Понятие договора купли-продажи недвижимости
Договор купли-продажи жилых и нежилых помещений, вне зависимости от формы использования: характеристика, общие положения и стороны сделок с недвижимостью по гражданскому законодательству, особенности отдельных видов договора, коммерческая недвижимость.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | реферат |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 13.11.2010 |
| Размер файла | 40,9 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
2
Договор купли-продажи недвижимости
Содержание:
- Введение 3
- 1. Общие положения сделок с недвижимостью по гражданскому законодательству 5
- 1.1 Характеристики договора купли-продажи недвижимости 5
- 1.2 Стороны сделок с недвижимостью 7
- 1.3 Государственная регистрация сделок с недвижимостью 11
- 2. Особенности отдельных видов договора купли-продажи недвижимости 13
- 2.1 Купля-продажа жилых помещений 13
- 2.2 Продажа недвижимости, находящегося на земельном участке 17
- 2.3 Купля-продажа коммерческой недвижимости 20
- Заключение 24
- Список литературы 28
- Нормативно-правовые акты 28
- Учебно-методическая и справочная литература 28
Введение
Договор купли-продажи недвижимости выделен в особую группу договоров купли-продажи ввиду специфики его объекта - недвижимого имущества. В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без ущерба, соразмерного их назначению, невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Особый вид недвижимости представляют воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В качестве недвижимого имущества согласно ст.549 ГК РФ названа также и квартира. Согласно Закону к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вместе с тем не все виды недвижимого имущества могут быть предметом договора купли-продажи. Так, не являются объектом купли-продажи земля и иные природные ресурсы, находящиеся в исключительной собственности государства. К последним действующее законодательство относит недра и леса. Предметом купли-продажи могут быть обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) и небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами, т.е. такие объекты, которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц.
Купля-продажа земельных участков регулируется специальными правилами, установленными земельным законодательством. Земельный Кодекс предусматривает два основных способа продажи земельных участков: предоставление их из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности на торгах (ст. 30, 30.1, 30.2, 38 ЗК РФ), и совершение сделок с земельными участками, находящимися в собственности граждан и юридических лиц, в соответствии с гражданским законодательством. В соответствии со ст. 7 ЗК РФ каждый земельный участок, в том числе находящийся в частной собственности, имеет правовой режим, включающий в себя целевое назначение и разрешенное использование. При продаже земельного участка, находящегося в частной собственности, ни продавец, ни покупатель не вправе самостоятельно изменить этот правовой режим.
Особый порядок установлен для продажи земель сельскохозяйственного назначения. Из ст. 1 и 2 Закона об обороте земель вытекает, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, принадлежащего гражданину, ведущему крестьянское (фермерское) хозяйство, или сельскохозяйственной коммерческой организации, необходимо учитывать следующее: а) установленные в законе предельные размеры земельных участков, которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц; б) преимущественное право покупки указанных земельных участков субъектом РФ, а в случаях, установленных субъектом РФ, - органом местного самоуправления; в) иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
В дальнейшей работе купля-продажа земельных участков вне зависимости от назначения, равно как и особенности купли-продажи воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов рассматриваться не будут. Вследствие чего целью работы является изучение договора купли-продажи недвижимости: жилых и нежилых помещений, вне зависимости от формы использования.
1. Общие положения сделок с недвижимостью по гражданскому законодательству
1.1 Характеристики договора купли-продажи недвижимости
Раскрывая содержание права собственности на недвижимость, Гражданский кодекс Российской Федерации указывает на то, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему помещением в соответствии с его назначением (п.1 ст.288 ГК РФ). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п.2 ст.209 ГК РФ).
Существенным условием договора купли-продажи недвижимости является указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность. Предметом продажи является имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (адрес, вид объекта, его площадь, назначение и иная необходимая информация).
ЗК (п. 2 ст. 8) также предусматривает указание целевого назначения земельных участков в договорах, предметом которых они являются (например, земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, земли водного фонда и т.п.). В соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Из данного пункта вытекает, что в договоре купли-продажи земельного участка следует указывать также кадастровый номер земельного участка, его обременения и ограничения в использовании. Включение данных характеристик земельного участка в договор его купли-продажи является необходимым, поскольку на основании п. 3 ст. 37 ЗК покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования вправе требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных убытков.
