Жилищная политика в Республике Казахстан

Распределение жилищ из государственного жилищного фонда по раздельным спискам производится акиматами пропорционально численности раздельных списков.

Перечень и форма документов необходимых для учета, утверждаются Правительством Республики Казахстан. Закон запрещает местным исполнительным органам требовать предоставления гражданами каких-либо дополнительных документов, кроме тех, что содержатся в вышеуказанном перечне. (Ст.71 ЗоЖО п.2).

Заявления граждан о постановке на учет нуждающихся в жилище рассматриваются в течение месяца по месту жительства местным исполнительным органом.

Но на практике нередки случаи, отказа в постановке на учет нуждающихся. Это происходит по основаниям, предусмотренным законом. В частности, ст. 72 ЗоЖО прямо гласит, если гражданин стал нуждающимся в результате преднамеренного ухудшения своих жилищных условий в течение 5 лет путем обмена жилища, его отчуждения, либо разрушения или порчи по его вине, а также в случае выезда из жилища, где он не был нуждающимся и вселения в жилище других лиц, (кроме супруга, детей и нетрудоспособных родителей).

Во всех остальных случаях отказ в постановке на учет нуждающихся в жилище подлежит обжалованию в суде.

Местные исполнительные органы, в частности акиматы, постоянно ведут учет нуждающихся путем сверки документов с реальным проживанием нуждающихся. И если обнаруживают случаи, когда основания для предоставления жилища из государственного жилищного фонда, то происходит снятие таких граждан с учета нуждающихся. Этими основаниями могут служить и выезд гражданами на постоянное жительство в другой населенный пункт либо получения земельного участка и завершение строительства собственного дома; либо приобретение жилища, а также предоставление неверных сведений о нуждаемости в жилище из государственного жилищного фонда.

Во всех этих случаях акиматы принимают решения с указанием оснований снятия с учета. После принятия такого решения о снятии с учета, заинтересованные лица извещаются в письменном виде в 10 дневной срок.

В случае выезда гражданина, состоящего на учете, на другое постоянное место жительства либо его смерти, очередность сохраняется за членами его семьи, оставшимися в данном населенном пункте и вместе с ним состоящими на учете.

Согласно п.2 ст.67 ЗоЖО " жилища из государственного фонда предоставляются также нуждающимся в жилье государственным служащим, работникам бюджетных организаций, военнослужащим и лицам, занимающим государственные выборные должности".

Предоставляемые им жилища приравниваются к служебным. Что понимать под служебным жилищем? Статья 2 ЗоЖО дает ему разъяснение «это жилище с особым правовым режимом, предназначенное для заселения гражданами на период выполнение ими обязанностей, связанных с характером их трудовых отношений». Надо отметить, что законодательное понятие служебных жилых помещений, имеющих особый правовой режим, выработано только для государственного жилищного фонда. Перечень категорий работников, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работу и которым могут быть предоставлены служебные жилища устанавливается законодательством Республики Казахстан. Такое проживание не столько право работника, сколько его должностная служебная обязанность. Наглядно это видно на примере переезда многих государственных служащих из бывшей столицы Республики Казахстан в новую столицу г. Акмолу с предоставлением служебных жилых помещений. Особенность правового статуса нанимателя служебного жилого помещения это связь права на жилое помещение не только с работой в определенной организации, но и связанная с определенным кругом обязанностей. Статья 111 ЗоЖО устанавливает жесткие требования к работникам, прекратившим трудовые отношения на основании, которых им и предоставлялось служебное жилище. Такие работники подлежат выселению со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения. Перевод гражданина, продолжающего работать в организации на другую должность, не требующую проживание по месту работы, служит основанием для выселения из служебной квартиры, которую займет работник, назначенный на освобожденную должность.

Требование о выселении нанимателя служебного жилого помещения может быть предъявлено в течение 3-х лет со дня прекращения трудовых отношений. Это означает, что после окончания срока связь между жилищными и трудовыми отношениями завершается, т.к. прекращаются трудовые отношения и остаются только жилищные.

Жилище из государственного жилищного фонда может быть приватизировано нанимателем с согласия собственника жилища, а также обменено на другое жилище из государственного жилищного фонда. При этом обмен не должен приводить к намеренному ухудшению жилищных условий гражданина. А государственный служащий или работник бюджетной организации либо лицо, занимающее государственную выборную должность должно проработать на государственной службе или в бюджетных организациях не менее 10 лет. Но если вышеперечисленные лица прекратили трудовые отношения до момента приватизации занимаемого жилища, они подлежат выселению со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения. Исключение составляют случаи увольнения по следующим причинам:

1)в случае ликвидации предприятия, сокращения численности или штата работников;

2)в связи с болезнью, препятствующей дальнейшей работе;

3)в связи с выходом на пенсию.

Не подлежат выселению семьи работников, которые погибли при исполнении служебных обязанностей.

Военнослужащие, которым жилище, приравненное к служебному было предоставлено на период прохождения службы в данном населенном пункте, вправе приватизировать его после 10-летнего стажа военной службы, а при увольнении по выслуге лет, болезни или по сокращению штатов - независимо от срока службы.

Жилище, предоставленное в пользование гражданину может быть, по желанию его и совершеннолетних членов его семьи приравнено к служебным, если он поступит впоследствии на государственную или военную службу, работу в бюджетных организациях или займет государственную выборную должность.

