Размещено на http://www.allbest.ru/

21

Министерство образования и науки Российской федерациия

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Кафедра правового обеспечения управления

Реферат

по дисциплине Гражданское право

Исполнитель:

студент(ка) Горюнова Е.М.

6 курса группы ЮР 6-05/1

Проверил преподаватель

Попов В.В.

Москва - 2010

Содержание

1. Общие положения о договоре аренды

2. Форма договора аренды

3. Государственная регистрация договора аренды

4. Срок договора аренды

5. Преимущественное право

6. Обязанности сторон

7. Расторжение договора аренды

Список литературы

1. Общие положения о договоре аренды

Аренда (от лат. Arrendare - отдавать в наем) - это предоставление имущества его хозяином во временное пользование дригим лицам на договорных условиях за плату.

Отношения сторон в рамках договора аренды регулируются главой 34 Гражданского кодеса РФ. Статья 606 Гражданского кодекса РФ определяет аренду (имущественный найм) как договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется преоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользоваение за установленное договором аренды денежное вознаграждение - арендную платую

Гражданским кодексом РФ предусмотренны следующие виды договоров аренды:

- прокат (ст. 626-631 ГКРФ)

- аренда транспортного средства (с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. 632-641 ГКРФ) и без предоставления таких услуг (ст. 642-649 ГКРФ)

-аренда зданий и сооружений (ст. 650-655 ГКРФ)

- аренда предприятий (ст. 656-664 ГКРФ)

- финансовая аренда (лизинг) (ст. 665-670 ГКРФ)

Заключая договор аренды, следует помнить об одной особенности: если в договоре не определено передоваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, то к нему на срок аренды здания или сооружения переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

В соответствии со статьей 652 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если арендодатель является собственником этого земельного участка, то арендатору предоставляется право аренды (или иное право) на указанный земельный участок. О предоставленном праве делается запись в договоре аренды. Если в договоре не указано предоставление арендатору такого права, то в соответствии с пунктом 2 статьи 652 Гражданского кодекса РФ он может пользоваться той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Если земельный участок, на котором находится здание или сооружение, не принадлежит арендодателю на праве собственности, то допускается аренда объекта недвижимости без согласия на то собственника земельного участка. Однако это не должно противоречить условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

При продаже земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, за арендатором сохраняется право пользования той частью участка, на которой находится объект недвижимости и которая необходима для нормальной эксплуатации этого объекта (то есть на тех же условиях, что и до продажи участка).

Сторонами по договору аренды выступают арендодатель и арендатор.

Арендодатель - собственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Таким образом, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателя ми могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, например на основании доверенности.

В качестве арендодателей и арендаторов могут выступать юридические и физические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 Гражданского кодекса РФ). Закон дает ему право по собственному усмотре нию совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интере сы других лиц. Он вправе отчуждать свое имущество в соб ственность другим лицам, передавать им, при этом оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Очень ответственно следует отнестись к составлению дого вора. Юридически грамотно оформленный договор поможет избежать в будущем множества проблем. Прежде всего следу ет уделить максимум внимания информации об объекте аренды, а также тому, кто является его собственником. Как говорилось выше, сдавать имущество в аренду имеют право только собственник и уполномоченное им или законом лицо (ст. 608 ГК РФ). Договор, заключенный теми, кто не является собственниками объекта аренды, может повлечь множество сложностей для арендатора. Например, настоящий владелец в любое время может потребовать от него «освободить» арендуемый объект. Важно, что в такой ситуации суд в любом случае встанет на сторону соб ственника, поскольку подобные сделки в силу требований ста тьи 168 Гражданского кодекса РФ будут признаны недействи тельными, так как они не соответствуют требованиям закона.

Чтобы исключить такие трудности, нужно еще перед под писанием договора удостовериться в том, что у арендодателя есть право на владение и пользование недвижимым имуществом. Это можно сделать, получив выписку из государственного реестра прав на недвижимость. Такая осторожность никогда не будет излишней, и поможет избежать неприятностей, связанных с недействительностью соглашения.

Арендатор - лицо, которое получает во временное владение и пользование имущество и платит за это арендную плату.

Государственные и муниципальные унитарные предприятия тоже вправе сдавать в аренду имущество, находящееся в хозяйственном ведении, но при условии, что на это получено согласие собственника (ст. 295 ГК РФ). В качестве арендодателей могут выступать и казенные предприятия, но сдача в аренду имущества, находящегося в оперативном управлении, также возможно только с согласия собственника (ст. 297 ГК РФ).

Статья 606 Гражданского кодекса РФ гласит, что плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Это правило обязательно для всех, заключающих договор аренды, и не может быть изменено договором. Иными словами, стороны не могут включить в договор условие, предусматривающее, что плоды (продукция, доходы), полученные арендатором в результате использования арендуемого имущества, принадлежат арендодателю. Если все-таки подобное условие будет включено в договор, то он будет считаться недействительным.

