Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом

Суды, рассматривая подобные дела, иногда признают отказ в регистрации необоснованным и выносят решение об обязании произвести государственную регистрацию без исследования вопроса о наличии права у истца.

Очевидно, что складывающаяся в этой области судебная практика не отвечает нормам действующего гражданского законодательства. Выводы. Подводя итог, можно сказать, что до 1998 года сделок с недвижимостью практически не осуществлялось и государственной регистрации прав на недвижимое имущество не требовалось как таковой. Ситуация резко изменилась с приходом рыночных отношений, а вернее, их "вживлением" на почву нашей экономики - совершенно к этому не готовой, и в первую очередь, в правовом плане. И даже после принятия долгожданного ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" остается трудным в некоторых регионах совместить позиции уже существующих регистрирующих ведомств. Это и комземы, и БТИ, и Минюст. Конечно, открыто они не говорят: "Мы хотим быть главными и единственными". Но вопрос денег и власти в России -сложнейший вопрос. А те же БТИ работают по инструкции 1968 года, где, к примеру, предприятие как имущественный комплекс, может рассматриваться как домовладение, с чем сегодня никак нельзя соглашаться. Так что система государственной регистрации сегодня достаточно сложна и далека пока от совершенства. Основополагающий принцип государственной регистрации прав на недвижимость - открытость сведений о регистрации - тоже пока не выполняется в должной мере, потому что на сегодняшний момент еще не создан единый банк данных о зарегистрированных объектах недвижимости. Поэтому в п. 7 ст. 33 Закона о государственной регистрации указывается, что до создания системы электронного обмена информацией между учреждениями юстиции по регистрации прав, информация о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним предоставляется по месту их государственной регистрации.

Пункт 1 статьи 1 Закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) представляет договор об ипотеке как договор о залоге недвижимого имущества, одна сторона которого - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой и имеющий право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя. Сходное определение залога даёт и ГК (ст. 334). Итак, есть две стороны одного договора - должник и кредитор. Причём это может быть обязательство, вытекающее из договора купли-продажи, аренды, подряда, займа, кредитного договора и иного, не ограниченного федеральным законом (ст. 2 Закона “Об ипотеке”). Те же стороны по взаимному согласию заключают на взаимовыгодных условиях договор о залоге недвижимого имущества, принадлежащего должнику или третьему лицу (ст. 1 Закона “Об ипотеке”). Должник по основному договору (или третье лицо в нём не участвующее, но представляющее недвижимость для залога) становится залогодателем (п. 2 ст. 335 ГК), а кредитор - залогодержателем (п. 3 ст. 335 ГК). Заложенное недвижимое имущество являет собой предмет залога (предмет ипотеки). Сущность ипотечного правоотношения заключается в том, что распоряжаться предметом залога может только залогодатель, поскольку именно он является собственником заложенного имущества. Установлению данного правила при этом виде залоговых отношений есть и другие объективные причины, которые я рассмотрю позже. Залогодержатель же, приобретая залоговое право на имущество из договора об ипотеке, не приобретает тем самым права распоряжения этим имуществом. Специфика его права состоит в том, что он может ограничить собственника в пределах распоряжения им данным имуществом. Проявляется это в том, что залогодатель, по общему правилу может распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом, договором об ипотеке или не вытекает из содержания закладной.

1. Залогодатель сохраняет права пользования заложенным имуществом - это следует из самой сути ипотеки, и любое условие договора об ипотеке, ограничивающее это право ничтожно (ст. 29 Закона “Об ипотеке”), за ним сохраняется право извлекать из данного имущества плоды и доходы (п. 2 ст. 29 Закона “Об ипотеке”). Пункт 1 статьи 37 предоставляет залогодателю право отчуждать заложенное по договору об ипотеке имущество другому лицу путём продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом, но, как уже упоминалось, лишь с согласия залогодержателя. А вот пункт 3 той же статьи Закона “Об ипотеке“ закрепляет право завещать заложенное имущество и все условия договора об ипотеке, ограничивающие это его право, называет ничтожными. Также залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование (п. 1 ст. 40 Закона “Об ипотеке”), совершать перезалог (последующую ипотеку) заложенного имущества в обеспечение другого обязательства того же или другого должника тому же или иному залогодержателю1.

К обязанностям залогодателя относятся:

- недопущение ухудшения заложенного имущества и уменьшение его стоимости сверх того, что называется нормальным износом (п. 2 ст. 29 Закона “Об ипотеке”);

- содержание и ремонт заложенного имущества (ст. 30);

- страхование заложенного имущества (ст. 31);

- принятие мер по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения (ст. 32);

- защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц (ст. 33) и др.

