Федеральное агентство по образованию

Федеральное государственное автономное образовательное

учреждение высшего профессионального образования

«Казанский (Приволжский) федеральный университет»

ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

Кафедра гражданского и предпринимательского права

Специальность: 030501 (021100) - «Юриспруденция»

Специализация: Гражданско-правовая

Курсовая работа.

ТЕМА: Ответственность сторон по договору аренды



Содержание

Введение

Глава I. Общая характеристика договора аренды

§1. Понятие и правовая природа договора аренды

§2. Правовое регулирование договора аренды

Глава II. Юридическая ответственность сторон за нарушение договора аренды

§1. Понятие и виды юридической ответственности

§2. Юридическая ответственность арендодателя по договору аренды

§3. Юридическая ответственность арендатора по договору аренды

Заключение

Список литературы



Введение

Практически все предприниматели в своей повседневной хозяйственной деятельности сталкиваются с одной из самых распространенных форм договоров - договорами аренды, выступая в них в качестве либо арендаторов, либо арендодателей.

Правовому регулированию различных видов арендных отношений посвящена глава 34 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) ФЗ РФ «Гражданский кодекс РФ (часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. №14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. № 230-ФЗ с изм. и доп.)» // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301; 1996. - № 5. - Ст. 410; 2001. - № 49. - Ст. 4552; 2006. - № 52 (часть 1). - Ст. 5496., состоящая из 64 статей. Структура данной главы построена по такому принципу: сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, зданий и сооружений, предприятия, финансовая аренда).

Актуальность темы курсовой работы «Ответственность сторон по договору аренды» обусловлена тем, что данный вид договора является одним из распространенных в гражданском обороте и соответственно правовые аспекты ответственности субъектов аренды имеют важное значение для восстановления справедливости, законности и нарушенных прав в этом грешном и ужасном мире. Аренда дает возможность гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно, или когда у них для этого нет достаточных средств. Договор аренды закрепляет законные права и обязанности своих участников, позволяет им реализовать свои экономические интересы. Одна из сторон договора аренды получает возможность восполнить недостающее у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта -собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущества внаем.

Согласно статье 625 кодекса, к отдельным видам договоров аренды и договорам аренды отдельных видов имущества применяются общие положения об аренде.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ договор аренды относится к числу гражданско-правовых договоров, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Вместе с тем, проблематикой данного договора является то, что суды постоянно дают разъяснения по вопросам применения норм о договоре аренды в российском законодательстве. отечественное законодательство, регулирующее арендные правоотношения, крайне запутано. Множество нормативных актов, противоречащих друг другу, только ухудшают сложившееся положение. Находясь лишь на пути к требуемому Арбитражным процессуальным кодексом РФ Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 95-ФЗ // СЗ РФ от 29.07.2002, № 30, ст. 3012, СЗ РФ № 14, ст. 1210. единообразию, судебная практика подчас не может внести полную ясность в разрешение вопросов по аренде. Таким образом, большой груз проблем ложится на плечи законодателя, чье кардинальное вмешательство давно и обоснованно назрело.

Данная курсовая работа позволяет не только определить различные подходы к исследованию категории материальной ответственности субъектов аренды, но и систематизировать накопленные юридической наукой знания и правоприменительную практику.

Степень научной разработанности проблемы. Понятие договора аренды широко используется в юридической науке и правоприменительной практике, что обусловлено распространенностью данного договора в гражданском обороте.

Отдельные стороны проблемы применения норм гражданского законодательства о договоре аренды, неоднократно рассматривались в правовой науке. Общетеоретические аспекты договора аренды разрабатывали такие ученые, как Витрянский В.В., Суханов Е.А., Козырь О.М., Завидов Б.Д., Павлодский Е.А. и др.

В курсовой работе используются работы таких ученых в сфере гражданского и других отраслей права, как Покровский И.А., Иоффе О.С., Брагинский М.И., Дозорцев В.А., Садиков О.Н., Богачева Т.В., и ряда других авторов, комментарии гражданского законодательства, учебники гражданского права.

Цель курсовой работы - изучить правовое регулирование договора аренды по российскому гражданскому законодательству.

Достижение поставленной цели возможно путем решения следующих задач:

- исследовать общие положения о договоре аренды.

раскрыть содержание договора аренды.

проанализировать особенности отдельных видов договора аренды.