Закон о жилищных отношениях специально не предусматривает особенностей предоставления жилища из жилищного фонда государственных предприятий. Специально этому посвящена статья 100 Закона, которая в основном носит отсылочный характер, указывая что порядок предоставление указанных жилищ и пользование ими устанавливается Правительством Республики Казахстан. Однако, после введения в действие Закона и по сей день, Правительство не принимало каких-либо общих постановлений определяющих правовой режим жилищ государственных предприятий. Но, поскольку такие жилища все же существуют и их количество растет, следует руководствоваться Законом и теми правовыми нормами, которые действовали ранее и не противоречат новому законодательству.

Раздел V Закона о жилищных отношениях регулирует возможность предоставления жилища в порядке исполнения договора. Возникающие в таком порядке жилищные правоотношения по-своему содержанию не отличаются какими либо специфическими особенностями. Закон предусматривает возможность передачи жилища по договору в собственность или в пользование.

Права нанимателя возникают на основании двух последовательно заключаемых договоров. Во-первых, - о представлении жилища в будущем. По этому договору гражданин - будущий наниматель вправе требовать от другой стороны передать ему в установленный срок определенное договором жилое помещение. После исполнения этого договора его действие прекращается, и с лицом, получившим квартиру, заключается договор о пользовании жилым помещением (договор найма жилого помещения).

Договор о предоставлении жилища может быть заключен либо с гражданином, который сам передает имеющееся у него жилище, и предоставление другого жилища является своего рода вещественной компенсацией (1-4 ст.115 ЗоЖО), либо с гражданином, которому жилое помещение по договорному обязательству должно предоставляться в связи с иными основаниями (п.5-6 ст.115).

В первом случае договор о предоставлении жилища ведет к прекращению права гражданина на одно жилище и возникновению у него права требовать предоставления взамен другого жилища.

Во втором случае гражданин не передает предоставляющей организации никакого жилья, но берет вместо этого на себя обязанность принимать трудовое или финансовое участие в строительстве или приобретении жилого дома либо надлежащее исполнять обязанности, возникающие из трудового договора, получая за это право требовать передачи ему жилища.

Оба варианта ведут к одному конечному результату - приобретение нанимателем получившим жилище в пользование по договорному основанию права не зависимого от места работы или занимаемой должности получателя жилища. Правовой статус такого нанимателя после получения жилища аналогичен статусу нанимателя жилого помещения из государственного жилищного фонда.

Изменение и прекращение жилищных правоотношений.

Изменение жилищных правоотношений может происходить по самым различным основаниям и затрагивать все элементы правоотношения (субъекты, содержание, предмет). В то же время к изменению правоотношения нельзя относить случай, когда у правоотношения полностью меняется объект, здесь происходит не изменение, а прекращение правоотношения. Именно поэтому обмен жилыми помещениями в одних случаях влечет прекращение жилищного правоотношения с возникновением другого правоотношения, а в других - его изменение и прекращение, что происходит при родственном обмене.

Вопросы изменения жилищных правоотношений специально исследованы в работах Б.С. Лесина, Б.М. Гончало, С.П. Соколова и др. [25] Но надо отметить, что эти работы написаны на основании российского жилищного законодательства. В данной работе рассматриваются основные случаи изменения жилищных правоотношений, предусмотренные жилищным законодательством Республики Казахстан.

а) Изменение жилищного правоотношения при вселении в помещение членов семьи и других лиц.

В данном случае изменения происходят прежде всего в субъектном составе жилищного правоотношения. Подход законодателя к определению условий, при которых такое вселение допускается, подвергся в последние годы существенному пересмотру, вызванному главным образом двумя обстоятельствами. Во-первых, провозглашением отказа от прописки и перехода к учету населения по месту пребывания и жительства; во-вторых, разграничением социального и коммерческого найма.

Наниматель жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности, может вселить в это помещение других лиц только с согласия собственника.

Независимо от согласия собственника наниматель может вселить в нанятое им помещение только несовершеннолетних детей, а если, а если указанное помещение является изолированным - также супруга и нетрудоспособных родителей.

Лицо, вселенное нанимателем в нанятое им помещение, приобретает равное с нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи право пользования жилым помещением, во-первых, если оно признается членом семьи и, во-вторых, если при вселении не было предусмотрено иное.

Изменение состава семьи может иметь место в случае смерти члена семьи, переезда его на другое постоянное место жительства и наступление иных обстоятельств. Выбытие члена семьи не сопровождается здесь вселением в жилое помещение другого члена семьи. Выбытие члена семьи влечет изменения жилищных отношений лишь в строго очерченных законом пределах. В частности, оно может повлечь изменение в оплате жилья и коммунальных услуг. В то же время ни при каких обстоятельствах оно не может само по себе повлечь изменения в предмете жилищного правоотношения. Так, наймодатель не может требовать от нанимателя переезда на меньшую площадь по тем основаниям, что состав семьи уменьшился и занимаемая нанимателем жилая площадь для него, как полагает наймодатель, слишком велика.

б) Изменение жилищного правоотношения при разделе жилого помещения.

В данном случае изменение жилищного правоотношения затрагивает как его предмет, так и субъектный состав.

Раздел жилой площади при социальном найме регламентирован в ст. 92 ЗоЖО. Хотя в ней сказано, что требовать заключение отдельного договора найма может лишь совершеннолетний член семьи нанимателя, при определенных обстоятельствах такое право может быть признано и за несовершеннолетних.

В случаях предусмотренных законом, в интересах несовершеннолетних могут выступать его законные представители.

Жилое помещение должно удовлетворять требованиям, предъявляемым к предмету договора жилищного найма, в том числе быть изолированным. По своему размеру помещение должно соответствовать доле выделяющегося в жилой площади. Выдел производится также с учетом сложившегося порядка пользования.

