О жилищном праве

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Договор поднайма жилого помещения

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме на срок, определенный договором. При отсутствии в договоре указания на срок его действия, договор считается заключенным на 1 год. Экземпляр договора передается наймодателю данного жилого помещения. В договоре должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма.

Возможные причины прекращение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма:

* истечение срока, на который он был заключен;

* прекращение договора социального найма жилого помещения.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

* по соглашению сторон;

* при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.

Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора - инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за 3 месяца.

2. Выселение из жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

* предоставлением других благоустроенных (применительно к условиям соответствующего населенного пункта) жилых помещений по договорам социального найма, отвечающих установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта, равнозначных по общей площади ранее занимаемым жилым помещениям;

* с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

* без предоставления других жилых помещений.

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случаях, если (ст. 85 ЖК РФ):

* дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

* жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

* жилое помещение признано непригодным для проживания;

* в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома, если:

- жилое помещение не может быть сохранено;

- общая площадь данного помещения уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, однако они вправе вселиться в такое жилое помещение;

- общая площадь жилого помещения увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Предоставить другое благоустроенное жилое помещений обязаны:

* орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение о сносе - при сносе дома;

* наймодатель - во всех иных случаях.

Выселение в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма применяется, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более 6 месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Размер предоставляемого жилого помещения в замен занимаемого определяется по нормам, установленным для вселения в общежитие.

Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.

Выселение без предоставления другого жилого помещения определено ст. 91 ЖК РФ в случаях, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи:

* используют жилое помещение не по назначению;

* систематически нарушают права и законные интересы соседей;

* бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение;

при этом не устраняют эти нарушения по требованию наймодателя.

Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель имеет право на их устранение силами нанимателя или членов его семьи. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случае:

* прекращения договора социального найма жилого помещения;

* их отказа освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания.

3. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требования о письменном согласии всех членов семей нанимателей и соответствующих наймодетеля.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

* к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

* право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

* обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

* принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

* принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

* в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний (перечень определен Правительством РФ).

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в его даче оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю (представителю нанимателя) не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в перечисленных выше случаях и может быть обжалован в судебном порядке.

В результате заключения договора об обмене жилыми помещениями и получения согласия соответствующих наймодателей ранее заключенные договоры социального найма расторгаются, одновременно заключаются договоры социального найма между каждым из давших согласие наймодателей с переселившимися гражданами. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения соответствующих граждан и представления ими необходимых документов.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в т. ч. если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ. Согласно ст. 167 ГК РФ, в случае признания сделки недействительной она не влечет никаких юридических последствий (кроме связанных с ее недействительностью), а каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное ею по данной сделке. В отношении признания недействительным обмена жилыми помещениями, стороны подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон такого договора, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена.



4. Специализированный жилищный фонд

К жилым помещениям специализированного жилищного фонда (специализированные жилые помещения) относятся:

* служебные жилые помещения (ст. 93 ЖК РФ);

* жилые помещения в общежитиях (ст. 94 ЖК РФ);

* жилые помещения маневренного фонда (ст. 95 ЖК РФ);

* жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения (ст. 96 ЖК РФ);

* жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами (ст. 97 ЖК РФ);

* жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 98 ЖК РФ).

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному его виду и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным ЖК РФ (п.3 ст. 92 ЖК РФ).

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с:

* характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением;

* прохождением службы;

* назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта РФ;

* избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:

* граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;

* граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;

* граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

* иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.

Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг.

Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите. Категории таких граждан устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов РФ.

5. Предоставление специализированных жилых помещений

Служебное жилое помещение, предоставляемое гражданину в пределах социальной нормы площади жилья, должно быть благоустроенным и отвечать санитарным и техническим нормам. Получение служебного жилого помещения не является основанием для исключения сотрудника (военнослужащего) из списков очередников на улучшение жилищных условий.

Порядок предоставления служебных жилых помещений определен гл. 10 ЖК РФ. Служебные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма служебных жилых помещений. Исключение составляют жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан, предоставляемые по договорам безвозмездного пользования. На специализированные жилые помещения имеют право граждане определенных законом категорий, не обеспеченные жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.

В соответствии со ст. 104 ЖК РФ служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры. Жилищным законодательством определено соответствие уровней органов власти, определяющих категории таких граждан, и типов жилищных фондов:

* органом государственной власти Российской Федерации - в жилищном фонде Российской Федерации;

* органом государственной власти субъекта РФ - в жилищном фонде субъекта РФ;

* органом местного самоуправления - в муниципальном жилищном фонде.

Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем 6 кв. метров жилой площади на одного человека. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период:

* до завершения капитального ремонта или реконструкции дома;

* до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание;

* до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, либо до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;

* установленный законодательством.

Частным случаем, когда гражданам предоставляются служебные помещения является, прохождение военнослужащими военной службы по контракту. В этом случае, служебными помещениями обеспечиваются также совместно проживающие с ними члены их семей в соответствии с нормами, установленными нормативными правовыми актами РФ.

Служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, не подлежат приватизации согласно ст. 4 Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с посл. изм. и доп.). Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений

6. Договор найма специализированного жилого помещения

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ст. 100 ЖК РФ).

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон или в одностороннем порядке по инициативе нанимателя (ст. 101 ЖК РФ). При нарушении нанимателем или членами его семьи обязательств, связанных с наймом специализированного жилого помещения договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя.

Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с:

* утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным основаниям, предусмотренным законом;

* переходом права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передачей такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу. Исключение составляет случай, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения.

В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить жилые помещения граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением некоторых случаев:

* когда передано право собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также само жилое помещение в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу;

* если данной служебное помещение занимают граждане, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях следующих категорий:

- члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

- пенсионеры по старости;

- члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

- инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Перечисленным категориям граждан в случае их выселения предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.

7. Понятие общежития

Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения (ст. 94 ЖК РФ). Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее 6 квадратных метров жилой площади на одного человека (ст. 105 ЖК РФ). Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

Выселение граждан из жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения в случае, предусмотренным п. 2 ст. 102 ЖК РФ.

В соответствии с п.3 ст. 20 Федерального закона от 25 июля 2002 г. № 113-ФЗ «Об альтернативной гражданской службе» (с посл. изм. и доп.) организации, где предусматривается прохождение альтернативной гражданской службы, бесплатно обеспечивают общежитием граждан, проходящих такую службу вне территории, где они постоянно проживают.

Согласно п. 1, 3 ст. 15 Федеральный закон от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» (с посл. изм. и доп.) военнослужащие - иностранные граждане размещаются на весь срок военной службы в общежитиях в воинских частях (военных городках). Военнослужащие - граждане, проходящие военную службу по контракту, и члены их семей, прибывшие на новое место военной службы, до получения жилых помещений по нормам, установленным нормативными правовыми актами РФ, имеют право на предоставление им служебные жилых помещений, пригодных для временного проживания, или общежитий.

Федеральный закон от 22 августа 1996 г. № 125-ФЗ «О высшем и послевузовском профессиональном образовании» (с посл. изм. и доп.) определяет положения, касающиеся обеспечения студентов, нуждающихся в жилой площади, общежитиями (п. 3 ст. 16). Каждый обучающийся, нуждающийся в жилой площади, должен быть обеспечен отвечающим санитарным нормам и правилам местом в общежитии при наличии соответствующего жилищного фонда высшего учебного заведения. При наличии обучающихся, нуждающихся в жилой площади, не допускается использование не по назначению входящей в жилищный фонд высшего учебного заведения жилой площади общежитий (сдача в аренду и иные сделки), а также использование, приводящее к ее уменьшению. С каждым обучающимся, проживающим в общежитии, заключается договор, типовая форма которого утверждается федеральным государственным органом управления образованием.

Размер платы за пользование жилым помещением в отдельных комнатах в общежитиях (платы за наем) определяется исходя из площади этих комнат умножением соответствующей цены на жилую площадь занимаемых жилых помещений. При проживании в одной комнате общежития нескольких граждан порядок определения размеры платы за пользование данным помещением устанавливает собственник общежития.

Размер платы за проживание в общежитии, коммунальные и бытовые услуги для обучающихся не может превышать 5 процентов размера стипендии, а предельная стоимость платы за проживание в общежитии установлена не более 3 процентов от размера стипендии успевающих студентов (Постановление Правительства РФ от 18 января 1992 г. № 33 «О дополнительных мерах по социальной защите учащейся молодежи» (с посл. изм. и доп.)).

8. Понятие жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов (далее по тексту - жилищные кооперативы) регулируется гл. 11 ЖК РФ. Жилищный кооператив - добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (ст. 110 ЖК РФ). Члены жилищного и жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Жилищные кооперативы являются потребительскими кооперативами. Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица. Статьей 49 ЖК РФ определены категории граждан, имеющих преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления:

1) малоимущие граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях. Малоимущими в целях жилищного регулирования являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в установленном законом порядке с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению;

2) иные граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях в соответствии с федеральным законом или законом субъекта РФ.

Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем 5, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме. Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей, в котором вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители). Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения:

* о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности;

* о порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;

* о размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке их внесения, об ответственности за нарушение обязательств по их внесению;

* о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в т. ч. по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;

* о порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков;

* о порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие ЖК, другим федеральным законам положения.

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Органами управления жилищного кооператива являются:

* общее собрание членов жилищного кооператива;

* конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более 50 и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

* правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

9. Управление и контроль в жилищных кооперативах

Высшим органом управления жилищного кооператива (ст. 117 ЖК РФ) является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке и обладает компетенцией, установленными уставом кооператива.

Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более 50 процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании. Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом и, если оно принято в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива.

Правление жилищного кооператива (ст. 118 ЖК РФ) избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) и осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива. Количество членов правления, срок и порядок его деятельности, порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива). Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).

Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива. Председатель жилищного кооператива при осуществлении своих прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.

Функции председатель правления жилищного кооператива определены ст. 119 ЖК РФ:

* обеспечения выполнения решений правления кооператива;

* действие от имени кооператива без доверенности, в том числе представление его интересов и совершение сделок;

* осуществление иных полномочия, не отнесенных законом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.

Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более 3 лет. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива, порядок ее работы определяется уставом кооператива и иными внутренними документами кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива. Из состава ревизионной комиссии избирается ее председатель. Проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива ревизионная комиссия (ревизор) имеет право в любое время. Кроме того, ей должен быть обеспечен доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:

* в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже 1 раза в год;

* представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;

* отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.

10. Права и обязанности членов жилищных кооперативов

Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива соответствующее заявление, которое должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо для признания членом жилищного кооператива после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) должны уплатить вступительный взнос. Такому гражданину или юридическому лицу предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе. Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

Паевой взнос определяется право на пай члена жилищного кооператива. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения.

Член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, которые предусмотрены законом (ст. 80 ЖК РФ).

Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления жилищного кооператива вправе сдать часть или все занимаемое им жилое помещение в доме жилищного кооператива внаем за плату. Жилищный кооператив вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения.

Членство в жилищном кооперативе прекращается в случае:

* выхода члена кооператива;

* исключения члена кооператива;

* ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;

* ликвидации жилищного кооператива;

* смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.

В случае смерти члена жилищного кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Законом определено преимущественное право на вступление в жилищный кооператив наследников умершего члена жилищного кооператива.

Член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных законом или уставом жилищного кооператива. Члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из жилищного кооператива, выплачивается сумма его пая в срок не более чем 2 месяца со дня его исключения. После этого он и члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить его в течение 2 месяцев. В случае отказа освободить жилое помещение граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.



11. Жилищные льготы (понятие, виды)

Статья 160 ЖК РФ предусматривает возможность компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг отдельным категориям граждан. Порядок их предоставления определяется:

* федеральными законами (например, Федеральный закон от 30 июня 2002 г. № 78-ФЗ «О денежном довольствии сотрудников некоторых федеральных органов исполнительной власти, других выплатах этим сотрудникам и условиях перевода отдельных категорий сотрудников федеральных органов налоговой полиции и таможенных органов РФ на иные условия службы (работы)» (с посл. изм. и доп.); Федеральный закон от 7 ноября 2000 г. № 136-ФЗ «О социальной защите граждан, занятых на работах с химическим оружием» (с посл. изм. и доп.); Федеральный закон 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» (с посл. изм. и доп.);

* законами субъектов РФ;

нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг включаются в совокупный доход семьи при расчете субсидий и предоставляются за счет средств соответствующих бюджетов.

Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 159 ЖК РФ) предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле таких расходов в совокупном доходе семьи. Размеры региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи устанавливаются субъектом РФ. Основанием для установления этого размер является уровень цен, тарифов и нормативов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги для нанимателей по договорам социального найма, проживающих в жилых помещениях, расположенных в домах, уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры которых соответствуют средним условиям в муниципальном образовании.

Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму.

Право на субсидии имеют граждане:

- o пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

- o наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда;

- o члены жилищных кооперативов;

- o собственники жилых помещений.

Субсидии не предоставляются иностранным гражданам, если международными договорами РФ не предусмотрено иное. Субсидии предоставляются органом местного самоуправления или управомоченным им учреждением на основании заявлений указанных граждан с учетом постоянно проживающих совместно с ними членов их семей. Условие предоставления гражданам субсидий является отсутствие у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или заключение и (или) выполнение гражданами соглашений по ее погашению.

