Понятие договора купли-продажи

Понятие договора купли-продажи

Договор купли-продажи -- это договор, по которому одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму. Характеристики договора:

возмездный -- приобретая имущество в собственность, покупатель уплачивает продавцу обусловленную по договору цену имущества;

двусторонний -- как видно из определения, права и обязанности по договору лежат на обеих сторонах: продавец передает или обязуется передать покупателю определенное имущество, но вправе требовать уплаты определенной денежной суммы, а покупатель, в свою очередь, обязуется уплатить эту сумму, но вправе требовать передачи ему проданного имущества;

может быть консенсуальным, когда права и обязанности сторон возникают в момент достижения ими соглашения по всем существенным условиям, или реальным, когда договор вступает в действие с момента передачи продавцом имущества (товара) покупателю.

Основной и определяющий признак договора -- переход имущества в собственность покупателя.

Форма договора купли-продажи определяется по общим правилам ГК о форме сделок.

В ГК определена форма отдельных видов договоров купли-продажи. Договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или иного недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Порядок нотариального удостоверения договора купли-продажи жилого дома (части дома) определен в Законе Украины “О нотариате” от 02.09.2003 г. и в Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины от 18.06.2004 г. № 18/15. Временное Положение о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество утверждено приказом Министерства юстиции Украины от 07.02.2005 г. № 7/5.

Стороны в договоре купли-продажи -- продавец и покупатель.

В качестве продавца и покупателя в договоре купли-продажи могут выступать как физические лица (обладающие, как правило, полной дееспособностью, за исключением совершения некоторых договоров), так и юридические лица.

В соответствии со ст.658 ГК право продажи товара, кроме случаев принудительной продажи и других случаев, установленных законом, принадлежит собственнику товара. Если продавец товара не является его собственником, покупатель приобретает право собственности лишь в случае, если собственник не вправе требовать его возврата.

Продажа имущества предполагает распоряжение продавцом своим имуществом, т.е. определение его юридической судьбы. Право распоряжения -- одно из правомочий собственника. Поэтому в качестве продавцов в договоре выступают, как правило, собственники имущества. Однако в некоторых случаях право распоряжения имуществом может принадлежать и несобственнику. Так, государственные организации, не будучи собственниками, также обладают правом распоряжения имуществом.

В некоторых случаях субъектом договора может быть лицо, не являющееся собственником имущества и не обладающее иным вещным правом. Такое право продажи чужого имущества может быть предоставлено лицу в силу закона или договора. Например, ломбардам предоставлено право продавать торговым организациям имущество, не востребованное собственником по истечении установленного срока; транспортная организация вправе реализовывать невостребованные грузы в установленном законодательством порядке.

Исключения, предусмотренные законом, касаются принудительной продажи имущества, в частности, заложенного имущества в порядке, установленном Законом Украины «О залоге» от 02.10.2002 г., имущества в соответствии с Законом Украины «О восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом» от 30.06.99 г.

Содержание договора. Содержание договора составляют те условия, по поводу которых стороны достигают соглашения. Существенными условиями договора купли-продажи, в частности, являются предмет и цена.

Предмет договора -- имущество, которое продавец передает или обязуется передать покупателю. Предметом договора могут быть как индивидуально-определенное имущество, так и определенное родовыми признаками. Это могут быть как отдельные вещи, так и их совокупность, как движимое имущество, так и недвижимое (за некоторыми исключениями, предусмотренными законодательством).

В отношении продажи некоторых видов имущества закон устанавливает особые правила. Законодательными актами Украины установлен специальный порядок приобретения права собственности гражданами на отдельные виды имущества, а также виды имущества, которые не могут находиться в собственности граждан.

Предметом договора купли-продажи могут быть, в частности, Ценные бумаги.

Согласно ст. 656 ГК предметом договора купли-продажи может быть товар, который имеется у продавца на момент заключения договора или будет создан (приобретен, получен) продавцом в будущем.

Предметом договора купли-продажи могут быть имущественные права. К договору купли-продажи имущественных прав применяются общие положения о купле-продаже, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

Предметом договора купли-продажи может быть право требования, если требование не имеет личного характера. К договору купли-продажи права требования применяются положения об уступке права требования, если иное не установлено договором или законом.

К договору купли-продажи на биржах, аукционах (публичных торгах), договору купли-продажи валютных ценностей и ценных бумаг применяются общие положения о купле-продаже, если иное не установлено законом об этих видах договоров купли-продажи, или не вытекает из их существа.

