Суперфіцій та емфітевзис

Размещено на http://www.allbest.ru/

Міністерство Державної Аграрної Політики України

РЕФЕРАТ

«Суперфіцій та Емфітевзис»

Виконав: Діхтяр А.С.

Викладач: Чиркіна Л.Ю.

-2010-

План

1. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій)

2. Суперфіцій як право користування чужою земельною ділянкою для забудови

3. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)

1. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій)

Суперфіцій -- це довгострокове, відчужуване та успадковуване право користування земельною ділянкою, переданою відплатно чи безвідплатно особі для будівництва та експлуатації на ній будівель та споруд, на які в останньої виникає право власності.

Суб'єктами суперфіціарних відносин є власник земельної ділянки, яка надається під забудову, і особа, яка має право використання зазначеної ділянки для забудови (суперфіціарій).

На будівлі (споруди), зведені суперфщіарієм, у нього виникає право власності. Це зумовлює незалежність цих прав від суб'єктного складу, оскільки діє принцип: речове право випливає за речами, щодо яких воно встановлене і не пов'язане з носіями цих прав Віднесення суперфіцію до речових прав надає суперфіціарію абсолютний захист його прав.

Суперфіцій може належати одночасно двом і більше особам При цьому, безумовно, саме суперфіційне право поділу не підлягає, а лише передбачається можливість спільного користування земельною ділянкою, наданою під забудову одночасно двом і більше особам (наприклад, у разі виникнення з підстав, передбачених законодавством, права спільної власності на зведену будівлю (споруду).

Об'єктом суперфіцію є право користування земельною ділянкою для будівництва певних видів споруд чи будівель з можливістю для суперфіціарія набути право власності на них. При наданні земельної ділянки у користування з метою забудови необхідно, щоб її подальше використання відповідало цільовому призначенню ділянки. Встановлення цільового призначення земель відбувається шляхом їх віднесення до тієї чи іншої категорії, яке здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень (ч. І ст.20 ЗК).

Підставами встановлення суперфіцію є договір між власником ділянки І майбутнім забудовником про встановлення суперфіцію і заповіт.

До Істотних умов цього договору належать: відомості про земельну ділянку, про мету її надання, про вид будівництва, що має тут здійснюватися, про умови платного користування ділянкою (розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати). У ЦК не передбачена обов'язкова форма договору про встановлення суперфіцію. Але враховуючи ту обставину, що договір про встановлення суперфіцію не може бути виконаний сторонами у момент його вчинення, можна дійти висновку, що такий договір має бути лише письмовим.

Заповіт також може бути підставою встановлення суперфіцію у разі наявності в ньому заповідального відказу, яким заповідач зобов'язує спадкоємця надати іншій особі право користування для забудови земельною ділянкою, що входить до складу спадщини.

Існуючий суперфіцій у свою чергу може бути переданий суперфіціарієм іншій особі за будь-яким цивільно-правовим договором, що відповідатиме природі цих відносин. Такий договір може бути як виплатним, так І безвідплатним. Укладення вказаного договору не вимагає погодження його умов із власником земельної ділянки та є для нього обов'язковим. Суперфіціарій не зобов'язаний повідомляти власника земельної ділянки про наступне відчуження суперфіцію, оскільки у ЦК (на відміну від правил про відчуження емфітевзису) не закріплене переважне право власника перед іншими особами на купівлю права користування нею. Власник ділянки зобов'язаний зберігати той характер відносин з новим суперфіціарієм, який Існував з його попередником відповідно до умов, які мали місце при встановленні суперфіцію.

Існуючий супєрфіцій також може переходити у спадщину як на підставі заповіту, так і шляхом спадкування за законом. При цьому, оскільки право користування земельною ділянкою для забудови та право власності на зведені на ній споруди, що входять до складу спадщини, є пов'язаними між собою речовими правами, зазначені права у разі поділу спадщини між різними спадкоємцями не можуть бути передані окремо.

