Гражданское право

2. На арендодателя возложена дополнительная обязанность - возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (абз. 1 ст. 662 ГК). В договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений. В противном случае он будет обязан их возместить, даже если не давал согласия на их производство. Эта обязанность арендодателя вытекает из предусмотренного ст. 660 ГК права арендатора производить улучшения арендованного имущества.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений предприятия, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности (абз. 2 ст. 662 ГК). Под несоразмерностью увеличения стоимости предприятия повышению его качества (эксплуатационных свойств) следует понимать такой рост качества, который мог бы быть достигнут существенно меньшими затратами, чем те, которые предлагается компенсировать. Нарушение принципа добросовестности означает, что улучшения производятся с целью возмещения стоимости понесенных на них затрат, а не роста качества (эксплуатационных свойств) предприятия. Нарушение же принципа разумности будет налицо, если арендатор при осуществлении улучшений не проявил ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота (п. 1 ст. 401 ГК).

Обязанности арендатора конкретизированы следующим образом.

1. Арендатор обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (п. 1 ст. 661 ГК).

Что же касается расходов, связанных с эксплуатацией арендованного предприятия, то арендатор несет и их, однако договором может быть предусмотрено иное. В то же время обязанность арендатора уплачивать платежи по страхованию арендованного имущества является императивной. Однако она может быть реализована только в отношении обязательного страхования. Обязанность производить добровольное страхование имущества в любом случае может быть возложена на арендатора только путем прямого указания на это в договоре аренды предприятия.

2. При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору (ст. 664 ГК). Иными словами, в данном случае установлен принцип - как предприятие было передано, так оно должно быть и возвращено.

Подготовка предприятия к возврату арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды. Возложение этой обязанности на арендатора объясняется тем, что именно он знает все особенности арендованного предприятия на момент возврата и легко может их учесть.

Предприятие представляет собой сложный имущественный комплекс, его трудно и передавать, и возвращать обратно. Многие компоненты предприятия при его возврате, в том числе досрочном, могут оказаться безвозвратно утраченными, либо стоимость предприятия существенно уменьшится. На этот случай в ст. 663 ГК установлена специальная норма, согласно которой правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам, Таким образом, налицо ситуация, когда последствия недействительности или нарушения условий договора не применяются исходя из общественных интересов.

Договор финансовой аренды (лизинга). По договору финансовой аренды (лизинга Термин «лизинг» происходит от английского глагола to lease (брать в аренду).

) арендодатель (лизингодатель В дальнейшем термины «финансовая аренда», «арендодатель», «арендатор» и соответственно «лизинг», «лизингодатель», «лизингополучатель» используются как тождественные. ) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество (предмет лизинга) у определенного им же продавца и предоставить этот предмет лизингополучателю за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК).

Близкое по смыслу определение лизинга дано в ст. 1 Конвенции УНИД-РУА (Оттавской) о международном финансовом лизинге 1988 г. В дальнейшем - Конвенция о лизинге или просто Конвенция. Официальный перевод Конвенции см.: СЗ РФ. 1999. № 32. Ст. 4040.

, к которой присоединилась РФ См.: СЗ РФ. 1998. № 7. Ст. 787.

и в ст. 2 Федерального закона «О лизинге» СЗ РФ. 1998. № 44. Ст. 5394 (в дальнейшем - Закон о лизинге или просто Закон).

Нормы Конвенции в соответствии со ст. 7 ГК имеют большую юридическую силу по сравнению с внутренним законодательством. Но Конвенция предназначена главным образом для регулирования международного финансового лизинга Лизинг существует в международной и внутренней формах. Внутренний лизинг предполагает, что и лизингодатель, и лизингополучатель являются резидентами РФ. Международный лизинг имеет место тогда, когда или лизингодатель, или лизингополучатель является нерезидентом РФ.

, т. е. такого, в котором одна из сторон этого договора - лизингодатель или лизингополучатель - находится за рубежом Конвенция содержит и другие требования, соблюдение которых для ее применения обязательно. Например, лизингодатель, лизингополучатель и продавец должны иметь места коммерческой деятельности на территории государств - участников Конвенции.. Что же касается внутреннего лизинга, то Конвенция применяется к нему в части определения лизинга, его признаков и иных общих положений.

Закон о лизинге как специальный по отношению к ГК не должен противоречить ГК, а может только дополнять и развивать его нормы.

Таким образом, лизинг регулируется Конвенцией, нормами ГК о договорах лизинга, Законом о лизинге и подзаконными актами - указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ и т. д. Конвенция имеет приоритет по сравнению с нормами гражданского права РФ, нормы ГК превалируют над Законом о лизинге, а подзаконные акты не должны противоречить названным Конвенции, Кодексу и Закону.

Лизинг получил широкое распространение благодаря тому, что обеспечивает пользование промышленным и иным оборудованием, а в перспективе и приобретение его в собственность без серьезных первоначальных затрат пользователя. Лизингодатель надежно размещает имеющиеся у него денежные средства, приобретая на них имущество и передавая его в аренду, как правило, на длительный срок. Возврат сделанных вложений, включая проценты на капитал, осуществляется посредством лизинговых платежей. Лизингополучатель, в свою очередь, получает необходимое оборудование, пользуется им и уплачивает лизинговые платежи. Обычно он может также и выкупить взятое в лизинг имущество. Обоим участникам лизинговой операции предоставляются налоговые льготы, что делает ее еще более привлекательной.

Договор лизинга является разновидностью договора аренды, которому присущи специфические признаки. На основе Конвенции, ГК и Закона о лизинге можно выделить следующие признаки договора лизинга:

1) наличие у лизингодателя цели финансирования (инвестирования) Лизингодатель должен преследовать именно цель инвестирования денежных средств в предмет лизинга (п. 1 ст. 16 Закона о лизинге). Покупка предмета лизинга должна служить средством извлечения дохода, а не простого использования лизингодателем приобретаемой вещи.