Из самого смысла договора ипотеки залогодатель получает основную сумму, обеспеченную ипотекой полностью или в части, предусмотренной договором об ипотеке (ст. 3 Закона “Об ипотеке”). В той же статье предусматриваются следующие случаи выплат сумм, обеспеченных ипотекой:

- в виде процентов за неправомерное пользование денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством или федеральным законом;

- в возмещение возможных судебных издержек и расходов по реализации заложенного имущества.

Закон предоставляет залогодержателю право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества (п. 3 ст. 31 Закона “Об ипотеке”); выступать в суде по защите заложенного имущества всеми способами предусмотренными законом без специальной доверенности в случае, если сам залогодатель не предпринимает необходимых действий по защите собственного имущества (п. 2 ст. 33); вправе проверять по документам и фактическое начисление, состояние и условие содержания заложенного имущества, тем самым осуществляя необходимый контроль (п. 2 ст. 34 Закона “Об ипотеке”); требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства при ненадлежащем обеспечении залогодателем сохранности заложенного имущества. Предметом ипотеки является недвижимое имущество, то есть материальная, индивидуально определённая вещь, прочно связанная с землёй, перемещение которой в принципе невозможно без определённого ущерба ей (общее определение предмета ипотеки). То есть объектом ипотечного права является вещь. При установлении ипотеки путём заключения договора в нём обязательно указывается его предмет и надлежащая оценка. Ипотека следует за имуществом, независимо от права собственности на него, поскольку, как упоминалось выше, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду и иным образом им распоряжаться. Это право следует из смысла ипотеки и может ограничиваться только законом, договором или волей залогодателя. Договор об ипотеке требует соблюдения определённой формы, нотариального удостоверения и регистрации (ст. 334, 339 ГК, ст. 8-10, 19 Закона “Об ипотеке”).

Итак, ипотека - это залог недвижимого имущества, значит, основным составляющим всех операций, будь то действия юридического или экономического характера, является недвижимость - конкретные объекты хозяйственной и иной деятельности, которые наделены данным статусом. Что относить к недвижимому имуществу, какие объекты считать таковыми уже обсуждалось выше и, надеюсь, определённое мнение по данному вопросу уже сложилось. Закон “Об ипотеке” в ст. 5 со ссылкой на ст. 130 Гражданского Кодекса перечисляет следующие предметы ипотеки: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона “Об ипотеке”; предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; другие предметы, допускаемые федеральными законами, в том числе Законом “Об ипотеке”. О предметах ипотеки будет говориться чуть позже, а пока об общих проблемах всех предметов ипотеки, одной из самых интересных в ряду которых является проблема оборотоспособности предметов ипотеки. Но для начала нужно рассмотреть два, на мой взгляд, равнозначных понятия - “предмет” и “объект” ипотеки. Законодатель не даёт конкретного их различия, но Закон “Об ипотеке” называет недвижимое имущество, регулируемое им - “предметами”, а слово “объект” уместно упоминать при обозначении того же недвижимого имущества в смысле элемента гражданских прав. Предприятие - гражданско-правовой объект, предмет ипотеки.

Гражданский кодекс (ст. 336) перечисляет следующие исключения по предмету ипотеки (залога): имущество, изъятое из оборота (например, оружие, наркотики и так далее); требования, неразрывно связанные с личностью кредитора (требование о возмещении вреда, причинённого жизни или здоровью, требования об алиментах); права, уступка, которых запрещена законом. А п. 2 ст. 6 закона “Об ипотеке” и п. 2 ст. 336 ГК ещё не допускают ипотеку недвижимого имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. Кроме то-го, ч. 1 ГК содержит положение о возможности расширения круга объектов гражданских прав, которые не могут быть предметом залога в соответствии с п. 2. Данная оговорка даёт возможность залога практически любого имущества, поскольку ч. 1 ГК не устанавливает критерий, на основании которого имущество может быть объявлено незалогоспособным. Что же касается указания на возможность запрета или ограничения залога имущества, на которое не может быть обращено взыскание, то оговорка эта представляется не слишком удачной, ведь если в залог передаётся имущество, на которое не может быть наложено взыскание, то это означает на практике, что возникает залоговое право, которое реально не может быть осуществлено. Было бы гораздо правильнее закрепить в законе императивное правило о том, что имущество, на которое не может быть обращено взыскание, не может являться предметом ипотеки. Изъятие объектов гражданских прав из оборота либо ограничение их в обороте - явление в частном праве достаточно традиционное, распространённое и направлено на защиту, прежде всего публичных интересов. В дореволюционном российском праве насчитывалось несколько классов изъятых их оборота объектов (дороги, межи, водные пути, и т.д.), также существовали и ограничения в обороте. Вопрос об изъятии объектов и гражданского оборота носит публичный и нередко политический характер, но находит своё выражение, в том числе, и в частноправовых нормах 1. Это легко объяснимо. Само значение некоторых объектов недвижимости (например, земельных участков, предприятий) для функционирования государства и общества трудно переоценить. Понятно в связи с этим и стремление государства к ограничению оборотоспособности этих объектов. Но не приводит ли это иной раз к нежелательным убыткам? Недоразвитость и некорректность норм права в регулировании данного вопроса лишь усугубляют реальное положение дел на рынке недвижимости и не только там. Вот что происходит. Норма ст. 129 ГК носит отсылочный характер и определяет, что изъятые их оборота объекты должны быть прямо указаны в законе, а ограниченно оборотоспособные объекты определяются в порядке, установленном законом. Таким образом, Гражданский кодекс допускает различные ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав как потенциальную возможность, реализовать которую можно в самых различных законах.

