Общественные отношения, возникающие в связи с договором аренды

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Понятие правового регулирования арендных отношений

§1. Понятие договора аренды

§2. Определение договора найма

§3. Права аренды и вещные права

Глава 2. Общая характеристика элементов договора аренды

§1. Форма и порядок заключения

§2. Существенные условия и срок договора аренды

§3. Права и обязанности сторон

§4. Прекращение договора аренды

Глава 3. Виды аренды

§1. Прокат имущества

§2. Аренда транспортных средств

§3. Аренда зданий и сооружений

§4. Аренда предприятий

§5. Финансовая аренда (лизинг)

Заключение

Библиографический список используемых материалов и литературы

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Аренда естественным образом дополняет средства и способы социального, экономического и производственного развития. Уникальность аренды в том, что она фактически сопровождает и восполняет систему отношений собственности, в известной степени гармонизирует экономические отношения в случаях, когда жесткая конструкция собственности (права собственности) не позволяет успешно и оперативно распорядиться производственными ресурсами.

В юридическом аспекте арендные отношения опосредованы прежде всего нормами правового института договора аренды.

Здесь достаточно сослаться на некоторые типичные для всего мирового сообщества усилия в поиске форм экономического сотрудничества, которые бы гармонизировали дисбаланс между собственниками и несобственниками, между капиталом и энергией по его использованию, между богатством и нищетой. Форма договора аренды, как думается, выступает тем самым средством, которое и позволяет активно действующим субъектам преодолеть изначальное экономическое неравенство.

Отмечается также тенденция к усложнению и расширению внутренней структуры института аренды; достаточно ярким примером является появление лизинга, бурное развитие которого сопровождается появлением ряда проблем юридического характера.

Цель и задачи настоящего исследования. Целью настоящей работы является исследование договора аренды в целом и отдельных наиболее значимых его разновидностей, оценка современного состояния системы и структуры правового регулирования соответствующих отношений и выявление общих тенденций, внесение на этой основе законодательных предложений, уточнение толкования норм законодательства об аренде, а также выработка рекомендаций по заключению, исполнению и прекращению договора аренды.

Поэтому в рамках данной работы предпринята попытка ответить на следующие вопросы:

- каков состав объектов, способных быть объектом арендных
отношений;

-каковы существенные условия договора аренды;

-следует ли признать арендные отношения вещными и каково соотношение обязательственных и вещных прав при аренде;

-каково соотношение гражданского и земельного законодательства применительно к арендным отношениям;

-выяснить специфические правовые особенности договора лизинга, оценить возможность признания его самостоятельным договорным институтом, а также иные задачи, предопределяемые поставленной целью.

Методология исследования. В работе использовались различные методы исследования: диалектический (основной способ объективного познания действительности), исторический и сравнительно-правовой (при выяснении особенностей развития законодательства об аренде), формально-логический (при оценке соотношения отдельных норм, в том числе норм различных отраслей права), системно-функциональный анализ (для определения социально-экономического и хозяйственного эффекта) и др.

Предмет исследования - гражданско-правовой институт аренды и сопряженные нормы гражданского и иного законодательства, судебная практика.

Объект исследования - общественные отношения, возникающие в связи с договором аренды.

Научная новизна работы. Научная новизна исследования предопределена рядом факторов, в том числе обращением к комплексному исследованию арендных отношений как в целом, так и отдельных, наиболее значимых их разновидностей.

В работе вносятся предложения по методическому осмыслению правового режима аренды в целом, отдельных объектов, совершенствованию законодательства, его уточнению и толкованию.

Структура работы. Курсовая состоит из Введения, трех глав, объединяющих двенадцать параграфов, Заключения, Списка использованных нормативных правовых актов и литературы.

Глава 1. Понятие правового регулирования арендных отношений

§ 1. Понятие и значение аренды

договор аренда

Хозяйственная деятельность может опираться на различные социально-экономические способы вовлечения орудий и средств труда в производственный процесс. Безусловно, обладание ими на праве собственности предпочтительно и часто выгодно с точки зрения экономического эффекта (нет затрат на платежи собственнику), но не всегда удобно или возможно. Именно поэтому существовал и существует арендный тип хозяйствования; при этом он не должен противопоставляться хозяйствованию собственника ни с точки зрения прибыльности В плане финансово-экономической оценки ситуации не следует забывать, что акту приобретения орудий и средств производства на праве собственности предшествует акт затрат (платы за эти объекты)., ни с позиций комфортности управления производственным процессом, ни в плане социального значения возникающих отношений.

Ситуация, когда начало всякой деятельности обеспечено достаточными средствами, обычно не соответствует действительности, и на практике почти всякий производственный, а равно и непроизводственный, процесс опирается на привлечение постороннего имущества или капитала.

Добавим, что потребность в имуществе (как в предпринимательских, так и в иных отношениях) может быть временной, приобретение его на праве собственности в таком случае не оправдано экономически. В конкретной экономике могут встречаться и иные ситуации, когда приобретение в собственность не целесообразно. Такой пример. Нижегородская авиакомпания «Волга-Авиа», контрольный пакет которой принадлежит местным властям, заинтересована в том, чтобы принадлежащие ей самолеты Ту-134 так и остались в собственности. Однако сама авиакомпания не имеет ни надлежащих свидетельств эксплуатации данных воздушных судов, ни требуемого технического состава, ни соответствующих летчиков. Оптимальный выход из ситуации - сдача лайнеров в аренду См.: Чем шире сеть маршрутов - тем лучше для нас// Самарское обозрение. 2003. №25. С. 16..

