Договор продажи недвижимости предприятия как имущественного комплекса

Министерство образования и науки РФ

Федеральное агентство по образованию ГОУ ВПО

Кафедра права

Контрольная работа

по гражданскому праву

на тему: «Договор продажи недвижимости, предприятия как имущественного комплекса»

Краснодар 2009

Содержание

1. Договор продажи недвижимости: понятие, особенности, содержание

2. Договор продажи предприятия как имущественного комплекса: понятие, особенности, содержание

Задача №1

Задача №2

Список используемой литературы

1. Договор продажи недвижимости: понятие, особенности, содержание

Договор продажи недвижимости - один из видов договора купли-продажи. Поэтому к данному договору применяются правила купли-продажи. Однако имеются и свои особенности при продаже недвижимости. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его объект - недвижимое имущество.

Согласно ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость к покупателю по такому договору подлежит государственной регистрации, согласно ст. 551 ГК РФ.

С особой тщательностью должно быть произведено определение предмета договора продажи недвижимости. Этот пункт должен содержать все те характеристики и данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (ст. 554 ГК РФ).

При отсутствии таких данных договор считается незаключенным. Кроме предмета договора к его существенным условиям отнесена цена.

Цена продаваемой недвижимости, согласно ГК РФ, определяется по соглашению сторон. При необходимости стороны могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям - оценщикам.

Передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Таковы общие положения о договоре продажи недвижимости. Согласно п. 1 ст. 132 ГК РФ предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Следовательно, договор купли-продажи предприятия является разновидностью договора купли-продажи недвижимости. Рассмотрим его сущность.

2. Договор продажи предприятия как имущественного комплекса: понятие, особенности, содержание

Институт продажи предприятия по сравнению с Гражданским кодексом 1964 г. является новшеством в ныне действующем Гражданском кодексе РФ. Однако в целом российскому праву он давно известен.

Продажа предприятий широко применялась в старой (дореволюционной) предпринимательской практике, скромнее - в годы НЭПа. Возможность продажи предприятия в целом прямо упоминалось в ГК 1922 г.

В последние годы, до введения в действие существующего ГК РФ, продажа государственных и муниципальных предприятий использовалась как один из способов приватизации.

В чем же заключается сущность договора продажи предприятия как имущественного комплекса согласно ныне действующему Гражданскому Кодексу Российской Федерации?

Согласно ст. 559 ГК РФ по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс.

На практике нужно отличать по механизму правового регулирования несколько сфер применения указанной нормы. Выделение этих сфер необходимо для уяснения места договора продажи предприятия в структуре и динамике правоотношений и степени свободы воли сторон при его заключении.

Первую сферу составляет широко распространенная и уже получившая развернутое правовое регулирование продажа государственных и муниципальных предприятий, осуществляемая в процессе приватизации. В этой сфере договор продажи предприятия завершает всю процедуру приватизации и заключается на стадии оформления сделок приватизации. Сюда же следует включить и договоры продажи государственных предприятий, заключаемые в связи с их неплатежеспособностью, в соответствии с Положением о порядке продажи государственных предприятий - должников, утвержденным Указом Президента РФ от 02.06.94 N 1114 (в ред. от 21.10.2002).

В ходе осуществления процессов приватизации и продажи предприятий-должников содержание договора практически определяется специальными законодательными актами и принятыми на их основе решениями исполнительных органов.

Вторую сферу применения образуют договоры купли-продажи предприятия в связи с банкротством должника, осуществляемого в соответствии с Законом о несостоятельности (банкротстве). В этой сфере значительные особенности определяются тем, что происходит купля-продажа предприятия ввиду банкротства должника.

Третью сферу применения договора о продаже предприятия составит находящаяся на стадии формирования реализация предприятий частными собственниками между собой и при продаже частных предприятий государству.

В этой сфере следует различать куплю-продажу предприятия как объекта недвижимости и продажу зарегистрированного юридического лица, не обладающего имущественным комплексом. Речь идет о тех случаях, когда специально для будущей продажи создаются организации в той или иной организационно-правовой форме.

Договор продажи предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным. Объектом данного договора выступает предприятие, понимаемое в соответствии со ст. 132 ГК как имущественный комплекс, а не как юридическое лицо.

В таком качестве предприятие признается видом недвижимого имущества. В состав этого имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности.

Эти виды условно можно разделить на две большие группы: материальные объекты (активы) или вещи, куда следует включить земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовую продукцию и т.п., принадлежащие продавцу на праве собственности; нематериальные активы, охватывающие имущественные и неимущественные права требования и долги, права на интеллектуальную собственность, на обозначение своей продукции, права пользования и пр.

Сторонами по договору являются продавец - физическое или юридическое лицо, имеющее право собственности на рассматриваемый имущественный комплекс, и покупатель - как правило, физическое лицо - предприниматель или юридическое лицо, в собственности которого может находиться имущественный комплекс определенного целевого назначения.