Из общего правила есть исключения: вопросы оборотоспособности земли и других природных ресурсов регулируются законами о земле (п. 3 ст. 129 ГК). Закон “Об ипотеке” (п. 4 ст. 1) устанавливает, что “залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами”. Следовательно, здесь отсылка к ещё целому ряду специальных законов, касающихся, очевидно, правового статуса отдельных объектов недвижимости. Указанная норма Закона “Об ипотеке” стала результатом компромисса между различными политическими силами. Она оставляет пространство для политических манёвров, но с юридической точки зрения вряд ли удачна. Какова действительная роль Закона “Об ипотеке”, если правовой статус объектов будет определяться другими законами (фактически доминирующими)? Создаётся впечатление, что ипотека того или иного объекта будет допускаться только тогда, когда его оборот прямо разрешён каким-то иным федеральным законом, хотя ГК гласит, что “залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке” (п. 2 ст. 334). Также обращает на себя внимание опять же п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке: “Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого в установленном федеральном законе порядке предусмотрена обязательная приватизация, либо приватизация которого запрещена”. Здесь усматривается уже иной подход, нежели тот, который отражён в п. 4. ст. 1: здесь “разрешено всё, что прямо не запрещено”, то есть, представлено достаточно понятный перечень ограничений. Речь идёт уже не о допуске оборота объектов, а о случаях прямого изъятия их из гражданского оборота и иных ограничениях. Из данной нормы следует, что Закон об ипотеке всё-таки берёт на себя задачу регулирования ипотечной оборотоспособности объектов, пусть и в довольно общем виде, что отражается в противоречии с п. 4. ст. 1.

Пункт 1 ст. 6 Закона об ипотеке определяет залогодателя как собственника передаваемого в залог имущества или как владеющего им на праве хозяйственного ведения. Этот перечень представляется исчерпывающим. Право собственности представляет собой совокупность трёх составляющих - владение, пользование и распоряжение (ст. 209 ГК). Отсутствие у собственника одной из составляющих лишает его в правовом смысле такого статуса. Понятие хозяйственного ведения отражено в ст. 294 ГК. Правила настоящего федерального закона применяются и к залогу незавершённого строительства недвижимого имущества, возводимого на земельном участке. Данный предмет ипотеки довольно спорен.
Если иное не предусмотрено договором вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое (п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке). Принадлежность ст. 135 ГК определяет как вещь, предназначенную для обслуживания другой, главной вещи и связанной с ней общим назначением. Например, при ипотеке предприятия - это станки, оборудование, подсобные помещения для временного складирования продукции и т.д. В тесной связи с этой нормой находится и норма п. 4 той же статьи: “часть имущества, раздел которого в натуре невозможен (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки”. Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения её назначения, признаётся неделимой (ст. 133 ГК). Императивность данной нормы оправдана самой сутью ипотеки, как залога недвижимого имущества. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды и все, связанные с этим правоотношением вопросы, регулируются главой 34 ч. II Гражданского кодекса), поскольку иное не предусмотрено иным федеральным законом или не противоречит сущности арендных правоотношений. Пункт 4. ст. 6 Закона об ипотеке дополняет вышесказанное необходимостью согласия арендодателя на ипотеку данного объекта. Залог может распространяться на имущество, которое может стать собственностью залогодателя в будущем (п. 6 ст. 340 ГК). Например, можно получить большие ссуды на покупку квартиры, которая станет собственностью залогодателя только после её выкупа. Залог собственником своей доли в общей долевой собственности не требует согласия остальных собственников (п. 2 ст. 7 Закона об ипотеке), а залог имущества, находящегося в общей совместной собственности (то есть без определения доли каждого из собственников в праве собственности) лишь при наличии согласия всех собственников. Причём, в случае обращения взыскания на такое имущество (находящегося в общей собственности), применяются правила статей 250 и 255 Гражданского Кодекса РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащим остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (ст. 290 ГК).

