2

Інститут адвокатури

при Київському університеті ім. Т.Г. Шевченка

Курсова робота

з предмету

“Земельне право”

тема:

“Право орендного землекористування”

Виконала студентка V курсу

заочного відділення Дєдова Л.К.

Київ - 2001

ЗМІСТ

Вступ

Поняття оренди землі. Об'єкти оренди землі. Орендодавці і орендарі земельних ділянок

Порядок надання земельних ділянок в оренду

Зміст договорів оренди землі

Особливості договорів оренди землі в сільськогосподарських підприємствах, що реструктуризуються

Суборенда земельних ділянок

Нотаріальне посвідчення та державна реєстрація договорів оренди землі

Виконання, зміна та припинення договору оренди землі

Висновки

Література

Вступ

Характер використання землі значною мірою визначається правом власності на землю. Відповідно до законодавства власники земельних ділянок вправі визначати їх юридичну долю, організовувати використання земельних ділянок для досягнення певних цілей та отримувати доходи.

Однак не завжди власник землі сам може її використовувати. По-перше, існують категорії власників землі, які в силу специфіки суб'єкта відповідного права власності не можуть безпосередньо використовувати земельні ділянки. До їх числа відносяться держава та територіальні громади сіл, селищ і міст. Держава як сукупність політичних інституцій та органів, за допомогою яких здійснюється державна влада у суспільстві, не в змозі безпосередньо використовувати земельні ділянки, що знаходяться у державній власності. Те ж саме стосується і територіальних громад сіл, селищ та міст як суб'єктів права комунальної власності на землю. Будучи об'єднаннями громадян, що проживають на території села, селища чи міста, територіальні громади не можуть безпосередньо здійснювати правомочність по користуванню земельними ділянками. По-друге, в ряді випадків власники земельних ділянок тимчасово не мають можливості чи бажання використовувати належні їм земельні ділянки. Наприклад, в умовах кризи нерідко буває, що сільськогосподарське підприємство не має коштів для обробітку ділянки, придбання і внесення добрив, а також догляду за сільськогосподарськими культурами. Крім того, практично всі члени колективних сільськогосподарських підприємств, переважна більшість яких є пенсіонери, отримали право на земельну частку (пай), посвідчене сертифікатом. Певна частина таких осіб вийшла з членів господарства, виділила належні їм земельні частки (паї) у натурі (на місцевості) у приватну власність та отримала державні акти на право приватної власності на відповідні земельні ділянки. Цілком очевидно, що громадяни пенсійного віку не в змозі особисто використовувати земельну ділянку сільськогосподарського призначення розміром 2-10 га для ведення сільськогосподарського виробництва.

Разом з тим земельне законодавство України базується на принципі обов'язкового використання всіх земельних ділянок, крім ділянок, що знаходяться в стані рекультивації і консервації, ділянок, на яких в силу їх радіоактивного чи хімічного забруднення не забезпечується одержання екологічно чистої продукції та ділянок, віднесених до складу земель запасу. В зв'язку з цим власники землі, які з тих чи інших причин не можуть безпосередньо використовувати належні їм землі, повинні забезпечити використання таких земель іншими особами, які не є власниками ділянок. Тому такі власники землі намагаються передати належні їм земельні ділянки у тимчасове користування іншим особам за плату.

Зазначене використання земельних ділянок здійснюється через інститут права землекористування, норми якого містяться в Земельному кодексі та інших законодавчих актах України. Таким чином, право землекористування являє собою сукупність правових норм, які регулюють порядок отримання у користування та використання земельних ділянок особами, які не є власниками таких ділянок. Зазначені особи називаються землекористувачами.

Інститут права землекористування є похідним від інституту права власності на землю. При передачі земельної ділянки у користування відбувається перехід частини правомочностей власника ділянки до землекористувача.

Як відомо, зміст права власності, в тому числі й права власності на землю, складається з трьох правомочностей власника - права володіння, права користування та права розпорядження. При наданні власником земельної ділянки у користування до землекористувача переходять дві з вищезазначених правомочностей власника, а саме: право володіння та право користування земельною ділянкою.

Таким чином, при наданні земельної ділянки у користування відбувається свого роду поділ правомочностей власника на дві групи. До першої групи входить одна правомочність власника - право розпорядження земельною ділянкою. Надаючи земельну ділянку у користування, її власник реалізує саме цю свою правомочність. До другої групи входять дві інші правомочності власника земельної ділянки, тобто право володіння та право користування земельною ділянкою. З моменту передачі земельної ділянки у користування її власник одночасно передає землекористувачеві й певний обсяг прав на неї. Цей обсяг прав обмежується правомочностями другої групи. Отримавши від власника земельну ділянку у користування, землекористувач отримує також і правомочності володіння і користування цією земельною ділянкою.

Порядок надання земельної ділянки у користування, порядок використання ділянки землекористувачем та порядок припинення права землекористування врегульовані нормами земельного законодавства. Ці норми у своїй сукупності об'єднуються у самостійний інститут земельного права України, що називається правом землекористування.

Відповідно до Земельного кодексу України землекористування може бути постійним або тимчасовим. Постійним визнається землекористування без заздалегідь установленого строку. Відповідно тимчасовим вважається землекористування строкове. Строки тимчасового землекористування визначені ЗК України.