Отсутствие в договоре продажи недвижимого имущества указанных сведений свидетельствует о том, что сторонами не согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащем продаже, и договор не считается заключенным, а следовательно, и переход прав на недвижимость не подлежит государственной регистрации.
Владельцы помещений вправе распорядиться своей недвижимостью через гражданско-правовые сделки. Так, собственники вправе совершить сделки, направленные на отчуждение жилого помещения, например: куплю-продажу, мену, дарение, завещание и т.п., а также сделки, направленные на передачу жилья в пользование, например: найм, аренду, безвозмездное пользование. Граждане - собственники жилого помещения, члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также граждане, пользующиеся жилищем на основании договора социального найма, вправе заключить договор обмена жилыми помещениями.
Согласно ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
При этом сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.
Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (например, завещание).
Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). К примеру, договор купли-продажи, ренты, простого товарищества.
1.2 Стороны сделок с недвижимостью
Сторонами гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями могут выступать различные субъекты экономического оборота. Основными участниками таких сделок являются граждане и юридические лица.
В некоторых случаях совершать сделки с жилыми помещениями могут города и иные муниципальные образования, а также субъекты Российской Федерации в лице соответствующих органов, например при продаже муниципального или государственного жилья.
Российская Федерация не имеет возможности распоряжаться принадлежащим ей жильем, т.к. весь федеральный жилищный фонд находится исключительно на праве хозяйственного ведения или оперативного управления у государственных предприятий или учреждений. Вместе с тем Российская Федерация может выступать в роли наследника по завещанию или одаряемого по договору дарения.
Коммерческие организации, выступающие сторонами сделок с недвижимостью, должны обладать правоспособностью, которая возникает с момента государственной регистрации юридического лица. Если юридическое лицо относится к некоммерческим организациям либо является государственным или муниципальным предприятием, необходимо отражение в учредительных документах возможности совершения таких сделок.
Граждане, выступающие сторонами сделок с жилыми помещениями, должны обладать полной дееспособностью. То есть они должны достичь 18-летнего возраста, а в случае когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак; полная дееспособность также приобретается при эмансипации, т.е. объявлении несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, работающего по трудовому договору (контракту) либо занимающегося предпринимательской деятельностью, полностью дееспособным.
Для защиты прав и законных интересов несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных граждан ГК РФ установил правило, согласно которому любое отчуждение жилого помещения, в котором проживают названные лица - члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
В целях защиты прав недееспособных граждан устанавливаются опека и попечительство. Опекуны являются представителями подопечных в силу закона и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки (п. 2 ст. 32 ГК РФ). Однако опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем, в безвозмездное пользование или в залог, сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного. Изложенные требования относятся и к попечителям, которые дают согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством (дети в возрасте от 14 до 18 лет, а также граждане, ограниченные судом в дееспособности), не вправе совершать самостоятельно. Ограничение дееспособности совершеннолетнего члена семьи производится по основаниям, предусмотренным ст. 30 ГК РФ (злоупотребление спиртными напитками или наркотическими веществами). Ограничение дееспособности по указанным основаниям выражается, в частности, в том, что гражданин лишается права совершать сделки по распоряжению имуществом без согласия попечителя. Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда. Законодательство и практика. - М.: Издательская группа «Норма-Инфра-М», 2006. С. 15-17.
Для того чтобы сделки с жилыми помещениями были действительны, требуется соблюдение целого ряда условий.
Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, в частности, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования многоквартирного дома (например, технического подвала) либо квартиры (например, кухни).
Во-вторых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности.
В-третьих, необходимо, чтобы отчуждателю или наследодателю жилое помещение принадлежало на праве собственности. Если отчуж-дателем выступает государственная или муниципальная организация, то жилье должно принадлежать государственным или муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения; государственным или муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям на праве оперативного управления. Правомерное владение, пользование и распоряжение жилищем подтверждается правоустанавливающим документом. К примеру: договор продажи, договор передачи и др. Для заключения договора обмена социального жилья право пользования подтверждается ордером.
В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т.е. должно быть правильное понимание сделки и ее совершение должно быть добровольным.
В-пятых, необходимо письменное оформление указанных сделок (для ренты, ипотеки и завещания необходимо нотариальное оформление).
