Обязательства по использованию жилых помещений

Размещено на http://www.allbest.ru/

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

ЧЕЛЯБИНСКИЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ МИНИСТЕРСТВА

ВНУТРЕННИХ ДЕЛ РОССИИ

Дисциплина: Социология

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

на тему № 7 :

«Обязательства по использованию жилых помещений»

Выполнил: студент 3 курса

заочного отделения на базе

среднего профессионального

образования

Долгополов Анатолий Сергеевич

(зачетная книжка № 7)

Челябинск 2010

Содержание

Введение

1. Понятие договора найма жилого помещения, его виды, существенные условия и юридические свойства. Объект и форма договора найма жилого помещения

2. Стороны договора найма жилого помещения. Поднаем жилого помещения. Временные жильцы

3. Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения. Расторжение договора найма жилого помещения

Заключение

Список используемой литературы

Решение задачи

Введение

Тема обязательств по использованию жилых помещений является чрезвычайно актуальной для субъектов гражданских правоотношений, поскольку вопросы аренды и найма во все времена важны для субъектов гражданских правоотношений.

Нормы гражданского законодательства в области аренды жилых помещений имеет большое значение для деятельности юридических лиц, имеющих право заключать договора аренды жилого помещения с целью предоставления его для проживания граждан, то есть для использования жилого помещения по назначению.

Таким образом, в том числе и новшество для права данного правового института «аренды жилых помещений», так же создает неподдельную актуальность выбранной темы для написания дипломного исследования.

Объектом контрольной работы является законодательство Российской Федерации, регулирующее вопросы аренды жилых помещений.

Предметом являются:

- общая характеристика арендных отношений в соответствии с действующим законодательством;

- правовая сущность аренды жилых помещений;

- договор аренды жилых помещений и его составное части.

Основной целью работы является выявление правовой сущности договора аренды жилого помещения, выявления его индивидуальности по сравнению со сходными правовыми институтами.

1. Понятие договора найма жилого помещения, его виды, существенные условия и юридические свойства. Объект и форма договора найма жилого помещения

Договор аренды здания или сооружения - гражданско-правовой договор, согласно которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование другой стороне (арендатору) здание или сооружение.

Правовое регулирование аренды зданий и сооружений осуществляется в первую очередь на основании специальных норм § 4 гл. 34 ГК РФ, а в случае их отсутствия - на основании общих положений об аренде, закрепленных в § 1 гл. 34 ГК РФ. Особенности передачи в аренду зданий или сооружений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, регулируются, как правило, актами Президента РФ, Правительства РФ и Минимущества РФ. договор найм жилой помещение

Установление различий между понятиями "здание" и "сооружение" и их признаков, на наш взгляд, не имеет существенного правового и практического значения, хотя в юридической литературе этой проблеме уделяется значительное внимание. Вместе с тем необходимо отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости. Напомним, что в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ недвижимыми признаются объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Исходя из названного признака из состава недвижимого имущества исключаются временные переносные строения сборно-разборного типа (палатки, киоски, павильоны и т.п.).

Объекты недвижимого имущества нежилого назначения (нежилые помещения) можно классифицировать в зависимости от целевого назначения и вида деятельности арендатора следующим образом:

1) торговые - продовольственные и промтоварные магазины, универмаги и другие предприятия оптовой и розничной торговли; магазины, реализующие предметы культуры, искусства, национальных промыслов, книжную продукцию;

2) производственные - цеха, мастерские, техлаборатории и другие имущественные комплексы, предназначенные для осуществления определенных технологических процессов; трансформаторные, вентиляционные и холодильные камеры; калориферные, котельные, водомерные узлы; помещения насосных станций и станций подкачек; специализированные овощехранилища; автоматические телефонные станции; информационно-вычислительные центры; предприятия автосервиса;

3) складские - склады различных назначений (кроме специализированных овощехранилищ) для длительного хранения материалов, продуктов, деталей, полуфабрикатов, готовых изделий и других материальных ценностей; пункты приема стеклотары;