Потребность в аренде возникает также в случаях, когда экономико-технические характеристики используемой техники требуют определенных условий, например, большегрузные автомашины-тягачи экономически выгодно использовать только на «длинном плече», и если таких перевозок нет, то лучше всего сдать их в аренду.

Что же касается и земли (земельных участков). Обладание землей на праве собственности не всегда и не во всех отношениях благо. Так, по мнению современных экономистов, «собственность надолго фиксирует ситуацию, не позволяя принимать оперативные решения», поэтому оптимальной является схема, когда часть земли у производителя сельхозпродукции находится в собственности, а часть - в аренде См.: Бороздин СВ. Земельные отношения и аграрные реформы. М: ЮНИТИ, Изд-во политической литературы «Единство», 2002. С. 186..

Акт аренды также есть акт обмена стоимостями и подчиняется общей экономической логике товарообмена, но с учетом фактора времени, структуры формирования прибыли и возможности придания надлежащей эффективности обмениваемым благам (здесь обычным критерием выступает ликвидность, т.е. легкость превращения в деньги); в силу этого рынок аренды ограничен, но столь же необходим как, и рынок товаров, услуг в составе всякого народного хозяйства.

Экономическим отношениям такого типа хозяйствования соответствует правовой институт аренды, нормы которого (сегодня это гл. 34 Гражданского кодекса РФ -- далее ГК РФ) регламентируют имущественные отношения по поводу предоставления вещей в пользование; «по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование» (часть первая ст. 606 ГК РФ). Содержащиеся в гл. 34 ГК РФ параграфы расположены по неоднократно используемой законодателем схеме: в первом параграфе размещены общие положения об аренде, а во 2-5 параграфах - специальные нормы (о прокате, аренде транспортных средств, аренде зданий и сооружений, аренде предприятий и лизинге); в соответствии со ст. 625 ГК РФ общие правила подлежат применению лишь в случае отсутствия специального регулирования.

Для целей настоящего исследования в центре внимания остается фактически закрепленная в законе структура регулирования. Что же касается выбора разновидностей договора аренды, привлекаемых к специальному анализу (главы 2-4 работы), то он предопределен особой актуальностью проблем (финансовая аренда).

Обычное определение договора аренды. Этот договор консенсуальный, возмездный и взаимный См.подробнее,: Гражданское право: Учебник. Ч. 2 /Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997. С. 150 и далее.. Обычно его относят к той группе договоров, которые принято именовать договорами о передаче имуществаСм. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. С. 438; Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юристь, 2001. С. 108 и далее.. Как для арендатора, так и для арендодателя основной целью является вовсе не передача, а те процессы и их результаты, которые следуют за передачей (арендатор намерен эксплуатировать вещь и получить ожидаемый от этого эффект, а арендодатель планирует получить денежные средства). Законодатель отказался использовать слово «передача» применительно к аренде, он ясно говорит о «предоставлении». Договор аренды есть соглашение о предоставлении в пользование, и эта уникальная его характеристика не позволяет смешивать с договорами о передаче имущества.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате
использования арендованного земельного участка в соответствии с
договором, являются его собственностью, если законом, иным правовым
актом или договором не предусмотрено иное (ст. 136 ГК).

§ 2 Определение договора найма

Договор найма жилого помещения законодателем выделен в отдельный, самостоятельный договорный тип, правовое регулирование которого осуществляется в соответствии с нормами главы 35 ГК РФ. Договор найма жилого помещения характеризуется ярко выраженным социальным характером -- возможностью удовлетворять основную потребность человека в помещении для проживания; поэтому нормы главы 35 ГК РФ, регулирующие отношения найма жилья, предоставляют нанимателю большую защищенность (по сравнению с арендатором). Конечная цель законодателя, предусмотревшего специальный режим для найма жилых помещений, состоит в предоставлении усиленной защиты нанимателю.

Обычно выделяют следующие квалифицирующие признаки договора найма жилого помещения: а) имеет своей конечной целью предоставление возможности нанимателю удовлетворить основную потребность любого человека в жилом помещении;

б) единственно возможный способ пользования жилым помещением -- проживание в нем (это касается и случаев, когда первичным нанимателем выступает юридическое лицо, которое должно заключить с гражданином - например, работником - другой договор найма);

в) договор найма жилого помещения носит потребительский характер в целом, что дает возможность применения к возникающим отношениям норм законодательства о защите прав потребителя; именно поэтому юридические лица-арендаторы не вправе заключать с гражданами-пользователями договор субаренды, так как это ущемляет жилищные права граждан в сравнении с жилищными правами нанимателя;

г) договор найма жилого помещения характеризуется наличием особенного субъектного состава. В соответствии с п.1 ст. 677 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин - на стороне же наймодателя выступает представитель государственного или муниципального органа -- в договоре социального найма жилья, либо иное физическое или юридическое лицо - собственник (управомоченное им лицо) - в договоре найма жилого помещения.

