Составление договора продажи недвижимости и договора простого товарищества

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Цель данной курсовой работы - составить два взаимосвязанных хозяйственных договора - договор продажи недвижимости и договор простого товарищества (договор о совместной деятельности). Как договор недвижимости, так и договор простого товарищества являются важными элементами предпринимательской деятельности.

Договор продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и взаимный. Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу. Продажа предприятия как имущественного комплекса регламентируется нормами § 8 гл. 30 ГК "Продажа предприятия".

К отношениям по продаже недвижимого имущества часто применяются и особые нормативные требования. Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК). Так, в соответствии с действующим законодательством среди природных ресурсов оборотоспособностью обладают лишь некоторые виды земельных участков.

Договор простого товарищества (о совместной деятельности) является одним из древнейших правовых институтов. Идея соединения усилий нескольких лиц там, где сил одного не хватает для разрешения какой-либо жизненно важной задачи, настолько проста и естественна, что всюду, где мы встречаем человека в общежитии, мы встречаем товарищеские соглашения или договоры товарищества. В самом далеком прошлом нет такого законодательства, которое не знало бы подобных договоров

В данной курсовой работе рассматривается хозяйственная ситуация, когда ООО «Айс» продаёт недвижимость ООО «Реактив».И ООО «Айс» заключает договор простого товарищества с авиационной транспортной компанией «Арсенал».

1. Договор продажи недвижимости

договор продажа недвижимость товарищество

Договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие последний от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Исходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).

Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным .

Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. В § 7 гл. 30 ГК содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (§ 1 гл. 30 ГК). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли-продажи товаров в правовом регулировании проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в § 7 гл. 30 ГК, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров.

Содержанием договора являются те условия, на которых это соглашение достигнуто. В зависимости от юридического значения этих условий они подразделяются на три вида: существенные, обычные и случайные условия.

Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (см. ст. 432 ГК). Правила определения предмета договора применительно к продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Кодекса. Условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В противном случае договор не считается заключенным. Значительно отличается от общих положений о договорах и такое условие договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК РФ):

Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст. 424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.

Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

Дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья (ст. 558 ГК РФ). В частности, государственной регистрации подлежит договор купли-продажи не только жилого дома или квартиры в целом, но и части дома или квартиры. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным.

В отличии от существенных, обычные условия не нуждаются в согласовании сторон. Обычные условия предусмотрены законодательством и вступают в действие с момента заключения договора. Вместе с тем, если стороны не желают заключать договор на обычных условиях, они могут включить в содержание договора пункты, отменяющие или изменяющие обычные условия, при условии, что последние определены диспозитивной нормой, т.е. нормой, определяемой на усмотрение сторон.

К обычным условиям относятся те, которые автоматически вступают в действие в момент заключения договора или в иной момент.

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости. Поэтому передаточный акт или иной документ о передаче на практике требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество.

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с тем в предусмотренных договором или законом случаях это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных фактов (пп. 2 п. 1 ст. 556 ГК). Например, стороны могут ввести в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться исполненным, только тогда, когда он:

а) подпишет передаточный акт;

б) фактически передаст недвижимое имущество;

в) оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий и сооружений стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей и т.п., обслуживающих данный объект.

Стороны договора продажи недвижимости несут ту же ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями.

Во-первых, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК).

Во-вторых, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК). Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК).

Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации. Последняя не является препятствием для расторжения договора продажи недвижимости даже в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае для расторжения договора купли-продажи недвижимости недостаточно факта отказа продавца от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации перехода права собственности обратно к продавцу. Необходимо обращение продавца в суд, в решении которого должно содержаться предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может принять такое решение только тогда, когда в договоре продажи недвижимости стороны оговорили возможность возврата исполненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК).

Решение суда о расторжении договора продажи недвижимости не означает признания недействительности предшествующего акта государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Данная регистрационная запись о переходе права собственности от продавца к покупателю, как осуществленная на законном основании - договоре продажи недвижимости, остается в силе. Регистрационная запись об обратном переходе права собственности от покупателя к продавцу, осуществленная на основании решения суда о расторжении договора продажи недвижимости и возврате недвижимого имущества продавцу, будет существовать в реестре наряду с предшествующими записями.

