Наступление же ответственности при так называемом неполном составе правонарушения, т.е. при отсутствии вины, возможно лишь в случаях, предусмотренных договором или законом.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Регулирование договора найма жилого помещения сразу двумя кодицифированными актами - Гражданским и Жилищным кодексами - не могло не повлечь разночтений и неоднозначных толкований. Разрешить эти противоречия призвано системное толкование норм обоих Кодексов.

1. Следует отметить, что на стадии заключения договора коммерческого найма жилого помещения ведущее место отведено его собственнику. Он определяет юридическую судьбу жилья, возлагает на себя ответственность за его сохранность, принадлежность и прочие казусы, которые могут возникнуть в любой момент действия договора. Поэтому наряду с соблюдением письменной формы, установленной в качестве императивного правила для данного договора, было бы целесообразно предложить, чтобы законодатель в качестве дополнений к главе 35 ГК РФ закрепил норму, устанавливающую необходимость государственной регистрации договора или его нотариального удостоверения. Это позволит не только защитить интересы собственника и нанимателя, предотвратить совершение незаконных действий в отношении жилья, находящегося в собственности различных субъектов гражданского права, но и производить учет заключения подобных договоров.

2. Если гражданину и (или) членам его семьи принадлежат на праве собственности несколько (т.е. два и более) жилых помещений, то общая площадь всех указанных помещений суммируется, когда решается вопрос об уровне обеспеченности такого гражданина общей площадью жилого помещения (ч. 2 ст. 51 Кодекса).

В принципе идею, заложенную в основу данной нормы, можно признать верной. Однако невысокий уровень законодательной техники при установлении содержащихся в ней правил не позволяет в целом оценить ее положительно. Дело в том, что ч. 2 ст. 51 Кодекса не дает ответа на принципиальный для рассматриваемого случая вопрос, кого можно считать членами семьи соответствующего гражданина - только родственников, проживающих совместно с ним, или любых граждан, состоящих в родстве с данным гражданином. Не вызывает сомнения, что ответ на этот вопрос теперь будут находить местные чиновники применительно к каждому конкретному случаю. Чтобы избежать этого, на практике целесообразно использовать аналогию закона, допускаемую ч. 1 ст. 7, и руководствоваться положениями ч. 1 ст. 69 Кодекса.

3. Последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий предусмотрены в ст. 53 Кодекса. Эти правила являются новыми, они не были известны прежнему жилищному законодательству.

Положения данной статьи направлены на предотвращение злоупотреблений, которые возможны со стороны граждан, претендующих на получение социального жилья. Однако рассматриваемые правила установлены с существенными дефектами юридической техники. Эти дефекты, с одной стороны, создают неограниченные возможности для усмотрения местных чиновников, а с другой - вообще могут блокировать применение ст. 53 Кодекса.

Например, существенным недостатком данной статьи является то, что в ней не раскрывается содержание понятия "намеренные действия". Произвольное толкование указанного понятия может довести до абсурда. Например, семейную пару, у которой родился ребенок и в результате уровень обеспеченности этих граждан жилой площадью стал менее учетной нормы, при наличии большого желания вполне можно "подвести" под указанную статью.

4. Граждане могут быть выселены из помещения, предоставленного по договору социального найма, с предоставлением другого жилого помещения в случае, - если наниматель и проживающие совместно с ним члены семьи более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и (или) коммунальные услуги.

Формулировку данной нормы следует отнести к числу существенных недостатков Кодекса, поскольку применение установленных в ней правил дает практически безграничный простор усмотрению чиновников на местах.

5. Не ясно, что включается в срок, обозначенный законодателем как "более шести месяцев". Имеются в виду шесть месяцев подряд или в указанный срок могут включаться любые месяцы в период действия договора социального найма, в которые оплата не производилась. Буквальное толкование данной нормы приведет нас к выводу, что наиболее вероятным представляется второй вариант.

6. Не раскрывается содержание понятия "уважительные причины" применительно к рассматриваемому случаю. Кто будет оценивать "уважительность" причин неоплаты жилья, предположить несложно - это соответствующее должностное лицо наймодателя.

Применение ст. 90 Кодекса в нынешней редакции на практике может породить случаи произвольного лишения жилища, недопустимость которых провозглашает сам Кодекс в. ст. 1, и существенным образом повлиять на судьбы многих людей в нашей стране. Поэтому законодателю было бы целесообразно более внимательно рассмотреть указанную норму на предмет ее корректировки.

