1.1 Понятие, признаки и виды договоров аренды

Аренда - один из классических видов гражданско-правовых договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, однако понятие аренды (имущественного найма) в своих основных чертах с древнейших времен не претерпевает существенных изменений.

Появление института аренды объясняется объективными факторами. Достаточно часто появляется ситуация, когда собственник имущества на какой-то период времени не испытывает необходимости в его использовании, но эта потребность может впоследствии возникнуть. Поэтому отчуждение вещи было бы неразумным. В то же время имеются лица, которые, не будучи собственниками подобной вещи, периодически нуждаются в ее использовании См.: Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С.304.. В данном положении наиболее выгодным выходом для обеих сторон становится передача вещи во временное пользование.

О древности договора имущественного найма мы можем судить по тому, что находим в дошедших до нас источниках Древнего Египта, Древней Индии, Месопотамии ссылки о регулировании отношений по временному возмездному пользованию имуществом. Наиболее полно институт имущественного найма был разработан в Древнем Риме. В Институциях Гая (II в н.э.) есть упоминания о том, что уже в законах XII таблиц было предоставлено право на иск при невнесении наемной платы за вьючный скот Римское частное право: Учебник / под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М., 1998. С.420..

В римском праве наем вещей рассматривался в качестве отдельного вида договора найма (locatio - conductio) - весьма широкого по охвату регулируемых им отношений типа гражданско - правового договора. Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей (locatio - conductio rerum); наем услуг (locatio - conductio operarum); наем работы, или подряд (locatio - conduction operis). Общее между всеми тремя видами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя - уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение. Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор найма вещей См.: Брагинский В.В., Витрянский М.И. Договорное право: Договоры о передаче имущества. М., 2002.. Сформулированные в римском праве положения оказали значительное влияние на возникшие позже нормы, особенно в странах западной Европы.

В российском дореволюционном законодательстве также имелись положения об имущественном найме как договоре, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой стороне свою вещь во временное пользование. При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших место в советский период, нормы о договоре имущественного найма непременно включались в Гражданские кодексы, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного договора.

Следует отметить, что современное российское законодательство и наука гражданского права использует в качестве синонимов два понятия - «аренда» и «имущественный найм». Употребление в литературе и нормативных актах то одного, то другого термина связано не столько с различиями отдельных видов договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах См.: Гражданское право России: Обязательственное право: Курс лекций / под ред. О.Н.Садикова. М., 2004. С.187.. Отдельные авторы (в частности, С.Б. Пугинский) пытаются разграничить понятия «аренды» и «имущественного найма», относя к «аренде» только договоры предпринимательского характера Пугинский С.Б. Правовое регулирование аренды государственных и муниципальных предприятий: Дисс. ... канд. юрид. наук. М., 1992. С.24.. Ф.М. Раянов полагал, что понятие имущественного найма неприемлемо к аренде земли, которая, по его мнению, не является имуществом, находящимся в обычном гражданском обороте Раянов Ф.М. Правовая концепция аренды и АПК // Сов. государство и право. 1989. № 3. С. 15.. Однако такие позиции не нашли поддержку ни в теории, ни в действующем законодательстве.

Основным законодательным актом, регулирующим отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора аренды, является ГК РФ, гл. 34 которого целиком посвящена вопросам арендных отношений. Кроме того, многообразие и разноплановость арендных отношений приводят к множественности источников правового регулирования. Так, отдельные вопросы аренды урегулированы нормами Водного кодекса РФ, Воздушного кодекса РФ, Кодекса торгового мореплавания РФ, Лесного кодекса РФ, Федеральными законами «О финансовой аренде (лизинге)», «О недрах», «О космической деятельности» и др. Кроме того, действует целый ряд подзаконных нормативных актов (Указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ, ведомственные акты), которые содержат гражданско-правовые нормы, регулирующие отдельные аспекты арендных отношений См., например: Положение об аренде участков лесного фонда: утв Постановлением Правительства РФ от 24.03.98 N 345 (в ред. от 19.06.2003) // СЗ РФ. 1998. № 14. Ст. 1585..