Случайное условие договора - условие договора, которое стороны согласовывают в дополнение к обычным условиям и которое отражает особенности их взаимоотношений и специфические требования к предмету договора, порядку его исполнения, ответственности за неисполнение. Побочные условия могут подпасть под категорию существенных.

Проект Гражданского Уложения не рассматривал договор продажи недвижимости в качестве отдельного вида договора купли - продажи. Вместе с тем специфика договоров купли - продажи, объектом которых являлась недвижимость, учитывалась в полной мере. Достигалось это различными путями.

Во-первых, при формулировании ряда норм прямо исключалась возможность их применения к отношениям, связанным с продажей недвижимости. К примеру, исключительно в отношении движимого имущества были сформулированы правила принятия покупателем проданного имущества.В частности, согласно одной из норм (ст. 1749) "принятие покупщиком проданного движимого имущества без оговорки лишает его права ссылаться на недостатки, за исключением таких, которые не могли быть усмотрены при обыкновенном способе приема или были умышленно скрыты продавцом. Но и на означенные недостатки покупщик может ссылаться лишь в том случае, если сообщил о них продавцу немедленно по их обнаружении".

Во-вторых, некоторые статьи проекта включали в себя нормы, обеспечивающие одновременное дифференцированное регулирование тождественных отношений, связанных с продажей соответственно движимого и недвижимого имущества. Таковы, например, правила о моменте передачи риска за случайную гибель или повреждение проданного имущества (ст. 1371): "При продаже движимого имущества продавец несет страх за случайную гибель или случайное повреждение проданного имущества до передачи его покупщику. Страх за случайную гибель или случайное повреждение недвижимости переходит на покупщика со времени внесения его в вотчинную книгу".Таким образом, определялся момент перехода к покупателю права на получение плодов и доходов от проданного имущества, о чем свидетельствует следующая норма: "При продаже недвижимости право на приращения, плоды и иные доходы принадлежит покупщику со времени внесения его в вотчинную книгу, хотя бы и имение не было ему передано, а при продаже движимого имущества - с того времени, когда имущество передано покупщику или должно было быть передано, если передача не состоялась в срок по вине продавца (ст. 1730).

В-третьих, ряд статей проекта содержал правила, регулирующие исключительно отношения, связанные с продажей недвижимого имущества путем установления специальных правил. Например, проектом специально регулировались отношения, связанные с "недостатком пространства" проданного недвижимого имения (то есть когда территория проданного имения оказалась меньшей или большей, чем предусматривалось договором и купчей крепостью).

Суть указанных норм состояла в том, что "оказавшийся в проданном имении недостаток в пространстве против показанного в акте продажи дает покупщику право требовать соразмерного уменьшения покупной цены или даже отмены продажи, если есть основания предполагать, что покупщик, зная о действительном пространстве, не купил бы имения. Правило это не применяется к тому случаю, когда из акта продажи видно, что стороны не придавали значения пространству имения" (ст. 1754).И, наконец, в-четвертых, проект Гражданского Уложения включал в себя отдельную главу, состоящую из пяти статей, которая была посвящена договору запродажи, регулирующему исключительно отношения, связанные с продажей недвижимого имущества.

Под договором запродажи разумелся договор, согласно которому одна сторона обязуется продать, а другая купить к назначенному в договоре сроку определенное недвижимое имение за условленную цену (ст. 1776).В материалах Редакционной комиссии, подготовившей проект Гражданского Уложения, сохранение договора запродажи в отношении недвижимого имущества объяснялось как историческими традициями, так и чисто экономическими причинами того времени.

В частности, отмечалось, что в истории русского права запродажа недвижимых имений развивалась как необходимое дополнение крепостного порядка их продажи и в период, когда готовился проект, составляла одну из самых известных и широко распространенных сделок. Купчая крепость до выдачи ее покупщику (покупателю) в старом крепостном порядке и до окончательного совершения и выдачи покупщику или утверждения старшим нотариусом считалась лишь проектом акта передачи имущества.

Между тем продажа недвижимых имуществ была связана не только с издержками и хлопотами для сторон, но и с переменой их оседлости и хозяйства и весьма часто являлась длительным фактом или договорным отношением, продолжавшимся до тех пор, пока не оканчивались все расчеты по постепенной уплате покупной цены и необходимые для сторон подготовительные хозяйственные меры и распоряжения. Во всех таких случаях проект акта передачи имущества недостаточно ограждал интересы сторон, чем и объяснялась признанная законом потребность в предварительной сделке продажи недвижимости имений, то есть договора запродажи .

