Аренда зданий и сооружений

Размещено на http://www.allbest.ru/

37

Содержание

Введение 2

Глава 1. Правовое регулирование договора аренды 7

§1. Понятие договора аренды 7

§2. Стороны договора аренды зданий и сооружений 10

§3. Условия договора аренды зданий и сооружений 12

Глава 2. Особенности договора аренды зданий и сооружений 20

§1. Исполнение договора 20

§2. Содержание договора: права и обязанности сторон 21

§3. Форма договора: новый порядок регистрации сделок с недвижимостью 28

Заключение 33

Список использованной литературы 36

Введение

Договор аренды, урегулированный в ГК, относится к числу традиционных для российского гражданского права договоров и всегда занимал определенное место в законе, в том числе в кодификационных актах.

В последние годы перед принятием второй части Кодекса сложилась достаточно развитая законодательная база этого договора -- к аренде (имущественному найму) применялись нормы главы 10 Основ гражданского законодательства 1991 г. и в части, им не противоречащей, положения ГК РСФСР 1964 г. и Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде 1989 г. (далее -- Основы законодательства об аренде).

Последние, однако, не столько регулировали заключение, исполнение и прекращение договора аренды, сколько, отвечая политическим и экономическим потребностям, существовавшим ко времени их принятия, определяли порядок функционирования арендного предприятия как особого юридического лица, а также такую форму организации труда, как внутрихозяйственный арендный подряд.

В сфере регулирования аренды был сделан акцент на аренду имущества производственного назначения. Изданный в начале экономических реформ Указ Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230 «0 регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» в качестве основной цели имел урегулирование отношений по сдаче в аренду имущества, принадлежащего государству.

Основным источником гражданско-правового регулирования арендных отношений в сфере недвижимости в настоящее время является Гражданский кодекс Российской Федерации (гл. 34 и 35). В § 1 гл. 34 сформулирован комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды.

Они носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальных правил, а также распространяются на выделенные в самостоятельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована особыми нормами, относящимися к соответствующему виду отношений (финансовой аренде и другим).

Следует заметить, что многие нормы (главы 34) имеют диспозитивный характер, что позволяет сторонам в договоре определять ряд своих отношений иначе, чем в законе, а законодательные положения использовать как запасной вариант, когда иное не предусмотрено в договоре.

Императивными являются в основном нормы, предусматривающие защиту прав сторон и третьих лиц, интересы которых могут быть затронуты. Такой подход повышает правовой уровень арендных отношений и не противоречит принципу свободы договора.

Одним из видов договора аренды является договор аренды зданий и сооружений.

Согласно п. 1 ст. 650 ГК по договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание и сооружение.

В советский период, в ГК 1964 года, главе " имущественный наём" особенности аренды зданий и сооружений не были выделены в качестве самостоятельного параграфа, а предусматривалась лишь одна особенность - срок найма строений и нежилых помещений.

Новый ГК 1996 года включил отдельный параграф, регулирующий данный вид обязательства. "Этот параграф, содержащий специальные правила, регулирующие договор аренды зданий или сооружений, вызван к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе пользования, неразрывной связью с землёй и т.п." Витрянский В. Отдельные виды договора аренды (Комментарий ГК РФ) хозяйство и право , 1996 г. №3.

Таким образом, предметом договора служат здания или сооружения, то есть разновидность недвижимого имущества. Ответа на вопрос, в чём различие между зданием и сооружением ГК не содержит.

Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод о том, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Впрочем, юридического значения делению объектов на здания и сооружения ГК не придаёт.

Понятие здание или сооружение подразумевает, прежде всего, нежилое помещение, включающее весь спектр нежилых производственных, культурных и других строений. Если же здание по своему функциональному назначению является жилым, то для него используется другой правовой режим предусмотренный гл. 35 ГК "Найм жилого помещения. Согласно постановлению п.38 Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда "О некоторых вопросах, связанных с применением ч.1 ГК РФ, который поясняет сделки связанные с арендой (имущественным наймом, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, жилищным законодательством, совершённые после введение в действие ГК РФ, являются ничтожными согласно ст. 168 (228) ГК.)

В этом случае возникают сложности с передачей арендатору права пользования земельным участком, который функционально обслуживает такую часть. Если физически выделить часть земельного участка, обслуживающего часть здания (сооружения), невозможно, права на такой участок к арендатору переходить не должны.

