Договор аренды

35

Договор аренды

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

2. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ, КАК РАЗНОВИДНОСТЬ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

2.1 Здания и сооружения как объект аренды

2.2 Понятие договора аренды зданий, сооружений и его особенности

3. ОСОБЕННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ

3.2 Государственная регистрация перехода прав на здания, сооружения в РФ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Договор аренды, как правило, является двухсторонней сделкой. Это означает, что обе стороны имеют взаимные права и обязанности. Например, главной обязанностью арендодателя является передача арендатору имущества в пользование, а одной из важнейших обязанностей арендатора -- использование полученного по договору имущества в соответствии с его назначением.

Договор аренды является возмездным. Арендодатель, предоставляя объект аренды арендатору, должен получить плату или иное встречное предоставление (ст. 423 Гражданского Кодекса РФ, далее -- ГК РФ, или ГК Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30 ноября 1994 г. (с изм. и доп., вкл. от 8 июля 1999 г.) // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301; 1996 г. - № 9. - Ст. 773; № 34. - Ст. 4026; 1999 г. - № 28. - Ст. 3471.

). Даже в случае, когда в договоре не определен размер арендной платы, данное обстоятельство не лишает арендодателя права требовать ее получения. Если же стороны изначально обозначали договор аренды как безвозмездный, то к нему будут применены нормы договора безвозмездного пользования (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Договор аренды -- договор, направленный на возмездную передачу имущества в пользование. Обращаем ваше внимание, что предметом данного договора является само имущество, подлежащее возврату, а не совершение арендодателем определенных действий в пользу арендатора (как, например, это имеет место в рамках договора поручения, комиссии, договора об оказании аудиторских услуг). Таким образом, договор аренды не может рассматриваться в качестве договора об оказании услуг.

Права и обязанности сторон по договору аренды возникают с момента его заключения, если иное не предусмотрено в самом договоре или законе, то есть данный договор является консенсуальным (ст. 606 ГК РФ). Таким образом, заключив такой договор, арендатор вправе требовать от арендодателя предоставления объекта аренды в пользование.

Основным законодательным актом, регулирующим отношения, возникающие в результате заключения исполнения договора аренды, безусловно, является Гражданский кодекс РФ (гл. 34 Кодекса целиком посвящена, вопросам арендных отношений). Законодателем установлены общие положения для всех видов договоров аренды (ст. 607 -- 625 ГК РФ), а также специальные правила, которые относятся только к конкретным видам договора аренды. В связи с этим важным является вопрос о соотношении общих норм и специальных правил, регулирующих арендные отношения, то есть когда и какие нормы следует применять.

Договор аренды на срок более одного года должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст 609 ГК РФ).

Это требование (п. 1 ст. 609 ГК РФ) -- общее правило для всех видов договора аренды и подлежит обязательному исполнению всегда, когда специальными нормами, регулирующими отдельные виды договора аренды, не установлены иные требования к форме договора.

На основании изложенного можно сделать вывод о том, что устная форма договора аренды приемлема только тогда, когда договор заключен между физическими лицами и отвечает следующим требованиям:

-- заключен на срок менее одного года;

-- не является по своей сути договором проката;

-- предметом аренды не являются транспортные средства, здания, сооружения, предприятия;

-- письменная форма договора не установлена соглашением сторон.

Цель работы - рассмотреть особенности договора аренды.

Задачи работы - охарактеризовать понятие договора аренды; изучить договор аренды зданий, сооружений, как разновидность договора аренды; рассмотреть особенности отдельных видов договоров аренды зданий, сооружений; определить особенности государственной регистрации договора аренды зданий, сооружений.

1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Институт найма вещей был известен еще римскому праву (locatio - conductio rerum). При этом объектом найма могли быть только непотребляемые и незаменимые вещи. Подобное требование обусловлено тем, что особенностью договора найма вещей (как в римском праве, так и в праве современном) является возврат тех же вещей, которые переданы в пользование, а вернуть можно только то, что физически не уничтожено в результате испоьзования. Следовательно, при использовании вещь не должна была терять своих натуральных свойств. В отношении же потребляемых вещей, как писал Новицкий Н.Б., неисполнима обязанность нанимателя возвратить по окончании найма ту самую вещь, которая была получена по договору.

Если обратиться к русской дореволюционной науке гражданского права, то необходимо отметить, что требования римских юристов к объекту найма были восприняты полностью. Так, Г.Ф. Шершеневич говорил об объекте договора имущественного найма как о незаменимой вещи. "Вещи заменимые непригодны для найма потому, что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а, следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности, что противоречит сущности договора найма".