По моменту возникновения обязательств - консенсуальный.

По содержанию регулируемой договорами деятельности - имущественный.

В зависимости от того, кто может требовать исполнения договора - договор в пользу участников.

В зависимости от опосредуемого договором характера перемещения материальных благ - возмездный.

По основаниям заключения - свободный.

В зависимости от способа заключения - взаимосвязанный.

В зависимости от юридической направленности - основной.

В зависимости от распределения прав и обязанностей между сторонами - взаимный.

В зависимости от определённости правового основания сделки - каузальный.

По форме договора - нотариальная письменная.

Отказ от исполнения продавцом договора купли-продажи недвижимости в случае, если возможность одностороннего отказа не предусмотрена в самом договоре (п. 3 ст. 450 ГК РФ) влечет возникновение у покупателя права требовать в судебном порядке принудительной передачи ему в собственность продаваемой недвижимости (п. 2 ст. 463 ГК РФ), либо право отказаться со своей стороны от исполнения договора купли-продажи (п. 1 ст. 463 ГК РФ). Также вместо требования передать ему соответствующую недвижимость покупатель вправе потребовать у продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора (ст. 398 ГК РФ).

Отказ от исполнения покупателем договора купли-продажи недвижимости на основании п. 4 ст. 486 ГК РФ влечет возникновение у продавца права по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Последствия нарушения сроков исполнения сторонами своих обязанностей.

Нарушение покупателем сроков оплаты продаваемой недвижимости влечет возникновение у продавца на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ права потребовать ее оплаты, а также уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. В случае задержки оплаты покупателем при покупке недвижимости в кредит продавец в соответствии с п. 3 ст. 488 ГК РФ вправе потребовать оплаты переданной недвижимости или возврата неоплаченных товаров. В случае, когда при продаже в кредит речь идет об оплате переданной недвижимости, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ со дня, когда недвижимость должна была быть оплачена, до дня ее фактической оплаты.

Нарушение продавцом сроков передачи недвижимости покупателю актуально при продаже недвижимости с условием о предварительной оплате. Так, в случае, если несмотря на произведенную предоплату продавец не исполняет своей обязанности по передаче недвижимости покупателю, на сумму произведенной предоплаты подлежат начислению проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ до дня передачи оплаченной недвижимости или до дня возврата продавцом покупателю суммы произведенной предоплаты.

Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества.

Последствия передачи продавцом покупателю недвижимости ненадлежащего качества содержатся в ст. 557 ГК РФ. В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве, должны применяться правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. В ст. 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать:

1. соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества; безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;

2. возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

В случае выявления существенных недостатков недвижимости покупатель на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ также вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость ненадлежащего качества суммы.

Российское законодательство выделяет три главных последствия

неисполнения обязанности по передаче товара: покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возмещения убытков, если предметом договора являются вещи, определяемые родовыми признаками; покупатель вправе потребовать отобрания у продавца индивидуально - определенной вещи, являющейся предметом договора, либо возмещения причиненных убытков; когда не переданы принадлежности и документы,

относящиеся к товару, покупатель вправе назначить продавцу разумный срок для их передачи, если в этот срок принадлежности и документы не будут переданы, покупатель вправе отказаться от товара.

Рассмотрим подробнее требования (или условия) обязанности по передаче товара покупателю:

- недвижимость должна передаваться покупателю вместе с принадлежностями и документами, относящимися к ней. Принадлежности - это вещи, не имеющие самостоятельного хозяйственного значения и призванные обслуживать использование главных вещей, но не связанных с ними конструктивно. Перечень документов определяется законом, правовыми актами или самими договорами. Неисполнение этой обязанности дает покупателю право отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков, но сначала должен быть установлен покупателем срок для устранения допущенных нарушений.

- продавец обязан передать покупателю товар, свободный от прав на него третьих лиц. Данное условие считается нарушенным, если продаваемый товар обременен третьими лицами. Это может привести к изъятию у покупателя товара в пользу третьих лиц по решению суда, то есть к эвикции. Если это условие существует, то покупатель вправе либо требовать расторжения договора купли-продажи, либо соразмерного уменьшения цены товара, обремененного правами третьих лиц.

2. Договор простого товарищества

По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону цели (ст. 1041 ГК).