, т. е. заключение договора лизинга с целью вложения денежных средств в имущество, которое затем будет сдано в лизинг, а лизинговые платежи по сути выступят превращенной формой дохода на вложенный капитал. Очевидно, что имущество в его натурально-вещественной форме не нужно лизингодателю и приобретается последним исключительно с целью извлечения из него дохода. При этом интересы лизингодателя как кредитора обеспечиваются наличием у него в собственности имущества, на которое при неисполнении лизингополучателем обязательства не нужно даже обращать взыскание. Достаточно потребовать возврата имущества. Таким образом, наряду с финансовой договор лизинга выполняет еще и обеспечительную функцию;

2) приобретение лизингодателем имущества, передаваемого в лизинг, после заключения договора, причем, как правило, по выбору лизингополучателя и у указанного последним продавца Конвенция и ГК считают этот признак существенным для любого вида лизинга. Напротив, Закон о лизинге допускает существование оперативного лизинга, для которого данный признак не нужен. Поэтому с учетом более высокой юридической силы Конвенции и ГК следует признать, что оперативный лизинг вообще не относится к лизингу. Его нужно рассматривать как обыкновенный прокат. Под лизингом в дальнейшем понимается только предусмотренный Законом финансовый лизинг и его подвид - возвратный лизинг. Возвратный лизинг - это тот же финансовый, только при нем лизингополучатель выступает в роли продавца оборудования, получая затем последнее в лизинг. Экономический смысл данной операции состоит в том, что лизингополучатель сразу получает полную стоимость своего оборудования и только потом начинает платить за пользование им.

. В этом случае лизингодатель не несет ответственности за выбор предмета договора и продавца. Правда, договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем. Однако даже если это положение и внесено в договор, останется такой признак лизинга, как приобретение лизингодателем имущества после заключения договора и в целях его исполнения;

3) использование лизингополучателем переданного в лизинг имущества для предпринимательских целей. Такие цели должны преследовать обе стороны договора лизинга;

4) предоставление имущества по договору лизинга одновременно и во владение, и в пользование лизингополучателя. Предоставление имущества просто в пользование лишено смысла, поскольку лизингодатель не нуждается в сохранении владения предметом лизинга. Цель лизингодателя - получить прибыль за счет сдачи имущества в лизинг. Владение предметом лизинга в этом смысле может ему даже помешать, поскольку в ряде случаев предполагает несение определенных расходов;

5) передача имущества на определенный срок, близкий к сроку полной амортизации предмета лизинга В зависимости от длительности этого срока Законом о лизинге предусмотрено деление его на типы: долгосрочный (три года и более), среднесрочный (от полутора до трех лет) и краткосрочный (менее полугора лет). Долгосрочный лизинг, как правило, предполагает полную окупаемость лизингового имущества для арендодателя.

. Возможность заключения договора лизинга на неопределенный срок (или без указания срока) исключена законом. Это неслучайно, поскольку лизинговая деятельность предполагает точный расчет размера лизинговых платежей в зависимости от срока договора. Следовательно, этот срок должен быть известен уже при заключении договора. В противном случае исчезнут четкие критерии определения ликвидности и платежеспособности лизинговой компании, а ведь ей разрешено привлекать средства третьих лиц (сторонних инвесторов);

6) возможность выкупить предмет лизинга в собственность лизингополучателя путем уплаты лизинговых платежей, если это предусмотрено договором (ст. 2 и 19 Закона о лизинге).

Право выкупа арендованного имущества может быть предусмотрено в любом договоре аренды (ст. 624 ГК). Однако для выкупа необходимо внести специальный выкупной платеж, предусмотренный договором (в данном случае смешанным) или дополнительным соглашением к нему. И в качестве такого платежа никогда не может быть засчитана арендная плата.

Иначе обстоит дело с договором лизинга, где лизинговые платежи могут быть одновременно и выкупными. Естественно, возможность выкупа предмета лизинга, в том числе путем уплаты только лизинговых платежей, должна быть прямо предусмотрена в договоре. Ни Конвенция, ни ГК не рассматривают право выкупа как неотъемлемый признак каждого договора лизинга. Поэтому противоречащее им правило п. 1 ст. 19 Закона о лизинге применяться не может.

Все это позволяет трактовать договор лизинга как двустороннюю (а не многостороннюю) сделку (договор арендного вида), неразрывно связанную с договором купли-продажи лизингового имущества. Лизингодатель по договору лизинга возлагает исполнение части своих обязанностей на продавца по договору купли-продажи (п. 1 ст. 313 ГК), причем имеет место особый случай перепоручения исполнения, при котором перед кредитором (лизингополучателем) в силу прямого указания закона становится ответственным только исполнитель (продавец). В свою очередь, договор купли-продажи предстает перед нами как договор в пользу третьего лица - лизингополучателя (ст. 430 ГК).

Однако такой подход к договору лизинга не является единственно возможным Широко распространена трактовка лизинга как многосторонней сделки (трехстороннего договора), в которой участвуют продавец, лизингодатель и лизингополучатель, причем каждый из них имеет свои права и несет свои обязанности. Этот подход нашел отражение в Конвенции. Есть у него сторонники и в научной литературе См., напр.: Гражданское право / Под ред. Е. А. Суханова. В 2-х т. Т. 2. М., 1993. С. 142 и след.; Газман В. Д. Лизинг: теория, практика, комментарии. М., 1997. С. 94; Решетник И. А. Гражданско-правовое регулирование лизинга в Российской Федерации. Авто-реф. канд. дисс. Пермь, 1998. С. 7, 21.

.

