Договор аренды государственного и коммунального имущества

Договор аренды государственного и коммунального имущества

Этот договор, будучи разновидностью договора найма, характеризуется существенными особенностями в сравнении с ним.

Нормативно-правовая база. Основные нормативно-правовые акты, регулирующие этот договор:

Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.92 г. в редакции Закона от 14.03.95 г. (далее Закон).

Методика расчета и порядок использования платы за аренду государственного имущества. Утверждено Постановлением Кабинета Министров Украины от 04.10.95 г. № 786 в редакции Постановления Кабинета Министров Украины от 19.01.2000 г. № 75.

Разъяснения и рекомендации к Методике расчета и порядку использования платы за аренду государственного имущества (в редакции Постановления Кабинета Министров Украины от 19.01.2000 г. № 75). Утверждено приказом Фонда государственного имущества Украины от 22.08.2000 г. № 1 765.

Методика оценки стоимости объекта аренды. Утверждено Постановлением Кабинета Министров Украины от 10.08.95 г. № 629.

Положение о порядке и условиях предоставления льгот но арендной плате арендаторам имущества государственных предприятий. Утверждено Постановлением Кабинета Министров Украины от 29.02.96 г. № 271 я редакции Постановления Кабинета Министров Украины от 18.05.99 г. № 699.

Порядок отражения в бухгалтерском учете и отчетности операций, связанных с приватизацией и арендой государственных предприятий. Утверждено приказом Министерства финансов Украины от 16.12.93 г. № 109.

Положение (стандарт) бухгалтерского учета 14 «Аренда». Утверждено приказом Министерства финансов Украины от 28.07.2000 г. №181.

Порядок проведения конкурса на право заключения договора аренды государственного имущества. Утверждено приказом Фонда государственного имущества Украины от 03.09.99 г. № 1677.

Положение о патенте па право аренды зданий (сооружений, помещений). Утверждено приказом Фонда государственного имущества Украины от 31.01.95 г. № 90.

Положение об оценке стоимости патента на право аренды зданий (сооружений, помещений). Утверждено приказом Фонда государственного имущества Украины от 31.01.95 г. М 91.

Перечень документов, которые представляются Арендодателю для заключения Договора аренды государственного имущества. Утверждено приказом Фонда государственного имущества Украины от 19.04.96 г. № 458.

Приказ Фонда государственного имущества Украины «Об утверждении договоров аренды» от 23.08.2000 г. № 1774.

Типовой договор аренды целостного имущественного комплекса государственного предприятия (структурного отделении предприятия). Утверждено приказом Фонда государственного имущества Украины от 23.08.2000 г. № 1774.

Типовой договор аренды индивидуально определенного (недвижимого или иного) имущества, относящегося к государственной собственности. Утверждено приказом Фонда государственного имущества Украины от 23.08.2000 г. № 1774.

При применении норм Закона в судебной практике важное значение имеет разъяснение Президиума Высшего арбитражного суда Украины «О некоторых вопросах практики применения Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 25.05.2000 г. № 02-5.237.

Понятие договора. В отличие от найма, в Законе «Об аренде государственного и коммунального имущества» дано определение понятия аренды.

Аренда определена как основанное на договоре срочное платное пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и иной деятельности.

Объекты аренды. Круг объектов аренды в виде государственного и коммунального имущества четко определен Законом.

Объектами аренды являются:

целостные имущественные комплексы предприятий, их структурных подразделений (филиалов, цехов, участков). Целостным имущественным комплексом является хозяйственный объект с вершенным циклом производства продукции (работ, услуг) с предоставленным ему земельным участком, на котором он размещен, автономными инженерными коммуникациями, системой энергоснабжения;

недвижимое имущество (строения, сооружения, помещения) и другое отдельное индивидуально определенное имущество предприятий;

имущество, не вошедшее в уставные фонды хозяйственных обществ, созданных в процессе приватизации (корпоратизации).

