94

ОГЛАВЛЕНИЕ

• ВВЕДЕНИЕ
• ГЛАВА 1. История развития договора найма жилого помещения в гражданском праве
• 1.1 Развитие законодательства о найме жилого помещения в дореволюционный период
• 1.2 Развитие законодательства о найме жилого помещения в послереволюционный период
• ГЛАВА 2. Виды договора найма жилого помещения
• 2.1 Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения
• 2.2 Коммерческий наем жилых помещений
• ГЛАВА 3. Проблемы правового регулирования договора найма жилого помещения
• 3.1 Заключение и исполнение договора найма жилого помещения
• 3.2 Изменение и расторжение договора найма жилого помещения
• 3.3 Ответственность по договору
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
• ПРИЛОЖЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы дипломного исследования. Введение в действие второй части Гражданского кодекса явилось поистине революционным событием в развитии правовой системы нашей страны. Правовые нормы были сформулированы с учетом социально - экономических перемен в российском обществе. Изменилась юридическая техника, обновлена специальная терминология. В результате всего этого некоторые давно известные положения зазвучали совершенно по-новому.

Считается общепринятым, что понятия "наем" и "аренда", в принципе, синонимичны. Заметим, что ныне действующий ГК исходит из этих же позиций (см. ст. 606). Предшествовавшее российское гражданское законодательство не выделяло аренду как особый вид обязательства, используя иной термин - "имущественный наем". При этом определения имущественного найма и его разновидности - найма жилого помещения - были максимально унифицированы.

По существу, Гражданский кодекс выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется гражданам, и арендный, по которому жилое помещение предоставляется юридическому лицу.

Договор социального найма жилого помещения в настоящее время выступает одним из способов удовлетворения жилищных потребностей граждан. Основополагающим актом в правовом регулировании жилищных отношений, в том числе и договорных, выступает Конституция Российской Федерации. Так, ст. 40 закрепляет право каждого гражданина на жилище, которое выражается в юридически обеспеченной возможности улучшить свои жилищные условия любым доступным способом. Право на жилище может быть реализовано как путем приобретения жилья в собственность на основании совершаемых сделок, кооперативного и долевого участия в строительстве жилья, индивидуального жилищного строительства, так и получения жилья во владение и пользование на основании договора социального найма жилого помещения.

С любой точки зрения, деление договоров найма и аренды жилого помещения в зависимости от преследуемой цели видится не вполне обоснованным, так как оба вида обязательств в качестве конечной цели использования жилого помещения указывают на проживание граждан. В роли альтернативного критерия был выдвинут субъектный состав правоотношений, складывающихся вокруг жилых помещений. Исходя из того, что по договору найма имущество передается в пользование, приходим к следующему заключению: поскольку жилое помещение предназначено только для проживания, то пользование жилым помещением именно юридическим лицом становится в силу этого невозможным.

Помимо особенностей в субъектном составе рассматриваемых обязательств есть некоторое отличие и в содержании обоих обязательств. Оно состоит в том, что по договору аренды имущество может быть передано во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ), тогда как по договору найма жилого помещения последнее передается во владение и пользование (ст. 671 ГК РФ).

Степень научной разработанности. Научные работы разработки проблем договора сойиального найма и аренды жилого помещения посвятили Акчурин З.Х., Брагинский М.И., Гетман Е.С., Витрянский В.В., Глазов В.В., Грудцына Л.Ю., Касаткина Ю.О., Крашенинников П.В., Кудашкин А.В., Литовкин В.Н., Макаров Г.П., Пергамент А.И., Прокопченко И.П., Садикова О.Н., Седугин П.И.. Сергеева А.П., Сосипатрова Н.Е., Суханова Е.А., Тихомиров М.Ю., Толстой Ю.К., Юрченко Е.В., и многие другие.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в сфере найма жилых помещений.

Целью данной работы является исследование истории развития, понятия, видов найма жилых помещений, порядка заключения, основных элементов и содержания договора аренды и жилищного найма.

В ходе исследования в работе решаются следующие задачи:

обобщение представлений о жилищном найме и аренде жилых помещений, которые существовали в дореволюционном российском законодательстве, советском гражданском и жилищном праве;

определение понятия договора жилищного найма и аренды, его сущности и видов в современном гражданском и жилищном праве;

рассмотрение порядка заключения договора жилищного найма с учетом особенностей видов договоров жилищного найма, а также договора аренды жилых помещений;

анализ основных элементов договора аренда и найма жилого помещения (предмета, прав и обязанностей субъектов договора, формы, срока и его цены);

рассмотрение содержания договора аренды и жилищного найма.

