Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом

Даже при регулярном внесении платы за жилое помещение собственник должен иметь определенную финансовую защиту: ведь после выезда нанимателя может обнаружиться, что не оплачены счета за междугородние разговоры и телеграммы, передаваемые по телефону, вывезена мебель, теле- и радиоаппаратура, бытовая техника и другие предметы домашнего обихода, испорчена квартира и ее оборудование. Размер финансовой защиты также должен быть отражен в договоре найма жилого помещения и деньги переданы владельцу квартиры одновременно с заключением договора. При добросовестном исполнении нанимателем договора собственник жилья обязан возвратить ему "защитную" сумму.
Возможна оплата за наем жилого помещения в других формах, не только деньгами. При определении размера оплаты в договоре могут учитываться обязательства нанимателя по ремонту жилого помещения, оплате жилищно-коммунальных услуг, оснащению квартиры мебелью и хозяйственным инвентарем - все это должно найти отражение в договоре найма попредметно, в стоимостном выражении затрат, которые произведет наниматель жилого помещения.

Согласно прежнему гражданскому законодательству было возможно заключение договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, являющегося лицом, нетрудоспособным по возрасту или состоянию здоровья. Такой продавец передавал в собственность покупателя жилой дом или часть его, а покупатель в уплату покупной цены был обязан предоставлять продавцу до конца его жизни материальное обеспечение в натуре - в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи.

Ныне этот вид договоров исключен из категории сделок купли-продажи и представлен договором пожизненного содержания с иждивением (ч. 4 главы 33 ГК). Теперь договор может заключаться со всеми лицами, а не только с нетрудоспособными, значительно расширен круг объектов в обеспечение пожизненного содержания.

Так, в соответствии со ст. 601 и 602 ГК по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин - передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять его пожизненное содержание с иждивением. Иначе говоря, гражданин как бы продает свою недвижимость в рассрочку, то есть в течение всей жизни он будет периодически получать определенную сумму денег. Данная особенность договора содержания с иждивением дает возможность одной стороне - получателю ренты - иметь постоянные средства, выплачиваемые периодически другой стороной - плательщиком, а также рассчитывать на получение с его стороны помощи в случаях, определенных в договоре (подробнее речь об этом пойдет ниже). Другая сторона - плательщик - получает возможность рассчитаться за приобретенную недвижимость "в рассрочку".

Однако, от договора купли-продажи данный договор все-таки отличается. Если по договору купли-продажи покупатель выплачивает за товар определенную денежную сумму, то по договору содержания с иждивением общий объем причитающихся получателю ренты платежей является неопределенным, поскольку обязательство выплачивать ренту действует на срок жизни получателя. Именно заблуждение относительно природы договора и истинных намерений сторон приводит зачастую к возникновению судебных споров. Так, например, имея намерение заключить договор пожизненного содержания с иждивением, граждане, введенные в заблуждение недобросовестными приобретателями их недвижимого имущества, заключают порою договор купли-продажи, где ни слова не говорится о каких-либо периодических выплатах, и помощи, а есть только распространенная для договора купли-продажи фраза о том, что деньги были переданы продавцу до подписания договора. Необходимо отметить, что при всей привлекательности договора пожизненного содержания с иждивением, можно говорить о значительной доле риска, сопряженного с личностным характером сделки и возможными противоречиями между сторонами, возникающими, как правило, уже в процессе реализации договора.
Хотелось бы подробнее рассказать о правах и обязанностях, возникающих при заключении договора, как у получателя ренты, так и у ее плательщика.
Для получателя ренты его обязанности исчерпываются передачей своего имущества в собственность плательщика ренты. После приобретения этого имущества плательщиком у него возникает рассчитанная на исполнение в течение длительного времени обязанность выплачивать получателю денежные рентные платежи либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Кроме того, в понятие содержания с иждивением входит также обеспечение потребности в жилье, одежде, питании, уход за получателем ренты в случае болезни, оплата ритуальных услуг. Данный перечень необходимо конкретизировать в договоре, применительно к каждому конкретному случаю. Следует также учитывать, что договор с условием пожизненного содержания носит не только материальный характер, но и личностный, определяемый взаимоотношениями сторон в ходе исполнения договора. В этом случае проблема состоит в том, что сложно соотнести гражданско-правовые положения договора с возможным возникновением и последствиями конфликтов не правового, а личного характера в процессе предоставления пожизненного содержания с иждивением, построенного именно на тесном личном контакте плательщика и получателя ренты. Практика показывает, что первопричиной требований получателя ренты о расторжении договора часто является не нарушение плательщиком ренты своих обязательств, а именно конфликты и разрыв в личных взаимоотношениях, на которых впоследствии строятся взаимные обвинения сторон, в том числе и материального характера. В наших жизненных условиях необходимы твердые гарантии стабильности рентных обязательств. В Гражданском кодексе в связи с этим предусмотрен ряд правил о форме и способах обеспечения стабильной выплаты ренты. Договор пожизненного содержания с иждивением подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, еще и государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). Без государственной регистрации такой договор считается незаключенным (ст. 433 ГК РФ).