Наряду с имуществом, которое может быть объектом аренды, Закон прямо указывает, какое имущество не может быть объектом аренды --* целостные имущественные комплексы государственных предприятий, их структурных подразделений (филиалов, цехов, участков), целостные имущественные комплексы структурных подразделений казенных предприятий, осуществляющих деятельность предусмотренную ч.1 ст. 4 Закона Украины «О предпринимательстве» (например, деятельность, связанная с оборотом наркотических средств, психотропных веществ, их аналогов и прекурсоров).

Стороны в договоре аренды государственного и коммунального имущества -- арендодатель и арендатор. Ст.ст. 5, б Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества» указывают круг арендодателей и арендаторов.

Арендодатели: Фонд государственного имущества, его региональные отделения и представительства -- в отношении целостных имущественных комплексов предприятии, их структурных подразделений и недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью, а также имущества, не вошедшего в уставные фонды хозяйственных обществ, созданных в процессе приватизации (корпоратизации);

органы, уполномоченные Верховным Советом Автономной Республики Крым и органами местного самоуправления управлять имуществом -- в отношении целостных имущественных комплексов предприятий, их структурных подразделений и недвижимого имущества, которое, соответственно, принадлежит Автономной Республики Крым или находится в коммунальной собственности;

предприятия -- в отношении отдельного индивидуально определенного имущества (кроме недвижимого), а с разрешения вышеуказанных арендодателей -- также в отношении структурных подразделений предприятий (филиалов, цехов, участков) и недвижимого имущества.

Государственные и коммунальные предприятия не вправе быть арендодателями целостных имущественных комплексов (даже при наличии согласия уполномоченных органов).

Таким образом, предприятия имеют право выступать арендодателями, как правило, относительно отдельного индивидуально определенного имущества. Для того, чтобы предприятие имело право передать в аренду его структурное подразделение или недвижимое имущество (здание, сооружение, помещение), оно должно получить разрешение Фонда государственного имущества Украины, его регионального отделения, представительства; если имущество находится в собственности Автономной Республики Крым или в коммунальной собственности, то такое разрешение может быть предоставлено органом, указанным в абз.З ст.5 Закона.

Арендаторы -- хозяйственные общества, созданные членами трудового коллектива предприятия, его структурных подразделений; другие юридические лица и граждане Украины, иностранных государств, международные организации, а также лица без гражданства.

Физическое лицо, которое желает заключить договор аренды государственного имущества, до его заключения обязано зарегистрироваться как субъект предпринимательской деятельности.

Следовательно, если арендодателями могут быть лишь те лица, которые названы в Законе в отношении того или иного вида имущества, то ограничений по кругу субъектов аренды, выступающих в качестве арендаторов, Закон не предусматривает.

Форма договора. Закон «Об аренде государственного и коммунального имущества» не содержит специальных требований относительно формы договора аренды. Следовательно, здесь должны применяться общие требования о форме договора найма (аренды).

Порядок заключения договора. В Законе нашли специальное регулирование вопросы, касающиеся порядка заключения договора аренды:

инициатива (предложение) относительно аренды имущества (ст.7 Закона);

порядок принятия решения трудового коллектива предприятия, его структурного подразделения об аренде целостного имущественного комплекса (ст.8 Закона);

3) порядок заключения договора аренды (ст.9 Закона).
Инициатива относительно аренды имущества может исходить

от лиц, которые могут быть арендаторами в соответствии со ст. б' Закона, предложение может поступать от арендодателей, указанных в ст.5 Закона. На лиц, желающих заключить договор аренды имущества предприятий, возложена обязанность вместе с заявлением о заключении договора аренды направить арендодателю проект договора, а также другие документы согласно перечню, определенному Фондом государственного имущества Украины.

