Договор ренты в Гражданском праве России

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Волгоградский государственный педагогический университет»

Факультет истории и права

Кафедра права

Курсовая работа

на тему: «Договор ренты»

Выполнил: студент 3 курса

Факультета менеджмента и права

группы Ю-31

Проверил: доцент кафедры

ТиМПИОП

Волгоград 2010

Оглавление

Введение

Глава 1. Договор ренты в системе гражданско-правовых договоров

§ 1. Понятие, стороны и предмет договора ренты

§ 2. Признаки договора ренты и его содержание

§ 3. Условия договора ренты

Глава 2. Виды договора ренты

§ 1. Классификация договора ренты

§ 2. Договор постоянной ренты

§ 3. Договор пожизненной ренты

§ 4. Договор пожизненного содержания с иждивением

Заключение

Список использованных источников

Введение

Актуальность темы работы. Развитие общества на современном этапе можно охарактеризовать бурным ростом гражданско-правовых отношений. С принятием части второй ГК РФ было введено большое количество новых видов договоров, изменился порядок правового регулирования договорных отношений, увеличилось количество норм, регулирующих отношения сторон по договору. Одним из таких договоров является договор ренты. В своей повседневной жизни люди часто вступают в общественные отношения, регулируемые нормами гражданского права (гражданские правоотношения). Одними из этих отношений являются отношения, которые возникают в связи с отчуждением имущества одного лица под выплату этому лицу (бывшему собственнику) или другому лицу денежного или иного содержания (ренты).

Связанные с отчуждением ценного имущества и устанавливаемые на длительный срок рентные отношения требуют специального урегулирования в законе. Решению этой задачи посвящена гл. 33 ГК РФ. Она вводит договор ренты в число сделок, прямо предусмотренных и урегулированных законом. При этом определяются как допустимые виды ренты, так и границы ее применения. Заключение договоров ренты в настоящее время стало весьма распространенным явлением. Однако этот вид договора не всегда оправдывает ожидания как одной, так и другой стороны. Связано это, прежде всего, с алеаторной сущностью рентного договора. Сказанное не умаляет актуальности договора ренты, поскольку это гражданско-правовая сделка, заключаемая с очевидной выгодой для обеих сторон, и при правильном построении у нее гораздо больше достоинств, нежели недостатков.

Сегодня обновленное гражданское законодательство проходит проверку эффективности, очевидно, что существуют сложности в толковании и применении отдельных его норм и институтов, в том числе при регулировании рентных отношений. [8]

Цель работы: изучение института рентных отношений в Гражданском праве РФ. Реализация поставленной цели предполагает решение следующих задач:

- изучить понятие, стороны и предмет договора ренты;

- проанализировать признаки договора ренты и его содержание;

- исследовать условия договора ренты;

- дать характеристику видам договора ренты;

Объект исследования - институт ренты в Гражданском праве РФ. Соответственно предметом исследования выступают нормы гражданского законодательства, а также некоторые другие нормативно-правовые акты, закрепляющие институт рентных отношений в России.

Теоретическую основу данной работы составили труды российских ученых, правоведов Е.А.Суханова, С.А. Хохлова, А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого, Л.П. Матвеева, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, К.Б. Ярошенко, Е.А. Моруновой, К.Г. Токаревой, а также иных ученых, затрагивающих в своих работах различные аспекты института ренты.

Методологическую основу данной работы составила, в первую очередь, теория права. Принимая во внимание задачи, стоящие перед наукой гражданского права в настоящее время, и невозможность исследований и решения поставленных задач посредством использования исключительно отраслевой правовой материи, при осуществлении правового анализа в данной работе также применялись частнонаучные методы, среди которых активно использовался исторический метод. Приоритетом частноправовых методов познания явился сравнительно-правовой метод. Нормативные акты, регулирующие договор ренты, не только рассматривались в хронологическом порядке, но и сопоставлялись между собой.

Структура работы соответствует поставленной цели и задачам, и состоит из введения, двух глав, заключения, и библиографического списка использованной литературы.

Глава 1. Договор ренты в системе гражданско-правовых договоров

§ 1. Понятие, стороны и предмет договора ренты

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК).

Согласно п. 2 ст. 583 ГК по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).

Сторонами договора ренты являются:

а) получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты);

б) плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту). Получателями ренты в договоре пожизненной ренты и его разновидности - договоре пожизненного содержания с иждивением - в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. В п. 1 ст. 589 ГК указано, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. Например, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан (п. 1 и 2 ст. 596 ГК). Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане, коммерческие и некоммерческие юридические лица, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты. Такая способность является свойством фактического порядка и определяется в период заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем эта способность может определяться и юридическими критериями (например, в случаях, когда уставом юридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты). [6]

Предмет договора ренты определен в п. 1 ст. 583 ГК как «имущество». Точно назван лишь предмет договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением, которым объявлено недвижимое имущество (п. 1 ст. 601 ГК).