Финансирование расходов на предоставление субсидий осуществляется из местных бюджетов за счет субвенций, предоставляемых местным бюджетам из бюджетов субъектов РФ.



12. Понятие жилищного сертификата

Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов (утв. Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1182 с посл. изм. и доп.) дает определение жилищного сертификата - это особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на:

* приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов;

* получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

Институт жилищных сертификатов применяется в целях расширения использования средств населения и иных внебюджетных источников финансирования в жилищной сфере и защиты их от инфляции.

Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата устанавливается при его выпуске и остается неизменной в течение установленного срока действия жилищного сертификата.

Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата.

Эмитенты жилищных сертификатов - юридические лица, зарегистрированные на территории Российской Федерации, имеющие права заказчика на строительство жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющееся объектом привлечения средств, а также юридические лица, которым в установленном порядке переданы все указанные права. Это могут быть банки, кредитные учреждения, товарные и фондовые биржи. Эмитент жилищных сертификатов несет от своего имени обязательства по ним перед собственниками жилищных сертификатов.

Жилищные сертификаты могут быть выпущены в одной из форм, предусмотренных Федеральным законом от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» (с посл. изм. и доп.). Формы жилищных сертификатов (именная бездокументарная, документарная на предъявителя) должны быть определены в решении об их выпуске.

Сделки с жилищными сертификатами, в том числе договоры купли-продажи, должны совершаться в простой письменной форме. Передача жилищных сертификатов осуществляется в соответствии с законодательством о ценных бумагах. Запрещается вносить и принимать жилищные сертификаты в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ.

Государственный жилищный сертификат - именной документ, подтверждающий право гражданина на получение жилищной субсидии, которая может использоваться только на приобретение (строительство) жилья2. Условием выдачи государственного жилищного сертификата гражданину, проживающему в жилом помещении по договору социального найма, является предоставление им обязательства о расторжении указанного договора. Жилое помещение, принадлежащее гражданину на праве собственности, передается по договору мены органу государственной власти субъекта РФ или органу местного самоуправления в обмен на государственный жилищный сертификат. Обязательство о расторжении договора социального найма или об отчуждении по договору мены жилого помещения подписывается всеми совершеннолетними членами семьи. Исполнение обязательства о расторжении договора социального найма или об отчуждении по договору мены жилого помещения осуществляется в двухмесячный срок после приобретения гражданином жилья за счет предоставленной ему жилищной субсидии. Гражданам, продавшим жилье, принадлежавшее им на праве собственности, размер жилищной субсидии уменьшается на сумму, полученную по договору купли-продажи.



13. Необходимые реквизиты жилищного сертификата

Жилищный сертификат должен содержать следующие обязательные реквизиты:

- полное наименование эмитента, место его нахождения и почтовый адрес;

- вид, категорию (тип) жилищного сертификата;

- государственный регистрационный номер выпуска и дату государственной регистрации;

- права владельца, закрепленные;

- условия исполнения обязательств лицом, предоставившим обеспечение, и сведения об этом лице в случае выпуска облигаций с обеспечением;

- указание общего количества жилищных сертификатов в данном выпуске;

- указание о том, подлежат ли жилищные сертификаты обязательному централизованному хранению, и, если подлежат, - наименование депозитария, осуществляющего их централизованное хранение;

- указание на то, что жилищные сертификаты являются эмиссионными ценными бумагами на предъявителя;

- подпись лица, осуществляющего функции исполнительного органа эмитента, и печать эмитента.

В случае выпуска жилищных сертификатов в документарной форме сертификат такой ценной бумаги помимо обязательных реквизитов, предусмотренных указанным Федеральным законом, должен содержать следующие обязательные реквизиты:

* наименование «жилищный сертификат»;

* срок действия жилищного сертификата;

* размер общей площади жилья, оплаченной при приобретении одного жилищного сертификата;

* общий объем эмиссии жилищных сертификатов данной серии;

* схему индексации номинальной стоимости жилищного сертификата при его выкупе эмитентом;

* предварительные условия договора купли-продажи квартиры, который обязуется заключить эмитент с собственником определенного количества жилищных сертификатов, дающего право на приобретение квартиры, с установленными характеристиками;

* порядок согласования дополнительных и окончательных условий будущего договора купли-продажи квартиры, которые заранее не определяются в жилищном сертификате, в том числе указание на срок, в течение которого эмитент должен давать ответ на разногласия по условиям договора, в случае возникновения этих разногласий;

* полное наименование банка (банков), контролирующего целевое использование привлеченных средств;

* условия, дающие право владельцу сертификата заключить договор на покупку квартиры, в том числе:

- дату, раньше которой жилищный сертификат не может быть предъявлен эмитенту владельцем с требованием о заключении договора;

- минимальное количество сертификатов, дающее право требовать заключения договора купли-продажи квартиры и порядок ее оплаты;

- срок исполнения эмитентом жилищного сертификата обязанности по передаче квартиры собственнику жилищных сертификатов.