В-шестых, как правило, обязательна государственная регистрация (за исключением обмена между нанимателями, найма жилого помещения и безвозмездного пользования) по месту расположения квартиры. Если сделка направлена на отчуждение одной стороной жилого помещения и соответственно приобретения его другой, то право собственности у приобретателя жилого помещения возникает с момента государственной регистрации сделки и (или) права1. Одновременно с возникновением права собственности на приобретателя переходит риск случайной гибели или повреждения жилого помещения. Приобретая право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, лицо, как уже было указано выше, становится сособственником фундамента, крыши, лестничных клеток и других частей многоквартирного дома, а также получает право пользоваться придомовой территорией.
При отступлении от любого из названных условий сделка считается недействительной.
Сделка, недействительная в силу признания ее таковой судом, признается оспоримой. Например, сделки, совершенные ограниченно дееспособными либо несовершеннолетними от четырнадцати до восемнадцати лет (ст.175 и 176 ГК РФ), совершенные под влиянием насилия или угрозы (ст.179 ГК РФ).
Сделка, недействительная в независимости от судебного решения, является ничтожной. Например, сделки, совершенные недееспособными либо не достигшими четырнадцати лет (ст.171 и 172 ГК РФ), сделки, совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия (п.1 ст.170 ГК РФ).
ГК РФ в ст. 168 устанавливает принцип отнесения сделок к той или иной категории недействительности, если закон не указывает на оспо-римость; сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, признаются ничтожными.
1.3 Государственная регистрация сделок с недвижимостью
Переход прав на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации. Это означает, что регистрации подлежит переход прав на продаваемое имущество, а не договор, который считается заключенным с момента его подписания сторонами. Государственная регистрация в соответствии со ст. 131 ГК производится учреждениями юстиции в едином государственном реестре. Порядок государственной регистрации и отказ в регистрации устанавливаются специальным законом.
Государственная регистрация прав производится на всей территории РФ по установленной упомянутым Законом системе записей о правах на недвижимое имущество в едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимость может быть обжаловано только в судебном порядке.
Государственная регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий регистрацию прав, обязан представить сведения о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме, а юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и полномочия его представителя.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимости. Порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав, а также принципы их размещения определяются субъектами РФ по согласованию с федеральным органом, уполномоченным Правительством РФ.
Устанавливая детальный порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, данный Закон содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в регистрации, приостановлении регистрации, а также предусматривает меры ответственности за неточность данных, несвоевременность их предоставления. Такие меры могут включать в себя и возмещение материального ущерба, нанесенного юридическому, физическому лицу или государству совершением указанных действий.
Если стороны исполнили договор продажи недвижимости (т.е. имущество было передано покупателю, который уплатил продавцу установленную договором цену) до его государственной регистрации, то все отношения, которые возникли у сторон договора с третьими лицами до его регистрации, сохраняются. Так, например, если сданное имущество было передано в аренду, то арендная плата продолжает поступать продавцу. Если имущество было заложено, то продавец продолжает выполнять свои обязательства по закладной.
После государственной регистрации исполненного договора к новому собственнику имущества переходят все права и обязанности продавца по поводу данного имущества. В частности, в договоре о продаже земельного участка переход обязанностей фиксируется как соответствующее обременение земельного участка.
Из содержания ст.551 ГК РФ следует, что государственная регистрация может иметь место при участии обеих сторон. В том случае, если одна из них уклоняется от регистрации перехода права собственности, государственная регистрация может состояться по решению суда.
2. Особенности отдельных видов договора купли-продажи недвижимости
2.1 Купля-продажа жилых помещений
Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, безусловно, является договор купли-продажи жилого помещения. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилище, а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму.
До вступления в силу Закона Союза ССР «О собственности в СССР» (т.е. до 1 июля 1990 г.) законодательство содержало массу различных ограничений, сдерживающих нормальный оборот жилых помещений. Предусматривалось заключение договоров купли-продажи только жилых домов и то не более чем один раз в три года. В случае если гражданину и членам его семьи на праве собственности и принадлежало два жилых дома, то один из них необходимо было продать. Красавчиков О.А. Гражданское право. - М.: НОРМА, 2009. - С.18-20 Думается, что данное и другие ограничения, с одной стороны, сдерживали гражданский оборот, а с другой - подталкивали граждан к заключению мнимых сделок.