-выявить тенденции развития норм, регулирующих договор аренды;

определить содержание и признаки договора аренды согласно действующему законодательству и правоприменительной практике;

рассмотрение существенных условий, отдельных элементов договора аренды, таких как стороны, объект (предмет), срок, форма договора, арендная плата.

-Объект и предмет исследования определяются тематикой работы, ее целью и задачами.

-Объектом научного анализа настоящей работы являются договор аренды как теоретическая категория и как правовое явление социальной действительности.

-Предметная направленность определяется выделением и изучением, в рамках заявленной темы, нормативно-правовых источников, судебной практики.

-Методологической основой исследования является диалектический метод. В ходе исследования использовались общие и частнонаучные, а также специальные методы познания.

-Общими явились методы анализа и синтеза, индукции и дедукции, наблюдения и сравнения. В качестве общенаучных методов, с помощью которых проводилось исследование, использовались метод структурного анализа, системный и исторический методы. В качестве частнонаучного метода выступил конкретно-социологический. К специальным методам, использовавшимся в работе, следует отнести формально-юридический метод, методы правового моделирования, различные способы толкования права.

Данные методы позволили наиболее последовательно и полно рассмотреть различные аспекты материальной ответственности субъектов в рамках цели и задач исследования.

Эмпирическая база исследования построена на нормативном материале и судебной практике.

Нормативную основу составили: Конституция РФ, Конституция Российской Федерации (с изм. от 14.10.2005) // РГ от 25.12.1993, № 237, СЗ РФ от 17.10.2005, № 42, ст. 4212. ГК РФ, которая представляет собой систему принципиальных и наиболее важных правовых норм, являющихся в значительной части общими для всего гражданского законодательства, и в определенной части - для российского законодательства вообще (нормы о субъектах гражданского права, о собственности, о защите материальных и нематериальных благ и др.) Концепция развития гражданского законодательства РФ (Указ Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 года № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ.-2008. -№ 29 (часть I). - Ст. 3482.) // www.privlaw.ru

И иное федеральное законодательство, затрагивающее вопросы регулирования договора аренды. Судебная практика представлена решениями федеральных судов.

Научная новизна исследования заключается в том, что оно представляет собой одну из попыток комплексного теоретико-правового анализа договора аренды как института гражданского права в свете последних изменений законодательства в данной области.

Структура работы состоит из введения, двух глав, заключения и списка используемой литературы.



Глава I. Общая характеристика договора аренды

§1. Понятие и правовая природа договора аренды

Договор аренды (имущественного найма) относиться к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматривается в качестве отдельного вида договора найма (locatio-conductio) - весьма широкого по охвату регулируемых им отношений, типа гражданско-правового договора.

Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей (locatio-conductio rerum); наем услуг (locatio-conductio operarum); наем работы, или подряд (locatio-conductio operis). Общее между всеми тремя видами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя - уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.

Различие между наймом (locatio-conductio) и куплей-продажей (emptio et venditio) римские юристы видели в том, что по договору купли-продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом. Римское частное право: Учебник. / Под ред. проф. И. Б. Новицкого и проф. И. С.Перетерского. М., 1996. С. 445-446.

Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей (locatio-conductio rerum) одна сторона (наймодатель - locator) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю - conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю. Римское частное право: Учебник. С. 446.

В наем могли передаваться как недвижимые, так и движимые вещи, вернее те из них, которые относились к числу непотребляемых, поскольку иначе наниматель не мог бы исполнить свою обязанность возвратить по окончании срока найма именно ту вещь, которая была получена им по договору. Признавалась римским правом и возможность поднайма вещи, т. е. когда наниматель, не являясь, естественно, собственником вещи, в свою очередь сдавал указанную вещь внаем третьему лицу. Предметом договора найма могли служить и некоторые так называемые нетелесные вещи (res incorporales), т. е. имущественные права, например узуфрукт.

Что касается дореволюционного российского законодательства, то в нем имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности этого договора (Свод законов Российской империи, т.X, ч.1, ст.1691). Мейер Д. И. Русское гражданское право: ч. 2. М., 1997. С. 260.

Субъектами договора найма по российскому гражданскому законодательству являлись, с одной стороны, хозяин (лицо, отдающее имущество внаем), с другой - наниматель (лицо, нанимающее имущество).

В качестве предмета найма и законодаетльство, и доктрина того периода исходили из положения, что внаем могли передаваться только непотребляемые вещи. Например, Г. Ф. Шершеневич отмечал: «Не всякая вещь может быть отдана внаем, потому что не всякая допускает пользование без повреждения ее существа.

