Если предположить возможность применения гражданско-правовых характеристик к договору социального найма жилого помещения, то его можно определить как консенсуальный, взаимный, возмездный. Консенсуальный характер договора определяется тем, что действия наймодателя по предоставлению жилого помещения включены в содержание договора. Соответственно для признания договора социального найма заключенным достаточно определить его существенные условия. Взаимный характер договора также представляется очевидным. К обязанностям наймодателя относится не только предоставление жилого помещения нанимателю, но и создание условий его использования по назначению: проведение капитального ремонта (пп. 3 п. 2 ст. 65 ЖК РФ), обеспечение предоставления коммунальных услуг надлежащего качества (пп. 4 п. 2 ст. 65 ЖК РФ). Что же касается обязанностей нанимателя, они не сведены только к внесению платы за наем, а предполагают обеспечение сохранности жилого помещения, недопустимость не согласованных с наймодателем переустройства и реконструкции (пп. 2 п. 3 ст. 67 ЖК РФ), осуществление текущего ремонта (пп. 4 п. 3 ст. 67 ЖК РФ) Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) - М. Юрайт-Издат. 2005. - С. 156..

Возмездность договора подтверждается наличием имущественного предоставления как со стороны наймодателя - передача жилого помещения во владение и пользование, так и со стороны нанимателя - внесение платы за наем. Правда, такой признак, как возмездность, вызвал определенную научную дискуссию. Так, В.Н. Литовкин полагает, что "безвозмездное пользование жильем выводит его из-под регулирования норм..." главы 35 ГК и "...переводит в регулирование гл. 36 ГК "Безвозмездное пользование" и жилищного законодательства, если оно регулирует такого рода отношения или будет регулировать" Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. Садиков О.Н.- М. Норма. 2003. - С. 287.. С мнением В.Н. Литовкина можно согласиться лишь отчасти. Так, если речь идет о предоставлении жилья социального использования в домах государственного и муниципального жилищного фонда, отношения могут быть урегулированы только жилищным законодательством, тем более что случаи бесплатного предоставления жилья всегда имели в нем место. Следует согласиться с мнением М.И. Брагинского, что: "В подобных случаях применительно к нанимателю речь идет о реализации гражданами, отнесенными к определенной категории, своего конституционного права на жилище в особом порядке - без оплаты. По этой причине в принципе допустимо устанавливать разные правовые режимы в зависимости от того, получает ли гражданин жилое помещение из фонда социального использования Российской Федерации, субъекта Российской Федерации либо муниципального образования возмездно или безвозмездно..." Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М. Статут. 2001. - С. 683.. Применение норм гл. 36 ГК видится нецелесообразным, здесь следует согласиться с доводами М.И. Брагинского, признающего возможность существования безвозмездных договоров социального найма Там же. - С. 682-683.. Применение такой формы распределения жилья определено в п. 28 Основных направлений нового этапа реализации государственной целевой программы "Жилище" одобрены Указом Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 431 Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 14. - Ст. 1431., где указывается, что "должна быть сохранена практика бесплатного предоставления жилья в государственном и муниципальном жилищных фондах малоимущим гражданам, не имеющим иных возможностей улучшить свои жилищные условия". Гарантией такой практики служит обязанность органов местного самоуправления "ежегодно... устанавливать долю распределяемого жилья, предоставляемого бесплатно (или за доступную цену) на условиях договора найма". Приведенные нормы подразумевают жилые помещения социального назначения, выступающие предметом договора социального найма Кудашкин А.В. Что гарантирует новый типовой договор социального найма? // Право в Вооруженных Силах. - 2005. - № 10. - С. 23..

2.2 Договор коммерческого найма жилого помещения

Происшедшие в России политические и социально-экономические перемены обусловили кардинальное изменение многих аспектов жизни граждан.

Присоединение России к Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 28 февраля 1996 г. и ратификация ее Федеральным законом от 30 марта 1998 г. явились реинтеграцией в юридическое и культурное европейское пространство Водолагин С. Конвенция о правах человека как составная часть правовой системы России // Российская юстиция. - 2001. - № 8. - С. 26..