По точному смыслу п. 1 ст. 583 ГК получатель ренты передает плательщику ренты имущество в собственность. Поскольку объектом права собственности являются только индивидуально-определенные вещи, предметом договора ренты могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги. Безналичные деньги, являющиеся правами требования, «бездокументарные ценные бумаги», представляющие собой способ фиксации прав, равно как и иные имущественные права, не могут быть объектами права собственности, а соответственно, предметом договора ренты. По этой же причине в качестве предмета договора ренты не могут выступать работы, услуги, информация, исключительные права на средства индивидуализации предприятия и его продукции (услуг), исключительные права на результаты творческой деятельности, нематериальные блага.

Различия в правовом режиме имущества, которое может быть предметом договора ренты, предопределяют особенности порядка передачи (отчуждения) того или иного имущества под выплату ренты. Так, возмездное отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества потребует соблюдения норм о порядке передачи недвижимого имущества во исполнение договора продажи недвижимости, предусмотренных ст. 556 ГК; отчуждение под выплату ренты ценных бумаг потребует соблюдения предписаний ст. 146 ГК о порядке передачи прав по ценной бумаге и т.д. [11]

В соответствии со ст. 584 ГК договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Рентное обременение должно регистрироваться на основании п. 6 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» как обременение права собственности в листе записи о прочих ограничениях в соответствии с п. 59 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной сделкой (п. 1 ст. 165, ст. 584 ГК). Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться в силу п. 3 ст. 433 ГК незаключенной сделкой, так как ст. 584 ГК не содержит указания на его недействительность. Повышенные требования законодателя к оформлению договора ренты призваны максимально гарантировать интересы получателя ренты. [6]

§ 2. Признаки договора ренты и его содержание

Договор ренты является самостоятельным видом договора. От договора дарения он отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения - рентного дохода. От договоров купли-продажи и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения.

Объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Поэтому договор ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное. [7]

К договору ренты возможно применение в субсидиарном порядке норм о договорах купли-продажи и дарения, если это не противоречит существу данного договора (п. 2 ст. 585 ГК). Это объясняется тем, что отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено либо за плату (по модели отношений купли-продажи), либо бесплатно (по модели отношений дарения). Данное обстоятельство необходимо учитывать при решении вопроса о реальности или консенсуальности договора ренты.

Договор ренты является реальным при передаче (отчуждении) движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 32 ГК о договоре дарения, в большинстве случаев являющемся реальным договором. Договор ренты является консенсуальным в случаях, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 30 ГК о консенсуальном договоре купли-продажи. Таким образом, договоры ренты, заключенные под отчуждение движимого имущества, могут обладать реальным и консенсуальным характером в зависимости от того, за плату или бесплатно отчуждено движимое имущество под выплату ренты.

Соответственно, договоры ренты могут иметь односторонний или взаимный характер. Реальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества осуществляется по модели договора дарения, являются односторонними, а консенсуальные договоры ренты, когда передача движимого имущества осуществляется по модели договора купли-продажи, являются взаимными. [14]

Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, о консенсуальности или реальности договора говорить не приходится,

Договор ренты является возмездным. Это проявляется в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платежей (ренты, рентного дохода) взамен имущества, полученного в собственность. Право на рентные платежи (ренту, рентный доход) возникает у получателя ренты только после передачи имущества под выплату ренты. С этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей у плательщика ренты. [9]

Рентные платежи могут осуществляться в форме денежных выплат (п. 1 ст. 590, п. 1 ст. 597 ГК), а также в форме предоставления иждивения, включающего обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде и пр. (п. 1 ст. 602 ГК). Закон может определять минимальный размер пожизненной ренты (п. 2 ст. 597 ГК) и минимальную стоимость общего объема содержания с иждивением (п. 2 ст. 602 ГК). Цель подобных законодательных предписаний - защита интересов рентного кредитора и установление объективных критериев отграничения притворных сделок ренты, прикрывающих иные сделки. Независимо от формы все рентные платежи должны иметь соответствующую денежную оценку.

Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся и подлежит систематическому исполнению. Поэтому закон устанавливает ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты.

