Предварительный договор

30

Размещено на http://www.allbest.ru/

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ФГОУ СПО ХАКАССКИЙ ПОЛИТЕХНИЧЕСКИЙ КОЛЛЕДЖ

СПЕЦИАЛЬНОСТЬ 030503

«ПРАВОВЕДЕНИЕ»

КУРСОВАЯ РАБОТА

ПО ДИСЦИПЛИНЕ «ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО»

ТЕМА: ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

Руководитель:

А.Н. Радаева

Выполнил:

Студент группы ПР - 21

А.О. Желотков

Абакан, 2010

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ПОНЯТИЕ И ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА

1.1. Понятие и общие сведения о предварительном договоре

1.2. Правовое регулирование предварительного договора

1.3. Форма, предмет, сроки, платежи по предварительному договору

1.3.1 Предмет договора

1.3.2 Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор

1.3.3 Платежи по предварительному договору

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА

2.1 Последствия отказа от заключения основного договора

2.2 Ответственность за уклонение от заключения основного договора

2.3 Спорные вопросы, возникающие при заключении предварительного договора

3. ТРЕБОВАНИЯ, ПРЕДЬЯВЛЯЕМЫЕ К СОДЕРЖАНИЮ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА

4. СУДЕБНАЯ И АРБИТРАЖНАЯ ПРАКТИКА ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ С ПРИМЕНЕНИЕМ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Для написания курсовой работы автор выбрал тему “Предварительный договор” потому, что в отличие от обычных договоров, предварительный договор выделен законодателем особо, а так же потому что сфера действия предварительного договора более узкая, нежели все отношения, регулируемые гражданским правом.

Данная работа посвящена определениям, признакам, условиям  и особенностям предварительного договора.  Указанные проблемы анализируются в практическом плане с точки зрения законодателей, авторов учебной литературы и с точки зрения автора, на их практическое применение в жизни общества.

Специфика предварительного договора обусловлена самой их природой, то есть тем, что как таковые они не могут появиться в обществе, в котором, во-первых, не развит собственно товарно-денежный обмен (возмездный оборот товаров и услуг с использованием универсального эквивалентного товара - денег) и, во-вторых, не сложились относительно стабильные отношения по поводу условий и порядка такого обмена (оборота), что позволяет идентифицировать эти отношения как отношения деловые.

История возникновения и природа предварительного договора наиболее предметно выражена в нормах римского частного права как основной, базисной системы правовых норм, воспринятой (реципированной) континентальной системой права (в настоящее время римское частное право является основой для правовых систем большинства европейских государств, в том числе и России). Римское право в контексте рассматриваемой проблемы наиболее точно отражает природу предварительного договора постольку, поскольку основу римского права составляет право частной собственности как безусловной основы всякого товарно-денежного процесса.

В предпринимательской деятельности может сложиться ситуация, когда заключение договора на данный момент нецелесообразно, хотя в будущем такой договор был бы выгоден для обеих сторон. Причем каждая сторона хотела бы получить определенные гарантии выполнения обязательств другой стороной. Подписание протокола о намерениях в таком случае не решает проблему, так как не влечет для участников никаких юридических и финансовых обязательств.

В качестве примера можно привести сделку, в которой между моментом заключения договора и моментом исполнения сторонами обязательств имеется достаточно большой временной разрыв. Заключение договора с определением в нем даты исполнения обязательства не всегда является единственным выходом из положения, так как условия выполнения обязательства могут потребовать изменений, а внесение изменений в договор, возможно, и неоднократных, является достаточно сложной и длительной процедурой.

Иногда отношения между сторонами предполагают многократное заключение сделок одного вида. Например, сторонам необходимо предварительно согласовать общие условия перевозки грузов, а дальнейшее уточнение условий перевозки отдельных партий будет производиться в рамках основных договоров, заключаемых на основе предварительного соглашения.

В данной курсовой работе будут рассмотрены общие вопросы, касающиеся понятия, значения предварительного договора, его места в современном гражданском праве, законодательстве, содержание и форма предварительного договора, а также такой вопрос, имеющий важное теоретическое и практическое значение для понимания сущности предварительного договора как процесс его заключения.

Целью курсовой работы является изучение предварительного договора на основе анализа Гражданского кодекса Российской Федерации и других нормативных актов.