Крім поділу за строками, тимчасове землекористування також поділяється на такі підвиди: тимчасове землекористування, що виникає на підставі рішення (адміністративного акта) власника ділянки, та тимчасове землекористування, що виникає на підставі договору.

Згідно зі ст. 8 ЗК земельні ділянки можуть передаватися в оренду. З прийняттям 6 жовтня 1998 р. Закону України “Про оренду землі” питання оренди землі в нашій країні регулюються цим Законом. Законом визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Отже, оренда землі також є підвидом тимчасового користування землею.

Питанням оренди землі в Україні присвячені норми кількох правових актів, зокрема Земельного кодексу України (в редакції від 13 березня 1992 р.), Закону України “Про оренду землі”, прийнятого 6 жовтня 1998 р., постанови Кабінету Міністрів України “Про форму договору на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди)” від 17 березня 1993 р., Указу Президента України “Про приватизацію та оренду земель несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності” від 12 липня 1995 р., а також норми постанови Кабінету Міністрів України “Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі”, прийнятої 25 грудня 1998 р.

Закон “Про оренду землі” є комплексним законодавчим актом, який детально регулює всі види земельно-орендних відносин. З його прийняттям фактично втратили чинність ст. 8 Земельного кодексу (“Оренда землі”), постанова Кабінету Міністрів України від 17 березня 1993 р. та значна частина норм Указу Президента України від 12 липня 1995 р.

16 грудня 1997 р. був прийнятий Закон України “Про лізинг”, який також регулює орендні відносини. Однак, ст. 2 цього Закону встановлено, що його норми не застосовуються до відносин оренди землі.

Поняття оренди землі. Об'єкти оренди землі. Орендодавці і орендарі земельних ділянок

Згідно зі ст. З Закону “Про оренду землі” оренда землі - це засноване на договорі платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької діяльності. А в ст. 12 Закону договір оренди землі визначається як угода сторін про взаємні зобов'язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк. Отже, кваліфікаційними ознаками оренди землі є: наявність договору між орендодавцем і орендарем; передача орендареві прав володіння і користування земельною ділянкою; платність володіння і користування землею (у формі орендної плати); строковість володіння і користування земельною ділянкою. Відсутність хоча б однієї з зазначених ознак у тих чи інших відносинах землекористування не дає можливості кваліфікувати їх як земельно-орендні відносини та застосувати до них норми законодавства про оренду землі.

. Законом “Про оренду землі” (ст. 4) чітко встановлено, що об'єктами оренди землі є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ, міст (комунальній власності), держави. Якщо на земельній ділянці, що передається в оренду, розташовані насадження, будівлі, споруди, водойми, то вони можуть бути передані в оренду разом із земельною ділянкою, якщо це передбачено договором оренди. Незважаючи на чітке визначення в законодавстві об'єктів оренди землі, на практиці мають місце спроби укладання договорів оренди землі, об'єктами яких є земельні частки (паї). Особливо такі спроби почали мати місце після 15 грудня 1998 р., коли був прийнятий Указ Президента України “Про гарантування захисту економічних інтересів та поліпшення соціального забезпечення селян-пенсіонерів, які мають право на земельну частку (пай)”. У п. 1 Указу зазначено, що, починаючи з 1 січня 1999 р., колективні сільськогосподарські підприємства, сільськогосподарські кооперативи, сільськогосподарські акціонерні товариства, селянські (фермерські) господарства, інші підприємства, установи, організації, які використовують землю для сільськогосподарського виробництва (далі - орендарі), за бажанням селян-пенсіонерів, які мають право на земельну частку (пай) (далі - орендодавці), укладають з ними договори оренди цих часток (паїв). У результаті неправильного тлумачення цього Указу мали місце випадки укладення договорів оренди земельних часток (паїв). Така практика суперечить чинному законодавству. Справа в тому, що згідно з Указом Президента України “Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва” від 10 листопада 1994 р., яким визначений правовий режим земельних часток (паїв), земельна частка (пай) є умовною часткою землі, місцезнаходження та межі якої на місцевості не встановлені. Власник такої частки може використовувати її лише після виділення частки у натурі (на місцевості) у вигляді земельної ділянки та отримання державного акта на право приватної власності на землю. Саме тому земельна частка (пай) не може бути об'єктом оренди. Такий висновок випливає також і з п. 4 ст. 7 Закону “Про оренду землі”, де сказано, що громадяни, які мають право на земельну частку (пай), можуть передати в оренду відповідну земельну ділянку. Тобто ділянку, яку власник земельної частки (паю) отримує після виділення частки у натурі. Саме про такий механізм передачі в оренду земельних часток (паїв) йдеться в Указі Президента України від 15 грудня 1998 р.

За законодавством України орендодавцями земельних ділянок можуть бути лише їх власники. З прийняттям нової Конституції в Україні існують дві форми власності на землю:

суспільна, яка поділяється на державну і комунальну власність, та приватна, яка охоплює приватну власність фізичних осіб і приватну власність юридичних осіб. Отже, орендодавцями земельних ділянок можуть бути суб'єкти зазначених форм власності на землю -- фізичні та юридичні особи, сільські, селищні і міські ради, державні адміністрації.