В случае отказа в заключении договора аренды имущества по основаниям, не предусмотренным абз.7 ч.4 ст.93 Закона, а также неполучения ответа в установленный срок, заинтересованное лицо имеет право обратиться в хозяйственный суд с заявлением о понуждении компетентного органа (предприятия) заключить договор аренды (ч.8 ст.9 Закона). Такие споры рассматриваются хозяйственным судом по местонахождению арендодателей (СТ. 15 Хозяйственного процессуального кодекса Украины). При разрешении таких споров следует руководствоваться п.4 ст.9 указанного Закона, которым установлен исчерпывающий перечень оснований, по которым может быть отказано в передаче в аренду объектов государственной собственности. Что касается объектов других форм собственности, то заключение договора аренды имущества может иметь место только с согласия собственника (п. 4.4 разъяснения Президиума Высшего арбитражного суда Украины от 25.05.2000 г.).

Договор считается заключенным с момента достижения договоренности по всем существенным условиям и подписания сторонами текста договора (ч.1 ст.12 Закона). Таким образом, общее правило подтверждает консенсуальность договора аренды.

В случае передачи спора на рассмотрение суда, хозяйственного суда договор аренды считается заключенным с момента вступления в силу решения суда, хозяйственного суда о заключении договора аренды и на условиях, указанных в нем (ч.2 ст.12 Закона).

Согласно разъяснению Высшего арбитражного суда Украины от 25.05.2000 г. при разрешении споров, связанных с заключением договора аренды государственного имущества, необходимо выяснить, соблюдены ли арендодателем требования по согласованию с органом, уполномоченным управлять имуществом, и органом Антимонопольного комитета Украины вопроса о передаче имущества в аренду (абз. 2 4 ч.2 ст. 9 Закона). Если, несмотря на получение заявления о передаче имущества в аренду, арендодатель не направит соответствующие документы указанным органам, то есть уклонится от заключения договора аренды государственного имущества по основаниям, не предусмотренным в Законе, производство по делу о понуждении заключить такой договор следует приостановить и обязать арендодателя направить необходимые документы этим органам на согласование. В случае уклонения от исполнения определения хозяйственного суда может быть решен вопрос о применении к арендодателю ответственности, установленной п. 5 ч.1 ст.83 Хозяйственного процессуального кодекса Украины.

Созданное членами трудового коллектива хозяйственное общество имеет преимущественное перед другими физическими и юридическими лицами право на заключение договора аренды имущества того предприятия, структурного подразделения, где создано это общество.

Порядок заключения договоров аренды государственного имущества, находящегося на балансах открытых акционерных обществ, утвержден приказом Фонда государственного имущества Украины от 05.03.99 г. № 102. Целью этого Порядка является защита экономических интересов государства и унификация рассмотрения в органах приватизации обращений относительно аренды государственного имущества, находящегося на балансах ОАО, созданных в процессе приватизации и корпоратизации.

В соответствии со ст.5 Закона единственными возможными арендодателями государственного имущества, находящегося на балансах негосударственных предприятий и организаций является Фонд государственного имущества, его региональные отделения и представительства.

Договор аренды государственного имущества, находящегося на балансах ОАО, заключается органом приватизации, который осуществлял приватизацию данного предприятия, в соответствии с требованиями Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества».

Государственным органом управления государственным имуществом, находящимся па балансе ОАО, согласно Постановлению Кабинета Министров Украины от 28.10.98 г. № 1703, является соответствующий государственный орган приватизации. Поэтому согласование договоров аренды с министерством, которое было органом управления арендованным имуществом до начала приватизации, не является обязательным и может иметь характер консультации.

Кроме договора аренды, который заключается с органом приватизации, арендатор в случае необходимости заключает с балансодержателем договоры о возмещении расходов балансодержателя на содержание объекта аренды и возмещении стоимости коммунальных услуг, предоставляемых балансодержателем.

Срок договора. Регулирование срока договора аренды государственного и коммунального имущества имеет определенную специфику. Согласно Закону Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», срок договора определяется по соглашению сторон.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора аренды в течение одного месяца после окончания срока действия договора он считается продленным на тот же срок И на тех же условиях, которые были предусмотрены договором .