В соответствии с поставленной целью необходимо решить следующие задачи:

· исследовать предварительный договор в современном обороте;

· рассмотреть предварительный договор в судебной практике;

· выяснить, может ли предварительный договор применяться в имущественных отношениях товарно-денежного, стоимостного характера, если в них участвуют не только предприниматели;

Объект исследования: предварительный договор.

Предмет исследования: отношения, возникающие в результате применения предварительного договора.

Методологическая основой курсовой работы являются статьи Суханова Е.А., Мурашко М.С, Тарасенко Ю.А. и других современных авторов.

предварительный договор имущественный товарный денежный

1. ПОНЯТИЕ И ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА

1.1 Понятие и общие сведения о предварительном договоре

Предварительный договор - соглашение, стороны которого обязуются заключить договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных в предварительном договоре. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если она не установлена - в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, а если он не определен, основной договор должен быть заключен в течение года с момента подписания предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительный договором, прекращаются, если до окончания установленного срока он не будет заключен и ни одна из сторон не предложит этого другой стороне [6].

Предварительный договор не порождает у сторон прав и обязанностей по передаче имущества, выполнению работ и оказанию услуг. На основании предварительного договора у сторон возникает единственная обязанность - обязанность заключить в будущем основной, окончательный договор на условиях, определенных в предварительном договоре.

Предварительный договор требует письменной формы всегда, а если окончательный договор требует нотариальной формы или письменной формы в виде единого документа, то и предварительный договор должен быть заключен в такой же форме. Срок в предварительном договоре - это срок заключения договора окончательного; он существенным условием предварительного договора не является. Если срок в предварительном договоре не установлен, то окончательный договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если:

· до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен;

· одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Деление всех гражданско-правовых договоров на основные и предварительные производится исходя из такого критерия, как специфика их юридической направленности: если основной договор всегда направлен на достижение известной (типовой) правовой цели, именуемой в доктрине каузой, то предварительный договор, в конечном счете также преследующий данную цель, вместе с тем всегда имеет еще одну, промежуточную цель в виде возложения на стороны специфических обязанностей заключить основной договор. Иными словами, участники гражданского оборота, имея в виду достижение типовой правовой цели посредством заключения и исполнения основного договора, преследуют совершением предварительного договора и такую непосредственную, но вместе с тем промежуточную в означенном смысле цель, как обеспечение заключения основного договора (создание юридических предпосылок для обязательного его заключения) [6].

Отталкиваясь от изложенных посылок, некоторые авторы делают вывод о том, что предварительный договор носит организационный характер и не порождает имущественных обязательств.

Правильность первой половины данного суждения сомнений не вызывает. Вместе с тем нельзя согласиться с тем, что организационные договоры влекут возникновение самостоятельных организационных отношений, отличных от имущественных. Напротив, организационные отношения могут быть признаны лишь разновидностью имущественных отношений, поскольку в конечном счете вызываются к жизни такими интересами вступающих в эти отношения участников, которые могут быть удовлетворены объектом, способным к имущественно-стоимостной оценке. В частности, необходимость заключения предварительного договора обусловлена интересами сторон в основном договоре о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг, т.е. о совершении действий имущественного характера. Поэтому обязательство, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о совершении действия имущественного характера, также должно считаться имущественным.

Следует признать результатом очевидного недоразумения и мнение о том, что "суд не может трансформировать предварительный договор в основной, если последний является реальным, так как для его заключения необходимо, чтобы одна из сторон произвела предоставление: передала вещь другой стороне"[4].

Организационный характер предварительного договора вовсе не означает, что уклоняющаяся от заключения основного реального договора сторона во всех случаях не может быть понуждена к совершению действия по передаче имущества, необходимого для заключения такого договора. При этом следует учитывать, что совершение действия по передаче (принятию) имущества в целях заключения реального договора как раз и вытекает из организационной природы предварительного договора, направленного на создание юридических предпосылок для обязательного заключения договора основного (в том числе и реального). Поэтому передача имущества, т.е. совершение специфического действия имущественного характера - заключения основного имущественного договора, производится во исполнение возникшего из предварительного договора обязательства по заключению основного договора (в нашем случае - реального). Употребив же термин "предоставление", Е.И. Мелихов, по всей видимости, имел в виду передачу имущества в порядке исполнения обязательства, порожденного именно основным договором (по крайней мере такой вывод вытекает из его посылки о том, что "никого нельзя понудить к передаче имущества, если отсутствует обязательство, предполагающее совершение такой передачи")[3].

