Договор найма (аренды) земельного участка

Договор найма (аренды) земельного участка

Нормативно-правовая база:

Гражданский кодекс Украины;

Земельный кодекс Украины;

Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г.

При применении в практике важное значение имеет информационное письмо Высшего арбитражного суда Украины «О Законе Украины «Об аренде земли» от 14.01.99 г. № 01-8/10.

Согласно ст. 792 ГК договор найма (аренды) земельного участка -- это договор, по которому наймодатель обязуется передать нанимателю участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату. Земельный участок может передаваться в наем вместе с насаждениями, строениями, сооружениями, водоемами, которые находятся на нем, или без них. Отношения по найму (аренде) земельного участка регулируются законом.

Согласно ст.93 Земельного кодекса Украины право аренды земельного участка -- это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и иной деятельности.

В Законе Украины «Об аренде земли» содержатся законодательные (легальные) определения двух понятий -- аренды земли и договора аренды земли. В соответствии с Законом аренда земли -- это основанное на договоре срочное, платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности.

Передавать землю в аренду разрешено только по договору аренды земли, который определен в Законе как соглашение сторон о взаимных обязательствах, в соответствии с которыми арендодатель за плату передает арендатору во владение и пользование земельный участок для хозяйственного использования на обусловленный договором срок.

Закон «Об аренде земли» предоставляет наибольшие полномочия арендатору, включая в содержание правомочий арендатора не только пользование (что характерно для найма и аренды государственного и коммунального имущества), но и владение, т.е. фактическое обладание имуществом. Это обусловлено тем, что земля -- это недвижимое имущество, т.е. при аренде земли речь идет о пользовании недвижимым имуществом, что невозможно без передачи его во владение арендатору. Поэтому арендатор становится и субъектом правомочия владения, основанием которого является заключенный им с арендодателем договор аренды земли.

Согласно ст.4 Закона «Об аренде земли» объектами аренды являются земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц Украины, территориальных громад сел, поселков, городов (коммунальной собственности), государства.

Объектами аренды могут быть земельные участки с насаждениями, строениями, сооружениями, водоемами, расположенными на них, если это предусмотрено договором аренды.

В соответствии с письмом Высшего арбитражного суда Украины от 14.01.99 г., по смыслу п.2 ст.4 Закона, расположенные на земельном участке насаждения, строения, сооружения, водоемы могут быть объектами аренды вместе с участком, если это предусмотрено договором аренды.

Земельные участки не могут быть объектами лизинга (п.3 ст.2 Закона Украины «О лизинге»).

Арендодателями земельных участков являются граждане и юридические лица, в собственности которых находятся земельные участки (ч.1 ст. 5 Закона). Следовательно, как указывается в письме Высшего арбитражного суда Украины от 14.01.99 г., физические и юридические лица, которым земля предоставлена в пользование (ст. 19 Земельного кодекса Украины) арендодателями быть не могут.

Так же как при аренде государственного и коммунального имущества, при аренде земли Закон не содержит ограничений относительно круга лиц, могущих быть арендаторами. Единственное ограничение установлено в ч.3 ст.6 Закона для арендаторов земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства -- ими могут быть юридические лица, учредительными документами которых предусмотрено осуществление этого вида деятельности, а также физические лица, которые имеют необходимую квалификацию или опыт работы в сельском хозяйстве. Ограничение относительно юридических лиц соответствует общим понятиям о правоспособности юридических лиц -- осуществления деятельности в соответствии с целями деятельности, указанными в учредительных документах.

Нарушение требований ч.3 ст.6 Закона, в соответствии с письмом Высшего арбитражного суда Украины, может служить основанием для признания договора аренды земли недействительным согласно Гражданскому кодексу Украины.

В соответствии со ст. 13 Закона договор аренды земельного участка заключается в письменной форме. Неотъемлемой частью договора аренды является план (схема) земельного участка. Договор аренды земельного участка нотариально удостоверяется по его местонахождению.

Несоблюдение нотариальной формы договора аренды земли влечет за собой его недействительность.

