Виды договора купли-продажи

Виды договора купли-продажи

Существует несколько видов договора купли-продажи, каждый из которых имеет определенную специфику.

К ним относятся:

-- договор розничной купли-продажи;

договор купли-продажи на биржах и аукционах;

договор купли-продажи имущества в процессе приватизации;

деривативы (форвардный, фьючерсный и опционный договоры купли-продажи);

внешнеэкономический договор купли-продажи;

договор купли-продажи земельных участков.

Кроме того, специфическими разновидностями договора купли-продажи следует считать договор поставки и договор контрактации сельскохозяйственной продукции.

Куплю-продажу на биржах и аукционах регулируют законы Украины "О товарной бирже" от 10.12.2001 г., "О ценных бумагах и фондовой бирже" от 18.06.2001 г. и др.

Наряду с правилами купли-продажи, действующими в отношении всех видов имущества, специальные правила предусмотрены для отдельных видов имущества.

Например, аукционная продажа заложенного имущества регулируется Положением о порядке проведения аукционов (публичных торгов) по реализации заложенного имущества, утвержденным Постановлением Кабинета Министров Украины от 22.12.2004 г. № 1448.

В частности, куплю-продажу по коммерческому конкурсу морских и речных судов, плавающих под флагом Украины, регулирует Положение о порядке проведения коммерческой продажи морских и речных судов, плавающих под флагом Украины, утвержденное приказом Фонда государственного имущества Украины и Министерства транспорта Украины от 24.11.2000 г. № 2212/465. Это Положение определяет порядок проведения коммерческой продажи судов, плавающих под флагом Украины и являющихся государственной собственностью Украины.

Коммерческая продажа -- это продажа объектов по коммерческому конкурсу, по которому собственником судна является покупатель, который при равных условиях предложил наивысшую цену. Она учитывает особенности мировой практики продажи судов, создает более благоприятную ценовую конъюнктуру и организуется в целях предотвращения неконтролируемой государством продажи судов на международных аукционах по низким ценам. Коммерческая продажа может произойти, если зарегистрированы заявления не менее двух покупателей. Участие в коммерческой продаже не могут принимать покупатели, которые находятся в состоянии ликвидации (юридические лица), сообщили о себе недостоверную информацию, не представили предусмотренные Положением документы или не представили их в установленные Положением сроки.

Особенность заключения договора купли-продажи по этому Положению заключается в том, что утвержденный организатором коммерческой продажи (компании, на балансе которой находится судно) протокол является основанием для заключения в течение 10 дней договора купли-продажи между победителем конкурса и организатором коммерческой продажи. Проект договора купли-продажи готовит организатор коммерческой продажи. В договоре указывается: кем, когда и где проводилась продажа; название и краткая характеристика реализованного судна; окончательная цена реализации; момент перехода права собственности на судно (не ранее полной уплаты средств за приобретенное судно); фамилия, имя и отчество (название юридического лица), адрес покупателя; порядок расчетов за приобретенное судно. К договору прилагается протокол коммерческой продажи.

Победитель коммерческой продажи в течение тридцати календарных дней после заключения договора купли-продажи вносит денежные средства за приобретенное судно в банковское учреждение на обусловленный в договоре счет и представляет организатору коммерческой продажи документы об их внесении.

Куплю-продажу государственного имущества в процессе приватизации регулируют Законы Украины "О приватизации государственного имущества" от 04.03.2002 г. (в редакции Закона от 19.02.2004 г.), "О приватизации небольших государственных предприятий (малой приватизации") от 06.03.92 г. (в редакции Закона от 15.05.96 г.).

Договор купли-продажи объекта приватизации, заключенный с нарушением требований действующего законодательства, признается недействительным.

В арбитражный суд области обратился прокурор области с заявлением в интересах государства в лице регионального отделения Фонда государственного имущества Украины (далее -- ФГИУ) о признании недействительным договора купли-продажи объекта приватизации, заключенного ФГИУ с акционерным обществом закрытого типа "Инвестиционный фонд" (далее -- АОЗТ).

Решением арбитражного суда заявление прокурора удовлетворено по мотиву несоответствия указанного договора требованиям действующего законодательства. Постановлением председателя арбитражного суда решение по делу оставлено в силе.

Не согласившись с принятыми решениями, АОЗТ обратилось с заявлением об их проверке в порядке надзора и отмене, исходя из следующего:

АОЗТ приняло участие в конкурсе по приватизации аптеки не непосредственно, а через своего инвестиционного управляющего -- Финансовую компанию, которая действовала на основании соглашения между ею и АОЗТ, а поэтому -- без специальной доверенности. АОЗТ не усматривает в действиях Финансовой компании нарушений законодательства и просит в иске прокурору отказать.