Согласно п. 2 ст. 587 ГК существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, обеспечивающее интересы получателя ренты. Из него должна вытекать обязанность плательщика ренты либо предоставить обеспечение исполнения его обязательств по выплате ренты, либо застраховать риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обязательств по ее выплате по правилам ст. 932 ГК в пользу получателя ренты. Обязательства по выплате могут обеспечиваться любыми предусмотренными законом или договором способами обеспечения исполнения обязательств: залогом, удержанием имущества, поручительством, банковской гарантией, задатком и др. При невыполнении плательщиком ренты указанных обеспечительных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 3 ст. 587 ГК). [17]

При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательств плательщика ренты приобретает право залога (ипотеки) на это имущество. Отсюда следует, что отчуждение обремененного рентой недвижимого имущества возможно только с согласия получателя рентных платежей как залогодержателя. Такое право залога, возникшее в силу указания закона, по праву следования сохраняется при отчуждении плательщиком ренты недвижимого имущества, переданного под выплату ренты. Право ипотеки, возникающее у получателя ренты на основании п. 1 ст. 587 ГК, подлежит регистрации в государственном реестре прав на недвижимое имущество по правилам ст. 20 Закона об ипотеке.

Большинство правовых систем при защите интересов рентного кредитора ограничивается установлением права следования рентного обременения за недвижимым имуществом. По российскому законодательству рентное обременение связывает не только недвижимое имущество, но и всех лиц, в собственности которых побывало это имущество, будучи обремененным рентой. Согласно п. 2 ст. 586 ГК плательщик ренты, передавший обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству. В качестве особой меры защиты интересов получателя ренты ст. 588 ГК предусматривает ответственность плательщика ренты за просрочку выплаты ренты. Она установлена в виде обязанности плательщика уплачивать получателю ренты проценты, определенные ст. 395 ГК, если иной размер процентов не указан в договоре ренты. [16]

§ 3. Условия договора ренты

Существенным условием, определяющим разновидность договора ренты, прежде всего является его срок. Он дифференцирует ренту на постоянную, т.е. непрерывную, не имеющую срока прекращения платежа, а также пожизненную, т.е. на время жизни одного или нескольких получателей ренты. Каковы бы ни были ее продолжительность и обременительность рентных платежей. В случаи смерти получателя прекращается обязательство по выплате ренты. Рента на условиях пожизненного содержания лица с иждивением может быть только пожизненной.

Цена договора ренты определяется по соглашению сторон, в момент заключения договора.

Обязательство по выплате рентных платежей является длящимися долгое время и подлежит систематическому исполнению. В связи с этим законодательство устанавливает ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты. Выплата ренты получателю должна быть безусловно обеспечена. Механизм такого обеспечения разный, в зависимости от характера передаваемого имущества. В тех случаях, когда под выплату ренты передан земельный участок или другое недвижимое имущество, оно автоматически становится предметом залога. По этому в случае нарушения плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты имеет возможность удовлетворить свои требования за счет этого имущества преимущественно перед другими лицами. Закон не исключает применение сторонами наряду с залогом любых других допускаемых законом способов обеспечения исполнения обязательств.

Если же под выплату ренты передано движимое имущество, способ обеспечения, исполнения обязательств плательщика ренты должен быть в обязательном порядке согласован сторонами. Ими могут быть любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения исполнения обязательств - залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток, неустойка и другие, допускаемые ст. 329 ГК РФ. Допускается, однако, и альтернативное решение данного вопроса в виде заключения плательщиком ренты в пользу получателя ренты, договора страхования риска ответственности риска за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты (ст. 932 ГК РФ). В случае отсутствия в договоре ренты одного из этих существенных условий он считается не законным (ст. 432 ГК РФ). Если условия такого рода в договоре имеется, но оно не выполнено плательщиком ренты, либо обеспечение утрачено или ухудшены его условия по обязательствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний в праве расторгнуть договор ренты и потребовать возмещение связанных с этим убытков (п. 3 ст. 587 ГК РФ). [8]

Глава 2. Виды договора ренты

§ 1. Классификация договора ренты

Классификация договоров ренты дана в п. 2 ст. 583 ГК РФ: по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Указанные виды ренты, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по ряду более частных моментов. Так, имеются отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектом составе обязательства, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т.д. При этом различия существуют как между постоянной и пожизненной рентой, с одной стороны, и пожизненным содержанием с иждивением, с другой, так и между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением, с одной стороны, и постоянной рентой, с другой. Особенности, присущие лишь данному конкретному виду ренты, характерны в наибольшей степени для пожизненного содержания с иждивением, что связано с доверительным (фидуциарным) характером возникающего при этом обязательства.

Наряду с подразделением договора ренты на три его основных вида закон позволяет провести и иную дифференциацию договорных отношений в рассматриваемой области. Так, важное значение закон придает тому, на каких началах - возмездно или безвозмездно передано плательщику ренты то имущество, взамен которого бывшему собственнику или иному указанному им лицу предоставляется тот или иной вид ренты. Во-первых, как уже отмечалось, при передаче имущества за плату к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда имущество отчуждается бесплатно, - правила о договоре дарения. Во-вторых, от того, возмездие или безвозмездно передано имущество, зависит порядок определения выкупной цены ренты (ст. 594 ГК РФ). В-третьих, по-разному решается вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты (ст.595 ГК РФ).