Кроме того, правило статьи 586 ГК РФ устанавливает, что рента обременяет недвижимое имущество. Это значит, что приобретение недвижимого имущества, обремененного рентой, перелагает обязанности по ее выплате на нового собственника этого имущества. Таким образом, получатель ренты по договору наделяется правом залога недвижимости. В договоре обязательно должно содержаться условие, что отчуждение переданного в обеспечение пожизненного содержания недвижимого имущества, его залог или обременение иным способом допускается только с предварительного согласия получателя ренты. На плательщика ренты также возложена обязанность принимать необходимые меры к тому, чтобы использование указанного имущества не приводило к снижению его стоимости. Договором данные правила изменены быть не могут, так как являются обязательными в силу закона. В договоре о содержании с иждивением определяется объем содержания в стоимостном выражении. В соответствии с требованиями закона общая стоимость содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда. Поскольку условие об объеме содержания является существенным для рассматриваемого вида договоров, необходимо очень подробно расписывать, что именно включается в этот объем.

Из практики видно, что большинство исков получателей ренты о расторжении договоров мотивируется тем, что получатель ренты в момент заключения договора рассчитывал не на тот объем и характер услуг, которые впоследствии оказывались ему плательщиком ренты. Чаще всего получатель ренты ссылается на то, что между ним и плательщиком существовали устные договоренности и обязательства, на основании которых был составлен письменный договор, условия которого на практике должны реализовываться в более полном объеме. Как правило, эти аргументы трактуются в пользу получателя ренты, ввиду его изначальной материальной ущемленности. К договору применяются условия ст. 178 ГК РФ, и сделка признается недействительной. Доводы плательщика ренты о том, что содержание получателя ренты соответствует его запросам и условиям договора не имеют, как правило, должного значения, поскольку практически невозможно доказать предоставленный объем содержания в натуре. В то же время, при исследовании самого договора порою выясняется, что им предусмотрен минимум обязательств, не обеспечивающих в целом потребностей получателя ренты. Что касается обязанности плательщика ренты предоставить получателю жилую площадь, то она может быть реализована как путем предоставления переданной квартиры для проживания получателя ренты, так и путем предоставления в пожизненное пользование другого жилого помещения, что обязательно оговаривается в договоре. В соответствии с законом при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязанностей, получатель ренты вправе требовать возврата недвижимости, переданной в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему фактической стоимости. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. Поскольку получателями ренты чаще всего являются люди пожилые и одинокие, следует учесть, что в пожилом возрасте границы между критериями симпатии и антипатии весьма прозрачны. Неожиданное появление дальнего родственника под занавес жизни получателя ренты, заключившего договор, может в корне изменить взгляд последнего на добросовестность исполнения обязательств плательщиком ренты. В заключение хочется отметить, что изначально данный вид договоров предусматривался Законодателем как один из вариантов решения двух проблем. Первая - это нехватка в нашей стране жилья, безвозмездно предоставляемого государством, и отсутствие у населения достаточных средств для его самостоятельного приобретения. Вторая проблема заключается в низком уровне пенсионного обеспечения. Таким образом, заключая договор содержания с иждивением, одна сторона получает квартиру или иную недвижимость в собственность, а другая - денежные выплаты и уход. Но как первой, так и второй стороне следует быть очень внимательными в отношении содержания договора, особенно в части, регулирующей их взаимные права и обязанности, а также возможность расторжения договора в случае неисполнения его условий одной из сторон. Именно от того, насколько грамотно и подробно будут расписаны в договоре обязанности плательщика ренты, будет зависеть, окажутся ли стороны с данным договором в суде или нет.

Несмотря на то, что приемы мошенничества при совершении сделок с жильем могут быть самыми разнообразными, нередко весьма неожиданными и сложными, все-таки в большинстве своем они стереотипны и осуществляются путем обмана граждан или злоупотребления их доверием.
Я рассмотрю самые распространенные, по существу типовые, варианты мошенничества при заключении жилищных сделок, которые наносят немалый материальный и моральный ущерб гражданам, вступающим с учетом своих интересов в договорные отношения на рынке жилья.