4) коммунально-бытовые - дома быта и комбинаты бытового обслуживания; ателье и мастерские, обслуживающие население путем предоставления услуг и выполнения работ по ремонту и изготовлению одежды, головных уборов, обуви, бытовых приборов, часов, фотоаппаратуры и т.п.; парикмахерские, бани, приемные пункты прачечных, химчисток, фотоателье, ателье проката, по уборке квартир; машинописных и переплетных работ, по приему вторичного сырья; гостиницы, справочные бюро, предприятия ритуальных услуг, диспетчерские пункты;

5) объекты общественного питания - имущественные комплексы, обеспечивающие производство и реализацию продукции общественного питания;

6) офисы - службы неторгового и непромышленного характера, используемые юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями; авиакассы;

7) медицинские - больницы, поликлиники, амбулатории, диспансеры, врачебные консультации, здравпункты, санитарно-эпидемиологические станции, медлаборатории, лечебно-трудовые мастерские, медицинские кабинеты, центры социальной адаптации, станции скорой помощи, судмедэкспертиза;

8) образовательные - учебные заведения, лектории, интернаты, детские сады и ясли, колледжи, гимназии, действующие на основании Закона РФ "Об образовании", музеи, библиотеки, методические центры, кружки и курсы различного назначения;

9) аптеки - аптеки готовых лекарственных форм, аптеки, обслуживающие медицинские учреждения и изготавливающие медицинские препараты;

10) имущественные комплексы для частной медицинской практики - соответствующие кабинеты, поликлиники;

11) театрально-зрелищные - клубы, театры, кинотеатры;

12) спортивные - спортивные комплексы и залы;

13) творческие - мастерские и студии художников, скульпторов, архитекторов, модельеров, дизайнеров; выставочные залы;

14) имущественные комплексы, обеспечивающие деятельность финансовых организаций и их подразделений - банков, пунктов обмена валюты, финансовых компаний, профессиональных участников рынка ценных бумаг, ломбардов;

15) увеселительные заведения - казино, ночные клубы, игорные залы;

16) развлекательные центры - залы игровых автоматов, дискотеки, компьютерные залы; видеосалоны;

17) гаражи - гаражи или боксы юридических лиц;

18) архивы - архивы государственных и муниципальных унитарных предприятий;

19) агентства - охранно-сыскные, рекламные и т.п.;

20) отделения связи - городские отделения почтовой связи;

21) предприятия и учреждения телефонной и телеграфной сети - узлы телефонной связи и телеграфы;

22) проектные, конструкторские организации - предприятия, институты, занимающиеся проектной и конструкторской деятельностью.

Названная классификация имеет значение при определении повышающих коэффициентов для расчета величины арендной платы.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами.

По общему правилу, установленному п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Исключение из этого правила установлено п. 2 ст. 651 ГК РФ для договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок менее одного года. Такой договор не подлежит государственной регистрации. Отметим, что данное правило не распространяется на требование закона (п. 1 ст. 651 ГК РФ) о соблюдении письменной формы договора аренды здания или сооружения. Договор аренды названных объектов недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. Несоблюдение указанного требования влечет недействительность договора.

Обязательного придания договору аренды здания или сооружения нотариальной формы закон (ст. 651 ГК РФ) не требует. Вместе с тем, стороны вправе по взаимному соглашению удостоверить договор у нотариуса.

Государственная регистрация осуществляется соответствующими учреждениями юстиции в порядке, предусмотренном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Следует иметь в виду, что в соответствии с названным законом государственной регистрации подлежит сама сделка с недвижимостью - договор аренды, а не право аренды (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). Кроме того, в случае заключения договора аренды помещения или части помещения, договор регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения или его части (п. 3 ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

К договору аренды здания, сооружения (помещения в них или части помещений), представляемому на государственную регистрацию, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Такие планы изготавливаются организациями технического учета (БТИ).

Согласно ст. 7 ЖК жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений.

Жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир, служебные и специализированные жилые дома и квартиры, предназначенные для проживания определенных категорий граждан могут быть предметом договора аренды только в случае, если арендатором выступает юридическое лицо. Для регулирования правоотношений по владению и пользованию жилыми домами (помещениями) между гражданами применяются правила о договоре найма жилого помещения. Формулировка ст. 671 ГК РФ исключает возможность заключения договора аренды жилого помещения между гражданами.