Следовательно, поскольку передача имущества есть элемент взаимного волеизъявления сторон, постольку для понуждения стороны к заключению реального договора, равно как и консенсуального, являющихся по своей общей природе соглашениями, принципиальных препятствий не имеется. Более того, при уклонении от заключения реального договора уклоняющаяся сторона может быть понуждена не только к передаче имущества другой стороне, но и к принятию имущества от последней. В противном случае неизбежен вывод о том, что направленность предварительного договора, предусматривающего заключение в будущем основного реального договора, состоит не в обеспечении юридических предпосылок для обязательного заключения последнего, а в предоставлении заинтересованной стороне лишь права требовать возмещения убытков. Такой вывод, как нетрудно заметить, полностью извращает существующую в настоящее время конструкцию предварительного договора.

Следовательно, понуждение к совершению действия по передаче (принятию) имущества производится в рамках обязательства по заключению основного реального договора, добровольно принятого сторонами посредством совершения предварительного договора.

Что касается ситуации, в которой кредитор (должник) изъявляет свою волю совершить реальный договор путем заключения договора предварительного, но впоследствии отказывается от передачи (принятия) имущества, необходимой для совершения реального договора, то применительно к ней приобретает существенное правовое значение причина, по которой субъект не передает (не принимает) имущество.

В частности, когда в силу предварительного договора для заключения основного реального договора требуется передача индивидуально-определенного имущества и такого имущества у стороны, обязанной его передать, не имеется, соответствующее исковое требование другой стороны о понуждении заключить договор подлежит отклонению, поскольку обязательство, вытекающее из предварительного договора, прекращается фактической невозможностью его исполнения. Аналогичным образом должна разрешаться ситуация, в которой для заключения реального договора подлежало передаче имущество, хотя и определяемое родовыми признаками, однако отсутствующее на рынке соответствующих товаров, работ и услуг.

Поэтому необходимость в использовании сторонами конструкции предварительного договора, по которому они обязуются в будущем совершить основной консенсуальный договор, в нормальном гражданском обороте возникает лишь тогда, когда по каким-либо причинам стороны не желают или не имеют возможности заключить основной договор в данный конкретный момент времени, но тем не менее имеют общее намерение заключить такой договор в будущем, для чего обоюдно связывают себя соответствующим обязательством. Таким способом создаются юридические предпосылки для обязательного заключения в будущем основного договора.

Определенный интерес представляет вопрос об объяснении необходимости использования конструкции предварительного договора для заключения основного консенсуального договора.

Исследуя данный вопрос, М.И. Брагинский пришел к выводу о целесообразности заключения сторонами предварительного договора (создании еще одной ступени в заключение основного договора) для получения возможности взвесить свои действия: заключить ли им или не заключить основной договор[4].

С точки зрения исключительно практического решения рассматриваемой проблемы такое рассуждение вполне уместно: на самом деле, сторона предварительного договора может сделать расчет на то обстоятельство, что в случае ее уклонения от заключения основного договора другая сторона не обратится в суд с иском о понуждении к заключению основного договора.

Однако нельзя оставить без внимания и то существенное обстоятельство, что социально-экономическое предназначение института предварительного договора выражается в первую очередь в обеспечении гарантированности контрагента путем связывания его обязательством заключить основной договор. В этом смысле конструкция предварительного договора, напротив, направлена на недопущение случаев уклонения участников гражданского оборота от заключения ими основного договора. По крайней мере, такой вывод полностью соответствует интересам самого оборота.

По этой причине следует сделать вывод о том, что никакого принципиального различия в плане обоснования необходимости использования сторонами конструкции предварительного договора для заключения договора реального или консенсуального не имеется.

1.2 Правовое регулирование предварительного договора

Нормы о предварительном договоре, известные еще римскому частному праву, практически полностью были реципированы странами континентальной правовой семьи. При этом в дореволюционной России единственным последствием неисполнения обязательства по предварительному договору в теории и практике признавалось право требовать возмещения убытков, но отнюдь не понуждение к заключению договора. После революции специальные нормы о предварительном договоре включались в ГК РСФСР 1922 г., а затем вновь появились лишь в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. В настоящее время институт предварительного договора состоит из норм, объединенных в ст. 429 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором [2].