Методы исследования. Проведенное исследование опирается на диалектический метод научного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в дипломной работе, осуществлено путем комплексного применения следующих методов социально-правового исследования: историко-правового и логико-юридического.

Структура работы последовательно отражает наиболее актуальные вопросы рассматриваемой проблемы и определена целью, задачами и логикой исследования.

Дипломная работа состоит из введения, трех глав, объединяющих в себя семь параграфов, заключения, библиографического списка, приложений.

ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

1.1 Развитие законодательства о найме жилого помещения в дореволюционный период

Наем вещей известен еще со времен Древнего Рима. Относясь к группе консенсуальных договоров, он считался заключенным, если имелось соглашение о плате Памятники Римского права. Законы XII таблиц, Институции Гая. - М. Наука. 1997. - С.465.. Наймом вещей называется такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) одну или несколько вещей для временного пользования, а другая сторона обязуется уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское частное право: Учебник. - М. Норма. 2001. - С.446.. Данное определение отражает сущность найма - временное пользование чужой вещью за плату в силу договора.

И если вначале в римском праве речь шла только о движимости, то на более поздних этапах был признан возможным и наем недвижимого имущества. Заключаемый по этому поводу договор относился к числу консенсуальных и предусматривал ответственность, среди других ее видов, за нарушение обязанности контрагента, выразившееся в непредставлении вещи. Так, в частности, как и за всеми остальными нанимателями, за теми, кто получал внаем квартиру, признавалось противопоставляемое владению право держания Дождев Д.В. Римское частное право: Учебник для вузов. - М. Бек. 1997. - С. 525.. Причем на того, кто обладал этим правом, возлагалась ответственность за гибель или повреждение вещи при любой форме вины. Договоры, предметом которых были здания и квартиры в них, укладывались в рамки найма. Наем квартир был рассчитан в основном на бедных людей Дернбург Г. Пандекты. Обязательственное право. - М. 1900. - С. 361;. К их числу относились главным образом "вольноотпущенники, клиенты, поэты" Дернбург Г. Указ. соч. - С. 361.. Один из предметов такого найма представлял собой отдельно стоящий, многоквартирный (обычно из нескольких этажей) дом для бедных семей Бартошек М. Римское право: Понятие. Термины. Определения. - М. Наука. 1989. - С. 154..

Применительно к такого рода найму постепенно складывался специальный режим в рамках того общего, который распространялся на имущественный наем как таковой. Конечная цель этого специального режима состояла в усилении защиты главным образом одной из сторон - нанимателя.

Несомненный интерес представляет, в частности, позиция римского права в вопросе о влиянии на юридическую силу договора найма последовавшей продажи собственником - наймодателем переданной внаем вещи. Имеется в виду, что при описанной ситуации "купля ломала аренду": последняя в этом случае прекращала свое действие. Между тем, применительно к договору, именуемому теперь договором коммерческого найма жилого помещения, Гай предлагал иное решение: если договор купли - продажи здания будет заключен, то наймодатель - продавец должен озаботиться тем, чтобы жильцу дали жить в этом доме. Иначе у него появится право на иск к наймодателю из договора найма Памятники римского права: Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. - М. Наука. 1997. - С. 299..

В подтверждение указанной линии - защиты нанимателей зданий и квартир можно привести и некоторые другие примеры. Так, в книге седьмой Дигест титул VIII "О пользовании и проживании" содержал ряд специальных положений, относящихся к передаче внаем именно жилого помещения. Одно из них связывалось с поставленным, как подчеркивалось в источниках, еще древними вопросом: предоставляется ли жилье в пользование на год или пожизненно. Однозначный ответ сформулировали Рутилий и Цельс: пожизненно. Довольно подробно обсуждался и другой, сохранивший свое значение для современного права, вопрос - о наличии у нанимателя права вселять в жилое помещение супруга, родителей, детей и других лиц. Римское право было в этих случаях весьма либеральным. Достаточно указать на то, что признавалось право жены селиться и со свекром, при этом мотив такого решения, приведенный Павлом, сводился к следующему: "Она одно с мужем" Дигесты Юстиниана: Избранные фрагменты в пер. и с примеч. И.С. Перетерского. - М. Наука. 1984. - С. 155..

