Жилищное законодательство РФ

Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Они свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. При этом не должны нарушаться права, свободы и законные интересы других граждан (ч.2 ст.1). Ограничение жилищных прав допускается на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Граждане, законно находящиеся на территории России, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания могут быть ограничены только на основании ЖК РФ, другого федерального закона (ч.3 - 5 ст.1).

В ст.4 Кодекса приведен перечень жилищных отношений по поводу: возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда, а также общим имуществом собственников помещений; отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда; учета жилищного фонда, его содержания и ремонта; перепланировки и переустройства жилых помещений; управления многоквартирными домами; создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; оказания коммунальных услуг; внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги; контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам.

Участниками жилищных отношений, регулируемых законодательством, являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования.

Кодекс установил систему жилищного законодательства (ст.5), которая, согласно п. "к" ч.1 ст.72 Конституции РФ, находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. В систему входят нормативные правовые акты, принятые на федеральном, региональном и местном уровнях. Кроме того, сюда относятся принятые в соответствии с Жилищным кодексом РФ иные федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, акты федеральных органов исполнительной власти. Гражданским кодексом РФ регулируются право собственности и другие вещные права на жилые помещения (ст.288 - 293), а также отдельные виды обязательств, предметом которых могут быть жилые помещения (купля-продажа, аренда, наем, рента, мена, дарение, подряд и др.).

Как и Гражданский кодекс РФ (п.2 ст.3), Жилищный кодекс закрепил свое верховенство в системе федеральных законов и подзаконных правовых актов Российской Федерации, а также в системе региональных и местных правовых актов, регулирующих жилищные отношения. В случае возникновения правовых коллизий применяются положения Жилищного кодекса РФ (ч.8 ст.5).

Статья 7 ЖК РФ предусматривает применение жилищного законодательства по аналогии. В таких случаях, как и в гражданском законодательстве, различаются аналогия закона и аналогия права. Если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Этим положением вправе руководствоваться все правоприменительные органы. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости. Применение аналогии права возможно лишь в целях определения прав и обязанностей участников жилищных отношений.

В Кодексе установлены пределы действия жилищного законодательства во времени (ст.6). По общему правилу акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Жилищный кодекс РФ допускает применение актов жилищного законодательства к ранее возникшим отношениям только в случаях, прямо предусмотренных этими актами.

Жилищный кодекс РФ определил основания возникновения жилищных прав и обязанностей (ст.10). Это договоры и иные сделки, предусмотренные федеральным законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные федеральным законом, но не противоречащие ему; акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей; судебные решения, установившие жилищные права и обязанности; приобретение в собственность жилого помещения по основаниям, допускаемым федеральным законом; членство в жилищных и жилищно-строительных кооперативах; действия (бездействие) участников жилищных отношений или наступление событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

В гл.7 подробно регламентированы основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма. Так, согласно ст.49 ЖУ РФ по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.

В соответствии со ст.57 Кодекса вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:

1) гражданам, жилые помещения которых непригодны для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п.4 ч.1 ст.51 Кодекса перечне.

Жилищным кодексом РФ установлен правовой механизм защиты жилищных прав, основанный на Конституции РФ, ст.46 которой гарантирует каждому судебную защиту его прав и свобод, в частности жилищных. Поэтому Кодекс закрепляет приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав по отношению к защите таких прав в административном порядке (ст.11). Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции или арбитражным судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной ГПК РФ и АПК РФ. Суды рассматривают жилищные дела на основании заявлений (исковых или иных) либо жалоб заинтересованных лиц.

Статья 17 ЖК РФ воспроизводит п.2 ст.288 ГК РФ, устанавливающий назначение жилых помещений, которые предназначены для проживания граждан. Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. утверждены Правила пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах.

Установлена новая классификация видов жилищного фонда, при этом введено дополнительное основание классификации. В ст. 19 говорится, что жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Основываясь на ст.212 - 215 Гражданского кодекса РФ, в зависимости от формы собственности ЖК РФ закрепляет три вида жилищного фонда:

1) частный (находящийся в собственности граждан и юридических лиц);

2) государственный (принадлежащий на праве собственности Российской Федерации и субъектам Российской Федерации);

3) муниципальный (находящийся в собственности муниципальных образований).

В зависимости от целей использования Жилищный кодекс РФ впервые установил четыре вида жилищного фонда: социального использования, коммерческого использования, специализированный и индивидуальный жилищные фонды. Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (ч.4 ст. 19 ЖК РФ).

Ряд важных положений содержится в разделе II Жилищного кодекса РФ "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". Главы 5 и 6 определяют права и обязанности собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в таком помещении, а также устанавливают правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, компетенцию общего собрания таких собственников. Большинство положений раздела II новые. В Гражданском кодексе РФ (ст.216) содержится примерный перечень вещных прав, к числу которых отнесены право собственности, право пожизненного наследуемого владения землей, право постоянного (бессрочного) пользования землей, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитуты.

2. Основания и порядок расторжения договора социального найма

Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения производится в соответствии с требованиями статей 82 и 83 ЖК РФ и с учетом общих правил об изменении и о расторжении гражданско-правовых договоров, установленных в ст. 450 - 453 ГК РФ.