Договор продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в письменной форме. При этом из всех допускаемых вариантов письменной формы договора (п. 2 ст. 434 ГК) в данном случае может быть использован только один документ, подписанный обеими сторонами. Договор оформляется в простой письменной формой заключения договора продажи путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ). Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора.
Статья 550 ГК РФ не обязывает нотариально удостоверять договор купли-продажи недвижимости. Такая обязанность была предусмотрена до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость. С момента вступления в силу данного Закона нотариальная регистрация указанных договоров может иметь место лишь по соглашению сторон.
Вся нагрузка по соблюдению законодательства при оформлении соответствующих соглашений ложится на учреждения юстиции -- органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В качестве сторон по данному договору могут выступать граждане, юридические лица и органы местного самоуправления. По общему правилу продавцом в договоре купли-продажи выступает собственник жилого помещения.
В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, другая сторона на основании п.3 ст.551 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Договор обязательно должен содержать характеристику продаваемого жилого помещения: полный адрес, количество комнат, общую площадь (на практике указывают и жилую площадь). При отсутствии этих данных договор считается незаключенным. Представляется, что для квартир необходимо указывать и этаж продаваемого жилья.
Некоторое исключение из общего правила, изложенного в части первой ГК РФ, предусматривается в отношении цены продаваемого жилья и другой недвижимости. Согласно ст.555 ГК РФ при отсутствии условия о цене договор купли-продажи жилого помещения считается незаключенным.
Для более полной защиты прав покупателей независимо от того, юридическое это лицо или физическое, в ГК РФ (ст.556) установлено правило, по которому передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передать жилище считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилья на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать жилое помещение, а покупателя - его принять. Само по себе принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
При передаче жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:
– соразмерного уменьшения покупной цены;
– безвозмездного устранения недостатков жилого помещения в разумный срок;
– возмещения своих расходов на устранение недостатков жилища.
Если же обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки), покупатель вправе по своему выбору:
– отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;
– потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору.
Достаточно четко ГК РФ урегулировал отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости.
Из ст. 552 ГК РФ следует, что одновременно с передачей права собственности на жилище передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее использования. При этом вид права на земельный участок может быть различным.
Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок.
Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец дома.
ГК РФ вводит специальную норму, устанавливающую особенности продажи жилых помещений, если в них проживают граждане, имеющие на это жилище самостоятельное право пользования. Например, когда происходит переход права собственности на жилое помещение, в котором остаются проживать члены семьи продавца, они согласно ст.292 ГК РФ сохраняют право пользования этим жилищем. Это возможно и при отчуждении жилого помещения, приобретенного по рентному договору, существенным условием которого было проживание отчуждателя на данной площади. В ст. 558 ГК РФ устанавливается, что существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после его приобретения покупателем (например, члены семьи собственника), является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Применительно к членам товариществ собственников жилья в ст.138 ЖК РФ содержит дополнительные требования для продавца при заключении договора купли-продажи помещений в многоквартирном доме. Эти требования связаны с предоставлением информации. При этом объем информации зависит от того, создано товарищество собственников жилья или нет. Во втором случае (когда товарищество не создано) продавец предоставляет данные о наличии или об отсутствии задолженности по оплате расходов по содержанию помещения и общего имущества, сведения о залоге помещений, о страховании общего имущества в кондоминиуме. В первом случае (когда товарищество создано) в дополнение к перечисленным сведениям сообщаются данные действующего бюджета и финансового отчета товарищества, сведения о любых известных капитальных затратах, которые товарищество собирается произвести в течение двух предстоящих лет, и сведения о любых сборах и накоплениях, которые могут возникнуть в связи с этими затратами.
Кроме того, в дополнение к этим сведениям представляется устав товарищества, определяющий права и обязанности будущего собственника.
Представляется, что не вся информация по товариществу собственников жилья может быть точной и объективной, и, следовательно, норма практически не рабочая. В тех случаях, когда законодатель использует такие обороты, как «любые известные...», «сведения ... которые могут возникнуть...», правоприменение весьма затруднительно.
2.2 Продажа недвижимости, находящегося на земельном участке
Поскольку отличительной чертой недвижимого имущества является, как правило, его неразрывная связь с землей, то при продаже здания, сооружения или другой недвижимости, расположенной на земельном участке, к ее покупателю переходит и часть земельного участка (или весь земельный участок), на котором расположена продаваемая недвижимость. Причем этот переход не зависит от волеизъявления продавца. Обязательность передачи покупателю недвижимости соответствующего земельного участка либо его части вытекает из закона. Продавец недвижимости может только определить, на каком праве земельный участок или его часть передаются покупателю.