Строк суперфіцію може бути визначеним або невизначеним. Мінімальний та максимальний строк суперфіцію у ЦК не зазначений. Але при його визначенні сторони мають враховувати, що супєрфіцій є речовим правом, яке встановлюється з метою забудови. І тому надто короткий строк суперфіціарного права не відповідає природі цього інституту, оскільки не дає можливості суперфіціарію реалізувати надане право забудови.

Якщо суперфіцій встановлений на невизначений строк, він вважається безстроковим І може бути припиненим за бажанням сторін у будь-який час.

Власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право:

- на одержання плати за користування нею для забудови. Ця плата не є орендною І не є платою за землю, що сплачується окремо до бюджету, і не включається до складу вказаної плати за користування. Сторони самі визначають розмір плати за користування, періодичність її внесення (разовий або періодичний характер останньої), її форму, умови, порядок та строки виплати тощо. Невнесення плати за користування не є підставою припинення суперфіцію, але надає власникові землі право вимагати стягнення з суперфіцію заборгованості у примусовому порядку;

- на одержання у випадках, встановлених договором, частки ВШ доходу землекористувача від збудованих на земельній ділянці промислових об'єктів тощо;

- на володіння та користування ділянкою в обсязі, встановленому договором із землекористувачем;

- на розпорядження ділянкою, у тому числі шляхом відчуження її Іншим особам. При цьому власник повинен попередити набувача ділянки про право суперфіціарія на забудову. Суперфіцій зберігатиме свою силу й для нового власника ділянки, в тому числі і для особи, яка набула землю з публічних торгів. Перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою (ст.414 ЦК).

На власника земельної ділянки покладаються такі обов'язки:

- надати певну ділянку під забудову у строки, визначені договором про встановлення суперфіцію або заповітом;

- не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні ним права користування ділянкою тощо. Проти порушення власником його прав суперфіціарій може захищатися тими ж засобами цивільно-правового захисту, що й власник майна (ст.396 ЦК).

Суперфіціарій (землекористувач) має право:

- використовувати ділянку для забудови (будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, жилих тощо споруд) відповідно до договору про суперфіцій та вимог закону (ст.413 ЦК);

- користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором (ст.415 ЦК). При цьому мається на увазі використання ділянки не тільки безпосередньо для будівництва, а й для обслуговування таких робіт (організації під'їзних шляхів, спорудження тимчасового житла для будівельників тощо);

- набувати право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови;

- передавати суперфіцій іншим особам шляхом договору або заповіту. При цьому особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди). Суперфіціарій не зобов'язаний повідомляти власника ділянки про намір передати суперфіцій іншій особі. Відсутність такого повідомлення не дає власникові ділянки права оспорювати дійсність правочину відчуження суперфіцію та вимагати плати за таке відчуження, як це передбачено у разі продажу емфітевзису. Землекористувач повинен лише повідомити власника земельної ділянки про заміну його іншою особою у зобов'язанні оплати користування ділянкою (ч.4 ст.415 ЦК).

Суперфіціарій (землекористувач) зобов'язаний:

- вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови. Оскільки ЦК не встановлює порядку внесення зазначеної плати, її періодичності та розмірів, ці питання мають вирішуватися за домовленістю сторін при встановленні суперфіцію. Плата, її розміри та строки внесення є істотними умовами договору про суперфіцій. Зі змісту ч.4 ст.415 ЦК (де йдеться про обов'язок "вносити плату", а не "внести плату") випливає, що платежі власникові ділянки мають бути швидше не разовими, а періодичними;

вносити інші платежі, встановлені законом. Зазначені обов'язкові платежі визначаються окремими актами законодавства і не включаються до сум плати за користування, яка належить

власнику ділянки. Види, розміри та періодичність вказаних обов'язкових платежів встановлюються спеціальним законом (ст.415 ІДК);

- почати використовувати земельну ділянку для забудови до спливу трирічного строку з моменту встановлення суперфіцію. В іншому разі можливе припинення суперфіцію з цієї підстави (ст.416 ЦК);

- використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення (ч.5 ст.415 ЦК). Призначення земельної ділянки визначається відповідно до норм земельного законодавства та договору про суперфіцій, де вказано, з якою метою вона йому надана. Зокрема порушенням цієї вимоги буде будівництво споруд промислового призначення, якщо суперфіцій надавався для житлового будівництва тощо;

- у разі припинення суперфіцію на вимогу власника земельної ділянки знести будівлі та привести ділянку до стану, в якому вона була до надання її у користування (ч. 1 ст.417 ЦК).