Прежний ГК 1964 года употреблял термин "строение" в место нынешнего "здание". По мнению профессора Садикова О.Н. данное изменение в новом ГК 1966 года ограничивает возможности аренды зданий и сооружений, так как понятие "здание" технически характеризуют строение как капитальноеКомментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) Отв. ред. Садиков О.Н.- м.: инфра. М, 1996 , с 219. . В этом контексте из его состава исключаются временные, переносные строения, строения облегчённого (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, ларьки, киоски, буфеты и т.п.

В этих случаях, если стороны в договоре об аренде нежилого помещения не предусмотрели применение § 4 гл. 34, то применяются общие положения об аренде - § 1 гл. 34 .

К нежилым зданиям и сооружениям относятся : промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-оздоровительные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и для других целей использования. Нежилые здания могут иметь жилые помещения (как вкрапления в нежилую площадь здания, например: служебная квартира в здании больницы). А жилые здания зачастую также включают в себя нежилые помещения, например, канцелярские, общественного питания и т.д. на первом этаже. В таких случаях необходимо в договоре указать правовое положение данных исключений.

Цель данной курсовой работы:

а) показать как договор аренды зданий и сооружений регулирует как аренду здания (сооружения) в целом так и его части;

б) рассмотреть сложности, возникающие при заключении и исполнении договора на примере практики Высшего Арбитражного Суда;

в) рассмотреть существенные условия договора, такие как цена, сроки, регистрация и стороны договора;

г) разграничить права и обязанности арендодателя и арендатора;

д) указать форму договора

Глава 1. Правовое регулирование договора аренды

§1. Понятие договора аренды

Договор имущественного найма зародился в римском праве как договор найма вещей (locatio-conductio rerum). Дореволюционное российское гражданское законодательство использовало понятие договора имущественного найма, не придавая какого-либо специального юридического значения одновременному применению понятия «аренда имущества». Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. в ст. 152 и Гражданский кодекс 1964 г. в ст. 277 также оперировали понятием «имущественный наем», хотя и в то время термин «аренда» использовался в законодательстве для обозначения договоров по передаче в наем - хозяйственную эксплуатацию государственных предприятий. В этом же значении термин «аренда» был использован Основами законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г.

В ст. 1 данных Основ говорилось: «Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности». Здесь понятие «аренда» было использовано для обозначения особенностей срочного возмездного владения имуществом с целью извлечения доходов.

В некоторых зарубежных законодательных системах, в частности в законодательстве ФРГ и Швейцарии, различению понятий «имущественный наем» и «аренда» придается юридическое значение. Так, под арендой понимается договор, по которому на возмездных началах переносится не только право пользования вещью, но и право извлечения из вещи плодов. Поэтому предметом договора аренды объявляется только плодоносящая вещь. На условиях аренды осуществляется сдача внаем торгово-промышленных предприятий.

В действующем законодательстве дается следующее легальное определение договора аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК).

По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним.

Договор аренды - это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственного использования имущества. Собственник имущества предоставляет его в пользование другому лицу, не отчуждая имущество, но извлекая из такой передачи доход. В свою очередь, пользователь имущества извлекает собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества. В связи с этим формы арендных отношений весьма многообразны. К ним относятся прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). К указанным видам договора аренды положения, предусмотренные § 1 гл. 34 ГК, применяются, если иное не установлено специальными нормами об этих договорах.

Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи). Из этого следует, что предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.

Имущество, обладающее родовыми признаками, не может быть предметом имущественного найма, так как по общему правилу после передачи такого имущества оно обезличивается, смешивается с имуществом пользователя. Вследствие этого у лица, передавшего пользователю имущество, обладающее родовыми признаками, возникает право требования возврата имущества того же рода и количества. Также не могут быть предметом договора аренды нематериальные блага: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, служебная (коммерческая) информация, товарные знаки, фирменные наименования и т. п. Передача прав на их использование осуществляется на основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма.

Предметом договора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Недвижимое имущество как предмет аренды обладает известными особенностями, обусловленными как самой природой этого имущества, так и необходимостью государственной регистрации сделок с ним и прав на него. Но недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам гл. 34 ГК, не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК.

Особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов устанавливаются земельным и иным природоресурсным законодательством. В настоящее время объектами аренды могут быть земельные участки и участки лесного фонда. Возможность передачи в аренду водных объектов и горных отводов водным законодательством и законодательством о недрах не предусмотрена.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. К такому имуществу относятся атомные электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования и т.п.

По действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды.

Согласно норме п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. В связи с этим к договору должны прилагаться документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды.

Если в аренду сдается земельный участок или часть Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1. Отв. ред. Е. А. Суханов. - М., БЕК, 2003. С. 369 его, к договору аренды прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Если в аренду сдается оборудование, к договору должен быть приложен технический паспорт на оборудование и т.п.