Сложнее обстоит дело при коммерческом найме. Нам представляется, что заключение отдельного договора найма возможно здесь лишь при согласии наймодателя. Требуется согласие и членов семьи, а также других лиц, постоянно проживающих в жилом помещении. Возникающие при этом споры могут рассматриваться в судебном порядке, однако при отказе наймодателя дать согласие на заключение отдельного договора такой договор заключению не подлежит. Отказ гражданина, которому сдаваемое внаем помещение принадлежит на праве собственности, дать согласие на заключение такого договора найма с одним из совместно проживающих с нанимателем других лиц, в том числе с одним из членов его семьи, служит безусловным препятствием для заключения такого договора и оспариванию не подлежит.

Что касается раздела жилой площади в кооперативных домах, то до полной выплаты паевого взноса он происходит при наличии следующих условий. Прежде всего, ограничен круг лиц, между которыми такой раздел может быть произведен, Это - супруги и наследники. За супругом члена кооператива может быть признано право на кооперативную квартиру при условии, что паенакопления оплачивались из общего имущества супругов. Все имущественные права, приобретенные в период совместной супружеской жизни, принадлежат обоим супругам. (ст.223 ГК РА; ст. 19, 20 Кодекса о браке и семьи Казахской ССР). Кооперативная квартира не составляет исключения. Фактически супруг члена кооператива, имеющий право на паенакопления равноправен с членом кооператива, во владении, пользовании и распоряжении квартирой. Различие в правовом положении касается лишь участия в управлении кооперативом, которое принадлежит только члену кооператива, но не его супругу.

В аналогичном положении находятся наследники умершего члена кооператива, постоянно проживающие вместе с ним в кооперативной квартире.

Раздел жилого помещения в кооперативной квартире может быть произведен и между наследниками, которые имеют преимущественное право на вступление в данный кооператив в силу гражданско-правовых оснований. Обязательным условием раздела кооперативной квартиры между наследниками также является выделение каждому из них в этой квартире изолированного жилого помещения. Споры о разделе жилых помещений, в том числе и споры, связанные с переоборудованием квартир, независимо от того, между какими субъектами они возникают, разрешаются в судебном порядке.

в) Изменение жилищного правоотношения при переустройстве и перепланировке жилого помещения.

В данном случае предмет жилищного правоотношения претерпевает изменения не только в силу естественного износа, который неизбежно происходит, но и в результате производства переустройства и перепланировки, который может иметь место по инициативе как нанимателя, так и наймодателя. Но от кого бы, ни исходила эта инициатива и чем бы они, ни была продиктована, переустройство и перепланировка допускаются только в целях повышения благоустройства квартиры, нередко это вызвано необходимостью переоборудования смежных комнат в изолированные в целях последующего раздела жилой площади. Для производства в квартире перепланировки и переустройства необходимо иметь согласие всех проживающих в квартире нанимателей и членов их семей, а также наймодателя. Кроме согласия всех указанных выше лиц, необходимо разрешение соответствующего органа районной или городской администрации, что выражается в утверждении с технической стороны проекта перепланировки.

Если кто-либо из лиц, согласие которых требуется, возражает против перепланировки, то возникший спор передается на разрешение суда. Если соответствующий орган отказывается утверждать проект с технической стороны, то такой отказ заинтересованные лица также могут обжаловать.

Если речь идет о помещении, принадлежащем гражданину на праве собственности, то отказ собственника дать разрешение на перепланировку ни в каком порядке оспорить нельзя.

Жилое помещение, предоставляемое на время капитального ремонта должно отвечать санитарным и техническим требованиям.

Прекращение жилищных правоотношения. Выселение.

Хотя жилищные правоотношения и носят длящийся характер, рано или поздно наступают обстоятельства, с которыми закон связывает их прекращение. Указанные обстоятельства именуются юридическими фактами и подразделяются на событие и действия.

Если в данной местности произошло землетрясение, в результате чего рухнул жилой дом, то хотя бы его обитатели и уцелели, действие жилищного правоотношения прекратилось, поскольку помещений, в которых жили люди, больше нет.

Прекращение жилищного правоотношения имеет место и тогда, когда человек, который этим помещением пользовался, умирает.

Прекращение жилищного правоотношения может быть обусловлено истечением срока, сели правоотношение носит срочный характер, непригодностью помещения для проживания, выкупом кооперативной квартиры и другими обстоятельствами. В указанных случаях речь идет либо о событиях, либо о таких обстоятельствах, с которыми сам закон связывает прекращение правоотношений. Так, выкуп кооперативной квартиры влечет прекращение жилищного правоотношения и возникновение правоотношения собственности в силу закона.

Жилищное правоотношение может быть прекращено по взаимному соглашению его участников, а в некоторых случаях, предусмотренных законом и по требованию одного из участников.

Акты государственных органов и органов исполнительной власти как основания прекращения жилищных правоотношений могут сочетаться не только с действиями их участников или других лиц, но также и с иными периодическими фактами. Так, аварийное состояние дома, подтвержденное актом межведомственной комиссией, служит основанием для обращения в прокуратуру за дачей санкции на административное выселение проживающих в доме лиц.

Прекращение жилищного правоотношения может, как сопровождаться, так и не сопровождаться выселением граждан.

Выселение, по каким бы основаниям и в каком бы порядке оно ни производилось, во всех случаях относится к принудительным мерам государственно-правового воздействия. Выселение из жилищ государственного жилищного фонда допускается лишь по основаниям установленным законом (ст.103 - 105 ЗоЖО).