Когда договор подлежит изменению или расторжению в судебном порядке, необходимо учитывать, что требование может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить, или расторгнуть договор либо неполучения в срок ответа на данное предложение, а при его отсутствии - в 30-ти дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК).

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен по требованию одной из сторон решением суда только при существенных изменениях обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора. Так, в Определении Президиума Самарского областного суда указано, что «изменение обстоятельств признаются существенными, когда они изменились настолько, что, если стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще бы не был заключен на значительно отличающихся условиях».

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Жилищный Кодекс предусмотрел два вида изменения договора социального найма в ст. 82. Так, граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

В другом случае предусмотрено, что дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем, а также по инициативе такого члена семьи в случае смерти нанимателя. Но при этом неясно, требуется ли согласие самого нанимателя или чем будет руководствоваться наймодатель, принимая соответствующее решение. Однако отказ наймодателя можно обжаловать в судебном порядке.

Обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Договор социального найма жилого помещения, может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Договор социального найма жилого помещения, с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, может быть расторгнут им в любое время. Договор социального найма жилого помещения прекращается в силу его расторжения или вследствие событий, не зависящих от воли сторон: разрушения жилого помещения, смерти одинокого нанимателя. По мнению известной самарской ученой В.Д. Рузановой, расторжение договора найма жилого помещения -это волевой акт являющийся по своей юридической природе односторонней или двухсторонней сделкой.

Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения регламентировано ст. 83 ЖК РФ. Примечательно, что в ч. 3 ст. 83 ЖК указано, что «в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда».

В этой связи представляет интерес мнение С. Д. Радченко, который полагает, что:

1. Выезд должен быть связан именно с переменой места жительства - это не должен быть выезд на учебу, в командировку. При этом показания свидетеля о том, что он долго не видел это лицо, не могут быть приняты во внимание без выяснения причин отсутствия, у выехавшего и желания у него сохранять право на жилье.

2. Доказательством отсутствия этого обстоятельства признаются: сохранение регистрации, внесение коммунальных платежей, обслуживание в поликлинике по месту жительства, принятие мер по обмену жилых помещений.

3. Добровольность выезда, который может доказываться: свидетельскими показаниями, письменными заявлениями в РОВД. В ч. 4 ст. 83 ЖК РФ предусматривает расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя, лишь в судебном порядке в случае:

а) не внесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. Данный пункт дублирует содержание ст. 155 Основ, в которой помимо выселения предусматривался размер пени...;

б) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (например, под нанимателями, временными жильцами);

в) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

г) использование жилого помещения не по назначению. «В этой связи непонятно, о каком использовании жилья не по назначению идет речь, если в настоящее время жилое помещение может быть использовано не только для проживания граждан, но и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности», недоумевает А. А.Титов.

Перечень, указанный в ст. 83 ЖК РФ, сформулирован как исчерпывающий.

В ЖК РФ отсутствует регламентация вопроса утраты права пользования жилым помещением. Вряд ли правильно расторгать договор социального найма, предусмотренного ст. 83 ЖК РФ и выселять без предоставления жилого помещения всех пользователей жильем (ст. 91 ЖК РФ), если виновным в порче помещения или в нарушении интересов соседей является один из общего числа пользователей. Речь следует вести о признании в судебном порядке виновного лица утратившим право пользования жилым помещением и о выселении его с сохранением действия договора для всех пользователей жилым помещением. Причем, ст. 91 ЖК РФ предусматривает выселение лиц, лишенных родительских прав, не определив основания прекращения жилищных правоотношений. Данный случай следует расценивать как утрату права пользования жильем.

В связи с утратой ордером значения как основания вселения в жилое помещение, представленное в жилищном фонде социального пользования, по ЖК РФ не подлежит применению, сложившаяся судебная практика о признании ордера недействительным и выселении лиц, вселившихся по нему в конкретное жилое помещение. ЖК РФ не предусматривает оснований для расторжения договора социального найма в случае нарушения очередности предоставления жилых помещений из фонда социального использования.

Следовательно, граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и считающие, что жилое помещение должно быть предоставлено им, обращаться в суд с такими исками не могут, поскольку субъективного гражданского права на указанное в договоре найма жилое помещение они не имеют. ЖК не устанавливает круга лиц, которые могут выступить с иском в таких случаях.