Договор продажи предприятия является разновидностью договора купли-продажи, выделенной в соответствии с особенностями объекта совершаемой сделки. Статья 559 особо выделяет правило о переходе права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца.

Указанные и ряд других объектов гражданских прав позволяют выделять юридических лиц, производящих ту или иную продукцию, из общей массы им подобных, являются элементом имиджа юридического лица, его деловой репутации.

На этом основании делается порой вывод о том, что фирменное наименование не может включаться в состав предприятия и вообще должно быть признано неотчуждаемым объектом гражданских прав. Вряд ли с таким толкованием можно согласиться. В предприятии как имущественном комплексе эти объекты присутствуют в виде одного из видов нематериальных активов, учитываемых по особым правилам и основаниям. Фирменное наименование или товарный знак могут способствовать реализации товаров, формировать спрос на работы и услуги.

Следовательно, исключение фирменного наименования может в принципе негативно сказаться на возможности использовать предприятие как имущественный комплекс.

В отличие от фирменного наименования, товарного знака и иных средств индивидуализации не могут передаваться покупателю полученные продавцом лицензии, права на осуществление определенного вида деятельности.

Дело в том, что лицензия на ведение определенного вида предпринимательской деятельности выдается с учетом двух параметров - наличия необходимых средств (имущества) и специалистов, обладающих требуемой квалификацией.

Так, транспортное предприятие для получения лицензии представляет в органы лицензирования сведения о водителях, обладающих определенными навыками, медицинское учреждение - о врачах и медицинских сестрах и т.д. Поскольку, что вполне понятно, предприятие как имущественный комплекс продается без указанных специалистов, то и полученные лицензии не могут передаваться.

Более того, в соответствии с Законом о лицензировании передача лицензии другому юридическому или физическому лицу запрещается.

Требования, предъявляемые ст. 560 ГК РФ к форме договора продажи предприятия, следует рассматривать как специальные. Они включают в себя две группы указаний.

Первую составляют указания о собственно форме договора и его регистрации, а вторую - указания на прилагаемые к договору документы, перечень которых является исчерпывающим.

Несоблюдение и тех, и других требований влечет недействительность договора. Правда, при этом нужно отличать отсутствие самого документа, например перечня долгов, и неполноту указанного перечня. Если перечень по тем или иным причинам оказался неполным, то оснований для признания договора недействительным по нормам указанной статьи нет. В этих случаях следует ставить вопрос о недействительности договора, заключенного под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК).

Государственная регистрация договоров продажи предприятия осуществляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость. Эту регистрацию должны проводить учреждения юстиции в месте регистрации предприятия как юридического лица.

С заявлением о регистрации договора должны обращаться обе стороны. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав на предприятие право собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (ст. 16 указанного Закона).

Требование о государственной регистрации обязательно и в тех случаях, когда договор продажи предприятия включен в другой договор, т.е. когда заключается смешанный договор.

Существенным условием договора продажи предприятия является, естественно, условие о предмете. Но предприятие - это сложное имущественное образование. Его параметры постоянно меняются во времени и нуждаются в привязке к определенному моменту.

С этой целью статья 561 ГК РФ предусматривает необходимость провести инвентаризацию, которая осуществляется продавцом в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными Приказом Минфина России от 13.06.95 N 49. Указанный нормативный акт рассматривает продажу предприятия как основание проведения инвентаризации в обязательном порядке.

В результате проведения инвентаризации предприятия могут быть выявлены как недостачи, так и излишки (неучтенные) имущества. Излишки имущества приходуются и относятся на финансовые результаты, недостачи в пределах норм естественной убыли относятся на издержки, а сверх того - на виновных лиц.

Бухгалтерский баланс должен быть составлен продавцом и подписан в соответствии с требованиями, предъявляемыми к таким документам. Аудиторское заключение должно быть составлено профессиональным аудитором, действующим в соответствии с Федеральным законом от 07.08.2001 N 119-ФЗ «Об аудиторской деятельности».

Перечень всех долгов и требований к предприятию должен быть составлен на определенную дату с учетом сроков исковой давности.

Долги предприятия, срок исковой давности по которым истек, если они не были своевременно предъявлены к взысканию, относятся на прибыль предприятия.

Цена предприятия должна в соответствии с нормами о продаже недвижимости рассматриваться как существенное условие договора (ст. 555 ГК). Предприятие может продаваться по одной из известных видов цен.

По балансовой стоимости, т.е. стоимости предприятия, подтвержденной бухгалтерскими документами, продаются, как правило, неконкурентоспособные предприятия, дающие прибыль не выше среднеотраслевой.

По «доходам» продаются высокодоходные, престижные предприятия, имеющие выгодное место нахождения, при этом балансовая цена существенно корректируется в сторону повышения будущими доходами предприятия.

Аукционная цена определяется в результате и по правилам проведения соответствующей процедуры.

Цену зарегистрированного, но пока еще не действующего и не используемого предприятия могут составлять только расходы по его регистрации.

