Размещено на http://www.allbest.ru/

Реферат

на тему: Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения



1. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

1.1 Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей (ст. 77 ЗК РФ).

В составе земель сельскохозяйственного назначения в 2001 г. учтено 440,1 млн. гектаров. Они в основном используются сельскохозяйственными предприятиями, организациями и гражданами, занимающимся производством товарной сельскохозяйственной продукции. В этой категории находятся земли, используемые гражданами для производства сельскохозяйственной продукции, садоводства, сенокошения и пастьбы скота за пределами черты населенных пунктов. Земли сельскохозяйственного назначения выделяются родовым общинам, семьям коренных малочисленных народов Севера, казачьим обществам.

В последние годы площади сельскохозяйственных угодий неуклонно снижались. Более 50 млн. гектаров сельскохозяйственных угодий, в том числе свыше 35 млн. гектаров пашни, подвержено водной и ветровой эрозии. Продолжается процесс опустынивания Черных земель и Кизлярских пастбищ.

В категории земель сельскохозяйственного назначения сосредоточены наибольшие площади, используемые для северного оленеводства (131,9 млн. га).

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья. Их площадь составляет 190,3 млн. гектаров (43,2%). Кроме того, имеются земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью (76,9 млн. гектаров), земли, предназначенные для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (сады, виноградники и др.), в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Земельное право России. Учебник / Под ред. В.В. Петрова, 1998.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья. К их числу относятся, прежде всего, сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний районный уровень. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть по законодательству субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (п.4 ст. 79 ЗК РФ).

Изъятие, в том числе путем выкупа, в целях предоставления для несельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает средний районный уровень, допускается только в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны и безопасности государства, разработкой месторождений полезных ископаемых (за исключением общераспространенных полезных ископаемых), содержанием объектов культурного наследия Российской Федерации, строительством и содержанием объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов, линий электропередач, связи и других подобных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель худшего качества по кадастровой стоимости. Для строительства линий электропередач, связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения более высокого качества. Данные сооружения размещаются главным образом вдоль автомобильных дорог и границ полей севооборотов (п. 2. ст.79 ЗК РФ).

В целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения создается фонд перераспределения земель. Этот фонд формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд при добровольном отказе от земельного участка либо при принудительном изъятии земельного участка в случаях, предусмотренных федеральными законами. В него также включаются земельные участки, когда нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял земельный участок в наследство, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания в пользу кого он отказывается от наследства на земельный участок.

Использование земель фонда перераспределения земель осуществляется в порядке, установленном законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Сведения о наличии земель в фонде перераспределения земель являются общедоступными. Боголюбов С.А. Земля и право. Пособие для Российских землевладельцев. М., 1997.

3. Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. Ростов на Дону: Феникс, 2002.

4. Волкова Н.А. Гражданское право, как регулятор природоресурсовых отношений // Научные труды РАЮН. Т 2. М. 2001.

5. Быстров Г.Е. Правовые проблемы земельной и аграрной реформ в зарубежных странах: теория, практика, итоги, перспективы. Минск, БГЭУ, 2001.

Земельный кодекс РФ предусматривает целевое использование земель сельскохозяйственного назначения. Они могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством.

Субъектами использования сельскохозяйственных земель признаются:

граждане, в том числе ведущие крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, иные коммерческие организации;

некоммерческие организации, в том числе потребительские кооперативы, религиозные организации;

казачьи общества;

опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательные учреждения;

общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов (ст. 78 ЗК РФ).

1.2 Правовой режим земель крестьянских (фермерских) хозяйств

Крестьянское (фермерское) хозяйство признается в законе самостоятельным хозяйствующим субъектом, представленным отдельным гражданином, семьей или группой лиц, осуществляющим производство, переработку и реализацию сельскохозяйственной продукции на основе использования имущества и находящихся в их пользовании, в том числе в аренде, в пожизненном наследуемом владении или в собственности земельных участков (п. 1 ст. 1 Закона РСФСР “О крестьянском (фермерском) хозяйстве”).