Названные выше признаки не затрагивают какие-либо сущностные параметры договора (например, вопросы срочности или платности), касаются лишь отдельных аспектов взаимоотношений, и тем самым остается открытым вопрос о возможности применения к жилищным правоотношениям ряда общих норм об аренде. Действительно, особенности жилищных отношений, их социальная роль, накладывают свой отпечаток на регулирование отношений по договору найма жилого помещения. Но, вместе с тем, не достаточно обоснованной представляется позиция законодателя, полностью исключившего возможность применения к отношениям договора найма норм, распространяющихся на арендные отношения. Жилое помещение характеризуется родовыми признаками объекта недвижимости, поэтому представляется более рациональным применение к отношениям найма жилого помещения тех правил об аренде зданий, которые не противоречат его жилищной специфике.

§ 3.Право аренды и вещные права

Договор аренды относят к категории вещных, реальных договоров. Вещное право, называемое также абсолютным, предоставляет человеку непосредственное господство в той или иной форме над вещью, т.е. объектом вещного права является вещь. Обязательственное право дает одному лицу право требовать от другого совершения определенного действия, которое и является объектом права. Это право называют еще относительным.

Вещное право абсолютно и устанавливается независимо от воли субъектов. Например, право собственности, составляющее наиболее значимую часть категории вещных прав, может приобретаться по рождению. Что касается обязательственного права, то для его возникновения необходима воля субъектов, которая и выражается в виде договора, заключенного на определенных условиях по обоюдному согласию контрагентов.

В нормах советского законодательства просматриваются элементы вещно-правовых отношений: за нанимателем (арендатором) был признан статус титульного владельца; безо всяких исключений действовало правило о том, что для нового собственника вещи договор аренды, заключенный прежним собственником, становится обязательнымсм.,например:Советскоегражданскоеправо.Т.2/ Под ред. В.А. Рясенцева. М.: Юрид. лит., 1965. С. 86 и далее.. «Предоставление арендаторам вещно-правовой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом права следования дает известные основания отнести это право к числу вещных ... к числу вещных можно отнести только те права, которые в законе прямо названы вещными. Остальные же права являются обязательственными. И при любых обстоятельствах к числу вещных не может быть отнесено право пользования арендованным имуществом, не сопровождающееся владением, поскольку такое право не пользуется вещно-правовой защитой, необходимой с точки зрения п.4 ст. 216 ГК» Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М.: Статут, 1999. С. 100..

Главное отличие между вещным правом и арендой (наймом) - в волевом аспекте, «собственник занимает свою квартиру, не спрашивая согласия на это кого-либо, ему никто не может запретить это сделать. Наниматель же вселяется в квартиру наймодателя только по воле последнего и никак не вопреки его желанию»Щенникова Л.В. Вещное право в Гражданском кодексе: вопросы практикующего юриста законодателю// Законодательство. 2000. №10.. Правильно, но надо различать две разных ситуации: до и после вселения нанимателя. Разве наймодатель имеет право (именно право!) занять фактически сданную квартиру!?

Отношения из договора найма представляют собой не смешанные (вещно-обязательственные), а существующие самостоятельно по отношению друг к другу (обязательственное правоотношение, складывающееся между нанимателем и наймодателем, и вещное правоотношение, складывающееся между нанимателем и всеми третьими лицами), включая собственника переданной вещи».

Сторонниками обязательственно-правовой природы аренды правильно отмечается, что право арендатора возникает из договораСм.: Гражданское право. В 2-х т. / Под ред. Е.Л. Суханова. С. 591-592.. Но само это по себе еще вовсе не означает, что все права, которые порождаются договором, имеют обязательственный характер.

В факте аренды следует видеть две группы разных (но не смешанных!) правоотношений. Во-первых, это обязательства по поводу предоставления объекта аренды «в целях пользования», обязательства по уплате арендной платы и др., являющиеся исключительно обязательственными. Во-вторых, правоотношения в связи с обладанием вещью.

Вероятно, момент передачи объекта аренды и следует считать тем моментом, когда возникает второй вид правоотношений. Ибо прежнее правоотношение по предоставлению сохраняется хотя бы в частично исполненном виде: после передачи (предоставления) объекта арендодатель продолжает быть обязанным в том же самом смысле; он по-прежнему обязан по тому же самому договору. Договор выступает основополагающим обстоятельством, приводящем к появлению вещных прав арендатора.

Естественно, надо помнить о различии ситуаций до и после передачи объекта аренды.

Подытожим. В период действия договора аренды возникают гражданско-правовые отношения, представленные двумя различными по правовой характеристике связями. С момента вступления договора в силу возникают исключительно обязательственные отношения, акт предоставления арендатору объекта порождает и вещные отношения. Определять данные правоотношения и соответствующие им права как смешанные («вещно-обязательственные») не представляется возможным. Но, учитывая глубокую взаимосвязь данных отношений, а также объединяющий их договорный характер основания возникновения, такого рода взаимосвязь участников договора аренды, выражаемая в словах «право аренды», может быть квалифицирована как особое правовое состояние («правосостояние»).

Глава 2. Общая характеристика элементов договора аренды

§1. Форма и порядок заключения договора аренды

Как для любого гражданско-правового договора, так и для договора аренды очень важно определение его обязательных условий.