Орендарями земельних ділянок в Україні може бути широке коло осіб. Законом “Про оренду землі” правом оренди землі наділені: 1) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України; 2) органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради; 3) громадяни України, юридичні особи, релігійні, громадські організації, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави, іноземні юридичні та фізичні особи, особи без громадянства.

Деякі обмеження Законом встановлені щодо оренди земель сільськогосподарського призначення. Такі землі можуть бути передані в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва лише юридичним особам, установчими документами яких передбачено здійснення цього виду діяльності, а також фізичним особам, які мають необхідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві. До числа останніх відносяться власники селянських (фермерських) господарств, а також особи, які за результатами районної конкурсної комісії отримали право на створення таких господарств.

2. Порядок надання земельних ділянок в оренду

Порядок прийняття власниками земельних ділянок рішень про передачу їх в оренду залежить від юридичного статусу власника. Громадяни - суб'єкти права приватної власності на землю приймають рішення про передачу ділянки в оренду самостійно, не оформляючи це рішення ніякими документами, крім договору оренди. Порядок прийняття рішень про передачу в оренду земельних ділянок юридичними особами - суб'єктами права приватної власності на землю залежить від організаційно-правової форми юридичної особи та порядку управління такою особою, закріпленого в її установчих документах - статуті чи установчому договорі. Досить часто рішення про передачу земельної ділянки в оренду приймається власником (засновником) приватного підприємства чи вищим органом управління юридичних осіб інших видів - загальними зборами учасників, членів тощо. Однак, нерідко функції по передачі земельних ділянок в оренду делегуються виконавчим органам юридичних осіб - директору (дирекції), правлінню, голові правління і т. д. Тому при укладенні договору оренди орендареві слід перевірити правомочність органу управління юридичної особи, у якої він збирається орендувати земельну ділянку, на прийняття рішення про передачу ділянки в оренду.

Сільські, селищні і міські ради як суб'єкти права комунальної власності на землю приймають рішення про передачу земельних ділянок в оренду на своїх сесійних засіданнях. Такі рішення фіксуються в протоколах сесійних засідань рад.

Слід також відмітити, що згідно зі ст. З Земельного кодексу місцеві ради вправі передавати повноваження щодо надання земельних ділянок органам державної виконавчої влади та виконавчим органам місцевого самоврядування, тобто виконавчим комітетам рад. Рішення про передачу (делегування) зазначених повноважень також приймаються на сесійних засіданнях рад. Найчастіше повноваження делегуються радами своїм виконавчим комітетам. У рішенні виконавчого комітету ради про передачу земельної ділянки в оренду повинно міститися посилання на рішення відповідної ради про делегування виконавчому комітетові повноважень щодо надання земельних ділянок.

Більш складним є порядок надання в оренду земельних ділянок із земель, що перебувають у державній власності. Закон “Про оренду землі” передбачає, що орендодавцями таких земельних ділянок є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України. Однак, рішення про передачу земельних ділянок в оренду зазначені органи вправі приймати лише за умови попереднього погодження таких рішень на сесіях відповідних рад. Це означає, що рішення органу державної виконавчої влади про передачу земельної ділянки із земель державної власності в оренду без погодження з відповідною радою, зафіксованого в протоколі сесійного засідання ради, вважатиметься недійсним.

Слід відмітити, що до проведення розмежування земель усі землі, які не передані у приватну і колективну власності, вважаються землями державної власності. Прикінцевими положеннями Закону “Про оренду землі” встановлено, що до розмежування земель державної і комунальної власності землі державної власності передаються в оренду в порядку, встановленому Земельним кодексом, а не Законом “Про оренду землі”.

Надання земельних ділянок в оренду радами здійснюється відповідно до їх компетенції по наданню, земельних ділянок у користування, визначеній у ст.19 ЗК. Компетенція ради того чи іншого рівня залежить від місцезнаходження земельної ділянки та мети, для якої вона надається в оренду.

Сільські і селищні ради можуть надавати в оренду земельні ділянки із земель сіл, селищ для будь-яких потреб, для яких передбачена можливість отримання ділянки в оренду, а також за їх межами для будівництва шкіл, лікарень, підприємств торгівлі та інших об'єктів, пов'язаних з обслуговуванням населення (сфера послуг), сільськогосподарського використання, сінокосіння і випасання худоби, традиційних народних промислів.

Міська рада надає в оренду земельні ділянки (крім ріллі і земельних ділянок, зайнятих багаторічними насадженнями) для будь-яких потреб у межах міста.

Районні, міські, в адміністративному підпорядкуванні яких є район, ради надають земельні ділянки в оренду за межами населених пунктів: із земель запасу для сільськогосподарського використання; із земель лісового і водного фонду для сільськогосподарського використання у випадках, передбачених статтями 77 і 79 ЗК; із земель запасу чи резервного фонду для ведення селянського (фермерського) господарства.