Для ведения предпринимательской аграрной деятельности крестьянское хозяйство в установленном законом порядке приобретает земельные участки не свыше норм, установленных законодательством субъектов Российской Федерации.

Право на создание крестьянского хозяйства и на получение земельного участка для этих целей закон признает за дееспособным гражданином, достигшим 18-летнего возраста, имеющим опыт работы в сельском хозяйстве и сельскохозяйственную квалификацию, либо прошедшим специальную подготовку. При создании крестьянского хозяйства одним из членов семьи остальные члены семьи самостоятельно принимают участие в его деятельности в порядке полной или частичной занятости.

Земельными участками крестьянские хозяйства наделялись по двум вариантам. Первый активно использовался в ходе осуществления земельной реформы в первые годы ее проведения. Законом было разрешено членам колхозов, работникам совхозов выйти из названных хозяйств и создать крестьянское (фермерское) хозяйство. Выходящим из колхозов и совхозов выделялось имущество и земельные участки сельскохозяйственного назначения. Заявление начинающего фермера вместе с протоколом или приказом руководителя сельскохозяйственной организации и представлением сельской, поселковой администрации передавалось на решение районной администрации, которая принимала решение в месячный срок. Отказ в предоставлении земельного участка разбирался в судебном порядке. Земельный участок крестьянину-фермеру выделялся из земель хозяйства в размере среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность гражданам. Сверх этой нормы крестьянское хозяйство могло приобрести дополнительно земельный участок за плату либо на праве пожизненного наследуемого владения или в аренду из земель, находящихся в ведении местной администрации.

По второму варианту земельные участки получали граждане, изъявившие желание перейти на работу в сельское хозяйство: переселенцы и др. Для организации крестьянского (фермерского) хозяйства они подавали заявление непосредственно в районную администрацию. Земельные участки в установленных размерах бесплатно выделялись им из специального фонда перераспределения земель, создаваемого в ходе земельной реформы.

В действующем законодательстве нет четкого ответа на вопрос: кто является собственником земельного участка, принадлежащего крестьянскому (фермерскому) хозяйству - само хозяйство, его глава или все члены данного хозяйства? Волкова Н.А. К вопросу о соотношении земельно-правового и гражданско-правового регулирования природоресурсовых отношений по российскому законодательству // Актуальные проблемы правопорядка. Сборник научных статей. Вып. 3. М., Юридический институт МГУ ПС, 2001.

Земельные права и обязанности граждан, ведущих крестьянское хозяйство. Им предоставлено право:

самостоятельно хозяйствовать на земле;

возводить жилые, производственные, бытовые и иные строения и сооружения;

в установленном порядке проводить оросительные, осушительные, культурно-технические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранными требованиями;

совершать разрешенные земельным законодательством сделки по поводу земли (обменивать, сдавать в аренду, передавать по наследству, продавать, сдавать в залог и др.);

право собственности на произведенные на земельном участке посевы, посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, полученную продукцию и доходы от ее реализации;

в случае выкупа для государственных и муниципальных нужд право на получение полной стоимости земельного участка, включающую возмещение затрат и убытков, в том числе упущенную выгоду.

Гражданин, имеющий земельный участок для ведения крестьянского хозяйства, обязан:

- эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением, повышать ее плодородие, осуществлять комплекс мероприятий по охране земель, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате своей хозяйственной деятельности;

- своевременно вносить земельный налог и арендную плату;

- своевременно предоставлять установленные законодательством сведения о состоянии и использовании земель, а также сведения, необходимые для ведения земельного кадастра;

- возмещать в установленном порядке ущерб за снижение плодородия почв, допущенного по его вине.