Предметом договора простого товарищества является совместное ведение деятельности, направленной к достижению общей для всех участников цели.

Поэтому понятия «договор простого товарищества» и «договор о совместной деятельности» - синонимы. Общей целью участников простого товарищества может быть осуществление , либо предпринимательской деятельности, либо иной деятельности не противоречащей закону и не направленной на получение прибыли. В дореволюционной юридической литературе товарищества, ведущие предпринимательскую деятельность назывались торговыми, а все остальные - гражданскими. Сегодня более точно разделять простые товарищества на коммерческие и некоммерческие - по аналогии с делением юридических лиц.

В определении договора простого товарищества ГК исходит из того, что деятельность товарищей ведется без образования юридического лица. Поэтому некоторые полагают, что целью договора простого товарищества не может быть учреждение нового субъекта права, являющегося собственником имущества и по этому критерию различают договоры товарищеские и учредительные. Это позиция небезупречна, ведь буквальное толкование ст. 1041 ГК позволяет сделать вывод лишь о том, что само по себе объединение товарищей не является юридическим лицом. Что же касается возможных целей деятельности такого неправосубъектного объединения, то никаких ограничений на создание юридических лиц закон формально не предусматривает. Так, объединившись в целях создания полного товарищества, его участники, разумеется, не приобретают статуса юридического лица. Но они не приобретают его и после учреждения полного товарищества, поскольку юридическое лицо, в принципе, не сводимо к сумме своих участников, т. е. сама по себе группа полных товарищей не является юридическим лицом. Поэтому деятельность лиц по созданию полного товарищества и взаимоотношения по управлению последним вполне укладываются в рамки договора о совместной деятельности (простого товарищества). Впрочем, нормы гл., 55 ГК о договорах простого товарищества не лучшим образом приспособлены для регулирования отношении участников в процессе деятельности созданного ими юридического лица.

Форма и порядок заключения договоров простого товарищества законом особо не урегулированы, поэтому стороны должны руководствоваться общими положениями ГК о форме сделок и заключении договоров. Так, письменная форма договора простого товарищества обязательна, если в нем участвует хотя бы одно юридическое лицо (подл. 1 п. 1 ст. 161 ГК). Сложнее решается вопрос о форме договора простого товарищества, заключенного одними только гражданами (индивидуальными предпринимателями). Если сумма такого договора не менее чем в десять раз превышает минимальный размер оплаты труда., то письменная форма для договора обязательна (подп. 2п. 1 ст., 161 ГК). Но что понимать под суммой договора простого товарищества? В возмездных договорах под суммой сделки традиционно понимается цена встречного имущественного предоставления. Однако такая трактовка основана на анализе возмездных двусторонних сделок, в которых оба встречных предоставления презюмируются эквивалентными. В договоре простого товарищества такое допущение неправомерно. Во-первых, само понятие встречного предоставления в многостороннем договоре неадекватно существу отношений между сторонами. С этой точки зрения встречным предоставлением по отношению к каждому отдельному товарищу будут выступать предоставления всех других товарищей, вместе взятые. Во-вторых, даже в двустороннем договоре простого товарищества вклады участников могут быть (и часто бывают) неравными. Какой из них - меньший или больший - считать ценой договора? В-третьих - договорные обязанности товарищей не исчерпываются внесением вкладов в общее имущество (подлежащих оценке).

Таким образом, доктринальные принципы определения суммы сделки в применении к договору простого товарищества требуют уточнения.

Исходя из целей введения в ГК правил подп. 2 п. 1 ст., 1б1 ГК (а это в первую очередь ограничение лжесвидетельства при доказывании обстоятельства устных сделок), под суммой договора простого товарищества следует понимать цену наибольшего по стоимости вклада в общее имущество товарищей. При этом возможная денежная оценка обязанностей сторон по непосредственному ведению совместной деятельности (помимо внесения вклада) не должна приниматься во внимание. Итак, договор простого товарищества между гражданами должен заключаться в письменной форме, если цена наибольшего по стоимости вклада в общее имущество товарищей не менее чем в десять раз превышает установленный законом минимальный размер оплаты труда. Во всех остальных случаях этот договор может быть заключен и в устной форме.

Содержанием договора являются те условия, на которых это соглашение достигнуто. В зависимости от юридического значения этих условий они подразделяются на три вида: существенные, обычные и случайные условия.

