Права и обязанности сторон по договору аренды

Курсовая работа

Дисциплина: Гражданское право

Тема: Права и обязанности сторон по договору аренды

Содержание

Введение

I. Общая характеристика договора аренды

II. Права и обязанности сторон по договору аренды

1. Права и обязанности арендодателя

2. Права и обязанности арендатора

Заключение

Библиографический список

Введение

Договоры аренды составляют самостоятельную группу правоотношений, особенностью которых является их срочный характер и сохранение за первоначальным владельцем права собственности или иного вещного права.

В новых условиях хозяйствования в экономический оборот включаются новые виды имущества, предметом сделок в более широких масштабах становится недвижимость. Договор аренды широко применяется на практике, как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.

Актуальность данной темы определяется тем, что в настоящее время в сравнение с советскими временами резко повысилось значение арендных сделок. Распространение в Российской Федерации политических и экономических прав граждан, развитие демократии вообще, привело к существенной гражданской активизации населения. Это обусловило расширение объема заключения договоров аренды. Причем здесь следует отметить одну существенную деталь: расширение объема арендных сделок произошло за счет изменения назначения аренды, которая в наши дни выполняет функции стимулирования предпринимательской деятельности.

Поэтому тема курсовой работы является актуальной и интересной для более детального рассмотрения.

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование (ч. 1 ст. 606 ГК РФ). В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность. Арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает ее арендатору на возмездной основе (за плату). Последний признак позволяет отличать аренду от безвозмездного пользования имуществом (ссуды). Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные, так и обязательственные.

Цель курсовой работы является: рассмотрение общих положений по договору аренды, а так же прав и обязанностей сторон по данному договору.

Для достижения указанной цели автором поставлены следующие задачи:

1) раскрыть общие положения о договоре аренды;

2) рассмотреть права и обязанности сторон по договору аренды.

Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, регламентирующих договор аренды, труды российских ученых в этой области, а также существующая договорная и правоприменительная практика.

Методологическую основу исследования составляет теория познания, ее всеобщий метод материалистической диалектики. В качестве общенаучных методов исследования применялись: формально-логический и системный методы научного познания, описание, наблюдение, сравнение, анализ и синтез.

Курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения, библиографического списка.

Первая глава посвящена рассмотрению общих положений об аренде. В ней рассмотрены такие понятия, как аренда, договор аренды, недвижимые вещи, конструкция, предмет, цель договора и др.

Вторая глава «Права и обязанности по договору аренды» посвящена рассмотрению двух аспектов договора - прав и обязанностей арендодателя и арендатора.

При подготовке и написании курсовой работы были использованы нормативные источники, прежде всего Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Водный кодекс РФ, и другие, а также учебные пособия таких авторов, как О.Н. Садиков, В.В., Шевчук Д.А., Суханова Е.А, Грудцына Л.Ю, Спектор А.А, Толстой, А.П., Гатин А.М. и др.

I. Общая характеристика договора аренды

«По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ)» Гражданское право_Гатин А.М_Уч пос_2009 ст. 176.

Владение и (или) пользование имуществом является временным. Именно временным характером владения и пользования прежде всего и отличается договор аренды от других возмездных договоров по передаче имущества: от договоров купли-продажи, мены, дарения, займа, по которым имущество переходит к приобретателю в собственность.

Предметом договора аренды являются любые индивидуально-определенные непотребляемые вещи, поскольку они не теряют своих натуральных свойств в процессе использования. Так, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006г. № 200-ФЗ с изм. 13.05.2008г. // СЗ РФ. 2006. № 50. Ст. 5278. или водные объекты Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006г. № 74-ФЗ с изм. 19.06.2007г. // СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 2381.), здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»., предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и другое движимое имущество.

Основной особенностью, отличающей договор аренды от договора по предоставлению имущества во временное безвозмездное пользование, является его возмездный характер. Договор аренды является консенсуальным, возмездным и взаимным.

К видам договора аренды ГК РФ отнесены договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды здания или сооружения, аренды предприятия, финансовой аренды. Помимо специальных видов аренды в ГК РФ и других законах выделяются договоры аренды отдельных видов имущества (земельных участков, участков лесного фонда и т.д.).

«Стороны договора аренды именуются арендодателем (наймодателем) и арендатором (нанимателем). Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду» Гражданское право_Шевчук Д.А_Учебник для ссузов_2009 ст 304.