1.3 Правовой режим земель, используемых сельскохозяйственными коммерческими организациями

До начала земельной реформы в Российской Федерации в аграрном секторе существовали две формы сельскохозяйственных организаций: колхозы и совхозы (в том числе иные государственные сельскохозяйственные предприятия). Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 “О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР” было предписано колхозам и совхозам в 1992 г. провести реорганизацию, привести свой статус в соответствие с новым законодательством и перерегистрироваться. В результате колхозы и совхозы были реорганизованы в порядке, предписанном правовыми актами, в коммерческие сельскохозяйственные организации (товарищества, хозяйственные и акционерные общества и сельскохозяйственные кооперативы) и государственные и муниципальные унитарные предприятия.

При реорганизации колхозов и совхозов была осуществлена приватизация земельных и имущественных фондов этих хозяйств. Учредители новых сельскохозяйственных организаций получили право собственности на земельные доли и имущественные паи. Сейчас действует постановление правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 “О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев”. Этим постановлением одобрены Рекомендации по подготовке и выдаче документов о праве на земельные доли и имущественные паи, и Рекомендации о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями1 . В них закреплены следующие правила.

Право на получение земельной доли только в одной сельскохозяйственной коммерческой организации получили:

- работники сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия), в том числе уволенные из этой организации по сокращению штатов после 1 января 1992 г. В число работников не включались временные, сезонные работники, а также лица, работавшие по гражданско-правовым договорам и совместители;

-пенсионеры, вышедшие на пенсию из сельскохозяйственной организации и проживающие на ее территории;

- лица, занятые в социальной сфере на селе;

- временно отсутствующие работники сельскохозяйственной организации - военнослужащие срочной службы, стипендиаты хозяйства, работники, направленные на повышение квалификации, женщины, находящиеся в отпуске по беременности и родам и уходу за ребенком;

- наследники лица, имеющего право на получение в собственность земельной доли, но умершего к моменту выдачи свидетельства. Голиченков А.К., Козырь О.М. Концепция федерального закона о земле // Государство и право, 1994, №7, с. 60 - 69.

Размер земельной доли рассчитывается в гектарах и балло-гектарах. В первом случае он рассчитывается путем деления общей площади сельскохозяйственных угодий, переданных в общую собственность участников (членов) сельскохозяйственной организации (предприятия), на число лиц, имеющих право на получение в собственность земельных долей. Общая площадь сельскохозяйственных угодий определялась по данным инвентаризации, а при их отсутствии - по государственному акту (свидетельству).

Во втором случае, размер в балло-гектарах рассчитывается путем деления суммы балло-гектаров всех сельскохозяйственных угодий, переданных в общую собственность участников реорганизуемой организации, на число лиц, имеющих право на получение земельной доли. Споры, связанные с правом на получение земельной доли и определением площади земель, находящихся в общей собственности, разрешались судом.

Администрация района в месячный срок принимала решение о передаче земель в общую собственность участников (членов) сельскохозяйственной организации (предприятия) и о выдаче им свидетельств на право собственности на земельные доли. Районный землеустроительный орган оформлял и выдавал свидетельства на земельные доли лицам, имеющим право на их получение, а также регистрировал эти свидетельства.

Собственники земельной доли без согласия других участников долевой собственности вправе:

- продавать земельную долю;

- подарить земельную долю;

- передать земельную долю по наследству;

- использовать земельную долю (с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства;

- обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве;

-передать земельную долю (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства;

- передать земельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания;

- внести земельную долю или право пользования этой долей в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации.

Выделяемые в натуре в счет земельных долей земельные участки могут использоваться только для производства сельскохозяйственной продукции.

Целевое назначение этих участков может быть изменено лишь в соответствии с законодательством Российской Федерации1 .

Установлено, что передача земельных долей в аренду сельскохозяйственным организациям, крестьянским (фермерским) хозяйствам, а также передача земельных долей и права пользования ими в уставный капитал сельскохозяйственных организаций осуществляется на основе договоров между собственниками долей и сельскохозяйственными организациями и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами. Договоры регистрируются в установленном порядке.