Особенности договора купли-продажи отдельных видов имущества могут устанавливаться законом.

Качество товара. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует условиям договора купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для цели, с которой товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора купли-продажи был поставлен в известность покупателем о конкретной цели приобретения товара, продавец должен передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этой целью.

При продаже товара по образцу и (или) описанию продавец должен передать покупателю товар, соответствующий образцу и (или) описанию.

Если законом установлены требования к качеству товара, продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий этим требованиям.

Продавец и покупатель могут договориться о передаче товара повышенного качества по сравнению с требованиями, установленными законом.

Соответствие товара требованиям законодательства подтверждается способом и в порядке, установленными законом и иными нормативно-правовыми актами.

Гарантии качества товара. Товар, который продавец передает или обязуется передать покупателю, должен соответствовать требованиям к его качеству в момент его передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не установлен договором купли-продажи. Договором или законом может быть установлен срок, в течение которого продавец гарантирует качество товара (гарантийный срок). Гарантия качества товара распространяется на все комплектующие изделия, если иное не установлено договором.

Постановлением Кабинета Министров Украины “Об утверждении Порядка гарантийного ремонта (обслуживания) или гарантийной замены технически сложных бытовых товаров” от 11.04.2002 г. № 506 утвержден Перечень групп технически сложных бытовых товаров, подлежащих гарантийному ремонту (обслуживанию) или гарантийной замене (аппаратура радиоэлектронная бытовая, машины и приспособления для механизации работы в быту, средства связи, музыкальные инструменты, транспортные средства и номерные агрегаты, товары медицинского назначения, товары для занятия физической культурой, спортом и туризмом и др.).

Гарантийный срок начинается с момента передачи товара покупателю, если иное не установлено договором купли-продажи. Гарантийный срок, установленный договором купли-продажи, продлевается на время, в течение которого покупатель не мог использовать товар в связи с обстоятельствами, зависящими от продавца, до устранения их продавцом. Гарантийный срок продлевается на время, в течение которого товар не мог использоваться в связи с обнаруженными в нем недостатками, при условии уведомления об этом продавца в порядке, установленном ст.688 ГК.

Гарантийный срок на комплектующее изделие равен гарантийному сроку на основное изделие и начинается одновременно с ним.

В случае замены товара (комплектующего изделия) ненадлежащего качества на товар (комплектующее изделие), соответствующее условиям договора купли-продажи, гарантийный срок на него начинается с момента замены.

Законом или иными нормативно-правовыми актами может быть установлен срок, по истечении которого товар считается непригодным для использования по назначению (срок годности). Срок годности товара определяется периодом времени, исчисляемым со дня его изготовления и в течение которого товар пригоден для использования, или сроком (датой), до наступления которого товар пригоден для использования.

Продавец обязан передать покупателю товар, на который установлен срок годности, с таким расчетом, чтобы он мог быть использован по назначению до истечения этого срока.

Цена товара. Покупатель обязан оплатить товар по цене, установленной в договоре купли-продажи, или, если она не установлена в договоре и не может быть определена исходя из его условий, -- по цене, определяемой в соответствии со ст.632 ГК, а также совершать за свой счет действия, которые в соответствии с договором, актами гражданского законодательства или обычно предъявляемыми требованиями, необходимы для осуществления платежа.

Если цена установлена в зависимости от веса товара, она определяется по весу нетто, если иное не установлено договором купли-продажи.

Если договором купли-продажи установлено, что цена товара подлежит изменению в зависимости от показателей, обуславливающих цену товара (себестоимость, затраты и др.) но при этом не определен способ ее пересмотра, цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара. Если продавец просрочил исполнение обязанности по передаче товара, цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на день передачи товара, установленный в договоре, а если такой день не установлен договором, -- на день, определенный согласно ст.530 ГК. Эти положения об определении цены товара применяются, если иное не установлено актами гражданского законодательства или не вытекает из существа обязательства.

Согласно Закону Украины “О ценах и ценообразовании” от 03.12.2000 г. применяются свободные цены и тарифы, государственные фиксированные и регулируемые цены и тарифы.

Свободные цены и тарифы устанавливаются на все виды продукции, товаров и услуг, за исключением тех, в отношении которых осуществляется государственное регулирование цен и тарифов.