При этом следует отметить, что аналогичное правило применяется и при приватизации недвижимого имущества, расположенного на земельном участке. Так, на основании п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"*(74) со дня его введения в действие приватизация зданий, строений и сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается.
Из ст.552 ГК РФ следует, что собственник земельного участка при продаже расположенной на нем иной недвижимости имеет право продать соответствующую часть земельного участка, сдать его в аренду, срочное пользование или передать его покупателю на ином праве. Учитывая, что при продаже недвижимости к покупателю переходит право собственности на эту недвижимость, целесообразно при заключении сделки продажи недвижимости передавать земельный участок в долгосрочное пользование с последующей пролонгацией при исполнении пользователем всех возложенных на него как договором, так и законом обязанностей.
В ЗК содержится норма (п. 4 ст. 35), в соответствии с которой отчуждение здания, строения и сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится, как правило, вместе с земельным участком. Если эту норму толковать как императивную, в соответствии с которой, в частности, при продаже недвижимости, расположенной на земельном участке, этот участок должен быть передан покупателю на праве собственности, то здесь налицо противоречие с положением ст.551 ГК РФ.
Однако Пленум ВАС РФ в своем постановлении от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" СЗ РФ. 2001. №44. Ст. 4148. прямо указал, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (п.11).
Если продаваемая недвижимость расположена на земельном участке, который не принадлежит продавцу на праве собственности, то земельный участок переходит к покупателю земельного участка на таком же праве, на каком он принадлежал продавцу. Так, если земельный участок был арендован продавцом, то необходимо переоформить договор аренды. Если земельный участок принадлежал продавцу на праве пожизненного наследуемого владения, то в этом случае указанное право переходит к покупателю недвижимости. Что касается перехода права на земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности и принадлежащий продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, то ч. 3 п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусматривает правило, отличное от ст.552 ГК РФ. В соответствии с данным правилом при продаже зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанное право подлежит переоформлению на право аренды или земельные участки должны быть приобретены в собственность по выбору покупателей зданий, строений и сооружений.
Собственник земельного участка может продать земельный участок, на котором осталась иная недвижимость, принадлежащая ему на праве собственности.
Статья 553 ГК РФ предоставляет право продавцу - собственнику здания, сооружения, иной недвижимости право пользования только той частью земельного участка, на которой расположена указанная недвижимость. При этом право, на котором продавец будет пользоваться соответствующей частью проданного участка, определяется в договоре продажи земельного участка. Такими правами могут быть и право аренды, и право безвозмездного срочного пользования. В этом случае между собственником земельного участка - покупателем и собственником расположенной на данном участке недвижимости - продавцом должен быть заключен соответствующий договор в соответствии с требованиями законодательства РФ.
2. Если в договоре не определены права собственника расположенной на продаваемом земельном участке недвижимости на соответствующую часть земельного участка, то собственник имеет право ограниченного пользования (сервитут) этой частью земельного участка. Данная норма носит императивный характер. Установленный обязательный для обеих сторон сервитут подлежит государственной регистрации.
3. ЗК по-иному решает вопрос о судьбе недвижимости, расположенной на отчуждаемом земельном участке. В соответствии с ч. 4 п. 4 ст. 35 ЗК не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения и сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Таким образом, налицо коллизия норм ст.551 ГК РФ с нормами ЗК, решение которой содержится в п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11, согласно которому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
2.3 Купля-продажа коммерческой недвижимости
Несмотря на то, что официальная российская гражданско-правовая доктрина отрицает необходимость обособления коммерческого (торгового) права, особенности предпринимательской деятельности требуют установления специальных правил, регулирующих совершение предпринимателями сделок. Это касается и ряда особенностей заключения и исполнения предпринимателями договоров, предметом которых является недвижимое имущество.