В случае если у стороны предварительного договора, обязанной в целях заключения реального договора передать (принять) определенное имущество, имеется фактическая возможность для совершения указанного действия, а также отсутствуют юридические препятствия для этого (юридическая невозможность исполнения обязательства по заключению договора), другая сторона вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор и о возмещении убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора. Указанные требования подлежат удовлетворению на основании п. 4 ст. 445 ГК РФ.

В случае же фактической или юридической невозможности передачи (принятия) имущества к отношениям сторон применяются правила, предусмотренные соответственно ст. 416 и 417 ГК РФ.

Если невозможность исполнения обязательства по заключению реального договора была вызвана обстоятельством, за которое отвечает сторона, обязанная передать (принять) имущество, другая сторона вправе требовать возмещения причиненных ей убытков на основании ст. 15 и 393 ГК РФ.

Что касается обязательства, вытекающего из предварительного договора, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор займа денег, то указанное обязательство невозможностью фактического исполнения никогда не прекращается, что связывается существующей гражданско-правовой доктриной с особыми свойствами денежных средств - их непременным наличием в развитом экономическом обороте. В связи с этим следует признать, что требование заинтересованной стороны предварительного договора о понуждении заключить денежный договор займа подлежит безусловному удовлетворению, кроме случая юридической невозможности исполнения соответствующего обязательства, предусмотренного в п. 1 ст. 417 ГК РФ.

В случае же если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (т.е. обе стороны откажутся от своего намерения заключить основной договор либо возможность его заключения у них так и не появится), обязательство, предусмотренное предварительным договором, в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ прекратится[1].

Правовое значение предварительного договора, по которому стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем реальный договор, состоит в предоставлении заинтересованной стороне права требовать заключения соответствующего основного договора и компенсации потерь, вызванных задержкой в заключении договора, а в случае, когда заключение договора оказывается невозможным в силу причин, за которые отвечает контрагент, - права на возмещение убытков, причиненных уклонением от заключения основного договора.

1.3 Форма, предмет, сроки, платежи по предварительному договору

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Напомним, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 и ст. 651 ГК РФ), а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору требуется государственная регистрация (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ). При этом если стороны составили предварительный договор, по которому обязуются в будущем заключить договор аренды на срок более года, то в этом случае предварительный договор не подлежит государственной регистрации. Такое мнение было высказано в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 59. (По данному вопросу см. также Постановление ФАС ВВО от 26.08.2009 N А11-12651/2008).

Ст. 429 ГК РФ определены содержание и форма предварительного договора. В содержании предварительного договора, помимо условия о предмете, то есть об обязанности заключить договор в будущем, должно быть условие, позволяющее определить существенные условия окончательного договора.

При отказе одной из сторон предварительного договора заключить основной договор, такая сторона может быть понуждена к заключению договора в судебном порядке и обязана возместить другой стороне причиненные уклонением от заключения основного договора убытки (ст. 445 ГК РФ). [2]

1.3.1 Предмет договора

Заметьте, что если в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, предназначенное для передачи в аренду, то в соответствии с п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. В противном случае договор признается недействительным.

Конечно, достаточно сложно установить конкретное помещение в не построенном здании. Поэтому рекомендуем в предварительном договоре определить условия, которые позволят идентифицировать объект (местонахождение строящегося здания, его описание, а также описание помещения и его расположение в здании, общую площадь, этаж с обозначением границ помещений). К договору можно приложить оформленный в соответствии с проектной документацией план части здания с выделенным на нем помещением, которое в будущем станет предметом аренды. [8]

1.3.2 Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Правила определения сроков указаны в ст. 190 ГК РФ, в силу требований которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

На практике очень часто стороны связывают срок с определенным обстоятельством, например, "не позднее стольки-то дней после оформления права собственности". Мало того, что у будущего арендатора возникает риск, что названное обстоятельство не наступит по причине приостановления или прекращения строительства (в случае если здание еще не достроено). Некоторые суды считают: из положений нормы ст. 190 ГК РФ следует, что наступление события, с которым стороны связывают начало течения срока, не зависит от их воли и действий. Учитывая, что государственная регистрация права собственности на здание не является таким событием, срок, в течение которого стороны обязаны заключить основной договор, необходимо определять в соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ и он равен году. На это, например, указали судьи ФАС СЗО в Постановлении от 05.06.2009 N А56-35721/2008.