В частности, государственное регулирование цен осуществляется в соответствии с Положением о государственном регулировании цен (тарифов) на продукцию производственно-технического назначения, товары народного потребления, работы и услуги монопольных образований, утвержденным Постановлением Кабинета Министров Украины от 22.02.2005 г. № 135. Это Положение определяет порядок государственного регулирования цен (тарифов) естественных монополий и хозяйствующих субъектов, включенных в перечень предприятий, занимающих монопольное положение на общегосударственных и региональных рынках, а также нарушающих требования антимонопольного законодательства Украины посредством установления монопольных или дискриминационных цен.

Некоторые специальные требования относительно цены могут предъявляться к отдельным разновидностям договора купли-продажи.

Регулирование цен при экспорте товаров из Украины и установление контроля за ними проводятся на основании Указа Президента Украины “О мерах по совершенствованию конъюнктурно-ценовой политики в сфере внешнеэкономической деятельности” от 10.02.2006 г. № 124/96.

В Указе, в частности, установлено, что контрактные цены в сфере внешнеэкономической деятельности определяются субъектами внешнеэкономической деятельности Украины на договорных принципах с учетом спроса и предложения, а также иных факторов, которые действуют на соответствующих рынках на момент заключения внешнеэкономических соглашений (контрактов). Тем самым по общему принципу установлена свобода в определении контрактных цен.

Однако из этого правила установлен ряд исключений, когда контрактные цены в сфере внешнеэкономической деятельности определяются субъектами внешнеэкономической деятельности Украины в соответствии с ценами, вводимыми Министерством экономики и по вопросам европейской интеграции Украины.

Указом Президента Украины от 10.02.2006 г. № 124/96 утверждено Положение об индикативных ценах в сфере внешнеэкономической деятельности, в котором индикативные цены определены как цены на товары, которые соответствуют ценам, сложившимся или складывающимся на соответствующий товар на рынке экспорта или импорта на момент осуществления экспортной (импортной) операции с учетом условий поставки и условий осуществления расчетов, определенных согласно законодательству Украины.

Индикативные цены могут вводиться на товары:

относительно экспорта которых применены антидемпинговые меры или начаты антидемпинговые расследования либо процедуры в Украине или за ее пределами;

относительно которых применяются специальные импортные процедуры в соответствии со ст. 19 Закона Украины “О внешнеэкономической деятельности”;

относительно экспорта которых установлен режим квотирования и лицензирования;

относительно экспорта которых установлены специальные режимы;

экспорт которых осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 20 Закона Украины “О внешнеэкономической деятельности”;

в иных случаях для выполнения международных обязательств Украины.

Решение о введении индикативных цен на соответствующие товары принимает и перечни индикативных цен утверждает Министерство экономики и по вопросам европейской интеграции Украины. Такое решение и перечни индикативных цен публикуются Министерством экономики и по вопросам европейской интеграции Украины или уполномоченными им организациями в газете “Урядовий кур'єр” не менее одного раза в месяц. Если в период между публикациями решения и перечней возникли существенные изменения конъюнктуры рынка определенного товара и цен на такой товар, указанное Министерство принимает решение об изменении индикативных цен и публикует его в газете “Урядовий кур'єр”.

Введенные в установленных законодательством порядке и случаях индикативные цены являются обязательными к использованию субъектами внешнеэкономической деятельности всех форм собственности при заключении и осуществлении внешнеэкономических договоров (контрактов).

Розничные цены на товары народного потребления -- цены на товары непроизводственного потребления, по которым их продают независимо от формы расчетов непосредственно гражданам и другим конечным потребителям для их личного некоммерческого использования.

Инструкция о порядке обозначения розничных цен на товары народного потребления на предприятиях розничной торговли и общественного питания, утвержденная приказом МВЭСторга Украины от 04.01.2007 г. №2, определяет основные требования к порядку обозначения соответствующих цен.

Информирование покупателей о розничных ценах на товары осуществляется с помощью следующих средств: ярлыков цен (ценников) на образцах товаров или указателей цен на предприятиях розничной торговли; ярлыков цен (ценников), прейскурантов алкогольных напитков, меню и прейскурантов цен на покупаемые товары на предприятиях общественного питания. Ярлык цен (ценник) предназначен для представления покупателям основной информации на отдельный товар, указатель цен и прейскурант цен на покупаемые товары -- на ряд товаров, которые имеются в продаже, меню -- о перечне блюд, кулинарных, булочных, мучных кондитерских изделиях, которые предлагаются в течение дня.

Розничные цены также могут быть обозначены на товарных ярлыках, этикетках предприятий-изготовителей, упаковке, в которой товар продается населению, или непосредственно на самом товаре, если обозначение цены не ухудшает его товарный вид и не снижает качества товара.