Признавая то обстоятельство, что коммерческие сделки с недвижимостью необходимо рассматривать как составную часть гражданско-правового оборота недвижимого имущества, отметим, что эти сделки обладают некоторой спецификой. Такая специфика вызвана как объективными, так и субъективными обстоятельствами их совершения. В свое время Г.Ф. Шершеневич отмечал, что "объективно-торговыми являются те сделки, которым закон придает торговый характер даже тогда, когда они совершаются единолично лицами, вообще торговлею не занимающимися. Субъективно-торговыми являются те сделки, которым закон придает торговый характер только тогда, когда они совершаются лицами, занимающимися торговлею, как промыслом".
Такой подход позволяет сформулировать понятие коммерческого оборота как составной части гражданского оборота. Современные подходы к пониманию коммерческого оборота позволяют определить его как совокупность актов, направленных на возмездный обмен не запрещенных к обращению объектов гражданских прав, систематически осуществляемых между предпринимателями либо между предпринимателями и иными субъектами гражданского права в случаях, когда последние осуществляют необходимую для их функционирования хозяйственную деятельность.
Применительно к обороту недвижимости отметим, что сделка с недвижимым имуществом может быть квалифицирована как предпринимательская при условии, что ее участники (или один из участников) преследуют цель извлечения прибыли путем совершения такой сделки (сделка является предпринимательской в силу объективного характера), либо если ее участники (один из участников) являются индивидуальными предпринимателями или коммерческими организациями (субъективный характер).
В любом случае предпринимательский характер будет носить сделка, совершенная с предприятием (купля-продажа предприятия, аренда предприятия, доверительное управление предприятием). Обусловлено это спецификой объекта, т.е. предприятия как имущественного комплекса, предназначенного исключительно для осуществления предпринимательской деятельности.
Предпринимательскими являются также сделки с недвижимостью, совершенные специальными субъектами - коммерческими организациями. Даже в том случае, если объектом сделки будет недвижимое имущество, непосредственно не предназначенное для осуществления предпринимательской деятельности, такую сделку следует квалифицировать как коммерческую. Так, например, закрытое акционерное общество, приобретая жилое помещение, намерено использовать его для передачи в безвозмездное пользование для проживания своим работникам. Несмотря на то, что непосредственной цели извлечения прибыли от совершения в данном случае сделки с недвижимым имуществом не преследуется, тем не менее, такая сделка будет носить предпринимательский характер. Обусловлено это тем, что сделка является составной частью предпринимательской деятельности, которую ведет такое общество, и в совокупности с иными сделками и действиями этой организации соподчинена цели извлечения прибыли, которая достигается усилиями ее работников.
Важно иметь в виду, что поскольку коммерческая сделка с объектом недвижимости является разновидностью гражданско-правовых сделок, то, в зависимости от обстоятельств совершения, ее можно квалифицировать как коммерческую (если обе стороны сделки представлены предпринимателями), как некоммерческую (когда ни одна из сторон предпринимателем не является), а также как коммерческую для одной стороны (стороны, которая выступает в роли предпринимателя) и некоммерческую для другой стороны (той стороны, которая предпринимателем не является). Соответственно, в отношении сторон сделки, выступающих в качестве предпринимателей, применяются правила специального (коммерческого) законодательства (и субсидиарно-общегражданские правила), а в отношении сторон сделки, которые предпринимателями не являются, - только общие правила гражданского законодательства.
Признание сделки с недвижимостью коммерческой имеет важные правовые последствия. Прежде всего такие последствия касаются особых правил налогообложения сделок, совершенных в рамках осуществления предпринимательской деятельности. В гражданско-правовом аспекте коммерческий характер сделок с недвижимыми вещами влечет особые правила их совершения, исполнения и ответственности. Так, коммерческим организациям запрещено дарение в отношениях между собой (ст. 575 ГК РФ). В случае нарушения договорных обязательств в отношениях между предпринимателями они несут повышенную ответственность и пр.
Заключение
Договор продажи недвижимости -- гражданско-правовой договор, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ). Общие правила о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК РФ), применяются и к продаже недвижимости, если специальными нормами о продаже недвижимости (§ 7 гл. 30 ГК РФ) не установлены особые правила.
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.
Переход права собственности на недвижимость по договору к покупателю подлежит государственной регистрации. Согласно ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Обратим внимание, что при продаже недвижимости государственной регистрации подлежит не соответствующий договор, а переход права собственности. В связи с этим, по общему правилу, договор продажи недвижимости считается заключенным в момент его подписания сторонами, а право собственности у покупателя недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на это имущество от продавца к покупателю в установленном порядке. Однако ГК РФ установлены особенности продажи таких объектов недвижимости, как жилые помещения: договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558). Таким образом, при продаже жилого помещения государственной регистрации подлежат и соответствующий договор, и переход права собственности.