В соответствии с действовавшим до 1917 г. законодательством условие о сроке признавалось существенной «принадлежностью» (т. е. существенным условием) договора найма Свод законов Российской империи, т.X, ч.1, Ст.1691. Также существенным условием договора найма признавалось условие о вознаграждении за пользование имуществом - наемной плате. Дореволюционное законодательство (Свод законов Российской империи, т.X, ч.1, Ст. 1691) требовало обязательного определения в договоре найма цены, но при этом не указывало, в чем конкретно может быть выражено вознаграждение.

Но и наконец, пришло время уяснить сущность договора аренды по действующему гражданскому праву.

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.

При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Следует выделить некоторые присущие договору аренды признаки и характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма) - он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, следует отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендодателю (нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование.

Во-вторых, законодатель обеспечил детальное регулирование договора аренды, а именно тех вопросов которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре.

В-третьих, выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности. Одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга, из этого следует, что договор аренды является синаллагматическим.



§2. Правовое регулирование договора аренды

Начавшиеся в конце 80-х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно затронули арендные отношения, расширив сферу их применения и усилив роль рассматриваемого договора. В законодательстве и соответственно в практике наметились две характерные для этого периода тенденции. Во-первых, встал вопрос о снятии ограничений, касавшихся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. В период плановой экономики многие объекты, в том числе производственно-хозяйственные комплексы, были исключены из гражданского оборота. Такое положение становилось неприемлемым. Необходимо было также расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров. Эти вопросы могли быть решены в рамках гражданского законодательства путем изменения и дополнения норм, регулирующих аренду. Положения ГК РСФСР 1964 года в значительной мере не отвечали новым требованиям. Комментарий к ГК РФ (ч. 2) / Под общ. ред. О.Н. Садикова. - М., 1996. - С. 197.

Во-вторых, на государственном уровне ставилась задача использовать договор аренды как правовую форму «разгосударствления» предприятий, находившихся в собственности государства, выведения их из-под жесткого государственного регулирования и контроля с передачей в аренду трудовым коллективам в лице организаций арендаторов (по союзному законодательству) или создававшихся для этих целей хозяйственных товариществ и обществ (по российскому законодательству). Здесь уже затрагивались не только гражданско-правовые аспекты. С помощью правовых инструментов решались политические и социально-экономические проблемы, определявшие цели и характер реформ, причем гражданско-правовые средства применялись в сочетании с иными методами реформирования экономики, в том числе административно-правовыми.

Актом, предусматривающим использование договора аренды в этих целях, стал Указ Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 года «Об аренде и арендных отношениях в СССР». В том же году 23 ноября были приняты Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде (далее - Основы, Основы законодательства об аренде), которые стали одним из первых крупных законодательных актов, ориентированных на радикальное изменение условий хозяйствования. В них нашли отражение обе наметившиеся тенденции в развитии арендных отношений. Расширялись возможности использования договора аренды в его традиционном понимании, и наряду с этим регламентировались отношения, связанные с созданием и деятельностью арендных предприятий, причем решению второй задачи уделялось особое внимание.

В Основах определялись порядок и способы преобразования государственных предприятий в арендные, предусматривались меры, стимулирующие этот процесс, условия деятельности арендных предприятий, а также право арендаторов (трудовых коллективов) выкупать их. Значительное место отводилось регулированию трудовых отношений при переходе предприятий на арендную форму хозяйствования, что выходило за рамки собственно аренды. Никак не вписывался в систему гражданско-правовых отношений так называемый внутрихозяйственный арендный подряд (ему был посвящен специальный раздел Основ), который представлял собой не что иное, как форму организации производственных и трудовых отношений на государственных предприятиях. Нельзя не обратить внимание на то, что в Основах законодательства об аренде неоднократно подчеркивалось, что арендные предприятия строят свою деятельность в качестве социалистических товаропроизводителей, управление ими осуществляется на основе принципа социалистического самоуправления и т.д. (см. ст. 16 - 18); в отношении их сохранялось в известной мере государственное регулирование. Это можно объяснить тем, что рассматриваемый акт принимался тогда, когда о коренных изменениях основных принципов организации экономики говорилось с осторожностью.