Существенно отличаются друг от друга договоры ренты, по которым под выплату ренты передано недвижимое имущество, с одной стороны, и движимое имущество, с другой. Различия между ними проходят по линии их оформления, по наличию или отсутствию признака следования ренты за имуществом при его отчуждении, по предусмотренным законом способам обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты и т.д. [9]

§ 2. Договор постоянной ренты

Постоянная рента является бессрочной, так как не установлен срок прекращения выплаты ренты.

Сторонами договора постоянной ренты - получателем ренты и плательщиком ренты - могут выступать граждане и юридические липа, Получателями постоянной ренты могут выступать любые граждане, как тс, которые передали свое имущество под выплату ренты, так и те, которые были указаны в качестве получателей ренты гражданами, передавшими свое имущество под выплату ренты. Получение ренты гражданами не ставится в зависимость от состояния их здоровья, возрасти, трудоспособности и т.п.

Получателями постоянной ренты могут быть также юридические лица - некоммерческие организации (фонды, общественные, религиозные организации и т.п.) в случаях, когда это не противоречит закону и целям их деятельности.

Не могут быть получателями постоянной ренты коммерческие организации, так как основной целью их деятельности является извлечение прибыли (п. 1 ст. 50 ГК), которую они должны получать от предпринимательской деятельности (продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг и т.д.), а не от передачи другим лицам в собственность имущества под выплату ренты.

Поскольку постоянная рента не ограничивается каким-либо периодом времени, право на ее получение может переходить по наследству в случае смерти граждан и на получателя ренты пли в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица. Право на получение постоянной ренты не может переходить по наследству и в порядке правопреемства государству и коммерческим юридическим лицам, так как в соответствии со ст. 589 ГК только граждане и некоммерческие организации могут быть получателями постоянной ренты. [12]

Право на получение постоянной ренты может также передаваться путем уступки требования. Однако в договоре может быть предусмотрен запрет на передачу прав получателя ренты.

Что касается плательщика ренты, то закон не содержит каких-либо ограничений их субъектного состава. Закон также не ограничивает количество получателей и плательщиков ренты: их может быть несколько.

К существенным условиям договора ренты относятся ее предмет и срок.

Предметом договора постоянной ренты может быть любое движимое и недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота, которое отчуждается под выплату ренты. Это могут быть жилой дом, квартира, дача, земельный участок, предприятие, изделия из драгоценных металлов, деньги, антиквариат, коллекции и другое имущество. Разумеется, поскольку договор постоянной ренты является бессрочным, то и передаваемое под ее выплату имущество должно обладать особой ценностью либо его использование должно приносить большой доход. [6]

Предметом договора постоянной ренты является также сама рента, которую выплачивает плательщик ренты в обмен на переданное ему в собственность имущество.

Другое существенное условие договора постоянной ренты - срок. В данном договоре не устанавливается срок прекращения выплаты рентных платежей. Они должны выплачиваться постоянно и непрерывно.

Статья 590 ГК, говоря о форме постоянной ренты, ставит на первое место выплату ренты в деньгах, предоставляя сторонам возможность выбрать иную форму ренты. Это могут быть предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг. Но и при избрании сторонами данной формы ренты они должны определить ее денежный эквивалент, указываемый в договоре. В противном случае договор считается не заключенным.

Размер постоянной ренты определяется сторонами в договоре. Закон не содержит указания на ее минимальный размер.

Размер рентных платежей может быть индексирован в соответствии с условиями, предусмотренными договором. Если такого условия в договоре нет, то размер уплачиваемой ренты подлежит увеличению пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда (п. 2 ст. 590 ГК). Однако стороны вправе предусмотреть в договоре и отказ от индексации рентных платежей.

Важным, хотя и несущественным, является условнее периодичности выплаты ренты, которую стороны вправе установить в соответствии с достигнутым соглашением. Если стороны не включили это условие в договор, периодичность выплаты ренты определяется законом. Статья 591 ГК устанавливает: «Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается но окончании каждого календарного квартала».[10]

По договору ренты обязанности возлагаются только на плательщика ренты - он должен на протяжении всего периода действия договора систематически выплачивать рентные платежи. Выплата рентных платежей осуществляется в установленной договором или законом периодичности, форме и в размере, предусмотренном договором.

Данная обязанность плательщика ренты сохраняется и при случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного под выплату ренты бесплатно.