2.3 Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений

Далее рассмотрим подробнее предметы ипотеки, группируя их примерно так же, как это делает ст. 5 Закона об ипотеке. Начнём с ипотеки предприятий, а также зданий и сооружений. Термин “предприятие” употребляется в ГК в двух, различных по сути и содержанию смыслах. Предприятием называется юридическое лицо, субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельности. В этом смысле ГК применяет термин “предприятие” только к государственным и муниципальным унитарным предприятиям (ст. 113), где унитарным предприятием признаётся коммерческая организация, не наделённая правом собственности на закреплённое за ней собственником имущество. Унитарные предприятия, в свою очередь, делятся на унитарные предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения, создающиеся по решению уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления (ст. 114), и на уни-тарные предприятия, основанные на праве оперативного управления (ст. 115). При таком толковании понятия “предприятие” оно выступает как коммерческая организация, подлежит обязательной государственной регистрации и выступает как субъект права в качестве одной из сторон в правоотношениях (гражданско-правовых или иных).

В ст. 132 ГК даётся иное толкование термина “предприятие”, где оно определено в качестве объекта гражданского права как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В этом смысле предприятие как единое целое признаётся недвижимостью и может выступать в качестве предмета ипотеки и других имущественных сделок (например, купли-продажи, аренды и т.п.). В состав предприятия, как имущественного комплекса, входят все виды имущества, предназначенные для полноценного осуществления его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, продукцию, права требования долга, а так же права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права. То есть предприятие, как имущественный комплекс, имеет в своём составе помимо так называемой “чистой недвижимости” также исключительные права, права требования и иные объекты не относимые к недвижимому имуществу. 1. Понятие предприятия как недвижимого имущества, которое используется для предпринимательской деятельности, имеет свои особенности. Его нельзя сводить просто к комплекту оборудования, необходимого для производства определённой продукции, потому что превращение такого комплекта оборудования в предприятие нуждается в необходимых действиях по организации на его основе процесса производства. Речь идёт об административных действиях руководства предприятия, всех его звеньев, а также необходимых трудовых затратах всего коллектива. При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на всё входящие в его состав имущество (п. 1 ст. 69 Закона об ипотеке). П. 2 ст. 70 включает в состав заложенного имущества, также относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, которые и составляют имущество предприятия. Состав его определяется и оценивается на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными к договору об ипотеке (п. 3 ст. 70 Закона об ипотеке). Предприятие является сложным по составу своему назначению организмом. Большое количество работников, множество операций - сложных и простейших, выполняемых ежедневно, масса обязательств, лежащих на предприятии, сочетание зачастую положение кредитора и должника - всё это требует контроля и учёта, как со стороны собственника данного предприятия, так и возможного залогодержателя. Самой эффективный способ это осуществить - ведение бухгалтерского учёта, который представляет собой упорядоченную систему сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении об имуществе, обязательствах предприятия и их движения путём сплошного, непрерывного и документального учёта всех хозяйственных операций. Любое ли предприятие как имущественный комплекс может быть заложено? Несомненно, что предметом ипотеки может быть в первую очередь частное предприятие. Законодательству стран СНГ кроме частных структур известны государственные и муниципальные предприятия, имущество которых закреплено за ними на праве хозяйственного ведения, и бюджетные учреждения, в оперативном управлении которых находится государственное и муниципальное имущество (ст. 144-115 ГК). Бюджетные организации не могут быть предметом ипотеки, что связано с ответственностью собственника по их обязательствам. С введением в Российской Федерации казённых предприятий законодатель ограничил возможность существования их в ипотечных отношениях - казённые предприятия как имущественный комплекс также нельзя закладывать в качестве обеспечения исполнения взятых обязательств, так как в соответствии с п. 5 ст. 115 ГК РФ, Российская Федерация несёт субсидиарную ответственность по обязательствам казённого предприятия при недостаточности имущества. Предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения, их отдельные структурные единицы и подразделения как имущественные комплексы могут быть предметом ипотеки. Законодатель устанавливает условие существования подобных предприятий в ипотечных правоотношениях - обязательное согласие собственника имущества относящегося к предприятию или уполномоченного им (собственником) органа. Без подобного согласия договор об ипотеке считается ничтожным (п. 1 ст. 70 Закона об ипотеке). Права залогодателя и залогодержателя при залоге предприятия отвечают основным правам залогодателя и залогодержателя. Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в (залог) заём имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку и иным образом распоряжаться данным имуществом, а также вносить в его состав изменения. Единственным условием, установленным залогодателем для совершения подобных действий, является невозможность уменьшения указанной в договоре об ипотеке стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также недопущение нарушения иных условий договора. Сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, относящегося к заложенному предприятию залогодатель вправе совершать только с разрешения залогодержателя (п. 1 ст. 72 Закона об ипотеке). Права залогодержателя отражены в п. 2 той же статьи - он вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства в случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, если всё это может привести в последствии к уменьшению стоимости предприятия. И именно возможное уменьшение стоимости может помешать удовлетворить залогодержателю его требований в полном объёме. Ст. 71 устанавливает возможность обеспечения обязательства ипотекой предприятия лишь в случае, когда сумма обязательства составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию (п. 1 ст. 71). Следующий пункт устанавливает временные ограничения обеспечения денежного обязательства ипотекой предприятия - им обеспечивается обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. Если же срок исполнения меньше, законодатель откладывает право залогодержателя на удовлетворение собственных требований в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства на тот же срок - год с момента заключения договора ипотеки, вернее не ранее года. С чем это связано? Прежде всего с тем, что предприятие - сложнейший организм современной экономики, цикл обращения которого весьма длителен. Не логично было бы торопить налаженное столетиями движение юридическими актами и требовать от залогодателя быстрых оправданий долга.