Правом сдачи имущества в аренду наделен его собственник, поскольку право распоряжения составляет один из основных элементов содержания права собственности. Собственник вправе выступать арендодателем как непосредственно, так и через других лиц. К иным лицам, которые могут быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения - унитарные государственные и муниципальные предприятия; казенное предприятие как субъект права оперативного управления; учреждение в отношении имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами. При этом государственные или муниципальные унитарные предприятия, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, самостоятельно распоряжаются движимым имуществом (за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами), а недвижимость сдают в аренду с согласия собственника. Казенное же предприятие, основанное на праве оперативного управления, как недвижимое, так и движимое имущество сдает в аренду с согласия собственника, т.е. с согласия Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования (ст. 608 ГК РФ).

Арендаторами по договору аренды по общему правилу выступают любые физические и юридические лица, включая иностранные. Вместе с тем для некоторых видов аренды ГК РФ установлены исключения из этого правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо; при аренде предприятия и финансовой аренде - лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью, по договору проката - лицо, использующее имущество для потребительских целей.

Форма договора аренды может быть письменной и устной. В письменной форме должен совершаться договор аренды юридических лиц между собой и с гражданами. Для сделок между гражданами письменная форма установлена только в отношении сделок, заключаемых на срок более года. Сумма сделки при этом значения не имеет. В письменной форме заключаются договоры аренды недвижимого имущества. Кроме того, соблюдение письменной формы требуется в случаях, когда такая форма для сделок предписана законом. Так, в письменной форме должны совершаться договоры проката, договоры аренды транспортных средств (ст. 609 ГК РФ) Гражданское право_Гатин А.М_Уч пос_2009 ст. 179.

Для договора аренды зданий и сооружений, договора аренды предприятия допустима лишь письменная форма путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами. Заключение договора путем обмена документами посредством почтовой или иной связи либо акцепта оферты путем совершения конклюдентных действий в этом случае недопустимо.

Договоры аренды, предусматривающие в последующем переход права собственности на это имущество к арендатору, должны заключаться в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом Иное правило в отношении транспортных средств установлено ст. 633 и ст. 643 ГК, а зданий и сооружений - п.2 ст. 651 ГК.. Эта регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г. Собрание законодательства РФ, 28.07.2007, N 30, ст. 3594

Одна из особенностей заключения договоров аренды состоит в широком распространении в предпринимательской деятельности практики проведения торгов по продаже права аренды имущества. Договор аренды при этом заключается с лицом, выигравшим торги.

Важную особенность порядка заключения договора аренды составляет преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок.

Предметом договора аренды являются вещи и иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности. При этом предмет договора аренды должен считаться установленным, если содержание договора позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. С этой целью в договоре непременно должны указываться конкретизирующие объект данные: наименование имущества, инвентарный номер, адрес, местоположение, назначение, качественные характеристики и др. При аренде земельных участков, к примеру, указываются границы и площадь земельного участка, его местоположение, кадастровый номер, категория земель и т.п.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (ст. 614 ГК РФ) Гражданский кодекс.

Срок - одно из основных условий договора аренды. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной. Если договор аренды заключен без указания срока, то считается заключенным на неопределенный срок. Если ни одна сторона не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколь угодно долго, даже «вечно» Гражданское право: Учебник для вузов: В 2 т: Т. 2 (под ред. Садикова О.Н.).,2007.,С. 224.. Для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества ГК РФ и иными законами устанавливаются максимальные (предельные) сроки договора (ст. 610 ГК РФ).

Наиболее сложная система отношений складывается при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества. Управление (в том числе и распоряжение) государственной собственностью - прерогатива исполнительной власти. Так, Правительство РФ осуществляет управление федеральной собственностью на основании ст.114 Конституции РФ. В рамках своих полномочий оно вправе определять, кто и в каком порядке может сдавать федеральное имущество в аренду. Главным органом, которому предоставлено право заключать договоры аренды федерального имущества, является Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом РФ (Росимущество) Постановление Правительства РФ от 03 декабря 2004 г. № 739 ''О полномочиях Федеральных органов исполнительной власти по осуществлению прав собственника имущества федеральных государственных унитарных предприятий» (в ред. Постановления Правительства РФ от 23.03.2006 г. № 156. и его территориальные органы (агентства). Передача федерального недвижимого имущества в аренду частным лицам производится, как правило, на конкурсной основе Постановление Правительства РФ от 30 июня 1998 г. № 685 ''О мерах о обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества'' ( в ред. Постановления Правительства РФ от 23.03.2006 г. № 156. . При сдаче в аренду движимого имущества проведение конкурсов не обязательно.