Одним из способов обмана является продажа квартиры лицом, который не является ее собственником. Чаще всего это делают члены семьи собственника, другие лица, проживающие в квартире собственника, наниматели приватизированных жилых помещений. В этом случае документы на квартиру могут быть либо подделаны, либо изготовлены с использованием похищенных подлинников. Незаконные операции с продажей квартир происходят чаще всего, когда жилье оказывается во временном пользовании мошенника, например, сдано им по договору найма. Использование фальшивых документов - один из самых опасных способов, наносящий добросовестному участнику сделки значительный финансовый ущерб, если он приобретает квартиру по изготовленным на нее фальшивым документам. При этом не имеет значения, первичные это документы (свидетельство о собственности, полученное при приватизации жилья) или вторичные (договор купли-продажи, дарения и ли генеральная доверенность). В первом случае может быть использован как дубликат, так и поддельное свидетельство о собственности, изготовленное на цветном ксероксе. Какие действия должны быть предприняты во избежание обмана?

Первое. Паспорт следует проверить в милиции на идентичность с учетной карточкой. Добросовестный продавец не будет возражать против этой процедуры, лжепродавец немедленно исчезает.

Второе. Фальшивые документы, необходимые для продажи квартиры, могут быть использованы как ее собственником, так и нанимателем, если жилье не приватизировано, например, для обмена жилыми помещениями. Это происходит в тех случаях, когда квартира юридически не очищена для совершения сделки купли-продажи (сохраняют право на жилье временно отсутствующие граждане, либо есть не согласные на продажу или приватизацию, либо нет решения органов опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних и т.п.). Нередко на подлог идет один из разведенных супругов, который, являясь сособственником, тем не менее единолично продает квартиру без ведома бывшего супруга. Поэтому при возникновении сомнений стоит выяснить все самым скрупулезным образом - от проверки на достоверность документов в органах, которые их выдали, до получения самими потенциальными покупателями выписки из домовой книги. На практике нередко возникают споры, когда наниматель (бывший арендатор) пытается доказать, что между ним и собственником был заключен не договор коммерческого найма, а договор купли-продажи жилья. При этом он не желает покидать жилое помещение, продолжая им пользоваться. Тогда суд, руководствуясь требованиями закона, разрешает этот спор в зависимости от того, прошел ли договор купли-продажи жилого дома или квартиры государственную регистрацию, поскольку только после совершения этого акта у приобретателя возникает право собственности (ст. 164, 223, 558 ГК). Нередки случаи продажи жилья одновременно нескольким покупателям. В этом случае у продавца имеется несколько экземпляров поддельных свидетельств о собственности на жилище, договоров купли-продажи и других документов. Деньги продавец получает с двух и более покупателей, а собственником квартиры становится тот, кто раньше зарегистрирует договор в муниципалитете. Предотвратить эти махинации можно. Поскольку сделка считается заключенной только после ее государственной регистрации, покупатель вправе настаивать на окончательной передаче денег по договору только после прохождения этой процедуры. Аналогичные ситуации происходят со сдачей квартир внаем, когда наниматель без ведома собственника жилья сдает его по более высоким ценам другим лицам, и нередко сразу нескольким "поднанимателям". Получив с них плату за много месяцев вперед, аферист обычно исчезает. Превентивная мера против такого способа надувательства может быть, видимо, только одна - плату за проживание производить не в момент заключения договора поднайма, а лишь после фактического занятия жилого помещения. Но и в этом случае нет сто процентной гарантии, что поднаниматель застрахован от обмана. Сдача внаем приватизированных квартир стала делом высокодоходным, но одновременно довольно рискованным для владельца жилья из-за возможности его утраты. Специалисты в области борьбы с правонарушениями в жилищной сфере делят аферы при найме жилья на три вида:

1) наем как необходимое звено, ступенька для последующего отчуждения квартиры у собственника и ее продажи;

2) извлечение выгоды, но не владельцем квартиры, а нанимателем, посредством ее пересдачи другим лицам за более высокую плату;

3) осуществляется просто захват жилья, то есть создается ситуация, когда человек не может войти в собственную квартиру, а проживающие в ней наниматели отказываются от оплаты за жилье и не намерены выезжать из квартиры.