Распространение международного правового поля на территорию Российской Федерации, принятие Конституции в 1993 году, бурное обновление законодательства привели к закреплению совершенно новых принципов государственного устройства, отношений собственности, определили новый статус субъектов Российской Федерации и привели, в частности, к реформированию основных принципов и детальной регламентации права собственности на жилье, прав граждан на жилище и других правоотношений в жилищной сфере.

В истории советского жилищного законодательства, по мнению В.Н. Литовкина, выделялись следующие принципы-идеи, лежащие в его основе:

- утверждение в структуре жилищного фонда господствующего, монопольного положения социалистической формы собственности; тенденция к ликвидации частной собственности на жилье и землю; радикальное ограничение оборотоспособности объектов жилья и земли и сворачивание рынка жилья; ограничение каких бы то ни было условий для коммерциализации жилья;

- утверждение договорных отношений по использованию жилья потребительского типа в сочетании с некоммерческим характером деятельности жилищно-эксплутационных организаций;

- удовлетворение жилищных потребностей граждан прежде всего и главным образом за счет наемного жилья в обобществленном жилом фонде;

- утверждение потребительского принципа использования жилья во всех разновидностях жилищного фонда на основе всеобщего нормирования; коллективизм распределения и перераспределения; нарушение свободы договора в домах обобществленного жилищного фонда; материальная доступность наемной жилой площади в связи с низкой квартирной платой Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему. Проблемы современного гражданского права. - М. Городец. 2000. - С. 242 - 243..

Действующая Конституция РФ явила собой смену возможностей в удовлетворении жилищных потребностей, закрепила переход к новой системе жилищных правоотношений.

Прежде всего, Конституция РФ впервые ввела Россию в правовое поле международного сообщества, распространив на ее территории нормы международного права. Статья 15 Конституции гласит, что "общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы".

Достойная, с точки зрения международных стандартов, жизнь и свободное развитие человека посредством нормы статьи 7 Конституции РФ возводятся в ранг государственной политики. Социальная природа государства, провозглашенная в статье, подкрепляется и обязанностью государства предоставлять бесплатное жилье малоимущим.

Вслед за Всеобщей декларацией прав человека Основной закон устанавливает гарантии неприкосновенности жилища, оговаривая в статье 25, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом и на основании судебного решения.

Статья 40 Конституции, гласящая, что "каждый имеет право на жилище", также имеет аналогию в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах (ст. 11). Здесь же следует заметить, что статья 12 Пакта о гражданских и политических правах закрепила право каждого, "кто законно находится на территории какого-либо государства", в пределах этой территории, "на свободное передвижение и свободу выбора места жительства". Российская Конституция статьей 27 практически воспроизвела эту юридическую формулу, и тем самым Россия реализовала свои обязательства перед международным сообществом.

Еще до принятия новой Конституции в жилищной сфере наметился поворот в законодательном и практическом регулировании, отразившийся в новых редакциях ст. ст. 12 и 58 Конституции РСФСР; в Законе РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (1991 г.) и Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (1992 г.); в изменениях и дополнениях ряда положений Жилищного кодекса РСФСР. В значительной мере дальнейшее законотворчество предопределили государственные программы "Жилье" (1993 г.), "Свой дом" (1994 г.) и другие. Были определены новые виды жилищных фондов и порядок их использования, разработаны новые правила сделок с жилыми помещениями, расширены права граждан на жилище, введены новые понятия. Подытожил и предопределил развитие жилищных правоотношений в новых экономических условиях новый Гражданский кодекс Российской Федерации Акчурин З.Х., Титов А.В. Порядок найма (поднайма) жилого помещения, или как по новому законодательству военнослужащему снять квартиру // Право в Вооруженных Силах. - 2005. - № 12. - С. 33..

Вместе с тем следует отметить, что наряду с обновленной законодательной базой продолжает действовать ряд нормативных актов бывших СССР и РСФСР, которые хотя и применяются в части, не противоречащей Конституции и Гражданскому кодексу РФ, но создают иногда практические трудности в правоприменительной практике.