Существенными для договора простого товарищества являются условия:

- о соединении вкладов;

- о совместных действиях товарищей;

- об общей цели, ради достижения которой осуществляются эти действия (ст. 1041 ГК).

Для отдельных видов договоров простого товарищества перечень существенных условий может быть расширен законом. Так, в договоре о совместной деятельности по созданию акционерного общества должны быть определены условия:

- о порядке осуществления совместной деятельности учредителей по учреждению общества;

- о размере его уставного капитала, категориях и типах акций, подлежащих размещению среди учредителей;

- о размере и порядке их оплаты;

- о правах и обязанностях учредителей по созданию общества.

В договоре о создании финансово-промышленной группы должны присутствовать условия:

- о наименовании и целях деятельности ФПГ;

- о порядке и условиях объединения вкладов;

- об учреждении центральной компании ФПГ, уполномоченной на ведение дел;

- о порядке образования и полномочиях совета управляющих ФПГ;

- о порядке внесения изменений в состав участников ФПГ;

- о сроке действия договора.

Цель, ради которой создается простое товарищество, должна быть общей (единой) для всех участников договора простого товарищества. Общая цель товарищей может носить как коммерческий, так и некоммерческий характер (получение прибыли, строительство жилого дома, создание юридического лица и др.). Во всех случаях цель не может противоречить закону, в том числе требованиям антимонопольного законодательства. Если участниками простого товарищества являются юридические лица, обладающие специальной правосубъектностью, цель договора должна соответствовать целям их деятельности.

Условие о соединении вкладов должно включать следующие данные:

- о виде имущественного или иного блага, составляющего вклад участника;

- о размере и денежной оценке вклада с определением доли участника в общей долевой собственности.

При этом категорию "совместная деятельность" не следует понимать буквально, а необходимо трактовать как совместные действия товарищей по внесению вкладов и иные их действия по реализации обязательств, возникающих из договора простого товарищества.

Случайное условие договора - условие договора, которое стороны согласовывают в дополнение к обычным условиям и которое отражает особенности их взаимоотношений и специфические требования к предмету договора, порядку его исполнения, ответственности за неисполнение. Побочные условия могут подпасть под категорию существенных, отличаясь от них отсутствием обязательства.

Если целью заключаемого договора является осуществление предпринимательской деятельности, то товарищами могут быть только граждане, зарегистрированные в качестве предпринимателей и (или) коммерческие организации. В этой связи нужно знать, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (ст. 2 ГК РФ).

Договор простого товарищества может заключаться как на срок, так и без указания срока его действия. Момент окончания действия договора может быть привязан к достижению определенной цели, например, если простое товарищество организовано для совместного строительства какого-либо объекта, то таким моментом может быть окончание строительства этого объекта.

Товарищи ведут общие дела в порядке, установленном договором. Их права на ведение дел и заключение сделок от имени всех участников договора предполагаются равными, если договором не предусмотрено иное. Если товарищи желают предоставить право ведения дел одному или нескольким участникам либо ограничить полномочия кого-либо из них определенным кругом сделок или суммой, на которую может быть совершена отдельная сделка, они должны прямо отразить это в договоре или доверенности, выдаваемой ими соответствующему товарищу. В противном случае товарищи не вправе ссылаться на подобные ограничения в отношениях с третьими лицами. Это означает, что сделка, заключенная товарищем с превышением предоставленных ему прав на ведение дел, будет признана обязывающей всех товарищей, если им не удастся доказать, что в момент заключения сделки контрагент знал об отсутствии у заключавшего ее товарище надлежащих полномочий.

Независимо от того, уполномочен ли товарищ вести общие дела, он вправе знакомиться с любой документацией, относящейся к ведению дел (договорам, счетам и т.д.). Это право не может быть ограничено даже соглашением сторон. Недействительным также будет и добровольный отказ товарища от права на информацию.

Для договора простого товарищества как многостороннего договора характерно, что он может прекратиться не только в отношениях между всеми товарищами, но и в отношениях между одним товарищем и остальными товарищами. В этом случае договор сохраняет силу в отношениях между остальными товарищами. Для всех случаев, когда по какой-либо причине выбывает один из товарищей, предусматривается возможность сохранения договора либо только между остальными его участниками, либо с замещением выбывшего участника его наследником (правопреемником). Условие о сохранении договора в подобных случаях может быть закреплено как самим договором простого товарищества, так и последующим соглашением товарищей.