Следовательно, правила продолжении действия договора аренды государственного и коммунального имущества характеризуются тем, что:

договор считается не возобновленным, а продленным;

договор считается продленным не на неопределенный срок, а на тот же срок и на тех же условиях, которые были рапсе предусмотрены договором;

действие этих правил связывается ис только с отсутствием возражений со стороны арендодателя, по с отсутствием заявлений любой из сторон о прекращении иди изменении договора аренды.

Кроме этого, правила аренды государственного и коммунального имущества предусматривают, что по истечении срока договора аренды арендатор, надлежащим образом исполнявший спои обязанности, имеет преимущественное право, ири прочих рапных словиях. на продление договора аренды на новый срок (ст. 17 акона).

Таким образом, как указывает Президиум Высшего арбитраж-ого суда Украины в разъяснении от 25.05.2000 г., если после кончапия срока действия договора аренды арендодателт. передал спорное имущество п аренду другому ;шцу, арендатор по предыдущему договору имеет право обратиться в Хозяйственный суд с заявлением о понуждении арендодателя продлить действие зто-го договора на новый срок и о признании договора с новым аренда горем яедейетви тельяии.

Однако следует учитывать, что арендатор может реализовать преимущественное право на продление договора аренды на новый срок, если докажет факт или намерение арендодателя сдать этот объект аренды другому лицу.

Так. в арбитражный суд области обратилось производственно-торговое предприятие (далее -- Предприятие) с иском о вы селении Общества с ограниченной ответственностью из арендуемого последним помещения (далее -- Общество).

Решением арбитражного суда иск был удовлетворен по мотивам истечения срока договора аренды. Надзорной инстанцией решение было оставлено в силе по тому же основанию.

Не согласившись с состоявшимися по делу решениями, общество обратилось в судебную коллегию Высшего арбитражного суда Украины по пересмотру решений, определений, постановлений с заявлением об их отмене, поскольку считало, что: имеет преимущественное право на пролонгацию договора на следую щий срок; истцом не соблюден установленный ст.17 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» месячный срок для уведомления арендатора о прекращении дога вора; истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора.

Проверив материалы дела и доводы заявителя, судебная коллегия заявила следующее:

В апреле 1996 г. Предприятие заключило с Обществом договор аренды нежилого помещения сроком на один год. По истечении этого срока действие договора аренды было продлено еще на один год -- до апреля 1998 г. В феврале--марте 1998 г. стороны вели переписку, из которой были очевидны намерения арендодателя Предприятия прекратить договорные отношения с арендатором-Обществом. 17 апреля 1998 г. Предприятие направило Обществу копию искового заявления в арбитражный суд с требованием понудить Общество освободить арендуемое им помещение. Оценка этих доказательств в их совокупности свидетельствует о том. что арендодатель своевременно предупредил арендатора о своем намерении прекратить договорные отношения после 01.04.98 г.. то есть по окончании срока действия договора.

Ссылка Общества на нарушение Предприятием требований ст.17 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» не заслуживает внимания, поскольку предусмотренный ч.2 ст.17 названного Закона месячный срок со дня окончания срока действия договора не лишает арендодателя права уведомить арендатора о своем намерении прекратить договорные отношения и ранее этого срока. Уведомление, сделанное ранее, не ущемляет прав арендатора, а, наоборот, создаст благоприятные условия для подготовительных мер. связанных С освобождением помещения.

Что же касается преимущественного права арендатора на продление договора аренды на новый срок, предусмотренного ч- 3 ст. 17 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», то такое право арендатор имеет перед другими лицами, которым арендодатель имеет намерение Передать либо уже передал помещение в аренду. Какие бы то ни было доказательства нарушения своего преимущественного

перед другими лицами права на продление договора аренды заявитель не представил. Кроме того, ссылаясь на необоснованный отказ арендодателя от продления договора аренды на новый срок, Общество не представило доказательств соблюдения им порядка разрешения этого спора в установленном порядке.