В ГК РФ установлены общие положения для всех видов договора аренды (ст. 607-625), а также специальные правила, которые относятся только к конкретным видам договора аренды. В связи с этим важным является вопрос о соотношении общих норм и специальных правил, регулирующих арендные отношения, т.е. вопрос о том, когда и какие нормы следует применять. В ст. 625 ГК РФ определено, что к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) общие положения об аренде применяются, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах. Это означает, что специальная норма имеет приоритет перед общей и при их несоответствии применению подлежит специальная.

Так, например, согласно ст. 607 ГК РФ недвижимое имущество может быть объектом договора аренды. В то же время п.1 ст.626 ГК РФ исключает возможность передачи по договору проката, который является разновидностью договора аренды, недвижимого имущества. Исходя из закрепленного в ст.625 ГК РФ принципа приоритетного значения специальной нормы перед общей, применительно к договору проката будет действовать ст.626 ГК РФ. Иными словами, недвижимое имущество в прокат передать нельзя.

Согласно ст.606 ГК РФ договор аренды (имущественного найма) определяется как соглашение, по которому «арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование». Таким образом, договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность договор аренды не влечет смены титула собственника, а следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею.

Имущество по договору аренды может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его титульным (законным) владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями. Эти последствия предопределяются вещно-правовыми качествами категории владения, позволяющими распространить на обязательственные по своей юридической природе арендные отношения владельческую защиту в силу положений ст. 305 ГК РФ См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / под ред. Т.А. Абовой, А.Ю. Кабалкиной. М., 2002. .

Таким образом, аренда представляет собой институт гражданского права, сочетающий в себе как обязательственные, так и вещно-правовые черты. В зависимости от того, передано правомочие по владению арендованным имуществом или нет, аренда может сочетать наряду с обязательственными и вещные права См.: Белов В.А. Гражданское право: Общая и Особенная части: Учебник. М., 2003. С. 458; Гражданское право: Учебник. Часть вторая / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1999. С. 152.. Несмотря на активную дискуссию по этому вопросу, большинство авторов, отмечая наличие определенных вещно-правовых элементов в правах, при обретаемых нанимателем имущества по договору аренды, в целом относят складывающиеся в этих случаях правоотношения к обязательственным.

Пользование имуществом при аренде обязательно сопряжено с его эксплуатацией со стороны арендатора, с присвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества. Этим качеством договор аренды отличается от договора на оказание возмездных услуг, который может быть сопряжен и с временным пользованием имуществом исполнителя со стороны заказчика, интерес которого, однако, сводится к получению услуги как таковой с исключением возможности присвоения плодов, продукции и доходов, которые дает пользование соответствующим имуществом.

Объединяющим фактором в определении сущности и дефиниции договора аренды является положение, определяющее договор аренды как сделку, позволяющую расширить возможности хозяйственного использования имущества. И здесь немаловажную роль играет экономический интерес аренды, который выражается в том, что «арендодатель получает в виде арендной платы гарантированный доход с имущества, не затрачивая усилий по управлению им и, не неся риска, а арендатор свою долю денег (так называемый «предпринимательский доход») зарабатывает в зависимости от собственной предприимчивости и несет риск неблагоприятных экономических последствий своего хозяйствования» Торкановский Е. От аренды к собственнику // Хозяйство и право. 1991. № 4. С. 38..

Общепринято считать договор аренды консенсуальным договором, «поскольку обязанность передать имущество и вносить плату возникает из достигнутого сторонами соглашения, а фактически эти действия совершаются после того, как соглашение состоялось» См.: Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С.307.. Договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

Несомненно, договор имущественного найма является возмездным договором, поскольку наниматель обязан уплачивать определенное вознаграждение арендодателю, даже если конкретный его размер не оговорен договором. Возмездность проявляться не только в уплате какой-либо денежной суммы, но и встречном предоставлении вещи, выполнении работ, оказании услуг и т.п.