Таким образом, нами было рассмотрена общая характеристика договора аренды. Причины возникновения данного договора могут быть различными, начиная от нежелания арендодателя расстаться со своим имуществом и заканчивая невозможностью для арендатора купить необходимое имущество из-за его высокой цены.

В следующей главе нам предстоит рассмотреть права и обязанности сторон по договору аренды.

II. Права и обязанности сторон по договору аренды

1. Права и обязанности арендодателя

Основная обязанность арендодателя -- своевременно предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК).

Таким образом, во-первых, арендодатель обязан реально передать имущество арендатору. При этом должен быть соблюден срок передачи, установленный в договоре. Если в договоре он не указан, имущество должно быть передано в разумный срок, определяемый по правилам ст. 314 ГК. Если арендодатель не выполняет эту обязанность, арендатор вправе по правилам ст. 398 ГК потребовать.

а) либо принудительной передачи ему договорного имущества и взыскания убытков, причиненных просрочкой его передачи;

б) либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК).

Если имущество, передаваемое с просрочкой, принято арендатором, он не вправе расторгнуть договор, ссылаясь на просрочку, но у него есть возможность взыскать убытки, причиненные просрочкой.

Во-вторых, имущество должно быть передано вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами (технический паспорт, сертификат качества, инструкция по эксплуатации и т.д.), если иное не предусмотрено договором. Если принадлежности и документы не переданы и без них арендатор не может пользоваться имуществом согласно договору, он вправе потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора. В обоих случаях арендатор имеет право на возмещение убытков. Кроме того, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата взысканию не подлежит.

Если же отсутствие принадлежностей или документов не препятствует использованию имущества в соответствии с договором, арендатор не вправе требовать расторжения договора со ссылкой на п. 2 ст. 611 ГК. В то же время у него есть право потребовать принудительного исполнения арендодателем договорной обязанности по передаче принадлежностей или документов, а также взыскать убытки, причиненные неисполнением (ненадлежащим исполнением) этой обязанности.

В-третьих, арендодатель обязан передать имущество в таком состоянии, которое соответствует договорным условиям и его назначению. В частности, должны быть соблюдены технические и качественные характеристики договорного имущества. Если такие характеристики в договоре не определены, арендное имущество должно быть передано в состоянии, позволяющем использовать его согласно назначению и обычно предъявляемым требованиям.

В законе подробно регламентированы последствия передачи имущества с недостатками (ст. 612 ГК). Арендодатель не отвечает за недостатки, которые:

а) указаны в договоре;

б) хотя и не оговорены, но были заранее известны арендатору;

в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду -- так называемые явные недостатки.

Во всех других случаях арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, включая скрытые недостатки, о которых он не знал во время заключения договора. Правовое значение имеют недостатки, препятствующие пользованию имуществом как полностью, так и частично. Недостатки, не влияющие на пользование имуществом, не влекут ответственности арендодателя за ненадлежащее исполнение обязанности передать имущество. В то же время они должны быть зафиксированы для оценки в дальнейшем действий арендатора при возврате имущества в обусловленном состоянии.

При обнаружении недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору использовать следующие способы защиты.

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя;

в) потребовать досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 612 ГК).

Закон предоставляет арендодателю возможность избежать применения арендатором способов защиты, приведенных в двух первых пунктах. Для этого он должен без промедления заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить выявленные недостатки.

«Вправе ли арендатор потребовать расторжения договора, если арендодатель сразу после получения предупреждения предоставит взамен надлежащее имущество или устранит выявленные недостатки? Поскольку право на расторжение договора специально оговорено в законе, необходимо исходить из презумпции того, что указанное нарушение существенно ущемляет интересы арендатора независимо от последующих действий арендодателя по устранению недостатков. Однако если конкретные обстоятельства свидетельствуют о том, что в период между передачей имущества с недостатками и их безвозмездным устранением арендодателем (или предоставлением взамен надлежащего имущества) существенного нарушения имущественных интересов арендатора не произошло, действия арендатора по расторжению договора могут быть оценены как злоупотребление правом (ст. 10 ГК) и, следовательно, в иске о расторжении договора может быть отказано».