Преобразование государственных предприятий в арендные широко проводилось на начальном этапе реформирования экономики. Со второй половины 1992 года активизировался процесс приватизации государственных и муниципальных предприятий с созданием на их основе акционерных и иных хозяйственных обществ. Законодательство о приватизации предусматривало в качестве одной из ее форм преобразование в акционерные общества и арендных предприятий. Таким образом, применение договора аренды предприятий в качестве способа разгосударствления экономики постепенно сошло на нет. Е.А. Суханов в связи с развитием в указанный период аренды имущественных комплексов (государственных и муниципальных предприятий и др.) высказался за выделение в качестве особого договора «хозяйственной аренды». Отличие этих договоров от обычной аренды он видит не только в возможности выкупа арендованного имущества либо в бессрочном характере его использования, но и в изменившемся характере прав арендатора на переданное ему имущество, их превращении из обязательственных в вещные, то есть однотипные с правом собственника (см.: Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. - М.: БЕК, 1993. - С. 126, 127). Юридического закрепления договоры «хозяйственной аренды» не получили.

Действующий Федеральный закон от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 № 178-ФЗ. (далее - Закон о приватизации) исходит из нецелесообразности дальнейшего применения аренды в этих целях. Им предусматривается завершение операций по выкупу арендованных государственных и муниципальных предприятий в отведенный срок, по истечении которого право на их выкуп будет признано утратившим силу (см. п. 12 ст. 43).

Общие цивилистические подходы и принципы регулирования договора аренды в условиях рыночной экономики были сформулированы и закреплены в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятых в 1991 году и действовавших в Российской Федерации с 3 августа 1992 года.

Завершающим этапом разработки развернутого законодательства об аренде стало принятие части второй ГК РФ, введенной в действие с 1 марта 1996 года. В главе 34 Кодекса, регулирующей аренду, восприняты некоторые положения Основ гражданского законодательства, Основ законодательства об аренде и специальных нормативных актов, касающихся этих отношений, а также сохранены стабильные нормы ГК РСФСР 1964 года. Вместе с тем в ней содержится немало новелл. В Гражданском кодексе РСФСР аренде было посвящено всего 12 статей, в новом ГК РФ их в пять с лишним раз больше - 65. И дело не только в увеличении числа норм, детализации регулирования, но и в существенном изменении подходов к регламентации рассматриваемых отношений.

В главе 34 выделен комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормы специального регулирования отдельных ее видов: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды - лизинга. Разграничение данных договоров осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются и другие моменты: например, сфера применения договора и специализация арендодателей - по договору проката, особый характер отношений - при лизинге и пр.

Правила § 1 главы 34 ГК РФ носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальное регулирование, а также распространяются на договоры, выделенные в отдельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована специальными нормами, относящимися к соответствующему виду отношений (прокату, лизингу и т.д.).

ГК РФ, являясь актом прямого действия, предусматривает вместе с тем возможность применения в определенных случаях других законодательных и иных правовых актов, дополняющих его нормы или устанавливающих специальные правила для отдельных видов отношений, имеющих специфику. В ст. 607 Кодекса говорится, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных участков, содержатся в главе 17 ГК РФ (ст. 264, 270, 280), введенной в действие Федеральным законом от 16 апреля 2001 года № 45-ФЗ, Федеральный закон «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 16.04.2001 № 45-ФЗ // СЗ РФ от 23.04.2001, № 17, ст. 1644. и в Земельном кодексе РФ. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 01.11.2009) // СЗ РФ от 29.10.2001, № 44, ст. 4147, СЗ РФ от 01.11.2009, № 30 (2 ч.), ст. 3122. Согласно п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе распоряжаться им, в том числе сдавать в аренду, если соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. О праве передачи земельных участков в аренду говорится также в ст. 264, причем в п. 3 статьи указано, что владелец земельного участка, не являющийся собственником, в том числе арендатор, не вправе распоряжаться им, если иное не предусмотрено законом или договором.

В Земельном кодексе РФ вопросы аренды регулируются главой IV (посвященной различным видам пользования землей). В соответствии со ст. 20 Кодекса юридические лица (кроме указанных в п. 1), В п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ названы государственные органы и органы местного самоуправления, государственные и муниципальные учреждения, а также казенные предприятия, за которыми сохранено право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. имевшие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2004 года (см. Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ).

Аренде земельных участков посвящена ст. 22 Земельного кодекса РФ.

Сдача в аренду участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется, как правило, путем проведения конкурсов и аукционов. Порядок их проведения определен Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков». Постановление Правительства РФ «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11.11.2002 № 808 // СЗ РФ от 18.11.2002, № 46, ст. 4587. По результатам торгов, на которые выставляется право на аренду земельного участка, составляется протокол, являющийся основанием для заключения договора аренды с победителем конкурса (аукциона). Договор подлежит оформлению в течение 5 дней после подписания протокола (см. п. 26 Правил).

