Организация и проведение торгов по продаже земельных участков

1) документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за осуществление кадастрового учета, или копия документа, подтверждающего в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах наличие оснований для освобождения от уплаты указанной пошлины (при постановке на учет объекта недвижимости);

2) межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка), а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ); [26]

3) технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства (при постановке на учет такого объекта недвижимости, учете его части или учете его изменений, за исключением кадастрового учета в связи с изменением назначения здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства) или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (при постановке на учет или учете изменений такого объекта капитального строительства, за исключением кадастрового учета в связи с изменением назначения здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства);

4) акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости);

5) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);

6) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости (при учете изменений такого объекта недвижимости, учете адреса правообладателя или снятии с учета такого объекта недвижимости и отсутствии сведений о зарегистрированном праве данного заявителя на такой объект недвижимости в государственном кадастре недвижимости);

7) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя (при учете части такого объекта недвижимости, за исключением случая, если заявителем является собственник такого объекта недвижимости и в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о зарегистрированном праве собственности этого заявителя на такой объект недвижимости);

8) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель (при кадастровом учете в связи с изменением категории земель, к которой отнесен земельный участок);

9) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка (при кадастровом учете земельного участка в связи с изменением разрешенного использования земельного участка);

10) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом изменение назначения здания или помещения (при кадастровом учете в связи с изменением назначения здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства).

Верность представляемой копии документа должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. При этом представление такой копии не требуется в случае, если заявитель или его представитель лично представляет в орган кадастрового учета соответствующий документ в подлиннике. Этот документ после его копирования органом кадастрового учета возвращается заявителю или его представителю при выдаче расписки. [23]

5.4 Порядок предоставления заявителями документов для осуществления кадастрового учета

Заявление о кадастровом учете (далее также - заявление) и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично либо посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении.

Заявление должно быть удостоверено подписью заявителя или подписью его представителя. При этом подлинность такой подписи должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, за исключением случаев, если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично. В этих случаях должен быть предъявлен документ, удостоверяющий личность заявителя (если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются данным заявителем), или документ, удостоверяющий личность представителя заявителя (если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются данным представителем).

Если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично, данный орган выдает этому заявителю или его представителю расписку в получении таких документов с указанием их перечня и даты получения. Расписка должна быть выдана этому заявителю или его представителю в день получения органом кадастрового учета таких документов. При поступлении заявления и необходимых для кадастрового учета документов в орган кадастрового учета посредством почтового отправления расписка высылается в течение рабочего дня, следующего за днем получения органом кадастрового учета таких документов, по указанному в заявлении почтовому адресу с уведомлением о вручении. [27]

Орган кадастрового учета не вправе требовать от заявителя или его представителя представлять документы, не установленные Законом.

По окончанию кадастрового учета заявителю выдается кадастровый паспорт.

(План границ земельного участка рассмотрен в Приложении-1)

6. Организация и проведение торгов

6.1 Подготовка к аукциону

Для многих инвесторов в настоящее время наибольший интерес представляют торги, связанные с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Действующим законодательством РФ установлена обязательная возмездность приобретение физическими и юридическими лицами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (безвозмездное получение в собственность таких участков является исключением, которое отдельно устанавливается законодательством).

Одним из способов возмездного приобретения участка является его продажа (или продажа права на заключение договора аренды) на торгах (аукционах или конкурсах).

Проведению аукционов и конкурсов с земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (далее по тексту - «земельные участки», «земли») посвящены статьи 30, 30.1, 30.2, 38, 38.1 и 38.2 Земельного Кодекса РФ. При этом часть положений, установленных данными статьями, вступили в силу только с 1 октября 2005 г. [3]

Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков. Данные Правила также регулируют порядок проведения торгов по продаже земельных участков (в части, не противоречащей ЗК РФ). При проведении земельных торгов их организатором выступает либо исполнительный орган государственной власти, либо орган местного самоуправления, при продаже земельных участков находящихся в федеральной собственности - отделения Российского фонда федерального имущества. Также организатором торгов может выступать специализированная организация по договору с указанными органами.

Начальную цену и сумму задатка в соответствии с Земельным кодексом устанавливает собственник земельного участка. Земельный кодекс не устанавливает ограничений для определения цены выставляемого на торги земельного участка. Из этого можно сделать вывод, что собственники могут определить цену земельного участка по собственному усмотрению. Но при выставлении на торги земельных участков, находящихся в федеральной собственности, Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 №808 обязывает Росимущество определять на основании отчета независимого оценщика, начальную цену участка или начальный размер арендной платы. [28]

В соответствии с вышеуказанной ст.38 ЗК РФ предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

Проведение работ по формированию земельного участка осуществляется в следующем порядке:

-подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

-определение разрешенного использования земельного участка;

-принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

-публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

Если говорить о подготовке аукциона, то можно разделить ее на два вида:

-действия продавца (собственника) по подготовке аукциона;

-действия организатора по подготовке аукциона.