В случае, когда юридическое лицо выступает в качестве арендатора, владение и пользование жилым домом (помещением) может быть осуществлено лишь с целью проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Кроме того, сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие части первой ГК РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ (п. 38 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Порядок и условия аренды жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, устанавливаются законодательством Российской Федерации и ее субъектов.

Прежде всего необходимо отметить, что аренда здания или сооружения, расположенного на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка. Получение согласия собственника является обязательным лишь в случаях: а) предусмотренных законом или договором с собственником участка; б) когда в результате сдачи в аренду здания или сооружения условия пользования земельным участком существенно изменяются.

Условия пользования земельным участком, на котором расположено арендуемое здание (сооружение) должны быть согласованы сторонами и отражены в договоре аренды. В зависимости от вида права арендодателя на земельный участок условия его использования могут быть изложены следующим образом:

- в случае, если арендодатель является собственником земельного участка, арендатору может быть предоставлено право аренды или право безвозмездного срочного пользования частью земельного участка, необходимой для использования здания (сооружения) в соответствии с его назначением и условиями договора;

- в случае, если в договоре аренды здания (сооружения) условия пользования не определены, то, по общему правилу (п. 1 ст. 652 ГК РФ), к арендатору автоматически переходит на срок аренды право пользования частью земельного участка, необходимой для функционального использования здания или сооружения.

Смена собственника здания, сооружения не является основанием для расторжения договора аренды. В этом случае первоначальный арендодатель заменяется новым (собственником здания или сооружения). При этом за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования на условиях, действовавших до перехода права собственности на здание, сооружение, земельный участок (п. 1 ст. 617, ст. 653 ГК РФ).

В отношении формы арендной платы за пользование зданием или сооружением ГК РФ специальных правил не содержит, поэтому в данном случае сторонам следует руководствоваться общими положениями об аренде. Стороны договора аренды вправе установить наиболее удобную для них форму арендной платы (денежную, натуральную) или воспользоваться вариантами, предложенными в п. 2 ст. 614 ГК РФ.

Целесообразно иметь в виду, что перечень форм арендных платежей, установленный в п. 2 ст. 614 ГК РФ, не является исчерпывающим. Поэтому стороны могут предусмотреть в договоре аренды здания или сооружения также иные формы платежей или сочетание нескольких форм. При этом возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, поскольку в данном случае арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание или сооружение.

Существенным условием договора аренды здания или сооружения является условие о размере арендной платы, при отсутствии которого договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Правила определения цены, установленные п. 3 ст. 424 ГК РФ для случаев, когда договором аренды не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы, не применяются.

Ставки арендной платы за аренду государственного (Российской Федерации или ее субъектов) и муниципального имущества устанавливаются на единицу площади здания или сооружения нормативными правовыми актами органов, осуществляющих правомочия собственников соответствующих объектов. В качестве исходной величины при расчете размера арендной платы недвижимого имущества обычно используется базовая стоимость аренды одного квадратного метра общей площади нежилых помещений, зданий, сооружений в месяц.

По общему правилу, заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Мингосимущества РФ (п. 3 постановления Правительства РФ от 30.06.1998 г. N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества").

При передаче недвижимого имущества в аренду по результатам конкурса (заключение договора на торгах) порядок оформления арендных отношений регулируется Положением о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утвержденным распоряжением Мингосимущества РФ от 28 июля 1998 г. N 774-р.

Передача в аренду объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, на бесконкурсной основе осуществляется в случаях:

- передачи в аренду в соответствии с решениями Президента РФ;

- предоставления помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений;

- заключения договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда;

- когда федеральными законами или изданными до принятия названного постановления иными нормативными правовыми актами установлен особый порядок распоряжения объектами недвижимого имущества.

Положение о порядке оформления закрепления административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, передаче их в аренду и безвозмездное пользование утверждено распоряжением Мингосимущества РФ от 23.03.1998 г. N 252-р. В соответствии с названным Положением основанием для рассмотрения вопроса о передаче в аренду объекта недвижимого имущества являются: а) поручение (решение) Президента РФ и Правительства РФ; б) обращение юридического лица, содержащее данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, в том числе его место нахождения и права заявителя на этот объект недвижимого имущества с обязательным приложением проекта договора. Грудцына Л.Ю. Жилищная энциклопедия. - М., 2008 г. - С. 423.