При всей простоте данной концепции у нее больше недостатков, чем достоинств. Ведь отношения между лизингодателем и лизингополучателем, с одной стороны, и лизингодателем и продавцом предмета лизинга, с другой, урегулированы так, как в классических двусторонних (синаллагматических) договорах. Участники этих договоров не имеют ни одного права или обязанности, которые принадлежали бы всем им одновременно и каждому из них в отдельности, что как раз и характеризует многостороннюю сделку.

Участники лизинговой сделки не совершают общего (согласованного) волеизъявления, необходимого для заключения сделки. Во всяком случае, это касается продавца и лизингополучателя. К лизинговой сделке нельзя применить установленные ГК правила о заключении, изменении и расторжении сделок, о признании их недействительными и т. д. Ведь сделка не может состоять из отдельных договоров. Поэтому Закон о лизинге, вводя понятие лизинговой сделки в ст. 2, одновременно исключил ее трактовку в качестве единой, пусть и многосторонней. Лизинговая сделка-это совокупность договоров Куда более предпочтительно использовать для такой совокупности договоров термин «лизинговая операция».

с участием лизингодателя, лизингополучателя, продавца и иных лиц, заключаемых для реализации договора лизинга в узком смысле слова.

Вместе с тем в литературе высказаны различные взгляды на природу собственно договора лизинга. В наибольшей степени природе лизинговых операций соответствует трактовка лизинга как особой разновидности договора аренды Подробный анализ иных подходов к определению природы договора лизинга дан в книге: Кабатова Е. В. Лизинг: правовое регулирование, практика. М., 1998. С. 32-39.

. Она позволяет избежать многочисленных повторов, которые, к сожалению, неизбежны, если отдельно регламентировать столь близкий к аренде договор. Это хорошо заметно на примере Закона о лизинге. Напротив, отличия лизинга от обычной аренды очень малы и вполне могут быть отражены в рамках главы ГК об аренде.

Лизингодателем является физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных денежных средств приобретает в собственность определенное имущество (предмет лизинга) и предоставляет

его по договору лизинга во временное владение и пользование лизингополучателю (п. 1 ст. 4 Закона о лизинге).

В роли лизингодателей могут выступать индивидуальные предприниматели и юридические лица - коммерческие организации, имеющие лицензию на право осуществления лизинговой деятельности Лицензирование лизинговой деятельности установлено ст. 17 Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 25 сентября 1998 г. // СЗ РФ. 1998. № 39. Ст. 4857. Причем лицензированию подлежит финансовая аренда (лизинг).

(п. 2 ст. 6 Закона о лизинге).

Лизингодатель - индивидуальный предприниматель должен зарегистрироваться в качестве будущего субъекта лизинговой деятельности, включив указание на возможность ее осуществления в свидетельство. После регистрации в таком качестве необходимо пройти процедуру лицензирования. Порядок лицензирования лизинговой деятельности определен Правительством РФ См. Положение о лицензировании лизинговой деятельности, утвержденное постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1996 г. № 167 // СЗ РФ. 1996. № 10. Ст. 936. Это положение действует в части, не противоречащей Закону о лизинге. Следует также учесть, что в нем речь идет о лицензировании только лизинговых компаний. Порядок лицензирования лизингодателей - индивидуальных предпринимателей в настоящее время отсутствует.

.

Лизингодатель - коммерческая организация называется лизинговой компанией (фирмой). Ее правовое положение определено ст. 5 Закона о лизинге. В роли лизинговой компании может выступать коммерческая организация любой организационно-правовой формы, учредительным документам которой не противоречит выполнение функций лизингодателя и которая получила в установленном порядке лицензию на осуществление лизинговой деятельности.

Лицензия требуется и лизинговым компаниям-нерезидентам. Этот вывод вытекает из п. 1 ст. 5 Закона. Однако такие компании освобождены от необходимости иметь организационно-правовую форму, предусмотренную российским законодательством. Достаточно того, что они учреждены у себя в качестве юридических лиц - коммерческих организаций. Что касается нерезидентов - физических лиц, то их право выступать в качестве лизингодателей Законом прямо не предусмотрено. Следовательно, оно вполне допустимо, в том числе исходя из принципа предоставления иностранцам национального режима, правда, за изъятиями, установленными законом.

Лизинговые компании имеют право привлекать денежные средства юридических лиц (резидентов и нерезидентов) для осуществления лизинговой деятельности в установленном законодательством РФ порядке (п. 4 ст. 5 Закона о лизинге). Допускается привлечение денежных средств только юридических, но не физических лиц. Причем порядок привлечения средств должен быть установлен законодательством. В настоящее время он отсутствует.

Лизингодатели - физические лица правом привлекать денежные средства не наделены.

Лизингополучатель - это физическое или юридическое лицо, которое получает имущество (предмет лизинга) во временное владение и пользование на основании договора лизинга. С учетом того, что предметом договора лизинга может быть вещь, используемая для предпринимательской деятельности, в роли лизингополучателей могут выступать юридические лица-коммерческие организации и индивидуальные предприниматели - во всех случаях, а также некоммерческие организации - в тех случаях, когда им это разрешено. Физические лица, не относящиеся к числу индивидуальных предпринимателей, заключать договоры лизинга не вправе.

Лизингодатель и лизингополучатель выступают в качестве сторон договора лизинга. Однако с договором лизинга тесно связан договор купли-продажи (поставки), на основании которого производится приобретение предмета лизинга в собственность лизингодателя. Поэтому одним из непременных участников лизинговых операций выступает продавец (поставщик) предмета лизинга.

Продавцом (поставщиком) выступает физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи (поставки) В дальнейшем изложении, если речь идет о продавце (договоре купли-продажи), под ним подразумевается также поставщик (договор поставки).