Договоры аренды земельных долей заключаются на срок не менее трех лет. Арендодателями могут выступать как отдельные собственники, так и группа собственников земельных долей. При передаче земельной доли в аренду или пользование земельный налог по договору с собственником может выплачиваться арендатором или пользователем. Размер площади земель сельскохозяйственного назначения, арендуемых для производства сельскохозяйственной продукции, не ограничивается.

Органам местного самоуправления разрешено по заявлению собственника выкупать его земельную долю в целях пополнения фонда перераспределения земель и передачи (продажи) юридическим лицам и гражданам Российской Федерации для производства сельскохозяйственной продукции. Порядок и условия выкупа устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Невостребованные земельные доли, на которые не поступили заявления на получение свидетельств на право собственности на земельные доли, передавались сельскохозяйственным организациям, которые используют их в течение трех лет. Если в течение этого времени собственник указанной земельной доли не подал заявление на получение свидетельства на право собственности на земельную долю и не принял решения об использовании земельной доли, она остается в пользовании сельскохозяйственной организации еще на три года.

1.4 Правовой режим земель граждан, используемых для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества

Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства передаются по желанию граждан им в собственность местными органами самоуправления (местными администрациями), в ведении которых находятся сельскохозяйственные земли.

При осуществлении компактной застройки населенных пунктов в соответствии с их генеральными планами и проектами планировки и застройки земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства около дома (квартиры) предоставляются в меньшем размере с выделением остальной части участка за пределами жилой зоны населенного пункта.

В настоящее время действует Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. “О садоводческих огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”1 . В нем определены особенности приватизации и оборота садовых, огородных и дачных земельных участков.

Садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, получившим земельные участки из государственных и муниципальных земель на праве пожизненного владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования, не может быть отказано в приватизации таких земельных участков, за исключением установленных федеральными законами случаев запрета на передачу земельных участков в частную собственность.

Приватизация садовых, огородных и дачных земельных участков может осуществляться за плату или бесплатно в соответствии с законами и иными нормативно-правовыми актами Российской Федерации и законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации в следующей последовательности:

1) общее собрание членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (собрание уполномоченных) принимает решение о приобретении прав на землю общего пользования (собственность такого объединения как юридического лица, общая совестная собственность членов такого объединения) и создает комиссию по подготовке материалов для приватизации садовых огородных и дачных земельных участков;

2) комиссия по подготовке материалов для приватизации садовых, огородных и дачных земельных участков, организует сбор заявлений от членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения о приватизации садовых, огородных и дачных земельных участков и проводит инвентаризацию земель такого объединения с привлечением в соответствии с договором специализированной землеустроительной организации или иного имеющего соответствующую лицензию юридического лица;

3) член соответствующего объединения в своем заявлении указывает, на каком праве хочет переоформить садовый, огородный или дачный земельный участок (собственность гражданина, общая совместная или общая долевая собственность супругов), фактическую площадь такого участка в квадратных метрах, встречные требования к его границам;

4) комиссия по подготовке материалов для приватизации садовых, огородных и дачных земельных участков дает заключение о наличии встречных требований к границам садовых, огородных и дачных земельных участков со стороны соседей садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и свои предложения об урегулировании спора. Если спор, таким образом, урегулировать не удается, он рассматривается в судебном порядке;

5) общее собрание членов садоводческого огороднического или дачного некоммерческого объединения (собрание уполномоченных) либо правление такого объединения рассматривает подготовленные материалы, итоги инвентаризации земель такого объединения и принимает решение о ходатайстве перед соответствующими органами местного самоуправления о закреплении земель общего пользования за таким объединением, а садовых, огородных и дачных земельных участков - за конкретными гражданами, их супругами;

6) в случае несоответствия фактической площади садовых, огородных и дачных земельных участков площади данных участков, указанных в проекте организации и застройки территории садоводческого, огороднического иди дачного некоммерческого объединения, в данный проект вносятся уточнения, которые по согласованию с органами архитектуры и градостроительства и землеустроительными органами утверждаются соответствующим органом местного самоуправления;