Договор аренды - это взаимный и двусторонний договор, так как «праву наймодателя на наемную плату и обязанности по передаче имущества в пользование соответствует обязанность нанимателя по внесению арендной платы и право требовать передачи ему в пользование имущества» Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С.308.. Юридические последствия признания арендатора субъектом встречного исполнения обязательств заключаются в том, что в случае непредоставления стороной обусловленного договором исполнения либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, субъект встречного исполнения вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков См.: Сарбаш С.В. Исполнение взаимный обязательств. М., 2004.. Рассмотрим пример из судебной практики, иллюстрирующий взаимный характер договора аренды:

Так, по одному из дел арбитражный суд указал следующее. В силу ст. 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. В соответствии с п.2 ст. 328 ГК РФ, если арендодатель не передал в аренду площадь нежилого помещения, указанную в договоре, то у арендатора не возникло обязанности оплачивать арендную плату в размере, указанном в договоре Постановление ФАС Московского округа от 19.11.2002 № КГ-А40/7641-02. См. также: пункт 10 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой: утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3. С. 25; Постановление ФАС Московского округа от 03.09.2002 № КГ-А40/5728-02 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс: судебная практика»..

Среди черт имущественного найма в литературе называют: 1) предоставление имущества в пользование, либо владение и пользование, либо передача прав пользования; 2) временность (срочность) предоставления имущества См.: Мызров С.Н. Договор аренды: Дис. … канд. юрид. наук. Ульяновск. 2000. С. 23..

По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (п.2 ст.606 ГК РФ). Данное правило положение корреспондирует норме, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества каким-либо лицом (не собственником), лицу, использующему имущество на законном основании (ст.606 ГК РФ). Кроме того, оно имеет императивный характер и не может быть изменено договором. Иными словами, стороны в договоре аренды не могут предусмотреть, что плоды (продукция, доходы), полученные арендатором в результате использования арендуемого имущества, принадлежат арендодателю. Между тем договором аренды может быть предусмотрено, что часть продукции, произведенной с использованием арендуемого имущества, арендатор передает (реализует) арендодателю.

Кроме передачи правомочий владения и пользования (полностью или частично) арендатору передается в определенном объеме и правомочие распоряжения. Если до принятия нового ГК РФ можно было говорить лишь о возможности поднайма (ст. 287 ГК РСФСР 1964 года), то теперь перечень распорядительных действий значительно расширяется: с согласия арендодателя помимо поднайма допускается перенайм, заключение договора ссуды и т.д. (п.2 ст.615 ГК РФ). В отношении аренды транспортных средств заключение договоров субаренды, перевозки и иных договоров с подобными целями допускается без согласия наймодателя (ст. 638 и 647 ГК РФ). При аренде же предприятия наниматель вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного предприятия (п.1 ст.660 ГК РФ).

Используемые на практике договоры, подчиняясь общим правилам об аренде, имеют ряд особенностей, отражаемых в специальных нормах. Для регулирования арендных отношений важную роль имеет отнесение имущества к движимому или недвижимому. В зависимости от установления данного фактора решается вопрос о необходимости государственной регистрации договора (для недвижимого имущества она, как правило, является обязательной), о порядке расторжения договора, если он заключен без указания срока действия.

Помимо общего разделения договоров имущественного найма по объектам аренды, в ГК РФ проводится разграничение договоров заключаемых с указаниями срока аренды и без указания такового. В данном случае критерием выступает установление сторонами временных границ действия договора. В зависимости от этого по разному решается вопрос о возможности расторжения договора в одностороннем порядке: если для договоров с установленным сроком досрочное расторжение может иметь место по решению суда в случаях, оговоренных законом или договором (ст. 619 и 620 ГК РФ), то в договоре с неопределенным сроком каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца (п.2 ст.610 ГК РФ).

В ГК РФ выделяется пять видов аренды: 1) прокат; 2) аренда транспортных средств; 3) аренда зданий и сооружений; 4) аренда предприятий; 5) финансовая аренда (лизинг). Какой-либо общий критерий нормативного обособления группы договоров аренды в особый вид, на наш взгляд, выделить трудно. Таким критерием может являться субъектный состав (договор проката), специфика предмета договора (аренда транспортных средств, предприятия), социальная значимость вещи (здания и сооружения), специфические отношения между сторонами (лизинг). Соответственно, автомобиль, например, может быть предметом нескольких различных договоров - проката, лизинга или аренды транспортных средств.