Обязательным условием является заключение договора в письменной форме. Так, ст.609 ГК РФ определяет, что договор аренды на срок более года, а также в том случае, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме независимо от срока.

Вторым условием правильного оформления договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ является государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества С учетом изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц» от 23.06.2003 №76-ФЗ. .

Регистрация договора аренды недвижимого имущества стала обязательной после принятия Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Из текста же ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вытекает необходимость регистрации, с одной стороны, договора аренды недвижимого имущества, и, с другой стороны, права аренды; то же следует из анализа Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219, в приложениях к которому установлены форма свидетельства, удостоверяющего возникновение и переход прав на недвижимое имущество, и форма надписи-штампа на документе, выражающем содержание сделки (договоре аренды недвижимого имущества), удостоверяющей проведенную государственную регистрацию договоров и иных сделок.

Государственная регистрация проводится в различных целях, в том числе она обеспечивает государственный мониторинг за недвижимостью и ее оборотом в стране, дает возможность потенциальным покупателям правильно оценить принадлежность объекта и т.п. Однако, как представляется, главная задача -- это укрепление прав арендатора.

Однако совершенно понятно, арендные права могут вытекать и из договора субаренды, но не из первоначального договора аренды.

Хотелось бы также обратить внимание на различие формы договора и
его государственной регистрации. Государственная регистрация не является разновидностью формы сделки - она представляет собою систему административно-правовых отношений между государством в лице регистрирующего органа и лицом, обращающимся за регистрациейСм.: Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2001. С. 9 и послед.. Следовательно, государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собою самостоятельный правовой акт, порождающих в совокупности появление права собственности.

Нет сомнений, что последствия регистрации сделки и регистрации прав из нее различныСм.: Эрделевский А. Регистрация прав на недвижимость// Законность. 1997. №11. С. 21.. Суть дела в том, что права обязательственные укрепить невозможно (тем более -- с точки зрения гражданского оборота) -- это права на чужие действия, которые совершаются или не совершаются вне сферы и не зависимо от государственного контроля и учета (государственной регистрации)см.ст.17-19ФЗОгосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним..

Полагаем целесообразным изложить п. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в следующей редакции:

«Статья 26. Государственная регистрация права аренды недвижимого имущества»

1. Регистрации подлежат права арендатора по использованию
недвижимым имуществом, вытекающие из договора аренды, и

регистрируемые путем предоставления соответствующего договора, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Во всех случаях сдачи в аренду недвижимого имущества одновременно с подписанием передаточного акта арендатору передаются и документы, обеспечивающие пользование данным объектом и определяющие границы пользования (владения), в том числе планы, схемы, чертежи».

§2. Существенные условия и срок договора аренды

Вопрос о существенных условиях всякого договора традиционно рассматривается как вопрос о наличии самой сделки - существенными признаются условия, согласование которых необходимо для признания договора заключенным. Обычно считается, что для договора аренды существенным условием является только определенность предоставляемого в аренду имуществаСм.,:Гражданское право России. 4.2. Обязательственное право / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Юстицинформ, 1997.С. ; бесспорно, нельзя говорить о заключении соглашения, если не ясно, что же именно арендовано. По этому же пути идет и судебная практика.

В соответствии с частью второй п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными являются условия об объекте договора (хотя законодатель иногда называет его и предметом), условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Возрастание количества существенных условий, безусловно, затрудняет экономический оборот, так как ранее заключенные соглашения оказываются под угрозой признания их несостоявшимися. Но, с другой стороны, выяснение существенных условий и обеспечение их присутствия в договоре делает само соглашение более надежным и отвечающим потребностям сторон.

Условие об объекте договора аренды, безусловно, является существенным. Законодатель предусмотрел (ст. 607 ГК РФ) специальную статью относительно объектов аренды.

По общему правилу объектом аренды являются вещи, а также некоторые иные объекты, на которые лишь распространяется режим вещей. Вещи есть объекты материального мира, созданные как самой природойСм.: Гражданское право: Учебник. Том 1 / 190. Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2000. С. 219., так и в результате человеческого труда, способные удовлетворять потребности людей и характеризующиеся физическими свойствами (пространственными свойствами, весом, объемом и т.п.); следует учитывать и различие обыденного и юридического понимания вещей, что приводит, например, к признанию в гражданском праве вещью таких сложных комплексов, как железная дорога, или таких своеобразных явлений, как энергия.

Что же касается свойства непотребляемости, то эта черта вещей относительна. Например, совершенно понятно, что амортизируется (изнашивается, а, значит, и потребляется) практически любая вещь; впрочем, об уменьшении стоимости, ценности, а тем самым о потребляемости можно и нужно говорить применительно и к другим объектам, в том числе объектам интеллектуальной собственности. Поэтому, видимо, правильно говорить о непотребляемости вещей (в целях признания объектом аренды) в пределах определенного периода (срока), связанного с условиями эксплуатации и особенностями вещи.

По смыслу части второй ст. 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования соответствующего имущества, не могут быть отнесены к объекту аренды, хотя и связаны с ним.