Суперфіцій припиняється у разі:

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та суперфіціарія. У цьому випадку суб'єкти права власності та речового права на чужу річ збігаються;

2) спливу строку права користування. Обов'язок власника ділянки подовжити на вимогу землекористувача строк дії суперфіцію може бути передбачений у договорі про суперфіцій;

3) відмови землекористувача від права користування;

4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд;

5) викупу земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю. У цьому випадку йдеться про викуп саме земельної ділянки, а не права користування нею (ст.350 ЦК);

6) неможливості використання земельної ділянки для забудови (наприклад, внаслідок її забруднення токсичними, радіоактивними речовинами тощо);

7) визнання недійсним правочину, що був підставою встановлення суперфіцію;

8) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (ч.5 ст.415 ЦК, п."а" ст.143 ЗК);

9) домовленості власника ділянки та землекористувача про припинення суперфіцію, вчиненій у такій самій формі, як і договір про встановлення суперфіцію.

За рішенням суду суперфіцій може бути припинений також у Інших випадках, встановлених законом (ст.416 ЦК).

Припинення суперфіцію з підстав, зазначених у ст.416 ЦК, крім випадку поєднання в одній особі власника ділянки і землекористувача, викликає необхідність вирішення долі зведених на ділянці будівель (споруд), що має робитися відповідно до положень ст.417 ЦК.

Правові наслідки припинення суперфіцію за бажанням сторін (співпадіння власника і суперфіціарія, відмови суперфіціарія від права користування тощо) або внаслідок спливу строку користування визначаються домовленістю між власником земельної ділянки та суперфіціарієм.

Така домовленість може мати місце вже при укладенні договору про суперфіній. У такому разі вона має бути включеною у цей договір як його істотна умова.

Водночас правові наслідки припинення суперфщію можуть бути визначені за домовленістю сторін договору вже під час припинення відносин суперфщію

Якщо сторонам не вдалося досягти домовленості, власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки у стан, в якому вона була до надання її у користування.

Якщо ж знесення будівлі (споруди), розміщеної на земельній ділянці, заборонено законом (жилі будинки, пам'ятки історії та культури тощо) або є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки, суд з урахуванням підстав припинення права користування ділянкою може обрати один з таких варіантів:

1) постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розміщена;

2) постановити рішення про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди);

3) постановити рішення про визначення умов користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк (ст 417 ЦК). У цьому разі фактично має місце встановлення права користування чужою земельною ділянкою замість суперфіцію, який згідно зі ст.416 ЦК вже припинений.

При виборі варіанту вирішення спору суд враховує: цінність земельної ділянки, вартість збудованих на ній споруд, підстави припинення суперфіцію (ч.2 ст.417 ЦК), вимоги справедливості, добросовісності та розумності цивільного законодавства (ст.3 ЦК) тощо.

2. Суперфіцій як право користування чужою земельною ділянкою для забудови

Значна частина нашої культурної спадщини сягає корінням у Давню Грецію. Римляни зіграли важливу роль у поширенні давньогрецької культури. Схиляючись перед давньогрецьким мистецтвом, філософією і науками, вони сприйняли їх і передали європейському середньовіччю. Істотним вкладом римлян в європейську цивілізацію стало створення римського права, яке є унікальною історико-методологічною моделлю, прабатьком сучасного цивільного права. В українському цивільному та земельному праві також запроваджено норми римського права, такі як земельний сервітут, суперфіцій та емфітевзис. У “Віснику” № 45/2005 у статті “Земельні сервітути та порядок їх установлення” та у “Віснику” № 10/2006 у статті “Земельний сервітут - це право на обмежене користування” розглянуто поняття земельного сервітуту і порядок його застосування. У цій публікації зупинимось ще на одному з видів права - суперфіції.