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает ее получателю проценты, размер которых устанавливается сторонами в договоре. Если же стороны не предусмотрели в договоре размер процентов, то он определяется но правилам ст. 395 ГК. Несмотря на то, что договор постоянной ренты носит бессрочный характер, он может быть прекращен как по общим основаниям прекращения обязательств (за исключением прекращения обязательства исполнением) (ст. 408 ГК), так и по специальным правилам, присущим только договору постоянной ренты.

Договор постоянной ренты прекращается путем ее выкупа, заключающегося в том, что плательщик ренты выплачивает ее получателю одновременно или иным способом денежную сумму, равную цене постоянной ренты. Выкуп может быть осуществлен по инициативе любой из сторон. Цена постоянной ренты может быть установлена договором. Если в договоре отсутствует условие о выкупной цене ренты, то ее выкуп осуществляется по цене, определенной в соответствии с законом. Если имущество было передано под выплату постоянной ренты за плату, то цена выкупа постоянной ренты соответствует годовой сумме, подлежащей выплате ренты (п. 2 ст. 594 ГК). Если же имущество было передано плательщику ренты бесплатно, то цена выкупа постоянной ренты слагается из годовой суммы подлежащей выплате ренты и цены переданного имущества. Цена имущества определяется по правилам, которые предусмотрены п. 3 ст. 424 (п. 3 ст. 594 ГК).

Стороны могут предусмотреть в договоре запрет на выкуп ренты при жизни ее получателя либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора. Но стороны не могут установить в договоре условие об отказе от права выкупа ренты ее плательщиком, так как в соответствии с п. 3 ст. 592 ГК такое условие будет ничтожным.

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа при соблюдении следующих условии: отказ от дальнейшей выплаты ренты должен быть заявлен в письменной форме и не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором.

Обязанность по выплате ренты сохраняется до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не установлен договором (п. 2 ст. 592 ГК). [7]

Выкуп ренты может быть произведен и по требованию получателя ренты. Причем, если плательщик ренты может отказаться от договора путем выкупа ренты независимо от каких-либо обстоятельств, то получатель ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в следующих случаях, когда:

«плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (ст. 587);

плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими липами;

в других случаях, предусмотренных договором» (ст. 593 ГК).

Таким образом, получатель ренты вправе требовать ее выкупа плательщиком ренты как в случае нарушения последним договора, так и без нарушения.

В одних случаях возможность расторжения договора постоянной ренты по инициативе ее получателя предусмотрена как реакция на строго определенные нарушения договора. Например, если плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год или нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты. Нарушение условия о сроке выплаты ренты, в частности, может повлечь для получателя ренты возникновение убытков. Однако получатель ренты вправе требовать выкупа ренты ее плательщиком независимо от их наличия.

В других случаях достаточным основанием для расторжения договора постоянной ренты по требованию получателя ренты признается одно лишь предположение о возможной неспособности плательщика ренты исполнить принятое на себя обязательство. Однако данное предположение должно основываться на конкретных обстоятельствах, дающих основание полагать, что рента не будет выплачиваться в установленные сроки и в установленном размере. Признание плательщика ренты неплатежеспособным также свидетельствует о том, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, установленные в договоре.

Предоставленное получателю ренты право требовать выкупа ренты плательщиком в случае, когда недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами, связано с необходимостью защиты интересов получателя ренты. Поступление в собственность нескольких лиц недвижимого имущества, переданного под выплату постоянной ренты, или его раздел между несколькими лицами означает, что у получателя ренты стало несколько плательщиков ренты, что нарушает его интересы.

Гражданский кодекс предоставляет также получателю ренты право требовать выкупа ренты плательщиком и в иных случаях, предусмотренных договором, которые могут быть не связаны с неисполнением Договора плательщиком ренты. Договор постоянной ренты может быть прекращен по требованию плательщика ренты при случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты (п. 2 ст. 595 ГК).[9]

§ 3. Договор пожизненной ренты

Как видно из названия данного договора, рента устанавливается на период жизни гражданина, из чего следует, что обязанность ее выплаты прекращается и не переходит, но наследству в связи со смертью ее получателя. Право на получение ренты также не может быть передано путем уступки требования. Таким образом, право на получение ренты связано с личностью получателя ренты.

Получателями пожизненной ренты могут быть только граждане. Она может быть установлена на период жизни гражданина, который передает имущество под выплату ренты, или на период жизни другого, указанного им гражданина. Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты установлены в договоре. Если такое условие в договоре отсутствует, то в соответствии с п. 2 ст. 596 ГК их доли считаются равными. В случае смерти одного из получателей пожизненной ренты его доля переходит к пережившим его получателям ренты, если иное не установлено договором пожизненной ренты. После смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается (п. 2 ст. 596 ГК). Например, супруги передали по договору пожизненной ренты принадлежащую им на праве совместной собственности квартиру. В случае смерти одного из супругов его доля в праве на получение ренты переходит к пережившему его супругу, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство ренты прекращается.