с лизингодателем продает последнему предмет лизинга. Продажа и передача предмета лизинга лизингодателю производится на основании договора купли-продажи. Соответственно к продавцу предъявляются требования, установленные для договора купли-продажи (см. главу 30 учебника). При возвратном лизинге продавец совпадает с лизингополучателем.

Помимо лизингодателя, лизингополучателя и продавца, т. е. обязательных участников лизинговых операций, в них могут быть задействованы и участники факультативные - кредитор и поручитель лизингодателя, подрядчики и лица, оказывающие возмездные услуги сторонам договора лизинга, а также иные лица. Поскольку деятельность факультативных участников лизинговых операций специально законом не урегулирована, она в данной главе не рассматривается. К отношениям, связанным с их участием, применяются правила, рассмотренные в других главах учебника.

С учетом того, что в лизинговых операциях участвуют различные лица, Закон в ряде случаев запрещает им совмещать свои функции (ст. 9). Так, в одном лице не могут совпадать лизингодатель и лизингополучатель, поскольку это приведет к прекращению договора лизинга по ст. 413 ГК, Недопустимо также, чтобы кредитор лизингодателя выступал лизингополучателем, за исключением возвратного лизинга. Появление данного правила объясняется необходимостью обеспечить справедливое налогообложение и избежать фиктивного лизинга, когда все льготы сосредоточивает в своих руках одно лицо.

Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности (ст. 666 ГК, п. 1 ст. 3 Закона о лизинге).

Наиболее типичные предметы договора лизинга - движимые вещи, поскольку наибольшую прибыль приносят систематические, массовые и потому стандартизированные деловые операции. А они возможны прежде всего с движимыми объектами, ведь среди них больше всего вещей, определяемых родовыми признаками, которые допускают стандартизацию. Что касается недвижимости или предприятий, то эти объекты всегда индивидуально определены и потому передача их в лизинг требует «штучного» подхода. Это затрудняет широкое распространение лизинга в данной сфере. Однако заключение договоров лизинга не исключено и в отношении таких нетипичных объектов.

Упоминание среди объектов лизинга транспортных средств, зданий (сооружений) и предприятий ставит вопрос о разграничении договоров аренды соответствующих объектов и лизинга. Очевидно, лизинг должен быть признан особым (квалифицированным) случаем аренды таких объектов. Правила об аренде транспортных средств, зданий (сооружений) и предприятий применяются, если они не изменены нормами о лизинге. Таким образом, в данном случае налицо как бы три уровня правового регулирования отношений по аренде. Сначала применяются нормы о лизинге, затем, в неурегулированной части, - правила об аренде объектов, упомянутых в ГК, и в последнюю очередь - общие правила о договорах аренды.

Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты (ст. 666 ГК), а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения (п. 2 ст. 3 Закона о лизинге).

Если предметом лизинга является недвижимое имущество, регистрация прав на него производится в порядке, установленном действующим законодательством (п. 1 ст. 20 Закона). Если же лизинговое имущество является движимым и подлежит регистрации, стороны договора вправе сами выбрать, на чье имя - лизингодателя или лизингополучателя - оно будет зарегистрировано (п. 2 ст. 20 Закона).

Владение, пользование и распоряжение предметом лизинга осуществляется в соответствии с ГК и с учетом особенностей, установленных Законом о лизинге.

Предмет лизинга и после передачи лизингополучателю остается в собственности лизингодателя (п. 1 ст. 11 Закона). С точки зрения бухгалтерского учета данный факт подлежит отражению как нахождение лизингового имущества на балансе лизингодателя. Однако договором лизинга может быть предусмотрен учет переданного предмета лизинга и на балансе лизингополучателя (п. 1 ст. 12 Закона), что исключено для других видов аренды. Появление подобной нормы обусловлено прежде всего необходимостью решить вопрос о том, кто должен производить амортизацию предмета лизинга, как обычную, так и ускоренную. Ведь стороны договора лизинга по взаимному соглашению вправе применять ускоренную амортизацию предмета лизинга (ст. 31 Закона). Ее производит тот участник договора, который учитывает на своем балансе предмет лизинга.

Лизингополучатель приобретает право владения и пользования предметом лизинга. Это право является по своей природе обязательственным. На предмет лизинга не может быть обращено взыскание по обязательствам лизингополучателя, даже если этот предмет зарегистрирован на его имя (п. 2 ст. 23 Закона).

Право распоряжения предметом лизинга остается за лизингодателем как собственником и осуществляется с учетом правил, установленных Законом о лизинге. Так, лизингодатель может изъять предмет лизинга из владения и пользования лизингополучателя в случаях и в порядке, предусмотренных законом или договором лизинга. Под изъятием понимаются не только действия, направленные на прекращение договора, но и фактические действия лизингодателя по завладению предметом лизинга, осуществляемые в порядке, предусмотренном договором.

В то же время Закон отчасти ограничивает право распоряжения предметом лизинга, принадлежащее лизингодателю. Последний, как и всякий собственник, может заложить принадлежащую ему вещь любому лицу. Однако если он это сделает и впоследствии на предмет лизинга будет обращено взыскание, лизингополучатель вправе расторгнуть договор и взыскать убытки (п. 2 ст. 14 Закона). Другим случаем ограничения права распоряжения лизингодателя является запрет повторного залога предмета лизинга, закрепленный в п. 3 ст. 14 Закона.

Форма договора лизинга установлена п. 1 ст. 15 Закона о лизинге. Договор лизинга независимо от его срока должен быть заключен в письменной форме.