Обласні ради можуть надавати земельні ділянки в оренду: із земель усіх категорій за межами населених пунктів для будівництва шляхів, ліній електропередачі та зв'язку, трубопроводів, осушувальних і зрошувальних каналів та інших лінійних споруд; із земель за межами населених пунктів для будівництва промислових та інших несільськогосподарських об'єктів, крім об'єктів, для яких надання земельних ділянок в оренду може здійснюватися за рішенням сільської чи селищної ради.

Верховна Рада України вправі надавати земельні ділянки в оренду у разі:

1) коли вони вилучаються (викупляються) у землекористувачів (власників земель);

2) коли для вилучення цих земельних ділянок установлений особливий порядок (мова йде про особливо цінні землі сільськогосподарського і лісогосподарського призначення).

Зміст договорів оренди землі

Договір оренди земельної ділянки укладається в письмовій формі та підписується відповідними особами з обох сторін. Законом України “Про оренду землі” встановлені чіткі вимоги щодо змісту договорів оренди землі. Такі вимоги є істотними умовами цього виду договорів. У договорі оренди землі обов'язково повинні бути передбачені такі умови:

1) об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

2) термін договору оренди. Термін договору оренди земельної ділянки визначається орендарем і орендодавцем, але не може перевищувати 50 років;

3) орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду). Орендна плата може встановлюватися у таких формах: грошовій, натуральній (за визначеною кількістю чи частиною продукції, яка одержується з орендованої земельної ділянки); відробітковій (надання послуг орендодавцю). Крім цього, сторони можуть передбачити у договорі оренди поєднання зазначених форм або визначити інші форми плати. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі. Розмір орендної плати встановлюється за погодженням сторін. Однак, Законом “Про оренду землі” передбачені випадки, коли одна з сторін має право вимагати зміни розміру встановленої у договорі орендної плати. Так, орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати у випадках, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не внаслідок дій чи бездіяльності орендаря. І навпаки, орендодавець має право вимагати збільшення розміру орендної плати у разі збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку, якщо інше не передбачено умовами договору. При настанні вищезазначених випадків сторони або укладають доповнення до укладеного ними договору оренди землі, або укладають новий договір;

4) цільове призначення, умови використання і збереження якості землі. Цільове призначення земельних ділянок, що знаходяться у власності юридичних і фізичних осіб, визначене у державних актах на право власності на землю, виданих таким особам. А цільове призначення земельних ділянок, що знаходяться у державній чи комунальній власності, визначається у рішеннях рад про надання таких ділянок в оренду. Визначене у державному акті рішенням ради цільове призначення земельної ділянки не може бути змінене сторонами договору оренди землі. Однак воно може бути конкретизоване в договорі. Наприклад, якщо згідно з державним актом на право власності на землю цільовим призначенням земельної ділянки є ведення товарного сільськогосподарського виробництва, то в договорі оренди землі таке цільове призначення може бути конкретизоване таким чином -- для ведення селянського (фермерського) господарства;

5) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві. Як умови повернення земельної ділянки орендодавцеві можуть бути визначені її стан, доля проведених орендарем поліпшень земельної ділянки, сторона, якій належить право власності на побудовані на земельній ділянці будівлі, споруди тощо;

6) існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки. До обмежень щодо використання земельної ділянки відносяться наявність на ній охоронних зон, зон з особливими умовами використання ділянки. До обтяжень належать знаходження ділянки у заставі, наявність земельного сервітуту тощо. Факт наявності чи відсутності обмежень і обтяжень просто фіксується у договорі оренди землі;

7) сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

8) відповідальність сторін.

Слід пам'ятати, що відсутність у договорі оренди землі однієї з зазначених істотних умов може послужити підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним. Крім цього, за бажанням сторін у договорі оренди земельної ділянки можуть бути зазначені й інші умови (якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення договору оренди тощо).

Невід'ємною частиною договору оренди є план (схема) земельної ділянки. Як правило, при укладанні договору оренди землі використовується план (схема) земельної ділянки, що додається до державного акта на право власності на землю. Однак, якщо ділянка знаходиться у державній чи комунальній власності і межі її не виділені у натурі (на місцевості), або ж якщо змінюється цільове призначення земельної ділянки, а також якщо в оренду передається лише частина земельної ділянки, то мають бути виконані роботи по складанню проекту відведення земельної ділянки та виготовлення її плану (схеми). Такі роботи здійснюються землевпорядною організацією на замовлення орендодавця.

План (схема) земельної ділянки, яка передається в оренду, складається до укладення договору. На землях несільськогосподарського призначення план земельної ділянки, яка передаються в оренду, складається, як правило, в масштабах 1:500-1:2000, на землях сільськогосподарського призначення - 1:5000-1:10000. На кресленні плану (схеми) показуються: геодезичні дані (номери кутів повороту зовнішньої межі, міри ліній, румби); площа земельної ділянки; опис меж суміжних землеволодінь і землекористувань. На земельній ділянці, яка передається в оренду, встановлюються не менше двох межових знаків постійної дії. В процесі геодезичної зйомки здійснюється прив'язка цих знаків до державної геодезичної мережі.

Встановлення межових знаків проводиться в присутності представника орендодавця, а також суміжних власників землі і землекористувачів. Після встановлення межових знаків складається відповідний акт погодження суміжних меж, який підписується усіма заінтересованими сторонами та представником організації, яка виконувала геодезичні (землевпорядні) роботи.