Выселение допускается в силу расторжения договора найма и в большинстве случаев с предоставлением другого благоустроенного жилища:

1)если жилой дом, в котором находится жилище, подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных надобностей;

2)если жилой дом подлежит переоборудованию в нежилое здание в силу непригодности его для дальнейшего проживания;

3)если жилище грозит обвалом;

4)существенного изменения условий проживания в результате капитального ремонта жилища.

5)признание договора найма жилища недействительным по основаниям, предусмотренным п.2 ст.108 ЗоЖО.

Не допускается выселение несовершеннолетних детей без предоставления другого пригодного жилища из государственного жилищного фонда, если они остались без попечения родителей.

Из служебных жилых помещений граждане выселяются без предоставления другого жилища (ст. 101 п.5 и 6), а также выселение без предоставления другого жилища допускается в случаях:

1)если наниматель, члены его семьи систематически разрушают или портят жилище;

2)если они систематически нарушают правила общежития;

3)если они без уважительных причин уклоняются в течение

4)если они самоуправно заняли жилище;

5)если они лишены родительных прав и их областное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав и т.д.

Выселение из общежитий, хотя и в судебном порядке, но без предоставления выселяемым другого жилого помещения предусмотрено ст. 114 ЗоЖО Республики Казахстан. Выселению без предоставления другого жилища подлежат сезонные и временные работники, лица, работавшие по срочному трудовому договору (контракту), а также лица, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из них.

Лица, принятые на постоянную работу, могут быть выселены из общежития без предоставления другого жилого помещения в случае увольнения по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины или за совершение преступления.

Собственник может отказать нанимателю в возобновлении договора найма на новый срок, если договор заключен на срок не свыше одного года, причем в договоре предусмотрено обязательство нанимателя освободить помещения по истечении этого срока.

2.3 Кондоминиум

Серьезными новшествами отличаются включенные в Закон главы 6 и 7: «Кондоминиум» и «Управление объектом кондоминиума». Необходимость таких глав была вызвана, прежде всего, массовыми «преобразованиями» нанимателей государственных квартир в их собственников. В короткое время множество государственных многоквартирных домов было полностью или почти полностью приватизировано. В одном доме появились десятки собственников, которые быстро усвоили, что стали полными хозяевами своих квартир, но не проявляли практически никакой заботы о содержании дома в целом. Да и жилищные органы старались освободиться от такой заботы, хотя не прочь были выступать в роли собственников для извлечения доходов от сдачи в аренду подъездов, подвалов и других не относящихся к квартирам частей жилого здания. Между тем, еще Жилищный кодекс 1992 года предусматривал, что собственники отдельных квартир одного дома обязаны соразмерно участвовать в общих затратах по его содержанию (статья 24 Жилищного кодекса).

Однако конкретные формы, обеспечивающие использование жилого дома, имеющего множество индивидуальных собственников, в качестве единого, хорошо функционирующего жилищного комплекса, наше законодательство не предусматривало.

Изучение мирового опыта показало необходимость обратиться к такой своеобразной форме общей собственности как кондоминиум. Эта форма хорошо известна многим государствам, ибо и там весьма распространенным способом эксплуатации многоквартирных домов является не столько сдача собственником дома имеющихся в нем квартир в аренду большому числу нанимателей, сколько продажа квартир в индивидуальную собственность множеству покупателей. И здесь используется модель кондоминиума.

Что же такое кондоминиума?

Это - своеобразная, объективно существующая форма собственности, которая статьей 2 Закона определена следующим образом: «Особая форма собственности на недвижимость как единый имущественный комплекс, при котором помещения находятся в раздельной (индивидуальной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности».

Даже небольшой дом, построенный двумя собственниками, может быть объектом кондоминиума, ибо каждая из двух квартир дома может находиться в индивидуальной собственности, а общие коридор, выход, сеть инженерного оборудования, подводящая к квартирам дома коммунальные ресурсы, и некоторые другие предметы будут находиться в общей долевой собственности. Это еще более отчетливо видно в многоквартирном доме с большим числом собственников квартир.

Следует четко ограничивать кондоминиум как объект правовых отношений, от субъектов этих отношений, то есть от управляющего домом объединения собственников, независимо от его организационно-правовой формы. [26]

В соответствии со статьей 31 Закона для кондоминиума характерно то, что:

1)каждый собственник, участник кондоминиума самостоятельно, независимо от воли и желания других участников, распоряжается своей квартирой;

2)остальное имущество, входящее в состав кондоминиума, в том числе и общий земельный участок, [27] относится к общей долевой собственности (общему имуществу) всех участников кондоминиума. Но доли участников пространственно не выделены и поэтому по отношению ко всей массе общей собственности выражаются в частях или процентах целого. Конкретный размер доли устанавливается как отношение размера полезной площади жилого помещения, находящегося в раздельной индивидуальной собственности данного участника, к размеру общей полезной площади всех помещений дома. Такая доля не может быть выделена в натуре. Ее обычно называют идеальной долей, и ее главное назначение - послужить критерием для определения размера денежного участия каждого собственника в расходах на содержание всего общего имущества;

3)каждый участник кондоминиума на равных, независимых от размера доли основания вправе пользоваться общим имуществом.

Право пользования общим имуществом кондоминиума принадлежит всем участникам в силу того факта, что все они являются собственниками отдельных помещений кондоминиума. Это право не требует никаких подтверждений, решений или особых регистраций. Решения могут влиять на порядок осуществления права, но не на его существование;

4)индивидуальная собственность участника кондоминиума и доля этого участника в общем имуществе неразделимо связаны.