Начинается судебная тяжба, причем материальные затраты намного превышают ту выгоду, которую собственник получил от сдачи квартиры внаем. Специалисты считают, что пока радикальных средств защиты от аферистов просто нет. И если собственник квартиры решил сдать квартиру внаем, он должен проявить величайшую осторожность и сдавать ее знакомым, хорошо проверенным людям. Как на практике происходит незаконное отчуждение жилья? Обычно подбирается квартира, которую можно выгодно продать. Собственник квартиры по договору коммерческого найма получает с нанимателя означенную в договоре сумму и передает ему право пользования, а иногда и владения этим жильем. Недобросовестный наниматель использует эти права по-своему и, как правило, в ущерб наймодателю - собственнику жилья. Чаще всего такой наниматель находит подставное лицо, от имени которого будет продаваться квартира на подделанные на него документы как на собственника квартиры. Лица, занимающиеся нелегальным квартирным бизнесом, обеспечивают такую технику подделки документов, что даже специалист не всегда может отличить их от подлинника. Эта группа аферистов располагает коллекциями печатей на паспортах, договорах, нотариальных документах, выписках из финансово-лицевых счетов и т.п. Афера легализуется после приватизации квартиры на фиктивного владельца и государственной регистрации. Наконец, квартира продается, а мошенник, получив деньги, скрывается.
Собственник квартиры узнает о продаже своего жилья лишь через какое-то время. И здесь ему предстоит трудный путь доказательства допущенного мошенничества с продажей его квартиры. Но даже тогда, когда будет доказан факт мошенничества, перед судом встает вопрос о правах добросовестного покупателя, который чаще всего уже не имеет другого жилого помещения, куда бы он мог переселиться. В итоге судом принимается компромиссное решение: собственником жилого помещения признается его первоначальный владелец, лица, поселившиеся в этом жилье, получают право пользования этим помещением или статус нанимателей, хотя закон достаточно четко регламентирует взаимоотношения собственника жилого помещения и нанимателя этого помещения по договору коммерческого найма, на практике возникает немало осложнений по исполнению договора и, прежде всего, по его расторжению в предусмотренных законом случаях и выселению нанимателя.

Например, согласно ст.687 ГК договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. Казалось бы, ясно, наниматель, не выплачивающий в течение установленного законом или договором срока обусловленную сумму, подлежит выселению из жилого помещения совместно с проживающими с ним гражданами. Но далее закон вводит такой механизм расторжения договора найма по требованию наймодателя, что ставит собственника в крайне затруднительное положение.
Той же статьей Кодекса предусматривается, что по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений (в данном случае по оплате жилья), послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенные им нарушения или не примет все необходимые меры для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года. Легко представить себе ту незавидную ситуацию, в которой может оказаться собственник жилого помещения после сдачи его внаем.

Суд учитывает интересы той и другой стороны. Но если нанимателю и его семье негде жить и нечем платить, суд может использовать в полном объеме предоставленные ему законом права по защите жилищных интересов нанимателя. А собственник жилого помещения, как правило, ухудшая свои жилищные условия в расчете на определенное вознаграждение за счет сдачи жилья внаем, в результате ничего не получает. Более того, на нем остается обязанность оплаты расходов по содержанию сданного внаем жилья и коммунальных услуг. Словом, сдача жилья внаем всегда является для его обладателя рискованным мероприятием. Сделка, совершенная под влиянием обмана, признается недействительной, если по суду доказано, что одна из сторон умышленно ввела другую сторону в заблуждение с тем, чтобы склонить ее к совершению сделки. Примером сделки, совершенной под влиянием обмана, в жилищной сфере могут служить дела из судебной практики. Так, имеют место сделки купли-продажи подлежащих сносу жилых домов в связи с отводом земельных участков для государственных и общественных надобностей после получения собственниками соответствующей компенсации. Другая ситуация: квартира находится в доме, который определен под снос, а это влечет за собой запрет прописки (регистрации).

Самый простой способ обмана граждан в сфере жилищных сделок - это получение с покупателя жилья задатка в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В соответствии со ст. 380 ГК задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне. Соглашение о задатке независимо от его суммы должно быть совершено в письменной форме. При получении задатка по договору купли-продажи жилого помещения продавец не вправе производить какие-либо другие операции с предметом договора, например, перепродавать его. В случае неисполнения договора стороной, получившей задаток, она обязана уплатить другой стороне, в данном случае покупателю, двойную сумму задатка.