4. Особливості договорів оренди землі в сільськогосподарських підприємствах, що реструктуризуються

В даний час в Україні здійснюється третій етап земельної реформи, змістом якого є перетворення колективних сільськогосподарських підприємств (КСП) у сільськогосподарські юридичні особи ринкового типу, що здійснюють свою діяльність на основі приватної (а не колективної) власності на землю (реструктуризація). В КСП, що реструктуризуються, всі або більшість членів виходять з господарства і виділяють у натурі належні їм земельні частки (паї), тобто отримують у приватну власність земельні ділянки, право на які посвідчується державними актами на право приватної власності на землю. Після виділення у натурі такі земельні ділянки передаються їх власниками в оренду новоствореним сільськогосподарським формуванням ринкового типу - товариствам з обмеженою відповідальністю, приватним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, селянським (фермерським) господарствам тощо.

Договори оренди земельних ділянок, що укладаються в таких випадках, характеризуються певними особливостями. По-перше, ці особливості стосуються терміну договору оренди землі. Зазначені договори укладаються на невеликий строк (до 3-х років), або ж, при укладенні його на більший строк, обумовлюється щорічний перегляд розміру орендної плати протягом кількох перших років його дії. Це пов'язано з тим, що новостворені юридичні особи на початку своєї діяльності не мають змоги заплатити пристойну орендну плату.

По-друге, в зазначених договорах передбачається сплата орендної плати за землю, принаймні на першому етапі дії договору оренди землі, у натуральному виразі - сільськогосподарською продукцією, а також послугами.

5. Суборенда земельних ділянок

Узяті в оренду земельні ділянки можуть бути передані орендарями в суборенду за згодою орендодавця. Така згода може бути передбачена як в самому договорі оренди землі, так і в іншій письмовій формі. Однак Законом “Про оренду землі” встановлені певні обмеження щодо суборенди землі. Так, згідно Закону передана в оренду земельна ділянка несільськогосподарського призначення або її частина може бути передана в суборенду в разі переходу до суборендаря права володіння і користування на будівлю чи споруду, яка розташована на орендованій земельній ділянці, а також в інших випадках і межах, передбачених законом. Поки-що такі випадки в законодавстві не передбачені.

Що стосується переданих в оренду земель сільськогосподарського призначення, то їх суборенда обмежена ще в більшій мірі. Закон “Про оренду землі” дозволяє передачу таких земель в суборенду лише у випадках і на строк: тимчасової непрацездатності (хвороби) орендаря; інвалідності орендаря; призову орендаря на строкову військову службу до Збройних Сил України чи інших військових формувань, створених відповідно до законодавства України; вступу орендаря на навчання з відривом від виробництва; обрання орендаря на виборні посади в органи місцевого самоврядування та органи державної влади України, якщо згідно з законами України він не може суміщати свою службову діяльність з іншою посадою, займатися підприємницькою діяльністю та одержувати від цього прибуток.

Суборенда земель оформляється договором. Договір суборенди землі є похідним від договору оренди відповідної земельної ділянки і не може суперечити йому. Це означає, що умови договору суборенди земельної ділянки (її частини) мають бути визначені в межах договору оренди земельної ділянки (її частини). Отже, термін суборенди також не може перевищувати строку дії договору оренди земельної ділянки. Більше того, у разі припинення або розірвання договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.

Як і договір оренди, договір суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації. Що стосується нотаріального посвідчення такого договору, то воно законом не вимагається. Але за бажанням однієї із сторін договір суборенди земельної ділянки може бути нотаріально посвідчений. Нотаріальне посвідчення договорів суборенди землі здійснюється в такому ж порядку, в якому посвідчуються договори оренди землі.

6. Нотаріальне посвідчення та державна реєстрація договорів оренди землі

Обов'язковою умовою чинності договорів оренди землі є їх нотаріальне посвідчення. Таке посвідчення здійснюється державними або приватними нотаріусами за місцем розташування земельної ділянки. Згідно з Декретом Кабінету Міністрів України “Про державне мито” від 21 січня 1993 р. за нотаріальне посвідчення договорів оренди землі стягується державне мито у розмірі 0,01 відсотка від грошової оцінки земельної ділянки, яка встановлюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. У разі відсутності грошової оцінки земель державне мито сплачується у розмірі 1 відсотка суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян.

Підписаний орендодавцем і орендарем договір оренди землі посвідчується нотаріусом того нотаріального округу, на території якого розташована земельна ділянка, після чого подається на державну реєстрацію. Державна реєстрація є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок. Згідно з постановою Кабінету Міністрів України “Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі” від 25 грудня 1998 р. вона проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки. Як правило, державна реєстрація договорів оренди земельних ділянок, отриманих у власність у результаті виходу особи із членів КСП, здійснюється виконавчими комітетами сільських і селищних рад. Це пов'язано з тим, що переважна більшість земель КСП знаходиться у віданні сільських і селищних рад.