Земельні відносини завжди хвилювали суспільство. Становлення кожної держави супроводжувалось економічними, аграрними та земельними реформами.

В України реформування земельних відносин здійснюється з 1991 р. Одним з кроків цієї реформи стало прийняття Земельного кодексу, яким установлено нові права на землю, зазначені в розділі третьому цього Кодексу: право власності, право користування (постійне користування і оренда), право земельного сервітуту, право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) або для забудови (суперфіцій).

Види речових прав на чуже майно:

право володіння;

сервітут;

емфітевзис;

суперфіцій.

Право володіння виникає на підставі договору з власником або особою, якій майно було передано власником, а також на інших підставах, встановлених законом. Володіння буває добросовісне та недобросовісне. Недобросовісний володілець зобов'язаний негайно повернути майно особі, яка має на нього право власності або інше право відповідно до договору чи закону або яка є добросовісним володільцем.

Право користування чужим майном (сервітут) може бути встановлено щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом. Сервітут може бути встановлено договором, законом, заповітом або рішенням суду.

Право користування чужою земельною ділянкою (емфітевзис) встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Воно може відчужуватись і передаватись у порядку спадкування.

Власник земельної ділянки також має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій).

Поняття суперфіція в Земельному кодексі з'явилось у 2007 р. у зв'язку з прийняттям Закону № 997-V. Його визначення дано також у Цивільному кодексі, ст. 395 якого визначено види речових прав на чуже майно, серед яких право забудови земельної ділянки (суперфіцій).

Розглянемо суперфіцій як інститут цивільного права.

Особливість суперфіція полягає в тому, що таке право може відчужуватися землекористувачем або передаватись у порядку спадкування на підставі договору або заповіту, а також дає право землевласнику на прибуток від промислових об'єктів, збудованих на наданій земельній ділянці на умовах суперфіція. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або на невизначений строк. Проте таке право може бути припинено в разі:

поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

закінчення строку права користування;

відмови землекористувача від права користування;

невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд;

за рішенням суду в інших випадках, установлених законом.

Суб'єктами суперфіція можуть бути будь-які фізичні та юридичні особи.

Об'єктом суперфіція є право користування земельною ділянкою для будівництва певних видів споруд чи будівель з можливістю для суперфіціарія набути право власності на них та для землевласника - отримувати частку прибутку землекористувача. При наданні земельної ділянки в користування з метою забудови необхідно, щоб її подальше використання відповідало цільовому призначенню ділянки. Установлення цільового призначення земель відбувається шляхом їх віднесення до тієї чи іншої категорії і здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень (частина перша ст. 20 Земельного кодексу).

Підставами встановлення суперфіція є договір між власником земельної ділянки та майбутнім забудовником, а також заповіт. Заповіт також може бути підставою встановлення суперфіція в разі наявності в ньому заповідального відказу, яким заповідач зобов'язує спадкоємця надати іншій оробі право користування для забудови земельною ділянкою, що входить до складу спадщини.

Існуючий суперфіцій також може переходити у спадщину як на підставі заповіту, так і шляхом спадкування за законом. При цьому, оскільки право користування земельною ділянкою для забудови та право власності на зведені на ній споруди, що входять до складу спадщини, є пов'язаними між собою речовими правами, зазначені права у разі поділу спадщини між різними спадкоємцями не можуть передаватись окремо.

Строк суперфіція може бути визначеним або не-визначеним. Мінімальний та максимальний строки суперфіція в Цивільному кодексі не визначено. Якщо суперфіцій установлено на невизначений строк, він вважається безстроковим і може бути припиненим за бажанням сторін у будь-який час.

Суперфіцій може бути передано іншій особі за будь-яким цивільно-правовим договором. Укладення такого договору не вимагає погодження його умов із власником земельної ділянки та є для нього обов'язковим. Суперфіціарій не зобов'язаний повідомляти власника земельної ділянки про наступне відчуження суперфіція, оскільки в Цивільному кодексі (на відміну від правил про відчуження емфітевзису) не закріплено переважне право власника перед іншими особами на купівлю права користування нею. Власник ділянки, у свою чергу, зобов'язаний зберігати той характер відносин з новим суперфіціарієм, який існував з його попередником відповідно до умов договору про встановлення суперфіція. При цьому слід розуміти, що відчужується або успадковується не земельна ділянка, а право користування нею.