За арендатором участка закреплены довольно широкие права по распоряжению им в период действия договора: сдаче в субаренду без согласия собственника (но с уведомлением его), если иное не предусмотрено договором (ср. ст. 264 ГК РФ), передаче прав и обязанностей по договору другому лицу, внесению в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества и т.д.

Для норм, регулирующих этот договор, характерно повышенное внимание к защите прав и интересов арендатора. Примечательна норма, устанавливающая, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного более чем на пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Условия аренды и выкупа земельных участков, на которых находятся приватизированные объекты недвижимости, определяются Законом о приватизации (ст. 28). По желанию собственника объекта, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок до 49 лет.

Передача в пользование (в том числе на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется Законом РФ «О недрах», Закон РФ «О недрах» от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 22.08.2008) // СЗ РФ от 06.03.1995, № 10, ст. 823, СЗ РФ от 30.08.2008, № 35, ст. 3607. Водным кодексом РФ, Водный кодекс Российской Федерации от 16.11.1995 № 167-ФЗ (ред. от 09.05.2007) // СЗ РФ от 20.11.1995, № 47, ст. 4471, СЗ РФ от 09.05.2007, № 19, ст. 1752. Лесным кодексом РФ. Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.1997 № 22-ФЗ (ред. от 09.05.2008) // СЗ РФ от 03.02.1997, № 5, ст. 610, СЗ РФ от 09.05.2008, № 19, ст. 1752.

Предоставление в пользование названных объектов имеет ряд особенностей:

а) участки недр и водные объекты предоставляются в пользование по лицензиям, которые выдаются уполномоченными государственными органами и служат основанием для заключения договоров (ст. 11 Закона о недрах, ст. 46 - 53 Водного кодекса РФ). Участки лесного фонда - на основе решений органов государственной власти субъектов РФ, принимаемых по представлению территориальных органов управления лесным хозяйством или по результатам лесных конкурсов;

б) по-разному регулируются отношения, связанные с пользованием отдельными видами природных объектов: водные объекты могут использоваться только на основе договора, заключаемого в соответствии с лицензией (ст. 46, 54 Водного кодекса РФ); участки недр - на основе лицензий как без оформления договора, так и с заключением договора (ч. 3 ст. 11 Закона о недрах); предусматривается широкое применение системы аукционов и конкурсов на получение права такого пользования.

Осуществление конкретных видов лесопользования на участках лесного фонда допускается только на основании лесорубочных билетов, ордеров или лесных билетов. Они выдаются в соответствии с договором аренды или безвозмездного пользования, соглашением о концессии либо протоколом о результатах лесного аукциона, а в случаях, предусмотренных Лесным кодексом РФ, - непосредственно по решению органа государственной власти субъекта РФ (ст. 34 - 37, 42 - 43);

в) специальное законодательство содержит особые требования к условиям договоров на пользование природными объектами, в том числе предусматривает предельные сроки пользования (см. п. 3 ст. 610 ГК РФ). Условия договора должны соответствовать лицензии, на основе которой он заключается, иначе договор будет признан недействительным.

Выделив ряд норм специального регулирования аренды транспортных средств, Ванян А.Б. Афоризмы о юриспруденции. - М., 1999. - С. 266. ГК РФ наряду с этим указывает, что транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных кодексом, особенности аренды отдельных видов таких средств (ст. 641, 649). Они связаны с условиями эксплуатации, технического обслуживания, повышенными требованиями к профессиональной подготовке лиц, управляющих теми или иными транспортными средствами, и т.д.

Специальные правила, регулирующие аренду отдельных видов транспортных средств, содержатся в Воздушном кодексе РФ, Воздушный кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 № 60-ФЗ (ред. от 21.03.2005) // СЗ РФ от 24.03.1997, № 12, ст. 1383, СЗ РФ от 28.03.2005, № 13, ст. 1078. кодексе торгового мореплавания РФ, Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 № 81-ФЗ (ред. от 02.11.2004) // СЗ РФ от 03.05.1999, № 18, ст. 2207, СЗ РФ от 08.11.2004, № 45, ст. 4377. кодексе внутреннего водного транспорта РФ Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 07.03.2001 № 24-ФЗ (ред. от 29.06.2004) // СЗ РФ от 12.03.2001, № 11, ст. 1001, СЗ РФ от 05.07.2004, № 27, ст. 2711. (далее соответственно - ВК, КТМ, КВВТ).