Выселение граждан, которым жилое помещение было предоставлено на основании договора социального найма, производится по правилам ст. 84 - 85 Кодекса. Допускается выселение из указанных жилых помещений только в судебном порядке. ЖК РСФСР предусматривал два вида выселения с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления. В новом ЖК РФ уточнено: выселение может производиться с предоставлением другого жилого помещения или без предоставления жилья. В случаях, когда принимается решение о предоставлении гражданам другого благоустроенного помещения, суд обязан проверить, отвечает ли предоставляемое помещение степени благоустройства применительно к условиям данного населенного пункта; при этом учитывается благоустроенность лишь в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Предоставляемое помещение должно находиться в черте этого населенного пункта в доме капитального типа. Если наниматель занимал отдельную квартиру, ему должна быть предоставлена отдельная квартира. Критики Жилищного Кодекса говорят, если «равнозначная жилая площадь», то из однокомнатной квартиры семья из четырех человек выехать уже не сможет? Вчера им не надо было доплачивать за дополнительные метры, они просто получали от города три комнаты по социальной норме. Теперь их могут заставить доплатить? П.В. Крашенинников отвечает: «Да, здесь некое противоречие все-таки существует. Когда я говорил, что при расселении идущего под снос дома действуют прежние нормы, я имел в виду ст. 86 ЖК. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома. В этой статье указано, что выселяемым из подлежащего сносу дома гражданам «предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. При этом, естественно, должны действовать социальные нормы предоставления жилой площади, принятые в конкретном городе или поселке. Такой же порядок предусмотрен и статьями 87 и 88 для случаев, когда дом признается непригодным для проживания или становится на капитальный ремонт. Но статья 89-я, действительно, противоречит трем предыдущим статьям. В ней, безусловно, надо указать «исходя из количества членов семьи. ЖК РФ в ст. 85 предусмотрел предоставление благоустроенных жилых помещений, в случае, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома, жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Согласно ст. 90 ЖК выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения, в связи с невнесением платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение шести месяцев без уважительных причин, производится с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (т. е. не менее 6 кв. м. на одного человека). Это помещение может не отвечать критериям благоустроенности. На наш взгляд, в любом случае такое помещение должно соответствовать критериям жилого помещения - бытьпредназначенным для проживания граждан, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства и находится в пределах населенного пункта, так как иное толкование нарушало бы право гражданина на выбор места жительства. Правила о выселении в связи с невнесением платы за жилье и коммунальные услуги получило неоднозначную оценку. Так, в письме Роспотребнадзора от 08.02.06г. о повышении эффективности работы, связанной с обеспечением защиты прав потребителей в сфере жилищного строительства и при предоставлении жилищно -коммунальных услуг указано, что положения Жилищного кодекса о выселении с жилого помещения за невнесение платы не способствуют защите интересов граждан.

К недостаткам ст. 90 ЖК РФ можно отнести то обстоятельство, что в ней не раскрыто понятие «уважительных причин». Причина платежей не влияет на возможность расторжения договора. В то же время, согласно ст.83 Жилищного кодекса, расторжение договора из-за неуплаты платежей возможно только при отсутствии уважительных причин у нанимателя, к которым можно отнести длительные задержки выплатызаработной платы и пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в составе семьи. Что касается выселения из-за невозможности проживания, то буквальное положение ст. 83 Жилищного кодекса приводит к выводу, что это касается соседей, проживающих в том же жилом помещении, а не в многоквартирном доме, который жилым помещением не является. Заинтересованным лицам, которые могут потребовать выселение нанимателя в случае нарушения им их прав, интересов или бесхозяйственности является не только наймодатель, но и соседи нанимателя, члены его семьи, проживающие с ним. Однако эти заинтересованные лица могут требовать выселения нанимателя, но не расторжения договора.

Граждане могут быть выселены из предоставленных им по договору социального найма жилых помещений без предоставления другого жилого помещения в случаях, предусмотренных в ст. 91 ЖК. Это возможно, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилыми помещениями, допуская его разрушение. К сожалению, жилищное законодательство не раскрывает понятие разрушение и повреждение жилого помещения. Сами по себе эти действия не являются основанием для обращения наймодателя в суд с соответствующим требованием о выселении. Наймодатель вначале обязан предупредить нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут разрушение жилого помещения или санитарно-технического оборудования, то наймодатель также вправе (но не обязан) назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если после предупреждения указанные лица не устраняют нарушения, указанные в ст. 91 ЖК, то наймодатель вправе обратиться в суд с требованием о выселении данных лиц. В ст. 91 ЖК предусмотрено правило о том, что без предоставления жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Решение задачи№1 Согласно статье 104 пункт 3 ЖК РФ Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения. То есть жену и ребенка выселили правомерно так как она не является работником этого предприятия.

Решение задачи№2 В ст. 675 ГК РФ содержится важное условие, обеспечивающее стабильность и защиту прав нанимателей. При смене собственника жилого помещения, в том числе и при переходе жилого помещения из государственной или муниципальной собственности в частную собственность юридических лиц и граждан, договор найма жилого помещения не может быть изменен. Происходит лишь замена стороны в договоре (наймодателя), сам же договор сохраняет действие на указанных в нем условиях.

Решение задачи№3 Независимо от того пригодно ли строение для постоянного проживания или нет, положения Постановления Конституционного суда от 14.04.2008г. №7-П не разрешают гражданам регистрироваться на садовых участках, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения. Выхода из сложившейся ситуации может быть только два. Первый вариант - изменить организационно-правовую форму садоводческого некоммерческого товарищества (потребительского кооператива, некоммерческого партнерства) на дачное некоммерческое товарищество (потребительский кооператив, некоммерческое партнерство), предварительно получить согласие органа местного самоуправления на изменение разрешенного использования земельного участка, предоставленного объединению, с «ведение садоводства» на «дачное строительство», либо второй вариант - в установленном законом порядке осуществить перевод садового земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений.

Заключение