В порядке осуществления права общей собственности участники кондоминиума или орган, управляющий кондоминиумом, могут передать отдельным участникам часть общего имущества в ограниченное пользование (например, земельный участок под индивидуальный гараж). Условия пользования определяются решением о передаче. Право ограниченного пользования непередаваемо и неотчуждаемо.

В жилом доме помимо жилых помещений могут быть нежилые помещения, также находящиеся в индивидуальной собственности (магазины, парикмахерские, конторы и т.д.). Их собственники также являются участниками кондоминиума, занимая правовое положение в кондоминиальных отношениях, аналогичное положению собственников жилых помещений.

Закон устанавливает равное правовое положение участников кондоминиума при решении всех вопросов, затрагивающих общий интерес (статьи 33, 43, 47 Закона).

Если в одном жилом помещении (в одной квартире) проживают два или несколько собственников, а также если одно нежилое помещение принадлежит нескольким собственникам, они все вместе рассматриваются как один участник кондоминиума (статья 33 Закона).

Кондоминиум, как всякая недвижимость, подлежит государственной регистрации в качестве единого комплекса, в котором выделяются объекты индивидуальной и раздельной собственности. Всякое изменение в составе собственников вследствие, например, продажи квартиры, требует внесения соответствующих изменений в регистрационные документы.

2.4 Управление объектом кондоминиума

Поскольку в настоящее время жилые дома, объективно существующие в форме кондоминиальной собственности, управляются поспешно образованными кооперативами собственников квартир (КСК), такая форма управления кондоминиумом представляется на первый взгляд единственно возможной. Но Закон не содержит подобного категорического утверждения, напротив, допускает существование и других форм управления по выбору собственников (ст. 42 ЗЖО).

При выборе формы управления всем домом необходимо учитывать, что дом должен управляться весь в целом как единый жилищный комплекс, ибо единство и общая принадлежность всех вне квартальных помещений и сооружений, всей инженерной системы, обеспечивающей жизнедеятельность такого жилищного комплекса, настоятельно требуют в отношении всего дома непрерывного наблюдения, контроля, ремонта, предупреждения аварий и устранения их последствий. Словом, всех необходимых действий, без которых эксплуатация дома и условия проживания в нем будут резко ухудшены или даже разрушены.

Индивидуальные договоры, не ухудшающие единой системы управления, возможны лишь для оказания сугубо индивидуальных услуг: внутриквартирное электроснабжение, телефон и некоторые другие услуги.

Для домов, в которых помимо квартир имеются и другие индивидуально используемые собственником нежилые помещения (офисы, магазины, парикмахерские, ремонтные мастерские и т.п.), орган управления, аналогичный КСК, более точно именовать кооперативом собственников помещений - КСП. Правовой статус КСП и КСК является тождественным и кроме небольших различий, связанных с содержанием жилых и нежилых помещений, условия создания и деятельности как КСК, так и КСП являются однотипными.

Разумеется, избрание той или иной формы управления относится, как уже говорилось, к компетенции собственников квартир. Но поскольку, во-первых, использование какой-либо формы необходимо, и во-вторых, управление домом как таковым может осуществляться лишь в одной организационной форме, следует реально учитывать более целесообразной форму КСК.

Согласно Закону любой из собственников может быть инициатором образования КСК, но решение об этом должно быть принято на учредительном собрании, на котором присутствует не менее половины собственников в помещений. Если на собрании не будет такого кворума, предусмотренного пунктами 4 и 5 статьи 43 ЗЖО, оно считается несостоявшимся. Назначается повторное собрание, которое может состояться независимо от числе его участников.

Против этой нормы выдвигаются критические замечания, сводящиеся к тому, что нельзя придавать юридическую силу решению собрания, на котором было менее половины собственников помещений.

Но доводы подобного рода неубедительны. Дом не может нормально функционировать в качестве неуправляемого объекта, поэтому патовая ситуация в установлении какой-либо формы управления должна быть так или иначе преодолена. И установленный законный путь преодоления (проведение повторного учредительного собрания при любом количестве участников) является наиболее разумным. Он, кстати сказать, применяется для определения кворума и других собраний в добровольно создаваемых объединениях (см., например, статью 65 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 2 мая 1995 года «О хозяйственных товариществах»).

Итак, в силу решения учредительного собрания КСК признается образованным. Любой собственник имеет право считать себя членом кооператива, независимо от того, участвовал ли он в учредительном собрании и (или) в других собраниях кооператива. Для этого не требуется никаких заявлений и приемных процедур.

Не исключен, конечно, вариант, при котором участник кондоминиума определенным образом выразил свою волю не вступать в кооператив. Тогда, естественно, такого участника нельзя считать членом кооператива, ибо членство является добровольным. Данный собственник квартиры (помещения) не участвует в управлении кооперативом и в принятии решений общего собрания, но должен подчиняться всем решениям органов управления кооперативом, относящимся к содержанию и использованию общего имущества, обеспечивающим прочность и безопасность эксплуатации дома.

Однако с формированием КСК власть собственником помещений в определении формы управления не прекращается. Во-первых по решению членов КСК такая форма может быть изменена (пункт 6 Закона). КСК, например, может передать по договору дом в управление определенному физическому или юридическому лицу (подпункт 7 пункта 1 статьи 47 ЗЖО).

Во-вторых, если КСК объединяет несколько домов, то собственники какого-либо дома вправе выйти из состава кооператива и образовать свой отдельный кооператив или применить иную форму управления (пункт 7 статьи 42).

Кооперативы собственников квартир также подлежат государственной регистрации, но регистрируются они как юридические лица, то есть отдельно от регистрации кондоминиумов.