7) органы местного самоуправления вправе потребовать у садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения протокол общего собрания его членов (собрания уполномоченных), список членов такого объединения, их заявления, паспортные данные, копию решения об отводе земель (государственный акт или свидетельство), копию устава такого объединения, проект организации и застройки территории с внесенными уточнениями и промерами границ;

8) решение органа местного самоуправления о приватизации садового, огородного или дачного земельного участка принимается в месячный срок со дня подачи соответствующего заявления и является основанием дли выдачи гражданину и садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению свидетельств, удостоверяющих их права на землю;

9) документы членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения выдает его правление, которое получает их в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству по доверенности членов такого объединения;

10) за государственную регистрацию прав на садовые, огородные и дачные земельные участки с каждого члена соответствующего объединения взимается регистрационный сбор в размере установленного федеральным законом минимального размера оплаты труда. Органы местного самоуправления вправе устанавливать гражданам отдельных категорий льготы по уплате регистрационного сбора.

Граждане вправе в индивидуальном порядке приватизировать закрепленные за ними садовые, огородные и дачные земельные участки. При наличии встречных требований к границам земельных участков спор рассматривается органом местного самоуправления или в суде.

При несоответствии фактической площади садовых, огородных и дачных земельных участков площади таких участков, указанной в ранее принятых решениях, орган местного самоуправления вправе закрепить садовые, огородные и дачные земельные участки в новых границах или потребовать восстановления прежних границ

Закон разрешает собственникам совершать сделки с садовыми, огородными и дачными земельными участками.

Оборот садовых, огородных и дачных земельных участков осуществляется в пределах, установленных гражданским законодательством, и в той мере, в какой он допускается земельным законодательством (Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ ст. 31).

При совершении сделок с садовыми, огородными и дачными земельными участками изменение их целевого назначения и разрешенного использования не допускается.

Не допускаются сделки с садовыми, огородными и дачными земельными участками, если такие сделки приводят к нарушениям градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных требований (норм, правил, нормативов) или к невозможности соблюдать целевое назначение указанных земельных участков и условия их разрешенного использования.

Отчуждение, залог, сдача в аренду садового, огородного или дачного земельного участка, находящегося в общей собственности, осуществляется при согласии всех участников общей собственности.

Права садоводов, огородников и дачников по распоряжению садовыми, огородными и дачными земельными участками. Собственники садовых, огородных и дачных земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, аренду, срочное пользование, обменять, заключить договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, а также добровольно отказаться от указанных участков.

Садовые, огородные и дачные земельные участки, находящиеся в собственности граждан наследуются по закону и завещанию.

Названные участки, находящиеся в общей совместной собственности супругов, могут быть разделены между ними. Земельные участки общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения разделу не подлежат.

Садовые, огородные и дачные земельные участки, предоставленные гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, наследуются по закону.

Садовые, огородные и дачные земельные участки, предоставленные гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, можно с согласия органа местного самоуправления передать в аренду, срочное пользование, обменять, приватизировать, а также добровольно отказаться от него.

Садовые, огородные и дачные земельные участки, предоставленные органом местного самоуправления на праве аренды или срочного пользования, можно с согласия органа местного самоуправления обменять, приватизировать, а также добровольно отказаться от них.

За наследниками строений и сооружений, расположенных на садовых, огородных и дачных земельных участках и находящихся в собственности, указанные участки закрепляются на праве аренды или срочного пользования на оставшийся не истекший срок с правом их приватизации.

Раздел садового, огородного или дачного земельного участка возможен только с согласия члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения или в судебном порядке при этом образующиеся при разделе земельные участки не могут быть меньше минимального размера земельного участка, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации.