Договор найма жилого помещения, как отмечает П.В. Крашенинников, без преувеличения можно назвать основным институтом жилищного законодательства, с помощью которого жилые помещения передаются во временное владение и пользование, т.е. достигается реализация основного предназначения такого объекта гражданского оборота, как жилое помещение Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. - М. Статут. 2000. - С. 47.. Статья 671 ГК РФ закрепила различие между договором найма жилого помещения и договором аренды жилого помещения, указав, что в соответствии с последним юридические лица могут использовать жилье для проживания граждан. В связи с тем что продолжает действовать Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. Крашенинникова П.В. - М. Статут. 2005. - С. 218., несмотря на то что нормы главы 35 ГК не указывают виды жилищных фондов, в которых допустимо заключение договора коммерческого найма, и принимая во внимание конституционный принцип равенства всех форм собственности, договор коммерческого найма может быть заключен по поводу жилого помещения любого вида жилого фонда, кроме жилья социального использования государственного и муниципального жилого фонда Гражданское право. Часть вторая: учебник / Отв. ред. Мозолин В.П. - М. Юристъ. 2004. - С. 231..

В уже упоминаемой статье 671 ГК определены стороны договора найма (и социального, и коммерческого) как собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель), с одной стороны, и, с другой стороны, наниматель, которым, с учетом положений ч. 2 статьи, следует признать физическое лицо. Таким образом, Закон устанавливает обязательные требования к объему правомочий наймодателя, который должен быть или собственником жилого помещения, или управомоченным им лицом Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. - 2003. - № 2. - С. 18.. В статье 1 Протокола 1 Европейской конвенции в качестве основополагающего закреплено право на беспрепятственное пользование своим имуществом.

В связи с этим следует особо остановиться на особенностях осуществления права собственности в области жилищных правоотношений, так как это поможет понять правовую природу отдельных положений Гражданского кодекса, регулирующих отношения по поводу договора коммерческого найма, их проекцию на нормы главы 35 ГК РФ.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения имуществом. Вслед за нормами международного права, Конституцией РФ гражданское законодательство восприняло как бы "священный характер права собственности". А.В. Колпакова в статье "Формы собственности и их соотношение" приводит точку зрения современных французских юристов (Вербар Катрин, Дерае Але) на собственность как на право человека, а не гражданина, подчеркивая, что она не исчерпывается имущественными правомочиями, а является свойственной человеку как свобода, которая и сама не может существовать без собственности. При этом государство должно лишь защищать и гарантировать право собственности, а не предоставлять его Колпакова А.В. Формы собственности и их соотношения. Актуальные проблемы гражданского права. - М. Статут. 2000. - С. 129-130.. Однако значимость такого блага, как жилье, в системе общечеловеческих приоритетов предопределило необходимость установления пределов осуществления права собственности в сфере жилищных правоотношений.

Установление пределов осуществления права собственности на недвижимое имущество знали и римское частное право, и русское гражданское право. При этом в силу установленных ограничений собственник, с одной стороны, не должен был совершать определенных действий в отношении своего имущества, с другой стороны, терпеть совершение определенных действий в отношении своего имущества. Запреты, адресованные собственнику в отношении его прав на имущество, по мнению В.П. Камышанского, и означают те пределы свободы, до которых может доходить свободная воля собственника Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. - М. Юрлитиздат. 1978. - С. 16..