Плательщиками пожизненной ренты могут быть граждане, юридические липа, государство. Закон не устанавливает каких-либо ограничений в отношении субъектного состава.

Существенными условиями договора пожизненной ренты являются предмет и срок договора.

Предметом договора постоянной ренты может быть любое движимое и недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота, а также рента в виде денежной суммы. Пожизненная рента определяется только в виде денежной суммы, которая должна периодически выплачиваться получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты устанавливается сторонами в договоре и в расчете на месяц не может быть менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. Если условие о размере ренты отсутствует в договоре, то он считается не заключенным. При увеличении минимального размера оплаты труда увеличивается и размер пожизненной ренты (п. 2 ст. 597 ГК). Данное правило не может быть изменено соглашением сторон. [7]

Периодичность выплаты пожизненной ренты устанавливается сторонами в договоре. При его отсутствии периодичность выплаты ренты определяется законом: она должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца (ст. 598 ГК). Такая периодичность обусловлена тем, что пожизненная рента предназначена для обеспечения жизни ее получателя.

Если плательщик ренты существенно нарушает договор, то получатель ренты вправе требовать от него выкупа ренты по правилам ст. 594 ГК либо расторжения договора и возмещения убытков.

Срок договора пожизненной ренты определяется продолжительностью жизни получателя ренты.

В данном договоре обязанным лицом выступает плательщик ренты. Он должен в обмен на переданное ему в собственность имущество периодически в сроки, установленные договором или законом, выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму. Эта обязанность сохраняет силу и при случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного под выплату постоянной ренты независимо от того, получено ли оно бесплатно или за плату. Договор пожизненной ренты прекращается смертью ее получателя, а также по иным основаниям прекращения обязательств, предусмотренным гл. 26 ГК.

Договор пожизненной ренты может быть также прекращен по требованию получателя ренты в случае существенного нарушения договора плательщиком ренты. Статья 599 ГК, говоря о существенном нарушении договора ее плательщиком, не содержит перечня таких обстоятельств. По-видимому, таковыми следует считать систематическое неисполнение договора ил и такие нарушения плательщиком ренты своих обязанностей, которые влекут за собой какие-либо неблагоприятные последствия для получателя ренты. Однако стороны вправе предусмотреть в договоре, что они понимают под существенным нарушением договора.

Статья 599 ГК содержит исчерпывающий перечень способов прекращения договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты. Во-первых, получатель ренты вправе требовать ее выкупа плательщиком ренты. При этом выкупная цена ренты определяется по правилам ст. 594 ГК. Во-вторых, получатель ренты вправе потребовать возврата плательщиком ренты имущества, переданного под выплату ренты бесплатно с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. В-третьих, получатель ренты вправе требовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

Право требовать прекращения договора по данным основаниям плательщику ренты не принадлежит. [9]

§ 4. Договор пожизненного содержания с иждивением

«По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц)» (п. 1 ст. 601 ГК). [10]

К данному договору применяются правила о пожизненной ренте, если иное не установлено ст. 601-605 ГК.

Применение данного договора не ограничено видами недвижимого имущества, отчуждаемого под выплату ренты, сняты и специальные требования, предъявляемые к гражданам, которые могут быть получателями ренты.

Сторонами договора пожизненного содержания с иждивением являются те же субъекты, что и в договоре пожизненной ренты, т.е. получателями могут быть только граждане, а плательщиками - граждане, юридические лица, государство.

Плательщиками ренты могут быть граждане, коммерческие организации, занимающиеся риэлтерской деятельностью, которая подлежит лицензированию. В качестве плательщиков ренты могут также выступать государственные (муниципальные) службы, которые предоставляют гражданам содержание (пищу, одежду, осуществляют за ними уход, оказывают медицинские, транспортные, ритуальные услуги и т.д.).

Существенными условиями договора являются его предмет и срок. Предмет договора - недвижимое имущество (жилой дом, квартира, дача, предприятие, земельный участок и иная недвижимость) и содержание, предоставляемое плательщиком ренты. Именно этим данный договор отличается от иных видов ренты.

Срок договора определяется самим договором в виде наступления в будущем определенного события - смерти получателя ренты. Стороны в договоре не вправе определить срок иными способами (например, конкретной датой). Закон устанавливает этот срок императивно.

Здесь также действует правило об обременении рентой недвижимого имущества и о предоставлении прав залога на него получателю ренты (ст. 586, п. 1 ст. 587 ГК). Однако для отчуждения, залога или обременения иным способом полученной недвижимости плательщик ренты должен получить предварительное согласие получателя ренты.