Причем в названии договора лизинга определяются его форма, тип и вид (п. 2 ст. 15). Иными словами, стороны должны отнести лизинг к (1) внутреннему или внешнему, (2) долгосрочному, среднесрочному или краткосрочному и (3) финансовому, возвратному или оперативному. Поскольку оперативный лизинг противоречит Конвенции и ГК, упоминание о нем лишено смысла Поскольку смешанный и комплексный лизинг не названы среди видов, перечисленных в п. 3 ст. 7 Закона о лизинге, ссылки на эти названия необязательны. Смешанный лизинг (п. 4 ст. 10 и п. 5 ст. 15 Закона) рассматривается как нечто среднее между финансовым и оперативным. С учетом того что оперативный лизинг вообще не имеет права на существование, смешанный и финансовый лизинг по сути тождественны. Что касается комплексного лизинга (ст. 15 Закона), то он предполагает оказание лизингодателем дополнительных услуг и в этом смысле не выходит за рамки обыкновенного лизинга.

.

Существенные условия договора лизинга указаны в п. 4 и 7 ст. 15 и в ст. 16 Закона. Правда, там они названы «существенными положениями», многие из которых сформулированы некорректно. Немного позднее, в ст. 16 Закона, даны обязательные признаки и условия договора лизинга. В чем состоят различия между двумя этими категориями, объяснить невозможно.

Большинство существенных «положений», закрепленных в ст. 15 и 16 Закона, - это скорее желательные положения, а не существенные условия, без согласования которых договор лизинга считается незаключенным.

С учетом этого к существенным условиям договора лизинга можно отнести:

1) предмет договора лизинга;

2) срок договора (срок его действия);

3) цену договора (размер и состав лизинговых платежей);

4) порядок балансового учета предмета лизинга.

Все существенные условия, за исключением цены, уже рассматривались.

Под ценой договора лизинга понимаются лизинговые платежи Лизинговые платежи названы общей суммой договора лизинга (п. 2 ст. 27 Закона).. Они состоят из двух частей - инвестиционных затрат и вознаграждения лизингодателя (п. 1 ст. 27 Закона). К числу инвестиционных затрат относятся все расходы и издержки лизингодателя, понесенные в связи с договором, включая стоимость предмета лизинга, налоги и таможенные платежи, расходы на перевозку, установку, монтаж, обучение, хранение, страхование, выплату процентов и иные расходы, без которых невозможно использование предмета лизинга. Примерный перечень этих расходов и издержек дан в п. 2 ст. 27 Закона о лизинге. Вознаграждение - это предусмотренная договором лизинга денежная сумма, подлежащая уплате лизингодателю сверх возмещения инвестиционных затрат (п. 4 ст. 27 Закона). Вознаграждение составляет доход лизингодателя (п. 1 ст. 32 Закона).

Впрочем, выделение в составе лизинговых платежей инвестиционных затрат и вознаграждения с точки зрения гражданского права особого значения не имеет. Ведь размер этих платежей подлежит согласованию в договоре лизинга, после чего может быть пересмотрен лишь по соглашению сторон.

Первый лизинговый платеж должен быть произведен не позднее, чем начнется использование предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором (п. 4 ст. 28 Закона). Если момент начала пользования установить невозможно, платежи должны начаться сразу после передачи лизингового имущества лизингополучателю. Однако договор лизинга может установить, что лизинговые платежи уплачиваются авансом или, напротив, отсрочиваются. Величина отсрочки не может превышать шести месяцев (180 дней).

Содержание договора лизинга отличается от содержания обычного договора аренды с точки зрения прежде всего обязанностей лизингодателя.

Лизингодатель обязан:

1) приобрести в свою собственность избранное лизингополучателем имущество у указанного им же продавца на основании договора купли-продажи. По сути договор лизинга в этом случае в качестве своего компонента содержит основные условия договора купли-продажи.

Лизингодатель, приобретая имущество для лизингополучателя, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в лизинг определенному лицу (ст. 667 ГК), и соответственно назвать это лицо.

Договором может быть предусмотрено, что выбор имущества и его продавца производятся лизингодателем. В этом случае он также заключает договор купли-продажи. В соответствии с п. 5 ст. 15 Закона о лизинге лизингодатель, если он имеет право выбора продавца, может заранее приобрести лизинговое имущество с тем, чтобы оно было впоследствии передано лизингополучателю.

Договор купли-продажи относится к числу обязательных (п. 3 ст. 15 Закона). Лизинговая операция без его заключения осуществлена быть не может;

2) обеспечить передачу предмета лизинга лизингополучателю в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Если иное не предусмотрено договором лизинга, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно лизингополучателю в месте нахождения последнего (п. 1 ст. 668 ГК). Продавец осуществляет такую передачу в соответствии с заключенным им договором купли-продажи, что превращает последний в договор в пользу третьего лица - лизингополучателя, который имеет право потребовать от продавца исполнения возложенных на него обязанностей. Впрочем, лизинговый договор может предусматривать правило о том, что вещь в лизинг будет передавать не продавец, а лизингодатель. Тогда договор купли-продажи будет обычным.

Что же касается остальных обязанностей лизингодателя, то они сохраняются в неизменном виде.

Помимо основных обязанностей лизингодателя договор может включать также дополнительные. В п. 4 ст. 7 Закона они названы «дополнительными услугами» со стороны лизингодателя. Под ними понимаются услуги любого рода, оказываемые лизингодателем как до начала пользования, так и в процессе пользования предметом лизинга лизингополучателем. Перечень, объем и стоимость этих услуг должны быть указаны в договоре лизинга. Включая в договор лизинга «дополнительные услуги», стороны превращают его в смешанный договор в смысле п. 3 ст. 421 ГК. Договоры лизинга, которые включают в себя весь комплекс необходимых для эксплуатации предмета лизинга «дополнительных» услуг, оказываемых лизингодателем, называют договорами полного или «мокрого» лизинга (wet leasing). Соответственно договоры без «дополнительных услуг» называют чистым лизингом (net leasing).