Зазначеною постановою Кабінету Міністрів України не визначено, яка з двох сторін має подати договір оренди на державну реєстрацію - орендодавець чи орендар. Це означає, що подання договору на державну реєстрацію може здійснити будь-яка з сторін за погодженням між ними. Аналіз практики укладення договорів оренди землі свідчить про те, що це краще робити орендареві, тобто юридичній особі, яка збирається використовувати орендовані земельні ділянки.

Як встановлено постановою Кабінету Міністрів України “Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі” від 25 грудня 1998 р., документи, необхідні для державної реєстрації договорів оренди землі, надсилаються не безпосередньо виконавчому комітетові відповідної ради, а відповідному місцевому органові земельних ресурсів. До таких органів відносяться: районні відділи земельних ресурсів; управління (відділи) земельних ресурсів у містах обласного і районного підпорядкування; Київське і Севастопольське міські управління земельних ресурсів. Саме на ці органи покладено здійснення технічного забезпечення реєстрації договорів оренди землі. Якщо земельні ділянки, що передаються їх власниками, знаходяться у віданні сільських і селищних рад, то документи надсилаються до районних відділів земельних ресурсів.

Для державної реєстрації договорів оренди юридична або фізична особа (заявник) подає особисто або надсилає поштою до відповідного державного органу земельних ресурсів такі документи:

- заяву про державну реєстрацію договору оренди;

- договір оренди (у трьох примірниках);

- план (схему) земельної ділянки, яка надається в оренду (у трьох примірниках);

- копію державного акта на право власності на землю, що перебуває у власності громадянина-орендодавця.

Державний орган земельних ресурсів, до якого подані документи для державної реєстрації договорів оренди землі, зобов'язаний не пізніше 20 днів з моменту їх отримання перевірити подані документи на відповідність чинному законодавству та за результатами перевірки підготувати висновок про можливість державної реєстрації договору або обгрунтований висновок про відмову у такій реєстрації та передати реєстраційну справу виконавчому комітету відповідної ради або Київській чи Севастопольській міським державним адміністраціям за місцем розташування земельної ділянки для засвідчення факту державної реєстрації або відмови у такій реєстрації. Факт державної реєстрації засвідчується у 10-денний термін гербовою печаткою та підписом голови відповідної ради чи Київської, Севастопольської міської державної адміністрації або уповноваженої ними посадової особи.

На всіх примірниках договору оренди ставляться печатка та підпис. Після засвідчення факту державної реєстрації договір оренди реєструється у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка ведеться державним органом земельних ресурсів. Датою реєстрації договору оренди у Книзі записів є дата засвідчення факту державної реєстрації.

Слід також відмітити, що згідно з вищезгаданою постановою Кабінету Міністрів України, один зареєстрований примірник договору оренди має зберігатися у реєстраційній справі, яка передається до архіву державного органу земельних ресурсів, другий передається орендареві, а третій орендодавцю. Отже, кожна сторона договору оренди землі обов'язково повинна отримати один примірник договору оренди землі з відміткою про його державну реєстрацію. Це дуже важливо. Адже у випадку виникнення між орендарем і орендодавцем спору щодо виконання договору оренди землі кожна з сторін зможе звернутися за захистом своїх прав до суду лише при наявності у неї примірника договору оренди землі з відміткою про його державну реєстрацію.

Якщо ж приймається рішення про відмову у державній реєстрації договору оренди землі, то це має бути здійснено не пізніше 10 днів з моменту одержання договору виконавчим комітетом відповідної ради чи Київською, Севастопольською міськими державними адміністраціями. Зазначене рішення приймається головою відповідної ради або головою відповідної державної адміністрації. В такому випадку до рішення має бути доданий обґрунтований висновок державного органу земельних ресурсів про відмову у державній реєстрації. Рішення про відмову у державній реєстрації також може бути оскаржене у судовому порядку.

7. Виконання, зміна та припинення договору оренди землі

Виконання договору оренди землі головним чином полягає у використанні орендарем орендованої земельної ділянки. Законом “Про оренду землі” встановлено, що договір оренди землі набирає чинності після досягнення домовленості з усіх істотних умов, підписання його сторонами і державної реєстрації договору. Отже, тільки після державної реєстрації орендар набуває права використовувати земельну ділянку.

Закон покладає на орендодавця обов'язок передати орендареві у користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди, та придатну для використання за цільовим призначенням. Однак в законодавстві немає механізму такої передачі. Тому рекомендується здійснювати передачу орендодавцем земельної ділянки орендареві на підставі акту прийому-передачі ділянки, в якому слід зафіксувати її стан.

Разом з тим, уже з моменту набуття договором оренди землі чинності і до моменту передачі земельної ділянки орендареві у сторін виникають взаємні права і обов'язки щодо земельної ділянки. Вони полягають у тому, що орендодавець зобов'язаний передати земельну ділянку орендареві, а орендар зобов'язаний прийняти її. У разі відмови орендаря від укладеного договору оренди, навіть ще до передачі ділянки орендареві, у орендодавця виникає право на відшкодування упущеної вигоди у розмірі суми орендної плати за 6 місяців з часу підписання договору, якщо відмова не пов'язана з порушенням орендодавцем договору оренди.