Товарищ может отказаться от договора, если договор был заключен без указания срока. Он должен заявить о своем отказе не позднее чем за три месяца до выхода из договора.

По моменту возникновения обязательств - консенсуальный.

По содержанию регулируемой договорами деятельности - организационный.

В зависимости от того, кто может требовать исполнения договора - договор в пользу участников.

В зависимости от опосредуемого договором характера перемещения материальных благ - возмездным.

По основаниям заключения - свободный.

В зависимости от способа заключения - взаимосвязанный.

В зависимости от юридической направленности - основной.

В зависимости от распределения прав и обязанностей между сторонами - взаимный.

В зависимости от определённости правового основания сделки - каузальный.

По форме договора - нотариальная письменная.

Договор простого товарищества прекращается вследствие:

- объявления кого-либо из товарищей недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, если договором простого товарищества или последующим соглашением не предусмотрено сохранение договора в отношениях между остальными товарищами;

- объявления кого-либо из товарищей несостоятельным (банкротом), за изъятием, указанным в абзаце втором настоящего пункта;

- смерти товарища или ликвидации либо реорганизации участвующего в договоре простого товарищества юридического лица, если договором или последующим соглашением не предусмотрено сохранение договора в отношениях между остальными товарищами либо замещение умершего товарища (ликвидированного или реорганизованного юридического лица) его наследниками (правопреемниками);

- отказа кого-либо из товарищей от дальнейшего участия в бессрочном договоре простого товарищества, за изъятием, указанным в абзаце втором настоящего пункта;

- расторжения договора простого товарищества, заключенного с указанием срока, по требованию одного из товарищей в отношениях между ним и остальными товарищами, за изъятием, указанным в абзаце втором настоящего пункта;

- истечения срока договора простого товарищества;

- выдела доли товарища по требованию его кредитора.

Таким образом, статья 1050 ГК РФ предусматривает исчерпывающий перечень случаев прекращения договора простого товарищества.

Как отмечалось, договор простого товарищества является личным договором, поэтому он предполагает и личное исполнение со стороны товарищей.

Товарищ, признанный недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, не может принимать непосредственное участие в исполнении договора.

Не в состоянии это делать и товарищ, объявленный несостоятельным, как лицо, ограниченное в имущественной правоспособности.

Именно поэтому закон и устанавливает, что договор простого товарищества прекращается при наступлении указанных событий.

Однако участники простого товарищества могут договором предусмотреть возможность продолжения деятельности товарищества без выбывшего товарища или же его замещение наследником (правопреемником).

Это правило включено в целях устойчивости товариществ, сохранение которых зависит в данном случае от воли сторон.

При вступлении в товарищество наследника (правопреемника) само товарищество не становится новым образованием. На наследника (правопреемника), вступившего в товарищество, переходят все права и обязанности по договору товарищества согласно общим началам правопреемства, за исключением личных прав и обязанностей, в частности прав и обязанностей уполномоченного, если умерший таковым являлся. Наследник (правопреемник) отвечает за долги товарищества, образовавшиеся до его вступления в пределах полученного наследства.

Причиной прекращения бессрочного договора простого товарищества может стать и отказ одного из товарищей от дальнейшего участия или же его требования о расторжении договора простого товарищества, заключенного с указанием срока, если стороны не предусмотрят договором иное. Участие или неучастие в товариществе является личным делом каждого из его членов, и если по каким-либо причинам один из участников простого товарищества желает из него выйти, он имеет на это право.

Истечение срока, установленного по договору, прекращает существование товарищества. При этом никаких заявлений со стороны участников не требуется. Однако по взаимному согласию сторон возможна пролонгация существования товарищества на новый срок - определенный или неопределенный.

Поскольку имущество товарищества принадлежит всем его участникам как хозяйственному единству, а не отдельным участникам, кредитор кого-либо из участников не вправе обращать взыскание долга на составные части этого имущества, даже если они являются вкладом участника-должника. Но он может обратить взыскание на долю участника-должника в общем имуществе товарищества.

Прекращение товарищества происходит только в том случае, если стороны не предусмотрели возможность продолжения деятельности товарищества после выдела доли по требованию кредитора.