В договоре целесообразно, помимо отсылочного обстоятельства, установить четкую дату, рассчитанную исходя из максимального времени, необходимого для завершения строительства. Например, основной договор должен быть заключен в срок до 01.10.2007, при этом арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличить указанный срок, но не более чем на четыре календарных месяца (Постановление ФАС УО от 18.06.2009 N Ф09-4000/09-С6) [5].

1.3.3 Платежи по предварительному договору

В большинстве случаев предварительный договор аренды предусматривает уплату определенной денежной суммы будущим арендатором в пользу будущего арендодателя. Делается это чаще всего в качестве предоставления последнему обеспечения исполнения обязательства заключить основной договор в будущем. Если предварительный договор заключается еще на стадии строительства объекта, то средства, направляемые застройщику, необходимы ему для завершения стройки. Как правило, размер платежа напрямую зависит от стадии строительства здания: чем больше времени остается до его завершения, тем меньше платеж.

Попробуем определиться с правовой сущностью этих платежей, которые в предварительном договоре как только не называются - задатком, авансовым арендным платежом, обеспечительным платежом, гарантийным платежом.

Итак, аванс. Обязанность его перечисления в счет арендной платы представляет собой составную часть обязательства по внесению арендной платы, основанием возникновения которого будет именно основной договор аренды (ст. 606 ГК РФ). Пока он не будет заключен, такое обязательство возникнуть не может.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ предметом предварительного договора является исключительно обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, в рамках предварительного договора не может осуществляться полное или частичное исполнение сторонами своих обязательств по еще не заключенному основному договору. (Судьи ФАС ЗСО в Постановлении от 09.09.2008 N Ф04-5483/2008(11223-А46-21) по поводу возврата перечисленного аванса по предварительному договору указали, что данный договор не порождает денежных обязательств.)

Кроме того, право на получение платежей в счет арендной платы принадлежит арендодателю, который является собственником сдаваемых в аренду помещений (п. 3 ст. 607, ст. 608 ГК РФ). В момент заключения предварительного договора нет объекта аренды и собственника помещений. Поэтому считаем, что норма предварительного договора об уплате авансовых платежей противоречит требованиям гражданского законодательства и может быть признана недействительной (ст. 168 ГК РФ).

Теперь о возможности уплаты задатка по предварительному договору в качестве обеспечения исполнения обязательства плательщика по заключению основного договора в будущем. При выборе данного варианта расчетов в предварительном договоре на основании ст. 381 ГК РФ указывается, что в случае неисполнения застройщиком обязанности по заключению основного договора он возвращает плательщику двойную сумму задатка, а в случае неисполнения плательщиком задатка той же обязанности сумма задатка остается у застройщика.

Некоторые судьи признают законность таких соглашений. Например, в Постановлении ФАС ЗСО от 21.01.2004 N Ф04/297-2312/А45-2004 указано следующее: в соответствии с п. 5 предварительного договора в случае уклонения продавца от заключения основного договора он должен будет вернуть покупателю двойную сумму полученного задатка. Поскольку доказательств заключения основного договора не представлено, арбитражный суд пришел к правильному выводу о взыскании задатка в сумме 2 240 000 руб.

Однако не все судьи так считают. В арбитражной практике есть примеры, где они настаивают на невозможности уплаты задатка по предварительному договору. Так, например, в Постановлении ФАС ЗСО от 17.06.2004 N Ф04/3281-399/А67-2004 рассматривалась следующая ситуация: в предварительном договоре стороны со ссылкой на ст. 380, 381 ГК РФ предусмотрели, что истец перечисляет сумму задатка в обеспечение заключения договора (обеспечивается исполнение самого предварительного договора). Кроме того, в будущем основном договоре он выполнит платежную функцию. [5]

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. [2]

2.1 Последствия отказа от заключения основного договора

Итак, предварительный договор заключен. По истечении времени, указанного в договоре, стороны обязаны заключить основной договор, существенные условия которого указаны в предварительном. Однако имеют место ситуации, когда одна из сторон отказывается от совершения основного договора. В данном случае применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ, а именно: заинтересованная сторона вправе требовать по суду заключения основного договора на предварительно согласованных условиях и возмещения понесенных убытков. [8]

2.2 Ответственность за уклонение от заключения основного договора

В случае если сторона, заключившая предварительный договор, в пределах срока его действия уклоняется от заключения основного договора, применяются правила, предусмотренные для заключения обязательных договоров.

В этом случае другая сторона может подать иск о понуждении к заключению основного договора.