Використання орендарем земельної ділянки повинно здійснюватися у відповідності з положеннями Земельного кодексу України, Закону “Про оренду землі” та договору. Ці положення сформульовані перш за все у вигляді прав та обов'язків орендаря. Так, орендар земельної ділянки має право:

1) самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності відповідно до призначення земельної ділянки та умов договору;

2) за згодою орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження;

3) одержувати продукцію і доходи;

4) здійснювати у встановленому порядку за згодою орендодавця зрошувальні, осушувальні, інші меліоративні роботи, будувати ставки та водойми.

Крім цього, орендар має переважне право (за інших рівних умов) на поновлення договору після закінчення строку, на який було його укладено, якщо орендар належно виконував обов'язки відповідно до умов договору. У разі продовження договору оренди на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Нарешті, орендар земельної ділянки має переважне право на отримання її у власність у випадках і порядку, визначених Земельним кодексом України. Мова йде про земельні ділянки, що знаходяться у державній власності і підлягають приватизації.

Разом з тим на орендаря покладається і ряд обов'язків щодо земельної ділянки, виконання яких контролюється орендодавцем. Зокрема, орендодавець має право вимагати від орендаря:

1) використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;

2) додержання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів;

3) додержання режиму використання водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони та територій, які особливо охороняються;

4) своєчасного внесення орендної плати.

Орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку, передбаченим законами України. Зокрема, орендар має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування збитків, заподіяних земельній ділянці громадянами та юридичними особами, включаючи орендодавця.

За загальним правилом зміна умов договору оренди земельної ділянки, як і умов будь-якого договору, можлива за взаємною згодою сторін. Однак Законом “Про оренду землі” передбачений ряд випадків, коли договір оренди може бути змінений і без згоди однієї з сторін.

По-перше, у разі смерті громадянина-орендаря право на оренду земельної ділянки переходить до спадкоємців, а при їх відмові стати орендарем чи відсутності таких осіб - до осіб, які використовували орендовану земельну ділянку разом з орендарем та виявили бажання стати орендарями. Такий варіант можливий за умови, якщо в договорі оренди землі не передбачено інше. При переході права оренди земельної ділянки до іншої особи в договір оренди землі вносяться відповідні зміни. Такі ж зміни без згоди орендодавця можуть бути внесені в договір оренди землі і у випадку засудження громадянина-орендаря до позбавлення волі та переходу права оренди до одного із членів сім'ї орендаря, який виявив бажання і може згідно з законами України стати орендарем.

По-друге, орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати у випадку виявлення недоліків орендованої земельної ділянки, що суттєво перешкоджають передбаченому договором використанню земельної ділянки та не були обумовлені орендодавцем у договорі.

По-третє, орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати у випадках, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не внаслідок дій чи бездіяльності орендаря.

По-четверте, орендодавець має право вимагати збільшення розміру орендної плати у разі збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку, якщо інше не передбачено умовами договору.

У разі, коли одна із сторін заперечує проти внесення до договору оренди землі змін у вищезгаданих випадках, такі зміни вносяться за рішенням суду.

Договір оренди земельної ділянки припиняється у разі:

1) закінчення терміну, на який було укладено договір;

2) отримання орендарем земельної ділянки у власність у порядку, передбаченому Земельним кодексом України. Отримані в оренду земельні ділянки із земель державної власності, можуть бути приватизовані орендарями відповідно до ЗК України та іншого законодавства. Приватизація земельної ділянки припиняє дію договору оренди, оскільки в таких випадках орендар і орендодавець є однією і тією ж особою. Те ж саме стосується переданих в оренду земельних ділянок, що знаходяться у власності фізичних чи юридичних осіб. Відчуження власниками таких ділянок на користь орендаря на підставі цивільно-правових угод тягне припинення договору оренди землі;

3) примусового викупу (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності у порядку, встановленому законами України;

4) смерті громадянина-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, які відповідно до Закону “Про оренду землі” мають право стати орендарями замість померлого чи засудженого, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;

5) ліквідації юридичної особи -- орендаря;

6) розірвання договору оренди землі.

Згідно з Законом “Про оренду землі” договір оренди земельної ділянки може бути розірвано за взаємною згодою сторін в будь-який час. Такий договір може бути розірваний також на підставі рішення суду за позовом однієї із сторін у випадку невиконання другою стороною її обов'язків, передбачених вказаним Законом та договором, а також у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки.

Разом з тим, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи -- орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди, якщо інше не передбачено договором оренди земельної ділянки.

З припиненням, в тому числі розірванням, договору оренди земельної ділянки орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором оренди. Більше того, орендар не має права утримувати земельну ділянку для забезпечення своїх вимог до орендодавця.

Повернення земельної ділянки доцільно оформити актом прийому-передачі ділянки, який повинні підписати орендар і орендодавець. В акті необхідно описати стан земельної ділянки на момент її повернення орендодавцеві. Складання акта прийому-передачі земельної ділянки є важливим моментом припинення орендних земельних відносин. Адже згідно із Законом “Про оренду землі” витрати на поліпшення стану земельної ділянки, проведені орендарем без згоди орендодавця, відшкодуванню не підлягають, якщо інше не передбачено договором. Разом з тим, підлягають відшкодуванню орендарю витрати на поліпшення стану земельної ділянки, проведені орендарем за згодою орендодавця, якщо інше не передбачено договором. Співставлення актів прийому-передачі земельної ділянки, складених при передачі ділянки орендареві і при поверненні її орендодавцеві, дасть можливість чітко визначити характер та розмір поліпшень земельної ділянки, які були зроблені під час дії договору оренди землі.