К сожалению, называя в качестве объектов аренды земельные участки и другие обособленные природные объекты, ГК не содержит специального регулирования договоров об их аренде, распространяя на них действие только общих положений об аренде. Так, аренда земли, которая обладает особым правом режимом и большой социальной значимостью, не выделена в ГК РФ в отдельный вид договора аренды. Полагаем, это серьезное упущение, которое должно быть ликвидировано путем дополнения гл. 34 ГК РФ параграфом 7, регламентирующим правовой режим аренды земли.

1.2 Стороны и предмет договора аренды

Участниками договора аренды (имущественного найма) являются арендатор и арендодатель. Арендатор (наниматель) - лицо, которое получает во временное владение и пользование или во временное пользование имущество и платит за это арендную плату. Арендодатель (наймодатель) - лицо, которое передает (обязуется передать) имущество арендатору в пользование и получает арендную плату.

В качестве арендатора и арендодателя могут выступать любые участники гражданского оборота: юридические лица, физические лица (зарегистрированные и не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей), Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Для отдельных видов аренды установлены ограничения, относящиеся к субъектному составу. Так, участниками договора аренды предприятия либо договора финансовой аренды могут быть лишь лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью (п.1 ст. 656, 665 ГК РФ). В договоре проката на стороне арендодателя выступает только тот предприниматель, для которого сдача в аренду - постоянная деятельность (п.1 ст. 626 ГК РФ).

Согласно ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Это логично, поскольку сдача в аренду является формой распоряжения имуществом, а собственник вещи - это лицо, в чье субъективное право входит распоряжение имуществом (ст.209 ГК РФ). Приведем пример из судебной практики ФАС Центрального округа:

ООО «ТНПО «Инициатива-НВ» обратилось с иском к предпринимателям Нестерову Сергею Павловичу и Железновой Татьяне Леонидовне о признании недействительным договора аренды нежилого помещения, заключенного ответчиками, и об обязании освободить это помещение. Как установил Суд, между частными предпринимателями без образования юридического лица Нестеровым С.П. и Железновой Т.Л. был подписан договор аренды нежилого помещения. Ссылаясь на то, что предприниматель Нестеров не является собственником переданного им в аренду помещения, в связи с чем договор не соответствует требованиям ст. 608 ГК и в силу ст. 168 ГК является ничтожным, истец предъявил иск о признании договора аренды недействительным.

Суд удовлетворил исковые требования, исходя при этом из следующего. Решением Арбитражного суда Калужской области от 05.05.2000 по делу N А23-9/11-1996Г удовлетворены исковые требования ООО "ТНПО "Инициатива-НВ" к ИЧММП "Интерсфера" о признании за ООО "ТНПО "Инициатива-НВ" права собственности на 80,1% здания N 3а, находящегося на ул. Комарова в г. Обнинске, что составляет 8356,8 кв. м. Решением Обнинского районного суда Калужской области от 12.05.99 установлена принадлежность на праве собственности физическому лицу Нестеровой Н.О. 19,9% от общих площадей здания по ул. Комарова, д. 3а.

Таким образом, судебными актами установлено, что 80,1% здания N 3а, расположенного по адресу: г. Обнинск, ул. Комарова, принадлежит на праве собственности ООО "ТНПО "Инициатива-НВ", а 19,9% - Нестеровой Н.О. (80,1% + 19,9% = 100%). Право собственности истца подтверждено свидетельством о государственной регистрации. Доказательств права собственности предпринимателя Нестерова С.П. на какую-либо долю (площади) в здании не представлено.

При таких обстоятельствах вывод суда о ничтожности договора аренды нежилого помещения, заключенного в качестве арендодателя лицом, не являющимся собственником помещения, является обоснованным, соответствующим положениям ст. 608, 168 ГК РФ Постановление ФАС Центрального округа от 23.03.2005 № А23-349/01Г-4-30 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс: судебная практика»..