Ст. 15 Закона «Об аренде земли» регулирует порядок заключения договора аренды земли. Исходя из смысла этой статьи, можно выделить следующие этапы процедуры заключения и оформления договора аренды земли:

1) заключение договора аренды земельного участка, находящегося в собственности граждан или юридических лиц, между собственником и лицом, которое желает получить земельный участок в аренду;

подача заявления (ходатайства) лицом, желающим получить в аренду земельный участок из земель государственной или коммунальной собственности, в соответствующий орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления;

рассмотрение заявления (ходатайства) и предоставление земельного участка в аренду осуществляются в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Украины;

при согласии арендодателя предоставить земельный участок в аренду заключается договор, в котором определяются существенные и иные условия договора аренды земли;

предоставление земельного участка в аренду без изменения его целевого назначения, границы которого определены в натуре, осуществляется без разработки проекта его отведения;

при изменении целевого назначения земельного участка предоставление его в аренду осуществляется по проекту отведения в порядке, определенном Земельным кодексом Украины. Проект отведения земельного участка является неотъемлемым приложением к договору аренды;

при поступлении двух или более ходатайств (заявлений) на аренду одного и того же земельного участка, находящегося в государственной или коммунальной собственности, соответствующие арендодатели проводят земельный аукцион (конкурс) относительно приобретения права аренды земельного участка;

заключенный договор подлежит государственной регистрации.

Порядок государственной регистрации договоров аренды земли утвержден Постановлением Кабинета Министров Украины от 25.12.98 г. № 2073. Этот Порядок определяет единые условия регистрации договоров аренды и договоров субаренды земельных участков. Государственная регистрация Договоров аренды является официальным признанием и подтверждением государством факта возникновения или прекращения права аренды земельных участков. Она проводится исполнительным комитетом сельского, поселкового и городского совета, Киевской и Севастопольской городскими государственными администрациями по месту расположения земельного участка.

Отсутствие в договоре аренды одного из существенных условий договора, предусмотренных Законом, нарушение требований ст.4 (объектом аренды является земельный участок, который передавать в аренду нельзя), ст. 5 (участок в аренду передал субъект, который не имел на это право), ст.6 (арендаторами желают стать лица, не указанные в Законе), ст. 7 (отсутствие прав на аренду земли), ст.9 (нарушен порядок передачи земельных участков в субаренду), ст. 13 (не соблюдена форма договора аренды), ст. 15 (нарушен порядок заключения договора) Закона «Об аренде земли» является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также для признания договора недействительным в соответствии с законами Украины.

Решение об отказе в государственной регистрации может быть обжаловано в судебном порядке.

Закон «Об аренде земли» обозначает не момент заключения договора аренды, а «действие договора аренды земли»(ст.1б Закона). Согласно ч.1 ст. 16 Закона, договор аренды земельного участка вступает в силу после достижения договоренности по всем существенным условиям, подписания его сторонами и государственной регистрации.

Вместе с тем, эта статья содержит оговорку: в случае предоставления земельного участка в аренду в порядке отведения договор аренды подписывается после перенесения его границ в натуре (на местность).

В соответствии со ст. 17 Закона «Об аренде земли» срок договора аренды земельного участка (в том числе до наступления определенного условия) определяется по согласованию сторон, но не более чем на пятьдесят лет.

Следовательно, в отличие от общих правил найма (аренды) и аренды государственного и коммунального имущества, нормы об аренде земли устанавливают максимальный срок действия этого договора.

Субаренда. Ст.9 Закона «Об аренде земли» регулирует субаренду земельных участков.

Специфика этих правил заключается в следующем:

1) как общее правило, предусмотрена возможность субаренды арендованного для несельскохозяйственного использования земельного участка или его части -- арендатор вправе с согласия арендодателя передавать во владение и пользование другому лицу в случае перехода к нему права владения и пользования на строение или сооружение, которое расположено на арендованном земельном участке, а также в других случаях и пределах, предусмотренных законом;

передача в субаренду земельного участка сельскохозяйственного назначения возможна лишь в случаях и на срок, указанный в Законе (ч.2 ст.9 Закона);

существуют специальные требования в отношении оформления договора субаренды -- он подлежит государственной регистрации, а по желанию одной из сторон удостоверяется нотариально.

Согласно письму Высшего арбитражного суда Украины от 14.01.99 г., Закон не обуславливает форму договора субаренды земли, однако из смысла п.5 ст. 9 Закона, предусматривающей государственную регистрацию такого договора, вытекает, что он также должен заключаться в письменной форме. Обязательного нотариального удостоверения договора субаренды земли Закон не предусматривает: такое удостоверение осуществляется по желанию одной из сторон (п.6 ст. 9 Закона).

Наряду с этими особенностями, правовое регулирование договора субаренды земельного участка имеет существенное сходство с общими правилами о субаренде и в этом, можно сказать, подчиняется общим правилам субаренды:

необходимо согласие арендодателя на субаренду;

условия договора субаренды не должны противоречить договору аренды;

срок субаренды не должен превышать срока действия договора аренды земельного участка;

в случае прекращения или расторжения договора аренды действие договора субаренды земельного участка прекращается.