На відміну від сервітуту суперфіцій не може бути безоплатним. Власник сервітуту має право на відшкодування збитків від установлення суперфіція. По суті, при укладенні договору суперфіція право користування, володіння й розпорядження власником земельної ділянки, щодо якої встановлено суперфіцій, не вилучається. Водночас право тимчасового користування землею власник передає за плату іншій особі, що породжує між ними земельні й цивільні правовідносини.

Форма договору

Чинним законодавством не передбачено окремої форми договору про встановлення суперфіція, але враховуючи ту обставину, що такий договір не може бути виконано сторонами в момент його вчинення, він має бути лише письмовим.

Оскільки суперфіцій є досить близьким до орендних відносин, сторони можуть керуватися істотними умовами договору оренди землі, зазначеними в Законі № 161-XIV, а також типовим договором оренди землі, форму якого затверджено постановою № 220. При цьому учасники відносин мали б передбачити в договорі ціль надання в користування земельної ділянки, а саме: відомості про земельну ділянку, мету її надання, вид здійснення на ній будівництва, а також про правовий режим об'єктів нерухомості, що має тут здійснюватися, про умови платного користування ділянкою (розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати) і про частку прибутку.

Власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на:

одержання плати за користування нею для забудови. Ця плата не є орендною і не є платою за землю, що сплачується окремо до бюджету. Сторони самі визначають розмір плати за користування, періодичність її внесення (разовий або періодичний характер останньої), її форму, умови, порядок і строки виплати тощо. Невнесення плати за користування не є підставою припинення суперфіція, однак надає власникові землі право вимагати стягнення з суперфіціарія заборгованості у примусовому порядку;

одержання у випадках, установлених договором, частки доходу землекористувача від збудованих на земельній ділянці промислових об'єктів тощо;

володіння та користування ділянкою в обсязі, встановленому договором із землекористувачем;

розпорядження ділянкою, у тому числі шляхом відчуження її іншим особам. При цьому власник повинен попередити набувача ділянки про право суперфіціарія на забудову. Суперфіцій зберігатиме свою силу й для нового власника ділянки, в тому числі для особи, яка набула землю на публічних торгах. Перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою (ст. 414 Цивільного кодексу).

Власник земельної ділянки, наданої для забудови, зобов'язаний:

надати певну ділянку під забудову у строки, визначені договором про встановлення суперфіція або заповітом;

не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні ним права користування ділянкою. Проти порушення власником його прав суперфіціарій може захищатися тими самими засобами цивільно-правового захисту, що й власник майна (ст. 396 Цивільного кодексу).

Суперфіціарій (землекористувач) має право:

використовувати ділянку для забудови (будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, жилих тощо споруд) відповідно до договору про суперфіцій та вимог закону (ст. 413 Цивільного кодексу);

користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором (ст. 415 Цивільного кодексу). При цьому йдеться про використання ділянки не лише безпосередньо для будівництва, а й для обслуговування таких робіт (організації під'їзних шляхів, спорудження тимчасового житла для будівельників тощо);

набувати право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови;

передавати суперфіцій іншим, особам шляхом до-говору або заповіту.

При цьому особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих самих умовах і в тому самому обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди). Суперфіціарій не зобов'язаний повідомляти власника ділянки про намір передати суперфіцій іншій особі. Відсутність такого повідомлення не дає власникові ділянки права оспорювати дійсність правочину відчуження суперфіція та вимагати плату за таке відчуження, як це передбачено в разі продажу емфітевзису. Землекористувач повинен лише повідомити власника земельної ділянки про заміну його іншою особою у зобов'язанні оплати користування ділянкою (частина четверта ст. 415 Цивільного кодексу).