Судебная коллегия Высшего арбитражного суда Украины по проверке решений, определений, постановлений, изучив материалы дела, установила следующее:

Согласно решению областной государственной администрации аптека, являющаяся объектом коммунальной собственности, подлежала приватизации путем некоммерческого конкурса с использованием приватизационных сертификатов.

Поскольку на конкурс было подано только одно заявление Финансовой компании, конкурсная комиссия приняла решение о приватизации аптеки путем выкупа ее Финансовой компанией.

Договор купли-продажи был заключен ФГИУ с АОЗТ, которое, как указано в договоре, действует через своего представителя -- Финансовую компанию. Вместе с тем разрешение на приватизацию аптеки дано именно Финансовой компании, от последней же поступило и заявление о приватизации аптеки без указания на то, что Финансовая компания действует от имени АОЗТ. Согласно акту приемки-передачи объекта последний передан Финансовой компании, на имя которой ФГИУ выдано свидетельство о праве собственности.

Ссылка АОЗТ на то, что Финансовая компания действовала в его интересах, не может быть принята во внимание, поскольку в соответствии с п. 13 Положения об инвестиционных фондах и инвестиционных компаниях, утвержденного Указом Президента Украины от 19.02.2004 г. № 55/04, инвестиционный управляющий осуществляет управление активами инвестиционного фонда от имени последнего, а не от своего собственного. Такой же порядок деятельности инвестиционного управляющего предусмотрен и соглашением, заключенным АОЗТ с Финансовой компанией.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает обоснованным вывод арбитражного суда области о том, что договор купли-продажи аптеки заключен с нарушением требований действующего законодательства, а поэтому решение и постановление по делу оставлены без изменений.

Деривативы -- стандартные документы, удостоверяющие право и/или обязательство приобрести или продать базовый актив на определенных им условиях в будущем. Так определены деривативы в Положении о требованиях к стандартной (типовой) форме Деривативов, утвержденном Постановлением Кабинета Министров Украины от 19.04.2007 г. № 632 (далее -- Положение).

Деривативами являются:

форвардный контракт;

фьючерсный контракт;

опцион.

В соответствии с Положением, требования к стандартной (типовой) форме деривативов, установленные им, распространяются на деривативы, заключение которых осуществляется на организованном и неорганизованном рынках.

При заключении дериватива стороны должны указать в нем, какая из них является покупателем, а какая продавцом дериватива.

Покупатель по деривативу определен в Положении как лицо, которое согласно форвардному и/или фьючерсному контрактам должно купить базовый актив контракта, а согласно опциону имеет право купить (продать) базовый актив опциона. Продавец по деривативу -- лицо, которое согласно форвардному и/или фьючерсному контрактам должно продать базовый актив контракта, а согласно опциону обязуется продать (купить) базовый актив опциона.

При этом базовый актив -- это товары, ценные бумаги, средства и их характеристики, являющиеся предметом исполнения обязательств по деривативу.

Исполнение обязательств, вытекающих из деривативов, регулируется законодательством Украины. Деривативы должны быть заключены в письменной форме.

Положения относительно наличия обязательных реквизитов является основанием для признания контракта не являющимся деривативом.

Торговля ценными бумагами и деривативами -- это:

любые операции по приобретению или продаже ценных бумаг или фондовых деривативов торговцами ценными бумагами, чей статус устанавливается соответствующим законодательством о ценных бумагах и фондовом рынке;

любые операции по приобретению или продаже товарных деривативов членами товарных бирж, чей статус устанавливается законодательством о товарных биржах;

любые операции по покупке и продаже ценных бумаг лицами, не имеющими статуса торговцев ценными бумагами.

Определение видов деривативов -- форвардного, фьючерсного контрактов и опциона -- даны в ст.1 Закона Украины "О налогообложении прибыли предприятий" от 28.02.94 г. в редакции Закона от 22.05.97г. и в Положении.

Форвардный контракт определен в Положении как двустороннее соглашение по стандартной (типовой) форме, которое удостоверяет обязательство лица приобрести (продать) базовый актив в определенное время и на определенных условиях в будущем, с фиксацией цен такой продажи при заключении форвардного контракта.

Сходным образом определен форвардный контракт в Законе "О налогообложении прибыли предприятий".

Согласно Положению условия форвардного контракта определяются по согласию сторон. Форвардный контракт должен содержать следующие реквизиты: название контракта; стороны контракта; базовый актив контракта и его характеристики (эмитент, вид ценной бумаги, его номинальная стоимость, срок обращения, другие сведения для ценных бумаг; вид валюты -- для средств; ассортимент -- для других товаров); количество базового актива; стоимость контракта; цена исполнения; срок исполнения; порядок оплаты приобретенного (проданного) базового актива; ответственность сторон в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, установленных этим контрактом; порядок рассмотрения споров, возникающих во время заключения и выполнения контракта; адреса, подписи, печати, реквизиты банковских счетов (для юридических лиц) и паспортные данные (для физических лиц) сторон контракта.