Если говорить о первом виде, то поскольку начальная стоимость земельного участка или начальный размер арендной платы такого участка должны определяться в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, необходимо до принятия решения о проведении аукциона произвести оценку рыночной стоимости земельного участка или размера арендной платы с привлечением независимого оценщика.

Рекомендуется обязанности по привлечению оценщика возложить на орган местной администрации по управлению имуществом. Оценка выполняется независимым оценщиком в 10-дневный срок с момента заключения договора, с представлением отчета об оценке в соответствии с правилами, установленными Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г., «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденными постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001г., «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1102-р, «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002г. № 568-р (в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 № 2314-р) и другими нормативными актами, установленными законодательством Российской Федерации. [29]

Решение о проведении аукциона в отношении определенного земельного участка и о выборе варианта предоставления участка - о продаже земельного участка или продаже права его аренды, принимает продавец (собственник). [28]

Продавец (собственник) земельного участка при принятии решения о проведении аукциона должен определить следующие условия его проведения:

-начальную цену предмета аукциона (начальный размер арендной платы) (в соответствии с рыночной стоимостью, определенной независимым оценщиком);

-сумму задатка (рекомендуется в размере 20-30 % начальной цены предмета аукциона);

-существенные условия договора купли-продажи или аренды, в том числе срок аренды. [3]

Также рекомендуется одновременно решить вопрос об организации аукциона самим продавцом (в лице органа местной администрации по управлению имуществом) или о привлечении для выполнения функций организатора аукциона специализированной организации (с указанием ее наименования и реквизитов) - по предварительному согласованию с такой организацией.

Рекомендуем установить порядок, в соответствии с которым такие решения принимает глава муниципального образования по представлению органа по архитектуре и градостроительству местной администрации.

В случае привлечения для выполнения функций организатора аукциона специализированной организации рекомендуется в договоре со специализированной организации предусматривать ее обязанность:

-использовать при подготовке и проведении аукциона формы документов аукционов, разработанные и утвержденные органами местного самоуправления;

-согласовывать условия проведения аукциона, определяемые в соответствии с п.30 ст.38.1 и п. 3 ст.38.2 ЗК РФ организатором аукциона, с органом местной администрации по управлению имуществом.

Рекомендуется обеспечить осуществление следующих функций в целях реализации норм ст.38.1, 38.2 ЗК РФ и гарантирования интересов муниципального образования со следующим рекомендуемым их распределением между различными органами местного самоуправления:

-определение условий, которые организатор аукциона обязан опубликовать в извещении о проведении аукциона - глава местной администрации (по представлению местной администрации по управлению имуществом);

-утверждение необходимых для проведения аукциона форм документов: заявки на участие в аукционе; протокола приема заявок на участие в аукционе; уведомление заявителя о признании его участником аукциона; заявления об отзыве заявки заявителем; протокола аукциона; протокола о результатах аукциона - орган местной администрации по управлению имуществом;

- утверждение форм договора аренды и договора купли-продажи земельного участка, заключаемых с победителями аукционов - орган местной администрации по управлению имуществом;

-утверждение положения о порядке проведения аукциона - глава местной администрации (по представлению органа местной администрации по управлению имуществом). [6]

Если говорить о втором виде, то со стороны организатора необходимо решить ряд организационных работ.

Организатор аукциона должен определить:

- время (год, месяц, дата, местное время в часах и минутах);

- назначить Аукционную комиссию;

- место (адрес - Российская Федерация, область, район, населенный пункт, улица, номер дома (строения), номер помещения в нем);

- порядок проведения аукциона;

- присвоить земельным участкам номера лотов;

- форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе; [3]

- порядок внесения и возврата задатка;

- величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона»). «Шаг аукциона» рекомендуется устанавливать в пределах от одного процента до пяти процентов начальной цены предмета аукциона. (Рекомендуемые формы протоколов рассмотрены в Приложение 2)

Организатор аукциона не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона должен опубликовать извещение о проведении аукциона в периодическом печатном издании, определенном главой муниципального образования, а также разместить сообщение о проведении аукциона на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети Интернет. (Рекомендуемая форма извещения рассмотрены в Приложение 3)

Требования к содержанию публикуемого извещения о проведении аукциона установлены п.10 ст.38.1 ЗК РФ. Дополнительные требования к содержанию извещения в случаях проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства установлены п. 3 ст.38.2 ЗК РФ.