Суперфіціарій (землекористувач) зобов'язаний:

вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови. Слід зазначити, що законодавством не встановлено порядку внесення зазначеної плати, її періодичність і розміри, тому плата за суперфіцій, її розміри та строки внесення мають бути істотними умовами договору про суперфіцій. Враховуючи, що частиною четвертою ст. 415 Цивільного кодексу визначено, що землекористувач зобов'язаний вносити плату (а не внести), можна дійти висновку, що платежі за суперфіцій мають бути не разовими, а періодичними;

вносити інші платежі, встановлені законом;

використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення. При цьому якщо в порушення цієї вимоги здійснюватиметься будівництво споруд промислового призначення, а суперфіцій надавався для житлового будівництва, то це вважатиметься використанням землі не за цільовим призначенням;

приступити до використання земельної ділянки для забудови протягом трьох років з моменту встановлення суперфіція;

у разі припинення суперфіція на вимогу власника земельної ділянки знести будівлі та привести ділянку до стану, в якому вона була до надання її в користування (частина перша ст. 417 Цивільного кодексу).

Якщо знесення будівлі (споруди), розміщеної на земельній ділянці, заборонено законом (жилі будинки, пам'ятки історії та культури тощо) або є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки, суд з урахуванням підстав припинення права користування ділянкою може винести рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій її розміщено, або про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди); про визначення умов користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк (ст. 417 Цивільного кодексу). При вирішенні спору суд враховує цінність земельної ділянки, вартість збудованих на ній споруд, підстави припинення суперфіція (частина друга ст. 417 Цивільного кодексу), вимоги справедливості, добросовісності та розумності цивільного законодавства (ст. 3 Цивільного кодексу) тощо.

Складання проекту відводу земельної ділянки

Необхідність складання проекту відводу виникає в разі передачі в користування земельної ділянки, якщо передбачається зміна цільовогр призначення.

Правовий режим будівель і споруд, зведених на земельній ділянці

Договір суперфіція повинен містити положення про призначення побудови. Крім того, з метою захисту інтересів власника землі договір може зобов'язувати користувача землі до початку виконання будівельних робіт погодити проект будівництва з власником земельної ділянки. Власник може у положеннях договору щодо умов повернення земельної ділянки вимагати від користувача повернути ділянку в стані не гіршому, ніж її було надано в користування, з урахуванням тих змін, які відбулися внаслідок будівництва об'єктів нерухомості.

Плата за користування землею

Згідно зі ст. 414 Цивільного кодексу власник земельної ділянки, переданої під забудову, має право на одержання плати за користування нею. Слід розуміти, що ця плата не є платою за землю (земельним податком або орендною платою за землю), а є платою за користування земельною ділянкою для забудови. Виникає питання: чи повинна така земельна ділянка оподатковуватись і якщо так, хто є платником до бюджету плати за землю?

Як визначено ст. 2 Закону № 2535-ХІІ, використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати. Суб'єктом плати за землю (платником) є власник земельної ділянки, земельної частки (паю) і землекористувач, у тому числі орендар. Тобто земельна ділянка має оподатковуватись у вигляді земельного податку або орендної плати. Плата за землю зараховується до відповідних місцевих бюджетів. Плата за користування чужою земельною ділянкою для забудови не заміняє плати за землю і тим більше не звільняє від неї. Суперфіціарій (землекористувач) сплачує землевласнику плату саме за суперфіцій. У договорі суперфіція можна встановити таку суму плати, яка б компенсувала власнику земельної ділянки видатки, пов'язані зі сплатою земельного податку.

Тобто надання власником земельної ділянки іншим юридичним чи фізичним особам на будь-якому праві, визначеному законодавством (сервітут, суперфіцій, лізинг тощо), не звільняє землевласника від обов'язків, установлених ст. 91 Земельного кодексу, зокрема своєчасної сплати земельного податку.

Щодо надання права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіція) органами місцевого самоврядування (сільськими, селищними та міськими радами), то слід зазначити, що ці органи є лише розпорядниками землі, а відповідно до ст. 413 Цивільного кодексу право на суперфіцій може надати власник земельної ділянки.