Минимально необходимым представляется внесение в ст. 90 Кодекса изменений, устанавливающих четкие юридические определения упомянутых выше понятий, исключающих возможность неоправданного административного усмотрения и произвола на местах. В отсутствие таких изменений весьма актуальными были бы разъяснения Верховного Суда РФ по вопросам применения ст. 90 Кодекса.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации // Российская газета. - 1993. - № 237. - С. 5.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) № 51-ФЗ от 30.11.1994. (в ред. от 10.01.2006.) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) № 14-ФЗ от 26.01.1996. (в ред. от 02.02.2006.) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) № 146-ФЗ от 26.11.2001. (в ред. от 02.12.2004.) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4552.

5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации № 138-ФЗ от 14.11.2002 (в ред. от 27.12.2005.) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.

6. Жилищный кодекс Российской Федерации № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 г. // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 14.

7. Федеральный закон РФ № 5-ФЗ от 12 января 1995 г. «О ветеранах» (в ред. 08.05.2005 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 3. - Ст. 168.

8. Федеральный закон РФ № 54-ФЗ от 30 марта 1998 «О ратификации конвенции о защите прав человека и основных свобод и протоколов к ней» // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 14. - Ст. 1514.

9. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (в ред. от 20.07.2004 г.) // Ведомости Верховного Совета РСФСР. - 1983. - № 26. - Ст. 883.

10. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24 июня 1981 г. // Ведомости Верховного Совета СССР. - 1981. - № 26. - Ст. 834.

11. Закон РФ № 4218-1 от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» (в ред. от 22.08.2004 г.) // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1993. - № 3. - Ст. 147.

12. Указ Президента РФ № 431 от 29 марта 1996 г. «О новом этапе реализации государственной целевой программы «жилище» // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 14. - Ст. 1431.

13. Постановление Госкомсанэпиднадзором № 36 от 31 октября 1996 г. «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки» СН 2.2.4/2.1.8.562-96 // Экологический вестник России. - 2001. - № 2. - С. 5.

14. Постановление Госкомсанэпиднадзором № 40 от 31 октября 1996 г. «Производственная вибрация, вибрация в помещениях жилых и общественных зданий» СН 2.2.4/2.1.8.566-96 // Экологический вестник России. - 1996. - № 5. - С. 7.

15. Постановление Госкомсанэпиднадзором № 52 от 31 октября 1996 г. «Инфразвук на рабочих местах, в жилых и общественных помещениях и на территории жилой застройки» СН 2.2.4/2.1.8.583-96 // Экологический вестник России. - 1996. - № 7. - С. 8.

16. Постановление Пленума Верховного Суда СССР № 2 от 3 апреля 1987 г. «О практике применения судами жилищного законодательства» (в ред от 30.11.1990 г.) // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. - М. Спарк. 1994. - С. 133-134.

17. Постановление Наркомата внутренних дел РСФСР от 29 октября 1917 г. «О правах городских самоуправлений в деле регулирования жилищного вопроса» // Собрание узаконений РСФСР. - 1917. - № 1. - Ст. 14.

18. Постановление Народного комиссариата внутренних дел от 28 октября 1918 г. «О жилищном моратории» // Собрание узаконений РСФСР. - 1919.- № 1. - Ст. 13.

19. Постановление ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» // Собрание законов СССР. - 1937. - № 69. - Ст. 314.

20. Декрет ВЦИК от 20 августа 1918 г. «Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах» // Собрание узаконений РСФСР. - 1918. - № 62. - Ст. 674.

21. Декрет ВЦИК от 29 декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью» // Собрание узаконений РСФСР. - 1917. - № 10. - Ст. 154.

22. Декретом СНК РСФСР от 25 мая 1920 г. «О мерах правильного распределения жилья среди трудящегося населения» // Собрание узаконений РСФСР. - 1920. - № 52. - Ст. 924.

Научная и учебная литература

23. Акчурин З.Х., Титов А.В. Порядок найма (поднайма) жилого помещения, или как по новому законодательству военнослужащему снять квартиру // Право в Вооруженных Силах. - 2005. - № 12. - С. 31-34.

24. Анненков К.Н. Система русского гражданского права. Т. IV: Отдельные обязательства. - СПб. Издание книжного магазина «Законоведение» 1904. - 568 с.