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания получателю ренты имеет основное значение в данном договоре. Согласно ст. 602 ГК содержание может выражаться в обеспечении потребностей в жилище, питании и одежде, уходе за получателем ренты, если это необходимо по состоянию его здоровья. Может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

Этот перечень является примерным и должен конкретизироваться в договоре. Стороны вправе договориться о включении в договор иных условий или, наоборот, некоторые условия, указанные в законе, исключить. Содержание, предоставляемое получателю ренты, должно быть конкретизировано в договоре и должны быть указаны порядок его предоставления, возможность исполнения данных обязательств через третьих лиц. Например, в договоре стороны должны определить режим покупки продуктов питания и приготовления пищи, вид питания (если получатель ренты нуждается в особом питании), которые обязан предоставить плательщик ренты.

Если по состоянию здоровья получателя ренты за ним необходим уход, в договоре следует предусмотреть конкретные формы ухода, случаи надомного ухода, госпитализации и т.п. Если в момент заключения договора получатель ренты не нуждался в уходе и по этой причине в Договоре небыли предусмотрены конкретные формы такого ухода, то в дальнейшем, в случае возникновения потребностей в специальном уходе, данная обязанность должна будет исполняться плательщиком ренты в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.

В договоре могут быть также предусмотрены медицинское обслуживание получателя ренты, порядок оплаты коммунальных услуг и т.п. Обязанность обеспечения потребности в жилище выполняется как путем предоставления возможности проживания получателя ренты в жилом помещении, переданном им под выплату ренты, так и в ином жилом помещении, указанном в договоре. ГК не требует предоставления жилища получателю ренты и отчужденном им жилом помещении.

В договор может быть включено условие об увеличении или уменьшении объема содержания в зависимости от состояния здоровья получателя ренты.

Однако в какой бы форме ни выплачивалась рента, она должна быть выражена в определенной сторонами сумме денег, эквивалентной по стоимости предоставляемому получателю ренты всего объема содержания с иждивением. Следовательно, определенная сторонами денежная сумма имеет основополагающее значение в договоре пожизненного содержания с иждивением (впрочем, как и в других формах ренты).

Причем в законе в императивном порядке установлена ежемесячная минимальная величина стоимости предоставляемого содержания с иждивением: она не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Ниже этого уровня стороны не вправе рассчитывать стоимость пожизненного содержания с иждивением. Денежный эквивалент пожизненного содержания с иждивением, следовательно, и объем содержания с иждивением, увеличиваются в процессе исполнения договора пожизненного содержания с иждивением пропорционально росту минимального размера оплаты труда.

На плательщика ренты возлагается обязанность принимать меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества (ст. 604 ГК).

Обязанности плательщика ренты по ее предоставлению на условиях, предусмотренных договором пожизненного содержания с иждивением, сохраняются и при случайной гибели или повреждении имущества, переданного под выплату пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 601, ст. 600 ГК). Так как собственником имущества стал плательщик ренты, он и несет риск случайной гибели имущества и риск, связанный с дальнейшим выполнением своих обязанностей.

периодичность предоставления содержания определяется сторонами в договоре из расчета предоставления получателю ренты содержания, необходимого для удовлетворения первоочередных потребностей человека. Закон не содержит каких-либо правил, касающихся периодичности предоставления содержания.

В этом договоре стороны вправе предусмотреть возможность замены при определенных условиях предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК).

В данном договоре ответственность несет только плательщик ренты. За просрочку выплаты ренты он должен уплатить проценты в размере, установленном в договоре. Если в договоре размер процентов не предусмотрен, то он определяется учетной ставкой банковского процента на лень исполнения денежного обязательства (ст. 395 ГК).

При существенном нарушении своих обязанностей плательщик ренты лишается права требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты, при возврате недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания с иждивением или выплате получателю ренты выкупной цены (п. 2 ст. 605 ГК).

Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Он может быть прекращен по основаниям, предусмотренным общими правилами о прекращении обязательств, за исключением такого основания прекращения обязательств, как его надлежащее исполнение.

Наряду с этим п. 2 ст. 605 ГК предусматривает специальные основания прекращения данного договора. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязанностей получатель ренты вправе требовать прекращения договора одним из следующих способов по своему выбору: 1) потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания с иждивением или 2) потребовать выплаты ему выкупной цены, которая определяется условиями, установленными ст. 594 ГК. При этом компенсация произведенных плательщиком ренты расходов не производится и убытки, вызванные расторжением договора, не возмещаются (п. 2 ст. 605 ГК).