3. Правооотношения собственности

3.1 Общие положения, содержания и понятия права собственности. Право собственности на жилище

Собственность - основа, становый хребет любого общественного строя и общества. Она возникла на заре развития человечества, выражаясь в начале в индивидуальном присвоении древними людьми своей добычи, а потом и в коллективном присвоении.

Ни о каком обществе не может быть речи там, где не существует никакой формы собственности, поскольку всякое производство есть присвоение индивидуумом предметов природы в пределах определенной общественной формы и посредством нее.

Собственность способна формировать и разрушать общество.

В условиях исчерпавшего свои возможности социализма было установлено, что любое действие по приближению людей к собственности немедленно давало толчок к повышению эффективности производства:

. под рядовые бригады на селе без дополнительных вложений на одну треть повышали производство продукции;

. арендные коллективы умудрялись за один год достичь таких производственных результатов, каких в обычных условиях не удавалось достичь и за 10 лет.

Процветание же стран с развитой рыночной экономикой, в которых главная фигура - человек, частный собственник, бесспорно, доказало, что причины заключены в пороках социалистической экономики с ее искажением форм и видов собственности.

Понятия собственности и права собственности одни из древнейших юридических понятий, поэтому неполным будет рассмотрение термина права собственности, если не заглянуть в его исторические корни, не рассмотреть его развитие в отдельных странах мира.

Еще при правлении царя Хаммурапи в период 1792-1750 гг. до н.э. в одном из первых сборников законов понятие собственность не только имело место быть, но и разделялось на различные виды. Так земли были царские, храмовые, общинные, частные. Царствование Хаммурапи отмечено интенсивным развитием частной собственности на землю. Земли могли продаваться, сдаваться в аренду, передаваться по наследству, о каких либо ограничений со стороны общины источники не упоминали.

Еще один исторический источник права - Законы Ману в Древней Индии, создание которых предположительно датируется в период между II в. до н.э. и I в. н.э., уже хорошо различает разницу между собственностью и владением при этом, охране частной собственности уделялось значительное внимание.

Древней Индии был известен и такой способ приобретения права собственности, как давность владения (10 лет). При этом подчеркивалось, что только при законном подтверждении человек из владельца переходит в собственника.

Приобретать вещь можно было только у собственника. Запрещалось доказывать право собственности ссылкой на добросовестное владение. Если у добросовестного приобретателя обнаруживалась украденная вещь, она возвращалась прежнему собственнику.

Среди основных видов собственности Законы называют землю, но Законы Ману охраняют и движимое имущество. Наиболее значимым из него было: рабы, скот, инвентарь.

Вмешиваться в дела собственника запрещалось. За незаконное присвоение чужой собственности накладывался большой штраф.

Родоначальником и основополагающим источником права всех стран было Римское право. Значение Римского права определяется его огромным влиянием не только на последующее развитие права, но и на развитие культуры в целом.

Римское право характеризуется непревзойденной по точности разработкой всех существующих правовых отношений простых товаровладельцев (покупатель и продавец, кредитор и должник, договор, обязательство и т.д.).

Ф. Энгельс говорил даже, что «римское право является настолько классическим юридическим выражением жизненных условий и конфликтов общества, в котором господствует чистая частная собственность, что все позднейшие законодательства не могли внести в него ни каких существенных изменений». Определение права собственности, заимствованное многими буржуазными кодификациями, было дано римскими юристами. Они понимали под собственностью наиболее полное, наиболее абсолютное право пользоваться и распоряжаться вещами с теми лишь ограничениями, которые установлены договором или правом. Основные положения были изложены в законах XII таблиц.

Пользоваться - значит извлекать выгоду, приносимою вещью, распоряжаться - значит определять ее судьбу.

Когда мы говорим «наиболее абсолютное», а не «абсолютное» прав распоряжаться вещами, нужно иметь в виду ограничения установленные законом. Это очень важно для понимания института собственности вообще.

Кроме того, собственность есть господство прямое, непосредственное, исключительное (т.е. устранением всякого третьего лица от посягательства на вещь), легко приспособляемое (т.е. как только отпадает какое-либо из ограничений права собственности, собственник автоматически устанавливает свое исключительное право) и т.д. Все эти вопросы и понятия были разработаны еще юристами Древнего Рима.

Итак, понятие права собственности формируется и развивается уже давно, древние источники оказали большое влияние на современное право, и фактически лежат в его основе.

В обществе с государственно-правовой надстройкой экономические отношения собственности неизбежно получают юридическое закрепление. Это выражается как в системе правовых норм, регулирующих указанные отношения и образующих институт права собственности, так и в закреплении определенной меры юридической власти за конкретным лицом, являющимся собственником данной вещи. В первом случае говорят о праве собственности в объективном смысле, во втором -- в субъективном смысле, или о субъективном праве собственности.

Чтобы определить право собственности в объективном смысле необходимо выявить специфические признаки, присущие субъективному праву собственности.

Выявление указанных признаков позволит отразить их в определениях права собственности, как в объективном, так и в субъективном смысле.

Содержание права собственности составляют принадлежащие собственнику правомочия по владению, пользованию и распоряжению вещью. Указанные правомочия, как и субъективное право собственности в целом, представляют собой юридически обеспеченные возможности поведения собственника, они принадлежат ему до тех пор, пока он остается собственником. В тех случаях, когда собственник не в состоянии эти правомочия реально осуществить (например, при аресте его имущества за долги или когда имуществом незаконно владеет другое лицо), он не лишается ни самих правомочий, ни права собственности в целом. Чтобы раскрыть содержание права собственности, необходимо дать определение каждого из принадлежащих собственнику правомочий. Начнем с владения.