§2. Стороны договора аренды зданий и сооружений

Сторонами договора являются арендодатель и арендатор.

Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

К последним относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Если государственное или муниципальное имущество закреплено за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти предприятия с соблюдением требований ст. 294 - 297 ГК.

Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права хозяйственного ведения, могут самостоятельно без согласия собственника передавать в аренду закрепленное за ними движимое имущество, а недвижимое имущество - только с согласия собственника. Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права оперативного управления, могут передавать в аренду закрепленное за ними как движимое, так и недвижимое имущество только с согласия собственника. От имени собственника (государства, муниципального образования) в качестве органа, дающего согласие на передачу субъектами права хозяйственного ведения и права оперативного управления, выступают Мингосимущество РФ, его территориальные органы и соответствующие органы местного самоуправления. В указанных законом случаях в качестве таковых могут выступать иные государственные органы Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1. Отв. ред. Е. А. Суханов. - М., БЕК, 2003. С. 370.

Государственное и муниципальное имущество, не закрепленное за унитарными предприятиями, может передаваться в аренду Мингосимуществом РФ, его территориальными органами или соответствующими органами местного самоуправления. Земля и другие природные объекты, находящиеся в публичной собственности, могут передаваться в аренду специальными органами, указанными в природо-ресурсном законодательстве. Например, при аренде участков лесного фонда в качестве арендодателей выступают лесхозы федерального органа управления лесным хозяйством (ст. 31 Лесного кодекса РФ).

Арендатор - лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. По общему правилу, никаких специальных требований к арендаторам закон не предъявляет.

Как и арендодателем, арендатором могут быть любые субъекты гражданского права - физические и юридические лица, а среди последних - коммерческие и некоммерческие организации, а так же государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Гражданское право, Том 2 под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого М., изд-во Проспект, 2005.

§3. Условия договора аренды зданий и сооружений

Заключению договора должно предшествовать чёткое разграничение прав арендодателя на сдаваемое в наём имущество, особенно при совместном владении объектов, возникающее в результате приватизации, продажи зданий и сооружений, совместного строительства. При этом обязательна информация о правах на это имущество третьих лиц.

Если здание или сооружение относятся к федеральной собственности, то сдавать их в аренду, т.е. выступать в качестве арендодателя, имеет право Государственный Комитет имущества РФ.

Если же сооружение или другое нежилое помещение относится к собственности субъектов РФ, то сдавать их в аренду имеют право соответствующие комитеты по управлению имуществом в области, крае, республике и т.д.

Так, например, все кинотеатры Москвы находятся в собственности города Москвы и обязаны заключить с московским комитетом по управлению имуществом договор долгосрочной аренды помещений кинотеатров. Если кинотеатр не заключит такой договор, то согласно Постановлению Высшего Арбитражного суда РФ, он будет незаконно использовать помещение.

Если здание или сооружение относятся к муниципальной собственности, то муниципальные образования управомочивают соответствующие структуры по управлению муниципальной собственностью и дают согласие на аренду.

Рассмотрим ещё один пример по данному правилу.

Заместителем мера г. Санкт-Петербурга подписано распоряжение от 25.06.92 г. №99 , согласно которому, АО "Санкт-Петербургская клиника коронарной хирургии" передано целевым назначением в аренду сроком на 25 лет здание по адресу: Парк Ленина 5 для размещения стационара клиники. Комитету по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга предписано принять на свободный городской баланс здание по упомянутому адресу; обеспечить освобождение всех помещений, занимаемым НИИ травматологии и ортопедии им Вредина. В срок до 01.08.92 для размещения клиники, заключить арендный договор с АО в установленном законом порядке.

Не согласившись с распоряжением заместителя мэра, НИИ им Вредина обратился в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга с иском о признании этого распоряжения недействительным. Решением от 02.11.92 суд иск удовлетворил, посчитав, что распоряжение издано органом, не управомоченным распоряжаться объектами Федеральной собственности. Надзорная коллегия Высшего Арбитражного суда РФ оставила данное решение в силе, считая, что на момент издания распоряжения зама мэра Комитет по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга в праве был принимать решения только по вопросам, касающихся организации и проведения приватизации государственных предприятий. Распоряжаться объектами Федеральной собственности, к которым относится спорное здание, Комитет был неправомочен.

Закон не запрещает арендодателю передавать заложенные здания и сооружения в аренду. И если в договоре аренды не предусмотрен такого рода запрет, то залогодатель здания или сооружения в праве заключить договор аренды относительно предмета залога, получив на это согласие залогодержателя (ст. 314 ГК).