Решение о передаче в аренду объекта недвижимого имущества оформляется Мингосимуществом РФ либо по отдельным поручениям - его территориальными органами путем согласования условий договора аренды Мингосимуществом РФ или его территориальным органом, что удостоверяется подписью соответствующего должностного лица и печатью этого органа; подписания договора о передаче объекта недвижимого имущества.

Фактическая передача недвижимого имущества в аренду осуществляется после заключения договора аренды и осуществления его государственной регистрации в соответствии с законодательством. При этом между сторонами оформляется акт приема-передачи или иной предусмотренный договором документ, подтверждающий передачу имущества.

За арендуемое недвижимое имущество арендатор уплачивает арендную плату в размере, сроки и порядке, установленном договором аренды. Арендная плата рассчитывается в соответствии с введенным распоряжением Мингосимущества РФ от 30.04.1998 г. N 396-р Порядком определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями сооружениями и отдельными помещениями.

Основу правового регулирования отношений в области организации и проведения торгов на право заключения договора аренды зданий, строений, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, составляют нормы ст. 447-449 ГК РФ и Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утвержденное распоряжением Мингосимущества РФ от 28.07.1998 г. N 774-р.

Названное Положение определяет порядок проведения торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), находящихся в федеральной собственности, а также права и обязанности лиц, участвующих в организации и проведении торгов.

После определения победителя торгов лицо, выигравшее торги, и организатор торгов на основании заключения конкурсной комиссии подписывают протокол о результатах торгов. В протоколе должны содержаться: сведения об объекте и предмете торгов; сведения о победителе торгов; обязанности сторон по заключению договора аренды; обязанность победителя торгов по государственной регистрации права аренды. Протокол оформляется в день проведения торгов в двух экземплярах и имеет силу договора. Договор аренды подписывается сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после оформления протокола о результатах торгов. Сумма внесенного задатка засчитывается в счет арендной платы по заключенному договору аренды. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ: В 2 т. Т. 1. Части первая, вторая ГК РФ (под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю.); - 2-е изд., перераб. и доп. - Издательство Юрайт, М., 2009 г. - С. 313.

Победитель торгов при уклонении от подписания протокола о результатах торгов утрачивает внесенный задаток. Если победитель торгов уклонился от подписания протокола о результатах торгов или договора аренды, то конкурсная комиссия вправе определить победителя из числа оставшихся участников торгов (если число оставшихся участников не менее 2-х), либо принять решение о проведении новых торгов.

В случае уклонения одной из сторон от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола о результатах торгов, обязан возвратить победителю задаток в двойном размере, а также возместить убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

Особенности аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности

В соответствии со ст. 6 ФЗ от 28.08.1995 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в ведении муниципальных образований находятся вопросы местного значения, к которым, в частности, относятся владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью. В исключительном ведении представительных органов местного самоуправления находится установление порядка управления и распоряжение муниципальной собственностью (ст. 15).

Установление указанного порядка осуществляется при помощи издания уполномоченными муниципальными органами правовых актов в пределах их компетенции. Так, решением Совета депутатов города Серпухова Московской области утверждено Положение о порядке сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности г. Серпухова. В соответствии с названным решением предоставление в аренду недвижимого имущества осуществляется на конкурсной основе путем проведения торгов в соответствии с Положением о продаже права аренды муниципальных нежилых помещений в г. Серпухове, утверждаемым Советом депутатов г. Серпухова. Государственным и муниципальным предприятиям и учреждениям, органам государственной власти и органам местного самоуправления имущество передается в аренду без проведения торгов. Срок аренды имущества устанавливается комитетом по управлению имуществом г. Серпухова от 1 года до 5 лет. На более длительный срок договор аренды заключается на основании постановления главы города.

Арендодателем имущества от имени муниципального образования город Серпухов выступает комитет по управлению имуществом г. Серпухова. В отдельных случаях на основании постановления главы города муниципальным предприятиям может быть предоставлено право сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в их хозяйственном ведении.