Организатор аукциона вправе отказаться от проведения аукциона не позднее, чем за 15 дней до назначенной даты его проведения. Извещение об отказе в проведении аукциона опубликовывается организатором аукциона в течение трех дней в периодических печатных изданиях, в которых было опубликовано извещение о проведении аукциона. Сообщение об отказе в проведении аукциона может размещаться на официальном сайте муниципального образования в сети Интернет. Организатор аукциона в течение трех дней обязан известить участников аукциона о своем отказе в проведении аукциона и возвратить участникам аукциона внесенные задатки.

При подготовке к проведению аукциона рекомендуется определить:

- лицо, уполномоченное реализовывать полномочия организатора аукциона, предусмотренные нормативными правовыми актами (руководитель юридического лица - организатора аукциона, либо лицо, действующее на основании выданной им доверенности). Действия указанного лица рассматриваются как действия организатора аукциона;

- штатного работника организатора аукциона, ответственного за прием и регистрацию заявок на участие в аукционе и прилагаемых к ним документов, заявлений претендентов об отзыве поданных заявок;

- аукциониста - лицо, непосредственно проводящее аукцион. [30]

6.2 Требования к земельному участку, предоставляемому на аукцион

Как было сказано выше, согласно ст.38 ЗК РФ предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

Поэтому требования к земельному участку, который может быть предметом аукциона, в зависимости от целей его предоставления установлены п.1 ст.38, п.п.1 и 2 ст.38.1. и п.1 ст.38.2 ЗК РФ.

Для проведения аукциона по предоставлению земельного участка:

1) земельный участок должен иметь градостроительный план (за исключением земельного участка, предоставляемого для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства)

2) кадастровый номер и план расположения на местности (фактические границы, площадь и т.д.)

3) должна быть определена первоначальная стоимость (размер арендной платы) земельного участка;

4) должны отсутствовать запрещения на отчуждение земельного участка (арест).

6.3 Условия участия в аукционе

Для участия в торгах претендент представляет организатору торгов (лично или через своего представителя) в установленный в извещении о проведении торгов срок заявку по форме, утверждаемой организатором торгов, платежный документ с отметкой банка плательщика об исполнении для подтверждения перечисления претендентом установленного в извещении о проведении торгов задатка, в счет обеспечения оплаты приобретаемых на торгах земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в извещении о проведении торгов. Заявка и опись представленных документов составляются в 2 экземплярах, один из которых остается у организатора торгов, другой - у претендента. (Рекомендуемая форма заявки рассмотрены в Приложение 4)

Один претендент имеет право подать только одну заявку на участие в торгах.

При подаче заявки физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий личность. В случае подачи заявки представителем претендента предъявляется доверенность.

Юридическое лицо дополнительно прилагает к заявке нотариально заверенные копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации юридического лица, а также выписку из решения уполномоченного органа юридического лица о совершении сделки (если это необходимо в соответствии с учредительными документами претендента и законодательством государства, в котором зарегистрирован претендент).

Заявка с прилагаемыми к ней документами регистрируются организатором торгов в журнале приема заявок с присвоением каждой заявке номера и с указанием даты и времени подачи документов. На каждом экземпляре документов организатором торгов делается отметка о принятии заявки с указанием номера, даты и времени подачи документов. [30]

(Примерная форма журнала по учету заявок на участие в аукционе рассмотрена в Приложение 5)

Заявка, поступившая по истечении срока ее приема, вместе с документами по описи, на которой делается отметка об отказе в принятии документов с указанием причины отказа, возвращается в день ее поступления претенденту или его уполномоченному представителю под расписку.

Претендент имеет право отозвать принятую организатором торгов заявку до окончания срока приема заявок, уведомив об этом (в письменной форме) организатора торгов. Организатор торгов обязан возвратить внесенный задаток претенденту в течение 3 банковских дней со дня регистрации отзыва заявки в журнале приема заявок. В случае отзыва заявки претендентом позднее даты окончания приема заявок задаток возвращается в порядке, установленном для участников торгов. [28]

Для участия в торгах претендент заключает договор о задатке, после вносит задаток на указанный в извещении о проведении торгов счет (счета) организатора торгов. Документом, подтверждающим поступление задатка на счет (счета) организатора торгов, является выписка (выписки) со счета (счетов) организатора торгов. (Рекомендуемая форма написания договора о задатке рассмотрена в Приложение 6)

В день определения участников торгов, установленный в извещении о проведении торгов, организатор торгов рассматривает заявки и документы претендентов, устанавливает факт поступления от претендентов задатков на основании выписки (выписок) с соответствующего счета (счетов). По результатам рассмотрения документов организатор торгов принимает решение о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске претендентов к участию в торгах, которое оформляется протоколом.