Однако следует помнить, что в соответствии с п.3 ст. 340 ГК ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находиться это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающем закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступившее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передаёт в залог только здание или сооружение, а земельный участок, либо право его аренды не являются предметом залога, такой договор считается ничтожной сделкой (ст. 168 ГК). В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п.3 ст. 340 ГК.

Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 373 ГК, согласно которой при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит право пользования земельным участком. П.47 Постановления Высшего Арбитражного суда РФ о некоторых вопросах, связанных с применением части Первой ГК РФ определяет, что обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество по требованию залогодержателя производится по решению суда и не может быть осуществлено на основании исполнительной надписи нотариуса.

Срок - несущественное условие договора аренды здания и сооружения. Целесообразно в тексте договора определить срок действия арендных отношений. Теперь законодатель не содержит, каких - либо ограничений в отношении сроков аренды нежилых помещений, поэтому договоры аренды зданий и сооружений могут заключаться на любой срок.

Если же срок аренды в договоре не определён, договор считается заключённым на неопределённый срок. В таких случаях каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом вторую сторону за 3 месяца. Предупреждение должно быть сделано в письменной форме. Срок предупреждения о предстоящем прекращении договора аренды может быть изменён сторонами в самом договоре или же это может быть предусмотрено в законе.

Ранее действующее законодательство предусматривало возможность аренды зданий (сооружений) на долгосрочной основе.

В связи с введением в действие Указа Президента РФ. "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества, государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду", по которому Комитетам по управлению государственным имуществом предоставлялись исключительные правомочия арендодателя при сдаче в аренду нежилых помещений из состава государственного или муниципального фонда, возник вопрос о судьбе ранее заключённых договоров аренды. Он, хотя и неоднозначно, всё же решён в п.2. самого Указа: заключённые до введения в действия Указа, договоры аренды сохраняют свою силу и в дальнейшем до окончания срока аренды, но до 1 января 1993 года подлежат переоформлению (п. 12 Указа) уже с Комитетами по Управлению государственным имуществом, заменяющих в договоре аренды первоначальных арендодателей. При переоформлении, пересмотр условий ранее заключённых договоров не допускается, а сами договоры могут быть признаны недействительными только в судебном порядке.

С введением упомянутого Указа Президента РФ возникла проблема: нередко Комитеты по управлению имуществом, разных уровней, необоснованно расширяют круг своих полномочий.

Так, Комитет по управлению гос. имуществом Республики Дагестан в своём разъяснении об аренде нежилых помещений от 10 ноября 1995 года счёл необходимым определить, что заключение договоров аренды в качестве единого арендодателя является исключительной прерогативой Комитета с 27 декабря 1991 года. Это противоречит как положением Указа (до 14 октября 1992 года), так и ГК РФ (после 1 января 1995 года). Согласно п. 1 ст. 609 ГК договор аренды на срок более года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества согласно п. 2 ст. 609 ГК подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом согласно п. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежит право аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательством РФ. В такой ситуации более правильно говорить о регистрации права аренды, которая неизбежно требует регистрации сделки аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года. При существующих процедурах и сроках государственной регистрации было бы нелогичным требовать обязательной государственной регистрации права аренды, вытекающего из краткосрочных (до одного года) договоров аренды как зданий (сооружений) в целом, так и их части.

В отличие от общего правила аренды имущества, для аренды зданий и сооружений, определения в договоре размера арендной платы является существенным условием заключения такого вида сделок (ст. 654 ГК). При отсутствии в договоре размера арендной платы, договор аренды здания или сооружения считается незаключённым и не влечёт никаких правовых последствий, если только в последующем сторонами в дополнительном соглашении не будет достигнуто согласие о размере арендной платы или пересмотрены условия договора с определением в нём размера арендной платы. Договор об аренде в таких условиях следует считать заключённым с момента достижения сторонами согласия о размере арендной платы.

Следует иметь в виду, что установленная в договоре арендная плата за пользование здания или сооружения включает в себя и плату за земельный участок (или его часть), когда здание или сооружение непосредственно связано с земельным участком. Но это положение применяется только тогда, когда законом или самим договором аренды не предусмотрено иное. Значит, закон или договор может установить отдельную плату за землю наряду с платой за аренду здания или сооружения.

В случаях, когда арендная плата здания или сооружения установлена в договоре за единицу площади или иной показатель его размера, она определяется исходя из фактического размера передаваемого в аренду объекта.

При длительных сроках аренды используется годовая ставка. Размер арендной платы определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания.

Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендуемого помещения или сооружения - на 1 кв. м. или 1 куб. м. (для мастерских художников). Стороны могут предусмотреть или иные показатели, например площадь здания в целом (для памятников культуры, истории, для гаража) или норматив площади в кв. м на одного сотрудника и т.д.

Стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы только в случаях, специально названых законом. Эти ставки устанавливаются и регулируются (как минимальные или придельные) уполномоченными на то государственными органами. Поэтому предусмотрен запрет применения номы п.3 ст. 424 ГК, устанавливающий на случай неурегулированности этого условия использовать цену за аналогичные товары, работы или услуги.

Так, федеральный закон "об образовании" предусматривает (п.11 ст. 39), что государственные или муниципальные образовательные учреждения сдают в аренду закреплённые за ними объекты собственности "по ценам, которые не могут быть ниже цен, сложившихся в данном регионе". Плата за аренду федеральных зданий и сооружений - один из источников доходов государственного бюджета. Исключения из этого правила устанавливает только закон. Так, названый Закон допустил, что "средства, полученные образовательными учреждениями в качестве арендной платы, используются на обеспечение и развитие образовательного процесса в данном образовательном учреждении".

Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании зданий (помещений) по их назначению - биржевая, банковская, научная, правоохранительная, игорный бизнес, образовательная деятельность и т.д. Арендная плата должна учитывать и технические характеристики здания (помещения), названые в техническом паспорте (назначение, основания и вспомогательная площадь, подвалы, износ, строительные материалы стен, перекрытий, тип строения, степень обустройства, удобство коммерческого использования и т.д.).

Форма договора аренды зданий и сооружений также является существенным условием договора (ст. 651 ГК). В отличие от общей нормы о форме договора аренды (ст. 609) договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (независимо от того, кто является участником отношений - юридическое лицо или гражданин и на какой срок заключается договор - короткий или длинный). Договор должен быть подписан сторонами собственноручно, без использования факсимиле и других аналогов собственной подписи. Даже если стороны согласились, это не может изменить данное правило. Нарушение простой письменной формы сделки влечёт её недействительность, не зависимо от суммы сделки и участников договора.

Согласно ч. 2 Ст. 651 договор, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. В текст договора аренды зданий и сооружений по согласованию сторон могут быть включены и дополнительные условия любого характера. Главное, чтобы они не противоречили нормам гражданского законодательства РФ.

Подводя итог характеристики существенных и несущественных условий договора аренды зданий и сооружений, следует помнить Постановление Президиума и определения судебных коллегий Верховного Суда РФ по гражданским делам, которое гласит, что "при разрешении спора, связанного с договором аренды суд должен исходить из условий этого договора " Постановление в Бюллетене Верховного Суда РФ, 1995, № 5.

Глава 2. Особенности договора аренда зданий и сооружений

§1. Исполнение договора

договор аренда арбитражный

Передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором должны осуществляться по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ч. 1 п. 1 ст. 655 ГК).

Передаточный акт или иной документ о передаче требуется на практике в качестве обязательного для регистрации права аренды и, соответственно, договора аренды. Необходимость исполнения обязательства по передаче здания (сооружения) в аренду с обязательным оформлением передаточного акта или иного документа о передаче вытекает также из указания ч. 3 п. 1 ст. 655 ГК. Согласно этой норме уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно арендодателя от исполнения обязанности передать имущество, а арендатора - от обязанности принять имущество.

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей здания (сооружения) является обязательным условием, позволяющим говорить о надлежащем исполнении обязательства по передаче и приему здания (сооружения) в аренду. Вместе с тем в случаях, предусмотренных договором или законом, это обязательство будет считаться надлежаще исполненным только при наступлении дополнительных фактов (ч. 2 п. 1 ст. 655 ГК). Например, стороны могут ввести в договор условие, согласно которому обязательство арендодателя по передаче здания (сооружения) будет считаться исполненным только тогда, когда он:

а) подпишет передаточный акт;

б) фактически передаст здание (сооружение);

в) оплатит расходы по государственной регистрации перехода права аренды и т. п.

При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий (сооружений) стороны могут договориться о том, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния здания (сооружения), инженерных коммуникаций, информационных сетей и т. п., обслуживающих данное здание (сооружение).

При прекращении договора арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю в порядке, аналогичном порядку передачи здания или сооружения арендатору. Иными словами, необходимо составление и подписание акта передачи или иного документа о передаче, а возможны и дополнительные действия по проверке качественного состояния зданий и сооружений и т. п. Отказ какой-либо стороны от подписания акта передачи или иного документа, свидетельствующего о возврате здания или сооружения, будет рассматриваться как отказ от исполнения обязательств по возврату предмета аренды.