После обращений в суд в обстоятельствах, описанных в п. 2 ст. 72, залогодержатель может быть уполномочен судом в порядке ипотечного контроля осуществлять следующие действия:

- требовать от залогодателя регулярного предоставления бухгалтерских и иных отчётных документов, предварительного согласования вопросов, связанных с заключением сделок с относящимся к заложенному предприятию имуществом;

- обращаться к собственнику имущества, относящегося к предприятию или уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с ныне действующим руководителем предприятия;

- предъявлять в суд иски о признании сделок, заключённых залогодателем, недействительными;

- осуществлять иные права, предусмотренные ипотечным контролем за деятельностью залогодателя.

В частности, залогодержатель вправе принимать меры по оздоровлению финансового положения заложенного предприятия, требовать от залогодателя предоставления годового баланса предприятия. В ипотеке могут быть предусмотрены различные меры по оздоровлению финансового положения предприятия-должника, в том числе назначения своих представителей в руководящие органы предприятия, ограничение права распоряжаться произведённой продукцией и иным имуществом. Интересно, как стыкуется столь широкий и в общем-то обоснованный с точки зрения защиты прав кредитора комплекс прав залогодержателя с правом залогодателя пользоваться и владеть собственным, хотя и заложенным имуществом (например, проблема коммерческой тайны).

В случае отсутствия положительных результатов деятельности залогодержателя, а ровно неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, на заложенное имущество обращается взыскание, причём, согласно п. 1 ст. 73, носящее императивный характер, только по решению суда. Такой порядок обращения взыскания определён, по всей видимости, опять же стоимостью и особым положением, которое занимает предприятие, как имущественный комплекс и субъект экономических отношений. Что же касается исключительно ипотеки зданий и сооружений, то особого интереса, каких-либо особенностей здесь вряд ли можно увидеть. Пожалуй, лишь вопрос об одновременной ипотеке земельного участка, на котором находится здание (сооружение), стоит рассмотреть подробнее.