(Рекомендуемая форма протокола по рассмотрению заявок, поступивших на участие в аукционе, рассмотрены в Приложение 7)

В протоколе приводится перечень принятых заявок с указанием имен (наименований) претендентов, перечень отозванных заявок, имена (наименования) претендентов, признанных участниками торгов, а также имена (наименования) претендентов, которым было отказано в допуске к участию в торгах, с указанием оснований отказа.

Претендент не допускается к участию в торгах по следующим основаниям:

1) заявка подана лицом, в отношении которого законодательством Российской Федерации установлены ограничения в приобретении в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

2) представлены не все документы в соответствии с перечнем, указанным в информационном сообщении (за исключением предложений о цене или размере арендной платы), или оформление указанных документов не соответствует законодательству Российской Федерации;

3) заявка подана лицом, не уполномоченным претендентом на осуществление таких действий;

4) не подтверждено поступление в установленный срок задатка на счет (счета), указанный в извещении о проведении торгов.

Организатор торгов обязан вернуть внесенный задаток претенденту, не допущенному к участию в торгах, в течение 3 банковских дней со дня оформления протокола о признании претендентов участниками торгов. [30]

Претенденты, признанные участниками торгов, и претенденты, не допущенные к участию в торгах, уведомляются о принятом решении не позднее следующего рабочего дня с даты оформления данного решения протоколом путем вручения им под расписку соответствующего уведомления либо направления такого уведомления по почте заказным письмом.

Претендент приобретает статус участника торгов с момента оформления организатором торгов протокола о признании претендентов участниками торгов.

При проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, предложение представляется:

1) претендентом в день подачи заявки или в любой день до дня окончания срока приема заявок в месте и час, установленные в извещении о проведении торгов для подачи заявок;

2) участником торгов непосредственно в день проведения торгов, но до начала рассмотрения предложений.

В случае если:

1) претендент при подаче заявки заявит о своем намерении подать предложение в любой день до дня окончания срока приема заявок или непосредственно перед началом проведения торгов, организатором торгов делается отметка в журнале приема заявок и выдается претенденту соответствующая выписка;

2) участник торгов отзовет принятую организатором торгов заявку, предложение считается не поданным.

Отказ претенденту в приеме заявки на участие в торгах лишает его права представить предложение. [28]

6.4 Проведение аукционов

Процедура проведения аукциона, полномочия единой комиссии и аукциониста аукцион проводится в день, час и по адресу, указанным в информационной карте аукциона. Аукцион проводится аукционистом, выбранным из числа членов единой комиссии путем открытого голосования членов единой комиссии большинством голосов, в присутствии членов единой комиссии и участников аукциона или их уполномоченных представителей. В аукционе могут участвовать только те участники, которые были признаны участниками аукциона. Аукцион проводится путем снижения начальной (максимальной) цены контракта (цены лота), указанной в информационной карте аукциона, на «шаг аукциона».

«Шаг аукциона» устанавливается в размере пяти процентов от начальной (максимальной) цены лота, указанной в информационной карте аукциона. В случае, если после троекратного объявления последнего предложения о цене лота ни один из участников аукциона не заявил о своем намерении предложить более высокую цену лота, аукционист обязан снизить «шаг аукциона» на 0,5 процента от начальной (максимальной) цены лота, но не ниже 0,5 процента от начальной (максимальной) цены лота.

Процедура аукциона проходит следующим образом.

Перед началом проведения процедуры аукциона единая комиссия регистрирует участников аукциона или их представителей, явившихся на процедуру аукциона, проверяет документы и полномочия, необходимые для участия в аукционе. При регистрации участникам аукциона или их представителям выдаются карточки (далее - «карточки»).

Карточку вправе получить только участник аукциона - физическое лицо (в том числе индивидуальный предприниматель), либо один представитель участника аукциона - юридического лица. Каждым участником аукциона может быть получена только одна карточка. Одно и то же лицо не может быть представителем 2 (двух) и более участников аукциона. Лицо не может быть представителем какого-либо участника аукциона, если это лицо само по себе является участником аукциона.