Кроме того, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Это, в первую очередь, субъекты хозяйственного ведения - государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношении недвижимого имущества в соответствии со ст. 295 ГК РФ они могут осуществлять свое право по сдаче в наем только с согласия собственника имущества в лице его уполномоченного органа, а в отношении движимого имущества они могут заключать договор аренды без согласия собственника на срок не более одного года.

Как указал Высший Арбитражный Суд РФ, «поскольку закон устанавливает принцип специальной (целевой) правоспособности унитарных предприятий (ст. 49 ГК РФ), действия предприятия по распоряжению закрепленным за ним имуществом собственника должны быть обусловлены, прежде всего, задачами его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества. В тех случаях, когда передача в долгосрочное пользование имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводит к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятиями» См.: пункт 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 10..

Казенное предприятие, как субъект права оперативного управления, может передавать в аренду любое имущество только с согласия собственника (ст. 297 ГК РФ). Федеральный закон от 14.11.2002 № 161-ФЗ (ред. от 08.12.2003) «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» не допускает распоряжения имуществом казенного предприятия, в том числе передачи его в аренду, даже с согласия собственника, если это лишает казенное предприятие возможности осуществлять деятельность, предмет и цели которой определены уставом такого предприятия (п. 2 ст. 19).

Учреждение может выступать в роли арендодателя только в отношении имущества, которое оно приобрело на доходы, полученные от предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами (ст. 298 ГК РФ). Несмотря на то, что эта норма является императивной, другие законы допускают сдачу в аренду имущества, находящегося на праве оперативного управления учреждения. Так, п.11 ст. 39 Закона РФ от 10.07.1992 № 3266-1 «Об образовании» установлено, что «образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества», причем каких-либо ограничений законодателем не установлено.

Согласно ст. 5 и ст. 6 Федерального закона от 23.07.1996 № 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» научные организации, организации научного обслуживания и социальной сферы Российской академии наук и отраслевые академии наук, государственные научные организации, выступающие в качестве арендодателей, обязаны использовать доходы от сдачи арендованного имущества на развитие своей материально-технической базы См.: Богачева Т.В. Общие положения об аренде (в гл. V "Аренда") // Гражданское право: Учебник. Часть вторая / Под общ. ред. А.Г. Калпина. М., 2000. С. 105.

Как видим, налицо явное противоречие между нормами ГК РФ, прямо запрещающими учреждениям, обладающим правом оперативного управления на закрепленное за ними имущество, распоряжаться (а значит - сдавать в аренду) таким имуществом, и специальными нормами, содержащимися в отдельных актах законодательства, позволяющими делать это при определенных условиях. Для преодоления этого противоречия предлагаем внести в ст. 298 ГК РФ оговорку, позволяющую учреждениям распоряжаться имуществом, передаваемым им собственником, в случаях и на условиях, установленных законом.

Государство или муниципальное образование вправе выступать арендодателем собственного имущества в том случае, если оно не передано учрежденным ими юридическим лицам на праве хозяйственного ведения или оперативного управления либо физическим или юридическим лицам на ином вещном праве (в отношении, в частности, земельной собственности). В этом случае публичные образования реализуют свои правомочия собственников либо непосредственно через свои органы, либо давая специальное поручение другим субъектам гражданского права по правилам п.3 ст.125 ГК РФ. Правомочия собственника в отношении федерального имущества реализует федеральный орган исполнительной власти - Минимущество России и комитеты по управлению государственным имуществом соответственно по объектам федеральной собственности и собственности субъектов Федерации.

К арендодателям и арендаторам предъявляются общие для всех субъектов гражданского права требования. В частности, применительно к физическим лицам этими требованиями является наличие гражданской право- и дееспособности. Поэтому несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет (за исключением эмансипированных и признанных полностью дееспособными вследствие вступления в брак до достижения 18 лет), а также лица, ограниченные судом в дееспособности, могут передавать собственное имущество в аренду лишь при согласии родителей, усыновителей или попечителей. Последние, в свою очередь, вправе давать такое согласие лишь при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК).

Является ли предпринимательством сдача гражданами, не являющимися индивидуальными предпринимателями, имущества в аренду? На наш взгляд, нет, не является.