Абзац 1 ст. 69 говорит лишь об аренде, перечисляя возможное право аренды на соответствующий земельный участок в ряду частей участка, необходимых для функционального обеспечения заложенного здания. В разъяснении Пленума указывается, что в случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, он вправе заключить договор ипотеки только на здание (сооружение). Абзац 2 ст. 69 указывает такое ограничение ипотеки для залогодателя, которому земельный участок принадлежит на праве постоянного пользования с уговором, что в случае реализации заложенного здания (сооружения) новый собственник будет пользоваться земельным участком в том же объёме и на тех же условиях, что и прежний собственник. В связи с этими положениями встают ещё два вопроса. Во-первых, предполагается, по всей видимости, что те участки, которые не принадлежат залогодателю на праве собственности, находятся в собственности государства или муниципальных образований, иначе, исходя из смысла ст. 5 Закона об ипотеке данное ограничение одновременного залога земельного участка и находящегося на нём здания (сооружения) неправомерно. А на практике это имеет огромное значение - совместный залог земельного участка и здания (сооружения), находящегося на нём, существенно сказывается на продажной цене в случае реализации предмета ипотеки. И, во-вторых, вызывает сомнение норма абзаца 2 ст. 69 о смене собственника (а точнее - пользователя) земельным участком в случае реализации предмета ипотеки, так как постоянное (бессрочное) пользование не предполагает по своему правовому смыслу права распоряжением земельным участком. И в данном случае представляется, что смена пользователя не влечёт существенных изменений в режиме пользования данным земельным участком и закону не противоречит.
Таковы особенности ипотеки предприятия, зданий и сооружений в современном российском праве, отражённые в главе ХII Закона об ипотеке. Перейдём к рассмотрению особенностей ипотеки следующего предмета залога недвижимого имущества - земельных участков.

Вопрос оборотоспособности земли в России - один из острейших. Путь, по которому шла Россия в своём историческом развитии, определил неоднозначность подхода к земельным отношениям. И одной из основных проблем сегодня является проблема собственности на землю - именно эта проблема в сочетании с законодательным вакуумом не позволяет создать цивилизованный рынок земли. Отсутствие мнения по этому вопросу, начиная с узких кругов в обществе и заканчивая масштабами государства, тормозят законодательное решение земельного вопроса. А в современном обществе отсутствие правового регулирования предопределяет невозможность существования. И вот итог - наше государство, не имея развитой концепции земельных отношений, терпит убытки, как на уровне национальных структур, так и хозяйствующего населения. Ипотека земельных участков остаётся камнем преткновения в залоговых отношениях, и даже Закон об ипотеке не разрешил всех назревших вопросов. С переходом нашего государства к рыночным формам хозяйствования назрела необходимость в возрождении права частной собственности на землю. Так, в постановлении Съезда народных депутатов РСФСР от 3 декабря 1990 г. “О программе возрождения российской деревни и развития агропромышленного комплекса” было подтверждено многообразие и равенство государственной, колхозно-кооперативной, коллективно-долевой форм собственности. Купля-продажа земельных участков не допускалась в течение десяти лет с момента приобретения права собственности. Затем право частной собственности на землю в Российской Федерации было закреплено в законах: от 24 декабря 1990 года - “О земельной реформе”, от 24 декабря 1990 года - “О собственности в РСФСР”, а также в конституции Российской Федерации (ст. 9).

Необходимость в этом возникла при осознании того обстоятельства, что отношения по использованию земли в хозяйственных целях не могут регулироваться только административными методами. А ведь именно так происходило на протяжении десятилетий командно-административного руководства сельским хозяйством и земельными отношениями в обществе. Теперь земля относится к недвижимому имуществу и введена в гражданский оборот. Земельные участки могут быть предметом различных гражданско-правовых сделок, в том числе и залога. Однако окончательное законодательное регулирование правоотношений, связанных с землёй, возможно только с принятием нового Земельного кодекса, который взял бы на себя решение самых острых, основных земельных вопросов, отрегулировал существование частной собственности. Но процесс создания Земельного кодекса проходит в сложных политических дискуссиях - очень уже весом и непрост в нашем государстве этот вопрос. Сторонники частной собственности на землю полагают, что именно она сможет стать импульсом в подъёме экономики, и, прежде всего, села. Противники твёрдо убеждены, что это приведёт к спекуляции землёй и полному разорению хозяйства. На мой взгляд, правы и те и другие - упорядочение и контроль за использованием земельного фонда - ключ к решению проблемы. Но насколько реально действительное осуществление такого контроля на российской почве, да еще и в современных условиях?