§2. Содержание договора: права и обязанности сторон

Содержанием любого договора являются права и обязанности сторон.

"Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьёзным изменениям " Гражданское право. Учебник. Часть II/Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: "Проспект", 2005. в новом ГК 1996 года. Арендодателю и арендатору присуще общие права и обязанности сторон договора аренды. Кроме того, закон конкретизирует некоторые способы исполнения этих обязанностей.

Рассмотрим права и обязанности арендодателя.

1. Арендодатель обязан передать имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК). Особенностью договора аренды зданий и сооружений является то, что одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п.1 ст. 652 ГК). О двух способах передаче прав на земельный участок уже говорилось раньше.

2. Арендодатель обязан передать здание или сооружение арендатору по передаточному акту, (п. 1 ст. 655 ГК) подписанному сторонами. Передаточный акт составляется либо после заключения договора аренды, либо непосредственно при заключении договора. Вместо передаточного акта может быть составлен и иной документ (протокол, соглашение и т.д.), главное чтобы он был подписан обеими сторонами и содержал подробную справочную, материально - техническую информацию о здании (сооружении).

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.

3. Право на взыскание или получение в добровольном порядке арендной платы за здание или сооружение. Напоминаю, что у арендодателя есть право на получение отдельно ещё и платы за земельный участок, но только если это право оговорено в договоре.

4. Арендодатель по общему правилу договора аренды любого вида обязан (то есть это императивная обязанность) предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду здание.

Кроме того, можно упомянуть ещё две диспозитивные обязанности, которые присуще арендодателю любого вида договора, в том числе и аренде зданий и сооружений:

- производить за свой счёт капитальный ремонт здания или сооружения и возместить стоимость неотделимых улучшений, произведённых арендатором.

В этой связи интересно положение п.3 Письма Арбитражного Суда РФ, которое гласит:" произведённые пользователем здания (те арендатором) значительные улучшения его технического состояния, ремонт и перепланировка не является основанием для отказа собственнику (то есть арендодателю) в иске об освобождения здания". Так, Правление Калмыцкого Респотребсоюза обратилось в арбитражный суд республики Калмыкия с иском к хозрасчётному предприятию - столовой №6 Элистинского треста столовых и ресторанов об освобождении здания, поскольку является его собственником. Решением 10.03.92 г в иске отказано в связи с тем, что спорное здание не может быть передано истцу, так как за последние 30 лет фактическим пользователем произведены значительные улучшения технического состояния здания, превышающие его первоначальную стоимость. На данное решение был принесён Протест Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ и надзорная Коллегия удовлетворила этот протест по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 30 закона РФ " О собственности в РСФСР" собственник имеет право истребовать свою вещь из чужого незаконного владения. Столовая №6 первоначально пользовалась зданием по договору аренды, однако последние 15 лет договор уже не действует. Поэтому Правление Респотебсоюза вправе в любое время вернуть своё здание, причём для разрешения спора о выселении вопрос, о размере понесённых пользователем расходов по ремонту и перепланировке здания значение не имеет.

Теперь обратимся к правам и обязанностям арендатора.

1. Согласно п. 1 ст. 615 Кодекса арендатор нежилого помещения обязан использовать арендуемое имущество в соответствии с оговорёнными в договоре условиями, а если они в договоре не определены - по его прямому назначению. Нарушение этого правила служит основанием для требования арендодателя о расторжении договора и возмещении ему этих убытков.

2. Арендатор вправе сдавать арендуемые помещения в субаренду или иным образом передавать права и обязанности по договору другому лицу только с согласия арендодателя и в установленном порядке. При этом договор субаренды не может быть заключён на срок, превышающий срок самого договора аренды здания или сооружения. Использование арендуемых помещений с нарушением условий о субаренде влечёт ничтожность договора субаренды.

3. Арендатор обязан вернуть арендованное здание (сооружение) по окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении. Арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче здания или сооружения (п.2 ст. 655 ГК) - тот же самый передаточный акт. Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при передаче здания (сооружения) в аренду (п.1 ст. 655 ГК).

Вообще значение передаточных актов таково: в первом случае его подписание означает исполнение договора, а во втором - прекращение арендных отношений.

4. Можно ещё упомянуть общие права арендатора: вносить своевременно арендную плату; поддерживать здание (сооружение) в нормальном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт (но это диспозитивная обязанность).

На практике сложились и другие права и обязанности арендатора, например: право арендатора выселить других лиц, занимающих его арендное помещение. Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ приводит такой случай.