Если применение указанных выше способов защиты не покрывает убытков, причиненных арендатору передачей ненадлежащего имущества, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (п. 1 ст. 612 ГК). Это правило обусловлено гражданско-правовым принципом полного возмещения убытков. Закон предоставляет арендатору также возможность взыскать убытки, не покрытые за счет удержания из арендной платы. Однако данное право применимо лишь в том случае, когда сумма убытков намного превышает размер арендной платы и, соответственно, полное возмещение убытков за счет арендной платы в силу растянутости во времени ущемит интересы арендатора. Арендатор вправе взыскать убытки, причиненные передачей ненадлежащего имущества, также и при расторжении договора.

Обязанность арендодателя предупредить арендатора о правах третьих лиц на договорное имущество. Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество, которыми они обладают на основании закона или договора (ст. 613 ГК). Права третьих лиц (сервитут, залог, права покупателя по договору купли-продажи и т.д.) могут существенно ограничивать возможности арендатора по владению и пользованию имуществом. Поэтому закон обязывает арендодателя предупредить арендатора о таких правах на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК). Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно ограничениям прав и интересов арендатора. Для взыскания убытков критерий соразмерности значения не имеет, достаточно доказать размер убытков и причинную связь между обременением арендного имущества, о котором арендатор не был уведомлен, и причиненными убытками.

«Обязанность арендодателя не чинить препятствий в пользовании сданным в аренду имуществом. После передачи имущества арендодатель не должен совершать действий, которые бы препятствовали арендатору пользоваться имуществом согласно договору. Например, передав в аренду помещение в здании, арендодатель не вправе отключить его электроснабжение; обязан обеспечить арендатору беспрепятственный доступ в арендуемое помещение. Закон предоставляет арендатору вещно-правовые способы защиты его интересов от нарушений, в том числе и не связанных с лишением владения, также против собственника (ст. 301-305 ГК)».

Обязанность арендодателя по осуществлению капитального ремонта. "Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей и конструктивных элементов арендного имущества, без которого оно не может использоваться по назначению. Капитальный ремонт должен производиться арендодателем в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью -- в разумный срок. Если арендодатель нарушает данную обязанность, арендатор вправе по своему выбору: а) произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы; в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 616 ГК)».

Осуществление капитального ремонта может быть сопряжено с лишением арендатора возможности владеть и пользоваться имуществом согласно договору. Особенности правоотношений сторон в этот период могут быть предусмотрены в договоре. В частности, на арендодателя может быть возложена обязанность предоставить арендатору на время ремонта аналогичное имущество. Во всяком случае, если иное не определено в договоре, арендодатель не вправе требовать внесения арендной платы за период капитального ремонта, если арендатор в этот период был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом.

Таким образом, в обязанности арендодателя входит: предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами в указанный в договоре аренды срок, а при его отсутствии - в разумный срок, предупредив арендатора обо всех правах третьих лиц на это имущество, праве залога и т. п.; осуществить капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено законом или договором; возместить расходы на произведенные арендатором неотделимые от имущества улучшения, если они были произведены с согласия арендодателя.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, допускает его ухудшение, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК).

2. Права и обязанности арендатора

Основные обязанности арендатора связаны с порядком пользования арендованным имуществом.

Во-первых, арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены -- в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Назначение имущества определяется его характерными признаками, например легковой автомобиль не должен использоваться для грузовых перевозок, если иное не предусмотрено условиями договора аренды.

Во-вторых, по общему правилу арендатор должен лично пользоваться арендованным имуществом. Если арендатор желает передать право пользования третьему лицу, ему необходимо получить согласие арендодателя. Это правило направлено на защиту прав арендодателя, заинтересованного в надлежащем использовании сданного в аренду имущества и возврате его по окончании аренды в надлежащем состоянии. Кроме того, для арендодателя небезразлично, кто ему противостоит в качестве договорного контрагента, личность арендатора имеет определенное значение для арендодателя. Указанное ограничение установлено законодателем для субаренды, перенайма (передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу), предоставления арендованного имущества в безвозмездное пользование, передачи арендных прав в залог, внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив (п. 2 ст. 615 ГК). Перечень возможных распорядительных действий в отношении арендованного имущества, которые арендатор вправе совершать только с согласия арендодателя, не является исчерпывающим.