Напомним, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ). Последствия недействительности сделок установлены в статье 180 Гражданского кодекса РФ.

Однако договор аренды может предусматривать, что часть продукции, произведенной с использованием арендуемого имущества, арендатор передает (реализует) арендодателю.

Арендатор вправе распоряжаться своими правами, предоставленными ему договором аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), следующим образом:

сдавать арендованное имущество в субаренду;

передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

отдавать арендные права в залог;

вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

По общему правилу, все эти операции арендатор может осуществлять только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Согласие арендодателя может быть выражено либо непосредственно в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении к нему.

Согласно статье 697 Гражданского кодекса РФ в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Одним из существенных условий договора аренды является условие об объекте аренды. Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие четко установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Так, например, при аренде здания или сооружения в договоре должен быть указан его точный адрес, при аренде автомобиля - его марка и государственный номер, номер кузова, цвет, год выпуска. Если указанные данные отсутствуют, то объект, подлежащий передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

По общему правилу, установленному статьей 160 Гражданского кодекса РФ, сделка в письменной форме совершается путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние (многосторонние) сделки могут быть заключены путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В простой письменной форме совершаются сделки (за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения):

сделки юридических лиц между собой и с гражданами;

сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Напомним, что в соответствии с Федеральным законом от 24 июня 2008 года N° 91-ФЗ минимальный размер оплаты труда с 1 января 2009 года устанавливается в размере 4330 рублей в месяц.

Последствия несоблюдения простой письменной формы закреплены в статье 162 Гражданского кодекса РФ. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

2. Форма договора аренды

Положения статьи 609 Гражданского кодекса РФ требуют чтобы договор аренды, заключенный на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Следует обратить внимание, что независимо от срока, на который заключается договор аренды, а также от того, кто является сторонами договора, в письменной форме должны заключаться следующие договоры:

- аренды транспортных средств;

- аренды зданий и сооружений;

- аренды предприятий;

- проката.

Напомним, что в целях применения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ равным году признается срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N° 66).

Помимо этого договор аренды недвижимости требует еще и обязательной государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Статья 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижи мое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижи мое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ Государственная регистрация является единственным доками тельством существования зарегистрированного права, кото рое может быть оспорено только в судебном порядке.

3. Государственная регистрация договора аренды

Договор аренды недвижимого имущества подлежит госу дарственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Напомним, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (ст. 130 ГК РФ).

Порядок регистрации договоров аренды недвижимого имущества установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации может обратиться одна из сторон договора аренды.

Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части, сдаваемой в аренду.

В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, то к договору аренды прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации - Федеральная регистрационная служба и ее территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.

4. Срок договора аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный догово ром. Если срок аренды в договоре не определен, то он считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). При этом срочный договор может трансформироваться в до-говор, заключенный на неопределенный срок. Как гласит статья 621 Граждан ского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом даже после истечения срока договора, а у арендодател) при этом не возникает никаких возражений, то договор считаета возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор, заключенный на неопределенный срок имеет несколько особенностей. Во-первых, каждая из сторон такого договора имеет право в любой момент отказаться от его испол нения. О своем решении другую сторону необходимо предупредить за месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.

В отношении срочного договора действует другое правило такой договор может быть расторгнут по требованию одно из сторон до срока его истечения только в случаях, предусмо тренных в законе или договоре (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).

Во-вторых, договор, заключенный на неопределенный срок не подлежит государственной регистрации. Об этом говорит ВАС РФ в своем Информационном письме от 16 февраля 2001 года N° 59 «Обзор практики разрешения споров, связан ных с применением Федерального закона «О государственное регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одно го года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания. Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на 11 месяцев, то есть на срок менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

Для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества законом могут устанавливаться предельные сроки договоров. По договорам проката, например, максимальный срок договора составляет 1 год (ст. 627 ГК РФ).

В случае если в договоре, для которого законом предусмотрен предельный срок, сторонами срок действия не определен, и ни одна из сторон договора до истечения предельного срока не отказалась от договора, по истечении предельного срока договор прекращается. Договор аренды, заключеный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

5. Преимущественное право

В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. О своем желании заключить договор на новый срок арендатору следует письменно уведомить арендодателя в срок, указанный в договоре, а если последний не предусмотрен, то в разумный срок до окончания действия договора. Условия заключеным на новый срок договора могут быть изменены по соглашении сторон.

Если арендодатель нарушил преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок и в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, то арендатор в судебном порядке может потребовать по своему усмотрению:

перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом заключить с ним договор;

либо только возмещения убытков, причиненных отказом заключить договор. договор аренда преимущественное право

Когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока аренды и арендодатель не возражает против этого, то договор в этом случае считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

6. Обязанности сторон

Главная обязанность, возложенная Гражданским кодексом РФ на арендодателя, - предоставить арендатору имущество, предусмотренное договором аренды, при этом это имущество должно находиться в состоянии, соответствующем условиям договора и своему назначению. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Вместе с тем, если такие принадлежности и документы не переданы, и без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать согласно договору, то он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса РФ за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие его пользованию, отвечает арендодатель (даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках). Вместе с тем арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые оговаривались им при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены им при осмотре имущества или проверке его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. При передаче имущества по договору аренды следует составлять акт приема-передачи, в котором необходимо подробно описать состояние передаваемого объекта, наличие у него неисправностей, дефектов и недостатков.

Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, которые полностью или частично препятствуют пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену пре доставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удер жание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, вправе потребовать возмещения непокрытой части убыткои.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в арен ду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору ли( должны были быть обнаружены арендатором во время осмп тра имущества или проверки его исправности при заключен! договора или передаче имущества в аренду.

Итак, ответственность за недостатки имущества, сданною аренду, в соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса 1 несет арендодатель, даже если во время заключения договора аренды он о них не знал. При обнаружении таких недостатков арендатор имеет право по своему выбору предпринять следующее:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов по устранению выявленных недостатков

- удержать сумму осуществленных расходов на устра ние недостатков из арендной платы, предупредив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный арендатором о наличии недостатков и о намерении их устранить, может заменить пред ставленное в аренду имущество аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии, либо устранить недостатки.

Обязанностью арендатора на основании ст. 613 ГК является предупреждение арендатора обо всех правах треть лиц на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение арендатором этой обязанности дает арендатору право требовать, уменьшения арендной платы; расторжения договора и возмещения убытков.

В свою очередь арендатор, обязан принять имущество, преусмотренное договором, и своевременно вносить арендную плату за пользование им (ст. 614 ГКРФ) В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются непосредственно в договоре. В случае, когда эти условия отстутствуют, то по общему правилу считается, что установленный порядок, условия и сроки, применяющиеся при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

7. Расторжение договора аренды

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (ст. 452 ГК РФ). Обращаться в суд с требованием изменить или расторгнуть договор следует только после того, как получен отказ одной из сторон на предложение изменить или расторгнуть договор, либо если ответ так и не был получен в срок, указанный в предложении (если срок не определен, то в течение 30 дней). Обратите внимание, что эта обязанность снимается с арендодателя, если в договоре аренды предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд.

Расторгнуть заключенный договор аренды можно несколькими способами. Статья 450 Гражданского кодекса РФ предоставляет три варианта:

- по соглашению сторон;

- по решению суда, если того требует одна из сторон, в случаях, если контрагенты существенно нарушили условия договора;

- в других случаях, предусмотренных Гражданским кодек сом РФ, другими законами или самим договором.

Договор аренды может быть расторгнут досрочно. Требовать досрочного расторжения договора может как арендодп тель, так и арендатор.

В статье 614 Гражданского кодекса РФ перечислены слу чаи досрочного расторжения судом договора по требованию арендодателя, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неодно кратными нарушениями. Существенным признается наруше ние договора одной из сторон, которое влечет для другой сто роны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении дого вора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Как показывает судебная практика, признание того или иного условия существенным оценивается судом применительно к каждому конкретному случаю. Систе матическая неуплата арендных платежей, нарушение сроков 11 размеров оплаты, сдача имущества в субаренду без согласия арендатора - вот основные существенные нарушения, которые заставляют арендодателей обращаться в суд;

- существенно ухудшает имущество. Арендатор должен использовать имущество таким образом, чтобы вернуть его арендодателю в том состоянии, в котором он его получил (с уче том нормального износа), или в состоянии, обусловленном дого вором. В силу этого арендатор обязан принимать необходимые! меры для сохранности имущества и не совершать действий, влз кущих за собой его ухудшение. Если действия (или бездействие) арендатора существенно ухудшают имущество, это может явить ся основанием досрочного расторжения договора аренды;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд (фактически - три раза и более) по истечении установленного срока платежа является безусловным основанием досрочного расторжения договора аренды. При этом закон дает право установить сторонам по своему усмотрению иной срок для досрочного расторжения при невнесении арендной платы в определенный договором срок, в том числе и однократном;

- не проводит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором проведение капитального ремонта обязательно.

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Если сторонам не удалось достичь соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, то договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не смогла преодолеть при той степени заботливости и осмотрительности, которая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Эта обязанность снимается с арендодателя, если в договоре аренды предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд.

Арендатор также вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке в случаях, предусмотренных в статье 620 Гражданского кодекса РФ, а именно когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Обратите внимание, что досрочное расторжение договора аренды влечет за собой и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (ст. 618 ГК РФ).

Кодекс дает сторонам возможность расширить перечень оснований досрочного расторжения договора, включив соответствующее условие в текст соглашения.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации

2. Федеральный закон от 24 июня 2008 года N° 91-ФЗ

3. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N° 66

4. Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

5. Конституция РФ

6. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части второй (постатейный). Изд. Второе, исправленное и дополненное / под ред. О.Н. Садикова.

Размещено на Allbest.ru