Право суперфіція ще не набуло в державі достатнього поширення, перш за все через необізнаність і відсутність нормативних документів щодо порядку його застосування.

земельний ділянка суперфіцій забудова емфітевзис

3. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)

Емфітевзисом є довгострокове, відчужуване та успадковуване речове право на чуже майно, яке полягає у наданні особі права володіння і користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб з метою отримання плодів та доходів від неї з обов'язком ефективно її використовувати відповідно до цільового призначення.

Суб'єктами емфітевзису є власник земельної ділянки та особа, яка виявила бажання користуватися останньою для сільськогосподарських потреб (землекористувач, емфітевта). Стороною відносин емфітевзису не може бути особа, якій земельна ділянка надана на умовах постійного користування чи на умовах оренди.

Об'єктом емфітевтичного права є користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, що знаходиться У приватній, комунальній або державній власності. До земель сільськогосподарського призначення належать сільськогосподарські угіддя -- рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги, а також несільськогосподарські угіддя (ст.22 ЗК). Таке користування має обмежений характер, оскільки власник передає емфітевті право володіння та право цільового користування земельною ділянкою, зберігаючи за собою право розпорядження нею. Сторони можуть звузити межі цільового використання земельної ділянки, наприклад, зазначивши, що вона має використовуватися під ріллю або багаторічні насадження тощо.

Підставою встановлення емфітевзису є договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір про емфітевзис). За договором про емфітевзис власник земельної ділянки відплатно чи безвідплатно передає іншій особі право користування земельною ділянкою, зберігаючи щодо неї право власності. Договір про встановлення емфітевзису формально є консенсуальним, оскільки для виникнення емфітевтичного права не вимагається передачі земельної ділянки. Водночас реалізувати це право раніше, ніж будуть встановлені межі ділянки на місцевості, неможливо, оскільки до цього приступати до використання земельної ділянки забороняється законом (ст. 125 ЗК). Отже, виникає ситуація, подібна до тієї, що має місце при переході права власності за договором: момент укладення договору і перехід речового права не збігаються в часі (ст.334 ЦК).

Емфітевзис може бути переданим іншій особі на підставі договору між попереднім та наступним землекористувачами або на підставі спадкування (ч.2 ст.407 ЦК). Зокрема емфітевтичне право може бути предметом договору купівлі-продажу, дарування, міни, в тому числі предметом застави, а також може передаватися будь-яким іншим, не забороненим законом, способом іншій фізичній або юридичній особі. При відчуженні емфітевзису йдеться не про передачу права власності на земельну ділянку, а виключно про відчуження права користування нею.

Строк договору про емфітевзис встановлюється за домовленістю його сторін. При цьому власник ділянки та емфітевта можуть укласти такий договір на визначений або на невизначений строк.

Якщо договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб укладено на невизначений строк, кожна Із сторін може відмовитися від договору, попередивши про це другу сторону не менш як за один рік (ст.408 ЦК). Попередження про відмову від договору є правочином, тому його зміст та форма визначаються загальними правилами про здійснення правочинів, встановленими гл.16 ЦК.

Власник земельної ділянки має право:

-- вимагати від землекористувача використання ділянки за призначенням, встановленим у договорі. При цьому в самому договорі має бути враховане цільове призначення ділянки (ст.409 ЦК);

- на одержання плати за користування ділянкою. Плата за кокетування, що підлягає сплаті землекористувачем власникові землі не охоплює інших обов'язкових платежів, які встановлюються окремим законом (ч.2 ст.410 ЦК). ЦК не встановлює розмірів плати за користування, її форми, умови, порядок та строки виплати ці питання вирішуються на розсуд сторін і мають бути закріплені у договорі про емфітевзис,

- на переважне перед іншими особами набуття права користування земельною ділянкою у разі продажу цього права іншій особі (ч.2 ст.411 ЦК);

- на одержання відсотків від ціни продажу емфітевзису іншій особі -- лаудемії (ч.5 ст.4И ЦК).

Власник земельної ділянки зобов'язаний:

- надати земельну ділянку в користування;

- не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав.