Несовершенство законодательства и отсутствие контроля на рынке жилья позволяют недобросовестному продавцу, который выступает нередко под эгидой мнимой фирмы, брать задаток не с одного лица (одной стороны по договору), а с нескольких. Покупателей обычно привлекают объявлением о продаже квартиры по цене ниже рыночной. Владельцы квартиры могут быть как мнимые, так и настоящие. Они показывают квартиру пяти-шести клиентам и в случае заинтересованности в покупке берут задаток в размере 10-15 процентов от продажной стоимости с условием продажи квартиры через оговоренный сторонами срок, например, неделя или две. Для убедительности будущим покупателям вручаются расписки в получении задатка и копии документов, подтверждающих право собственности продавца.

После получения задатка от нескольких покупателей квартира быстро продается одному из них. Продавцы исчезают, а новый собственник квартиры вынужден объясняться с обманутыми претендентами. Этот способ обмана приносит ловкачам довольно крупные суммы.
"Противоядие" против этого способа обмана имеется. Надо в обмен на задаток взять у продавца оригиналы основных документов на владение квартирой (свидетельство о собственности, договор передачи в собственность). В этом случае вероятность обмана гораздо меньше.

Нередки факты мошенничества при дарении жилой площади. В соответствии со ст. 5,72 ГК по договору одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь (в данном случае имеется в виду жилое помещение) в собственность или имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу на данную вещь. Чаще всего дарением делается попытка прикрыть фактическую сделку купли-продажи жилья. На юридическом языке такие сделки называются притворными и признаются недействительными. С введением налогообложения по сделкам дарения имущества, в том числе и жилья, данный вид мошенничества теряет практический смысл, поскольку расходы по сделке дарения, если это не касается близких родственников, мало чем отличаются от расходов по договору купли-продажи. Обман при покупке квартир в строящихся домах в рассрочку, да еще по ценам ниже коммерческих, что обычно рекламируют посреднические фирмы по продаже квартир, производится, как правило, по следующей схеме: фирма-посредник по розничной продаже квартир дает рекламу, хотя не имеет права на этот вид продажи, либо строительство дома из-за отсутствия финансирования заморожено, или права на завершение строительства проданы другой организации, с которой у фирмы нет договорных отношений. Естественно, деньги покупателей остаются у фирмы-посредника, которая отделывается бесконечными обещания ми. Тяжба с такими фирмами редко заканчивается в пользу обманутых покупателей. Поэтому прежде чем заключать договор на покупку квартиры, необходимо потребовать у фирмы лицензию на право розничной продажи жилья, а также проверить наличие у нее договора с фирмой оптовой продажи, выяснить организацию, которая ведет строительств о дома, уточнить, какие квартиры остались еще не выкупленными.

Недействительность жилищных сделок по основаниям, предусмотренным законом. Гражданский кодекс закрепляет довольно широкий круг оснований, по которым совершенная жилищная сделка может быть признана недействительной. Такими основаниями являются несоответствие сделки закону, иным правовым актам или совершение ее с целью, противной основам правопорядка и нравственности. Недействительны (ничтожны) мнимые и притворные сделки, совершенные в первом случае лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, во втором - с целью прикрыть другую сделку, чаще всего незаконную. Мнимой будет, например, сделка купли-продажи жилого дома, если этот дом остался во владении и пользовании продавца, а из обстоятельств дела видно, что стороны преследовали цель воспрепятствовать обращению взыскания на дом кредиторами продавца.

Недействительными считаются сделки, совершенные гражданами, признанными недееспособными или ограниченными судом в дееспособности; гражданами, не достигшими совершеннолетия. Может быть признана недействительной сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Недействительной может быть также сделка, которая была заключена под влиянием заблуждения одной из сторон, имеющего существенное значение. Среди недействительных сделок на жилищном рынке особую общественную опасность представляют сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК).

Рассмотрим виды недействительных сделок с жилыми помещениями, которые чаще всего совершаются между гражданами с участием разного рода посредников, активно действующих на рынке жилья. Недействительность сделок, совершенных недееспособными гражданами. Согласно ст. 32, 33 ГК для защиты прав и интересов недееспособных граждан устанавливаются опека и попечительство. Опека устанавливается над гражданами, которые признаны судом недееспособными вследствие психического расстройства, в связи с чем, они не способны понимать значение своих действий и руководить ими. В силу закона опекуны являются представителями подопечных и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки. Попечительство устанавливается над гражданами, ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами. Попечители дают согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством, не вправе совершать самостоятельно, в частности, какие-либо сделки с имуществом: продавать, дарить, завещать, обменивать, покупать. Вместе в тем действия опекунов и попечителей по распоряжению имуществом подопечного в части совершения имущественных сделок подконтрольны органам опеки и попечительства.
Гражданско-правовая ответственность по сделкам, заключенным с гражданами, признанными недееспособными или ограниченно дееспособными, состоит в том, что каждая из сторон та-кой сделки обязана возвратить другой стороне все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны (п. 1 ст. 171 ГК). Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, а также представлять его при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками (ст. 37 ГК). Без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не разрешается совершение договора дарения от имени подопечного. На практике выяснение дееспособности гражданина - участника жилищной сделки - оказывается большой и сложной задачей. По данным Независимой психиатрической ассоциации, среди проживающих и обменивающих квартиры масса лиц с психическими расстройствами, чья беспомощность жульнически используется как посредническими фирмами, так и алчными родственниками.