Ряд особенностей аренды объектов железнодорожного транспорта предусмотрен Федеральным законом от 27 февраля 2003 года № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта». Федеральный закон «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» от 27.02.2003 № 29-ФЗ (ред. от 22.08.2004) // СЗ РФ от 03.03.2003, № 9, ст. 805, СЗ РФ от 30.08.2004, № 35, ст. 3607.

Для нового законодательства об аренде характерно то, что детальная регламентация отношений не превращается в излишнюю «зарегулированность». Многим нормам придан диспозитивный характер, что дает сторонам возможность при необходимости решать в договоре тот или иной вопрос иначе, чем в законе, а законодательное регулирование используется как запасной вариант («если иное не предусмотрено в договоре»). Императивными являются в основном нормы, обеспечивающие защиту прав сторон, а также третьих лиц, интересы которых могут быть затронуты. Такой подход обеспечивает достаточно проработанную юридическую основу формирования и развития арендных отношений, что повышает их правовой уровень и защищенность участников и в то же время не противоречит принципу свободы договора.

Нормы главы 34 ГК РФ, а также специального законодательства, регулирующего особенности отдельных видов арендных отношений, применяются в сочетании с общими нормами гражданского законодательства о сделках, обязательствах, договорах и др.

Таким образом, договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

Последнее положение корреспондирует норме, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества каким-либо лицом (несобственником), лицу, использующему имущество на законном основании (ст. 136 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 21.07.2005) // СЗ РФ от 05.12.1994, № 32, ст. 3301, СЗ РФ от 25.07.2005, № 30 (2 ч.), ст. 3120. ).

В ГК РФ договору аренды посвящена отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК РФ, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие): сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

Указанные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно, т.е. только в том случае, если специальными правилами (также предусмотренными ГК РФ) об этих договорах не установлено иное (ст. 625 ГК РФ).



Глава II. Юридическая ответственность сторон за нарушение договора аренды

§1. Понятие и виды юридической ответственности

Юридическая ответственность -- правоотношение, возникающее между государством в лице уполномоченного органа и правонарушителем. У государственного органа возникает право привлечь виновного к ответственности, а у правонарушителя возникает обязанность претерпевать неблагоприятные последствия своего деяния. Юридическим фактом с которым связано возникновение данного правоотношения является совершение правонарушения. Юридическим фактом с которым связано прекращение правоотношения -- исполнение наказания (отбытие лишения свободы, уплата штрафа и т. д.). http://ru.wikipedia.org/wiki/Юридическая_ответственность

В зависимости от отраслевой принадлежности юридических норм, закрепляющих такую ответственность, различаются:

· Дисциплинарная ответственность -- Заключается в наложении на виновное лицо дисциплинарного взыскания властью руководителя. Основной нормативно-правовой акт -- Трудовой кодекс Российской Федерации.

· Административная ответственность -- Применение органами исполнительной власти мер воздействия к виновным лицам. Основной нормативно-правовой акт -- Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях. В рамках административной ответственности выделяют собственно административную, а также финансовую, налоговую ответственность и другие.

· Материальная ответственность -- Возмещение имущественного вреда, нанесенного в результате неправомерных действий в процессе выполнения лицом своих служебных обязанностей. Материальную ответственность часто рассматривают как разновидность гражданско-правовой ответственности.

· Гражданско-правовая ответственность -- Вытекает из нарушения имущественных и личных неимущественных прав граждан и организаций. Основной нормативный акт -- Гражданский кодекс Российской федерации.

· Уголовная ответственность -- Применяется в судебном порядке к лицу, виновному в совершении преступления. Единственный нормативный акт, устанавливающий уголовную ответственность -- Уголовный кодекс Российской Федерации.

Так как цель курсовой работы раскрыть особенности юридической ответственности по гражданскому праву, представляется необходимым рассмотреть этот аспект более углублённо.

Подавляющее большинство участников гражданских правоотношений сознательно и добровольно выполняют возложенные на них обязанности. Однако на практике имеют случаи неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательств, в связи с чем возникает необходимость прибегать к принудительным мерам обеспечения их должного исполнения.

Гражданско-правовая ответственность -- это один из видов юридической ответственности, одна из форм государственно-принудительного воздействия на нарушителей норм права, которая применяется к лицам, допустившим нарушения. Гражданско-правовая ответственность связана с возложением на правонарушителя тех или иных невыгодных для него имущественных последствий.