Нормативно-правовыми актами может быть предусмотрено как полное исключение передачи права пользования третьему лицу даже с согласия арендодателя (например, такое правило предусмотрено в ст. 631 ГК в отношении договора проката; ст. 31 Лесного кодекса запрещает передачу в субаренду участков лесного фонда), так и право арендатора совершать те или иные распорядительные действия без согласия арендодателя (в частности, согласно ст. 638 и 647 ГК арендатор транспортного средства вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду, если договором аренды не предусмотрено иное).

Согласие арендодателя может быть выражено в различных формах, оно может содержаться в условиях договора или в специальном письменном разрешении. Арендодатель может дать принципиальное согласие на любой способ передачи права пользования (субаренду, перенаем, залог и т.д.) неопределенному кругу третьих лиц; нельзя разрешить совершение только отдельных распорядительных действий и только в отношении конкретных третьих лиц.

Поскольку пользование, приобретаемое третьими лицами в результате распорядительных действий арендатора, является вторичным по отношению к правам и обязанностям самого арендатора, срок такого пользования не может превышать срока основного договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК). Данное ограничение касается и других прав вторичного пользователя (например, если арендатору не разрешено извлекать доходы от использования арендованного имущества, он также не вправе предоставить такое право вторичному пользователю). Это естественно, ибо никто не вправе передать больше прав, чем имеет сам. Вторичное пользование предопределяется юридической судьбой основного договора аренды. В частности, недействительность договора аренды влечет за собой недействительность сделок о передаче арендатором имущества в пользование третьим лицам.

Необходимо иметь в виду, что при передаче арендных прав в залог, внесении их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив стороной, обязанной и ответственной перед арендодателем по договору аренды, остается арендатор.

Перечисленные распорядительные действия арендатора касаются передачи только прав пользования и владения. Что касается перенайма, то при нем происходит полная замена арендатора в обязательстве аренды, т.е. весь комплекс прав и обязанностей арендатора переходит к третьему лицу; соответственно, обязанным и ответственным перед арендодателем становится это третье лицо.

Наиболее распространенным способом передачи права пользования является субаренда. Правоотношение субаренды по своей юридической природе аналогично арендному обязательству и направлено на передачу имущества во временное возмездное пользование другому лицу. Поэтому к отношениям субаренды применяются нормы, регулирующие аренду. Специфика субаренды в том, что это -- вторичная аренда. Арендатор по основному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды.

«Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, нарушает ограничения по распоряжению арендными правами, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК)».

В-третьих, арендатор обязан:

«а) поддерживать имущество в исправном состоянии, т.е. совершать действия, которые необходимы для предотвращения ухудшения состояния арендованного объекта, препятствующего использованию его согласно договору (например, в установленные сроки производить замену масла в арендованном автомобиле);

б) нести расходы на содержание имущества, т.е. такие расходы, которые необходимы не для поддержания надлежащего технического состояния имущества, а для оплаты работ (услуг и т.д.) третьих лиц, требующихся для его договорного использования (например, арендатор здания обязан оплачивать электроэнергию и иные коммунальные услуги);

в) производить за свой счет текущий ремонт арендованного имущества. Текущий ремонт (в отличие от поддержания имущества в исправном состоянии) предполагает устранение недостатков в техническом состоянии объекта аренды. Текущий ремонт, в отличие от капитального, не связан с заменой основных (конструктивных) частей арендованного имущества и обусловлен его повседневным использованием, а не значительным износом;

г) производить капитальный ремонт арендованного имущества, если это предусмотрено нормативными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 616 ГК)».

Общее правило о распределении обязанностей по капитальному и текущему ремонту, поддержанию его в исправном состоянии обусловлено правовой природой аренды как договора, направленного на предоставление имущества во временное возмездное пользование. Закон учитывает, что обычное содержание имущества и его текущий ремонт обслуживают потребности арендатора, поскольку необходимы для повседневного использования вещи, тогда как капитальный ремонт является средством восстановления стоимости имущества, сохранения его целостности и, следовательно, служит интересам арендодателя. Поэтому обязанность капитального ремонта по общему правилу возлагается на арендодателя, а текущего ремонта и обеспечения обычного содержания -- на арендатора.

В то же время норма, предусматривающая обязанности арендатора по ремонту и содержанию имущества (п. 2 ст. 616 ГК), является диспозитивной. Учитывая специфику отдельных видов аренды, законодатель может устанавливать иное распределение указанных обязанностей между сторонами. Кроме того, иное распределение данных обязанностей может быть предусмотрено в договоре, если это не противоречит закону.