Вопрос о возможных объектах аренды в значительной степени связан с общим вопросом о том, что может быть объектом гражданских правоотношений в целом. Все объекты гражданских правоотношений, прежде чем стать таковыми в конкретных правовых связях, должны пройти стадию легитимации, попросту говоря, они должны быть специально названы таковыми непосредственно законом См.: Лапач В.А. Система объектов гражданских прав. СПб.: Юридический Центр Пресс, 2002. С. 134 и др.. По этой логике, нет объекта, если нет установленного законом его вида.

Ограничения для аренды отдельных объектов могут быть установлены только законом, лишь федеральный закон может исключить отдельные объекты из числа сдаваемых в аренду (часть вторая п. 1 ст. 607 ГК РФ).

Срок аренды в общей ее конструкции традиционно не рассматривается как существенное условие. Так, нет сомнений, что всякий договор аренды заключается на срок, ибо это условие выражает существо аренды, но отсутствие срока в тексте соглашения не приводит к признанию его незаключенным.

Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок (бессрочно). Но он всегда или есть или же может быть установлен (п. 2 ст. 314 ГК РФ), в противном случае оказывается невозможным квалифицировать договор в качестве договора аренды

Непосредственно к вопросу о сроке договора аренды примыкает и вопрос о его возобновлении, в том числе тогда, когда арендатор пользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок.

Всякий арендатор или арендодатель имеют возможность предложить продлить отношения путем пролонгации договора, а также путем заключения нового соглашения; обе формы продления арендных отношений следует различать, поскольку они не совпадают по правовому механизму и последствиям. Так, в первом случае (при пролонгации) прежнее соглашение, со всеми его условиями, сохраняет силу, а во втором случае перед нами новый договор, не связанный с прежним соглашением.

§3. Права и обязанности сторон

Процесс исполнения договора аренды представляет собою, конечно же, реализацию тех прав и обязанностей, которые составляют содержание соглашения. Но, в отличие от ряда иных договоров, где исполнение представляет собою один, два или несколько конкретных актов, четко и однозначно фиксируемых во времени и фактически исчерпывающих взаимодействие сторон (таковы, например, купля-продажа, дарение и т.д.), значительное количество прав и обязанностей по договору аренды действует в течение всего договора. Именно поэтому ранее мы и предложили именовать совокупность вещных и обязательственных правоотношений, характеризующих договор аренды, «правосостоянием».

Постоянными (для срока аренды) являются и некоторые
«сопровождающие» права, обязанности. К ним следует отнести и
обязанность арендодателя придать надлежащее состояние имуществу в
целом, сделать его пригодным для целей аренды, создать режим,
исключающий препятствия в пользовании (см. пункт 1 ст. 620 ГК РФ),
обеспечить его конструктивную целостность (поэтому за ним и закрепляется
обязанность капитального ремонта - п. 1 ст. 616 ГК РФ), устранить недостатки, выявленные арендатором в ходе эксплуатации имущества и мешающие ему использовать имущества по назначению (см. п. 1 ст. 612 и п.2 ст. 620 ГК РФ) и т.д. Не случайно и текущий ремонт по договору может быть возложен на него (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Арендатор, по общему правилу, лишь «поддерживает» имущество в исправном состоянии (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

При аренде некоторых объектов должна возрастать интенсивность воздействия арендатора на арендованное имущество, арендодатель в таких случаях, скорее, приобретает контрольные и иные подобные функции. Так, при аренде земельного участка основные обязанности по обеспечению сохранности плодородия земли, обязанности по проведению необходимых агрономических и природоохранных мероприятий обоснованно переходят к арендатору в силу прямого указания закона (ст. 40-43 Земельного кодекса РФ). Арендатор имеет право вносить без согласия арендодателя изменения в состав арендованного объекта, производить техническое перевооружение и т.п., то есть по существу обладает правом преобразовать объект в другой.

Платежи за услуги коммунального характера (отопление и т.п.) не входят по общему правилу в размер арендной платы, но могут быть договором отнесены к отдельным обязанностям арендатора, равным образом это касается услуг специализированных организаций (например, водоснабжающих)См.,: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.04.1998 г. № 7654/97..

Объект аренды должен быть предоставлен, т. е. на арендодателя возлагается обязанность совершения действий, заключающихся не только в передаче объекта (ст. 611 ГК РФ), но и совершении иных действий, обеспечивающих «спокойное пользование». Так, одновременно должны быть предоставлены все принадлежности и относящиеся к объекту документы (технический паспорт, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. По мнению некоторых исследователей, при так называемом «формальном нарушении» (обязанность предоставления документов или принадлежностей предусмотрена, но их отсутствие не мешает успешно эксплуатировать объект) возможность требовать передачи принадлежностей (документов) сохраняет силу, требовать же расторжения договора можно лишь тогда, когда наступили предусмотренные законом неблагоприятные последствия (нельзя использовать имущество). Эту позицию полагаем правильной; ее аргументация, как представляется, должна быть такой: обязанности надо исполнять вне зависимости от последствий, что же касается расторжения договора, то это есть санкция за нарушение неисполненной обязанности.