Понятия пределов и ограничений права собственности на жилище в юридической литературе разграничиваются следующим образом. При том, что они оба предполагают определенные границы, в которых осуществляются правомочия собственника жилого помещения, их различают, исходя из источника установления этих границ, и в то же время это понятия взаимосоставляющие. Так, П.В. Крашенинников указывает, что "пределы объективны в том смысле, что они не зависят от воли собственника и иных лиц, а предопределены законом; ограничения же субъективны, потому что зависят от основанной на законе воле субъектов или судебных органов. Поскольку пределы осуществления права собственности объективны, постольку ограничения права собственности также возможны только в этих пределах" Крашенинников П.В. Указ. соч. - С. 17.. Далее он относит пределы к общим основаниям стеснения права собственности, а ограничения - к частным и приводит общую классификацию таких стеснений:

- пределы, установленные федеральными законодательными актами, - судебные ограничения, вызванные оспоримостью права собственности на жилье;

- договорные ограничения, обусловленные соглашением сторон Крашенинников П.В. Указ. соч. - С. 18..

В данной работе предлагается для более детальной характеристики норм, регулирующих договор коммерческого найма жилого помещения, следующая классификация пределов и ограничений осуществления права собственности на жилое помещение (используя общий термин "стеснения") в зависимости от целей, которые преследуются при их установлении:

- стеснения, устанавливаемые в целях обеспечения стабильности жилищных правоотношений (например, норма ст. 675 ГК РФ, предусматривающая правопреемство нового собственника жилого помещения в отношении ранее заключенного договора найма, или ст. 684 ГК РФ, посвященной преимущественному праву нанимателя на заключение договора найма на новый срок);

- статьи 293 ГК РФ о прекращении права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение), - стеснения, обеспечивающие охрану законных интересов других лиц (начиная с общих норм ГК РФ, обязывающих при осуществлении любых действий в отношении принадлежащего имущества блюсти интересы других лиц, как, например, п. 2 ст. 209 ГК РФ, и переходя к конкретным жилищным нормам, таким, как в ст. 292 ГК РФ о правах членов семьи собственника жилого помещения; та же статья 684 ГК РФ, правила которой направлены и на достижение охранных целей), - достаточно новый вид стеснений прав собственника, такой, как стеснения социального характера, т.е. устанавливаемые в целях защиты прав социально незащищенной категории граждан (когда для отчуждения жилого помещения недостаточно лишь его волеизъявления, а требуется согласие органа опеки и попечительства - ст. 292 ГК РФ).

В пользу такой классификации говорит и то, что такое же деление пределов и ограничений можно привести в зависимости от правомочия, при осуществлении которого они действуют, соответственно при владении ("сохранные стеснения"), пользовании ("охранные" стеснения и входящие в них "стабильные") и распоряжении ("социальные" стеснения). При этом сами правомочия представляются в несколько плоскостном понимании (резко разграниченными, тогда как они могут и взаимопроникать), но такой прием будет оправдан при рассмотрении практической реализации отдельных правомочий, когда они служат объектом различных сделок.

Резюмируя вышеизложенное, можно сделать следующие выводы, раскрывающие содержание права собственности на жилое помещение. Собственник жилого помещения в соответствии с действующим законодательством, осуществляя правомочия по владению, обязан заботиться о сохранности своего имущества, выполняя при этом общеполезную социальную функцию; используя это помещение, должен стремиться к сохранению (стабильности) однажды возникших жилищных правоотношений и соблюдать паритет прав с другими субъектами этих правоотношений; вправе распорядиться им свободно или с согласия уполномоченных органов, если это затрагивает права и интересы социально незащищенных граждан либо он сам относится к таковым.

ГЛАВА 3. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

3.1 Заключение, изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ (ст. 60 ЖК РФ).

Основные особенности договора социального найма состоят в следующем:

1) объектом договора является изолированное жилое помещение, что не обязательно для договора коммерческого найма;

2) объект договора социального найма находится в жилищном фонде социального использования (государственном или муниципальном фонде);

3) в качестве наймодателя выступает орган государственной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или местного самоуправления;

4) в качестве нанимателя выступает физическое лицо;

5) по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении;

6) проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем;

7) плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения определяется в соответствии с едиными тарифами;

8) договор социального найма носит бессрочный характер.