Аукцион открывает аукционист, после чего доступ в зал, где проводится аукцион, прекращается. Аукцион проводится непосредственно аукционистом, который оглашает: правила проведения аукциона, правила поведения на аукционе, наименования (и/или имен) участников, допущенных к участию в аукционе, сведенья о земельных участках, начальную (максимальную) цену лота, «шаг аукциона», указанный в информационной карте аукциона, наименование участников аукциона, которые не явились на аукцион, наличие учреждений и предприятий уголовно-исполнительной системы и (или) организаций инвалидов в случае, если в информационной карте аукциона предусмотрены преимущества для таких участников аукциона.

Началом торгов считается момент объявления аукционистом начальной (максимальной) цены лота. После этого аукционист предлагает участникам аукциона заявлять свои предложения о цене лота путем поднятия карточек, в случае приобретения данного земельного участка

Каждое поднятие карточки участником аукциона является его заявлением о цене лота. Заявление о цене лота, сделанное поднятием карточки, считается действительным только после того, как номер поднятой карточки объявлен аукционистом.

После каждого поднятия карточки и предложения цены лота на «шаг аукциона», аукционист трижды с равными короткими промежутками времени повторяет цену лота, то есть осуществляет торг на данном «шаге аукциона». Если до третьего повторения заявленной цены лота ни один из участников аукциона не поднял карточку и не заявил последующую цену, «шаг аукциона» должен быть снижен на 0,5 процента от начальной (максимальной) цены контракта, но не ниже 0,5 процента начальной (максимальной) цены контракта. [30]

Участник аукциона или его представитель выражает согласие о приобретении земельного участка, сигнализирует о подаче предложения о такой цене лота путем поднятия своей карточки выше головы. Предложение Участника аукциона или его представителя принимается и фиксируется, если оно поступило не позднее удара молотка аукциониста.

Аукционист совершает удар молотком, называет номер карточки, поднятой ранее других после объявления начальной (максимальной) цены лота и цены лота, увеличенной на «шаг аукциона», и увеличивает цену лота на «шаг аукциона» объявляя новую цену лота, увеличенную на «шаг аукциона» и «шаг аукциона», в соответствии с которым увеличина цена, начиная новый торг. Удар молотка аукциониста совершается в случаях, когда:

- поступило одно предложение от участника аукциона или его представителя о цене лота путем поднятия карточки (удар совершается непосредственно после поднятия карточки и одновременно означает увеличение начальной (максимальной) цены лота на «шаг аукциона», после чего начинается новый торг);

- поступило несколько предложений участников аукциона или их представителей о цене лота путем поднятия нескольких карточек (удар совершается непосредственно после поднятия первой карточки и одновременно означает увеличение начальной (максимальной) цены лота на «шаг аукциона», после чего начинается новый торг);

- не поступило ни одного предложения о цене лота после третьего оглашения аукционистом начальной (максимальной) цены лота, полученной после увеличения цены лота на «шаг аукциона» (удар совершается после истечения короткого промежутка времени после третьего объявления цены лота и одновременно означает снижение "шага аукциона" на 0,5 процента начальной цены лота, после чего начинается новый торг);

При отсутствии предложений о цене лота со стороны участников аукциона, аукционист повторяет последнюю из названных цен лота 3 (три) раза. Если до третьего повторения заявленной цены контракта ни один из Участников аукциона не поднял карточку и не заявил последующую цену, «шаг аукциона» должен быть снижен на 0,5 процента от начальной (максимальной) цены лота, но не ниже 0,5 процента начальной (максимальной) цены лота.

Аукцион прекращается, когда "шаг аукциона" составляет 0,5 процента начальной (максимальной) цены лота и ни один участник аукциона или его представитель не подал предложение о цене лота, трижды названной аукционистом.

Аукцион считается оконченным, если после троекратного объявления аукционистом цены лота ни один участник аукциона или его представитель не поднял карточку. В этом случае аукционист объявляет об окончании проведения аукциона, последнее и предпоследнее предложения о цене лота, номер карточки и наименование победителя аукциона и участника аукциона, сделавшего предпоследнее предложение о цене лота.

Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наиболее высокую цену лота.

Во время процедуры аукциона единая комиссия самостоятельно или по просьбе участника аукциона или его представителя может принять решение о приостановке аукциона и объявлении короткого перерыва.

Во время всей процедуры проведения аукциона (включая перерыв) участникам аукциона запрещается вступать в переговоры между собой и допускается покидать место проведения аукциона только по одному.

При проведении процедуры аукциона и во время перерыва единая комиссия вправе разрешить участникам аукциона пользоваться телефонной связью.