Арендаторами имущества могут быть граждане Российской Федерации, зарегистрированные в установленном законом порядке в качестве индивидуальных предпринимателей, и юридические лица любой организационно-правовой формы, а также иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица, зарегистрированные в соответствии с законодательством.

Порядок, условия, сроки внесения арендных платежей, а также штрафные санкции за их несвоевременное внесение устанавливаются договором. При этом размер арендной платы рассчитывается на основании Порядка определения арендной платы за нежилые помещения, здания, сооружения, утверждаемого постановлением главы города. Размер базовой ставки арендной платы, коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы, пересматриваются не чаще одного раза в год: при изменении минимального размера оплаты труда, инфляции, а также при изменении базовой ставки арендной платы по Московской области. Размер базовых ставок арендной платы устанавливается постановлением главы города.

2. Субъекты договора найма жилого помещения. Поднаем жилого помещения. Временные жильцы

Субъекты. Наймодателем по договору найма жилого помещения могут выступать:

гражданин. Он может иметь на праве собственности любое количество жилых помещений. Гражданин, систематически сдающий жилое помещение до договору найма жилого помещения, должен зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель;

юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации). Этим ст. 671 отличается от ст. 51 ЖК, исходившей из того, что наймодателем могут выступать лишь государственные предприятия, учреждения, организации, жилищно-эксплуатационные организации, являющиеся подразделениями исполнительной власти;

собственники жилого помещения (граждане, юридические лица, РФ, ее субъекты и муниципальные образования) могут управомочить (например, путем выдачи доверенности - ст. 185-189 ГК) других лиц представлять их интересы при заключении договора найма жилого помещения. От имени же РФ, ее субъектов, муниципальных образований в качестве наймодателей выступают госорганы и органы местного самоуправления (п. 2 ст. 125 ГК), чаще всего - жилищно-эксплуатационные органы. О праве собственности на жилое помещение.

Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. Что же касается ЮЛ, то они могут лишь арендовать жилое помещение по договору аренды (при этом нужно руководствоваться нормами гл. 34 ГК), а не выступать нанимателем в договоре найма жилого помещения (см. об этом ниже); Комментарий к Гражданскому кодексу РФ: В 2 т. Т. 1. Части первая, вторая ГК РФ (под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю.); - 2-е изд., перераб. и доп. - Издательство Юрайт, М., 2009 г. - С. 323.

Поднаем. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Данное положение предусмотрено ст. 615 Гражданского кодекса РФ. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса РФ. 2009 г. - С. 234.

Временные жильцы. Анализ правил ст. 680 Гражданского кодекса позволяет указать на ряд их особенностей, имеющих важное практическое значение:

а) временными жильцами могут быть любые граждане, а не только члены семьи нанимателя;

б) вселение временных жильцов возможно лишь по общему согласию всех лиц, постоянно проживающих с нанимателем, а не только совершеннолетних членов его семьи.

в) согласие наймодателя на вселение временных жильцов не нужно; достаточно лишь предварительно предупредить его об этом;

г) наймодатель вправе запретить вселение временного жильца и его проживание только в случае нарушения установленной нормы общей площади на одного человека .

д) срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев. Имеется в виду только проживание подряд шесть месяцев (это предусмотрено в ст. 80 Жилищным Кодексом).

2. Временные жильцы существенно отличаются по своему правовому положению от постоянных:

а) они проживают в жилом помещении безвозмездно, т.е. не участвуют в расходах по найму, не платят никаких сумм нанимателю;

б) они не обладают самостоятельным правом пользования помещением. Это означает, что прекращение договора найма жилого помещения прекращает право пользования жилым помещением и временных жильцов;

в) ответственность перед наймодателем за действия временных жильцов (связанных с пользованием жилым помещением) несет наниматель.Комментарий к Гражданскому кодексу РФ: В 2 т. Т. 1. Части первая, вторая ГК РФ (под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю.); - 2-е изд., перераб. и доп. - Издательство Юрайт, М., 2009 г. - С. 345.

3. Конкретный срок проживания обычно согласовывается с временным жильцом при его вселении в жилое помещение, однако не может превышать шесть месяцев. Согласование это может происходить как в письменной, так и в устной форме. Если срок согласован не был, временные жильцы обязаны освободить жилое помещение не позднее семи дней со дня предъявления требования об освобождении жилого помещения.

3. Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения. Расторжение договора найма жилого помещения

Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения.

Основной обязанностью наймодателя является предоставление свободного жилого помещения пригодного для проживания. По договору социального найма наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наймодатель по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанности нанимателя сводятся к следующему: использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии; не производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя: своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Гришаев С.П. Гражданское право в вопросах и ответах. - М., 2007 г. - С. 367.

В договоре социального найма на нанимателя возлагаются дополнительные обязанности проводить текущий ремонт жилого помещения (побелку потолков, окраску или оклейку обоями стен, окраску полов и дверей и т.п.), а также информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Наниматель имеет право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц, в том числе других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Для этого ему необходимо получить с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи и наймодателя. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

По договору найма наниматель вправе разрешить безвозмездно проживать временным жильцам с согласия все с ним проживающих и уведомления наймодателя, а также с согласия наймодателя передать помещение в поднаем. Гришаев С.П. Гражданское право в вопросах и ответах. - М., 2007 г. - С. 369.

Если в квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем, освободившееся помещение передается в пользование этому нанимателю. При освобождении изолированного жилого помещения в квартире, где проживают несколько нанимателей, указанное помещение должно предоставляться проживающим в квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. (малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях).

Если же в квартире нет лиц, относящихся к указанной категории, то освободившееся жилое помещение должно предоставляться гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы.

По договору социального найма наниматель также имеет право на сохранение жилого помещения в случае временного отсутствия, право на бронирование жилого помещения, право на обмен жилыми помещениями, право на сдачу нанимаемого помещения в поднаем (с согласия наймодателя и при соблюдении установленных в законодательстве требований), приватизировать жилое помещение.

Расторжение договора найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения (как коммерческий, так и социальный) может быть расторгнут по инициативе любой из сторон.

Так, по инициативе нанимателя договор социального найма может быть расторгнут в любое время без обращения в суд с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

По требованию наймодателя договор социального найма может быть расторгнут с предоставлением другого благоустроенного помещения, с предоставлением другого жилого помещения, и без предоставления.

С предоставлением другого благоустроенного помещения договор может быть расторгнут в следующих случаях: дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; жилое помещение признано непригодным для проживания; в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления. Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Гражданское право России: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", М., 2007 г. - С. 132.

С предоставлением другого жилого помещения договор может быть расторгнут, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Жильцы выселяются в судебном порядке в жилое помещение, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Без предоставления другого жилого помещения договор социального найма может быть расторгнут в случае, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. и после предупреждения наймодателя не устранили эти нарушения. Тогда виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Также без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма также может в одностороннем порядке и без обращения в суд (с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним) расторгнуть договор, уведомив письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; использования жилого помещения не по назначению. Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Гражданское право России: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", М., 2007 г. - С. 132.

Прекращение договора социального найма возможно по инициативе как нанимателя и членов его семьи, так и наймодателя.

Наниматель жилого помещения может расторгнуть договор в любое время, независимо от оснований и без предварительного уведомления другой стороны. Днем расторжения договора считается день выезда.

Договор найма может быть прекращен также в связи со смертью нанимателя, если он жил без семьи. Если же после смерти нанимателя в жилом помещении остались проживать члены его семьи, договор найма не прекращает своего действия.

Заключение

Направленность обязательства на передачу имущества во временное пользование служит основой для формирования правовых норм. Давая общую характеристику нормообразующему значению признака направленности, необходимо прежде всего обратить внимание на два момента.