Плательщик ренты не вправе требовать ее расторжения путем выкупа. [9]

Заключение

Таким образом, подробно рассмотрев договор ренты, его виды, особенности можно подвести краткие итоги и сделать определенные выводы. Договор ренты и его разновидности являются новыми для российского гражданского права, несмотря на то, что Гражданский Кодекс 1964 года регулировал лишь одну разновидность договора ренты - пожизненное содержание с иждивением гражданина и только как разновидность договора купли-продажи жилого дома и на других условиях. В новом гражданском законодательстве данный договор сформулирован значительно шире. [15]

Рента относится к группе институтов гражданского права, связанных с отчуждением (за плату или бесплатно) имущества, что обеспечивает регулярный гарантированный доход, получаемый лицом в обмен на отчуждение имущества, сопряженный с риском и неопределенностью размера ренты в силу длительности выплаты рентных платежей.

Глава 33 ГК РФ вводит договор ренты в число сделок, прямо предусмотренных и урегулированных законом. При этом определяются как допустимые виды ренты, так и границы ее применения.

Согласно ГК РФ разрешается отчуждение имущества под выплату постоянной ренты и пожизненной ренты (ст. 583 ГК РФ). Возможность установления обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента), а также возможность денежной пожизненной ренты впервые предусмотрена российским законодательством. Что касается такой разновидности пожизненной ренты, как содержание граждан с иждивением, то ее применение не ограничено по видам недвижимого имущества, отчуждаемого под ренту, составу участников обязательства пожизненного содержания. ГК РФ не содержит каких-либо ограничений круга возможных плательщиков ренты. Таковыми могут фактически стать любые граждане, коммерческие и некоммерческие организации, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечения ее выплаты.

Постоянная рента (ст. 589-595 ГК РФ) является бессрочной в том смысле, что ее обязанность ее выплаты не ограничена каким-либо конкретным периодом, в том числе и сроком жизни получателя ренты. Из этого вытекает, что право на получение постоянной ренты переходит по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, за исключением случаев, когда такой переход ограничен законом или договором (ст. 589 ГК РФ).

Пожизненная рента (ст. 596-600 ГК РФ) устанавливается на период жизни получателя ренты. Из этого вытекает, что обязательство выплаты ренты со смертью ее получателя прекращается и не переходит по наследству. Привязка пожизненной ренты к личности ее получателя означает также, что он не может (в отличие от получателя постоянной ренты) передавать свое право на ренту путем уступки требования.

Пожизненная рента с иждивением, являясь разновидностью пожизненной ренты, выделяется из нее рядом своих особенностей. В отличие от других видов ренты обязательство пожизненного содержания, согласно ст. 601 ГК РФ, имеет своим объектом только недвижимое имущество (жилой дом, квартиру, земельный участок и т.п.). Обусловив возникновение обязанностей по предоставлению пожизненного содержания с иждивением передачей в собственность плательщика ренты недвижимого имущества, закон связал данную разновидность ренты с достаточно твердыми общими гарантиями стабильности рентных отношений, возникших в связи с отчуждением такого имущества. В частности, на пожизненное содержание с иждивением распространяются правила об обременении рентой недвижимого имущества (ст. 586 ГК РФ) и правила о предоставлении получателю ренты права залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ). [13]

В силу своей новизны, недостаточности практики по договору ренты остается еще достаточно много пробелов, недостатков, противоречий в данном договоре. В частности, как выяснилось, в ходе работы, существенные противоречия кроются в конструкции договора ренты. Возникает вопрос о том, каким же все-таки является по своей юридической природе договор ренты - консенсуальным и взаимным или же реальным и односторонним?

Следующая проблема состоит во взаимоотношениях сторон (плательщика и получателя ренты). Поскольку договор носит личностный характер, то отношения сторон очень часто выходят за правовые пределы, и складываются доверительные отношения. [12]

Список использованных источников

Нормативно-правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. 4.2 от 26 января 1996 г. №16-ФЗ (с изм. и доп. от 23.12.03. №182-ФЗ, 11.11.03. №138-ФЗ), // СЗ РФ. - 1996. - №5. - Ст. 4 Ю.

2. Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. // СЗ РФ. - 1997. - №12. - Ст. 1383.

3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. - 1997. - №30. - Ст. 3594.

4. Федеральный закон «О введении в действие части 2 ГК РФ» // «Российская газета» от 6 февраля 1996 г.

5. Закон РФ «О космической деятельности» от 20 августа 1993 г. Ст. 17 // «Российская газета» от 6 октября 1993 г.; СЗ РФ. - 1996. - №50. - т. 5609.

6. Правила регистрации судов, эксплуатируемых на внутренних судоходных путях РФ, утв. приказом Министерства транспорта РФ от 5 марта 1993 г. №18 // «Российские вести». - 1993. - №57.

Специальная литература

7. Вагацума С., Ариидзуми Т. Гражданское право Японии: Книга 2. - М.: 1983.

8. Гражданский кодекс Нидерландов // Пер. на рус. язык М. Ферштмана. - Лейдон, 1996.