Предложения участников аукциона по цене лота, превышающие начальную (максимальную) цену лота, указанную в извещении о проведении аукциона, не рассматриваются.

При проведении процедуры аукциона осуществляется аудиозапись аукциона. Любой участник аукциона вправе осуществлять аудио- и видеозапись аукциона.

Во избежание накладок технического характера участник аукциона, желающий осуществлять аудио- и видеозапись аукциона должен известить единую комиссию о таком намерении до начала процедуры аукциона.

При проведении аукциона ведется протокол аукциона, в нем должны содержаться сведения о месте, дате и времени проведения аукциона, об участниках аукциона, о начальной цене лота, последнем и предпоследнем предложениях о цене лота, наименовании и месте нахождения (для юридического лица), фамилии, об имени, отчестве, о месте жительства (для физического лица) победителя аукциона. Протокол подписывается всеми присутствующими членами единой комиссии и Победителем в день проведения аукциона. Протокол составляется в двух экземплярах, один из которых остается у заказчика, второй передается в течение трех рабочих дней со дня подписания протокола Победителю аукциона. Протокол аукциона размещается на официальном сайте организаторов торгов в течение дня, следующего после дня подписания указанного протокола.

Любой участник аукциона после размещения протокола аукциона на официальном сайте вправе направить организатору в письменной форме, а также в форме электронного документа (по электронной почте, адрес которой указан в информационной карте аукциона), запрос о разъяснении результатов аукциона. Организатор в течение двух рабочих дней со дня поступления такого запроса в письменной форме или в форме электронного документа обязан представить такому участнику соответствующие разъяснения. [30]

6.5 Оформление результатов торгов

Результаты аукциона оформляются Протоколом о результатах аукциона. В протоколе указываются сведения, предусмотренные п.24 ст.38.1 ЗК РФ. (Рекомендуемая форма протокола о результатах аукциона - Приложение 8).

7. Порядок осуществления государственной регистрации

7.1 Прием документов и регистрация документов, необходимых для государственной регистрации

Как уже было сказано выше, победитель торгов в месячный срок после проведения торгов и признания его победителем, обязан на основании договора купли-продажи заключенного с ним обратиться в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о регистрации прав на земельный участок, приобретенный им на торгах.

Государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Надлежащим образом оформленная доверенность должна отвечать всем требованиям Гражданского кодекса.

Как правило, обратиться с заявлением о регистрации прав на основании договора могут все участвующие в нем стороны.

Если же права возникли на основании договора, не требующего нотариального удостоверения, но удостоверенного по желанию сторон, для проведения государственной регистрации достаточно заявления одной из них. В ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не отражена ситуация, при которой обязательное нотариальное удостоверение договора предусмотрено законом. Поскольку закон связывает определение круга лиц, имеющих право на подачу заявления о государственной регистрации, с единственным условием - нотариальным удостоверением договора, следует прийти к выводу, что государственная регистрация может быть проведена по заявлению одной из сторон и тогда, когда нотариальное удостоверение договора обязательно в силу закона. [31]

В случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты (в данном случае имеются в виду индивидуальные (ненормативные) акты). Такие акты могут быть изданные только в случаях и в порядке, указанных в законе, и должны быть подписаны лицом, наделенным правом осуществлять соответствующие властные действия от имени органа.[32]

К заявлению, согласно ч.2 ст.16, ст.17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», должны быть приложены необходимые для регистрации документы, прежде всего те, которые являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договоры и другие сделки могут быть предметом государственной регистрации сами по себе, а равно в качестве основания порождаемых, изменяемых или прекращаемых ими прав.

Для того чтобы договор был признан заключенным, сторон должны в предусмотренной законом форме достичь согласия относительно его предмета и всех других существенных условий. По общему правилу договор признается заключенным в момент, когда лицом, направившим оферту, получен акцепт, но если договор подлежит обязательной регистрации, то моментом его заключение считается, если иное не установлено законом, момент государственной регистрации. [33]

Если речь идет о договорах, связанных с правами на недвижимость, то эти договоры служат основанием для регистрации возникновения, прекращения и перехода соответствующих прав. В случаях, когда Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную регистрацию различных сделок, которые связаны с недвижимостью, регистрация прав, вытекающих из соответствующих договоров, одновременно рассматривается как регистрация сделки. И только тогда, когда речь идет о сделках, направленных на обременение прав на недвижимость, государственной регистрации подлежат сами соответствующие договоры (например, ст.352 ГК РФ).