В практике возник вопрос о том, какой из договоров аренды действует и от кого следует ожидать (требовать) исполнения, если было в отношении одного нежилого помещения заключено два различных договора с разными арендаторами, но первому объект так и не был передан. Полагаем, в подобных случаях правильно учитывать отсутствие вещных правоотношений у первого арендатора и тем самым признавать отсутствие у него и каких-либо обязанностей.

Законом специально предусмотрена норма, обязывающая арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями аренды, а при их отсутствии в договоре - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Данная норма, конечно же, отвечает и на вопрос о целевом использовании объекта договора. В судебной практике такие споры нередки и чаще всего связаны со сдачей арендатором имущества в субаренду без согласия арендодателяСм,:Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 03.03.98 г. № 7839/97; Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.04.97 г. № 5555/96..

В качестве общего подхода следует признать именно арендатора управомоченным на выбор любых действий по использованию имущества в пределах его основного назначения.

В числе общих прав и обязанностей, формирующих взаимоотношения сторон непосредственно законом, следует также назвать обязанность арендодателя предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество и корреспондирующее ей право арендатора требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ), право арендатора сдать имущество в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ) и др.

По окончании действия срока аренды ее объект подлежит возврату арендодателю в том состоянии, в котором он был получен, с учетом нормального износа или состоянии, определяемом договором (часть первая ст. 622 ГК РФ).

Арендодатель, конечно же, не обязан извещать арендатора о прекращении отношений. Но если он сам предлагает продлить отношения, не указывая на условия, которые имеет в виду, то следует полагать, что это условия последнего договора аренды.

§4. Прекращение договора аренды

По общему правилу договор изменяется или расторгается по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ). Помимо общих оснований расторжения всякого договора (ст. 450-453 ГК РФ) непосредственно в гл. 34 ГК РФ предусмотрены специальные основания его расторжения. Так, если договор заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Если для данного договора аренды предусмотрен предельный срок, он считается прекращенным в случае истечения данного срока, при условии, что срок аренды в договоре не был определен, а стороны в процессе договора не отказались от договора (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Заметим, такое ограничение не приводит к запрету тем же сторонам заключить новый договор аренды по истечении предельного срока. Однако невозможна пролонгация договора с предельным сроком, поскольку ее смысл заключается в продолжение действия того же самого договора; если заключается договор на новый срок, то прежний договор считается прекратившим действие.

Специальные основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены ст. 619 ГК РФ и нет необходимости их повторять.

В судебной практике признано, что право арендодателя расторгнуть договор в случае, если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату, подлежит реализации через суд в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ в порядке, предусмотренном ст. 452 ГК РФ; если же данный порядок не соблюден, то иск о расторжении удовлетворению не подлежит.

Следует также учитывать, что расторжение договора, в отличие от случаев его иного прекращения, всегда опирается не на обоюдное волеизъявление, а волю одной из сторон либо решение соответствующих государственных органов. При этом допустимо установить непосредственно в договоре не только новые основания расторжения договора по решению суда, но и основания для расторжения договора аренды во внесудебном порядке.

В соответствии с позицией Высшего Арбитражного суда РФ, изложенной в п. 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой от 11.01. 2002 г. № 66, признается необходимой защита прав арендодателя различными способами, в том числе путем отказа от договора и расторжения договора во внесудебном порядке.

Сами по себе нарушения, в том числе и существенные, не могут служить основанием для расторжения договора аренды, если к моменту рассмотрения спора они устранены. И хотя это мнение сформировалось в судебно-арбитражной практике, его все-таки следует оценивать как общий подход, не исключая, что даже при устранении нарушений суд расторгнет договор аренды.

Специальные основания расторжения договора аренды по требованию арендатора перечислены в ст. 620 ГК РФ, и в целом их формулировка вопросов не вызывает. Единственно заметим, право арендатора расторгнуть договор в силу не исполнения арендодателем обязанности производить капитальный ремонт действует не во всех случаях; например, при аренде земельных участков основные обязанности по охране и содержанию земли возлагаются прежде всего на самого арендатора (см. гл. шестую ЗК РФ).

Право арендатора на выкуп имущества традиционно рассматривается как особое правомочие в связи с тем, что при определенных условиях может быть квалифицировано как право преимущественное. Однако такая характеристика сегодня уместна лишь в отношении тех прав арендатора, которые возникают в процессе приватизации, а так же в некоторых и достаточно редких случаях прямого указания закона. В числе последних надо назвать и п. 8 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающий, что при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу; исключение составляют случаи, предусмотренные п. 1 ст. 36 ЗК РФ (т.е. общий гражданско-правовой порядок не распространяется на приобретение в собственность тех земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, принадлежащие гражданам и юридическим лицам).

Возможны также случаи, когда такое право возникает у арендатора не из закона, а из договора. Например, арендодатель может сформировать публичную оферту с условием выкупа; в таком случае, пользуясь преимущественным правом на заключение нового договора, арендатор, акцептуя оферту, приобретает и право на выкуп.

Но в целом же нет возможности утверждать, что право преимущественной покупки входит в число общих правомочий арендатора.

В отличие от купли-продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору в момент заключения договора.