Для различных случаев нарушений гражданское право предусматривает и различные способы воздействия на правонарушителей. Гражданско-правовая ответственность есть одна из форм принудительного воздействия на нарушителя гражданских прав и обязанностей, связанная с применением к нему гражданско-правовых санкций, влекущих невыгодные имущественные последствия.

Гражданско-правовая ответственность обладает следующими признаками:

1) нацелена на имущественную сферу должника (а не на его личность);

2) направлена на восстановление имущественного положения потерпевшей стороны и поэтому санкции взыскиваются в ее пользу, а не в доход государства;

3) применяется по требованию потерпевшей стороны.

Выделяют следующие функции гражданско-правовой ответственности: компенсационную, штрафную, воспитательную и стимулирующую.

Компенсационная функция выражается в том, что лицо, чье право нарушено, может требовать полного возмещения убытков.

Суть штрафной функции состоит в наказании лица, виновного в ненадлежащем исполнении гражданско-правовой ответственности.

Воспитательная и стимулирующая функция присущи при наличии вины. Воспитательное воздействие может выражаться в стимулировании правонарушителя к проявлению максимальной внимательности и осмотрительности.

Классификацию гражданско-правовой ответственности на виды можно осуществлять по различным критериям. В зависимости от основания возникновения обязательства различают договорную и внедоговорную ответственность.

В зависимости от характера ответственности нескольких лиц в обязательствах со множественностью лиц на обязанной стороне различают долевую, солидарную и субсидиарную ответственность.

При долевой ответственности каждый из должников несет ответственность перед кредитором только в той доле, которая падает на него в соответствии с законодательством или договором.

Солидарная ответственность возникает, если она предусмотрена договором или установлена законодательством, в частности при неделимости предмета обязательства.

Субсидиарная ответственность может быть предусмотрена законодательством или договором. Она имеет место, когда в обязательстве участвуют два должника, один из которых является основным, а другой - дополнительным.

Для возникновения гражданско-правовой ответственности необходимо наличие состава гражданского правонарушения, под которым понимают совокупность общих типичных признаков (условий), которые характеризуют правонарушение с объективной и субъективной стороны. К их числу относится:

1) противоправность поведения;

2) наличие ущерба (убытков);

3) причинная связь между противоправным поведением и ущербом (убытками);

4) вина правонарушителя.

Противоправное поведение -- это поведение (действие или бездействие), противоречащее нормам права. Например, противоправным является неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, причинение вреда личности или имуществу гражданина или юридического лица. Противоправное поведение может выступать в форме действия или бездействия. Бездействие является противоправным, если в силу закона или договора лицо должно было совершить действие, но не совершило его. Например, противоправным является несообщение продавцом покупателю важной информации, касающейся товара, непринятие администрацией предприятия мер по обеспечению техники безопасности.

Ущерб (вред) -- это уменьшение, умаление или уничтожение имущества или имущественного блага, охраняемого законом. Сам по себе вред не всегда возместим в натуре. Поэтому в тех случаях, когда восстановление в первоначальное состояние невозможно, ответственность наступает в виде возмещения убытков. Под убытками понимаются расходы, произведенные кредитором, утрата или повреждение его имущества, а также неполученные кредитором доходы, которые он получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Причинная связь между противоправным поведением должника и убытками, возникшими у кредитора является необходимым условием ответственности. Например, работник потерял трудоспособность из-за обвала строящегося здания.

Условием гражданско-правовой ответственности является вина. Это означает, что участники гражданского оборота отвечают лишь за те противоправные действия, которые они смогли предвидеть и предотвратить. ГК РФ (ст.372) предусматривает две формы вины: умысел и неосторожность. Умысел -- это осознание неправомерности своего поведения, предвидение наступления своего поведения, предвидение неблагоприятных последствий и желание или сознательное допущение их наступления. Неосторожность имеет место тогда, когда из-за отсутствия должной внимательности и осмотрительности субъект не предвидит неблагоприятных последствий, хотя должен был и мог их предвидеть.

Гражданские правонарушения чаще совершаются по неосторожности.

Лицо признается невиновным, если при той степени внимательности и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для его надлежащего исполнения.

Если вред причинен как действиями должника, так и действиями кредитора, закон предусматривает возможность уменьшения размера ответственности должника, учитывая степень вины кредитора. Смешанная ответственность должника и кредитора -- это способ распределения убытков между кредитором и должником с учетом вины каждого.