В соответствии с ч.1 ст. 27 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» по окончании срока договора аренды и отказа от его продления арендатор обязан возвратить объект аренды на условиях, указанных в договоре аренды.

В связи с изложенным решение и постановление соответствуют действующему законодательству и материалам дел, а поэтому судебной коллегией Высшего арбитражного суда Украины оставлены без изменений.

Субаренда. Ст. 22 Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества» предусматривает общее правило -- арендатор имеет право передать в субаренду недвижимое и индивидуально определенное имущество (отдельные станки, оборудование, транспортные средства, нежилые помещения и др.), если иное не предусмотрено договором аренды.

Сходство этого правила с правилом, регулирующим поднаем, в том, что оно имеет диспозитивный характер и предусматривает возможность иного решения вопроса о субаренде непосредственно в договоре аренды.

Однако это правило существенно отличается от правила о поднайме тремя ограничениями:

в предмете договора субаренды -- содержится прямой запрет передачи в субаренду целостных имущественных комплексов;

в сроке предоставления имущества в субаренду -- он не может превышать срока действия договора аренды;

в размере платы за субаренду -- она не должна превышать арендной платы арендатора.

Хотя два последних ограничения в отношении срока и платы за субаренду не сформулированы непосредственно в ГК, однако можно считать, что они присущи поднайму. Такой вывод вытекает из производного, зависимого характера субаренды (поднайма) от договора аренды (найма).

Существенные условия договора:

объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом индексации);

срок, на который заключается договор;

арендная плата с учетом ее индексации;

порядок использования амортизационных отчислений;

восстановление арендованного имущества и условия его возврата;

исполнение обязательств;

ответственность сторон;

страхование арендатором взятого им в аренду имущества;

обязанности сторон по обеспечению пожарной безопасности арендованного имущества.

По соглашению сторон в договоре аренды могут быть и иные условия (ст. 10 Закона).

Президиум Высшего арбитражного суда Украины в разъяснении «О некоторых вопросах практики применения Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 25.05.2000 г. № 02-5/237 указал следующее: согласно ГК Украины договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Существенными являются те условия договора, которые признаны таковыми по закону, в ст. 10 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества». Таким образом, только при наличии указанных условий, если такие условия не урегулированы действующим законодательством, можно считать договор аренды имущества заключенным. Условие договора относительно стоимости объекта аренды должно соответствовать методике, утвержденной Кабинетом Министров Украины (ст. 11 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества»). Кроме того, в соответствии с ГК существенными условиями договора аренды могут быть также все те условия, по которым по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно п. 2 ст. 10 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» по согласованию сторон в договоре аренды могут быть предусмотрены и другие условия, например, относительно использования арендатором объекта аренды по целевому назначению.

Арендная плата. Ст. 19 Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества» детально регламентирует вопросы, связанные с арендной платой, в частности:

1) дает определение арендной платы как платежа, который носит арендатор арендодателю независимо от последствий хозяйственной деятельности;

2) ограничивает максимальный размер арендной платы -- годовая арендная плата за пользование целостным имущественным комплексом предприятия, его структурным подразделением не может превышать десяти процентов стоимости арендованного имущества. В случае определения арендатора на конкурсных началах условиями конкурса может быть предусмотрен больший размер арендной платы;

указывает порядок зачисления и использования арендной платы -- она зачисляется на специальные счета и используется для финансирования капитальных вложений;

указывает органы, которые определяют методику расчета, размеры и порядок использования арендной платы;

предусматривает возможность предоставления льгот по арендной плате. Постановлением Кабинета Министров Украины от 29.02.96 г. № 271 утверждено Положение о порядке и условиях предоставления льгот по арендной плате арендаторам имущества государственных предприятий. Оно определяет предоставление льгот по арендной плате арендаторам целостных имущественных комплексов государственных предприятий, их структурных подразделений в целях предотвращения их банкротства, улучшения финансового состояния. Указанные льготы предоставляются арендаторам в том случае, если в течение последних 6 месяцев (в агропромышленном комплексе -- 12 месяцев) до заключения договора аренды государственное предприятие было убыточным или уровень рентабельности был ниже 25 процентов от средней по отрасли (подотрасли), а также если объект аренды имеет важное социальное значение. Льготы могут быть предоставлены на срок до 2 лет;

указывает, что взыскание задолженности по арендной плате

проводится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса;

7) устанавливает формы арендной платы -- арендная плата устанавливается, как правило, в денежной форме. Она также может устанавливаться в натуральной или денежно-натуральной форме (ст.20 Закона).

Если одна из сторон возражает против указанных форм арендной платы, у хозяйственного суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения предложения другой стороны относительно применения таких форм арендной платы;

8) регламентирует изменение размеров арендной платы -- размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон. Размер может быть изменен по требованию одной из сторон в случае изменения цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством Украины (ст.21 Закона). В случае недостижения согласия по этому вопросу по заявлению заинтересованной стороны спор разрешается хозяйственным судом.

Нормативное установление новых арендных ставок является основанием для внесения в договор аренды соответствующих изменений.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения надзорной инстанцией, удовлетворены исковые требования регионального отделения Фонда государственного имущества Украины (далее -- отделение) к акционерной страховой компании (далее -- компания) о внесении изменений в договор аренды в части размера арендной платы.

Решение мотивировано установлением новых арендных ставок согласно Постановлению Кабинета Министров Украины от 19.01.2000 г. № 75 «О внесении изменений и дополнений в Методику расчета и порядка использования платы за аренду государственного имущества» (далее -- Постановление Кабинета Министров Украины от 19.01.2000 г. № 75).

В заявлении в Высший арбитражный суд Украины компания, не соглашаясь с решением и постановлением арбитражного суда по делу и считая их противоречащими фактическим обстоятельствам и материалам дела, просила их отменить, а в удовлетворении исковых требований отказать. Компания обосновывала свое заявление тем, что одностороннее изменение размера арендной платы не допускается, ссылаясь на действие положений договора аренды в течение всего срока его действия, а также на отсутствие в Постановлении Кабинета Министров Украины от 19.01.2000 г. № 75 предписания о пересмотре размера арендной платы по ранее заключенным договорам.

Проверив материалы дела и доводы заявителя, судебная коллегия Высшего арбитражного суда Украины по пересмотру решений, определений, постановлений установила, что согласно условиям договора арендная плата определяется в соответствии с Методикой расчета и порядком использования платы за аренду государственного имущества, утвержденными Постановлением Кабинета Министров Украины от 04.10.95 г. № 786, и может пересматриваться по требованию одной из сторон, в том числе в случае изменения методики ее расчета.

Статьей 21 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» предусмотрена возможность изменения размера арендной платы по требованию одной из сторон в случае изменения цен и тарифов и в иных случаях, предусмотренных законодательными актами Украины. Учитывая определение Постановлением Кабинета Министров Украины от 19.01.2000 г. № 75 новых арендных ставок, арендодатель обоснованно обратился к арендатору с предложением о внесении в договор изменений в части размера арендной платы, а в связи с отказом принять предложение -- передал спор на разрешение арбитражного суда.

При таких обстоятельствах судебной коллегией Высшего арбитражного суда Украины по пересмотру решении, определений, постановлений решение и постановление арбитражного суда оставлены без изменения как отвечающие действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Подобно тому, как это предусмотрено в ст. 266 ГК, в Законе предусмотрено право арендатора требовать соответствующего уменьшения арендной платы, если по не зависящим от него обстоятельствам изменились условия хозяйствования, предусмотренные договором, или существенно ухудшилось положение объекта аренды. В отличие от ГК, основанием для такого уменьшения арендной платы по договору аренды государственного или коммунального имущества является не уменьшение возможности предусмотренного договором пользования арендованным имуществом, а изменение условий хозяйствования, предусмотренных договором, или существенное ухудшение положения объекта аренды.