Кроме того, в самом предварительном договоре можно установить неустойку (штраф, пени) за отказ от заключения основного договора или просрочку его заключения. [1]

2.3 Спорные вопросы, возникающие при заключении предварительного договора

Одним из таких вопросов, возникающих у сторон при заключении предварительного договора, является вопрос о том, можно ли на основании данного договора приобрести право собственности, например, на недвижимое имущество. Ответ в данном случае однозначный - нельзя.

Предварительный договор не является правоустанавливающим документом, он - лишь основание для заключения основного договора в установленный срок. По данному вопросу высказался и Президиум ВАС в Информационном письме от 28.04.1997 г. N 13 "Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". В частности, в пункте 2 Информационного письма отмечается, что право собственности на имущество не может быть приобретено истцом по предварительному договору о продаже имущества.

Подобной позиции придерживаются и арбитражные суды. [4]

3. ТРЕБВАНИЯ, ПРЕДЬЯВЛЯЕМЫЕ К СОДЕРЖАНИЮ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА

Содержание договора как соглашения (сделки) составляет совокупность согласованных его сторонами условий, в которых закрепляются права и обязанности контрагентов, составляющие содержание договорного обязательства. В письменных договорах условия излагаются в виде отдельных пунктов. К основному тексту письменного договора могут, кроме того, добавляться различные согласованные сторонами приложения и дополнения, также входящие в его содержание в качестве составных частей договора. Наличие приложений, конкретизирующих содержание договора, должно оговариваться в его основном тексте. Такие приложения становятся необходимыми частями, например, для большинства договоров поставки, строительного подряда, на выполнение научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ, банковского кредита и др. Дополнения обычно в том или ином отношении меняют содержание отдельных условий договора.

Среди условий договора принято выделять существенные условия. Таковыми признаются все условия договора, которые требуют согласования, ибо при отсутствии соглашения сторон хотя бы по одному из них договор признается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК), т.е. несуществующим. Это условия, которые закон считает необходимыми и достаточными для возникновения того или иного договорного обязательства. Существенными закон признает следующие условия:

* о предмете договора;

* прямо названные в законе или иных правовых актах как существенные;

* необходимые для договоров данного вида1;

* условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Условия о предмете договора индивидуализируют предмет исполнения (например, наименование и количество поставляемых товаров), а нередко определяют и характер самого договора. Так, условие о возмездной передаче индивидуально-определенной вещи характеризует договор купли-продажи, а о ее изготовлении -- договор подряда. При отсутствии четких указаний в договоре на его предмет исполнение по нему становится невозможным, а договор, по сути, теряет смысл и потому должен считаться незаключенным. [7]

В ряде случаев закон сам называет те или иные условия договора в качестве существенных. Например, в ст. 942 ГК прямо указаны существенные условия договора страхования, а в ст. 1016 ГК перечислены существенные условия договора доверительного управления имуществом. Иногда закон обязывает включить в договор то или иное условие, прямо не называя его существенным. Так, условие о размере вклада каждого из участников полного товарищества должно содержаться в учредительном договоре такого товарищества в силу п. 2 ст. 70 ГК, а в договоре простого товарищества оно необходимо в силу его природы, предполагающей соединение вкладов участников (п. 1 ст. 1041 ГК).

В обоих случаях речь, несомненно, идет о существенном условии. Участник будущего договора может заявить о своем желании включить в его содержание какое либо условие, само по себе не являющееся необходимым для данного договора, например предложить облечь его в нотариальную форму и распределить между сторонами расходы по оплате пошлины, хотя по закону такая форма и не является обязательной для договоров данного вида. Данное условие также становится существенным, ибо при отсутствии соглашения по нему не получится совпадающего волеизъявления сторон и договор придется считать незаключенным. Из этого следует, что наличие у сторон договора разногласий по любому из его условий превращает последнее в существенное условие, а сам договор -- в незаключенный.

Таким образом, существенными по сути становятся все условия, содержащиеся в конкретном договоре, ибо их наличие и содержание являются результатом взаимного согласования воль его участников. [6]

4. СУДЕБНАЯ И АРБИТРАЖНАЯ ПРАКТИКА ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ С ПРИМЕНЕНИЕМ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА

С использованием предварительного договора связано множество судебных споров и разбирательств. Давайте рассмотрим некоторые из них:

Например:

Истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика 13 697 040 руб. убытков, вызванных неисполнением условий договора о поставке песка на указанную сумму.