Существенные условия договора:

объект аренды (место расположения и размер земельного участка);

срок договора аренды;

арендная плата (размер, индексация, формы платежа, сроки

и порядок внесения и пересмотра);

целевое назначение, условия использования и сохранения качества земли;

условия возврата земельного участка арендодателю;

существующие ограничения и обязательства относительно использования земельного участка;

сторона (арендодатель или арендатор), которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды либо его части;

ответственность сторон (ч.2 ст. 14 Закона).

Согласно ч.3 ст. 14 Закона отсутствие в договоре аренды земли хотя бы одного из существенных условий, а также нарушение требований ст.ст. 4-7, 9, 13, 15 Закона являются основанием для признания договора недействительным. Связанные с этим правовые последствия должны определяться с учетом обстоятельств и материалов конкретного дела согласно требованиям Гражданского кодекса Украины.

По согласию сторон в договоре аренды земельного участка могут быть указаны и другие условия (качественное состояние земельных угодий, порядок выполнения обязательства сторон, а также обстоятельства, которые могут повлиять на изменение или прекращение договора аренды и др.). Если по заявлению одной из сторон относительно таких условий или хотя бы одного из них должно быть достигнуто согласие, но оно не достигнуто, то, как указано в письме Высшего арбитражного суда Украины от 14.01.99 г., договор аренды согласно Гражданскому кодексу Украины следует считать не заключенным.

Следовательно, некоторые существенные условия договора аренды государственного и коммунального имущества и договора аренды земли совпадают (объект аренды, срок договора аренды, арендная плата, условия возврата арендованного имущества арендодателю, ответственность сторон), в то время как другие -- существенно отличаются друг от друга.

Спецификой правил о существенных условиях договора аренды земли является и то, что Закон предусматривает гарантии действия тех условий, которые определены в договоре аренды, в случае изменения законодательства. В соответствии с ч.5 ст. 14 Закона «Об аренде земли», если после вступления в силу договора аренды земли законами Украины будут установлены иные правила, чем предусмотрены договором, то действуют условия договора аренды. Исключение из этого правила составляют случаи:

определенные ст. 21 Закона, регулирующей вопросы, связанные с изменением арендной платы;

определенные законами Украины, если они повышают уровень защиты прав арендаторов, арендодателей, третьих лиц.

Арендная плата. Арендная плата за земельный участок определена Законом как платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком.

Нормы Закона, регулирующие арендную плату за аренду земли, предоставляют значительную свободу сторонам -- размер, форма и сроки внесения арендной платы устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (ч.2 ст. 19 Закона).

Вместе с тем, Закон устанавливает три императивных правила:

1) внесение арендной платы за будущий период аренды допускается на срок не более одного года;

в случае признания договора аренды земельного участка недействительным полученная арендодателем арендная плата за фактический срок аренды не возвращается;

арендная плата за земельные участки, которые находятся в государственной или коммунальной собственности, централизуется на специальных бюджетных счетах, распределяется и используется в соответствии с Законом Украины «О плате за землю» и не может быть меньше размера земельного налога, устанавливаемого Законом.

Арендная плата может устанавливаться в следующих формах:

денежной;

натуральной (по определенному количеству или части продукции, которая поступает с арендованного земельного участка);

-- отработочной (предоставление услуг арендодателю).

Стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание

указанных форм или определить другие формы платы.

Закон, предоставляя широкие полномочия сторонам в определении формы арендной платы, устанавливает единственное ограничение -- арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной и коммунальной собственности, взимается исключительно в денежной форме.

Изменение арендной платы также осуществляется по соглашению сторон. В случае, если такое соглашение не достигнуто, установленный договором размер арендной платы следует считать не измененным.