По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, то к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В соответствии со ст. 553 ГК РФ, если земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, то за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи недвижимости. Когда условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.
ГК РФ (ст. 554) устанавливает императивные требования к определению предмета в договоре продажи недвижимости. В нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре продажи недвижимости условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену продаваемого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором продажи недвижимости, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя -- обязанности его принять. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в т.ч. в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Список литературы
Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации // Принята всенародным голосованием 12 декабря 2003 г.
2. Гражданский кодекс РФ, ч.1 // Федеральный Закон от 30 ноября 1994 г.
3. Гражданский кодекс РФ, ч.2 // Федеральный Закон от 26 января 1996 г.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ
6. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004
Учебно-методическая и справочная литература
7. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России - М.: Финансы и статистика, 2003
8. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование - М.: Филинъ, 2008
9. Грудницина Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства - М.: Эксмо, 2006
10. Калачева С.Л. Операции с недвижимостью - М.: Приор, 2003
11. Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда. Законодательство и практика. - М.: Издательская группа «Норма-Инфра-М», 2006
12. Красавчиков О.А. Гражданское право. - М.: НОРМА, 2009
13. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости - М.: РДЛ, 2010
14. Оценка объектов недвижимости // Под ред. В. В. Григорьева. - М.: Инфра-М, 2006
Подобные документы
Понятие и признаки договора купли-продажи недвижимости. Стороны и формы заключения договора. Права на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости. Порядок исполнения и условия расторжения договора. Особенности продажи жилых помещений.
презентация [907,7 K], добавлен 13.04.2016Недвижимость как объект купли-продажи. Источники правового регулирования договора купли-продажи. Особенности договора купли-продажи недвижимости по действующему гражданскому законодательству РФ. Регистрация перехода прав при купле-продаже недвижимости.
контрольная работа [29,5 K], добавлен 04.01.2011Понятие недвижимости и ее правовой режим по законодательству РФ. Рынок недвижимости, его составляющие и особенности. Содержание договора купли-продажи жилых помещений или предприятия. Форма и государственная регистрация сделок купли-продажи недвижимости.
курсовая работа [67,3 K], добавлен 16.06.2012Понятие и существенные условия договора купли-продажи жилых помещений. Процедура заключения договора. Исполнение и расторжение договора купли-продажи жилых помещений. Отличия договора купли-продажи жилых помещений от иных договоров продажи недвижимости.
дипломная работа [99,6 K], добавлен 10.03.2011Понятие, классификация, существенные условия договора купли-продажи. Права и обязанности продавца и покупателя. Отличие договора контрактации от договора поставки. Содержание договора купли-продажи недвижимости. Особенности продажи жилых помещений.
курсовая работа [97,1 K], добавлен 06.01.2015Значение и сфера применения купли-продажи. Жилое помещение как объект договора купли-продажи жилого помещения. Заключение, исполнение и расторжение договора купли-продажи недвижимости. Отличие договора купли-продажи жилых помещений от других договоров.
курсовая работа [74,2 K], добавлен 24.09.2014Гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости. Государственная регистрация перехода права собственности. Права и обязанности сторон. Особенности купли-продажи отдельных видов недвижимости: жилых помещений, земельных участков.
дипломная работа [94,6 K], добавлен 28.04.2013Понятие и виды недвижимости как предмета договора купли–продажи недвижимого имущества. Элементы договора продажи недвижимости: стороны и формы договора, регистрация сделок. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества.
курсовая работа [68,2 K], добавлен 30.11.2011Недвижимость как предмет договора купли–продажи недвижимого имущества: понятие по законодательству РФ, ее виды и признаки. Разграничение гражданским законодательством формы сделок и их государственную регистрацию. Договор купли–продажи недвижимости.
курсовая работа [39,8 K], добавлен 04.03.2009Понятие и стороны договора купли-продажи. Содержание договора купли-продажи. Предмет, цена, сроки договора купли-продажи. Основные права и обязанности сторон договора купли-продажи. Виды договора купли продажи. Розничная продажа.
курсовая работа [21,9 K], добавлен 28.05.2005