К решению земельного вопроса необходим особый подход. Ведь земля не только недвижимое имущество и средство производства, а, прежде всего объект природы. Поэтому в регулировании земельных отношений должен превалировать публично-правовой, а не частноправовой элемент. В процессе решения вопроса частной собственности на землю необходимо учитывать, что право собственности, как великое право всегда ограничено волей государства. Законодатель всегда может поставить пределы воли собственника. Примером такого ограничения является строгое целевое использование земли. Поэтому в процессе принятия земельных правовых норм необходимо найти оптимальный баланс интересов собственника и общества в целом. Но в любом случае право собственности должно быть правом наиболее полного господства над вещью её обладателя. В противном случае он будет относиться к ней как к чужой, что не будет способствовать, конечно же, ничему прогрессивному в этом вопросе. Примером, достаточно ярким тому, является результат бесхозяйственного отношения к земле на протяжении последних десятилетий, что вполне закономерно привело к выбытию из сельскохозяйственного оборота только в результате эрозии и закустаривания многих тысяч гектаров. На огромных площадях произошло резкое уменьшение плодородности земель. А чего стоит опыт поднятия целины, когда ради кратковременных богатых урожаев были загублены огромные участки пастбищной степи. Но главная проблема - это пустующие земли, у которых просто нет хозяина, ресурсы которых не используются. Очевидно, что земле нужен хозяин в лице собственника, для эффективной работы которого необходимо более широкое включение земельных участков в гражданский оборот, что неизбежно ведёт к необходимости применения норм гражданского законодательства к земельным отношениям, когда земля выступает как имущество. Включение земельных участков в гражданский оборот даёт возможность собственнику распоряжаться им, в том числе в качестве залога (ипотеки), для обеспечения обязательств, вытекающих из различных договоров. В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. № 239 “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования” по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности или праве хозяйственного ведения. Это обусловлено тем, что правом распоряжения имуществом в наиболее полном объёме обладает только собственник. Следовательно, обладатель такого вещного права, как право пожизненного наследуемого владения и право пользования земельным участком, не может его заложить. Было бы лишним отмечать насколько важно понятие собственности на земельный участок для определения положения земельного участка как предмета ипотеки.

Согласно ГК РФ право собственности, как уже говорилось, распространяется на земельный участок как на недвижимое имущество. Но земля является ценным природным объектом, она же составляет территорию государства, поэтому к регулированию права собственности на землю как на недвижимое имущество присовокупляются общественные (в частности, экологические) и государственные интересы. Благодаря особенному положению земли среди других объектов гражданско-правовых отношений, можно говорить о специфике её правового режима. В связи с этим Конституция РФ гласит, что “владение, пользование и распоряжение землёй и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц” (ст. 2). В приведённой норме Конституции РФ мы встречаемся с понятиями “владение, пользование и распоряжение”. По сути, содержание этих трёх понятий, взятых в совокупности, это не отдельные права, а неотъемлемые составляющие одного права - собственности. Рассмотрю их подробнее.

Правомочие владения даёт возможность обладать землёй на основании закона (ключевое слово “обладать”): то есть числить его на балансе, определять земельный участок как часть своего хозяйства, просто “иметь” его в наличии. С правомочием владения тесно связано другое правомочие - пользование. Тесная связь этих правомочий обусловлена тем, что пользоваться землёй можно только владея ею. Пользование даёт возможность извлекать из земли её полезные свойства: самостоятельно хозяйствовать на земле; использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространённые полезные ископаемые, лесные угодья, водные объекты и т.д.; возводить жильё и иные здания и сооружения; право собственности на посевы и другие посадки сельскохозяйственных культур, полученную продукцию и доходы от её реализации также принадлежат пользователю, если иное не установлено законом или договором. Правомочие распоряжения проявляется в том, что собственник по своему усмотрению может продать, подарить, обменять, завещать, сдать в аренду, заложить земельный участок - в общем, на основании и в порядке, предусмотренном законом, определить его судьбу. После известного, закреплённого прежней редакцией Конституции РФ, десятилетнего запрета продавать земельные участки, находящиеся в собственности граждан, и принятия новой редакции Конституции на основании Указа Президента РФ “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России”, собственники земли получили право продавать земельный участок и совершать все операции, перечисленные выше, в том числе передавать земельный участок в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе и с иностранными инвестициями.
Столь широкие полномочия собственника настораживают многих даже сторонников частной собственности. А как с этим вопросом обстоит в мире? В Австралии, например, нет частной собственности на землю, её сдают в аренду на 90 лет и все понимают, что этот запрет ни что иное, как государственная формальность. В США ипотека земли сыграла важную роль в истории государства. В начале освоения североамериканских территорий в собственности населения не было практически ничего - вся страна жила на колёсах. Прямо в прерии бросали рельсы Трансатлантической железной дороги и по ним же двигались дальше, осваивая страну. Заложить было нечего, так как в залог никто ничего не брал - кроме земли, которую правительство раздавало щедро. Земля была единственным предметом залоговых отношений. Поэтому вся кредитно-финансовая система была связана с залоговыми обязательствами и до 30-х годов ХХ века была основана на земельном владении, земельной собственности. И только с появлением Форда и начала массового строительства автомобилей стали приниматься в залог иное имущество. Это очень показательный исторический пример. Теперь обратимся к Закону об ипотеке, чтобы выяснить, какие земельные участки могут быть предметом ипотеки, а оборотоспособность каких ограничивается и почему. Согласно п. 1 ст. 62 по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, сооружениями в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения). Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства предоставляются гражданам из земель, находящихся в распоряжении местных органов власти в собственность. Отличительной чертой земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, является необходимость их расположения возле дома. Но ст. 64 Земельного кодекса, устанавливающая правовое положение земель крупного подсобного хозяйства, допускает возможность предоставления части земельного участка за пределами жилой зоны.