За нанимателем, безусловно, признавалось право сдавать полученное жилое помещения в субнаем, но без права перенайма. В то же время интересам наймодателя служило правило, в силу которого ему предоставлялось залоговое право на все, что вносил в дом наниматель; притом указанное положение в равной мере распространяли и на имущество субнанимателя.

Можно указать и на такое правило: в случае затемнения этажа дома, отданного внаем, наймодатель должен был нести за это ответственность. Имеется в виду возникновение у нанимателя права на расторжение по указанному основанию договора. Таким же должно было быть решение и тогда, когда наймодатель не исправлял сильно поврежденные двери и окна.

Наем жилья в дореволюционной России регулировался договором имущественного найма, самостоятельного договора найма жилых помещений не существовало. Отдельные нормы главы второй "О найме имуществ и отдаче оных в содержание" ч.1. т.Х. Свода законов Российской империи устанавливали специальные требования, предъявляемы к договору имущественного найма, предметом которого выступало строение. Дефиниция договора имущественного найма в законодательстве того периода отсутствовала Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. - Ростов-на-Дону, Феникс. 1995. - С. 457..

Г.Ф. Шершеневич имущественным наймом называл договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывается предоставить другой стороне временное пользование своей вещью Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М. Статут. 1995. - С. 355..

Такое понимание вытекало из ст. 1691 ч. 1. т. Х. Свода законов Российской империи Тютрюмов И.М. Законы гражданские (Свод законов. Т.Х. Ч.1. Изд. 1914 г.): С разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов, извлеченными из научных трудов по гражданскому праву и судопроизводству (по 1 февраля 1915 г.). Т.2. - Пг. 1915. - С.1637., в которой были указаны все обязательные (существенные) условия для данного вида договоров: предмет, срок и цена (наемная плата). В законодательстве того времени для обозначения договора найма применялись различные термины: аренда, прокат, снятие и т.п., однако, по сути, все они обозначали имущественный наем и не имели иного юридического содержания. Сущность договора имущественного найма заключалась во временном предоставлении лицу права на возмездной основе пользоваться чужой вещью для удовлетворения своих потребностей. Таким образом, признаками имущественного найма являлись: передача имущества в пользование, срочность и возмездность. Пользование всегда имело только временный характер, поскольку право собственности на имущество по договору имущественного найма не переходило, что отличало этот договор от договора купли-продажи. Бессрочные договоры имущественного найма не допускались. В отношении найма недвижимости законом были установлены предельные сроки, на которые мог заключаться договор. От договора ссуды договор имущественного найма отличала возмездность - за пользование нанятым имуществом взималась наемная плата. Законодательство не предусматривало каких-либо специальных требований к предназначенным для жилья помещениям вообще и как предмету договора имущественного найма в частности. Следовательно, требования, предъявляемые к нанимаемому жилью, определялись сторонами договора самостоятельно. Как отмечает Г.Ф. Шершеневич вывод о том, что жилье, предоставляемое по договору имущественного найма, должно было находиться в состоянии, предусмотренном договором, а если это не было обусловлено, то в состоянии, пригодном для его использования исходя из цели найма, и не содержать таких недостатков, при наличии которых пользование им было бы вредным или невозможным. Так, квартира, предоставляемая в наем, обязана отвечать обычным требованиям, быть не слишком холодной и сырой, а также снабженной всеми необходимыми приспособлениями Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М. Статут. 1995. - С.358.. Вместо квартиры нельзя предоставить конюшню или сарай.

Таким образом, наем жилых помещений был достаточно урегулирован в российском дореволюционном праве. Следует отметить, что в законодательстве упоминается только коммерческий наем жилого помещения.

1.2 Развитие законодательства о найме жилого помещения в послереволюционный период

В советский период появились предпосылки для выделения договора найма жилого помещения из договора имущественного найма в самостоятельный вид договора. Способствовало этому признание жилья одним из важнейших благ, необходимым условием нормальной человеческой деятельности, в том числе общественной, а обеспечение жильем, доступность его для всех граждан - обязанностью государства. Сыграло роль и то, что государство являлось самым крупным собственником жилья, а удовлетворение потребности граждан в жилье осуществлялось государством в порядке административного распределения. Именно вследствие того, что большая часть жилья предоставлялась в пользование путем административного распределения среди определенного государством круга нуждающихся и, как следствие, была ограничена свобода договора в жилищных отношениях, размер предоставляемых жилых помещений и квартирная плата нормировались, договор найма жилого помещения имел ярко выраженный потребительский характер, чем отличался от договоров имущественного найма, заключавшихся в дореволюционной России и в государствах с рыночной экономикой.

Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. не рассматривал договор найма жилого помещения как самостоятельный вид договора. Отношения по найму жилья регулировались нормами главы "Имущественный наем" (ст. 152-179). Определение договора имущественного найма было приведено в ст. 152 данного Кодекса: договор имущественного найма - это соглашение сторон, в силу которого одна сторона (наймодатель) предоставляет другой стороне (нанимателю) имущество во временное пользование за определенное вознаграждение. Договор имущественного найма был назван первым среди видов договоров, что в определенной степени подчеркивало то значение, которое ему придавалось. Общественные отношения, которые он регулировал, относились к важнейшим - это отношения по аренде предприятий и нежилых помещений и по найму жилых помещений Новицкая Т.Е. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года. История создания, общая характеристика, текст, приложения. - М. Статут. 2002. - С. 92.. Ряд норм был непосредственно посвящен найму жилых помещений, в остальном к найму жилых помещений применялись нормы договора имущественного найма.

На основе ГК РСФСР 1922 г. в дальнейшем был принят целый ряд нормативных правовых актов, касающихся найма жилых помещений, поэтому наиболее детальное регулирование этой сферы осуществлялось посредством норм, содержащихся в постановлениях ЦИК и СНК СССР, инструкциях и циркулярах. Так, законодательно были установлены: жилищно-санитарные нормы для предоставления гражданам жилых помещений и исчисления излишков; платежные нормы для расчета квартирной платы и ставки квартирной платы; порядок заселения излишков жилой площади; право обмена жилыми помещениями; основания административного выселения и т.п. Постановление ВЦИК и СНК от 14 мая 1928 г. «Об оплате жилых помещений в городах и рабочих поселках» // СУ РСФСР. - 1928. - № 53. - С.402..

Договор регулировал отношения между нанимателями и наймодателями как в государственном, так и в индивидуальном жилищном фонде. Однако непосредственное предоставление жилых помещений в домах местных Советов производилось на основании административно-распорядительных актов соответствующих органов, а договор лишь оформлял возникшее право на жилое помещение и регулировал отношения между его участниками. В индивидуальном жилищном фонде (домах, принадлежащих гражданам на праве собственности или праве застройки) основанием для предоставления жилого помещения являлся договор между собственником и нанимателем, которого собственник выбирал по своему усмотрению, однако наиболее важные условия договора найма регулировались императивными нормами закона. Это касалось возобновления договора, размера квартирной платы и т.п. В домах предприятий и учреждений жилые помещения предоставлялись по договору найма, однако необходимой предпосылкой для его подписания являлось заключение трудового договора.

ГК РСФСР 1922 г. не устанавливал каких-либо требований к жилому помещению как предмету договора найма, жилищно-санитарные нормы были установлены постановлениями ЦИК и СНК и инструкциями.

Договор найма являлся срочным, поскольку устанавливал право временного пользования чужим жилым помещением, предельный срок составлял 12 лет (ст. 154 ГК РСФСР) СУ РСФСР.- 1922.- №71.- Ст. 904.. По истечении срока договор в большинстве случаев автоматически возобновлялся на неопределенный срок, поскольку в ст. 156 ГК РСФСР было предусмотрено автоматическое, независимо от согласия наймодателя, возобновление договора на тех же условиях и на неопределенный срок с нанимателями - наемными рабочими и служащими (учащимися государственных учебных заведений, состоящими на иждивении красноармейцев членами их семейств, инвалидами труда и войны). Данная норма не распространялась на договоры найма, заключенные в отношении жилых помещений, принадлежащих наймодателям на праве застройки. ГК РСФСР 1922 г. признавал бессрочные договоры найма, в том числе найма жилых помещений, что противоречило природе найма как временного пользования чужим имуществом, но было дополнительной гарантией прав рабочих и служащих - нанимателей жилых помещений.