Норма ч. 3 ст. 60 ЖК РФ предусматривает дополнительные гарантии для нанимателей. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения. Это имеет важное значение в связи с изменением Жилищным кодексом РФ оснований для получения жилого помещения. Комментируемая статья не предусматривает ограничений в изменении условий договора социального найма в случае изменения оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма Угренев А.Ю. Устранение недостатков ЖК РФ в ходе производства по делам, связанным с предоставлением жилых помещений государственного (муниципального) жилищного фонда и выселением из них // Юрист. - 2005. - № 6. - С. 21..

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Согласно ч. 1 ст. 61 ЖК РФ наниматель по договору социального найма в многоквартирном доме приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

Предметом договора социального найма должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ). Договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ). Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством РФ. Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжения или изменения условий договора социального найма (ст. 64 ЖК РФ) Глазов В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (постатейный) - М. ЗАО Юстицинформ. 2005. - С. 163..

Наймодатель по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Наймодатель обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма несет также иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма. В соответствии со ст. 66 ЖК РФ наймодатель по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения или общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Уменьшения размеров оплаты за услуги или возмещения убытков наниматель вправе потребовать от наймодателя или непосредственного исполнителя услуг в соответствии с Законом РФ "О защите прав потребителей". Ответственность исполнителя определяется ГК РФ, Законом РФ "О защите прав потребителей", Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1099 "Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов". Названные Правила предусматривают, что в случае обнаружения недостатков в качестве предоставляемых услуг потребитель вправе потребовать от исполнителя уменьшения оплаты этих услуг. За нарушение установленных договором сроков устранения недостатков предоставленных услуг или превышение допустимых перерывов в предоставлении услуг исполнитель обязан уплатить неустойку в размере трех процентов за каждый день просрочки, если срок или перерыв определен в днях, и один процент за каждый час просрочки, если срок или перерыв определен в часах. Исполнитель в полном объеме несет ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя, а также за моральный вред в размере и порядке, определяемые в соответствии с законодательством Российской Федерации. Исполнитель освобождается от ответственности за нарушение качества предоставления услуг, если докажет, что оно произошло вследствие непреодолимой силы (п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг). Перечень мер гражданско-правовой ответственности наймодателя, предусмотренный ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, не является исчерпывающим, договором социального найма жилого помещения могут быть установлены другие меры ответственности Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений: Новые правила - М. Изд. Тихомирова М.Ю. 2005. - С. 218..

Права и обязанности нанимателя по договору социального найма жилого помещения определяются:

- Жилищным кодексом РФ;

- другими федеральными законами, в частности ГК РФ (гл. 35);

- договором социального найма.

Указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ и актами федеральных органов исполнительной власти не могут приниматься акты, устанавливающие права и обязанности нанимателя. Не вправе принимать акты, регулирующие эти вопросы, и субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (ст. 67 ЖК РФ).

Наниматель жилого помещения по договору социального найма также может иметь иные права, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма. Наниматель обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма несет также иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма. Наниматель, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством (ст. 68 ЖК РФ).

Согласно ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители. Другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке могут быть признаны и иные лица Качалова И.В. Право совместного проживания (жилищные права членов семьи собственника, нанимателя и члена жилищного кооператива) // Право и политика. - 2005. - № 12. - С. 31..

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Такой гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Наниматель с письменного согласия членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе вселить в занимаемое им по договору социального найма жилое помещение своего супруга, детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи (ст. 70 ЖК РФ). Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи нанимателя и наймодателя. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя. Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и направляются (выдаются) заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований ч. 1 ст. 70 ЖК РФ.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством или перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.

Согласно ст. 74 ЖК РФ обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа. Подписанный нанимателями договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется каждому из наймодателей, с которыми заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление обмена. Согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и выдается нанимателю (или его представителю) не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных ЖК РФ, и может быть обжалован в судебном порядке Черкашина И. Судебная защита права пользования жилым помещением // Российская юстиция. - 2004. - № 5. - С. 21.. Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с договором об обмене, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями Сонин С. Споры о расторжении договора социального найма жилья // Российская юстиция. - 2002. - № 3. - С. 27.. Расторжение и заключение договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им документов об обмене. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе в случаях, когда такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ. В случае признания обмена недействительным стороны договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена (ст. 75 ЖК РФ).