Наряду с общими положениями о выкупе арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ) в ГК РФ имеются на этот счет и некоторые специальные правила. Например, в отношениях, связанных с розничной куплей-продажей, может применяться конструкция договора найма-продажи, когда договором предусматривается, что до перехода права собственности на товар к покупателю последний является нанимателем (арендатором) переданного ему товара и становится собственником товара с момента его оплаты (ст. 501). Договоры аренды такого рода включают в себя некоторые элементы купли-продажи, но их нельзя относить к числу смешанных, так как в отличие от купли-продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору в момент заключения договора, а только при истечении определенного срока. Тем не менее, на сегодняшний день это актуально и имеет силу лишь в том случае, когда арендованное имущество принадлежит арендодателю на праве частной собственности. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (п. 3 ст. 624 ГК).

Глава 3. Виды аренды

§ 1.Прокат имущества

Прежде всего, различаются объекты аренды и проката. В аренду, как правило, сдается недвижимое имущество, а напрокат предоставляется движимое имущество. Различен и целевой характер проката и аренды. Если в аренду сдается имущество для использования его в предпринимательских целях, то в соответствии со статьей 626 ГК РФ имущество в прокате используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа обязательства. В предпринимательских целях могут заключаться договоры на прокат транспортных средств (фрахтования на время) и прокат кинофильмов. Такие договоры заключаются и в коммерческих, и в потребительских целях.

Существенным отличием проката от аренды является форма договорных отношений. Договор проката является публичным договором. Это означает, что арендодатель в лице организации, осуществляющей сдачу имущества напрокат, обязан заключать договоры с любыми лицами, которые к нему обратятся, а арендная плата и другие условия договора должны быть одинаковыми для всех арендаторов. В силу публичности договора проката правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды, установленные статьей 621 ГК РФ, к договору проката не применяются. Арендатор также вправе отказаться от договора проката в любое время (ст. 627 ГК РФ).

В соответствии со статьей 628 ГК РФ арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого напрокат имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

По договору проката имущество может быть предоставлено арендатору (ст. 626 ГК РФ) либо во владение и пользование (финансовая аренда), либо (ст. 606 ГК РФ) в пользование (оперативная аренда). По договору проката имущество арендатору предоставляется во временное пользование за плату, хотя в части первой статьи 626 ГК РФ сказано, что по договору проката имущество арендатору за плату арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование.

Титул владения предполагает переход к арендатору всех рисков и преимуществ, связанных с владением, в момент заключения договора проката, чего не происходит в действительности. Право владения представляет собой фактическое обладание имуществом и служит основанием для самостоятельной судебной защиты против посягательства других лиц, в том числе и собственника (ст. 305 ГК РФ). По договору проката имущество может быть предоставлено только во временное пользование за плату, поскольку вещь в конце срока проката в собственность арендатора не передается, право выкупа объекта проката арендатору не предоставляется.

В отличие от других видов аренды при прокате капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя (часть первая ст. 631 ГК РФ).

§ 2. Аренда транспортных средств

Договор аренды транспортных средств и договор перевозки.

Внешнее сходство договора аренды транспортного средства и договора перевозки (прежде всего - морской) наблюдается в том, что в обоих договорах транспортное средство как бы используется фрахтователем, кроме того, ситуация осложнена многозначностью наименований («аренда», «фрахтование на время», «фрахтование», «тайм-чартер», «бербоут-чартер»).

Вопрос об отнесении договора фрахтования на время либо к виду договора перевозки, либо к разновидности аренды, решается исходя из содержания и целей договора. При этом определяющим моментом в квалификации выступает содержание правомочий фрахтователя. Тайм-чартер рассматривается как разновидность аренды в том случае, если фрахтователь осуществляет владение судном, если же владение судном остается за фрахтовщиком (судовладельцем), то данный договор причисляют к модели договора перевозки.

Отечественный законодатель относит договор фрахтования на время к арендному: по договору фрахтования судна на время судовладелец предоставляет судно за вознаграждение (арендную плату) фрахтователю (арендатору) на определенный срок для перевозок грузов, пассажиров и для иных целей, предусмотренных законом и договором.

Нормы, регулирующие отношения по договору фрахтования (чартер), помещены им в главу 40 ГК РФ («Перевозка»), тогда как правовое регулирование договора фрахтования на время осуществляется посредством правовых норм главы 34 («Аренда»).

Синонимом «фрахтования» является термин «чартер». Но определение
«чартер» содержится не в нормах гл. 34 ГК РФ, посвященных аренде, а в гл.
40 ГК РФ, регулирующей отношения перевозки. В соответствии со ст.787 ГК
РФ по договору фрахтования (чартер) одна сторона (фрахтовщик) обязуется
предоставить второй стороне (фрахтователю) всю или часть вместимости
одного или нескольких транспортных средств на один или несколько рейсов
для перевозки грузов, пассажиров и багажа. Кодекс торгового мореплавания
РФ четко разграничивает договор чартера (фрахтования) - как вид договора
морской перевозки, и договор тайм-чартера (фрахтование на время) - как
разновидность договора аренды. При этом сторона-должник в договоре
чартера именуется перевозчиком, в договоре тайм-чартера - судовладельцем, а сторона-кредитор в обоих договорах называется фрахтователем.

