инвестиционные ресурсы.

Закрытая модель основана на том, что источниками кредитных ресурсов являются накопления лиц, выступающих и в качестве заемщиков.

Закрытая и открытая модели ипотеки отличаются и по второму критерию - характеру условий, которые выдвигаются перед потенциальным заемщиком при решении вопроса о выдаче ипотечного кредита.

В закрытой модели этими условиями являются участие потенциального заемщика в предварительном (накопительном) этапе и аккумулирование определенной суммы для получения ипотечного кредита.

Наиболее яркий пример модели ипотеки - немецкая "система стройсбережений". Ее основные признаки:

· получение кредита предшествует этап накопления средств в специализированных учреждениях ("строительные кассы") - примерно 40% от стоимости будущего жилья. На этапе накопления на вложенные средства начисляется процент более низкий, чем по обычным депозитам;

· после завершения этапа накопления (срок от 2 до 10 лет) появляется возможность:

- получения государственной дотации в размере примерно 10% от стоимости жилья;

- получения кредита для оплаты недостающей части стоимости жилья под пониженный процент по сравнению с рыночными ставками.

В свою очередь, открытая модель тоже может быть разделена на две разновидности:

· усеченная (английская) модель, при которой источники ресурсов формируются на уровне ипотечного банка, который привлекает средства для него с помощью обычных механизмов - средств, находящихся на его счетах, межбанковских кредитов и пр. При этой системе существует лишь первичный рынок закладных;

· расширенная (американская) модель, при которой первичный рынок закладных дополняется вторичным, на котором обращаются производные ценные бумаги, выпускаемые ипотечными посредниками, скупающими у ипотечных банков первые закладные.

Технология ипотечного кредитования в США предусматривает наличие двух документов:

· долгового обязательства (в нем фиксируются вопросы, относящиеся к задолженности: размер кредита, порядок платежей, ставка);

· договора об ипотеке (в нем излагаются условия залога недвижимости, права и обязанности сторон), в котором обязательно содержится указание на основное обязательство.

Вес процесс ипотечного кредитования в американской модели может быть разбит на три основные стадии: инициирование, посредничество, инвестирование. Инициирование - процедура выдачи первичного ипотечного кредита, включающая в себя проверку как самой собственности, передаваемой в залог, так и заемщика, его способности выполнить обязательства по кредитному договору. Посредничество - процесс приобретения ипотечными посредниками индивидуальных ипотечных ссуд у ипотечных, сберегательных и коммерческих банков и трансформация их в ценные бумаги, предлагаемые к продаже инвесторам на вторичном рынке закладных. Инвестирование - процесс приобретения и накапливания физическими и юридическими лицами ценных бумаг, выпускаемых посредниками, для получения дохода по ним.

4. Типы и виды ипотечных кредитов

залог недвижимость сделка ипотечный кредитование

Все ипотечные кредиты в зависимости от того, каким образом погашается основной долг, и выплачиваются проценты, базируются на двух базовых типах:

· ипотечные кредиты с первоочередной выплатой процентов и одноразовым погашением основной суммы кредита;

· ипотечные кредиты с постепенным погашением долга за счет периодических выплат ("самопогашающаяся ссуда").

На основе этих двух основных типов может существовать довольно много конкретных разновидностей ипотечных кредитов:

· с равномерными выплатами - заемщик выплачивает периодически равную сумму в течение всего срока кредита, при этом одна часть, постепенно уменьшающаяся, направляется на выплату процентов, другая - постепенно увеличивающаяся, засчитывается как возврат основной суммы кредита;

· с линейным погашением кредита - заемщик погашает основную сумму равными частями, а выплаты по процентам постепенно снижаются со снижением суммы основного долга;

· с возрастающей суммой выплат в счет погашения основной суммы кредита - выплаты увеличиваются во времени т.е. фактически суммы, невыплаченные в первые годы, присоединяются к последующим платежам;

· с периодически возобновляемой суммой кредита (ролл-оверная (перекатывающаяся) ипотека) - займы с первоочередной выплатой процентов (или с частичным погашением основной суммы долга), возобновляемые на оставшуюся сумму по истечении определенного срока.

Все эти разновидности позволяют учесть особенности конкретного заемщика, уровень и потенциальную динамику его доходов, выбрать тот вариант разрешения противоречия между доходами заемщиков и ценой недвижимости, который более применим для данного случая.

Проблема управления рисками является одной из важнейших проблем при реализации программ ипотечного кредитования. Если она не будет разрешена, то ипотечное кредитование утратит свои преимущества перед другими вариантами инвестирования на рынке капиталов.

Основными способами управления кредитными рисками являются использование процедур андеррайтинга и обязательность первоначального платежа как условия получения кредита.

Андеррайтинг - сбор, проверка и обработка данных о финансовом положении заемщика и предоставляемой в залог недвижимости и принятие на этой основе решения о выдаче кредита или отказе от выдачи.

Андеррайтинг состоит из двух составляющих:

· оценки способности заемщика погашать кредит и проценты исходя из его дохода;

· оценки передаваемой в залог недвижимости.

Оценка платежеспособности заемщика осуществляется на основе изучения доходов заемщика.