В случае если земельный участок был приобретен на торгах, документом подтверждающим право собственности, а значит и регистрации данного права, является заключенный с победителем договор купли-продажи, а также передаточный Акт.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Некоторыми статьями главы 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» могут быть предусмотрены дополнительные документы, предоставление которых необходимо для государственной регистрации. Так, например, в случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности на недвижимое имущество, к заявлению о государственной регистрации со стороны других сособственников должны прилагаться в письменной форме согласия, которые должны быть оформлены каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены. Отсутствие такого согласия может служить основанием для приостановления государственной регистрации. [32]

При подаче заявления о государственной регистрации любое физическое лицо-правообладатель, сторона в договоре или представитель обязаны предъявить документ, удостоверяющий личность. Здесь разумно привести перечень таких документов, но в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» его, разумеется, нет, поэтому можно использовать нормы, содержащиеся в иных правовых актах. Наиболее подробный перечень документов, удостоверяющих личность, приведен в Правилах регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995г. с последующими изменениями и дополнениями:

паспорт;

свидетельство о рождении - для лиц, не достигших 16 лет (следует заметить, что в настоящий момент паспорт выдается лицам, достигшим 14 лет);

заграничный паспорт - для постоянно проживающих за границей граждан, которые временно находятся на территории РФ;

удостоверение личности - для военнослужащих (офицеров, прапорщиков, мичманов);

военный билет - для солдат, матросов, сержантов и старшин, проходящих военную службу по призыву или по контракту;

справка об освобождении из мест лишения свободы - для лиц, освободившихся из мест лишения свободы.

Представитель юридического лица обязан предъявить учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица.

Также для государственной регистрации необходимо предъявить документ об оплате регистрации. Таким документом является квитанция о приеме денег кредитным учреждением, осуществляющим денежные расчеты с населением, либо платежное поручение организации с отметкой банка о принятии платежа. Обязательным является приложение подлинника платежного документа.

При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию должностное лицо учреждения юстиции по регистрации прав вносит соответствующую запись в книгу учета документов, правила ведения которых установлены Приказом Минюста РФ, Мингосимущества РФ, Минстроя РФ от 22 июля 1998г. № 83/172/23 «Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию с их перечнем, а также с указанием даты их представления. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию, кроме того, с указанной в ней даты начинается проведение всех регистрационных действий, и, следовательно, исчисление месячного срока, в течение которого, в соответствии с п.3 ст.13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», должна быть произведена государственная регистрация. [34]

7.2 Правовая экспертиза документов и проверка законности сделок. Установление оснований для отказа или приостановления государственной регистрации

Правовая экспертиза - это изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. [32]

Требования к документам, представляемую на государственную регистрацию, содержатся в ст.18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В ней говорится, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Единый государственный реестр прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Хотелось бы остановиться на некоторых особых требованиях к содержанию правоустанавливающих документов и документов технического учета, необходимых в случае регистрации прав и сделок с землей. Одним из правоустанавливающих документов в данном случае является решение (постановление) местной администрации. Оно должно содержать следующие данные:

Месторасположение земельного участка, его площадь и целевое назначение.

Фамилию, имя, отчество лица, которому предоставляется земельный участок.

Право (собственность, пожизненно наследуемое владение, постоянное бессрочное пользование и др.), на котором данный земельный участок предоставляется.

Список членов крестьянско-фермерского хозяйства (в случае предоставления земли для ведения крестьянско-фермерского хозяйства).

Список членов садоводческого, огороднического, дачного некоммерческого объединения граждан (при предоставлении для вышеуказанных целей).

Список граждан, в соответствии с действующим законом имеющих право на получение земельной доли при реорганизации сельскохозяйственного предприятия.

Если в тексте постановления (решения) местной администрации имеются записи о приложениях, списках и т.д., то данные списки, приложения должны быть предоставлены вместе с копией постановления (решения) и являются неотъемлемой его частью. [35]

Документы, необходимые для государственной регистрации представляются в подлиннике (за исключением актов государственных и муниципальных органов) с приложением копий, предназначенных для хранения в делах учреждения юстиции. Копия, заверенная в установленном законом порядке, то есть нотариально или организацией, издавшей документ, имеет такую же юридическую силу, как и подлинник.

На учреждение юстиции по регистрации прав возложена обязанность по проверке законности сделки. Законная сделка должна соответствовать следующим условиям:

стороны обладают гражданской правоспособностью и дееспособностью;

волеизъявление участника сделки соответствует его действительной воле;

представители сторон имеют надлежащие полномочия;

имущество находится в собственности (хозяйственном ведении, оперативном управлении) правоотчуждателя;

договор заключен в требуемой законом форме и содержит существенные условия (признанные законом в качестве необходимых для договоров данного вида);

соблюдены законные интересы третьих лиц, не участвующих в сделке, и распоряжение имуществом не имеет ограничений, установленных в их пользу. [32]

Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям законодательства, является ничтожной, если законом не установлена, что она является оспоримой.