Жилищный кодекс РФ не предусматривает возможности обмена жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на жилое помещение, принадлежащее на праве собственности. Ранее действовавший Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" предоставлял нанимателю или арендатору жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи и собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение).

Жилищный кодекс РФ, как и ГК РФ, не предусматривает возможности обмена жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, на жилые помещения, занимаемые по договору коммерческого найма. Возможность обмена жилых помещений членами кооперативов, не полностью выплативших пай, регулируется уставами кооперативов.

К договору обмена жилыми помещениями с учетом существа обязательства применяются общие положения гражданского законодательства о договорах, обязательствах и сделках, например нормы о признании сделки недействительной. Кроме положений ЖК РФ договор обмена жилыми помещениями регулируется Инструкцией о порядке обмена жилых помещений, утвержденной Приказом Минкомхоза РСФСР от 9 января 1967 г. N 12 в части, не противоречащей ЖК РФ. Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" впредь до приведения в соответствие с ЖК РФ законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории России, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат ЖК РФ. Объектом обмена могут быть любые жилые помещения, занимаемые по договору социального найма, а сторонами - наниматели и члены их семьи. Временные жильцы и поднаниматели не могут быть участниками обмена жилых помещений. Договор обмена может быть двусторонним или многосторонним. Норма ч. 3 ст. 72 ЖК РФ предусматривает возможность принудительного обмена в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом по таким делам, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п., пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР").

Наиболее типичные спорные ситуации, возникающие при принудительном обмене жилья, занимаемого по договору социального найма, иллюстрируют примеры из судебной практики. Вот один из них. Гражданин М. с дочерью С. занимали трехкомнатную квартиру размером 41 кв. м. Дочь обратилась в суд с иском о принудительном обмене квартиры, ссылаясь на конфликтные отношения со своим отцом М.

В ходе судебного разбирательства истица настаивала на закреплении за ней однокомнатной квартиры по ул. Мира, а за отцом - однокомнатной квартиры по ул. Пархоменко. Ответчик предлагал свои варианты обмена. Народный суд удовлетворил исковые требования истицы по предложенному ею варианту и закрепил за ней квартиру в доме по ул. Мира, а за ответчиком - квартиру, расположенную в доме на ул. Пархоменко.

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда это решение оставила без изменения. Президиум Волгоградского областного суда удовлетворил протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР об отмене судебных постановлений и о направлении дела на новое рассмотрение, указав следующее. При рассмотрении дел о принудительном обмене жилого помещения надлежит учитывать заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в жилом помещении. В частности, как разъяснено в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 9 декабря 1982 г. "О практике применения судами Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик" и в п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР", следует учитывать обстоятельства, препятствующие упомянутым лицам в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Эти положения не были учтены надлежащим образом при разрешении спора.

Президиум Волгоградского областного суда указал, что суд первой инстанции согласился с доводами истицы (1960 г. рождения), заявившей в судебном заседании, что все варианты, предложенные ответчиком (их было четыре), ее не устраивают, ущемляют ее интересы, так как квартиры находятся не в центре города. При этом аналогичные доводы ответчика суд посчитал неосновательными. Такой различный подход к оценке доводов сторон противоречит упомянутым разъяснениям Пленума Верховного Суда СССР и Верховного Суда РСФСР. Предлагаемая М. однокомнатная квартира в доме по ул. Пархоменко имеет жилую площадь 17,6 кв. м. Это - существенное обстоятельство, с учетом того что в обмениваемой квартире на долю ответчика приходится 20,5 кв. м. Судом не проверены и не получили надлежащей оценки доводы ответчика о том, что предлагаемая для обмена квартира по ул. Пархоменко расположена в отдаленном микрорайоне, вдали от лечебных учреждений, где он проходит лечение, не имеет телефона, что для него крайне важно с учетом его возраста и состояния здоровья (он 1920 г. рождения, участник Великой Отечественной войны, ветеран труда).