Помимо «дополнительных услуг», входящих в состав договора лизинга, Закон о лизинге упоминает об отдельных договорах, заключаемых лизингодателем, - обязательных и сопутствующих (п. 3 ст. 15). К обязательным отнесен только договор купли-продажи. К сопутствующим же - кредитный договор, договор залога, поручительства, страхования и другие. Эти договоры составляют элемент лизинговой операции, но не включаются в договор лизинга, существуя отдельно.

Лизинг в нашем ГК не связан с постепенным приобретением лизингополучателем в собственность арендованного имущества путем уплаты лизинговых платежей. Однако такая возможность не исключена в силу ст. 624 ГК. С учетом того, что срок договора лизинга по продолжительности должен быть соизмерим со сроком полной амортизации предмета лизинга или превышать ее (абз. 2 п. 3 ст. 7 Закона о лизинге), лизинговые платежи по существу включают полную (или близкую к ней) стоимость лизингового имущества. Иными словами, лизингодатель полностью окупает свои затраты и даже извлекает из договора лизинга доход. Напротив, лизингополучатель выплачивает полную стоимость предмета лизинга. Поэтому для него в подавляющем большинстве случаев целесообразно приобрести этот предмет в свою собственность по окончании договора и без дополнительных расходов. Однако переход предмета лизинга в собственность лизингополучателя не является обязательным с точки зрения ГК. Он должен быть предусмотрен договором лизинга. Ведь если лизинговый платеж является одновременно и выкупным, обе стороны договора получают значительный выигрыш по налогам.

Поскольку лизингодатель, по общему правилу, сам имущество в лизинг не предоставляет, не выбирает, кто будет продавцом и какое имущество должно быть приобретено, его ответственность по договору лизинга является менее строгой, чем в рамках обычного договора аренды. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, лизингодатель не несет ответственности перед лизингополучателем за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на лизингодателе. В частности, лизингодатель, по общему правилу, не отвечает за недостатки переданного в лизинг имущества. Однако если выбор продавца был произведен лизингодателем, лизингополучатель вправе по своему выбору предъявить требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и лизингодателю, которые несут солидарную ответственность (п. 2 ст. 670 ГК).

Все обычные обязанности арендатора сохраняются и по договору лизинга, хотя иногда и в измененном виде. Так, особенность исполнения обязанности лизингополучателя уплачивать лизинговые платежи (п. 6 ст. 15 Закона) состоит в их сложной структуре: они включают в себя одновременно и возмещение затрат лизингодателя, и его вознаграждение. Далее, если за несвоевременный возврат предмета лизинга установлена неустойка, то убытки могут быть взысканы с лизингополучателя в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором лизинга (п. 8 ст. 17 Закона). Эта неустойка по общему правилу является штрафной (кумулятивной).

Закон о лизинге добавляет к обычным обязанностям арендатора обязанность лизингополучателя принять предмет лизинга (п. 6 ст. 15). Между тем эта обязанность лизингополучателя логически вытекает из обязанности лизингодателя передать предмет лизинга и по сути означает, что первый как кредитор должен принять предложенное ему вторым исполнение. Особого смысла в выделении этой обязанности нет.

Важной обязанностью лизингополучателя является беспрепятственный допуск лизингодателя к предмету лизинга и финансовой информации с целью осуществления им инспектирования и контроля (ст. 37 и 38 Закона). Лизингодатель соответственно имеет право инспектирования и контроля за соблюдением условий договора лизинга и сопутствующих договоров с правом доступа к финансовым документам, назначения аудиторских проверок, затребования информации и т. п. Лизингополучатель должен создавать все условия, необходимые для осуществления данного права. Цели и порядок осуществления инспектирования и контроля должны быть оговорены в договоре лизинга и сопутствующих договорах.

Договор лизинга может предусматривать обязанность лизингополучателя приобрести предмет лизинга в свою собственность на основании договора купли-продажи. В этом случае лизингодатель имеет право требовать выкупа предмета лизинга. Разумеется, приобретение предмета лизинга в собственность может быть и правом лизингополучателя. Тогда уже продать предмет лизинга должен будет лизингодатель. Условия будущей продажи могут устанавливаться по соглашению сторон.

В дополнение к этим обязанностям на лизингополучателя возлагается риск случайной гибели или порчи арендованного имущества (ст. 669 ГК и п. 1 ст. 22 Закона о лизинге). Этот риск переходит на лизингополучателя в момент передачи ему предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором. Таким образом, в период действия договора лизинга лизингодатель, являясь собственником лизингового имущества, риска его случайной гибели или порчи не несет, что еще более повышает обеспеченность сделанных им вложений. Это очень важное отличие лизинга от обычной аренды, при которой риск всегда несет арендодатель. Впрочем, указанное правило о риске может быть изменено договором лизинга, и тогда лизингополучатель может принять на себя риск и до передачи ему имущества либо вовсе не нести риска, оставив его на лизингодателе.

От риска случайной гибели или порчи предмета лизинга следует отличать риск несостоятельности продавца (п. 2 ст. 22 Закона) и риск ошибки при выборе предмета лизинга (п. 3 ст. 22). Эти риски несет та сторона, которая выбрала продавца или предмет лизинга, если иное не предусмотрено договором.

Поскольку договор лизинга тесно связан с договором купли-продажи, в соответствии с которым предмет лизинга передается лизингополучателю, последнему ГК предоставляет определенные права в отношении продавца (ст. 670 ГК). Лизингополучатель вправе предъявлять непосредственно продавцу предмета лизинга требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и лизингодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его передачи и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом (п. 4 ст. 10 Закона). При этом лизингополучатель имеет права и несет обязанности, предусмотренные для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако лизингополучатель не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия лизингодателя. В противном случае права лизингодателя как собственника имущества по договору лизинга стали бы менее прочными и обеспеченными.