Как следует из материалов дела, в период с 17 по 19 февраля 1999 г. стороны подписали протокол намерений, согласно которому ответчик указал наличие возможности отгрузить истцу по его письменной разнарядке 372 000 куб. м песка. Пункт 4 протокола предусматривал возможность отправки железнодорожных вагонов за счет ответчика по дополнительному письменному соглашению.

По мнению суда, с учетом положений ст. 429 и 431 ГК РФ протокол о намерении, подписанный сторонами, есть, по сути, не что иное, как предварительный договор. Суд пришел к выводу, что обязательства ответчика заключить основной договор прекращены, поскольку пунктом 3 протокола намерений был установлен срок заключения основного договора - до 01.11.1999 г. (постановление ФАС Центрального округа от 18.08.2000 г. по делу N А62-994/2000).

На основании одного только наименования документа сложно сделать вывод о его правовой природе. В каждом случае следует руководствоваться исключительно его содержанием. Так, в правоприменительной практике в качестве синонима предварительного договора может использоваться термин "договор о намерениях" (постановление ФАС Центрального округа от 20.03.2006 г. по делу N А35-11765/04-11).

Заключение предварительного договора допускается к любому основному договору. На практике довольно распространены случаи заключения предварительных договоров аренды, купли-продажи недвижимого имущества, об организации систематических перевозок грузов и пр. [8]

Например:

Индивидуальные предприниматели З. и Д., а также ООО "Аликон" (далее - Общество) с одной стороны и предприниматель С. с другой стороны 11.12.2003 г. подписали предварительный договор, по условиям которого Общество, предприниматели З. и Д. обязались в будущем заключить с предпринимателем С. договор купли-продажи здания склада и доли земельного участка.

В дальнейшем Общество в письме от 27.04.2004 г., адресованном другим участникам сделки, заявило о недействительности предварительного договора, сославшись на отсутствие существенных условий договора, позволяющих определить индивидуализирующие признаки отчуждаемого земельного участка (размеры, границы, место положения) и его цену.

В силу п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие кадастровый учет. По условиям предварительного договора от 11.12.2003 г. оформление документов на земельный участок было поручено Обществу, однако предприниматели З. и Д. препятствовали установлению границ земельного участка и не подписали кадастровый план на выделенный для продажи земельный участок, что было подтверждено имеющимися в деле уведомлениями. В связи с этим предварительный договор купли-продажи земельного участка является незаключенным, так как сторонами не согласовано условие о предмете договора (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.10.2005 г. по делу N А11-4833/2004-К1-14/180).

Допустим, основной договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента осуществления регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Является ли обязательной в таком случае регистрация предварительного договора? Оказывается, нет - на это указывает п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Отсутствие требования об обязательной регистрации предварительных договоров, если основной нуждается в регистрации, способствовало "популярности" предварительных договоров в сделках с недвижимостью. [8]

Например:

ООО "УПТК Биробиджанское" (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с просьбой отменить судебные акты, понуждающие Общество заключить договор купли-продажи недвижимого имущества с индивидуальным предпринимателем П.

Рассматривая спор, арбитражный суд признал правоотношения сторон основанными на договоре купли-продажи недвижимого имущества N 1 от 24.01.2003 г., квалифицировав его как предварительный договор.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Такие существенные условия, необходимые для договоров продажи недвижимости, как точное наименование отчуждаемого объекта недвижимости и его цена, в договоре предусмотрены.

Поскольку ответчик уклонялся от подписания основного договора купли-продажи, арбитражный суд обоснованно понудил его заключить на условиях договора N 1 от 24.01.2003 г., применив при этом п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ (постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.09.2003 г. N Ф03-А16/03-1/2222).

При обращении в суд за понуждением стороны, уклоняющейся от заключения основного договора, необходимо проследить за тем, чтобы не истек срок, установленный в предварительном договоре для заключения основного, или, если такой срок не был предусмотрен, годичный срок. При этом согласно пункту 8 статьи 126 АПК РФ к исковому заявлению должен быть приложен проект основного договора.

Иногда бывает тяжело доказать убытки, возникшие в результате отказа одной из сторон в заключении основного договора. Поэтому целесообразно в текст предварительного договора включать положения о различных способах обеспечения исполнения обязательств, например, неустойку за уклонение от заключения основного договора.