Согласно Постановлению Кабинета Министров Украины “О совершенствовании порядка формирования цен” от 18.12.2008 г. № 2588 формирование и применение субъектами предпринимательства свободных цен на территории Украины осуществляется исключительно в национальной денежной единице, а в долларовом эквиваленте цены могут формироваться только в части импортной составной структуры цены.

Если в договоре нарушены требования относительно указания существенных условий договора и его формы, то он может быть признан недействительным.

Так, договор купли-продажи был признан недействительным в связи с нарушением при его заключении требований ст.ст. 153 и 154 Гражданского кодекса Украины.

В арбитражный суд области обратилось совместное предприятие в форме общества с ограниченной ответственностью (далее -- Общество) с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимости, заключенного им с малым частным предприятием (далее -- МЧП).

Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены по тем мотивам, что в договоре четко не определен предмет купли-продажи, как одно из условий заключения договора, а кроме того, договор нотариально не удостоверен, что было предусмотрено его условиями.

Постановлением надзорной инстанции решение оставлено в силе.

Покупатель -- МЧП -- обратился в судебную коллегию по проверке решений, определений, постановлений Высшего арбитражного суда Украины с заявлением об отмене решения и постановления арбитражного суда области, мотивируя его следующим: стороны предусмотрели в договоре только обязательную регистрацию его в Бюро технической инвентаризации, а не нотариальное удостоверение; что же касается объекта купли-продажи, то в здании под одной крышей расположены пекарня, цех и магазин, которые и были предметом договора.

Судебная коллегия Высшего арбитражного суда Украины, проверив материалы дела и доводы заявителя, установила следующее:

Согласно заключенному договору Общество обязалось передать в собственность МЧП помещение площадью 270 кв. м, а МЧП -- принять его и оплатить по согласованной цене. В двустороннем акте приемки-сдачи не конкретизирован перечень передаваемых основных средств. В счете на оплату предмета договора покупателем -- МЧП -- указано помещение пекарни, а в счете продавца -- Общества -- помещение цеха. В регистрационном же свидетельстве БТИ указана регистрация цеха и магазина.

По смыслу оспариваемого договора видно, что на взаимоотношения сторон в части формы договора купли-продажи нежилых помещений распространяется действие ст. 227 ГК Украины (по аналогии), что не противоречит действующему законодательству, поскольку как жилые, так и нежилые помещения охватываются единым понятием “объекта недвижимости”. Поэтому возражения заявителя в этой части ошибочны. Не основана на действующем законодательстве и ссылка МЧП на то, что договором предусмотрена только обязанность регистрации его в БТИ, а не нотариальное удостоверение, поскольку регистрационное свидетельство БТИ не является правоустанавливающим документом, право же собственности на объект недвижимости переходит к покупателю с момента нотариального удостоверения договора купли-продажи.

Кроме того, в регистрационном удостоверении БТИ указаны только цех и магазин, но отсутствует указание о пекарне. Заявление МЧП о том, что пекарня площадью 270 кв. м включает и цех, и магазин, находящийся под одной крышей и по одному адресу, во внимание не принято, поскольку вопреки требованиям ст. 33 АПК Украины МЧП не представило доказательств своего утверждения.

Предъявленное же МЧП письмо исполкома районного совета не является надлежащим доказательством того, что пекарня и магазин являются одним объектом, так как носит справочный характер и свидетельствует о том, что на момент заключения оспариваемого договора пекарня вообще не размещалась по указанному в договоре адресу.

Не может служить надлежащим доказательством по делу и техническая документация на спорный объект как единый комплекс (цех плюс магазин), поскольку она не является правоустанавливающим документом. Таким образом, арбитражный суд области правомерно пришел к выводу о невозможности установить, какое именно строение или группа строений были предметом договора купли-продажи по оспариваемому договору. Кроме того, согласно ч. 1 ст. 154 Гражданского кодекса Украины, если стороны договорились о заключении договора в определенной форме, он считается заключенным с момента придания ему этой формы, даже если по закону для данного вида договоров такая форма и не требовалась. Указанной нормой установлен приоритет договорного регулирования формы гражданских сделок, чем и воспользовались стороны по оспариваемому договору. Их волеизъявление опровергает доводы МЧП в части необязательности нотариального удостоверения договора.

Исходя из изложенного, решение и постановление арбитражного суда области соответствуют действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела, а поэтому оставлены без изменений.