Висновки

Закон “Про оренду землі” є комплексним законодавчим актом, який детально регулює всі види земельно-орендних відносин. З його прийняттям фактично втратили чинність ст. 8 Земельного кодексу (“Оренда землі”), постанова Кабінету Міністрів України від 17 березня 1993 р. та значна частина норм Указу Президента України від 12 липня 1995 р.

Цей закон означає загальні засади набуття, реалізації і припинення права на оренду земельної ділянки .Завданням цього Закону є регулювання відносин щодо оренди землі з метою створення умов для раціонального користування земельною ділянкою, забезпечення захисту прав орендарів та орендодавців.

Права та обовязки орендодавців і орендарів, захист їх прав на орендовану земельну ділянку сформульовані у ст. ст. 22-24 Закона України ”Про оренду землі”. У відповідності з цими статтями орендар

має право:

* самостійно визначати напрямки своєї господарської діяльності відповідно до цільового призначення земельної ділянки та умов договору;

* одержувати продукцію та доходи з цієї ділянки;

* за згодою орендодавця зводити житлові, виробничі та інші будівлі, закладати багаторічні насадження (якщо це не суперечить чинному законодавству);

* за згодою орендодавця провадити зрошувальні, осушувальні та інші

меліоративні роботи.

зобов'язаний:

* використовувати ділянку за цільовим призначенням, зберігати родючість грунтів, вчасно вносити орендну плату;

* виконувати інші свої зобов'язання, визначені в договорі оренди землі та земельному законодавстві України.

Поліпшивши земельну ділянку без згоди орендодавця, орендар не може розраховувати, що йому буде відшкодовано витрати на таку роботу. Натомість якщо орендодавець дав свою згоду, то він має повернути орендареві відповідні кошти. Втім, і в першому, і в другому випадку договір може передбачати якісь інші умови.

Використовувати земельну ділянку орендар має право тільки після державної реєстрації договору оренди.

Для того щоб отримати землю в оренду, треба вдатися до таких кроків:

· звернутися до осіб, що мають земельні ділянки в приватній власності, або до осіб, які мають право на земельний пай, і запропонувати їм свої умови щодо оренди землі;

· допомогти власникам земельних паїв оформити заяви про виділення земельних паїв у натурі (на місцевості);

· вибрати один з варіантів оформлення угоди. Перший: укласти договори оренди земельних часток (але тоді ви будете слабо захищеним з юридичного боку). Другий: допомогти людям отримати державні акти на право приватної власності на землю і згодом укласти з ними договори оренди землі.

· допомогти людям, які мають право на земельний пай, звернутися до суду в тому разі, якщо певні особи протидіють виділенню землі в натурі;

· укласти договори оренди або знайти нотаріуса, який допоможе вам у цій справі. Беручи в оренду землю, варто орендувати й майно, отримане на майнові паї колишніх членів КСП. Це полегше господарювання на орендованій землі.

Оренда землі, яка має багатовікову історію, на сучасному етапі відіграє важливу роль у системі аграрно-правових відносин. У розвитку сільськогосподарських відносин оренда має певні переваги перед власністю, не вимагаючи великих коштів на придбання землі, що неприпустимо для мало імущих і молодих фермерів.

Новацією сучасного правового регулювання орендних земельних правовідносин є той факт, що в якості таких обєктів можуть бути також земельні ділянки громадян, що належать їм на праві на земельну ділянку (пай) у недержавному сільськогосподарському підприємстві відповідно до спеціальних землевпорядних проектів, які підлягають затвердженню загальними зборами членів сільськогосподарського підприємства або відповідних сільськогосподарських товариств.

Вперше у минулому році орендодавці отримали близько 1,5 млрд. гривен орендної плати.

У державі реально почали формуватися три основні типи господарств: невеликі особисті та фермерські; середні, в основному приватні, товариства з обмеженою відповідальністю та розширені за рахунок оренди земельних паїв фермерські господарства і великі сільгосппідприємства, переважно корпоративного типу, які широко застосовують оренду землі та майна.

Література

Конституція України, від 28 червня 1996 р.

Земельний кодекс України (зі змінами та доповненнями) від 13 березня 1992 р.

Закон України “Про оренду землі” від 6 жовтня 1998 р.

Постанова кабінету Міністрів України “Про форму договору на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди)” від 17 березня 1993 р.

Указ Президента України “Про приватизацію та оренду земель несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності” від 12 липня 1995 р.

Норми постанови Кабінету Міністрів України “Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, прийнятої 25 грудня 1998 р.

Указ Президента України “Про затвердження Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю)” від 24 січня 2000.

Земельна реформа. Питання і відповіді. Київ, 2001.

В.І.Семчик, П.Ф. Кулинич. Земельне Право. Академічний курс. Київ 2001