Консорциум "Молибден" обратился в арбитражный суд г. Москвы с иском о выселении фирмы "Олимп-8" из строения 2 дома 13 по ул. Селезнёвской в г. Москве, ссылаясь на наличие у него договора №1265 на аренду этого здания, заключённого 01.07.91 с ПРЗО исполкома Свердловского района г. Москвы. Решением от 19.05.92 иск удовлетворён. Доводы фирмы "Олимп-8" о том, что спорное строение переданное ей в хозяйственное ведение в 1972 году отклонены. Дело дошло до Высшего Арбитражного суда - по заявлению фирмы "Олимп- 8" Председатель Высшего Арбитражного суда РФ принесен протест, в котором предлагалось решение по делу отменить и дело отправить на новое рассмотрение по следующим основаниям.

"Молибден" основывает свои права на спорное здание тем, что с ним заключён договор аренды ПРЗО исполкома Свердловского райсовета г. Москвы. Между тем суд не исследовал вопрос о наличии у ПРЗО имущественных прав на указанное строение в объёме, позволяющем ему выступать арендодателем по договору аренды от 01.07.91г. №1265. Следует также проверить доводы "Олимп-8" о том, что спорное здание было передано ему на баланс по решению исполкома Моссовета ещё в 1972 году распоряжением от 07.09.72 за № 1898, а срок действия договора аренды от 06.07.91 №1265 истёк 31.12.92.

При этих обстоятельствах нужно новое судебное разбирательство, что всё равно не умоляет указанного права арендатора. Арендатор, заключивший договор аренды нежилого помещения на аукционе, имеет право на выкуп арендуемого помещения в собственность Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 13.11.97 №21 обзор практики решения споров, возникших по договору купли-продажи недвижимости. АО предъявило иск к Комитету по управлению имуществом о понуждении заключить договор купли - продажи арендуемого помещения нежилого характера. Арбитражный суд отклонил исковые требования по тому мотиву, что АО не относится к числу арендаторов, которые имеют право на выкуп арендуемого помещения в соответствии со ст. 5.14.5 и 5.14.6 Государственной программы приватизации.

Кассационная инстанция отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила иск АО по следующим основаниям:

Согласно п.26 Государственной программы приватизации и п.4.5 Основных положений Программы приватизации, на которое ссылается истец, право на приобретение в собственность сданных в аренду зданий, строений, сооружений, помещений в нежилых домах, находящихся в аренде или фактическом владении, пользовании этих предприятий в процессе их уставной деятельности, предоставляется гражданам и их объедениям, осуществляющим предпринимательскую деятельность, предприятиям, не более 25% уставного капитала которых находится в государственной и (или) муниципальной собственности, в случае если договор аренды был заключён ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда.

В данном случае АО, в уставном капитале которого доля муниципального имущества составляла менее 25%, заключило договор аренды на основании аукциона, поэтому имеет право на приобретение в собственность арендованного помещения.

Следовательно, комитет по управлению имуществом должен заключить с ним договор купли - продажи. Арендатор, не выкупивший арендованное имущество, не вправе отчуждать его третьим лицам.

Так, Комитет по управлению имуществом обратился в Арбитражный суд с иском к ТОО и АО о признании недействительным договора купли - продажи здания кафе, заключённого между ответчиками, и применении последствий недействительности сделки. Об отчуждении здания комитет узнал только в 1998 году, когда АО (покупатель) обратилось к нему ха получением документа, подтверждающего права собственности на здание. При рассмотрении данного дела установлено, что между комитетом по управлению имуществом и ТОО, являющемся правопреемником арендного предприятия, был переоформлен ранее заключённый договор с правом выкупа. ТОО продало его АО.

Поскольку ТОО не прибрело право собственности на здание кафе, оно не вправе было распоряжаться имуществом, относящейся к муниципальной собственности, и отчуждать его другому юридическому лицу. Следовательно, Арбитражный суд обосновано удовлетворил исковые требования Комитета по управлению имуществом.

Существует преимущественное право арендатора на приобретение арендуемых им помещений в собственность. По этому есть Письмо Высшего Арбитражного суда РФ от 11 апреля 1994 г. №С5-7/03-235, в котором Комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом дал разъяснения, касающихся преимущественного права на приобретение имущества товариществами и акционерными обществами, определёнными в п.11 Указа Президента РФ от 14 октября 1992г. №1230.

В соответствии с ними преимущественное право на приобретение в собственность зданий, сооружений, нежилых помещений, которые были арендованы или которыми фактически владели, пользовались в процессе своей производственно-хозяйственной деятельности товарищества или акционерные общества, созданные членами трудового коллектива государственного, муниципального предприятия (подразделения) на основе аренды имущества этого предприятия, означает право указанных юридических лиц на такой способ приобретения этого помещения в собственность, при котором исключительная конкуренция со стороны иных потенциальных покупателей исключается.