Действительно, сдача физическими лицами принадлежащего им на праве собственности движимого и недвижимого имущества в аренду или внаем не требует организации производственного процесса и в связи с этим не содержит необходимых элементов, характеризующих вышеприведенное понятие «экономическая деятельность». В данном случае «договор аренды является, по существу, юридическим актом, удостоверяющим факт использования собственниками предусмотренного ст.209 ГК РФ законного права на распоряжение по своему усмотрению принадлежащим им имуществом» Левадная Т. Является ли сдача гражданами имущества в аренду предпринимательством? // Налоговый вестник. 2004. № 12.. Исходя из вышеизложенного граждане, являющиеся собственниками имущества, вправе заключать с юридическими и физическими лицами договоры на сдачу этого имущества в аренду именно как физические лица, а не индивидуальные предприниматели; поэтому классифицировать доходы, получаемые физическими лицами в виде арендной платы на основании заключенных договоров аренды имущества, в качестве доходов, получаемых в связи с осуществлением гражданами предпринимательской деятельности, неправомерно.

Следует отметить, согласно Федеральному закону от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», который регулирует отношения, возникающие в связи с государственной регистрацией физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и государственной регистрацией при прекращении физическими лицами деятельности в качестве индивидуальных предпринимателей, а также в связи с ведением Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью и прошедшие государственную регистрацию, вправе осуществлять те виды экономической деятельности, которые указаны в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей и их свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя.

Поэтому, если в свидетельстве у индивидуального предпринимателя такой вид деятельности, как «сдача в аренду собственного имущества», не значится, то он не вправе заключать договоры на сдачу принадлежащего ему имущества в аренду от имени индивидуального предпринимателя. Если же у индивидуального предпринимателя в свидетельстве о государственной регистрации и в выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей значится такой вид экономической деятельности, как «сдача в аренду собственного имущества», то доходы, полученные им в качестве арендодателя, будут признаваться доходами, полученными от занятия предпринимательской и иной деятельностью без образования юридического лица, которые относятся к группе доходов, облагаемых налогом на доходы по ставке 13% независимо от размера дохода.

Отдельные виды договоров аренды (лизинг, аренда предприятий) вправе заключать только граждане, надлежаще зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей.

Для определения объема правоспособности большое значение имеет отнесение юридических лиц к коммерческим или некоммерческим организациям. Гражданский кодекс РФ установил, что юридические лица, как правило, имеют специальную (целевую) правоспособность, и только коммерческие организации, не являющиеся унитарными предприятиями, обладают универсальной правоспособностью. Таким образом, некоммерческие юридические лица и унитарные предприятия (государственные и муниципальные) вправе заключать договоры аренды только в рамках предмета и целей их деятельности.

Так как ведение предпринимательской деятельности для некоммерческих организаций возможно только, когда это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствует этим целям, то заключение договоров аренды, направленных на осуществление предпринимательской деятельности для них практически невозможно, если это не соответствует целям их деятельности, изложенным в учредительных документах. К примеру, выступать в качестве арендодателя в договоре лизинга некоммерческие организации не могут, поскольку лизингодателем может быть только коммерческая организация См.: п. 1 ст. 5 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ (ред. от 18.07.2005) «О финансовой аренде (лизинге)» // СЗ РФ. 1998. № 44. Ст. 5394..

Таким образом, некоммерческие организации, по общему правилу, могут выступать и в качестве арендатора, и в качестве арендодателя. Но при этом осуществлять предпринимательскую деятельность они могут лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых созданы такие организации (п.3 ст.50 ГК РФ). Таким образом, возможность предоставления некоммерческими организациями имущества в аренду в качестве деятельности, направленной на систематическое получение прибыли, ограничена См.: Васильева М., Карсетская Е., Кирюшина И., Крутякова Т., Мешалкин В., Шершнев А. Аренда: правовое регулирование, бухгалтерский и налоговый учет // Экономико-правовой бюллетень. 2005. № 10..