Сделки, стороной в которых являются психически больные, но не признанные в судебном порядке недееспособными, в частности, старики с теми или иными степенями психической несостоятельности, алкоголики, осуществляются без психиатрического освидетельствования.

Статьей 43 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате установлено: "При удостоверении сделок выясняется дееспособность граждан и проверяется правоспособность юридических лиц, участвующих в сделках. В случае совершения сделки представителем проверяются и его полномочия".

Однако механизм реализации этой нормы не отлажен, что становится одной из основных причин криминальной ситуации на российском рынке жилья. В законе ничего не сказано о праве нотариуса назначить экспертизу и поставить перед экспертом вопрос: способен ли гражданин понимать характер совершаемых им действий и осознает ли правовые последствия сделки, поскольку продажа, завещание, обмен, дарение жилья могут существенно ухудшить положение гражданина. Закон Российской Федерации "О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании" предусматривает: при реализации гражданином своих прав и свобод требования предоставления сведений о состоянии его психического здоровья возможны лишь в случаях, установленных законом. Пока даже нотариус не вправе обратиться в психоневрологический диспансер, чтобы удостовериться в психическом здоровье лица, совершающего сделку с жильем. Проблема эта весьма актуальна для разрешения криминальной обстановки на жилищном рынке. Наибольшее число кабальных сделок происходит с гражданами, которые по суду не признаны недееспособными или ограниченными в дееспособности, но по существу не могут отдавать себе отчет в совершаемых действиях. Перед судом по заявлению членов семьи такого гражданина, профсоюза и иных общественных организаций, прокурора, органа опеки и попечительства, психиатрического учреждения может быть поставлен вопрос о признании гражданина ограниченно дееспособным или недееспособным. В этом случае сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным судом недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Гражданский кодекс (ст. 41) предусматривает и такую форму попечительства, как установление по просьбе совершеннолетнего дееспособного гражданина, который по состоянию здоровья не может самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, патронажа (покровительства). Распоряжение имуществом, принадлежащим совершеннолетнему дееспособному подопечному, осуществляется попечителем (помощником) на основании договора поручения или доверительного управления, заключенного с подопечным. Патронаж над совершеннолетним дееспособным гражданином прекращается по требованию этого гражданина. Недействительность сделок, совершенных гражданами, не способными понимать значение своих действий.