В соответствии с Перечнем документов, по которым взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей нотариусов, утвержденным Постановлением Кабинета Министров Украины от 29.06.99 г. № 1172, в таком порядке возможно взыскание задолженности по арендной плате за пользование государственным и коммунальным имуществом. Для получения исполнительной надписи представляются: а) оригинал договора аренды; б) удостоверенная взыскателем копия счета, высланного должнику, с отметкой о непогашении задолженности после вручения письменного предупреждения.

Обязанности сторон. Закон «Об аренде государственного и коммунального имущества», так же как и ГК, не называет обязанностей арендодателя, следовательно, их можно определить как корреспондирующие соответствующим правам арендатора. Они сходны с обязанностями наймодателя по договору найма.

В частности, если объектом аренды является государственное или коммунальное имущество, то передача объекта аренды арендодателем арендатору осуществляется в сроки и на условиях, определенных в договоре аренды. Арендованное имущество (кроме отдельного индивидуально определенного имущества) включается в баланс предприятия, хозяйственного общества с указанием, что это имущество является арендованным. Арендованное недвижимое и другое отдельное индивидуально определенное имущество остается на балансе предприятия или хозяйственного общества, созданного в процессе приватизации (корпоратизации), с указанием, что это имущество передано в аренду, и зачисляется на внебалансовый счет арендатора с указанием, что это имущество является арендованным (ст. 13 Закона).

Основные обязанности арендатора названы в ст. 18 Закона: использовать объект аренды по целевому назначению в соответствии с профилем производственной деятельности предприятия, имущество которого передано в аренду, и производить продукцию в объемах, необходимых для удовлетворения нужд региона;

использовать и хранить арендованное имущество в соответствии с условиями договора, предохранять его от повреждения и порчи;

вносить арендную плату своевременно и в полном объеме.

Следовательно, специфика обязанностей арендатора в договоре аренды государственного и коммунального имущества проявляется в том, что он обязан использовать объект аренды не только в соответствии с назначением имущества, но и по его целевому назначению в соответствии с профилем производственной деятельности предприятия, которое передано в аренду, и производить продукцию в объемах, необходимых для удовлетворения нужд региона.

Прекращение договора. Правила прекращения договора аренды содержатся в ст.26 Закона.

Односторонний отказ от договора не допускается.

Договор аренды прекращается в случае:

истечения срока, на который он был заключен;

приватизации объекта аренды (при участии арендатора);

банкротства арендатора;

гибели объекта аренды.

Договор может быть расторгнут с согласия сторон. По требованию одной из сторон договор может быть досрочно расторгнут по решению суда, хозяйственного суда в случае неисполнения сторонами своих обязательств и по другим основаниям, предусмотренным законодательными актами Украины.

Законодательство не предусматривает автоматического прекращения действия или признания недействительным договора аренды в связи с заключением нового договора аренды спорного имущества с другим арендатором.

При отсутствии специальных норм, регламентирующих расторжение договора аренды государственного и коммунального имущества по требованию одной из сторон, следует руководствоваться общими нормами, закрепленными в ГК.

Улучшения имущества. В соответствии с п.2 ст.27 Закона, арендатор вправе оставить за собой проведенные им улучшения арендованного имущества, осуществленные за счет собственных средств, если они могут быть отделены от имущества без причинения ему вреда.

Если арендатор за счет собственных средств осуществил по согласию арендодателя улучшения арендованного имущества, которые невозможно отделить от имущества без причинения ему вреда, арендодатель обязан компенсировать ему указанные средства, если иное не определено договором аренды.

Стоимость улучшений арендованного имущества, сделанных арендатором без согласия арендодателя, которые нельзя отделить без вреда для имущества, компенсации не подлежит.