В соответствии с Положением фьючерсный контракт -- стандартный документ, который удостоверяет обязательство приобрести (продать) базовый актив в определенное время и на определенных условиях в будущем, с фиксацией цен на момент заключения обязательств сторонами контракта.

Согласно Положению фьючерсный контракт должен содержать следующие реквизиты: название контракта; вид контракта (с поставкой или без поставки базового актива); стороны контракта; базовый актив контракта и его характеристики (эмитент, вид и количество ценных бумаг, его номинальная стоимость, срок обращения, другие сведения для ценных бумаг; вид и количество валюты -- для средств; количество, ассортимент -- для других товаров); объем контракта; размер начальной маржи; механизм определения цены на момент выполнения; цена выполнения; единица измерения цены; срок выполнения; ответственность сторон в случае невыполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, установленных этим контрактом; порядок рассмотрения споров, возникающих во время заключения и выполнения контракта; адреса, подписи, печати, реквизиты банковских счетов (для юридических лиц) и паспортные данные (для физических лиц) сторон контракта.

Опцион определен в Положении как стандартный документ, удостоверяющий право приобрести (продать) базовый актив на определенных условиях в будущем, с фиксацией цены на время заключения такого контракта или на время такого приобретения по решению сторон контракта.

Согласно Положению опцион должен содержать следующие реквизиты:

название контракта; вид опциона (с поставкой или без поставки базового актива);

стороны опциона;

разновидность опциона (опцион на покупку, опцион на продажу);

базовый актив опциона и его характеристики (эмитент, вид и количество ценных бумаг, его номинальная стоимость, срок обращения, другие сведения для ценных бумаг; вид и количество валюты -- для средств; количество, ассортимент -- для товаров);

цена исполнения; срок исполнения (для опциона с исполнением в течение срока действия) или на день выполнения (для опциона с выполнением на установленную дату);

порядок оплаты приобретенного (проданного) базового актива;

размер премии опциона; ответственность продавца опциона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, установленных опционом; порядок рассмотрения споров, возникающих во время заключения и исполнения опционов;

адреса, подписи, печати, реквизиты банковских счетов (для юридических лиц) и паспортные данные (для физических лиц) сторон опциона.

Договор купли-продажи земельных участков несельскохозяйственного назначения регулируется Указом Президента Украины "О продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения" от 19.01.2005 г. № 32/09, в соответствии с которым введена продажа земельных участков несельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или коммунальной собственности.

Указом установлено, что объектами купли-продажи являются земельные участки, на которых находятся объекты недвижимого имущества, в том числе объекты незавершенного строительства и законсервированные объекты, приватизированные (отчужденные) в соответствии с законодательством Украины.

Действие этого Указа не распространяется на:

земельные участки, предоставленные в пользование и переданные в собственность гражданам Украины из земель, находящихся в государственной или коммунальной собственности, для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных построек, дачного и гаражного строительства, садоводства, а также гражданам и юридическим лицам Украины для ведения товарного сельскохозяйственного производства;

земельные участки, которые находятся в государственной или коммунальной собственности и не могут быть переданы в коллективную и частную собственность в соответствии с Земельным кодексом Украины.

Продавцами земельных участков несельскохозяйственного назначения являются:

относительно земель коммунальной собственности -- сельские, поселковые, городские советы или уполномоченные ими органы;

относительно земель государственной собственности -- районные, областные, Киевская и Севастопольская городские государственные администрации, Совет министров Автономной Республики Крым. Решение о продаже земельных участков указанные органы исполнительной власти принимают по предварительному согласованию этих вопросов на сессиях соответствующих советов.

Покупателями земельных участков несельскохозяйственного назначения могут быть:

граждане Украины -- субъекты предпринимательской деятельности;

юридические лица Украины.

Земельный участок несельскохозяйственного назначения может приобретаться одним покупателем, а также несколькими покупателями в общую совместную или общую долевую собственность.

Земельные участки несельскохозяйственного назначения продаются покупателям, которым принадлежат объекты недвижимого имущества, расположенные на таком земельном участке.

Решение сельского, поселкового, городского совета или уполномоченного им органа, местной государственной администрации, Совета министров Автономной Республики Крым является основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка несельскохозяйственного назначения между покупателем и продавцом.

Договор купли-продажи земельного участка несельскохозяйственного назначения подлежит нотариальному удостоверению и является основанием для оформления соответствующего государственного акта на право собственности на этот земельный участок.

Право собственности на приобретенный земельный участок возникает после получения государственного акта на право собственности на землю, который выдается покупателю при условии уплаты им стоимости приобретенного земельного участка.

Такие виды договора купли-продажи как договор розничной купли-продажи и внешнеэкономический договор купли-продажи наиболее детально урегулированы законом.