Навіть у разі порушення емфітевтою умов здійснення права користування власник не має права самочинно перешкоджати йому у вчиненні таких дій, а повинен звернутися до суду. Проти порушення власником його прав землекористувач захищений усіма тими засобами захисту, що й власник майна (ст.396 ЦК).

Землекористувач має право:

- користуватися земельною ділянкою у повному обсязі відповідно до договору та утримувати її за собою (ч. І ст.410 ЦК);

- набувати право власності на плоди і доходи від експлуатації наданої у користування ділянки. Це право логічно випливає з права користування земельною ділянкою для власних потреб;

- відчужувати право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, якщо інше не встановлено законом (ч. І ст.411 ЦК).

Слід зазначити, що остання правомочність землекористувача у деяких випадках супроводжується істотними обмеженнями, встановленими на користь власника землі. Зокрема у разі продажу права користування земельною ділянкою власник останньої має переважне перед іншими особами право на його придбання за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах. Для забезпечення цього права землевласника реалізація емфітевзису шляхом продажу супроводжується ускладненою процедурою. Продавець емфітевзису зобов'язаний письмово повідомити власника земельної ділянки, наданої у користування, про намір продати своє право користування іншій особі з вказівкою ціни, оголошеної для продажу, та інших його умов. Власник, який протягом одного місяця письмово заявить про свій намір викупити емфітевзис, зобов'язаний купити його за ціною та на умовах, оголошених для продажу. Якщо власник землі відмовиться від реалізації свого переважного права на купівлю емфітевзису або не повідомить письмово про згоду на купівлю, або надішле згоду про можливу купівлю за іншою ціною, землекористувач вправі продати своє право будь-якій особі, але на умовах, попередньо оголошених для продажу. Якщо власник ділянки, давши згоду на купівлю емфітевзису, потім відмовиться від свого наміру, землекористувач може вимагати від нього відшкодування шкоди, завданої такою відмовою (ст.ст.22, 23 ЦК).

У разі продажу землекористувачем емфітевзису з порушенням права власника на переважну купівлю останній може протягом одного року звернутися до суду з позовом про переведення на нього прав та обов'язків набувача права з внесенням на депозитний рахунок суду грошової суми, яку за договором має сплатити покупець емфітевзису (ст.362, ч.4 ст.411 ЦК).

Землекористувач зобов'язаний:

- вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом. Плата за користування, яка виплачується власникові ділянки, не включає інші платежі, що підлягають сплаті землекористувачем відповідно до положень закону. Зазначена плата за користування не охоплює обов'язку користувача сплатити власникові землі лаудемію (ч.5 ст.411 ЦК);

- ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення;

-- підвищувати родючість земельної ділянки, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації;

- повідомити власника землі про намір продати право користування земельною ділянкою.

Емфітевзис припиняється у разі:

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача. У цьому випадку суб'єкти права власності і речового права на чужу річ збігаються, а відтак має перевагу більш повне право, тобто право власності;

2) спливу строку, на який було надано емфітевзис, якщо строк було зазначено у договорі про встановлення цього права. У ЦК не передбачений обов'язок власника ділянки подовжити на вимогу землекористувача строк дії емфітевзису. Такий обов'язок може бути закріплений у договорі про встановлення емфітевзису. В разі досягнення сторонами домовленості про подовження строку йдеться про встановлення нового емфітевзису;

3) викупу земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю. У цьому випадку йдеться про викуп саме земельної ділянки, а не права користування нею (ст.350 ЦК);

4) знищення земельної ділянки або такого її пошкодження, що виключає можливість використання для задоволення сільськогосподарських потреб;

5) визнання недійсним правочину, що є підставою встановлення емфітевзису;

6) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (ст.143 ЗК);

7) домовленості власника ділянки та землекористувача про припинення емфітевзису. Така домовленість має бути вчиненою у такій самій формі, як і договір про встановлення емфітевзису. За рішенням суду емфітевзис може бути припинений також у інших випадках, встановлених законом (ст.412 ЦК).

Размещено на Allbest.ru