В самом общем смысле объектом аренды могут быть любые непотребляемые вещи. В частности, в качестве объекта аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, здания и иные сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

Ныне действующий Гражданский кодекс Российской Федерации[3] рассматривает аренду и имущественный найм как синонимы. В этом смысле он отступил от традиций, которые были заложены континентальным гражданским правом. В частности в праве Франции различаются наем движимого имущества и аренда недвижимости. В Германии же наем предполагает только пользование вещью, тогда как аренда означает извлечение из вещи также и плодов. Однако, ранее, эти традиции были восприняты нашим перестроечным законодательством и доктриной. Так, если Гражданский кодекс 1964 года[4] постоянно использовал термин «имущественный наем», то Основы законодательства СССР об аренде от 23 ноября 1989 года, касавшиеся в основном использования имущества в процессе ведения хозяйственной деятельности, вели речь именно об аренде.

Легальное определение договора аренды, содержится в Гражданском кодексе РФ. Под ним признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Данное положение корреспондирует норме, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества каким-либо лицом (не собственником), лицу, использующему имущество на законном основании (ст.606 ГК РФ) Большой юридический словарь. М.: Юристъ, 2004. С. 384.

.

Необходимо отметить, что ГК вслед за Основами Гражданского Законодательства 1991 года, определяя понятие договора аренды, исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи, подряда и т. п. В то же время Гражданский кодекс исключает возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных обязательств, как это происходило ранее. «Договор аренды не рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства (арендное предприятие) либо одного из средств разгосударствления экономики». Сформировавшийся в последнее десятилетие взгляд на аренду как один из способов приватизации арендованного государственного или муниципального имущества трудовыми коллективами арендных предприятий в настоящее время не имеет права на существование.

Основы законодательства СССР об аренде, допускавшие использование арендных отношений для разгосударствления и приватизации имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, признаны не подлежащими применению на территории Российской Федерации, о чем говорится в ст. 3 Вводного закона.

О возвращении договора аренды в семью договорных обязательств свидетельствует и используемая в Гражданский кодекс терминология, когда арендодатель именуется одновременно наймодателем, арендатор - нанимателем, а сам договор договором имущественного найма.

Однако и сегодня договору аренды присущи некоторые "родимые пятна" разгосударствления в силу отдельных действующих норм законодательства о приватизации.

2. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ, КАК РАЗНОВИДНОСТЬ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

2.1 Здания и сооружения как объект аренды

Как уже отмечалось, применительно к договору аренды существенным условием является объект аренды. В данной работе, как следует из ее названия, в качестве объекта аренды рассматривается недвижимое имущество, а именно здания, сооружения, иначе - нежилые помещения.

В ГК РФ нет упоминания о нежилых помещениях, но имеется отдельный параграф об аренде зданий и сооружений.

Понятия "здание", "сооружение", "нежилое помещение" в литературе и нормативных актах трактуются по-разному.

Так, в действующем Гражданском кодексе РФ в отличие от ГК РФ 1964 г. дается новая классификация одного из объектов - "здание" вместо "строения". Утрачено понятие "нежилое помещение" как самостоятельное, употребляемое прежде законом наряду с понятием "строение" (понятие "нежилое помещение" как часть целого понятия "здание" употребимо, но к отношениям с ним нормы параграфа 4 применяются лишь в случае, если стороны об этом специально договорятся). Отмеченные изменения ограничивают возможности аренды. Понятие "здание" технически характеризует строение как капитальное. В этом контексте из его состава исключаются временные переносные строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки, буфеты и т.п. Нежилые здания могут иметь жилые помещения (как вкрапление в нежилую площадь здания, например, служебная квартира в здании больницы). Жилые здания зачастую включают в себя нежилые помещения (канцелярские, общественного питания и т.д.)".

В.В. Витрянский полагает, "что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтому на указанные правоотношения общие правила о договоре аренды распространены в полном объеме". На наш взгляд, это утверждение не совсем верно.

ГК РФ не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений они уже объединены под общим значением "здание", включающим весь спектр нежилых (производственных, культурных и т. д.) и жилых (жилые дома) строений. При этом сразу следует оговориться, что жилые дома посредством арендных отношений могут быть предоставлены в пользование только юридическим лицам (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Следует обратить внимание и на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть"[3].

Теперь рассмотрим, что подразумевается под нежилым помещением в нормативных актах разного уровня.

Федеральным законом от 15 июня 1996 г. №72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" помещение определяется как единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Однако трактовка жилого помещения только как части жилого здания противоречит ст. 673 ГК РФ, согласно которой объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Из приведенной нормы следует, что ГК РФ использует термин "жилое помещение" как обобщенный, поскольку под него подпадают как жилой дом в целом, так и его отдельные части. Исходя из аналогии закона, термин "нежилое помещение" можно употреблять для обозначения как нежилого здания, так и его составляющих (т.е. и изолированных помещений, и их частей).