Правомочие владения -- это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Речь при этом идет о хозяйственном господстве над вещью, которое вовсе не требует, чтобы собственник находился с ней в непосредственном соприкосновении. Например, уезжая в длительную командировку, собственник продолжает оставаться владельцем находящихся в его квартире вещей.

Незаконное владение на правовое основание не опирается, а потому является бес титульным. Вещи, по общему правилу, находятся во владении тех, кто имеет то или иное право на владение ими. Указанное обстоятельство позволяет при рассмотрении споров по поводу вещи исходить из презумпции законности фактического владения. Иными словами, тот, у кого вещь находится, предполагается имеющим право на владение ею, пока не доказано обратное. Незаконные владельцы, в свою очередь, подразделяются на добросовестных и недобросовестных.

Владелец добросовестен, если он не знал и не должен был знать о незаконности своего владения. Владелец недобросовестен, если он об этом знал или должен был знать. В соответствии с общей презумпцией добросовестности участников гражданских прав и обязанностей (п.3 ст.10 ГК) следует исходить из предположения о добросовестности владельца. Деление незаконных владельцев на добросовестных и недобросовестных имеет значение при расчетах между собственником и владельцем по доходам и расходам, когда собственник истребует свою вещь с помощью индикационного иска, а также при решении вопроса, может ли владелец приобрести право собственности по давности владения или не Правомочие пользования - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления. Нередко одна и та же вещь может использоваться как в целях личного потребления, так и в производственных целях. Так, швейную машину можно использовать для пошива одежды не только своей семье, но и на сторону за плату. Правомочие пользования обычно опирается на правомочие владения. Но иногда можно пользоваться вещью, и не владея ею. Например, ателье по прокату музыкальных инструментов сдает их напрокат с тем, что пользование инструментом происходит в помещении ателье, скажем, в определенные дни и часы. То же и при пользовании игровыми автоматами. Правомочие распоряжения - это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи. Не вызывает сомнений, что в тех случаях, когда собственник продает свою вещь, сдает ее внаем, в залог, передает в виде вклада в хозяйственное общество или товарищество или в качестве пожертвования в благотворительный фонд, он осуществляет распоряжение вещью. Значительно сложнее юридически квалифицировать действия собственника в отношении вещи, когда он уничтожает вещь, ставшую ему ненужной, либо выбрасывает ее, или когда вещь по своим свойствам рассчитана на использование лишь в одном акте производства или потребления. Если собственник уничтожает вещь или выбрасывает ее, то он распоряжается вещью путем совершения односторонней сделки, поскольку воля собственника направлена на отказ от права собственности. Но если право собственности прекращается в результате однократного использования вещи, то воля собственника направлена вовсе н на то, чтобы прекратить право собственности, а на то, чтобы извлечь из вещи ее полезные свойства. Поэтому в указанном случае имеет место осуществление только права пользования вещью, но не права распоряжения ею.

Ныне действующее гражданское законодательство, как и то, которое ему предшествовало, ограничивается перечислением принадлежащих собственнику правомочий (иногда способов их осуществления), не определяя ни одно из них.

А это отрицательно сказывается не только на раскрытии содержания права собственности, но и на практике применения законодательства.

Раскрытие содержания права собственности еще не завершается определением принадлежащих собственнику правомочий. Дело в том, что одноименные правомочия могут принадлежать не только собственнику, но и иному лицу, в том числе носителю права хозяйственного ведения или права пожизненного наследуемого владения. Необходимо поэтому выявить специфический признак, который присущ указанным правомочиям именно как правомочиям собственника. Он состоит в том, что собственник принадлежащие ему правомочия осуществляет по своему усмотрению. Применительно к праву собственности, осуществление права по своему усмотрению, в том числе и распоряжение им, означает, что власть (воля) собственника опирается непосредственно на закон и существует независимо от власти всех других лиц в отношении той же вещи. Власть же всех других лиц не только опирается на закон, но и зависит от власти собственника, обусловлена ею.

Правда, в новейшем гражданском законодательстве этот признак в известной мере размыт, поскольку лица, которым принадлежат гражданские права, все эти права (а не только право собственности) осуществляют по своему усмотрению. Однако поскольку указанный признак в отношении права собственности закреплен специально, задача состоит в том, чтобы выявить присущее ему содержание применительно к праву собственности, что и было сделано. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право собственности обладает свойством упругости или эластичности. Это значит, что ему присуща способность восстанавливаться в прежнем объеме, как только связывающие его ограничения отпадут.

Право собственности относится к числу исключительных прав. Это значит, что собственник наделен правом исключать воздействие всех третьих лиц на закрепленную за ним в отношении принадлежащего ему имущества.

Сказанное, однако, не означает, что власть собственника в отношении принадлежащей ему вещи безгранична. В соответствии с дозволительной напряженностью гражданско-правового регулирования собственник действительно может совершать в отношении своего имущества любые действия, но только не противоречащие законам и иным правовым актам.

Собственник обязан принимать меры, предотвращающие ущерб здоровью граждан и окружающей среде, который может быть нанесен при осуществлении его прав. Он должен воздерживаться от поведения, приносящего беспокойство его соседям и другим лицам, и тем более от действий, совершаемых исключительно с намерением причинить кому-то вред.

Кроме того, собственник не должен выходить за общие пределы осуществления гражданских прав, установленные ст.10 ГК. На собственника также возлагается обязанность в случаях, на условиях и в пределах, предусмотренных законом и иными правовыми актами, допускать ограниченное пользование его имуществом другими лицами. Указанные обстоятельства подлежат учету при формулировании общего определения права собственности.