В результате этой оценки рассчитываются два показателя, имеющих определяющее значение для принятия решения о выдаче кредита:

· коэффициент нагрузки платы за жилье - отношение месячных выплат, необходимых для погашения кредита и процентов к величине месячного дохода. (В практике ипотечного кредитования в США предельной величиной коэффициента считается уровень в 28%);

· коэффициент общей долгосрочной нагрузки - отношение всех выплат по долгосрочным кредитам (включая выплаты по ипотечным кредитам) к месячному доходу. (Предельный норматив в США -36%).

Оценка передаваемой в залог недвижимости осуществляется с использованием одного из методов оценки недвижимости.

При этом оценка недвижимости является фактором, который определяет размер выдаваемого кредита на основании показателя, который носит название коэффициента займа - отношение суммы займа к стоимости недвижимости.

Коэффициент займа - отношение суммы кредита к стоимости принимаемой в залог недвижимости.

Традиционно в зависимости от типа недвижимости коэффициент займа определяется в диапазоне 0,7-0,9.

Из сказанного следует, что часть суммы, необходимой для приобретения недвижимости, заемщик должен уплатить из собственных средств.

Первоначальный платеж (20-30% от стоимости приобретаемого объекта) является составной частью управления кредитным риском.

Помимо кредитного риска кредиторы должны иметь возможность предупреждения процентного риска.

Процентный риск - риск возникновения отрицательной разницы между уровнем процентов, выплачиваемых заемщиками по выданным ипотечным кредитам, и уровнем процентов, которые уплачивают ипотечные банки или ипотечные посредники инвесторам.

Причиной возникновения отрицательной разницы, прежде всего, является инфляция, учет которой и становится главным направлением борьбы с процентным риском.

До 70-х годов, в условиях относительно низких и стабильных темпов инфляции, основным способом борьбы с процентным риском было простое включение инфляционной составляющей в фиксированную на весь период кредита процентную ставку.

Если реальная процентная ставка составляет 4%, а уровень инфляции - 5%, то фиксированная ставка устанавливается на уровне 9% на весь период выдачи кредита.

С 80-х годов, в связи с высокими темпами инфляции и сложностью в их предсказании происходит переход от ипотечных кредитов с фиксированной ставкой к кредитам в двух разновидностях:

· ипотечные кредиты с плавающей ставкой;

· ипотечные кредиты "с участием".

И та, и другая разновидность направлены на то, чтобы минимизировать возможные потери от инфляции.

Ипотечные кредиты с плавающей ставкой разрешают эту проблему через привязку уровня процентов по ипотечным кредитам к определенному индексу, в качестве которого может выступать динамика процентов по государственным ценным бумагам (одногодичным или трехгодичным казначейским векселям в США) или по международным займам.

Например, доходность по государственным ценным бумагам составляет 5%, банковская маржа - 2,5% (как правило). Следовательно, ставка по ипотечному кредиту будет составлять 7,5%. Возможно также, что будет установлен определенный базовый уровень, к которому приплюсовываются индекс и маржа.

Индексация происходит в основном с периодичностью в один год, хотя могут быть и иные варианты.

На основе ипотек с фиксированной ставкой и плавающей ставкой процента возможны их комбинации, так называемые "гибридные" ипотеки, при которых на первые три, пять, семь лет устанавливается фиксированная ставка, а затем осуществляется переход к плавающей ставке с ежегодной индексаций.

Ипотечные кредиты "с участием" разрешают проблемы инфляции несколько иным образом - через присвоение кредитором части дохода, вызываемого инфляцией.

Различают два вида "участвующих" ипотек:

· ипотека, в которой кредитор участвует в части превышения продажной цены над покупной ценой;

· ипотека, при которой кредитор участвует в части операционного дохода.

Ипотека, в которой кредитор получает часть превышения продажной цены над ценой приобретения: по условиям данного ипотечного кредита заемщик получает кредит по ставке ниже рыночной; в компенсацию же кредитор получает право на часть дохода от превышения цены продажи объекта над ценой приобретения. Ставка процента и доля участия кредитора оговариваются в специальном соглашении.

Доля кредитора в превышении принимает форму "условного" процента, т.е. реализуется на некотором заранее оговоренном этапе жизни проекта, при продаже объекта либо при рефинансировании.

Обычно максимальный срок подобного соглашения - 10 лет, хотя проценты могут выплачиваться исходя и из 40-летнего кредита. По истечении 10 лет объект рефинансируется, более того, кредитор, как правило, принимает на себя обязательство рефинансировать проект.

Схема является выгодной для кредитора, потому что представляет собой некоторую страховку против непредвиденной инфляции. Главная привлекательная черта для заемщика - это снижение процентной ставки, которая представляет собой в данном случае функцию от доли кредитора в увеличении стоимости объекта и ожиданий в отношении вероятности подобного увеличения стоимости.

Ипотека, при которой кредитор получает право на часть операционного дохода, используется, как правило, в случаях финансирования доходной недвижимости.

Для заемщика эта схема выгодна тем, что снижает ставку процента по кредиту, залог с фиксированной ставкой процента.

Размещено на Allbest.ru