Красной нитью через все нормы этой статьи проходит положение, указывающее на то, что при ипотеке земельного участка, право залога на находящееся на нём строение не распространяется, залогодатель продолжает беспрепятственно пользоваться данными строениями, а в случае реализации, обращении взыскания на заложенный земельный участок, вступает в действие древнее правило ограниченного пользования - сервитут, смысл которого предполагает возможность использования той части уже не принадлежащего залогодателю земельного участка, которая необходима для использования здания (сооружения) по его назначению. Подобные идеи высказывает и п. 1 ст. 65 - о праве залогодателя возводить на заложенном земельном участке здания (сооружения) без разрешения залогодержателя. Однако, делается оговорка - в случае если такое возведение сооружения влечёт или может повлечь ухудшение обеспечения (то есть земельного участка), залогодержатель вправе в соответствии со статьёй 450 ГК (“Основания изменения и расторжения договора”) потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путём распространения ипотеки на возведённое залогодателем здание (сооружение), что на практике может быть весьма оправданным. А вот п. 2 той же статьи ограничивает право залогодателя возводить здание (сооружение) на заложенном земельном участке в случае, если права залогодержателя удостоверены закладной и в ней предусмотрено право залогодателя на возведение построек. Ст. 13 Закона об ипотеке гласит: “Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом”. Введение закладной Законом об ипотеке представляет собой принципиальную новеллу, но только для постсоветского права - дореволюционное российское право использовало закладную на практике довольно широко, а упоминания о ней встречаются уже в связи с первым указом о залоге XVI века. Что из себя представляет закладная? По сути, закладная представляет собой именную ценную бумагу (хотя причисление закладной к именным ценным бумагам многими правоведами оспаривается), удостоверяющую следующие права её законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. Таким образом, закладная удостоверяет одновременно два обязательства - основное (денежное, обеспеченное залогом) и акцессорное (залоговое). Перечень случаев, когда закладная (её составление и выдача) не допускается, является исчерпывающим и довольно ограниченным (п. 4 ст. 13); правила её составления и действия - в п. 5-7 той же статьи, а содержание закладной отражено в ст. 14, причём при отсутствии одного из четырнадцати перечисленных там обязательных пунктов закладная таковой не является.

Практическое значение закладной в том, что она позволяет упростить и ускорить оборот недвижимости. Передача прав по закладной может осуществляться без обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации. Это существенно отличает её от передачи прав по договору об ипотеке, где требуется соблюдать формы самого договора об ипотеке (нотариальное удостоверение и государственная регистрация) и создаёт определённые удобства в практическом обороте недвижимости1. Стоит также отметить, что для добросовестного приобретателя закладной устанавливается презумпция, согласно которой при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной (п. 4 ст. 14 Закона об ипотеке). Но вернёмся к статье 62 Закона об ипотеке. Пункт 2 данной статьи регулирует ипотеку земельных участков, находящихся в общей долевой или совместной собственности, согласно которой ипотека подобных земельных участков может быть установлена только на принадлежащей гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Земельная доля (или земельный пай) представляет собой рассчитанное в гектарах или баллогектарах количество земельной площади, приходящейся на одного члена (участника) сельскохозяйственной организации (предприятия). Земельные доли на местности, как правило, не ограничиваются и существуют, так сказать, в документальном выражении - до тех пор, пока в установленных законом случаях не будет произведено выделение в натуре земельного участка, равного по размеру установленной земельной доле. Размер земельной доли в гектарах рассчитывается путём деления общей площади угодий, переданных в общую собственность участников (членов) организации, на число лиц, имеющих право на получение в собственность земельных долей. Общая площадь угодий определяется по данным инвентаризации, а при их отсутствии - по государственному акту (свидетельству). Примерно также делается расчёт размера земельной доле в баллогектарах.