Договор фрахтования (чартер) и договор фрахтования на время представляют собой отдельные виды различных типов договоров, имеют неодинаковое содержание и цели договора. Аренда транспортного средства с экипажем направлена на передачу его во временное пользование, а договор чартера - на оказание услуг по перемещению груза, пассажира, багажа при помощи транспортного средства. Результаты, конечная цель, на достижение которых направлено чартерное обязательство, существенно отличается от цели и результатов обязательств по договору фрахтования на время. Фрахтователь в договоре аренды транспортного средства с экипажем (фрахтование на время, тайм-чартер) преследует иные цели, нежели фрахтователь - по договору чартера (фрахтования). Обязательство по договору чартера направленно на удовлетворение потребности фрахтователя в перевозке определенного груза в указанное место назначение. Заключая подобный договор, фрахтователь имеет единственную цель - доставка груза в указанный пункт за определенный временной промежуток. Единственная возможность фрахтователя использовать транспортное средство в целом или часть его - разместить груз, который должен быть доставлен в указанный в чартере пункт. Для фрахтователя не имеют значение никакие факты, связанные с самим транспортным средством, если, конечно они не влияют на состояние перевозимого груза. Объектом его непосредственного интереса выступает своевременная доставка сохранного груза. Само транспортное средство фрахтователя интересует лишь косвенно в той мере, в какой это может обеспечить его непосредственный интерес. Интерес перевозчика состоит в извлечении прибыли из пользования транспортным средством посредством получения фрахта - платы за перевозку.

Во-вторых, в договоре аренды транспортного средства с экипажем фрахтователь, заключая данный договор, руководствуется иными интересами. Фрахтователя интересует непосредственно само транспортное средство, возможность пользования им. Здесь фрахтователь использует судно в своих собственных интересах, в том числе посредством осуществления перевозки. Интерес фрахтователя состоит в получении прибыли от пользования данным транспортным средством в течение определенного периода времени. Поэтому по договору чартера в обязанность перевозчика вменяется доставка груза в порт назначения, по договору фрахтования на время судовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить фрахтователю судно и услуги членов экипажа судна в пользование на определенный срок.

В-третьих, по договору фрахтования на время фрахтователю предоставляются услуги по управлению и эксплуатации транспортным средством, и это является вторым непосредственным объектом интереса фрахтователя. Фрахтователю по данному договору может быть не
безразличен состав экипажа, он может быть заинтересован не столь в самом
судне, сколько, например, в высокой квалификации и профессиональности
экипажа. В договоре чартера подобные услуги составляют часть существа
обязательства. И фрахтователя интересует состав экипажа, сам
экипаж как таковой не составляет существо его интереса. Поэтому,
содержание обязанностей сторон по договору фрахтования на время и
договору чартера различно. Так, по условиям договора чартера, обязанность
судовладельца заключается в доставке груза в пункт назначения, тогда как в
договоре фрахтования на время фрахтовщик лишь предоставляет транспортное средство для перевозки и экипаж для управления им, но сам груз находится под наблюдением владельца груза, следовательно, фрахтовщик не несет ответственность за доставку груза в сохранности; кроме того, экипаж средства передвижения подчиняется фрахтователю по вопросам коммерческой эксплуатации средства передвижения. Указанные отличия иллюстрирует следующий практический пример : «Если подписано соглашение, по которому управление городского автотранспорта обязано подать фабрике одну или несколько грузовых машин для погрузки и перевозки топлива от станции железной дороги до склада фабрики под наблюдением и руководством представителей фабрики, то налицо аренда транспортных средств с экипажем, но нет договора перевозки, т.к. управление городского автотранспорта не принимает под свою охрану перевозимого груза, не определяет, не проверяет количества и не сдает фабрике по окончании перевозки»Вавилин Е..В. Аренда транспортного средства. Саратов: Саратовская гос. академия права, 2001. С.2.

В-четвертых, различие целесообразно проводить и по предметному признаку. Предметом договора аренды транспортного средства с экипажем является предоставление транспортного средства во временное владение и пользование фрахтователя. Предметом договора чартера выступает доставка груза, багажа в пункт назначения. По договору аренды транспортного средства передается само транспортное средство, тогда как в соответствии с договором чартера, фрахтователю предоставляется не все транспортное средство, а лишь его вместимость; «это означает, что за фрахтователем резервируется место для пассажиров, грузов, багажа при сохранении в неизменном виде существа обязательства по их перевозке в пункт назначения»Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. .М.: Статут, 2001. С. 163.. В любом случае, фрахтователю предоставляется единственно определенные возможности по размещению перевозимого (вместимость) на транспортном средстве, но не само транспортное средство.

В-пятых, некоторые авторы отмечают не только обязательственный, но и вещный характер правоотношений договора фрахтования на время, который «на время приобретает одновременно с передачей ему транспортного средства собственником правомочия владения и пользования этим имуществом». Очевидно, обязательство по договору чартера не содержит в себе подобного вещного элемента.

Таким образом, вышеперечисленные различия, дают право с полным основанием утверждать, что договор чартера относится к типу договора перевозки, а договор аренды транспортного средства на время (фрахтование на время, тайм-чартер) к типу арендного договора.

§ 3. Аренда зданий и сооружений

Прежде чем сдать здание, помещение в аренду предприятие должно оформить согласие соответствующего органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации (Минимущество России) на сдачу помещений в субаренду.