Существует также понятие рыночной цены, которая может подтверждаться данными о ценах на аналогичное имущество, сведениями об уровне цен, публикуемыми государственными органами, экспертными заключениями.

Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами.

С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия (ст. 563 ГК РФ).

Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права (ст. 564 ГК РФ).

Задача № 1

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (ст. 624 ГК РФ).

Переход права собственности на арендованное имущество к арендатору может быть предусмотрен как договором, так и законом. Экономически это объясняется тем, что сам арендодатель утрачивает интерес к этому имуществу как собственник или изначально не имеет намерения самостоятельно реализовывать свое правомочие пользования (например, в отношениях финансовой аренды).

В то же время арендатор, выплативший в качестве арендной платы сумму, равную, а иногда и превышающую продажную стоимость арендованного имущества, рассчитывает на переход к нему права собственности на него.

Безусловно, любые экономические предпосылки к переходу права собственности не являются юридическим основанием для этого. Вот почему, если стороны не пришли к согласию в отношении такого перехода права собственности, неисполнение арендатором обязанности по возврату арендованного имущества по окончании договора (его удержание), основанное только на понятии экономической справедливости, является неправомерным действием.

Условие о переходе права собственности на имущество по окончании договора аренды не порождает отношений купли-продажи. Только одно требование базируется на нормах договора купли-продажи. Согласно п. 3 ст. 609 ГК такой договор должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора купли-продажи того имущества, которое является объектом аренды. Поэтому, в частности, уплату арендных платежей нельзя рассматривать как приобретение вещи в собственность с рассрочкой платежа.

В связи с этим в данном случае применимы нормы, предусмотренные в отношении договора аренды, а именно следующее:

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Исходя из той ситуации, что ООО «Анубис» является банкротом, то и платить соответствующие платежи оно не сможет. Поэтому АО «Оссирис» правомерно расторгает договор аренды и возражает против требований ООО «Анубис» о возврате платежей. Гражданский кодекс не предусматривает варианта возврата арендных платежей в случае расторжения договора аренды по указанным основаниям.

В данном случае арбитражный суд обязан отказать в удовлетворении требований ООО «Анубис».

Задача № 2

Ст. 81 ТК РФ предусматривает перечень оснований расторжения трудового договора по инициативе работодателя. В том числе пункт 5 - неоднократное неисполнение работником без уважительных причин трудовых обязанностей, если он имеет дисциплинарное взыскание. Данный пункт допускает увольнение работника в случае неоднократного неисполнения им без уважительных причин обязанностей, возложенных на него трудовым договором или правилами внутреннего трудового распорядка, если работник уже имеет дисциплинарное взыскание.

При разрешении споров лиц, уволенных по п. 5 ст. 81 ТК за неоднократное неисполнение без уважительных причин трудовых обязанностей, следует учитывать, что работодатель вправе расторгнуть трудовой договор по данному основанию при условии, что к работнику ранее было применено дисциплинарное взыскание и на момент повторного неисполнения им без уважительных причин трудовых обязанностей оно не снято и не погашено. Дисциплинарное взыскание действительно имело место (в виде замечания).

Однако согласно ст. 373 ТК РФ при принятии решения о возможном расторжении трудового договора с работником, являющимся членом профсоюза, в соответствии с п. 5 ст. 81 ТК - расторжение трудового договора по инициативе работодателя вследствие неоднократного неисполнения работником без уважительных причин трудовых обязанностей, если он имеет дисциплинарное взыскание, - работодатель обязан направить в соответствующий выборный профсоюзный орган данной организации проект приказа, а также копии документов, являющихся основанием для принятия указанного решения.

При расторжении трудового договора по п. 5 ст. 81 ТК работодатель обязан представить выборному профсоюзному органу: копию проекта приказа об увольнении; копии приказов о привлечении работника к дисциплинарной ответственности; копии объяснений работника; копии актов об отказе дать объяснение; копии документов, фиксирующих факт совершения работником дисциплинарного проступка. Выборный профсоюзный орган в течение 7 рабочих дней со дня получения проекта приказа и копий документов рассматривает этот вопрос и направляет работодателю свое мотивированное мнение в письменной форме.

В случае если выборный профсоюзный орган выразил несогласие с предполагаемым решением работодателя, он в течение 3 рабочих дней проводит с работодателем или его представителем дополнительные консультации, результаты которых оформляются протоколом.

Если в ходе таких консультаций взаимоприемлемое соглашение сторонами так и не было достигнуто, работодатель по истечении 10 рабочих дней со дня направления в выборный профсоюзный орган проекта приказа и копий документов имеет право принять окончательное решение по своему усмотрению.

В данном случае в задаче не сказано о том, что предпринимались все вышеописанные меры. Поэтому увольнение Митрофанова можно считать неправомерным.

Список используемой литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации - М., 2008.

2. Гражданское право. Часть первая: Учебник/ Под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева. - М.: Юрист, 2007.

3. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. - М., 2002.

4. Трудовой кодекс Российской Федерации (с частичным комментарием) - М., 2007.