1.5 Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения

Земельный кодекс РФ (п.6 ст. 27) предусматривает особый порядок регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. Его особенности предопределяются рядом природных и социальных факторов. Земли сельскохозяйственного назначения - компонент окружающей среды, включающий почвы, и природный ресурс, являющейся средством производства в сельском хозяйстве, обеспечивающим продовольственную безопасность страны, уровень благосостояния российского населения. Государство обязано особо охранять земли сельскохозяйственного назначения от нерационального их использования. Данную задачу решает Федеральный закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”1 , принятый Государственной Думой 26 июня 2002 г. Он регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земли сельхозначения. Определяет условия предоставления земельных участков сельхозназначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятие их в государственную и муниципальную собственность.

Действие названного закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Федеральный закон (п.3 ст.1) называет шесть принципов, на базе которых разрешается оборот земель сельскохозяйственного назначения.

По содержанию они созвучны, но не повторяют требования основных принципов земельного законодательства, сформулированных в Земельном кодексе РФ (ст.1), а конкретизируют их применительно к землям сельскохозяйственного назначения. Назовем эти принципы: 1) сохранение целевого использования земельных участков; 2) установление размера общей площади участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут одновременно находиться в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц; 3) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением продажи с публичных торгов; 4) преимущественное право субъекта Российской Федерации (в установленных случаях - органа местного самоуправления) на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельхозназначения при возмездием отчуждении такой доли участником долевой собственности; 5) установление особенностей предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, а также иностранным юридическим лицам; 6) предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков сельхозназначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных Федеральными законами.

Особенности приватизации земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земли сельхозназначения приватизируются в порядке установленном федеральным законодательством. Однако начало приватизации земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации. Вместе с тем принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения, не допускается.

Нормирование земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Законом установлены предельные размеры и требования к местоположению земельных участков сельскохозяйственного назначения. Минимальные размеры таких участков могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями федерального законодательства о землеустройстве.

При отсутствии покупателей, желающих приобрести земельный участок или земельную доли в общей собственности, этот земельный участок или земельную доли должен приобрести субъект Российской Федерации (либо в установленных случаях орган местного самоуправления) по начальной цене предмета торгов (см. Приложение №3).

Обязанности правообладателей земельных участков сельскохозяйственного назначения. Дмитриев А.В. Правовые основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Особенности регистрации прав на земельные участки в г. Москве. М.: АНДА, 2001.

Правообладатели (собственник, землепользователи, землевладельцы, арендаторы) земельных участков сельскохозяйственного назначения обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, способами, которые не должны причинять вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности. сельскохозяйственный земля закон предпринимательский

Ненадлежащее использование правообладателями земельных участков сельскохозяйственного назначения признается достаточным основанием для принудительного изъятия. Случаи ненадлежщего использования определяются в соответствии с Земельным кодексом РФ.

О принудительном изъятии у собственника земельного участка сельскохозяйственного назначения в суд обращается орган государственной власти субъекта Российской Федерации (в установленных случаях орган местного самоуправления), когда его ненадлежащее использование, повлекло причинение вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Заявление направляется в суд по правилам, установленным Земельным кодексом РФ для принудительного прекращения прав на земельный участок лица, не являющегося его собственником ввиду ненадлежащего использования земельного участка (см. Приложение №4).

Продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации (орган местного самоуправления в установленных случаях) о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением. Если извещенный государственный орган откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. При продаже земельного участка ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение в названном порядке. Если земельный участок будет продан с нарушением преимущественного права покупки, субъект Российской Федерации (в установленных случаях - орган местного самоуправления) имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения, в том числе находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть переданы в аренду (см. Приложение № 6).

При передаче в аренду, находящегося в долевой собственности земельного участка сельхозназначения, договор аренды заключается или с участниками долевой, собственности или с одним из них, действующим на основании доверенностей выданных ему другими участниками долевой собственности.

Договор аренды участка сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорока девяти лет. Если договор аренды заключен на больший срок, он считается заключенным на срок, равный предельному установленному законом.

Находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения могут передаваться в аренду по правилам ст. 34 Земельного кодекса РФ. Это разрешено, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектов Российской Федерации.