Закон (ст. 177 ГК) устанавливает, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находящимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не мог понимать значение своих действий или руководить ими, признается судом недействительной по иску этого гражданина, либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. В отличие от сделок лиц, признанных недееспособными вследствие душевной болезни или слабоумия, сделки граждан, хотя и дееспособных, но находящихся в момент их совершения в та-ком состоянии, что они не могли понимать значение своих действий, не являются ничтожными, то есть бесспорно недействительными, а могут быть оспорены в суде. При этом в доказывании нуждается сам факт "невменяемости" гражданина. Как правило, в таких случаях суды не ограничиваются свидетельскими показаниями, а требуют в подтверждение данного факта представления справок лечебных учреждений, проведения экспертизы и т.п. Сделка, совершенная, например, в состоянии опьянения, не может служить основанием признания ее недействительной по ст. 177 ГК из-за целого ряда обстоятельств. Прежде всего, в большинстве случаев человек в состоянии опьянения не полностью теряет контроль над своими действиями. Кроме того, если считать состояние опьянения основанием для признания сделок не-действительными, это породило бы неустойчивость делового оборота. Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК). Таким заблуждением считается не соответствующее действительности представление о каких-либо существенных для данной сделки обстоятельствах или незнание этих обстоятельств. Существенный характер заблуждения определяется в каждом конкретном случае судом. При этом заблуждение может касаться любого элемента сделки: личности контрагента, предмета сделки, сроков и места исполнения и т.д. В то же время заблуждение в мотивах, по которым лицо совершает сделку, не может считаться существенным, если этот мотив не включен сторонами в само содержание сделки. Так, если гражданин продал жилой дом в надежде получить работу в другом городе, но переезд не состоялся, это не может послужить для суда основанием признать недействительным заключенный в связи с предполагаемы отъездом договор купли-продажи. Немалое число сделок, связанных с обменом жилых помещений, совершается под влиянием заблуждений, имеющих существенное значение. Чаще всего причиной расторжения сделки становятся скрытые дефекты обмениваемых жилых помещений, порой неустранимые из-за конструктивных недостатков жилого дома. В этих случаях сделка признается недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, хотя заблуждение истца и не является следствием виновного поведения другой стороны. Недействительность сделки, совершенной вследствие стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК). Для того, чтобы суд признал недействительной (кабальной) сделку по этому основанию, необходимо, чтобы лицом, оспаривающим сделку, было доказано наличие двух признаков: стечение тяжелых обстоятельств и крайняя невыгодность сделки. Рассмотрю, как осуществляется защита жилищных прав граждан, не достигших совершеннолетия. Закон подразделяет несовершеннолетних граждан на две группы: на лиц, не достигших 14 лет, и на лиц в возрасте от 14 до 18 лет. Для воспитания несовершеннолетних детей, которые вследствие болезни или смерти родителей, лишения их родительских прав или по другим причинам остались без родительского попечения, а также для защиты личных и имущественных прав и интересов этих детей, устанавливается опека или попечительство. Согласно ст. 28 ГК за несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени родители, усыновители или опекуны. Никакие другие лица, даже самые близкие родственники, не вправе совершать от их имени какие-либо сделки. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки, за исключением мелких бытовых, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителей. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. Дееспособность этой группы несовершеннолетних расширяется по достижении 1 6 лет. Несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью. Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация) производится по решению органа опеки и попечительства - с согласия обоих родителей, усыновителей ил и попечителя либо при отсутствии такого согласия - по решению суда (ст. 27 ГК). В связи с многочисленными фактами нарушения жилищных прав несовершеннолетних, связанными с исключением их из числа собственников жилых помещений при приватизации этих помещений и с последующим лишением жилья при его отчуждении, Федеральным законом от 11 августа 1994 года были внесены изменения и дополнения в Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.
Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 15 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 15 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства. В случае помещения несовершеннолетнего в детское воспитательное учреждение его администрация, родители (усыновители) либо опекун над его имуществом обязаны в течение шести месяцев со дня помещения несовершеннолетнего в указанное учреждение оформить договор передачи жилого помещения в его собственность и принять меры по распоряжению жилым помещением в интересах несовершеннолетнего. Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права. При несоблюдении указанного порядка сделка может быть признана недействительной. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой стороне все полученное в натуре, а при невозможности возвратить в натуре - возместить его стоимость в деньгах.

Гражданско-правовая и уголовная ответственность участников жилищной сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия или угрозы.
Уголовным кодексом Российской Федерации мошенничество квалифицируется как хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием.
При совершении сделки посредством мошенничества для ее участников наступают следующие гражданско-правовые последствия (ст. 179 ГК): если сделка (договор купли-продажи жилья, дарения, обмена, мены и т.д.) будет признана судом недействительной, потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке. При невозможности возвратить полученное жилое помещение в натуре (например, оно оказалось перепродано и в нем прописаны и проживают новые жильцы, у которых нет другого жилья) стоимость этого помещения возмещается потерпевшему в деньгах.

Однако гражданско-правовая ответственность виновной стороны сделки этим не исчерпывается. Помимо возвращения незаконно приобретенного жилья потерпевшему с нее взыскивается в доход государства все то, что она выплатила по сделке потерпевшей стороне.
Во многих случаях мошенничество является действием преступного характера и наряду с гражданско-правовыми санкциями влечет за собой применение мер уголовной ответственности, которые существенно усилены в новом УК. Так, согласно ст. 159 УК лица, совершив это преступление, в зависимости от его тяжести наказываются штрафом, либо обязательными исправительными работами, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до десяти лет с возможной конфискацией имущества. Гражданско-правовая ответственность по сделкам, совершенным под влиянием насилия и угрозы, та же, что и по сделкам, заключенным посредством обмана. Однако уголовная ответственность за этот вид незаконных сделок квалифицируется по ст. 163 УК как вымогательство.