Прекращение договора простого товарищества требует регламентации взаимоотношений его участников. Оно распадается на следующие стадии:

1) возвращение предметов, внесенных в общее владение и (или) пользование;

2) определение ответственности по неисполненным общим обязательствам в отношении третьих лиц;

3) раздел имущества, находившегося в общей собственности, в том числе состоящего из индивидуально определенных вещей.

При прекращении договора простого товарищества вещи, переданные в общее владение и (или) пользование товарищей, возвращаются предоставившим их товарищам без вознаграждения, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

С момента прекращения договора простого товарищества его участники несут солидарную ответственность по неисполненным общим обязательствам в отношении третьих лиц.

Раздел имущества, находившегося в общей собственности товарищей, и возникших у них общих прав требования осуществляется в порядке, установленном статьей 252 ГК РФ.

В соответствии со статьей 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Если участники долевой собственности не смогли достичь соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доли в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 ГК РФ).

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и так далее.

Указанные правила в соответствии со статьей 133 ГК РФ применяются судами и при разрешении спора о выделе доли в праве собственности на неделимую вещь (например, автомашину, музыкальный инструмент и тому подобное), за исключением раздела имущества крестьянского (фермерского) хозяйства.

В отдельных случаях, с учетом конкретных обстоятельств дела, суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли.

С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

3. Порядок досудебного и судебного урегулирования разногласий между сторонами

В качестве процедур разбирательства между сторонами договора использованы преддоговорные разногласия, претензия, предъявление иска.

При заключении договора между его сторонами могут возникать разногласия по отдельным условиям договора. Сторона-2, получившая от Стороны-1 предложение о согласовании некоторых условий договора, в течении 30 дней либо должна принять меры по согласованию этих условий, либо письменно уведомить Сторону-1 об отказе от заключаемого договора. Если Сторона-2 этого не сделает, то она будет обязана возместить Стороне-1 убытки, вызванные уклонением от согласования условий.

Порядок урегулирования преддоговорных споров регулируется ст. 446 ГК РФ. Данная статья названа "Преддоговорные споры" и посвящена спорам, возникающим до заключения договора. Такие споры возможны в связи с отказом (уклонением) одной из сторон от заключения договора или разногласиями по условиям договора. Поэтому судебной практике известно два вида дел по преддоговорным спорам:

· дела по искам о понуждении заключить договор;

· дела о рассмотрении разногласий по условиям договора.

В силу принципа свободы договора граждане и юридические лица по своему усмотрению заключают договор и определяют его условия. Самостоятельно разрешают стороны и свои разногласия, возникающие при заключении договора. Статья 446 ГК РФ устанавливает в исключение из этого общего правила возможность передачи спора на рассмотрение суда в случаях, если спор возник в отношении договора, который обязана заключить одна из сторон, либо передача разногласий на решение суда согласована сторонами.

Обязанность заключить договор как указывалось в первой главе работы, возникает в случаях, предусмотренных ГК или законом. Порядок и сроки передачи в суд возникающих при этом споров определены ст.445 ГК и ст.528, 529 ГК.

Обязанность заключить договор может возникнуть не только из закона, но также из добровольно принятого на себя обязательства. Поэтому может быть передан на рассмотрение суда спор, вытекающий из предварительного договора; спор по договору поставки для государственных нужд, если поставщик заключает договор на основании извещения о прикреплении, выданного государственным заказчиком в соответствии с условиями государственного контракта (ст.529 ГК РФ) и др.

Обладает правом передать спор на рассмотрение суда также лицо, которому ГК или иные законы предоставили преимущественное право заключить договор на новый срок (ст.621, 684 ГК РФ), на покупку доли в общей собственности, акций (паев) и др. (ст.ст. 85, 93, 97, 111, 250 ГК РФ). Такое право возникает, если при осуществлении преимущественного права имеются разногласия, связанные с заключением договора.

По соглашению сторон спор, возникающий при заключении договора, может быть передан на рассмотрение суда независимо от наличия норм, относящих рассмотрение тех или иных споров к компетенции суда. При этом спор передается как на рассмотрение суда общей юрисдикции или арбитражного суда, так и третейского суда.

Возможность передачи в суд спора, возникающего при заключении договора, может быть предусмотрена сторонами в самом договоре. Такое условие договора в деловом обороте принято называть "арбитражной оговоркой". В арбитражной оговорке, как правило, должен быть указан суд, на разрешение которого стороны договорились передать спор^[1].