В силу указаний закона и управомочия собственником в рамках соответствующих договоров правом заключать договоры аренды от собственного имени в отношении чужого имущества обладают некоторые лица, владеющие им на обязательственном праве: комиссионеры, агенты, действующие от своего имени, доверительные управляющие. Эти лица не должны доказывать своих полномочий, ссылаясь на доверенность, хотя доверительный управляющий обязан информировать другую сторону при этом о своем специальном правовом статусе (п.3 ст.1012 ГК РФ) См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / под ред. Т.А. Абовой, А.Ю. Кабалкиной. М., 2002..

Важное практическое и теоретическое значение имеет вопрос о предмете договора аренды. Под предметом в широком значении слова понимают то, по поводу чего заключен конкретный договор См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 1998. С.254.. Применительно к аренде предметом традиционно признается тот объект материального мира, который передается во временное владение и пользование либо временное пользование.

Законодатель достаточно четко определил круг объектов аренды: «В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)» (ч. 1 п. 1 ст. 607 ГК РФ). Как видим, объекты аренды могут быть классифицированы в три группы: 1) природные объекты (включая земельные участки); 2) имущественные комплексы (включая предприятия); 3) иные вещи.

Основной круг объектов может свободно передаваться в аренду, независимо от того, являются ли эти объекты движимым или недвижимым имуществом, предназначены ли для использования в производственной или предпринимательской целях либо для удовлетворения личных (бытовых, семейных) потребностей. Главное, чтобы они сохраняли свои натуральные свойства в процессе использования. Однако, согласно абз.2 ст.607 ГК РФ законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. В частности, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

договор аренда имущество

В качестве обязательного требования в п. 3 ст. 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поэтому при аренде, например, здания или сооружения необходимо непосредственно в договоре четко оговорить общую площадь арендуемого здания или сооружения (с распределением по этажам, если в аренду сдается несколько этажей) и его местонахождение. При этом к договору необходимо приложить поэтажную экспликацию здания, план и кадастровый номер соответствующего земельного участка, а также копию документа, подтверждающего право арендодателя на это здание или сооружение. В противном случае суд может признать договор незаключенным.

Так, ООО и школа обратились с иском о признании недействительным решения регистрационной палаты об отказе в государственной регистрации договора аренды. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленного требования отказано. Судебные акты мотивированы, в частности, тем, что в договоре не определен предмет арендных отношений.

Изучив материалы дела, ФАС Московского округа сделал следующие выводы.

В договоре предусмотрено, что арендодатель предоставляет, а арендатор получает в пользование нежилое помещение (строение) на основании свидетельства, выданного на это помещение, общей площадью 419, 3 кв. м, в том числе подвал 127, 6 кв. м. Однако при этом не указаны общая площадь дома, этажность, местоположение арендуемых помещений, а также другие данные, позволяющие определенно установить, какая часть дома передается в аренду. При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отсутствии в договоре аренды данных, позволяющих идентифицировать объект аренды, правилен.

С учетом этого аргумента ФАС Московского округа решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции оставил без изменения Постановление ФАС Московского округа от 23.04.2004 № КА-А41/2836-04 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс: судебная практика»..

Предметом договора аренды выступают индивидуально-определенные и непотребляемые вещи, подлежащие возврату. Предметы, которые в процессе аренды меняют свою сущность (сырье, материалы и др.), не могут быть предметом аренды.

Уже в римском праве объектом найма могли быть только непотребляемые и незаменимые вещи. Подобное требование обусловлено тем, что особенностью договора найма вещей (как в римском праве, так и в праве современном) является возврат тех же вещей, которые переданы в пользование, а вернуть можно только то, что физически не уничтожено в результате использования.

Следовательно, при использовании вещь не должна была терять своих натуральных свойств. В отношении же потребляемых вещей, как писал Новицкий Н.Б., неисполнима обязанность нанимателя возвратить по окончании найма ту самую вещь, которая была получена по договору Новицкий Н.Б. Римское право. М., 1993. С. 186..

Г.Ф. Шершеневич говорил об объекте договора имущественного найма как о незаменимой вещи. «Вещи заменимые непригодны для найми потому, что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности, что противоречит сущности договора найма» Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995. С. 356..