Во-первых, данная направленность является системным признаком для формирования правовой базы, отличной от правового регулирования отношений, имеющих иную цель (передача имущества в собственность, выполнение работы и оказание услуги, передача имущества в собственность с условием возврата такого же количества имущества того же рода и качества и т.д.). Нормообразующее значение направленности обязательства на передачу имущества во временное пользование особенно четко проявляется при сравнении рассматриваемой группы договоров с обязательствами, направленными на передачу имущества в собственность, т.е. с теми договорами, которые также основаны на передаче имущества. Дело в том, что направленность обязательства как нормообразующий фактор характеризуется не просто фактическими действиями должника, а фактическими действиями, имеющими законченную экономическую характеристику и вследствие этого значимыми для права. Сами по себе фактические действия, как правило, не могут быть основой для унификации, потому что они, будучи вырванными из контекста, не отражают ни экономической, ни юридической сущности правоотношения. Поэтому, несмотря на то, что и в договорах, направленных на передачу имущества в собственность, и в договорах, направленных на передачу имущества во временное пользование, происходит передача имущества, их правовое регулирование принципиально различается. Схожие нормы, отражающие передачу имущества как таковую (ст. 456, 463, 611 ГК РФ), необходимо рассматривать лишь как исключение, подтверждающее правило. Это сходство носит внешний и эпизодический характер. Кроме того, на регламентацию передачи имущества как таковой также влияет специфика направленности.

Во-вторых, передача имущества во временное пользование является системным признаком для формирования правовой базы, общей для всех договоров, имеющих такую направленность.

Общность правового регулирования проявляется прежде всего в одинаковых направлениях и принципах регламентации. Институты аренды, безвозмездного пользования, найма жилого помещения регулируют правовые элементы, связанные с передачей имущества, пользованием им и его возвратом. Каждый из этих договорных типов имеет свою специфику, обусловленную теми или иными факторами (безвозмездное пользование - фактором безвозмездности, наем жилого помещения - предметными и субъектными особенностями правоотношения). Но направление регулирования, обусловленное целью передачи имущества во временное пользование, у них одинаковое.

Список литературы

1.Гришаев С.П. Гражданское право в вопросах и ответах. - М., 2007 г.

2.Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Гражданское право России: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", М., 2007 г.

3.Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса РФ. 2009 г.

4.Грудцына Л.Ю. Жилищная энциклопедия. - М., 2008 г.

5. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ: В 2 т. Т. 1. Части первая, вторая ГК РФ (под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю.); - 2-е изд., перераб. и доп. - Издательство Юрайт, М., 2009 г.

Задача:

Супруги Васильевы во время брака приобрели автомашину. Васильева обратилась с иском к Васильеву о расторжении брака и обратилась с просьбой в обеспечении иска наложить арест на автомашину. Однако определением суда по обеспечению иска исполнено не было, так как Васильев, воспользовавшись тем, что по договоренности с Васильевой автомашина в его владении, успел продать автомашину Андрееву. Тогда Васильева обратилась с иском к Васильеву и Андрееву о признании договора купли-продажи недействительным и об изъятии автомашины у Андреева. В обоснование иска она ссылалась на то, что автомашина принадлежит ей и ответчику Васильеву на праве обще совместной собственности, а потому последний не мог продать автомашину без ее согласия. Андреев возражал против иска по следующим основаниям. Во-первых, покупая автомашину, он полагал, что ее собственником является только Васильев, и, во - вторых, во время владения автомашины он понес расходы по ее ремонту, которые в случае изъятия машины должны быть ему возмещены. Дайте правовую оценку ситуации.

Решение:

Все нажитое супругами во время зарегистрированного брака имущество, за некоторыми исключениями, относится к их совместной собственности независимо от того, кем из них и за чей счет имущество было приобретено, создано, на чье имя оформлено. Таковым является автомашина Васильевых и она находится в совместной равной собственности и каждого из супругов, все еще состоящих в браке. Тем самым введена законная презумпция совместного (бездолевого) характера супружеского имущества (п. 1 ст. 256 Гражданского Кодекса; п. 1 ст. 33, п. 2 ст. 34 Семейного Кодекса). При этом следует учесть, что раздел общего имущества супругов допускается и при сохранении их брака, а также может касаться лишь определенной части этого имущества.

Сделка между Васильевым и Андреевым может быть пртизнана судом не действительной. Так как согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

В случае признания сделки купли-продажи автомашины между Васильевым и Андреевым недействительной и изъятии автомашины из владения Андреева, Андреев должен в соответствии со ст. 1081 Гражданского кодекса должен предъявить иск в порядке регресса к Васильеву на возвращение суммы денег затраченной Андреевым на покупку автомашины и ее ремонт.

Размещено на Allbest.ru