Решение о выкупе имущества предприятия таким способом должно приниматься Госимуществом РФ, его территориальными агентствами или соответствующими Комитетами по управлению имуществом. Указанное правило не распространяется на предприятия, за которыми эти здания, сооружения, нежилые помещения закреплены на праве полного хозяйственного ведения, поскольку в этом случае применяются правила о праве собственности, если законодательными актами или договорами предприятия с собственником не предусмотрено иное.

§3. Форма договора: новый порядок регистрации сделок с недвижимостью

Как уже отмечалось выше, некоторые договоры аренды зданий и сооружений требуют государственной регистрации: если срок аренды по договору превышает один год, то он подлежит государственной регистрации. Т.к. в ГК РФ (п.2 ст.651) содержится термин "не менее года" следует полагать, что государственной регистрации подлежат и договоры аренды зданий и сооружений, заключённые сроком на один год".

Согласно ст.6 федерального закона " О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ" до введения в действие федерального закона "о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сохраняется действующий порядок заключения и регистрации сделок с недвижимым имуществом. Этот необходимый закон был принят только 17 июня 1997 года, а до этого времени действовал закон о регистрации прав на недвижимость, по которому регистрация осуществлялась нотариусами (государственными или частными).

Новый федеральный закон "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с изменениями от 03.06.2006 № 73-ФЗ предложил иной порядок и условия регистрации:

Прежде всего, данный нормативный акт рассматривает государственную регистрацию, как регистрацию не самого здания или факта заключения договора, а как регистрацию ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав арендодателя.

Государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на объект договора - права собственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Ст. 26 рассматриваемого закона устанавливает, что с заявлением о гос. регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды: либо арендодатель, либо арендатор. Но если договор регистрируется по инициативе арендатора, то она осуществляется при обязательном уведомлении арендодателя о зарегистрированном ограничении (ч.2 ст. 13).

Если договор заключён в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, то он регистрируется по инициативе этих органов с обязательным уведомлением арендодателя зданий и сооружений.

Ст. 16 указывает перечень документов, которые необходимо представить на государственную регистрацию: вместе с заявлением о гос. регистрации и документами о правах на здание или сооружение предъявляются также документ об оплате регистрации, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные документы лица и документы, удостоверяющие его личность и полномочия.

Если в аренду сдаётся здание или сооружение, занимаемое определённый земельный участок, то требуется к договору приложить план (чертёж границ) земельного участка с указанием его части, занимаемой арендуемым зданием (ч.2 ст. 26).

Также для гос. регистрации договора необходимо предоставить приложения с указанными в нём поэтажными планами здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Не принимаются на государственную регистрацию документы, имеющие подписки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговорённые в них исправления, записи карандашом.

Ст.9 закона установила новую систему органов, осуществляющих гос. регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Теперь эту функцию будут осуществлять учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества (а не по месту заключения договора). Таких подразделений в органах юстиции раньше не было, поэтому федеральный закон возлагает обязанность создать их на субъекты РФ. А на Правительство РФ возлагается обязанность издать примерное Положение об Учреждениях юстиции по регистрации прав.

Возглавлять такие учреждения юстиции должны регистраторы, которые являются государственными служащими.

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливает следующий порядок гос. регистрации (см. ст. 13):

1) Учреждения юстиции принимают документы, необходимые для гос. регистрации прав с обязательном приложении об оплате регистрации.

2) Далее проводится правовая экспертиза документов и проверка законности договора;

3) устанавливается отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости (здания), а также другие основания для отказа или приостановления гос. регистрации.

4) После этого вносятся записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершаются специальные надписи на правоустанавливающих документах (то есть договоре) и выдаются удостоверения о гос. регистрации. Проведенная гос. регистрация возникновения и перехода, прав на здание или другую недвижимость удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав.

Государственная регистрация производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для неё.

В гос. регистрации может быть отказано в случаях, если:

1) с заявлением о гос. регистрации обратилось ненадлежащие лицо;

2) поданные документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям закона;

3) лицо, заключившее договор аренды, неуполномочено распоряжаться правами на данный объект (здание);

4)договор не подлежит гос. регистрации в органах юстиции; и др. случаи.

Об отказе в гос. регистрации сообщается заявителю в письменной форме в течение 5 дней с указанием причины отказа. Отказ можно обжаловать в суде общей юрисдикции или арбитражном.

Новый федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" действует около полугода. Но уже после его введения в действие обозначились проблемы практики его применения.