Вымогательством считается требование передачи чужого имущества или права на имущество или совершение других действий имущественного характера под угрозой применения насилия либо уничтожения или повреждения чужого имущества, а равно под угрозой распространения сведений, позорящих потерпевшего или его близких, либо иных сведений, которые могут причинить существенный вред правам или законным интересам потерпевшего, либо его близких. Это преступление может повлечь наказание в виде лишения свободы до пятнадцати лет с конфискацией имущества.

Одним из оснований признания сделки недействительной по ст. 179 Гражданского кодекса служит совершение ее под влиянием угрозы, то есть психического воздействия, вызывающего у лица опасения причинения ему или его близким личного или имущественного вреда (например, угроза лишить жизни, повредить здоровье, запятнать честь, уничтожить имущество и т.д.). Угроза может исходить от стороны в сделке или от других лиц, о действиях которых этой стороне известно. В подавляющем большинстве случаев угроза является действием преступным и влечет за собой наряду с гражданско-правовыми санкциями применение к угрожавшему мер уголовной ответственности по ст. 163 УК. Основанием к признанию сделки недействительной является также угроза совершить действия, в которых выражалось бы злоупотребление принадлежащим угрожающему правом. Угроза совершить действия, в которых выражается осуществление права угрожающего; например, угроза направить по месту работы исполнительный лист для взыскания алиментов, не может служить основанием признания сделки недействительной. Итак: любая сделка с жильем - это риск, более того, этот риск поддается контролю и может быть сведен к минимуму, если иметь четкое представление о том, какие правовые последствия влечет подпись, поставленная на том или ином документе.

Виды рисков, возникающих при поведении сделок с недвижимостью, определяются рядом факторов. К их числу можно отнести уровень социально-экономического развития, устойчивость банковской системы, сбалансированность и полноту законодательства, и многие другие. Но наибольший интерес с точки зрения обыкновенного человека представляют собой юридические риски, так как они, во-первых, иногда приводят к оспариванию права собственности на приобретенную квартиру и, во-вторых, в большей степени поддаются контролю во время проведения сделки. Знание предыстории приобретаемой квартиры является необходимым для того, чтобы принять решение о ее приобретении. При этом нужно учитывать, что гражданское законодательство устанавливает 10-летний срок исковой давности для заключенных сделок. Не зная исторических особенностей приобретаемого жилья, вы, возможно, запускаете часовой механизм мины замедленного действия.

Было бы, наверное, излишним описывать и без того известную ситуацию в государстве. Положение в экономике, проблемы правового поля, социальные бури - страна переживает это всё не первый год. Сама модель построения сегодняшнего общества представляет собой систему неразрывной связи экономики и права. Стратегической целью государственной политики в сфере недвижимости и ее правового регулирования является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов. Основными результатами реализации государственной политики, на мой взгляд, должны стать:

- вовлечение в гражданский оборот земли и иной недвижимости;

- обеспечение государственной защиты прав на недвижимость и баланса интересов субъектов правоотношений;

- становление и развитие системы ипотечного кредитования и привлечение инвестиций под обеспечение недвижимостью;

- функционирование эффективной системы правового регулирования рынка недвижимости.

Также необходимо обеспечить правовую возможность гражданского оборота единых объектов недвижимости и защитить права покупателей при приобретении недвижимости в случае, когда строение расположено на государственной или муниципальной земле, путем:

- законодательного требования к продавцу (дарителю, иному отчуждающему имущество лицу, залогодателю) перед актом продажи (иного отчуждения, залога) реализовать свое право на получение в собственность участка под зданием, строением, предприятием;

- отмены неоправданных ограничений на гражданский оборот земельных участков. Следует отказаться от "дозволительного порядка" оборота земельных участков (например, п. З ст. 129 ГК РФ) и иных объектов недвижимости, определив, что оборот разрешён во всех случаях, кроме прямо установленных федеральным законом. Это необходимо для того, чтобы собственники недвижимости могли реализовать свои права на имущество, в том числе на распоряжение им, получение действительной цены имущества, которая может быть выявлена только при возможности его свободной купли-продажи. Необходимо сформировать систему установления и гарантирования прав на объекты недвижимости путем;

- законодательного закрепления единства кадастрового учёта, в который должен входить учёт земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости как физических объектов.

Зафиксировать права и обязанности кадастровых органов и граждан в связи с кадастровым учётом, обеспечить публичность сведений кадастра недвижимости. Кадастровый учёт единых объектов недвижимости на территории муниципального образования или иной установленной юрисдикции должен осуществлять один орган, который ведет учёт и земельного участка, и здания, помещений и иных объектов недвижимости (лес, участки недр, обособленные водные объекты и пр.):