В судебном порядке стороны также могут оспорить те или иные условия предварительного договора, по которым у них возникли разногласия. Для этого стороны должны прийти к соглашению о передаче спора в суд. Условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 ГК РФ).

Нередко в иске заявляется требование о признании договора недействительным (или незаключенным). При отсутствии существенных условий основного договора предварительный договор признается незаключенным. В этом случае он ничем не отличается от протокола о намерениях, так как не порождает юридической обязанности для сторон по заключению основного договора. Что касается признания договора недействительным, это возможно по общим основаниям недействительности сделок в соответствии с ГК РФ. [8]

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключение можно сказать, что особую роль предварительный договор призван сыграть в формировании и развитии рыночной экономики, поскольку в ее условиях производство и обмен приводятся в движение не распорядительными актами органов управления, а личной заинтересованностью и инициативой людей.

Вот почему так важно разобраться и усвоить понятие и классификацию гражданско-правовых договоров, их содержание, порядок заключения, изменения и расторжения, другие связанные с ним вопросы.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В системе гражданского права предварительный договор применяется в области предпринимательской деятельности. А в предпринимательской деятельности может сложиться ситуация, когда заключение договора на данный момент нецелесообразно, хотя в будущем такой договор был бы выгоден для обеих сторон. Причем каждая сторона хотела бы получить определенные гарантии выполнения обязательств другой стороной.

В данной курсовой работе были рассмотрены общие вопросы, касающиеся понятия, значения предварительного договора, его места в современном гражданском праве, законодательстве, содержание и форма предварительного договора, а также такой вопрос, имеющий важное теоретическое и практическое значение для понимания сущности предварительного договора как процесс его заключения.

В соответствии с поставленной целью были решены следующие задачи:

· исследован предварительный договор в современном обороте;

· рассмотрен предварительный договор в судебной практике;

· выяснено, может ли предварительный договор применяться в имущественных отношениях товарно-денежного, стоимостного характера, если в них участвуют не только предприниматели;

Особое внимание при заключении предварительного договора в случае, когда его заключение является единственно возможным вариантом приобретения недвижимости:

1. проверить документы продавца;

2. четко определить предмет договора;

3. обозначить предварительный платеж по договору в качестве гарантийного платежа или обеспечительной меры, которая будет зачтена в счет оплаты основного договора;

4. зафиксировать срок заключения основного договора четкой календарной датой;

5. не пропустить срок заключения основного договора, направив продавцу предложение заключить его.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Васильев А.В. //Законодательство// ст. «Значение предварительного договора в предпринимательской деятельности» №2, февраль 2008г.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации

3. Ермошина Е.Л. //Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения// ст. «Предварительный договор в деталях» №2, январь 2010г.

4. Кондякова К.А. //ПБОЮЛ// ст. «Предварительный договор: Заключать или не заключать?» №9, сентябрь 2007г.

5. Мурашко М.С. //Российская юстиция// ст. «Судебная практика связанная с использованием предварительного договора» №11, ноябрь 2007г.

6. Спектор А.А. //Гражданское право России: учебник для вузов//

7. Суханов Е.А. //Гражданское право// учебник.

8. Тарасенко Ю.А. //Арбитражное правосудие в России// ст. «Применение предварительного договора» №1 январь 2007г.

Размещено на http://www.allbest.ru/

ПРИЛОЖЕНИЕ

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

купли-продажи квартиры

г. Абакан «10» апреля 2010г.

Мы, Иванов Петр Иванович, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и Батраков Василий Васильевич, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.Продавец обязуется заключить с Покупателем договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, д 117, кв. 25 .

Общая полезная площадь квартиры - 67 кв.м., жилая площадь - 48 кв.м.

2.Дата заключения окончательного договора купли-продажи квартиры, указанной в п. 1. - 1 сентября 2010г.

3.Стоимость вышеуказанной квартиры составляет сумму в размере 1500000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей.

4.Оплата за вышеуказанную квартиру производится Покупателем в срок до 2 сентября 2010г.

5.После полной оплаты стоимости квартиры, Покупатель вправе до совершения окончательной сделки переуступить свое право на приобретение квартиры любому третьему лицу.

6.Расходы, связанные с оформлением окончательного договора купли-продажи, уплачивает Покупатель.

7.Все споры и разногласия по настоящему договору разрешаются сторонами в установленном законом порядке.

ПРОДАВЕЦ__________________________________________________

ПОКУПАТЕЛЬ_______________________________________________