Обязанность по внесению платы за пользование имуществом (арендной платы). Договор аренды -- возмездный, и обязанность по своевременному внесению арендной платы является одной из основных обязанностей арендатора. Данное правило нельзя понимать в том смысле, что неиспользование арендованного имущества (независимо от причин этого) дает арендатору право не вносить арендную плату. Пользование арендованным имуществом -- право арендатора, которым он может распоряжаться по своему усмотрению. Поэтому если арендатор не пользуется имуществом, это не освобождает его от обязанности оплачивать аренду. С другой стороны, невозможность пользования вещью в силу обстоятельств, за которые отвечает арендодатель, дает арендатору право (по общему правилу) не вносить арендную плату. ГК не относит условие о размере арендной платы к числу существенных условий договора. Поэтому если плата сторонами не согласована, арендатор обязан оплачивать пользование по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за пользование аналогичным имуществом (п. 3 ст. 424). Однако для некоторых видов аренды условие о размере арендной платы является существенным. Например, несогласование данного условия в договоре аренды здания (сооружения) влечет признание его незаключенным (ст. 654 ГК).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы также обычно определяются в договоре аренды. Если же договором они не определены, действуют порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК). ГК предусматривает различные формы оплаты аренды: твердая денежная сумма; доля продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества; предоставление арендатором определенных услуг; передача арендатором арендодателю вещи в собственность или в аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (п. 2 ст. 614). Этот перечень не является исчерпывающим. Если стороны не оговорили конкретную форму оплаты аренды, то арендная плата должна вноситься в денежной форме.

Арендная плата может быть установлена за все арендное имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Договор, предусматривающий не денежную форму оплаты аренды, по существу, представляет собой смешанный договор, поскольку в нем соединяются различные обязательства. К такому договору применяются в соответствующих частях правила об обязательствах, элементы которых содержатся в смешанном договоре (п. 3 ст. 421 ГК). «Например, договор аренды, предусматривающий оплату путем передачи в собственность арендодателю определенного недвижимого имущества, является смешанным, соединяющим в себе элементы продажи недвижимости и аренды; следовательно, данный договор в соответствующих частях регулируется нормами о продаже недвижимости и аренде». В ГК подробно регламентирован порядок изменения размера арендной платы. Согласно п. 3 ст. 614 ГК, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы).

В вопросе изменения размера арендной платы определяющее значение имеет соглашение сторон. Так, если стороны указали в договоре, что размер арендной платы пересмотру не подлежит, он останется постоянным на протяжении всего срока аренды (это, однако, не исключает того, что в период аренды стороны достигнут соглашения об изменении арендной платы; данное соглашение необходимо рассматривать как изменение первоначального договора). В договоре могут быть предусмотрены изменения арендной платы в одностороннем порядке. Если условия и порядок изменения арендной платы в договоре не определены, то пересмотр размера арендных платежей возможен только по соглашению сторон. В некоторых случаях ставки арендной платы устанавливаются уполномоченными на то государственными органами (например, арендная плата за пользование землей). «По смыслу ст. 424 ГК стороны в этом случае не вправе оговаривать иные цены. При этом независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы, определенный государственным органом, применяется с даты вступления в силу нормативного акта. Условие такого договора о том, что изменение арендной платы производится путем заключения дополнительного соглашения (направления в адрес арендатора уведомления), не соответствует закону»

Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК). Это правило применяется, если законом не предусмотрено иное. Основания для уменьшения размера арендной платы имеются, если ухудшение условий пользования или состояния имущества является существенным, т.е. таким, которое в значительной степени лишает арендатора того, на что он рассчитывал при определении договорной арендной платы. Иными словами, о существенном ухудшении можно говорить, если экономическая ценность пользования становится неадекватной размеру арендной платы, установленному в договоре. Уменьшение арендной платы должно быть соразмерным ухудшению условий пользования или состояния имущества. В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (п. 5 ст. 614 ГК). При этом следует руководствоваться п. 2 ст. 450 ГК, согласно которому существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны ущерб, в значительной степени лишающий ее того, на что она рассчитывала при заключении договора. По общему правилу п. 5 ст. 614 ГК арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд. Например, если договором предусмотрены ежемесячные платежи, то арендодатель может потребовать досрочной оплаты только за 2 месяца вперед. Пункт 5 ст. 614 ГК является диспозитивной нормой, стороны могут предусмотреть в договоре иные правила, в частности о неприменении указанных последствий или об иных основаниях или условиях их применения (возможность требования досрочных платежей при любой просрочке, а не только при существенной; исключить ограничение досрочных платежей двумя сроками и т.д.). Если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату, арендодатель вправе также потребовать расторжения договора в судебном порядке (ст. 619 ГК). Обязанность возвратить арендованное имущество. Прекращение договора аренды влечет обязанность вернуть арендодателю полученное имущество. Уклонение арендатора от исполнения этой обязанности дает арендодателю право истребовать его в судебном порядке. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК). Однако это не касается случаев, когда просрочка возврата имущества вызвана уклонением арендодателя от его приемки. «Арендатор обязан вносить арендную плату до момента фактического возврата вещи арендодателю, несмотря на истечение срока аренды. Причем речь идет именно об исполнении договорной обязанности по оплате аренды, а не о возмещении внедоговорного неосновательного обогащения, полученного арендатором вследствие неоплаты фактического пользования за рамками договора. Квалификация оплаты пользования за рамками срока аренды как договорной арендной платы имеет принципиальное значение. Она означает, что пользование имуществом после истечения срока аренды должно оплачиваться по ставкам, установленным договором аренды, а не по рыночным ценам, сложившимся в период такого пользования». Этот подход не ущемляет интересов арендодателя. Если договорная арендная плата ниже средних ставок, сложившихся в период фактического пользования за рамками срока аренды, арендодатель вправе взыскать разницу между рыночной и договорной ставками как убытки (ст. 622 ГК).

Арендодатель вправе взыскать также иные убытки, причиненные несвоевременным возвратом арендного имущества. Стороны могут предусмотреть в договоре неустойку за несвоевременный возврат арендованного имущества. Такая неустойка подлежит взысканию за весь период просрочки возврата имущества и не ограничивается сроком действия договора. Важно также учитывать: если договором не предусмотрено иное, убытки, причиненные несвоевременным возвратом имущества, могут быть взысканы сверх неустойки, т.е. данная мера ответственности носит штрафной характер (ст. 622 ГК). Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил: в полной сохранности, со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами. При этом учитывается нормальный износ имущества, обусловленный его договорным использованием. Однако в договоре может быть предусмотрена обязанность арендатора возвратить имущество в ином состоянии, например в отремонтированном виде, с восстановлением износа (ст. 622 ГК). Нарушение арендатором обязанности по возврату имущества в надлежащем состоянии не позволяет арендодателю отказаться от приемки имущества, однако дает ему право взыскать убытки. Если арендатор пользовался арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, он приобретает право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате такого пользования (ст. 606 ГК). При нарушении порядка пользования плоды, продукция и доходы должны быть переданы арендодателю.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК). Арендное обязательство, предусматривающее право на выкуп, является смешанным договором, соединяющим в себе отношения аренды и купли-продажи. Следовательно, к такому договору в части аренды применяются нормы, регулирующие аренду, а в части купли-продажи -- правила о купле-продаже. «Возможность выкупа может быть сформулирована в договоре как право арендатора или как его обязанность. В первом случае он может выбирать, приобретать арендованное имущество в собственность или нет. Во втором случае неисполнение обязанности выкупить влечет для арендатора те же последствия, которые установлены для покупателя, уклоняющегося от исполнения договора купли-продажи».

Право выкупа арендованного имущества может быть предусмотрено законом. Например закон предусматривает право выкупа арендованных земельных участков в порядке и на условиях, указанных в Земельном кодексе.

Если условие о выкупе не предусмотрено в самом договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК). Законом может быть установлен запрет на выкуп определенных видов арендованного имущества. Так, ст. 34 Лесного кодекса запрещает выкуп арендованных лесных участков.

Таким образом, в обязанности арендатора входит: пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, проводить его текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором, и вернуть по окончании договора в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (например, с разрешенными арендодателем неотделимыми улучшениями), своевременно вносить арендную плату и.т.д.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности другому лицу (перенаем), передавать арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада или пая; сохранять свои арендные права при переходе права собственности на арендованное имущество к другому лицу; производить за свой счет в арендованном имуществе отделимые улучшения, на которые он приобретает право собственности. Арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, принадлежит так же преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок и т.д.

Заключение

Теоретический обзор в данной курсовой работе позволил сделать вывод, что аренда является одним из самых выгодным и распространенным видом обязательств.