В отношениях с продавцом лизингополучатель и лизингодатель выступают как солидарные кредиторы. В то же время лизингодатель и продавец становятся солидарными должниками лизингополучателя, если договор купли-продажи не исполнен или исполнен ненадлежащим образом, а продавца выбирал лизингодатель.

Сублизинг в ст. 8 Закона урегулирован по существу так же, как и субаренда в ГК. Лизингополучатель по договору лизинга становится лизингодателем по договору сублизинга. Лизингодатель по договору сублизинга также должен иметь лицензию на право осуществления лизинговой деятельности. Это в подавляющем большинстве случаев делает сублизинг ненужным. Ведь можно просто получить агентское вознаграждение за подыскание лизингополучателя (выступив в качестве лизингового брокера).

Однако ст. 615 ГК, помимо субаренды, предусматривает и другие случаи распоряжения арендными правами, а именно передачу прав и обязанностей арендатора третьему лицу (перенаем), предоставление имущества в безвозмездное пользование, передачу арендных прав в залог и в качестве вклада в уставный капитал. Такое распоряжение лизинговыми правами возможно, но только с согласия лизингодателя. При этом Закон о лизинге исключает переход к третьим лицам обязанности лизингополучателя по уплате лизинговых платежей (п. 3 ст. 8).

Изменение и прекращение договора лизинга возможно по тем основаниям, которые предусмотрены ГК и Законом о лизинге, а также по обычным для любого договора аренды основаниям, если они не противоречат Закону о лизинге.

Основания для прекращения договора лизинга по инициативе лизингодателя закреплены ст. 13 Закона о лизинге. Эта статья посвящена «бесспорному взысканию денежных сумм и бесспорному изъятию предмета лизинга». Изъятие же предмета лизинга всегда влечет прекращение договора, а поскольку оно названо бесспорным, речь должна идти о праве лизингодателя на односторонний отказ от договора, не требующий обращения в суд.

Лизингодатель может отказаться от договора в одностороннем порядке в следующих случаях:

1) если условия пользования предметом лизинга лизингополучателем не соответствуют условиям договора лизинга или назначению предмета лизинга;

2) если лизингополучатель осуществляет сублизинг без согласия лизингодателя;

3) если лизингополучатель не поддерживает предмет лизинга в исправном состоянии, что ухудшает его потребительские качества;

4) если лизингополучатель более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа не вносит плату за пользование предметом лизинга (п. 1 ст. 13 Закона о лизинге).

Договором лизинга перечень этих случаев может быть расширен (п. 2 ст. 13 Закона).

Если отсутствуют основания для отказа от договора, лизингодатель может расторгнуть его в суде на основании ст. 619 ГК.

Бесспорность взыскания (изъятия) при отказе от договора означает отсутствие необходимости обращаться в суд и право самостоятельного взыскания. Лизингодатель может выставлять на инкассо свои требования о взыскании денежных сумм без согласия лизингополучателя, а банк последнего обязан их выполнять. Что касается изъятия предмета лизинга, то лизингодатель может осуществлять его только при отсутствии возражений со стороны лизингополучателя Если лизингополучатель препятствует изъятию предмета лизинга, лизингодатель может обратиться в суд - и не более того (п. 2 ст. 25 Закона о лизинге).. Иной способ его действий означал бы самоуправство. Неслучайно п. 7 ст. 15 Закона требует обязательного указания в договоре лизинга на процедуру изъятия предмета лизинга.

Расторжение договора по инициативе лизингополучателя возможно лишь в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 668 и п. 1,3 и 4 ст. 620 ГК, причем только по обстоятельствам, которые зависят от лизингодателя, но никак не от продавца.

В случае когда имущество не передано лизингополучателю в срок, указанный в договоре, а если такой срок не указан, в разумный срок, лизингополучатель вправе при просрочке, допущенной по обстоятельствам, за которые отвечает лизингодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 2 ст. 668 ГК). В отличие от п. 1 ст. 620 ГК в п. 2 ст. 668 ГК не указано такое основание для расторжения договора, как создание лизингодателем препятствий к пользованию предметом лизинга. Очевидно, это основание также применимо к договору лизинга. Безоговорочно договор лизинга может быть расторгнут и согласно п. 3 ст. 620 ГК.

Если лизинговое имущество по обстоятельствам, не зависящим от лизингополучателя, окажется в состоянии, непригодном для использования (п. 4 ст. 620 ГК), то договор лизинга может быть расторгнут лишь при наличии вины лизингодателя. Что касается случайных причин, то они находятся на риске лизингополучателя (ст. 669 ГК).

Глава 34. ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО

§ 1. Жилищная проблема в Российской Федерации

Пути решения жилищной проблемы в доперестроечный период.

Удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудноразрешимых проблем. Не составляет исключения в этом отношении и наше Отечество. В дореволюционной России наряду с особняками и усадьбами, которые радовали глаз и принадлежали знати, торгово-промышленным тузам и высокооплачиваемой интеллигенции, было немало непригодных для жилья лачуг, в которых ютилась городская и сельская беднота. На знаменах Октябрьской революции было начертано обещание решить жилищную проблему. И надо сказать, что в этом направлении предпринимались значительные усилия. Вскоре после революции началось массовое переселение жителей рабочих окраин в центральные городские районы, отличавшиеся более высоким уровнем благоустройства Первый советский фильм, показанный 7 ноября 1918 г., назывался «Уплотнение». Он рассказывал о переселении рабочей семьи из подвала в барскую квартиру.