Если подано два и более заявлений о передаче земельных участков сельскохозяйственного назначения в аренду, такие участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Земельный участок, переданный гражданину или юридическому лицу в аренду, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной фopмe в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков (см. Приложение № 7).

Закон вводит известные ограничения по передаче в собственность арендованных земель сельскохозяйственного назначения. Если земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду религиозным организациями (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов этих народов, гражданам для сенокошения и выпаса скота, то выкуп арендованных земель арендаторами не допускается.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам могут быть переданы только на праве аренды.

Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю, а равно передать земельную долю в доверительное управление или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил ст. 250 ГК РФ.

Участник долевой собственности обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектов Российской Федерации, о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения третьему лицу.

Если остальные участники долевой собственности в течение месяца с момента извещения в письменной форме или опубликования указанного сообщения откажутся от покупки доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения или не заявят о намерении приобрести ее, продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации (орган муниципального самоуправления в установленных случаях) о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с указанием цены и других существенных условий договора. Если субъект Российской Федерации (в установленных случаях орган местного самоуправления) откажется от покупки доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения либо не уведомит продавца о намерении приобрести ее в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме, продавец вправе в течение года продать долю в праве общей собственности третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. При продаже земельной доли по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение в письменной форме по ранее названным правилам (см. Приложения № 8 и 10).

Если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу его площади, участник долевой собственности, осуществляющий выдел земельного участка, обязан выплатить компенсацию остальным участникам долевой собственности после выдела земельного участка.

Размер компенсации определяется как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы в рыночной стоимости выделяемого земельного участка и оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу их площадей.

Если в течение месяца со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности или опубликования сообщения не поступят возражения от участников долевой собственности, предложение о местоположении земельного участка и размере компенсации считаются согласованными.

Споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур. Порядок их проведения устанавливает Правительство Российской Федерации. В случаях недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации рассматриваются в суде.

Неиспользуемая в течение двух лет часть находящего в долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть выделена в самостоятельный земельный участок субъектом Российской Федерации (в установленных случаях органом местного самоуправления). Субъект Российской Федерации (орган местного самоуправления) вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на неиспользуемый земельный участок, если участник или участники долевой собственности неизвестны. Когда участник или участники долевой собственности известны, то заявление в суд подается о прекращении права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения и признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на неиспользуемый земельный участок.

Закон обязывает участников долевой собственности, получивших при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные доли, обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков сельскохозяйственного назначения, в соответствии с требованиями землеустройства. Эти границы должны быть документально оформлены по правилам государственного кадастрового учета и обозначены в государственной кадастровой документации.

Свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, а при их отсутствии выписки из принятых до вступления названного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющих права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.



Список использованных источников

1. Земельное право России. Учебник / Под ред. В.В. Петрова, 1998.

2. Боголюбов С.А. Земля и право. Пособие для Российских землевладельцев. М., 1997.

3. Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. Ростов на Дону: Феникс, 2002.

4. Волкова Н.А. Гражданское право, как регулятор природоресурсовых отношений // Научные труды РАЮН. Т 2. М. 2001.

5. Быстров Г.Е. Правовые проблемы земельной и аграрной реформ в зарубежных странах: теория, практика, итоги, перспективы. Минск, БГЭУ, 2001.

6. Волкова Н.А. К вопросу о соотношении земельно-правового и гражданско-правового регулирования природоресурсовых отношений по российскому законодательству // Актуальные проблемы правопорядка. Сборник научных статей. Вып. 3. М., Юридический институт МГУ ПС, 2001.

7. Голиченков А.К., Козырь О.М. Концепция федерального закона о земле // Государство и право, 1994, №7, с. 60 - 69.

8. Дмитриев А.В. Правовые основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Особенности регистрации прав на земельные участки в г. Москве. М.: АНДА, 2001.

Размещено на Allbest.ru