В то же время в многочисленных строительных нормах и правилах (СНиПах) употребляется формулировка "здания, сооружения и помещения в них".

В Положении о лицензировании риэлторской деятельности, утвержденном постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. №1407, сказано, что риэлторы совершают сделки со следующими объектами недвижимости: земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями.

В упомянутом документе термин "нежилые помещения" употребляется в одном ряду с понятиями "здания", "строения", следовательно, "нежилые помещения" это самостоятельное "узкое" понятие.

Согласно же трактовке распоряжения Госкомимущества РФ от 5 февраля 1993 г. №217-р "Об упорядочении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилые помещения", "нежилые помещения" включают в себя "здания, сооружения, нежилые помещения, в том числе встроенно-пристроенные".

Согласно Федеральному закону "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации, относятся, в частности, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения. А в силу ст. 26 того же акта в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Обратимся к ведомственным нормативным актам. Так, Министерство государственного имущества РФ представляет собой орган исполнительной власти России, управляющий государственным имуществом, в частности, государственным недвижимым имуществом. Распоряжением названного органа от 23 марта 1998 г. №252-р утверждено Положение о порядке оформления закрепления административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, передаче их в аренду и безвозмездное пользование[7]. В этом документе в перечень объектов недвижимого имущества вошли административные здания, сооружения и наряду с ними нежилые помещения. Распоряжением Мингосимущества РФ от 16 января 1998 г. №27-р "О передаче в аренду нежилых помещений в городе Владивостоке" под предаваемыми в аренду нежилыми помещениями понимаются в том числе здания. В распоряжении того же министерства от 30 апреля 1998 г. №396-p говорится о строениях, сооружениях и отдельных помещениях. Далее в этом тексте указано, что к помещениям могут относиться отдельно стоящее здание, его надземная встроено-пристроенная часть, чердак (мансарда), полуподвал, подвал.

Итак, в течение ряда лет нормативными актами нежилые помещения выделялись как самостоятельный объект недвижимости, являющийся предметом сделок, при этом единое понимание термина "нежилые помещения" не выработано.

Было бы разумно в законодательном порядке определить значение термина "нежилые помещения", и тогда станет ясно, что именно является объектом правового регулирования в том или ином случае. Конечно, это потребовало бы внесения изменений в существующие акты, затрагивающие указанную проблематику, но в результате все участники таких правоотношений оказались бы в выигрыше.

При тех противоречиях, что сложились за эти годы, мы предлагаем придерживаться основной точкой зрения на соотношение вышеназванных понятий, и учитывать, то что «гражданский кодекс РФ отдельно не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений - они уже объединены под общим значением "здание", включающим весь спектр нежилых (производственных, культурных и т. д.) и жилых (жилые дома) строений».

В подтверждение вышесказанного необходимо отметить, что наиболее существенные его черты, такие, как относимость к недвижимости, связь с земельным участком, имеют отношение к нежилым помещениям в той же мере, что и к зданиям, поэтому нормы упомянутого §4 главы 34 ГК РФ было бы разумно применять к договору аренды нежилых помещений.

Трудность состоит в том, что наряду с диспозитивными нормами глава 34 ГК РФ содержит и императивные. А поскольку нет однозначного ответа на вопрос о том, какими нормами §1 (Общие положения об аренде) или §4 (Аренда зданий и сооружений) регулируется договор аренды нежилых помещений, неясно и то, какие из конкурирующих императивных норм соответствующих параграфов надо соблюдать (в частности, в каких случаях договор аренды требует государственной регистрации в органах юстиции). Проблему может разрешить только судебно-арбитражная практика.

Предлагаем поставить точку в этом споре приведя цитату из Информационного письма ВАС №53, в котором говориться, что «нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о... договорах аренды нежилых помещений», к таким договорам должны применяться правила ст. 650-655 ГК РФ аренды зданий и сооружений Королев Ю.А. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. - М., 2003. С. 297..

2.2 Понятие договора аренды зданий, сооружений и его особенности

Можно выделить два общих принципа, на которых основывается ГК РФ при регулировании вопросов аренды недвижимости.

Во-первых, это принцип свободы договора, который проявляется, в частности, в том, что число императивных норм, связанных с содержанием договора аренды недвижимости, крайне незначительно. Они в основном относятся к форме договора и к необходимости его государственной регистрации.

Во-вторых, при регулировании аренды недвижимости не проводится идея защиты «слабой стороны», как это сделано в отношении жилищного найма, а последовательно осуществляется принцип защиты прав кредитора в обязательстве, в качестве которого может в конкретной ситуации выступать как арендодатель, так и арендатор. Такой подход позволяет установить справедливый баланс интересов сторон договора, не предписывая в то же время жестких рамок содержания их договорных отношений.

Аренда зданий и сооружений впервые была выделена в ГК РФ в самостоятельную разновидность договора аренды (параграф 4 гл. 34).

Легальное определение договора аренды зданий, сооружений содержится в п.1 ст. 650 ГК РФ: «по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение».

Итак, если предметом договора аренды являются здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами.

Нельзя не заметить некоторого сходства положений об аренде зданий и сооружений и содержащихся в ГК РФ норм о купле-продаже, что представляется совершенно оправданным. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в имущественном обороте.

Аренде зданий и сооружений посвящены положения §4 главы 34 ГК РФ. Данный параграф состоит из шести статей: ст.650 («Договор аренды здания и сооружения»), ст.651 (Форма и государственная регистрация договора аренды здания и сооружения»), ст.652 («Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения»), ст.653 («Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже»), ст.654 («Размер арендной платы»), ст.655 («Передача здания или сооружения»).

Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

Однако в юридической литературе продолжаются попытки критики Гражданского кодекса в связи с отсутствием в нем положений об обязательной квалифицированной форме всякой сделки с недвижимостью, в том числе и договора аренды здания (сооружения). Авторы таких работ утверждают, что новый ГК РФ отменил обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Так, Н.А. Сыродоев пишет: «Замена нотариального удостоверения на регистрацию сделок не может быть безоговорочно оправдана. Помимо того, что регистрация сделки сложнее нотариального удостоверения, она не сопряжена с консультационными функциями, которые осуществляет нотариус. А это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов для подготовки договоров».

В связи с этим прежде всего необходимо указать на фактическую неточность, допускаемую сторонниками всеобщего и обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. ГК никак не мог отменить обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью либо заменить его государственной регистрацией таких сделок в силу отсутствия в ранее действовавшем законодательстве каких-либо норм, предусматривающих обязательную нотариальную форму для всех сделок с недвижимостью.

В ГК РСФСР 1964 г. имелись положения об обязательном нотариальном удостоверении лишь отдельных видов договоров, и вовсе не обязательно по признаку принадлежности объектов таких договоров к недвижимому имуществу. Обязательное нотариальное удостоверение предусматривалось в отношении договора купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе или поселке городского типа, с участием гражданина и договора купли-продажи дач (ст. 239 ГК 1964 г.), а также применительно к договору дарения жилого дома (третья часть ст. 257 ГК 1964 г.).

В то же время обязательного нотариального удостоверения требовали договор дарения на сумму свыше 500 руб. и договор дарения валютных ценностей на сумму свыше 50 руб. (первая часть ст. 257 ГК 1964 г.), что не имело никакого отношения к недвижимому имуществу. Следовательно, критики действующего ГК предлагают по сути не восстановить порядок обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью (поскольку таковой ранее отсутствовал), а ввести такой порядок[2].

Однако введение всеобщего и обязательного порядка нотариального удостоверения всех сделок с недвижимым имуществом, включая и договоры аренды зданий и сооружений, вряд ли целесообразно. По этому поводу можно высказать следующие соображения:

Во-первых, при обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью обязательная нотариальная форма этих сделок ляжет дополнительным бременем на участников имущественного оборота. Речь идет о неоправданных затратах времени и средств. Ведь с точки зрения функциональных задач и юридического значения обязательный порядок нотариального удостоверения соответствующих сделок идентичен (в этой части) системе обязательной государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, призванной решать те же задачи (в числе многих иных), которые ставятся и перед обязательным нотариальным удостоверением сделок: проверка законности совершаемых сделок, обеспечение их публичной достоверности и т.д Королев Ю.А. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. - М., 2003. С. 298..

Иными словами, цели, которые могли бы служить оправданием для введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, полностью совпадают с целями, стоящими перед системой государственной регистрации.

Во-вторых, система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним никак не может быть заменена обязательным нотариальным удостоверением соответствующих сделок, поскольку только система государственной регистрации обеспечивает ведение единого государственного реестра всех объектов недвижимости, что имеет чрезвычайное значение для имущественного оборота.

В-третьих, утверждение о том, что система государственной регистрации «не сопряжена с консультационными функциями», и что это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов, никак не может служить основанием для введения обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью. В конце концов, если участники имущественного оборота пожелают получить консультационную помощь от нотариуса, они вправе предусмотреть для своей сделки обязательную нотариальную форму (п. 2 ст. 163 ГК РФ). Кроме того, огромному числу участников сделок с недвижимостью (например, коммерческим организациям, органам власти и местного самоуправления, имеющим квалифицированные юридические службы) консультационные услуги нотариуса просто не нужны.

Данный вывод особенно нагляден применительно к договорам аренды зданий и сооружений. Подавляющее большинство участников указанных договоров составляют коммерческие и некоммерческие организации, органы власти и местного самоуправления, для которых обязательное нотариальное удостоверение договоров аренды зданий и сооружений обернется исключительно дополнительными временными и материальными затратами Гражданское право, учебник часть 2 / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М.; 2003. С. 271.

.

3. ОСОБЕННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ

3.1 Особенности отдельных договоров аренды зданий, сооружений

На наш взгляд важно рассмотреть особенности разновидностей договора аренды зданий, сооружений, к которым применяются дополнительные требования.

В качестве критериев для выделения подвидов договора аренды зданий, сооружений мы выбрали различные основания:

Объект аренды находится в общей собственности. Особенностью такого договора аренды зданий, сооружений является то, что необходимо cоглашение всех сособственников о передаче имущества в аренду (ст.246 ГК РФ). В качестве примера можно привести аренду нежилого помещения у собственника - объединения физических лиц, являющихся членами Товарищества собственников жилья (ТСЖ) или же Жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и т.п. Частные собственники общей долевой собственности при сдаче в аренду принадлежащего им нежилого помещения зачастую в качестве условий аренды выдвигают ряд требований, исполнение которых должно обеспечить коллективу собственников надлежащее содержание всего жилого дома, облегчить бремя расходов по жилью членам ТСЖ, ЖСК и т.п. В частности, в качестве условий договора аренды, кроме оплаты согласованной стоимости аренды, часто предусматриваются обязанности арендатора по ремонту систем жизнеобеспечения жилого дома, кровли и чердачных помещений, установка усиленных дверей и домофонов в подъездах, ремонт лифтового хозяйства, благоустройство придомовой территории и др. Поскольку сдаваемое в аренду нежилое помещение, как правило, расположено в жилом доме, арендодатель в договоре стремится максимально предусмотреть все условия, которые защитят жителей дома от возможных последствий деятельности арендатора (стук, шум, резкие запахи, выхлопные газы, вибрация и др.). Изложенное накладывает отпечаток на условия договора аренды, делая его в определенной степени отличительным от иных видов договоров аренды нежилых помещений.

Объект передан в доверительное управление. Особенностью аренды при таких условиях будет являться указание "Д.У." после наименования доверительного управляющего, совершающего сделку от своего имени (ст.1012 ГК РФ) и наличие полномочий в договоре доверительного управления на сдачу имущества в аренду.

Объект находится в залоге. При таких условиях в соответствии со ст. 346 ГК РФ необходимо обязательное согласие залогодержателя.

Аренда имущества государственных и коммунальных предприятий. Как необходимое условие выступает согласие соответствующего комитета по управлению имуществом на передачу имущества в аренду (ст.295 ГК РФ).

В Республике Татарстан порядок сдачи в аренду государственного имущества регулируется Постановлением Кабинета Министров РТ от 13 июля 1999 г. №434 "Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду государственного имущества, находящегося на территории Республики Татарстан"[1]. Данное положение устанавливает единый порядок сдачи в аренду основных фондов, находящихся в государственной собственности и закрепленных на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за предприятиями и учреждениями. Аренда с правом выкупа является формой приватизации и регулируется Законом Республики Татарстан от 27 мая 1998 г. "О приватизации государственного имущества в Республике Татарстан"[2].

При аренде имущества государственных учреждений и казенных предприятий, арендодателем должен выступать Госкомитет по управлению государственным имуществом РТ. Право заключения договора аренды возникает по решению Госкомитета, соответствующего комитета, в том числе через конкурсы, аукционы и другие виды торгов.

Для рассмотрения вопроса о праве аренды юридическому или физическому лицу необходимо представить в Госкомитет (комитет) следующие документы:

- заявление в произвольной форме с указанием наименования имущества и его технических характеристик (месторасположение, площадь, уровень благоустройства и др.), согласованное с балансодержателем;

- планировка размещения арендуемых площадей, утвержденная балансодержателем;

- копии учредительных документов со всеми изменениями и дополнениями на дату подачи заявки;

- бухгалтерский баланс организации на последнюю отчетную дату (при необходимости).

В месячный срок со дня получения заявки на аренду имущества и документов, Госкомитет рассматривает данную заявку, издает распоряжение о сдаче имущества в аренду и направляет его с проектом договора аренды балансодержателю на исполнение. Балансодержатель (организация (предприятие), на баланс которой записано арендуемое имущество) в течение 10 дней должен сдать имущество в аренду. Арендатор в десятидневный срок со дня получения имущества в аренду обязан представить утвержденный балансодержателем договор аренды и акт приема-передачи имущества в Госкомитет на утверждение. Копию распоряжения о сдаче имущества в аренду Госкомитет после государственной регистрации договора аренды направляет в бюро технической инвентаризации города, района для заполнения карточки учета нежилых помещений.

Таким образом, договор аренды заключается между арендодателем, арендатором и балансодержателем. В таком договоре аренды предусматриваются основной профиль деятельности на арендуемом имуществе, размер арендной платы, порядок внесения арендной платы, срок аренды, распределение обязанностей сторон по ремонту арендованного имущества, обязанности арендодателя, балансодержателя и арендатора по передаче и использованию имущества.

При аренде имущества коммунальных учреждений особенностью является то, что арендодателем должен выступать орган, уполномоченный распоряжаться коммунальным имуществом (КУКИ) Королев Ю.А. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. - М., 2003. С. 300..

Необходимо отметить также особенности аренды зданий и сооружений, когда стороной в договоре выступает акционерное общество. Так крупная сделка, заключаемая акционерным обществом -

- от 25% до 50% балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении сделки; - требуется решение совета директоров

- свыше 50% от балансовой - требуется решение общего собрания акционеров (ст. стоимости активов.78, 79 Федерального закона "Об акционерных обществах"[3]); при аренде с правом выкупа имущества акционерных обществ, более 25% акций которых находится в государственной собственности требуется согласие соответствующего комитета по управлению имуществом.

Затронем еще один подвид договора аренды здания, сооружения - договор субсубаренды здания, сооружения. На практике может возникнуть обстоятельства, при которых помещение, здание или сооружение необходимо будет передать в субсубаренду. Но возможно ли такое по действующему гражданскому законодательству?

Договор "субсубаренды" помещения под офис противоречит действующему гражданскому законодательству РФ, регулирующему арендные правоотношения, следовательно, в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ право сдачи арендованного имущества в субаренду принадлежит только арендатору при обязательном согласии арендодателя. Передача имущества в субаренду субарендатором с согласия арендатора (субарендодателя) действующим законодательством РФ не предусмотрена и грубо нарушает права собственности или вещные права арендодателя. Вообще возможность существования субсубаренды в законодательстве РФ отсутствует. Следовательно, любой договор субсубаренды - ничтожен Филипков В.В. Кое что о «субсубаренде» и аренде // http://filipkov.nm.ru/.

3.2 Государственная регистрация перехода прав на здания, сооружения в РФ

Как уже отмечалось выше, согласно ГК РФ, (ч.2 ст. 651), договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, федеральное законодательство четко формулирует требование о регистрации только тех договоров аренды зданий и сооружений, срок действия которых - не менее года. Договор аренды, заключенный сторонами на срок менее года, обязательной государственной регистрации не подлежит.

Согласно информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 условия ст. 651 ГК РФ распространяются также и на аренду нежилого помещения, т. е. «объект, входящий в состав зданий и сооружений». Это поставило жирную точку в спорах о государственной регистрации краткосрочных арендных отношений нежилых помещений. Теперь можно с уверенностью говорить о том, что договор аренды нежилых помещений, зданий и сооружений, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определенного в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ, т. е. с момента подписания его сторонами.

На практике существует проблемный вопрос, касающийся вступления в законную силу долгосрочных договоров, подлежащих обязательной государственной регистрации. В договоре аренды обычно указывается, что его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с даты подписания акта сдачи-приемки объекта, т. е. после реальной передачи арендатору помещения (здания, сооружения) в пользование. Иными словами, арендатор обязан начать осуществление арендных платежей с момента подписания акта сдачи-приемки объекта.

На этом этапе могут возникнуть разногласия с Государственной налоговой инспекцией, поскольку право отнесения арендных платежей на себестоимость возникает с момента заключения договора, который, в свою очередь, связан с моментом государственной регистрации договора. Практика показывает, что от момента подписания договора сторонами и начала фактического использования объекта арендатором до вступления договора в законную силу проходят месяцы. Законодатель не связывает включение платы за аренду недвижимости с фактом государственной регистрации договора. Тем не менее, известны случаи, когда налоговые органы в ходе проверок не соглашаются с включением в себестоимость продукции (работ, услуг) арендной платы по незарегистрированным договорам[2].

ГК РФ содержит лишь основные положения, связанные с регистрацией договоров аренды недвижимости, устанавливая требуемую форму договора, а также условия действительности данной сделки и сроки, при которых такой договор аренды подлежит государственной регистрации. Более детальное регулирование отношений, связанных с регистрацией договоров аренды, и иных прав осуществляется Федеральным законом от 21.07.97 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[3], который вступил в силу на территории Российской Федерации с 1 февраля 1998 г. В соответствии с этим Законом аренда недвижимого имущества выступает как ограничение (обременение) прав на это недвижимое имущество и подлежит государственной регистрации наряду с сервитутом, ипотекой, доверительным управлением (ст. 4 Закона). Часть 2 п. 1 ст. 14 Закона устанавливает, что проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Таким образом, при предъявлении в регистрирующий орган наряду с документами, указанными в ст. 17 Закона, договора аренды здания, сооружения на этом договоре совершается специальная регистрационная надпись (как правило, в виде штампа установленной формы).

В этой связи возникает вопрос, подлежит ли выдаче арендатору свидетельство о произведенной государственной регистрации ограничений (обременений). Представляется, что на этот вопрос следует ответить отрицательно. Согласно п. 1 ст. 14 Закона проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Кроме того, п. 2 ст. 14 Закона установлено, что форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

Исходя из положений пп. 1, 2 ст. 14 Закона можно сделать вывод о том, что свидетельство должно выдаваться только в случае возникновения права или при переходе права на здание, сооружение от одного лица к другому. Данная позиция подтверждается также п. 1 ст. 4 Закона, согласно которой государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Так, согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В этом случае на основании ст. 14 Закона «О государственной регистрации…» новому владельцу недвижимого имущества должно быть выдано свидетельство о государственной регистрации перехода к нему соответствующих прав.

В этой связи представляется, что п. 73 постановления Правительства Российской Федерации от 18.02.98 г. №219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который гласит, что арендатору при регистрации аренды выдается свидетельство, не вполне соответствует ст. 14 Закона «О государственной регистрации перехода прав…».

Большинство юристов называет это несоответствие ГК РФ и Закона о государственной регистрации «технической оплошностью законодателя». Но существуют публикации, авторы которых полагают, что регистрации подлежит право аренды. При этом, в обоснование своей позиции они ссылаются на ст. 4 и п.1. ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации», содержащие определение - «государственная регистрация права аренды».

Некоторые из указанных авторов доказывают, что объектом регистрации является не договор аренды здания (сооружения), а некое «право-обременение». Например, по мнению О. Гутникова, в ФЗ «О государственной регистрации» «речь идет именно о регистрации права аренды недвижимого имущества. Безусловно, договор аренды представляется на государственную регистрацию, так как для того, чтобы зарегистрировать право, необходимо представить основание (договор), из которого это право возникает. Однако регистрируется с точки зрения ст. 26 Закона не договор, а право аренды... Поэтому следует признать, что регистрация обременения есть одновременно государственная регистрация права, а регистрация права в то же время является регистрацией обременения. Можно даже вести речь о едином понятии аренды как права-обременения, подлежащего государственной регистрации. От него, безусловно, отличается договор аренды (сделку) как основание, из которого такое право-обременение возникает»[8].

С такой позицией трудно согласиться, потому что в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Кроме того, в ГК имеется императивная норма (п. 1 ст. 425), согласно которой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Следовательно, до момента государственной регистрации договора аренды здания или сооружения он не вступает в силу, т.е. не порождает абсолютно никаких прав и обязанностей. А следовательно не может служить основанием для регистрации «права аренды».

Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) одновременно означает обременение права собственности или иного вещного права арендодателя на соответствующий объект, сданный в аренду. Соответствующие сведения о договоре аренды здания (сооружения) вносятся в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним - «Записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества». В указанном подразделе Единого государственного реестра имеется специальная часть (подраздел 111-1) для записей сведений об аренде. На месте записи об аренде в графу «Описание предмета аренды» заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части, а в графе «Срок» указываются даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность; если срок аренды договором не определен, вместо продолжительности аренды пишутся слова «срок не определен».

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения указанные записи об обременении права собственности или иного вещного права арендодателя погашаются специальным штампом погашения регистрационной записи, проставляемым на лицевой стороне листа записи об аренде. В штампе погашения регистрационной записи проставляется дата регистрации прекращения соответствующего обременения и имя регистратора, заверенные подписью последнего.

Никаких отдельных разделов (подразделов), куда могли бы вноситься сведения о государственной регистрации права аренды Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит, да в этом и нет необходимости, поскольку право аренды здания или сооружения возникает из зарегистрированного договора аренды и им же удостоверяется.

Как уже отмечалось выше, нормы ГК РФ имеют приоритетное юридическое значение пред нормами Закона о регистрации и именно ими и надлежит руководствоваться при наличии противоречий и различных толкований вопросов, связанных с государственной регистрацией аренды зданий, сооружений и находящихся в них помещений. Общие положения гражданского законодательства не предусматривают обязанности сторон производить регистрацию права аренды и не связывают действительности права аренды с его регистрацией. Однако, в нарушение ст. 3 ГК РФ, ст. 26 п. 1. ФЗ «О государственной регистрации» государственной регистрации подлежит именно право аренды, наряду с регистрацией договоров аренды зданий, сооружений и помещений, находящихся в них. Такая трактовка, изложенная в п. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации» - юридически не состоятельна. Ибо, указанная статья противоречит как нормам ГК РФ, так и нормам непосредственно регулирующими вопросы связанные с регистрации договоров аренды и проистекающих из него обременений.

Такой позиции придерживались многие юристы еще до принятия Закона о регистрации, справедливо отмечая, что государственной регистрации подлежит именно договор как правоустанавливающий документ, содержащий ограничения (обременения) прав собственности арендодателя, поскольку «регистрация договора аренды производна от регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество».

Регистрация «права аренды» отдельно от договора и независимо от срока его действия прямо не предусмотрено действующим федеральным законодательством РФ. Думается, что если государственной регистрации подлежит в установленном Законом порядке сам договор аренды здания или сооружения, то необходимость в дополнительной регистрации «права аренды» в этом случае явно является излишней.

Таким образом, при аренде зданий и сооружений договор аренды подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее года, как это прямо установлено ст. 651 ГК РФ Королев Ю.А. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. - М., 2003. С. 313..

В ряде случаев некоторые субъекты Российской Федерации пытаются регулировать гражданские правоотношения с помощью издаваемых ими законов или постановлений (распоряжений). При этом следует учитывать, что согласно п.п. "о" ст. 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство относится к исключительной компетенции Российской Федерации и субъекты Российской Федерации не вправе принимать какие-либо акты, содержащие нормы гражданского права, отличные от тех, которые содержатся в федеральных законах и правовых актах.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.02.98 г. №248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" установлено, что максимальные размеры платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют:

для физических лиц - 3-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда;

для юридических лиц - 50-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда.

Согласно п. 3 ст. 13 Закона государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Статьей 19 Закона установлены случаи, при которых государственная регистрация может быть приостановлена не более чем на месяц (при наличии у регистратора сомнений в наличии оснований для регистрации прав, направлении представленных документов на подтверждение их подлинности).

Государственная регистрация прав может быть также приостановлена на основании определения или решения суда, а также на основании письменного заявления правообладателя или его уполномоченного представителя. Государственная регистрация может быть проведена в более короткий срок по сравнению с месячным сроком, указанным в ст. 13 Закона, однако взимание дополнительной платы за совершение ускоренной регистрации является неправомерным, поскольку указанные выше ставки (размеры платы) за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются предельными (максимальными) и не могут увеличиваться в зависимости от "сокращения" времени регистрации Королев Ю.А. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. - М., 2003. С. 314..

Никаких кардинальных особенностей государственной регистрации договора аренды зданий, сооружений в Республике Татарстан нет. Единственное, что необходимо отметить - в Республике Татарстан правовое регулирование порядка государственной регистрации, наряду с Федеральным законом, осуществляется на основании Инструкции "О порядке регистрации договоров аренды недвижимого имущества". Кроме того, следует обратить внимание на список документов необходимых для регистрации договора аренды зданий, сооружений. В него включается:

- заявление о регистрации договора (от имени арендатора и/или от имени арендодателя).

- платежные документы (подлинники) об оплате регистрационного сбора за регистрацию сделки.

- доверенность представителей юридических лиц на совершение действий по регистрации сделки, получение экземпляров договора.

- документы арендодателя:

- документ, определяющий вещное право на регистрирующийся объект недвижимости;

- один из документов, подтверждающих полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица:

- выписка из протокола общего собрания учредителей (акционеров) об избрании органа юридического лица (генерального директора, председателя совета директоров),

- приказ собственника о назначении директора (заключении контракта),

- - договор доверительного управления имуществом.

- документы арендатора:

- для физического лица - один из документов, удостоверяющий личность;

- для юридического лица: свидетельство о регистрации юридического лица, учредительные документы юридического лица со всеми действующими изменениями, дополнениями;

- справка о присвоении кодов статистики юридическому лицу.

- один из документов, подтверждающих полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица:

- выписка из протокола общего собрания учредителей (акционеров) об избрании органа юридического лица (генерального директора, председателя совета директоров),

- приказ собственника о назначении директора (заключении контракта).

В случае подписания договора лицом, не являющимся руководителем юридического лица, дополнительно:

- - доверенность на заключение сделки, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица.

- документы на объект сделки:

- при передаче в аренду части здания - поэтажные планы с экспликацией на часть здания, нежилое помещение, сроком давности не более 5 лет, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади Гражданское право. Ч. 1: Учебник. 3-е изд. / Под ред. проф. А. П. Сергеева, проф. Ю. К. Толстого. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. С. 220..

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Гражданский кодекс закрепляет особый порядок передачи арендатору и возвращение им по окончании срока договора аренды здания, который по сути сложился на практике еще до принятия ГК. Передача здания или сооружения осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. Обязательство арендодателя передать здание арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отход соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора -- от принятия имущества. В случае, если обе стороны отказываются от подписания передаточного акта или иного документа о передаче здания, это следует рассматривать как расторжение договора по соглашению сторон.