Отвергая варианты обмена, представленные ответчиком, суд в качестве одного из доводов указал на то, что предлагаемая жилая площадь удалена от места работы истицы - больницы скорой помощи. Между тем, по утверждению ответчика, истица работала не в больнице скорой помощи (к надзорной жалобе им приложена соответствующая справка), а в областной клинической больнице и каждая из квартир, предложенных им как вариантов обмена, находится близко от ее места работы. Вынося решение о переселении ответчика в порядке обмена в квартиру по ул. Пархоменко, занимаемую Ш., суд не привлек последнего к участию в деле, не располагал его заявлением о согласии на обмен, не истребовал соответствующие документы, свидетельствующие о том, что Ш. - наниматель этой квартиры; не истребовал данных о самой квартире. Таким образом, суд разрешил вопрос о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, что в соответствии со ст. 308 ГПК РСФСР является существенным нарушением гражданского процессуального закона.

При таком положении, принятые по делу судебные постановления нельзя принять законными и обоснованными, а поэтому они подлежат отмене (постановление президиума Волгоградского областного суда "При рассмотрении дел о принудительном обмене жилого помещения надлежит учитывать заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в жилом помещении" Бюллетень Верховного Суда РСФСР. - 1987. - № 6. - С. 6.).

Часть 5 ст. 72 ЖК РФ предусматривает основание для отказа наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями в случае, если после обмена общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Данный запрет может применяться в том случае, если до заключения договора обмена общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составляла не менее учетной нормы. Решением Высшего Совета Сообщества Беларуси и России от 22 июня 1996 г. № 5 "О беспрепятственном обмене жилых помещений" предусматривается, что обмен жилыми помещениями между гражданами Республики Беларусь и Российской Федерации, постоянно проживающими на территориях этих государств и переселяющимися из Республики Беларусь в Российскую Федерацию или из Российской Федерации в Республику Беларусь, осуществляется беспрепятственно в соответствии с национальным законодательством обоих государств. Данное положение подлежит применению вопреки ч. 5 ст. 72 ЖК РФ как имеющее приоритет над внутренним законодательством (ст. 9 ЖК РФ).

Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи и наймодателя вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда - все жилое помещение - в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления (ст. 76 ЖК РФ). Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением: ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.

В соответствии со ст. 77 ЖК РФ договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения. В договоре поднайма должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на один год. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным (ч. 1 ст. 78 ЖК РФ). Вопросы пользования жилым помещением, порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается и договор поднайма такого жилого помещения (ч. 2 ст. 79 ЖК РФ). Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон;

2) при невыполнении поднанимателем условий договора.

Если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если эти нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.

Если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проводит необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан. Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, он подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ). Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя. Первое основание для изменения жилищных правоотношений путем замены нанимателя имеет место при наличии следующих условий:

1) граждане проживают на основании договоров социального найма в одной квартире, в том числе коммунальной;

2) они не являются членами одной семьи (не связаны узами родства, их отношения не основаны на иждивении или ведении общего хозяйства) и с ними заключены отдельные договоры социального найма;

3) граждане объединяются в одну семью (путем заключения брака, вступления в фактические брачные отношения, с ведением общего хозяйства и т.п.);

4) требование проживающих граждан заключения с ними одного договора социального найма.

Согласия наймодателя в этом случае не требуется.

Данное положение не распространяется на отношения из договора коммерческого найма, в соответствии с которым согласие наймодателя необходимо при любой замене нанимателя.

Второе основание замены нанимателя базируется на следующих условиях:

1) заявление дееспособного члена семьи нанимателя о признании себя нанимателем;

2) согласие остальных членов семьи, в том числе прежнего нанимателя, за исключением случаев, когда он выбыл из занимаемого помещения и временно отсутствующих (согласия поднанимателей и временных жильцов не требуется);

3) согласие наймодателя (ранее действовавшая ст. 88 Жилищного кодекса РСФСР не требовала такого согласия).