Имущество, обладающее родовыми признаками, не может бытъ предметом имущественного найма, так как по общему правилу после передачи такого имущества оно обезличивается и смешивается с имуществом пользователя. Вследствие этого у лица, передавшего пользователю имущество, обладающее родовыми признаками, возникает право требования возврата имущества того же рода и количества. Также не могут быть предметом договора аренды нематериальные блага: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, служебная (коммерческий) информация, товарные знаки, фирменные наименования и т.п. Передача прав на их использование осуществляется на основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма.

В то же время, если объектом аренды является сложная вещь или имущественный комплекс, они могут включать в себя в качестве части или составного элемента потребляемое имущество, определяемое родовыми признаками. Так, в состав предприятия включаются запасы сырья, топлива, готовая продукция, полуфабрикаты См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / под ред. Т.А. Абовой, А.Ю. Кабалкиной. М., 2002.. Однако, не могут быть самостоятельным объектом аренды такие отдельные части предприятия (имущественного комплекса), как его права или долги, объекты интеллектуальной собственности, ценные бумаги, поскольку передача таких объектов оформляется иными видами договоров, в частности доверительного управления имуществом, финансирования под уступку денежного требования, коммерческой концессии, лицензионными соглашениями.

Передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Поэтому, в аренду, например, можно сдать как здание в целом, так и его часть - помещение, но в то же время нельзя сдать в аренду только конструктивный элемент здания. Подтвердим это следующим примером из судебной практики:

Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы. По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом. Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании ст. 621 ГК РФ обратилось в суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.

Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению ст. 621 ГК РФ. При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.

Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с п.1 ст. 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.

Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора См.: пункт 1 Информ. письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3..

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом следует иметь в виду, что имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (технический паспорт, сертификат и т.д.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор не мог пользоваться имуществом, он может потребовать такие документы либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков См.: Абрамова Н.В. Договор аренды, лизинг: учет и налоги. М., 2005. С. 14..

В теории и практике возникает вопрос о том, распространяются ли на договоры аренды положения ст. 78, 79 Федерального закона «Об акционерных обществах» и ст.46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее - Законы об АО и ООО), определяющие порядок заключения обществами крупных сделок - на сумму от 25% и выше балансовой стоимости активов общества? По этому вопросу мы поддерживаем следующую позицию, высказанную в литературе: Указанные законы относят к категории крупных сделки по приобретению или отчуждению имущества либо создающие возможность (в т.ч. косвенную) по отчуждению имущества в последующем (например, передача имущества стоимостью от 25% в залог, получение кредита на крупную сумму). Исходя из этого, под признаки крупной сделки, указанные в данной статье, подпадают договоры аренды имущества с правом выкупа его арендатором. Поскольку в иных случаях возможности отчуждения имущества, сданного в аренду (без права выкупа), не возникает, его собственником независимо от срока аренды остается арендодатель, - положения о крупных сделках к таким договорам неприменимы См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / под ред. О.Н.Садикова. М., 2005..

Полагаем, что в целях определенности правового регулирования законодателю следует уточнить ст. 78 Закона об АО (ст. 46 Закона об ООО), распространив действие норм о крупных сделках на договоры аренды, независимо от наличия в них условий о возможном выкупе арендованного имущества.

В тех случаях, когда арендатор получает имущество во владение, он приобретает статус его титульного владельца. Наделение арендатора подобным статусом влечет предоставление ему как титульному владельцу вещно-правовых способов защиты владения и пользования от посягательств на арендованное имущество со стороны третьих лиц (ст. 305 ГК РФ). Это означает, в частности, что независимо от того, где и у кого будет обнаружена арендованная вещь, возможно ее взыскание по требованию арендатора. Суть аренды состоит и в том, что при переходе права собственности или иного ограниченного вещного права на вещь к третьим лицам договор аренды сохраняет силу в полном объеме (п.1 ст.617 ГК РФ). Иными словами, за правом аренды признается право следования за вещью Гражданское право. Часть вторая: Учебник / под ред. В.П. Мозолина. М., 2004..