Соглашение сторон о передаче в суд спора, возникшего при заключении договора, возможно как в отношении конкретного договора, так и ряда договоров. Как правило, такое соглашение должно быть облечено в письменную форму. Однако судебно-арбитражная практика приравнивает к соглашению сторон конклюдентные действия, т.е. действия, из которых вытекает согласие сторон на рассмотрение спора судом. Так, если в суд с разногласиями по договору обратилась сторона, для которой заключение договора обязательно, а контрагент направил в суд свои предложения по условиям договора, то можно полагать, что спор передан на рассмотрение арбитражного суда по соглашению сторон.

Если одна из сторон договора нарушила свои обязательства, то другая сторона может выставить ей требование об исполнении обязательства и/или уплате неустойки, возмещения убытков и др. Претензия составляется в произвольной форме.

Претензия - требование кредитора к должнику об уплате долга, возмещении убытков, уплате штрафа, устранении недостатков поставленной продукции, проданной вещи, выполненной работы. До предъявления иска, вытекающего из отношений между организациями, обязательно предъявление Претензии.

Исковое заявление в зависимости от условий может быть направлено в следующие суды:

- арбитражный суд по месту нахождения ответчика (споры между юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями);

- суд общей юрисдикции по месту нахождения ответчика (споры с участием граждан и о любых перевозках по прямому международному сообщению);

- третейский суд по месту нахождения заявителя или ответчика (любые споры, если стороны согласны на разрешение спора).

Истец имеет право объединить в одном иске несколько требований и даже к нескольким лицам.

В арбитражном суде все базируется на документах (показания свидетелей отсутствуют в отличии от суда общей юрисдикции).

Исковое заявление подается в арбитражный суд в письменной форме.

Исковое заявление подписывается истцом или его представителем.

В исковом заявлении должны быть указаны:1) наименование арбитражного суда, в который подается исковое заявление;2) наименование истца, его место нахождения; если истцом является гражданин, его место жительства, дата и место его рождения, место его работы или дата и место его государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;3) наименование ответчика, его место нахождения или место жительства;4) требования истца к ответчику со ссылкой на законы и иные нормативные правовые акты, а при предъявлении иска к нескольким ответчикам - требования к каждому из них;5) обстоятельства, на которых основаны исковые требования, и подтверждающие эти обстоятельства доказательства;6) цена иска, если иск подлежит оценке;7) расчет взыскиваемой или оспариваемой денежной суммы;8) сведения о соблюдении истцом претензионного или иного досудебного порядка, если он предусмотрен федеральным законом или договором;9) сведения о мерах, принятых арбитражным судом по обеспечению имущественных интересов до предъявления иска;10) перечень прилагаемых документов.

В заявлении могут быть указаны и иные сведения, в том числе номера телефонов, факсов, адреса электронной почты, если они необходимы для правильного и своевременного рассмотрения дела, могут содержаться ходатайства, в том числе ходатайства об истребовании доказательств от ответчика или других лиц.

Истец обязан направить другим лицам, участвующим в деле, копии искового заявления и прилагаемых к нему документов, которые у них отсутствуют, заказным письмом с уведомлением о вручении.

Расчёт государственной пошлины:

Цена иска - 200 000 руб.

3 500 + (200 000 - 100 000) * 2 % = 5 500 руб.

Заключение

Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств. И на наш взгляд договор купли-продажи недвижимости занимает ключевое положение среди иных разновидностей купли-продажи.

В последнее время увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в качестве офисных центров. Обострился интерес и к купли-продажи торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна.

Учредительный договор простого товарищества - один из наиболее универсальных договоров, используемых в коммерческой практике. Это объясняется как упрощенной процедурой создания товарищества, так и рядом преимуществ в налогообложении.

Простые товарищества создаются несколькими физическими или юридическими лицами путем заключения между ними договора товарищества (учредительного договора) в целях образования нового правоспособного соединения для ведения от его имени совместной деятельности в сфере торговли или промысла.

Учредительный договор (как и договор любого другого вида) является сделкой. Ее имеет смысл охарактеризовать как многостороннюю (так как при создании товарищества требуется достижение соглашения двух и более участников), возмездную (иногда безвозмездную); характер сделки может быть организационным, имущественным (если участники вносят вклады в складочный капитал, оборот которого затем приносит имущественные выгоды или убытки) или доверительным.