Договор аренды - это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственного использования имущества. Собственник имущества предоставляет его в пользование другому лицу, не отчуждая имущество, но извлекая из такой передачи доход. В свою очередь, пользователь имущества извлекает собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества.

В результате проделанной работы нами были освещены так же права и обязанности арендодателя и арендатора по договору аренды.

В обязанности арендодатель входит предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами в указанный в договоре аренды срок, а при его отсутствии - в разумный срок, предупредив арендатора обо всех правах третьих лиц на это имущество, праве залога и т. п.; осуществить капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено законом или договором; возместить расходы на произведенные арендатором неотделимые от имущества улучшения, если они были произведены с согласия арендодателя. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, допускает его ухудшение, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК).

В обязанности арендатора входит пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, проводить его текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором, и вернуть по окончании договора в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (например, с разрешенными арендодателем неотделимыми улучшениями), своевременно вносить арендную плату. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности другому лицу (перенаем), передавать арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада или пая; сохранять свои арендные права при переходе права собственности на арендованное имущество к другому лицу; производить за свой счет в арендованном имуществе отделимые улучшения, на которые он приобретает право собственности. Арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, принадлежит так же преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Договор аренды может включать в себя условия о выкупе арендованного имущества, если это не запрещено законом.

И в заключение хочется сказать, что в связи с радикальными реформами в нашей стране и переходом к рыночной экономике, в России происходит дальнейшее развитие гражданского оборота имущественных и связанных с ним неимущественных отношений, к которым относится и договор аренды, занявший достойное место в договорном праве.

Библиографический список

Правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года №51-ФЗ // Российская газета. 1994. 8 декабря. №238-239 (в ред. от 06.12.2008 г.).

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 года №18-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. №12. Ст. 1201, 1202 (в ред. от 06.12.2008 г.).

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года // Российская газета. 2001. 30 октября (в ред. от 9.06.2007 г.).

4. Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. 1997. 30 июля (в ред. от 30.06.2008 г.).

Научная литература

5. Гражданское право. Часть вторая. / Под ред. А.Г. Калпина. - М.: Юрист, 2002. - 544 С.

6. Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. - М.: Юрист, 2008. - 562 С.

7. Гражданское право. Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч.II. - М.: Проспект, 2008. - 657 С.

8. Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А.Суханова. -- М.: Волтерс Клувер, 2008. - 562

9. Гражданское право РФ. В 2-х томах. Т 2_под ред Садикова О.Н_200

10. Гражданское право России_Грудцына Л.Ю, Спектор А.А_Учебник_2008

11. Гражданское право_Гатин А.М_Уч пос_2009

12. Гражданское право_Шевчук Д.А_Учебник для ссузов_2009

13. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). / Под ред. проф. О.Н. Садикова. - М.: Норма, 2007. - 689 С.

14. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (Части второй) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. -- М.: Юрайт, 2006. - 658 С.

15. Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений // Адвокат. - 2007. - №3. - С. 16-25.

16. Осипова Ю. Гражданско-правовая природа аренды // Право и жизнь. - 2006. - №11. - С. 40-49.

17. Савкин С.Ф. Споры, возникающие из правоотношений собственности и аренды. // Государство и право. - 2007. - №2. - С. 89-94.

18. Сенчищев В. Государственное регулирование прав на недвижимость и сделки с ней // Журнал российского права. - 2000. - №1. - С. 78-83.

Судебная практика

19. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 1997 г. №4180/97 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. №5.

20. Постановления № 6/8 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. №10.

21. Информационное письмо от 11 января 2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // СПС «КонсультантПлюс».

22. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 1997 г. №14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997. №7.

23. «Полный сборник кодексов РФ», Новосибирск.: Сиб.унив. издательство, 2005, 946 с.

24. «Гражданское право». Учебное пособие, под. Ред. Сергеев А.П., Толстой Ю.К., М.: Издательство «Проспект», 2004, 776 с.

25. «Аренда недвижимости: сборник документов», составитель и автор Жуковская К.В., М.: ОМЕГА-Л, 2006, 366 с.

26. Пиляева Л.В. «Гражданское право. Части общая и особенная». Учебник, М.: ТК Велби, 2006, 800 с.

27. «Комментарий к Гражданскому кодексу часть первая, вторая, третья», автор комментариев и составитель Борисов А.Б., М.: Книжный мир, 2004, 1159 с.