Основаниями для возбуждения вопроса об изменении размера арендной платы являются:

для арендатора:

а) ухудшение состояния арендуемого земельного участка не вследствие действий или бездеятельности арендатора, т.е. по не зависящим от него причинам (по вине арендодателя, вследствие действия непреодолимой силы и др.);

б) обнаружение недостатков переданного в аренду земельного участка, которые не были оговорены в договоре аренды, но существенно препятствуют предусмотренному договором использованию земельного участка (чч.2, 3 ст.31 Закона). Существенно препятствующими использованию земельного участка могут считаться, в частности, такие недостатки, которые не дают возможности использовать его по целевому назначению или которые для своего устранения требуют несоразмерно больших затрат труда и времени; для арендодателя:

увеличение в соответствии с законами Украины размера земельного налога, если условиями договора аренды не предусмотрено иное, то есть неизменность размера арендной платы независимо от увеличения размера указанного налога. Размер земельного налога определяется согласно Закону Украины «О плате за землю» (в редакции Закона от 19.09.96 г.). В соответствии со ст. 25 Закона «О плате за землю» в договоре аренды предусматривается размер пени за несвоевременное внесение арендной платы, который не может превышать ставку пени за несвоевременную уплату земельного налога, то есть 0,3 процента суммы задолженности за каждый день просрочки.

Несвоевременное внесение арендной платы может по смыслу п.4 ч.1 ст.22 и ч.2 ст.28 Закона быть основанием для расторжения договора аренды.

Перечень прав и обязанностей арендодателя и арендатора содержится в ст.ст. 22, 23 Закона.

Законом определены следующие права и обязанности арендодателя.

Арендодатель имеет право требовать от арендатора:

использования земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды;

соблюдения экологической безопасности землепользования и сохранения плодородия грунтов, государственных стандартов, норм и правил, проектных решений, местных правил застройки населенных пунктов;

соблюдения режима использования водоохранных зон, прибрежных защитных полос, зон санитарной охраны и территорий, которые особо охраняются;

своевременного внесения арендной платы.

Наряду с правами, Закон предусматривает обязанности арендодателя, которые, в свою очередь, являются: активными, т.е. предусматривающими совершение определенного действия (передать в пользование земельный участок в состоянии, отвечающем условиям договора аренды, и пригодный для использования по целевому назначению; указать в договоре о правах третьих лиц на земельный участок); и пассивными -- предусматривающими несовершение определенного действия (не совершать действий, которые препятствовали бы арендатору пользоваться арендованным земельным участком).

В Законе специально оговорена обязанность арендодателя при заключении договора аренды указать в договоре на существующие ограничения и отягощения в использовании земельного участка, другие права третьих лиц относительно земельного участка, который передается в аренду. Невыполнение арендодателем такого обязательства дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора аренды и возмещения убытков.

Что касается нарушения арендодателем обязанности передать в пользование земельный участок в состоянии, отвечающем условиям договора, и пригодный для использования по целевому назначению, то речь идет об одном из существенных условий договора -- объекте аренды. Поэтому обязанностью арендодателя следует считать предупреждение арендатора о недостатках переданного в аренду земельного участка, которые существенно препятствуют предусмотренному договором его использованию. Если арендодатель выполнил эту обязанность, т.е. о таких недостатках земельного участка указано в договоре, то он не несет ответственности за последствия, которые возникли в результате недостатков переданного в аренду земельного участка.

Вместе с тем, Закон специально указывает, что арендодатель несет ответственность за недостатки переданного в аренду земельного участка, которые не были обусловлены им в договоре аренды, но которые существенно препятствуют предусмотренному договором использованию земельного участка.

В Законе предусмотрено несколько прав арендатора в случае выявления таких недостатков. Он вправе:

требовать уменьшения арендной платы или возмещения расходов на устранение недостатков земельного участка;

удерживать определенную сумму понесенных им расходов на устранение таких недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

требовать досрочного расторжения договора.

Права и обязанности сторон по договору аренды земли корреспондируют друг другу, поэтому арендатор, так же как и арендодатель, имеет права и обязанности.

Права арендатора можно подразделить на два вида: те, которые могут быть реализованы арендатором без согласия арендодателя (самостоятельно определять направления своей хозяйственной деятельности в соответствии с назначением земельного участка и условиями договора; получать продукцию и доходы), и те, которые он может осуществлять лишь по согласию арендодателя (возводить в установленном законодательством порядке жилые, производственные, культурно-бытовые и другие здания и сооружения и закладывать многолетние насаждения; осуществлять в установленном порядке орошающие, осушающие, другие мелиоративные работы, строить пруды и водоемы).

Обязанности арендатора по соблюдению экологической безопасности землепользования и соответствующих государственных стандартов и правил -- те же, что возложены на арендодателя. Кроме того, он обязан соблюдать режим использования земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, и также выполнять иные обязанности в соответствии с условиями договора аренды и Земельным кодексом Украины.

Таким образом, исходя из указанных особенностей договора аренды земли, можно отметить специальный правовой режим этой аренды, подтверждающей существенную специфику договора аренды земли как разновидности договора найма (аренды).