Наконец, давая определение права собственности, следует опираться на общее определение субъективного гражданского права, которое распространяется и на право собственности. Применительно к праву собственности это общее определение должно быть конкретизировано с учетом присущих праву собственности специфических признаков.

Исходя из ранее изложенных положений, дадим определение субъективного права собственности.

Право собственности в субъективном смысле означает юридически обеспеченную возможность для лица, присвоившего имущество, владеть, пользоваться и распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению в тех рамках, которые установил законодатель (ст.209 ГК). Правомочия владения, пользования и распоряжения включают в себя возможность только таких действий, которые служат реализации целей, предусмотренных законодателем.

Такими целями являются сохранность и улучшение имущества, использование его по прямому назначению и возможность для собственника распорядиться имуществом наиболее полным образом.

В отличие от обладателей иных вещных прав правомочия владения, пользования и распоряжения возникают у собственника одновременно, на основании юридических фактов, предусмотренных законом.

Наличие указанных правомочий, перечисленных в п.1 ст.209 ГК, является необходимым, но еще недостаточным признаком для определения субъективного права собственности. Поэтому в п.2 - 4 ст.209, ст.210 - 211 ГК законодатель дополняет определение указанием на действия. На существенность признаков действия для характеристики субъективного права собственности указывает тот факт, что законодателем предусмотрен целый ряд санкций за бездействие лица, наделенного правомочиями собственности, влекущее за собой прекращение права собственности.

К таким санкциям относятся, например, прекращение права собственности на безнадзорное животное через 6 месяцев после его пропажи, если бывший собственник не разыскал животного; прекращение права собственности на обнаруженный клад, собственник которого не может быть установлен ; прекращение права собственности на имущество у прежнего собственника вследствие истечения срока приобретательной давности; принудительное изъятие у собственника бесхозяйственно содержимых культурных ценностей и др.

В отличие от права собственности в объективном смысле право собственности в субъективном смысле возникает у конкретного лица только в результате его действий по присвоению индивидуально-определенных предметов.

Юридическими фактами, в результате которых возникает право собственности в субъективном смысле, являются разнообразные сделки (например, купля-продажа, принятие наследства), создание новой вещи, давность владения имуществом и т.д.

Право собственности в субъективном смысле отличается от иных субъективных прав на конкретные вещи тем, что опирается непосредственно на закон и заранее не ограничено во времени. Другие (обязательственные) права на имущество, например, вытекающие из договоров хранения, найма, залога и др., возникая по воле собственника, имеют срочный характер.

Защита права собственности со стороны государства носит абсолютный характер. Это означает, что каждый, кто без ведома собственника завладеет либо совершит иные неправомерные действия над его имуществом, будет обязан возвратить имущество, прекратить такие действия, возместить убытки, причиненные собственнику (ст.15,301 - 304 ГК).

Большинство авторов рассматривают право собственности в субъективном смысле как правоотношение с неопределенным кругом лиц, обязанных воздерживаться от действий, нарушающих правомочия собственника.

Последовательное развитие этой позиции приводит к необходимости выделить статику и динамику в правоотношении собственности. При этом под статикой подразумевают такие отношения, которые выражают состояние присвоенности материальных благ собственнику.

Понятие динамики отношений собственности используют для обозначения процесса движения товара.

Субъективное право собственности является элементом абсолютного правоотношения, в котором собственнику противостоят все третьи лица, обязанные воздерживаться от нарушений этого права.

Субъективное право собственности является элементом вещного правоотношения, поскольку удовлетворение интересов собственника обеспечивается путем непосредственного воздействия на принадлежащую ему вещь (имущество).

Опираясь на определение права собственности как субъективного права, определим это право как правовой институт.

Право собственности - это система правовых норм, регулирующих отношения по владению, пользованию и распоряжению собственником принадлежащей ему вещью по усмотрению собственника и в его интересах, а также по устранению вмешательства всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства.

В тех случаях, когда собственник сам владеет и пользуется вещью ему для осуществления своего права обычно достаточно того, чтобы третьи лица воздерживались от посягательств на эту вещь. Но так бывает далеко не всегда. Чтобы распорядиться вещью (продать ее, сдать внаем, наложить и т.д.), собственник, как правило, должен вступить в отношение с каким-то конкретным лицом (например, с тем, кто хочет купить вещь, получить ее внаем или в залог). Хотя путем установления отношений с конкретным лицом собственник и осуществляет свое право, их регулирование выходит за пределы права собственности, а сам собственник выступает в маске продавца, наймодателя, залогодателя и т.д. Если же право собственности нарушено, то все зависит от того, сохраняется это право или нет. Если сохраняется, то восстановление нарушенного отношения происходит при помощи норм института права собственности. Если же право собственности не сохраняется (скажем, вещь уничтожена), то для восстановления нарушенных прав придется прибегнуть к нормам других правовых институтов (например, обязательств из причинения вреда или страхового права). Таким образом, нормы, образующие институт права собственности, находятся в постоянном контакте и взаимодействии с нормами других правовых институтов, как гражданско-правовых, так и иной отраслевой принадлежности. Указанное обстоятельство подлежит учету при выборе правовых норм, регулирующих тот или иной участок имущественных отношении, в том числе и отношений собственности. В объективном значении право собственности граждан - это совокупность прав норм, которые устанавливают и охраняют принадлежность гражданам имущества потребительского и финансово-производственного назначения и обеспечивают собственникам-гражданам осуществление права владеть, пользоваться и распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению, использовать его для любых целей, если другое не предусмотрено законом.