Проверка законности сделки не позволяет зарегистрировать сделку, не соответствующую законодательству, даже если законом допускается ее оспоримость. Для проверки законности должностное лицо учреждения юстиции вправе требовать документы, подтверждающие законность сделки, например, согласие родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетних граждан и т.п.

Следует отметить, что учреждение юстиции обязано проверить законность всех сделок с недвижимым имуществом, независимо от того, подлежат ли они обязательной государственной регистрации или считаются заключенными с момента подписания сторонами, а также, если они совершены, по желанию сторон или установлению закона, в нотариальной форме.

После правовой экспертизы и проверки законности сделки учреждением юстиции проверяется отсутствие противоречий между заявляемым правом на данный объект и правами, ранее зарегистрированными в Едином государственном реестре прав. В случае установления таких противоречий должностным лицом учреждения юстиции может быть принято решение о приостановлении или отказе в государственной регистрации.

Ст.19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает три основания для приостановления государственной регистрации.

Первым из них является приостановление регистрации регистратором при направлении представленных документов на подтверждение их подлинности. В данном случае речь идет, как правило, о направлении документов, вызывающих сомнение у регистратора.

Второй вид оснований приостановления государственной регистрации - на основании письменного заявления правообладателя или уполномоченного им лица. При этом правообладатель или уполномоченное им лицо обязаны в своем заявлении изложить причины, по которым необходимо приостановление государственной регистрации.

Наконец, последним основанием приостановления регистрации являются те случаи, когда об этом имеются определение или решение суда, вынесенное в соответствии с законодательством.

Ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрен ряд оснований для отказа в государственной регистрации. Но, прежде всего, следует помнить, что отказ в регистрации и возвращение документов заявителю - это разные понятия. [35]

7.3 Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Внесение записей в Единый государственный реестр прав

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как гласит ст.12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Фактически ЕГРП состоит из трех основных составляющих:

книги учета документов;

непосредственно записи о конкретных объектах недвижимого имущества, существующих и прекращенных правах на эти объекты, правообладателях, существующих и прекращенных ограничениях (обременениях) прав, произведенных в соответствии с установленными требованиями;

дела правоустанавливающих документов.

Учреждение юстиции по регистрации прав в обязательном порядке ведет книгу учета документов, принятых на государственную регистрацию. Именно с даты внесения в нее записи о поступившем заявлении о регистрации права на объект недвижимого имущества, ограничения права или сделки начинается государственная регистрация. Кроме того, при внесении записи в эту книгу документам, принятым на регистрацию, присваивается входящий номер, который впоследствии составляет основу номера произведенной записи о регистрации права, его ограничения или сделки.

Книга содержит информацию обо всех поступивших на регистрацию документах. Если на основании документов принято решение об отказе в государственной регистрации, то об этом делается отметка в книге и регистрационная запись в этом случае не производится, номер регистрации не присваивается. [36]

Если же принимается решение об осуществлении государственной регистрации, то информация о произведенной регистрации отражается в книге учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав. Книга учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав содержит информацию о том, что правообладатель или иное лицо, обратившееся за регистрацией ограничения (обременения), извещено о результатах произведенной по его заявлению государственной регистрации и получило документ о зарегистрированном праве или сделке.

Кроме этого, учреждение юстиции должно иметь также книгу учета выданной информации из Единого государственного реестра прав. Эта книга содержит данные обо всех поступивших запросах на получение информации из Единого государственного реестра прав, а также учитывает выдачу выписок, справок и иных документов из Единого государственного реестра прав. Также учреждение юстиции по регистрации прав может вести и иные книги учета, необходимые для его работы.

Сам Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов - на каждый объект недвижимого имущества, о регистрации прав на который или сделок с ним было подано заявление. Каждый раздел Единого государственного реестра прав идентифицируется кадастровым или условным номером объекта. Все записи об объекте недвижимого имущества, правах на этот объект, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях) вносятся в соответствующий, открытый именно для этого объекта недвижимости раздел Единого государственного реестра прав, то есть на земельный участок, здание, стоящее на этом земельном участке, конкретное помещение в этом здании (или иной объект, входящий в состав здания) заводятся отдельные разделы реестра. Но при этом разделы в Едином государственном реестре прав размещаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества.