Содержание

• Введение
• 1. Правовые аспекты самовольного строительства
• 1.1 Понятие самовольного строительства. Его признаки
• 1.2 Возникновение прав на самовольные постройки: проблемы правоприменения
• 2. Правовой статус объектов незавершенного строительства
• 3. Правовые вопросы использования объектов незавершенного строительства
• 3.1 Особенности учета и технической инвентаризации объекта незавершенного строительства
• 3.2 Незавершенное строительство как объект сделок
• 4. Особенности обращения взыскания на объект незавершенного строительства
• 5. Признание судом права собственности на самовольную постройку
• Заключение
• Список литературы

Введение

Самовольное строительство - это строительство без соответствующего разрешения, без утвержденного проекта, с существенными отклонениями от проекта, а также с грубым нарушением основных строительных норм и правил. Причем, юридическое понятие самовольного строительства относится не только к новому строительству, но и к реконструкции и даже, в определенных случаях, к простой перепланировке помещений.

Различные нарушения из категории самовольного строительства настолько распространены, что являются почти нормой инвестиционного бизнеса в сфере недвижимости. Это относится к самым различным типам недвижимости, включая жилые квартиры, жилые дома, офисные здания и т.д.

Широкое распространение самовольного строительства объясняется правовым нигилизмом как со стороны инвесторов, так и со стороны местных властей. То есть довольно часто инвесторы считают нормальным допускать нарушения, а местные власти (также довольно часто) считают нормальным не наказывать за это.

Высокий спрос на недвижимость нового (пост-советсткого) типа создал колоссальное "давление денег" на рынок недвижимости и на государственные и местные органы власти. В свете уровня доходности, который обеспечивали инвестиционные проекты в сфере недвижимости, особенно в начале и середине 90-х, контролирующие органы оказались просто не в состоянии должным образом обеспечивать борьбу с самовольным строительством. Следует понимать, что самовольное строительство имеет экономическую природу. Оно, как правило, обеспечивает значительную экономию средств. Кроме того, самовольное строительство обычно весьма ощутимо сокращает срок выхода объекта на рынок, что само по себе значительно повышает конкурентоспособность проекта, а значит, и его доходность. То есть, на первый взгляд, все выглядит так, что самовольное строительство вполне оправдано с экономической точки зрения. Однако тезис о финансовой оправданности и о юридической безвредности самовольного строительства верен только при условии достаточно высокого уровня правового нигилизма среди контролирующих органов и, соответственно, инвесторов. Однако, позиция контролирующих органов есть величина переменная, а не постоянная.

Признание объектов незавершенного строительства недвижимостью автоматически влечет необходимость соблюдать повышенные требования законодательства к сделкам, предметом которых является недвижимость. К сожалению, это не всегда учитывается на практике.

Так, например, весьма часто стороны заключают договоры купли-продажи объектов незавершенного строительства, но при этом продавец перед заключением договора свои права как собственника подтвердить не может, т.к. не регистрирует предварительно (перед сделкой) на себя право собственности на продаваемый объект. При этом стороны по старинке исходят из того, что так как все выполненные работы по незавершенном строительству оплачены заказчиком, акты о сдаче-приемке объекта подписаны, то, следовательно, продавец имеет право распорядиться объектом как своей собственностью, в том числе продав его третьему лицу.

Цель курсовой работы - охарактеризовать гражданско-правовой режим самовольного строительства.

Задачи работы:

1) рассмотреть правовые аспекты самовольного строительства;

2) изучить правовой статус объектов незавершенного строительства;

3) изучить правовые вопросы использования объектов незавершенного строительства;

4) представить особенности обращения взыскания на объект незавершенного строительства;

5) проанализировать вопросы о признании судом права собственности на самовольную постройку.

1. Правовые аспекты самовольного строительства

1.1 Понятие самовольного строительства. Его признаки

Согласно ст. 222 ГК См.: Гражданский кодекс РФ (часть 1, 2). - М., СПб., 1998. самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, если оно создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо создано без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, самовольной постройкой признаётся возведённое здание при наличии хотя бы одного и нижеперечисленных признаков:

1. Возведение здания без соблюдения градостроительных норм и правил то есть

а) возведение здания или сооружения без установленного разрешения;

б) возведение здания без надлежаще утвержденного архитектурного проекта;

в) с существенными отступлениями от проекта;

г) возведение здания с грубым нарушением основных строительных норм и правил. Разрешение на строительство - главное основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами исполнительной власти субъектов Федерации или органами местного самоуправления (их архитектурными управлениями) в целях контроля за выполнением нормативов градостроительства, требований утвержденной градостроительной документации, а также для предотвращения причинения вреда окружающей природной среде.

2. Возведение здания на земельном участке, не отведённом для этих целей, то есть на участке, целевое предназначение которого не предполагает строительства на нём каких-либо сооружений. Ярким примером этого является возведение здания на землях сельхозпроизводства, расположенных за пределами черты населённых пунктов и не предназначенных для строительства.

3. Возведение здания на участке посторонним (третьим) лицом без получения разрешения собственника или иного законного владельца земельного участка.

1.2 Возникновение прав на самовольные постройки: проблемы правоприменения

В 2001 году по заявлению прокурора города Рубцовска судами Алтайского края было рассмотрено постановление Рубцовского городского Совета депутатов “Об утверждении Временного положения о порядке признания права собственности на самовольные постройки в границах города Рубцовска” на предмет его соответствия действующему законодательству. Если решением Рубцовского городского суда в удовлетворении заявления прокурору было отказано, то Судебная коллегия Алтайского краевого суда постановление Рубцовского городского Совета депутатов признала недействительным.

По мнению прокурора, само по себе принятие такого нормативного акта противоречит действующему законодательству, орган местного самоуправления вторгается в компетенцию федерального законодателя. Кроме того, Временным положением устанавливался внесудебный (административный) порядок “узаконивания” состоявшихся изменений объектов градостроительной деятельности в результате пристроек, надстроек, расширений, перепланировок и т.п. Речь шла не о вновь возведенных постройках, а об объектах, принадлежавших гражданам и организациям на законных основаниях, но существенно измененных без разрешений органов государственной власти и органов местного самоуправления, уполномоченных в сфере градостроительной деятельности. Что касается построек, изначально возведенных с нарушением закона, то право собственности на них, согласно Временному положению, могло быть признано судом. Внесудебный порядок решения вопроса о судьбе объектов строительной деятельности предусматривался лишь для некоторых случаев нарушения градостроительного законодательства. Тем не менее такая правотворческая инициатива органа местного самоуправления встретила резкое неприятие со стороны правоохранительных органов.

Из материалов судебного разбирательства следует, что в основе позиции прокурора и судей находится широко распространенное мнение, согласно которому решение по любому вопросу о самовольном строительстве должно быть принято судом. Полагаю, что мнение это ошибочное. В чем именно заключается ошибка, будет показано далее. Сначала необходимо отметить следующее:

во-первых, во многих случаях право собственности на самовольную постройку как недвижимую вещь может возникнуть без судебного разбирательства;

во-вторых, далеко не каждый судебный процесс, связанный с самовольным строительством, должен протекать по правилам искового судопроизводства для решения вопроса о признании права собственности на основании ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Понятие и последствия осуществления самовольной постройки. Согласно ст.222 ГК РФ самовольная постройка представляет собой недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Как следует из этого нормативного определения, самовольная постройка может быть результатом различных правонарушений. В этой статье даны признаки имущества, которое не должно включаться в гражданский оборот и, по общему правилу, подлежит уничтожению (сносу). Вместе с тем в п.3 ее определены условия, позволяющие суду вынести решение о признании права собственности на самовольную постройку, а значит, включить возведенное строение в гражданский оборот в качестве полноценного объекта недвижимости. Но судебное разбирательство необходимо далеко не всегда, когда ставится вопрос о сохранении постройки, осуществленной с нарушением закона. Только при одном правонарушении судебное решение является обязательным для возникновения права собственности на самовольно возведенные строения как объекты недвижимого имущества: осуществление постройки на земельном участке, права на который у застройщика отсутствуют (п.3 ст.222 ГК РФ).

В самом общем плане судьба самовольно построенных объектов может сложиться следующим образом:

1) суд признает право собственности на объект, сохраняющий на момент рассмотрения дела признаки самовольной постройки;

2) объект будет уничтожен в связи с отсутствием оснований для признания права собственности;

3) объект утратит признаки самовольной постройки в связи с устранением допущенных при строительстве нарушений, и право на него возникнет в порядке, обычном для вновь возводимых объектов.

Последствия самовольного строительства во многом зависят от вида правонарушения, совершенного при строительстве. Не следует сводить решение проблемы самовольной постройки к простой дилемме: либо суд признает право собственности по иску заинтересованного лица, либо постройку нужно сносить. Для решения этой проблемы необходимо применять, наряду со ст.222 ГК РФ, нормы законодательства, устанавливающие различные правила рассмотрения споров и заявлений заинтересованных лиц.

Из ст.222 ГК РФ следует, что застройщик или законный владелец земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, могут обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку (гл.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации; гл.13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Кроме того, застройщики вправе обращаться в суд с заявлениями об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти и органов местного самоуправления (гл.25 ГПК РФ; гл.24 АПК РФ), например, в связи с необоснованным отказом изменить целевое назначение земельного участка под самовольно осуществленной постройкой или выдать разрешение на строительство. При необходимости застройщик вправе обратиться в суд с заявлением об установлении фактов, имеющих юридическое значение (гл.28 ГПК РФ; гл.27 АПК РФ), например факта осуществления им постройки. Две последние категории дел, как и споры между лицами, совместно осуществлявшими строительство, не упоминаются в ст.222 ГК РФ, что не препятствует обращению в суд с такими требованиями. Законодатель не стремился назвать в ст.222 ГК РФ все материально-правовые и процессуальные отношения, которые возможны в связи с осуществлением самовольной постройки.

Как ни странно, но обращение в суд не с иском о признании права собственности на самовольную постройку, а с иными требованиями возможно постольку, поскольку допустим внесудебный порядок приобретения права собственности на самовольную постройку как недвижимое имущество. Во внесудебном порядке могут быть устранены многие нарушения закона, допущенные при осуществлении самовольной постройки (например, осуществление постройки с нарушением целевого назначения земельного участка, несоответствие постройки градостроительным нормам и правилам). Устраняя нарушения закона, допущенные в ходе строительства, застройщик вынужден вступать в отношения с различными административными органами (органами государственной власти и органами местного самоуправления), например с комитетом по земельным ресурсам, органом архитектуры и градостроительства. В некоторых случаях правонарушение, допущенное застройщиком, заключается в том, что он не обратился в тот или иной административный орган, например не получил разрешение на строительство. Устранить такое нарушение можно путем обращения в соответствующий административный орган за разрешением, то есть путем вступления в административные правоотношения. Решение какой-либо проблемы в административном порядке может быть осложнено разногласиями участников правоотношений: различной оценкой тех или иных фактов, неодинаковым пониманием закона и т.п. Другими словами, возможен спор, подведомственный суду.

Постройки, осуществленные с нарушением целевого назначения земельного участка. В соответствии со ст.222 ГК РФ самовольной постройкой считается объект, созданный лицом, осуществившим постройку на принадлежащем ему земельном участке, но не в соответствии с целевым назначением этого участка. Несоблюдение целевого назначения земельного участка при строительстве означает осуществление строительства на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

В ст.222 ГК РФ не предусмотрено судебное признание права собственности на такую постройку. Однако это вовсе не означает, что построенная недвижимость всегда будет оставаться самовольной постройкой и ее следует сносить. В установленном порядке целевое назначение земельного участка может быть изменено по решению уполномоченных органов государственной власти или органов местного самоуправления (ст.8 Земельного кодекса Российской Федерации). Такое решение может быть принято и до и после начала строительства. Факт создания объекта не оказывает влияния на решение вопроса об изменении целевого назначения земельного участка. Если целевое назначение земельного участка изменено и самовольно построенный объект недвижимости соответствует таким изменениям, он перестает быть самовольной постройкой.

Отказ в изменении целевого назначения земельного участка может быть оспорен в суде. При этом судом будет рассматриваться дело по заявлению застройщика об оспаривании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления, а не по иску о признании права на самовольную постройку. Если суд признает отказ незаконным, а иные нарушения законодательства отсутствуют, строительство утратит противоправный характер, соответствующий объект недвижимости перестанет быть самовольной постройкой. Отказ в удовлетворении требований заявителя неминуемо должен привести к сносу самовольной постройки.

Постройки, осуществленные на земельных участках, не принадлежащих застройщикам. В ст.222 ГК РФ перечень правонарушений, придающих строительству самовольный характер, начинается с осуществления постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном нормативными правовыми актами. Полагаю, что наряду с нарушением целевого назначения земельного участка по данному основанию к самовольным постройкам относятся объекты, созданные застройщиками на земельных участках, им не принадлежащих, даже если целевое назначение земельных участков соблюдено.

В данном случае вступают в противоречие интересы застройщика и законного владельца земельного участка. Возможны различные способы разрешения этого противоречия

Застройщик и законный владелец земельного участка могут договориться о судьбе самовольной постройки и земельного участка: земельный участок может быть предоставлен застройщику под возведенную постройку, либо постройка будет передана в собственность законного владельца земельного участка. Возможна и договоренность об установлении права общей собственности указанных лиц на постройку.

Если собственник земельного участка отказывается предоставить его добровольно, то при определенных законом условиях застройщик вправе обратиться в суд с целью понуждения собственника участка к предоставлению его под постройку.

В соответствии с абз.2 п.3 ст.222 ГК РФ по иску законного владельца земельного участка суд может признать за ним право собственности на самовольную постройку. Судебное решение требуется, если между владельцем участка и лицом, осуществившим самовольную постройку, не достигнуто соглашение о судьбе постройки. Решение о признании права собственности на самовольную постройку может быть вынесено судом при условии соответствия объекта всем прочим требованиям, предъявляемым к строениям (соответствие строительства целевому назначению земельного участка, наличие разрешения и др.). Законный владелец земельного участка, не принимавший участия в строительстве и не предоставлявший под строительство свой земельный участок, постольку нуждается в судебном решении о признании права собственности, поскольку оно - единственное возможное для него основание приобретения права собственности на объект, созданный другим лицом, в условиях, когда застройщик отказывается передать самовольную постройку в собственность землевладельца. Вот та причина, по которой в п.3 ст.222 ГК РФ законодатель упоминает решение суда о признании права собственности на самовольную постройку. В нормах ст.222 ГК РФ указано специальное основание возникновения права собственности у лиц, не принимавших участия в строительстве объекта, но являющихся собственниками или иными законными владельцами земельного участка. Не случайно, о признании права собственности судом сказано только в п.3 ст.222 ГК РФ в связи с решением вопроса о судьбе тех самовольных построек, которые осуществлены на земельных участках, не принадлежащих застройщикам. Лицо, осуществившее самовольное строительство на принадлежащем ему земельном участке, не нуждается в судебном признании права на основании ст.222 ГК РФ, поскольку существует другое основание возникновения у него права на строение, а именно - факт создания им новой вещи (п.1 ст.218 ГК РФ). Для такого лица спор о праве может быть связан с притязаниями других лиц на самовольно построенный объект либо с неправомерными решениями, действиями (бездействием) органов государственной власти и органов местного самоуправления. Однако эти категории споров содержанием ст.222 ГК РФ не охватываются. Судебное решение в таких случаях не является основанием возникновения прав у застройщика, оно лишь подтверждает принадлежность прав застройщику. В этом принципиальное отличие решений, принимаемых судом по иску (заявлению) застройщика и законного владельца земельного участка, претендующего на чужую постройку.

В соответствии с абз.1 п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Зачем же обращаться в суд, если вопрос о праве на землю благополучно решен в обычном внесудебном порядке? Тот факт, что застройщику предоставили под постройку земельный участок, и без судебного решения способен снять проблему самовольности его постройки. Если лицо, осуществившее постройку, не предприняло попытку получить земельный участок в установленном порядке, а обратилось сразу в суд, то такому лицу следует предоставить возможность для решения вопроса до судебного разбирательства. В соответствии с п.34 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 года № 6/8 суд для разрешения возникшего спора должен предложить истцу представить доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка. Но если земельный участок предоставлен застройщику, то отсутствует спор, отсутствует нарушение, в связи с которым постройка может быть признана самовольной. Недостающее звено в цепочке фактов, влекущих возникновение права собственности на строение, восстановлено. Судебное разбирательство теряет смысл. Если владелец участка предоставил или согласен предоставить его застройщику в будущем, то нет спора или какой-либо другой причины для обращения в суд. Если владелец земельного участка обязан предоставить его застройщику, но не делает этого, тогда возможен судебный процесс, но не по иску о признании права собственности на самовольную постройку, а с целью понуждения ответчика исполнить обязанность.

Характерным для правоприменительной практики является следующее дело, рассмотренное Новоалтайским городским судом Алтайского края. Гражданин Т. построил в 1975 году жилой дом. Разрешение на строительство надлежащим образом оформлено не было. Из материалов дела следует, что права на земельный участок у застройщика отсутствовали как в начале строительства, так и длительное время после этого. В 2003 году Т. обратился в суд с иском о признании права собственности на самовольно возведенное строение. В качестве ответчиков в деле участвовали администрация сельсовета и администрация района. В судебное заседание ответчики не явились, как и во многих аналогичных случаях. Вместе с тем истец представил в суд следующие документы:

1) заключение районного отдела архитектуры о соответствии дома строительным и прочим нормам;

2) выписку из похозяйственной книги с указанием, что со времени постройки дома и до настоящего времени в нем проживает Т.;

3) договор о безвозмездной передаче земельного участка в собственность, заключенный 1 октября 2002 года между сельсоветом и Т. (предметом договора является земельный участок, на котором Т. осуществил самовольную постройку). При этом, как отмечено в решении суда, представители районной администрации не возражали против удовлетворения иска. Аналогичная позиция сельсовета (второго ответчика) отчетливо видна в договоре, заключенном с Т. о безвозмездной передаче земельного участка в собственность.

Суд признал право собственности истца на самовольную постройку. При ознакомлении с материалами дела создается впечатление, что суду было непросто обосновать свое решение, не потому, что отсутствовали основания для вывода о правах гражданина Т. на построенный дом, а потому, что не было оснований обращаться с иском в суд и рассматривать это дело. Суд в решении сослался на п.3 ст.222 ГК РФ, отметив, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежавшем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет предоставлен ему под возведенную постройку. Договор о предоставлении земельного участка в собственность истца суд расценил как “гарантию того, что под возведенную самовольную постройку этот земельный участок будет предоставлен при установлении права собственности на нее”. Другими словами, состоявшееся предоставление земельного участка явилось гарантией его предоставления в будущем. Очевидно, что в данной части судебное решение не лишено противоречий. С другой стороны, как вообще возможен спор, исковое производство, решение о признании права собственности в ситуации, когда никто не возражает, все согласны с требованиями истца?

Полагаю, что в рассмотренной ситуации, после предоставления земельного участка в собственность Т. органы местного самоуправления имели возможность принять дом в эксплуатацию, проведя соответствующее обследование строения.

На практике нередко административные органы до судебного разбирательства не предоставляют земельный участок под самовольную постройку, ограничиваясь гарантийными письмами: если суд признает право, земельный участок будет предоставлен. Такой подход административные органы обосновывают ссылкой на абз.1 п.3 ст.222 ГК РФ. Предоставление земельного участка откладывается вовсе не потому, что административные органы оспаривают право застройщика на постройку. Судебное разбирательство становится в таких случаях процедурой, необходимой только потому, что об этом сказано в ГК РФ, а не для разрешения какого-либо спора.

Отказ в предоставлении земельного участка может быть мотивирован отсутствием у застройщика доказательств принадлежности ему постройки, например документов, свидетельствующих об осуществлении постройки данным лицом. В таком случае застройщик вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта осуществления им постройки. Наличие спора о праве, вызванного, например, притязаниями других лиц на самовольную постройку, будет означать необходимость судебного разбирательства по правилам искового производства (ст.263 ГПК РФ, ст.217 АПК РФ). Факт осуществления постройки определенным лицом будет устанавливаться при разрешении спора о праве.

Отказ административных органов в предоставлении земельного участка при наличии у застройщика доказательств принадлежности ему постройки может служить основанием для обращения в суд с заявлениями об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Постройки, осуществленные без разрешения. Согласно п.1 ст.222 ГК РФ строительство объекта без разрешения административных органов также придает ему характер самовольной постройки. Судьба объекта, построенного указанным нарушением, будет такой же, как и в случае несоблюдения целевого назначения земельного участка. Для приобретения права собственности на постройку собственник земельного участка или иной законный его владелец должен получить соответствующее разрешение. Формулировки таких административных актов, как разрешения на строительство, могут быть различными в зависимости от того, в какой момент выдаются разрешения: до начала строительства, в ходе строительства или после его завершения. В юридической литературе некоторыми специалистами предлагается выдавать разрешения на строительство следующего содержания: “самовольно возведенную постройку оставить на месте”. Противники такого подхода утверждают, что выдача подобных разрешений служит признанием права на самовольную постройку в административном, а не в судебном порядке, как того требует законодательство. Однако разрешение на строительство не заменяет акта приемки объекта в эксплуатацию. Само по себе разрешение на строительство не порождает права собственности на самовольно построенный объект. Возможно, получив разрешение после возведения объекта, собственник земельного участка будет вынужден дополнительно произвести строительно-монтажные или иные работы уже на законном основании с целью выполнения условий последующей приемки объекта в эксплуатацию. Вполне допустима ситуация, когда объект, на строительство которого получено разрешение, в конечном счете, не будет принят в эксплуатацию и право на него не возникнет. Но даже когда не требуется выполнения каких-либо дополнительных работ и объект принимается в эксплуатацию одновременно с получением разрешения на его строительство, будет ошибкой усматривать в этой процедуре признание права собственности в административном порядке. Важно отличать судебное признание права собственности на самовольную постройку от устранения в административном порядке тех нарушений, которые препятствуют возникновению права собственности на объект.

Законодательство не запрещает участникам отношений, возникающих в ходе строительства, решать многие вопросы без обращения в суд. Ст.222 ГК РФ в части, устанавливающей обязательный судебный порядок приобретения права собственности, не должна восприниматься как универсальное правило, рассчитанное на любую ситуацию самовольного строительства. Судебное разбирательство для случаев осуществления самовольной постройки без разрешения или с нарушением целевого назначения земельного участка не является обязательным.

Сама по себе необходимость получить разрешение на строительство или изменить целевое назначение земельного участка, занятого самовольной постройкой, - еще не повод для обращения в суд. В суде может быть рассмотрен спор, возникший при получении разрешения на строительство или при изменении целевого назначения земельного участка, например, в связи с отказом административного органа удовлетворить заявление застройщика.

В силу п.6 ст.62 Градостроительного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления может отказать в выдаче разрешения на строительство в двух случаях:

1) когда проектная документация не соответствует разрешенному использованию земельного участка;

2) когда проектная документация не соответствует строительным нормам и правилам. Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть обжалован в суд (п.7 ст.62 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Если заинтересованному лицу не удастся получить такое разрешение в административном либо судебном порядке, то самовольно построенный объект придется снести.

Согласно п.3 ст.62 Градостроительного кодекса Российской Федерации форма заявления о выдаче разрешения на строительство, порядок и сроки рассмотрения данного заявления, перечень представляемых к рассмотрению документов, форма разрешения на строительство, порядок введения в действие указанного разрешения и срок его действия, а также порядок обжалования отказа в выдаче разрешения на строительство устанавливаются Градостроительным кодексом Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Перечень вопросов, решаемых на региональном уровне, позволяет субъектам РФ урегулировать отношения по выдаче разрешений на строительство после фактического начала строительных работ. При этом могут быть установлены некоторые отличия в порядке выдачи разрешений, их форме и содержании в зависимости от того, начато строительство или уже завершено, а также в зависимости от иных обстоятельств (например: требуется ли выполнение каких-либо работ для приведения объекта в состояние, соответствующее строительным и другим нормам и правилам, или постройка полностью соответствует таким правилам).

Действующее законодательство не содержит норм, которые бы предписывали уполномоченным органам принимать решения после совершения заявителями тех действий, для которых эти решения необходимы. По общему правилу, сначала нужно изменить целевое назначение земельного участка и/или получить разрешение на строительство, а затем начинать строительные работы. В то же время законодательство не запрещает принимать решения “задним числом”. Более того, если отталкиваться от исчерпывающего перечня оснований, по которым может быть отказано в выдаче разрешений на строительство, то начало строительства само по себе не может стать препятствием для получения разрешения на строительство. В связи с этим следует предоставить уполномоченным органам возможность рассматривать заявления и принимать решения после того, как строительные работы заявителями начаты или даже завершены.

Разумеется, такое положение дел нельзя воспринимать как нормальное. Если застройщик обращается за разрешением на строительство объекта после того, как построил его, то имеет место правонарушение, и застройщик должен быть привлечен к административной ответственности при наличии достаточных оснований. Однако отказ в выдаче разрешения по причине нарушения порядка его получения едва ли можно признать справедливым и обоснованным.

Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть мотивирован отсутствием у застройщика доказательств принадлежности ему соответствующей постройки, например документов, свидетельствующих об осуществлении постройки данным лицом (19) . Полагаю, что в таком случае застройщик вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта осуществления им постройки. Наличие спора о праве, вызванного, например, притязаниями других лиц на самовольную постройку, будет означать необходимость судебного разбирательства по правилам искового производства (ст.263 ГПК РФ, ст.217 АПК РФ). Факт осуществления постройки определенным лицом будет устанавливаться при разрешении спора о праве.

Отказ административных органов выдать разрешение на строительство при наличии у застройщика доказательств (20) принадлежности ему постройки может служить основанием для обращения в суд с заявлениями об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Постройки, осуществленные с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Третье нарушение, предусмотренное п.1 ст.222 ГК РФ, которое придает строительству самовольный характер, - создание объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Если для отмены или изменения градостроительных и строительных норм и правил нет оснований, то при существенном их нарушении суд не может признать право собственности на самовольную постройку для включения ее в гражданский оборот в качестве полноценного объекта недвижимости. Никакой административный орган не может принять решение, позволяющее сохранить такую постройку. Следовательно, возможен лишь спор о том, является ли существенным допущенное нарушение. Но этот спор будет рассматриваться судом не по иску о признании права собственности на самовольную постройку (ст.222 ГК РФ), а в связи с обжалованием соответствующего решения уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления, например, при отказе произвести приемку объекта в эксплуатацию.

Постройки, осуществленные на земельных участках, не принадлежащих застройщикам, с иными нарушениями законодательства. Наиболее сложная с правовой точки зрения ситуация, когда постройка осуществлена без разрешения административных органов и застройщик не имеет прав на соответствующий земельный участок. Образуется замкнутый круг. С одной стороны, разрешение на строительство самовольному застройщику не может быть выдано, приемка в эксплуатацию не может быть произведена, поскольку у лица, осуществившего самовольную постройку, отсутствуют права на земельный участок. Разрешение на строительство владельцу земельного участка не может быть выдано, поскольку не он осуществлял постройку. С другой стороны, суд не может признать право собственности на постройку за владельцем земельного участка, желающим стать ее собственником, пока неизвестно, можно ли сохранить постройку по градостроительному законодательству.

По-видимому, установив, что владелец земельного участка в принципе может быть признан собственником постройки, самовольно осуществленной другим лицом, суд должен привлечь к участию в деле соответствующие органы государственной власти и местного самоуправления, которые представят заключение относительно соответствия постройки градостроительным и строительным нормам и правилам, а также иным нормам и правилам, которые обычно учитываются при решении вопросов о выдаче разрешений на строительство и в ходе приемки строений в эксплуатацию. Надо полагать, что решение, вынесенное судом на основании представленных заключений, способно заменить собой обычно составляемую документацию (разрешение на строительство, акт приемки объекта в эксплуатацию и др.). Впрочем, законом может быть установлен и другой порядок, когда судебное решение становится основанием для обязательного составления указанной документации.

Отсутствие акта приемки объекта в эксплуатацию не является признаком самовольной постройки. Еще одной проблемой, с которой сегодня часто сталкиваются и застройщики, и учреждения юстиции по государственной регистрации прав, и суды, стало отсутствие у застройщиков актов приемки (ввода) построек в эксплуатацию.

Если строение возведено правомерно, но отсутствует акт приемки его в эксплуатацию, то застройщику следует предпринять меры для получения такого акта. Объект не может быть признан самовольной постройкой по причине отсутствия акта приемки в эксплуатацию, так как такое нарушение не предусмотрено п.1 ст.222 ГК РФ. Такой акт может быть составлен в любое время при наличии документов, свидетельствующих о правомерном возведении объекта. Отсутствие акта - препятствие для регистрации права собственности, но оно не придает строительству самовольный характер.

Продолжительность существования объекта сама по себе не должна играть роли при составлении акта приемки в эксплуатацию. Однако длительное пользование объектом может привести к его разрушению или такому техническому состоянию, которое препятствует его дальнейшей эксплуатации. Именно состояние объекта, его соответствие проектной документации, градостроительным и строительным нормам и правилам следует принимать во внимание в ходе приемки в эксплуатацию.

Нормотворческая деятельность органов местного самоуправления по вопросам самовольного строительства. Различные подходы к решению юридических проблем самовольного строительства можно обнаружить не только в судебной практике и литературе. Нормативные правовые акты органов местного самоуправления, принятые по этому поводу, также неодинаковы. Например, согласно положению “О порядке признания права собственности на самовольные постройки на территории города Барнаула”, утвержденному постановлением Администрации города Барнаула от 10 июля 2003 года № 2359, предварительное судебное разбирательство для возникновения права собственности на самовольную постройку является общим правилом.

Иной подход, в большей мере соответствующий ст.222 ГК РФ, можно обнаружить в положении “О порядке рассмотрения вопросов о придании законного статуса объекта недвижимости самовольной постройке”, утвержденном в 1997 году главой Администрации города Твери. Положение разделяет самовольные постройки на четыре группы:

1) созданные на отведенном для этих целей земельном участке, имеющие проектной документации, не согласованную в установленном порядке;

2) созданные на отведенном для этих целей земельном участке, не имеющие проектной документации или выполненные с отступлением от проекта;

3) созданные на не отведенном для этих целей земельном участке, имеющие проектную документацию, не согласованную в установленном порядке;

4) созданные на не отведенном для этих целей земельном участке, не имеющие проектной документации или выполненные с отступлением от проекта.

2. Правовой статус объектов незавершенного строительства

Правовой статус объектов незавершенного строительства всегда находился в центре внимания юридической общественности и вызывал самые разные дискуссии по этому вопросу.

Действительно, из содержания ст. 130 Гражданского кодекса РФ невозможно сделать даже однозначного вывода о том, являются ли объекты незавершенного строительства объектом недвижимости или же их следует рассматривать лишь как известную совокупность строительных материалов и конструкций, в которую также вложен и труд строителей.

Между тем, очевидно, что указанная проблема является основной при анализе вопросов правового статуса объектов незавершенного строительства.

Впервые о том, что объекты незавершенного строительство являются недвижимым имуществом на законодательном уровне было указано в ФЗ РФ от 21.07.97 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним" (вступил в силу с 31.01.98). Так, в п. 2 ст. 25 данного Закона установлено, что "в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов…".

Однако, сказав "а", Закон, к сожалению, не сказал "б", так как не указал четко, с какого момента объект незавершенного строительства признается недвижимым имуществом.

Казалось бы, наиболее простым выходом из данной ситуации было бы считать, что объект незавершенного строительства становится недвижимостью с момента его государственной регистрации, соответственно до этого он может считаться движимым имуществом. Данная позиция появилась и была весьма распространена после принятия Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Однако, как представляется, указанный вывод не соответствует в полной мере ст. 130 Гражданского кодекса РФ, которая относит имущество к недвижимому не по признаку наличия государственной регистрации или ее отсутствии, а по признаку возможности перемещения объекта без причинения ему вреда. Так, в Кодексе определено, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. На указанное было обращено внимание и в судебной практике. Например, в п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.97 № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", отмечается, что из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.

Между тем, хотелось бы сразу отметить, что сама по себе невозможность перемещения объекта без причинения ему ущерба не является достаточным основанием для признания и отнесения объекта незавершенного строительства к недвижимости.

Так, в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" высказано интересное мнение о том, что по смыслу ст. 130 Гражданского кодекса РФ и ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Таким образом, введено второе необходимое условие для отнесения незавершенного строительства к недвижимости - прекращение или расторжение договора подряда, в соответствии с которым осуществляется строительство объекта. Данная мысль была развита в дальнейшем в п. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.00 № 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда". В данном пункте уже прямо и однозначно говорится о том, что незавершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда.

Как представляется, указанная позиция совершенно обоснована.

Действительно, ведь до тех пор, пока договор подряда не расторгнут, между сторонами существуют лишь обязательственные отношения и ни о какой недвижимости речь идти просто не может. Соответственно, если объект незавершенного строительства является предметом действующего договора подряда, то он представляет собой объект обязательства, вытекающего из договора, но не объект вещных прав. Это влечет важные правовые последствия. Например, замена сторон по договору подряда в таком случае возможна лишь по правилам об уступке права требования или перевода долга, т.е. с использованием институтов обязательственного права. Между тем, как только обязательство по подряду прекращается, объект незавершенного строительства можно уже относить к недвижимому имуществу, так как налицо все признаки недвижимости, определенные в ст. 130 Гражданского кодекса РФ.