Отсутствие какого-либо реквизита делает жилищный сертификат недействительным.

Объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей жилой площади) не может превышать размера общей площади строящегося эмитентом жилья, являющегося объектом привлечения средств. Жилищный сертификат должен иметь определенный срок действия.

Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. При этом минимальный номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее 0,1 кв. метра.

В случае расхождений между текстом решения о выпуске жилищных сертификатов и данными, приведенными в сертификате, владелец имеет право требовать осуществления прав, закрепленных этой ценной бумагой, в объеме, установленном сертификатом. Эмитент несет ответственность за несовпадение данных, содержащихся в жилищном сертификате, с данными, содержащимися в решении о выпуске жилищных сертификатов.

14. Порядок и механизм предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг

Положение о предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг (утв. постановлением Правительства РФ от 30 августа 2004 г. № 444) определяет:

* условия и порядок предоставления субсидий;

* установление размера субсидии;

* особенности предоставления субсидий некоторым категориям граждан;

* механизм предоставления субсидий;

* финансирование расходов, связанных с предоставлением субсидий;

* порядок приостановления (или прекращения) перечисления субсидий.

* Для получения субсидий граждане (заявители) или лица, уполномоченные ими на основании доверенности, представляют в уполномоченный орган по месту постоянного жительства следующие документы:

* заявление о предоставлении субсидии;

* документы о составе семьи заявителя;

* копии документов, подтверждающих правовые основания владения и пользования жилым помещением;

* документы, подтверждающие доходы заявителя и всех членов семьи, которые учитываются при решении вопроса о предоставлении субсидии;

* документы, содержащие сведения о суммах платежей за жилье и коммунальные услуги, начисленных за последний перед подачей заявления месяц, и о наличии (отсутствии) просроченной задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг;

* копии документов, подтверждающих право на льготы или компенсации по оплате жилья и коммунальных услуг заявителя и членов семьи, зарегистрированных совместно с ним по месту постоянного жительства;

* копии документов, удостоверяющих гражданство Российской Федерации заявителя и членов его семьи.

Заявитель несет ответственность за достоверность представленных сведений, а также документов, в которых они содержатся. Представление заявителем неполных и (или) недостоверных сведений является основанием для отказа в предоставлении субсидии. В заявлении о предоставлении субсидии должно быть изложено согласие заявителя и членов его семьи на проверку уполномоченным органом в налоговых и таможенных органах представленных сведений о доходах. Уполномоченный орган в течение 10 дней с даты получения документов принимает решение о предоставлении субсидии или об отказе в ее предоставлении, рассчитывает размер субсидии и доводит соответствующее решение до заинтересованных лиц. Выдача документов (копий документов), необходимых для получения субсидии, осуществляется соответствующими органами (организациями) бесплатно независимо от их организационно-правовой формы и ведомственной принадлежности.

Получатель субсидии обязан сообщать в уполномоченный орган о наступлении событий, которые влекут за собой изменение условий предоставления субсидии и ее размера (изменение состава семьи и места постоянного жительства, временное выбытие членов семьи и изменение доходов членов семьи), в течение 15 дней после их наступления.

Срок предоставления субсидии - 6 месяцев. Органы государственной власти субъектов РФ могут устанавливать иные сроки. Субсидии перечисляются гражданам до срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги на имеющиеся или открываемые получателями субсидий банковские счета или вклады до востребования (персонифицированные социальные счета). Получатели субсидий вправе за счет субсидий производить оплату жилья и любых видов предоставляемых им коммунальных услуг, при этом указанная оплата производится в полном объеме (без уменьшения на сумму субсидий). Контроль за своевременностью и полнотой оплаты жилья и коммунальных услуг получателями субсидий осуществляется уполномоченными органами на основании данных, получаемых от наймодателей и организаций, предоставляющих жилищные и коммунальные услуги.

15. Завещательный отказ (легат)

Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе (включая жилое помещение), в том числе о том, которое он может приобрести в будущем (ст. 1120 ГК РФ).