Вина, как субъективное условие гражданско-правовой ответственности применима как к физическим, так и к юридическим лицам.

Основанием освобождения от ответственности является случай. Непреодолимая сила, а в некоторых случаях умысел или грубая неосторожность потерпевшего. Случай -- это обстоятельство, которое невозможно было предвидеть и, следовательно, предотвратить. Случай влечет освобождение должника от ответственности, поскольку он не знал и не должен был знать о том, что наступление определенных обстоятельств помешает ему исполнить принятое на себя обязательство.

Непреодолимая сила -- это чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (землетрясение, смерч, ураган, наводнение и т.п.)

Убытки -- денежная оценка имущественных потерь кредитора. Убытки бывают двух видов: реальный ущерб и упущенная выгода.

Реальный ущерб включает в себя расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права (например, затраты на хранение и обратную транспортировку некачественной продукции), а также утрату или повреждение его имущества (например, гибель скоропортящейся продукции из-за несвоевременной доставки тары)( например, найм дачи и перевоз вещей, затем отказ в найме. Возмещается стоимость проезда в оба конца и стоимость провоза багажа).

Упущенная выгода заключается в неполучении кредитором тех доходов, которые он мог бы получить при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право было нарушено. Упущенная выгода -- предполагаемые доходы( например, повреждено такси).

В гражданском праве действует принцип полного возмещения убытков, т.е. взысканию подлежит как реальный ущерб, так и упущенная выгода. Учитывая специфику отдельных видов обязательств, законодатель может ограничить право на полное возмещение убытков путем установления исключительной неустойки, ограничения размера ответственности реальным ущербом или какой-либо ее частью. Ограничение подлежащих возмещению убытков возможно и по соглашению сторон. Например, согласно ст. 371 ГК РФ по отдельным видам обязательств и по обязательствам, связанным с определенным родом деятельности, законодательством может быть ограничено право на полное возмещение убытков (напр, по договору энергоснабжения сторона, нарушившая обязательство, обязана возместить реальный ущерб.

Важнейшей формой гражданско-правовой ответственности является уплата неустойки.

Формой ответственности являются проценты за пользование чужими денежными средствами. Размер процентов устанавливается учетной ставкой Национального банка Республики Беларусь на день исполнения обязательств.

В соотношении неустойки с убытками она различается 4-х видов:

1) зачетная неустойка -- если имеются убытки, они возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Такая неустойка применяется всегда, если в специальном законодательстве не сказано об ином.

2) исключительная -- законодательством или договором могут быть предусмотрены случаи, когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков;

3) штрафная -- когда убытки взыскиваются в полной сумме сверх неустойки. Применяется в случаях, прямо предусмотренных в законодательстве);

4) альтернативная -- когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки. На практике применяется редко.

§2. Юридическая ответственность арендодателя по договору аренды

Ответственность арендодателя регулируется ст. 612 ГК РФ и содержит следующее.

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным от недостатков, т. е. от таких его свойств, которые ухудшают его качество или, что одно и то же, представляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды.

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые названы в п. 2 ст. 612 ГК РФ.

Есть все основания считать недостатком арендованного имущества и дефект титула арендодателя на него. Разумеется, дефекты титула должны быть такими, которые могли бы лишить арендатора права владения и (или) пользования предметом договора. Например, если арендодатель не мог распоряжаться передаваемой в аренду вещью, то договор может быть признан ничтожным, а его предмет - изъят.

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее. Иными словами, должна быть причинная связь между недостатком, проявившимся в период действия договора, и тем состоянием вещи, которое она имела ранее. Отсутствие причинной связи означает, что недостаток возник позднее. Он, конечно, находится на риске арендодателя, но не влечет его ответственности перед арендатором. Разумеется, и в этом случае арендатор может расторгнуть договор на основании подп. 4 ст. 620 ГК РФ. Он также вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы в соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ, но не может взыскать с арендодателя понесенные убытки.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал (и, добавим от себя, не должен был знать) об этих недостатках. Это означает, что ответственность арендодателя строится в данном случае на началах риска (т. е. независимо от вины) и тогда, когда договоры аренды заключаются вне сферы предпринимательской деятельности. В противном случае упоминание о том, что арендодатель отвечает за недостатки независимо от того, знал он о них или нет, излишне ввиду наличия общего правила, закрепленного в п. 3 ст. 401 ГК РФ.