. Заселялись дома и квартиры, брошенные их владельцами, бежавшими за границу или пополнившими ряды Белой гвардии. Широко практиковалось также уплотнение барских квартир, владельцы которых, по мнению представителей новой власти, жили слишком просторно. Началась пора коммуналок. Тем не менее смягчения жилищного кризиса не происходило, чему в немалой степени способствовала миграция сельского населения в города. Добротные дома в деревнях и селах заколачивались и ветшали, а селяне искали пристанища в городах и рабочих поселках. С одной стороны, это было вызвано потребностями индустриализации страны, испытывавшей нужду в дешевой и неприхотливой рабочей силе. С другой стороны, деревенские жители готовы были бежать куда глаза глядят, лишь бы избавиться от непомерных поборов, произвола борцов за мировую революцию типа Макара Нагульнова, раскулачивания и высылки с малолетними детьми в необжитые районы с конфискацией имущества.

Много добротных домов было уничтожено в годы революции и гражданской войны, когда полыхали барские усадьбы, служившие в российских глубинках центром притяжения культурных сил.

Поначалу предполагали, что пользование жильем и коммунальными услугами для трудового народа будет бесплатным, но вскоре от этой затеи, вскормленной утопическими надеждами уже в ближайшее время совершить прыжок в коммунистическое царство, пришлось отказаться. Были установлены нормированные ставки оплаты жилья и коммунальных услуг, которые, однако, изначально не покрывали затрат на содержание жилищно-коммунального хозяйства. С ростом инфляционных процессов, возрастанием стоимости основных фондов в жилищно-коммунальном хозяйстве, повышением качества жилья, сооружением дорогостоящих систем канализации, водо- и энергоснабжения дефицит затрат на содержание жилья все в большей степени приходилось покрывать за счет бюджета. Справедливости ради следует отметить, что расходы по оплате жилья и коммунальных услуг составляли в бюджете семьи сравнительно небольшой процент и были вполне доступны людям с невысоким уровнем доходов.

Одновременно предпринимались попытки внедрить в систему жилищно-коммунального хозяйства начала общественного самоуправления, что наглядно показано в «Собачьем сердце» М. Булгакова. Были образованы жилищно-арендные кооперативные товарищества (так называемые жакты). Ни к чему хорошему это не привело, и постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» СЗ СССР. 1937. № 69. Ст. 314. жакты были упразднены. Словом, и в этой области было более чем достаточно социальных экспериментов, как правило, неудавшихся.

Нельзя, однако, отрицать того, что руководство страны, особенно в послевоенный период, предпринимало энергичные усилия, чтобы если не разрешить жилищную проблему, то хотя бы смягчить ее остроту. При этом основной упор делался на бесплатное предоставление жилья за счет государства нуждающимся в улучшении жилищных условий без учета состава семьи и ее материального достатка. Ставка на уравниловку привела к тому, что, несмотря на бурный рост жилищного строительства, индустриальные методы его ведения, очередь граждан на получение бесплатного жилья двигалась медленно, а намечаемые сроки решения жилищной проблемы и обеспечения каждой семьи отдельной благоустроенной квартирой неоднократно переносились. Нужно, конечно, учитывать, что ощутимый урон жилищному хозяйству нанесла Великая Отечественная война 1941-1945 гг. и необходимость переключения львиной доли ресурсов на отпор врагу и восстановление разрушенного народного хозяйства, в том числе его базовых отраслей.

В конце 50-х годов постепенно пришли к осознанию того, что только за счет государства жилищную проблему не решить, необходимо активно подключить к строительству жилья не только в сельской местности, но и в городах сбережения самих граждан, а также в широких масштабах кредитовать жилищное строительство. Происходит заметное оживление жилищно-строительной кооперации, которая в предвоенные и первые послевоенные годы была сведена на нет. Несмотря на целый ряд положительных сдвигов, радикально решить жилищную проблему к началу перестройки не удалось. Неслучайно в годы, предшествовавшие перестройке, она неоднократно называлась на высших партийных и государственных форумах самой острой проблемой повышения благосостояния народа. К сожалению, за годы перестройки острота жилищной проблемы не только не спала, но еще более возросла.

Перспективы решения жилищной проблемы в современных условиях. С переходом к рыночной экономике основная ставка сделана на то, чтобы потребности в жилье удовлетворялись не за счет общественных фондов потребления, а за счет жилья, которое находилось бы в частной собственности граждан. В этих целях развернуты приватизация жилищного фонда, выдача гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья, выпуск жилищных сертификатов, удостоверяющих право граждан на приобретение квартиры в собственность, и целый ряд других мер, направленных на то, чтобы сколотить широкий социальный слой частных собственников жилья, создать рынок жилья, преодолеть отрицательные последствия уравниловки в деле обеспечения граждан жильем. В то же время декларируется обеспечение жильем из государственного и муниципального жилищных фондов граждан, нуждающихся в особой социальной защите со стороны государства, - малоимущих граждан, многодетных семей, инвалидов, ветеранов, военнослужащих, уволенных в запас или в отставку, чернобыльцев, афганцев, граждан, лишившихся жилья в результате стихийного бедствия, воспитанников детских домов, лиц, имеющих перед Отечеством особые заслуги, и целого ряда других категорий граждан, которые либо не в состоянии сами приобрести себе жилье, либо в силу тех или иных обстоятельств при решении жилищной проблемы должны пользоваться льготами и преимуществами См. постановление Правительства РФ от 29 марта 1999 г. № 351 «Вопросы реализации президентской программы «Государственные жилищные сертификаты» // СЗ РФ. 1999. № 14. Ст. 1726. Указом Президента РФ от 28 июня 1999 г. действие этой программы распространено на увольняемых со службы сотрудников органов внутренних дел РФ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции, а также граждан, уволенных со службы из указанных органов и учреждений. Установлено, что выпуск и погашение государственных жилищных сертификатов является приоритетной формой финансирования расходов на обеспечение указанных лиц и членов их семей постоянным жильем // СЗ РФ. 1999. № 14. Ст. 1726.