25. Бартошек М. Римское право: Понятие. Термины. Определения. - М. Юрлитиздат. 1989. - 586 с.

26. Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. - Алма-Ата. 1963. - 342 с.

27. Белов В.К. «Сниму квартиру, оплату не гарантирую...» (О новых условиях получения денежной компенсации за наем (поднаем) жилого помещения) // Право в Вооруженных Силах. - 2005. - № 10. - С. 15-19.

28. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М. Статут. 2001. - 726 с.

29. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества (Книга 2) (издание 4-е, стереотипное) - М. Статут. 2002. - 748 с.

30. Водолагин С. Конвенция о правах человека как составная часть правовой системы России // Российская юстиция. - 2001. - № 8. - С. 23-27.

31. Гетман Е.С. Наем жилого помещения // ЭЖ-Юрист. - 2006. - № 7. - С. 11-12.

32. Глазов В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (постатейный) - М. ЗАО Юстицинформ. 2005. - 468 с.

33. Гражданское право: Учебник / Под ред. Суханова Е.А. Т. 2. - М. Юрайт. 1993. - 624 с.

34. Гражданское право. Часть вторая: учебник / Отв. ред. Мозолин В.П. - М. Юристъ. 2004. - 662 с.

35. Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. доктора юридических наук, профессора Суханова Е.А. - М. Волтерс Клувер. 2004. - 674 с.

36. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Под ред. Садикова О.Н. - М. Юристъ. 2004. - 672 с.

37. Грудцына Л.Ю. Заключение, изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения // Адвокат. - 2005. - № 11. - С. 21-23.

38. Грудцына Л. Ответы на вопросы, касающиеся порядка и условий предоставления жилья по договору социального найма, обмена жилья, статуса временных жильцов // Адвокат. - 2006. - № 1. - С. 22-23.

39. Дернбург Г. Пандекты. Обязательственное право. - М. 1900. - 648 с.

40. Доклад о деятельности Уполномоченного по правам человека в РФ в 2005 году // Российская газета. - 2005. - 27 июня.

41. Макаров О., Дерюга Н. Регулирование найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства // Российская юстиция. - 1998. - № 9. - С. 30-34.

42. Дигесты Юстиниана: Избранные фрагменты в пер. и с примеч. Перетерского И.С. - М. Наука. 1984. - 386 с.

43. Дождев Д.В. Римское частное право: Учебник для вузов. - М. Норма. 1997. - 724 с.

44. Иоффе О.С. Обязательственное право. - М. Юридическая литература. 1975. - 562 с.

45. Исрафилов И. Правовое положение членов семьи собственника квартиры // Хозяйство и право. - 1997. - № 3. - С. 101-106.

46. Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. - М. Юрлитиздат. 1978. - 342 с.

47. Касаткина Ю.О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве // Законодательство. - 2004. - № 4. - С. 15-20.

48. Качалова И.В. Право совместного проживания (жилищные права членов семьи собственника, нанимателя и члена жилищного кооператива) // Право и политика. - 2005. - № 12. - С. 29-32.

49. Колпакова А.В. Формы собственности и их соотношения. Актуальные проблемы гражданского права. - М. Статут. 2000. - 562 с.

50. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М. Юрайт. 2004. - 724 с.

51. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) (издание четвертое, исправленное и дополненное) / Под ред. Садикова О.Н. - М. Инфра-М. 2004. - 720 с.

52. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (постатейный) / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М. Юрайт. 2003. - 732 с.

53. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) /Под ред. Садикова О.Н. - М. Инфра-М-Норма. 1997. - 742 с.

54. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. Садиков О.Н.- М. Норма. 2003. - 756 с.

55. Крашенинников П.В. Жилищное право (издание четвертое, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации) - М. Статут. 2005. - 628 с.

56. Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. - М. БЕК. 1996. - 672 с.

57. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. - М. Статут. 2000. - 562 с.

58. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения (издание пятое, переработанное и дополненное) - М. Статут. 2005. - 242 с.

59. Кудашкин А.В. Что гарантирует новый типовой договор социального найма? // Право в Вооруженных Силах. - 2005. - № 10. - С. 20-23.

60. Лаасик Э.Я. Советское гражданское право. Часть особенная. - Таллин. 1980. - 458 с.

61. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему. Проблемы современного гражданского права. - М. Городец. 2000. - 452 с.

62. Макаров Г.П. Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений // Гражданин и право. - 2000. - № 3. - С. 21-24.