Изложенная выше позиция также дает весьма простой ответ и на длительный спор о том, кому принадлежит право собственности на объект незавершенного строительством в течение действия договора подряда. Ввиду того, что в это время строящийся объект является предметом обязательства, то говорить о том, кому принадлежит объект не имеет никакого смысла, так как в таком случае никаких вещных прав возникнуть просто не может, поскольку стороны (заказчика и подрядчика) связывают только обязательственные отношения по договору строительного подряда.

Между тем, в соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает только с момента такой регистрации. При этом согласно ст.ст. 12 и 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства, должна быть предварительно (т.е. перед заключением сделки) осуществлена государственная регистрация права собственности в Едином государственном реестре прав. В противном случае получается, что продавец распоряжается имуществом, которое ему на праве собственности еще не принадлежит, а как известно, никто не может передать другому лицу больше прав, чем имеет сам. Соответственно и у покупателя такого объекта незавершенного строительства право собственности на него возникнуть не может.

К сожалению, указанное не учитываются зачастую и арбитражными судами.

Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.09.00 № 970/00 отмечено, что вывод кассационной инстанции о том, что у продавца возникло право собственности на объект, не завершенный строительством, и он мог обладать таким правом на день совершения договора купли-продажи указанного объекта и при отсутствии государственной регистрации права не соответствует ст. 219 Гражданского кодекса РФ и ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Соответственно для оценки действительности заключенного договора необходимо проверить была произведена в установленном порядке регистрация прав продавца на отчуждаемый им объект, не завершенный строительством.

В Информационном письме ВАС РФ от 24.01.00 № 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда" (п. 21) четко обозначены условия, при которых возможно совершение сделки с объектом, не завершенным строительством. Так, для решения вопроса о правомерности совершения сделки с подобными объектами необходимо установить факт расторжения договора строительного подряда, истребования заказчиком незавершенного результата работ, а также регистрации незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости. Таким образом, только при одновременном наличии всех данных условий сделка по реализации объекта незавершенного строительства может быть признана соответствующей требованиям действующего законодательства.

В связи с этим нельзя не обратить внимание на следующий момент.

На практике нельзя путать понятия: переход (возникновение) права собственности на объект и риск случайной гибели (повреждения) объекта. Действительно, по общему правилу ст. 211 Гражданского кодекса РФ риск случайной гибели имущества несет собственник, однако эта же статья допускает исключение из этого правила. Как раз такое исключение сделано применительно к договору строительного подряда. Так, согласно ст. 741 Гражданского кодекса РФ риск случайной гибели или повреждения объекта строительства до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик, при этом указанное правило носит императивный характер и не может быть изменено соглашением сторон. Таким образом, заказчик, который принял объект незавершенного строительства, но не осуществил его государственную регистрацию, т.е. не стал еще собственником (и соответственно не имеет права распоряжаться объектом), уже, тем не менее, несет ответственность за его гибель или повреждение по независящим от него обстоятельствам. Следовательно, риск случайной гибели объекта незавершенного строительства переходит к заказчику еще до момента перехода к нему права собственности на указанный объект. В то же время следует иметь ввиду, что подписание промежуточных актов приемки работ не означает перехода к заказчику риска гибели объекта, если в договоре строительного подряда отдельные этапы работ не выделены (п. 3 ст. 753 ГК РФ).

Вышеуказанное имеет немаловажное значение на практике и, к сожалению, не всегда учитывается сторонами.

Например, в п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.00 № 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда" обращено внимание на то, что акты, на которые ссылается истец (подрядчик), подтверждают лишь выполнение промежуточных работ для проведения расчетов, а в связи с тем, что в договоре этапы работ не выделялись, то соответственно риск случайной гибели объекта строительства до его приемки заказчиком несет подрядчик (ст. 741 ГК РФ). Следовательно, требование подрядчика о взыскании с заказчика задолженности по оплате повторно выполненных для него работ удовлетворению не подлежит.

В п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество приведены документы, на основании которых производится регистрация права собственности на объект незавершенного строительства. В частности, такими документами являются документы, подтверждающие право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях - проектно-сметная документация, а также документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства (например, заключения оценщиков, акты приемки, осмотра объекта и др.).

Также, считаем необходимым обратить внимание на следующее.

При заключении договоров, предметом которых выступает объект незавершенного строительства (или иной объект недвижимости), также весьма часто бывает, что продавец, уже заключив договор с покупателем и передав ему объект незавершенного строительства, "втайне" от покупателя заключает новый договор и право собственности на объект регистрируется за другим лицом. Соответственно возникает вопрос: имеет ли право в такой ситуации первоначальный добросовестный покупатель подать иск о признании заключенного договора недействительным?

Совершенно очевидно, что до момента регистрации перехода права собственности на объект продавец остается его собственником и, следовательно, вправе им распорядиться. С другой стороны, и покупатель обладает определенными правами на данный объект: ведь он владеет им на законном основании (договор купли-продажи). Таким образом, в подобной ситуации ни продавец, ни покупатель не вправе распоряжаться объектом и совершенные ими сделки следует считать недействительными (ст. 168 ГК РФ).