63. Максимкина Е.А. Изменение жилищных отношений в связи с принятием нового жилищного кодекса // Право и политика. - 2005. - № 8. - С. 18-22.

64. Маслов В.Ф. Право на жилище. - Харьков. 1986. - 286 с.

65. Митюков К. Курс римского права. - Киев. 1902. - 368 с.

66. Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. - 2003. - № 2. - С. 18-26.

67. Научно-практический комментарий Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик / Под ред. Братуся С.Н., Флейшиц Е.А. - М. Юрлитиздат. 1962. - 562 с.

68. Памятники римского права: Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. / Под ред. Перетерского И.С. - М. Наука. 1997. - 562 с.

69. Петрищева Г.И., Чубарова В.Г. Защита жилищных прав граждан в домах государственного и общественного жилого фонда. - Свердловск. 1989. - 434 с.

70. Пчелинцева Л. Предоставление жилья по договору социального найма // Законность. - 2004. - № 5. - С. 23-24.

71. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. Крашенинникова П.В. - М. Статут. 2005. - 684 с.

72. Седугин П.И. Жилищное право. - М. Инфра. 1998. - 562 с.

73. Седугин П.И. Жилищное право. - М. Норма, 2003. - 648 с.

74. Советское гражданское право / Под ред. Маслова В.Ф., Пушкина А.А. Ч. 2. - Киев. 1983. - 546 с.

75. Советское гражданское право / Под ред. Грибанова В.П., Корнеева С.М. Т. 2. - М. Юрлитиздат. 1980. - 648 с.

76. Советское гражданское право / Под ред. Смирнова В.Т., Толстого Ю.К., Юрченко А.К. Ч. 2. - Л. Изд-во ЛГУ. 1982. - 596 с.

77. Советское гражданское право: Учебник / Под ред. Красавчикова О.А. Т. 2. - М. Высшая школа. 1985. - 678 с.

78. Советское гражданское право / Отв. ред. Рясенцев В.А. Т. 2. - М. Юрлитиздат. 1976. - 586 с.

79. Сонин С. Споры о расторжении договора социального найма жилья // Российская юстиция. - 2002. - № 3. - С. 22-27.

80. Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. - 1997. - № 4. - С. 13-18.

81. Тархов В.А. Советское гражданское право. Ч. 2. - Саратов. 1979. - 624 с.

82. Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) - М. Юрайт-Издат. 2005. - 556 с.

83. Толстой Ю.К. Жилищное право. - М. Норма. 1996. - 628 с.

84. Угренев А.Ю. Устранение недостатков ЖК РФ в ходе производства по делам, связанным с предоставлением жилых помещений государственного (муниципального) жилищного фонда и выселением из них // Юрист. - 2005. - № 6. - С. 21.

85. Чеботарев М. ЖК постучится в каждую дверь // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 12. - С. 21.

86. Черкашина И. Судебная защита права пользования жилым помещением // Российская юстиция. - 2004. - № 5. - С. 21.

87. Чечулина И. Коммерческий наем жилых помещений // Российская юстиция. - 1998. - № 7. - С. 21.

88. Чигир В.Ф. Жилищное право. - М. Юридическая литература. 1986. - 568 с.

89. Чигир В.Ф. Жилищное право. - Минск. Беларусь. 1988. - 542 с.

90. Чиквашвили Ш.Д. Жилищное право: Комментарий к жилищному законодательству. - Тбилиси. 1989. - 568 с.

91. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. по изд. 1912. - М. Статут. 2004. - 742 с.

92. Юрченко Е.В. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения // Российский судья. - 2005. - № 9. - С. 23.

Материалы юридической практики

93. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. - 1996. - № 9. - С. 4.

94. Постановление Президиума Волгоградского областного суда «При рассмотрении дел о принудительном обмене жилого помещения надлежит учитывать заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в жилом помещении» // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. - 1987. - № 6. - С. 6.

95. Извлечение из постановления ФАС Поволжского округа от 19 августа 2003 года по делу №А 55-6314/02-С4/46 // Вестник ВАС. - 2004. - №6. - С. 78.

96. Извлечение из определения Президиума Самарского областного суда № 0706/334 от 10.06.2004 года// Судебная практика. Самара. - 2005. - № 2. - С. 12.

97. Извлечение из определения Президиума Самарского областного суда № 045/337 от 11.08.2004 года// Судебная практика. Самара. - 2005. - № 4. - С. 7.