Вознаграждение (квартирная плата) за наем жилых помещений в домах местных Советов устанавливалась постановлениями СНК. В соответствии со ст. 166 ГК РСФСР квартирная плата с нанимателей, перечисленных в ст. 156 ГК РСФСР (наемные рабочие и служащие и т.д.), не могла быть выше ставок, устанавливаемых местными Советами, в пределах, указанных в постановлениях СНК. Данная норма относилась к сдаче в наем жилых помещений, принадлежащих частным лицам. Впоследствии было установлено, что ставки квартирной платы в городских домах, принадлежащих гражданам на праве собственности или праве застройки, не могли превышать более чем на 20% нормы квартирной платы, указанные в постановлении ЦИК и СНК СССР от 4 июня 1926 г. "О квартирной плате и мерах к урегулированию пользования жилищами в городских поселениях" СУ РСФСР.- №12.- 1926. - Ст.111..

Договоры имущественного найма (в том числе в отношении найма жилых помещений) на срок более года должны были заключаться в письменной форме, что на практике часто не соблюдалось.

Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" Хитев В.К. Источники Советского гражданского права: Учебное пособие. Т.2. - М. Госполитиздат. 1938. - С. 112-119. (далее - Постановление 1937 г.) были упорядочены и систематизированы нормы, регулирующие жилищные отношения. По мнения В.Н. Литовкина, в конце 30-х годов данным и последующими актами была проведена кодификация жилищного законодательства Литовкин В.Н. Кодификация жилищного законодательства // Социалистическая законность. - 1984. - № 4. - С. 25.. Постановлением было установлено, что пользование жилой площадью имеет договорный характер, тем самым законодательно был признан договор жилищного найма как разновидность договора имущественного найма Гражданское право: Учебник / Авт. Орловский П.Е., Агарков М.М. и др. - М. Госюриздат. 1939. Ч.2. - С. 127; Хитев В.К. Указ. соч. - С. 119.. Было установлено обязательное его письменное оформление. Таким образом, договор жилищного найма стал регулятором отношений, возникающих между сторонами в процессе использования жилого помещения.

Приведем определение договора жилищного найма, предложенное К.В. Хитевым: это договор, в силу которого одна сторона (наймодатель) предоставляет другой стороне (съемщику) жилое помещение для временного проживания в нем съемщика и его семьи за вознаграждение в пределах, установленных законом Хитев В.К. Указ. соч. - С. 120.. Следовательно, существенными условиями данного договора являлись: предмет (жилое помещение), срок и вознаграждение. Договор жилищного найма стал регулировать отношения по владению и пользованию жилыми помещениями во всех категориях жилищного фонда. Исключение составляли только пайщики жилищно-строительных кооперативов, которые пользовались жилой площадью в порядке кооперативного членства, и лица, которым в связи с характером работы были предоставлены специальные жилые помещения по трудовому договору. К договору жилищного найма применялись нормы договора имущественного найма, закрепленные в ГК РСФСР 1922 г., однако существовало большое количество нормативных актов, специально посвященных жилищному найму (о квартирной плате, обмене, дополнительной площади и т.п.).

Порядок предоставления жилого помещения и основания возникновения права пользования им определялись принадлежностью строения к тому или иному жилищному фонду. Основанием к заключению договора жилищного найма во всех домах, кроме строений индивидуального жилищного фонда, служило наличие у нанимателя права на жилую площадь - право на занятие жилого помещения и пользование этим помещением, которое возникало в результате планового распределения жилых помещений Гражданское право: Учебник / Авт. Орловский П.Е., Агарков М.М.и др. - М. Госюриздат. 1939. Ч.2. - С.129.. Законом от 17 октября 1937 г. было закреплено, что все свободные жилые помещения в домах местных Советов должны предоставляться гражданам в пользование на основании распоряжения (ордера) местного Совета, а свободные жилые помещения в домах государственных учреждений и предприятий - в пользование работникам по распоряжению администрации этих предприятий. Таким образом, право на жилую площадь возникало вследствие получения ордера или распоряжения о занятии площади Хитев В.К. Советское жилищное законодательство - М. Юрлитиздат. 1945. - С.14; Литовкин В.Н. Функции ордера и договора найма жилого помещения // Советское государство и право. - 1977. - № 4. - С.125.. Договор жилищного найма заключался только с лицом, получившим ордер (распоряжение о занятии жилой площади), причем именно на ту площадь, которая была указана в ордере. Иными словами, ордер (распоряжение) являлся единственным законным основанием для заключения договора жилищного найма, а этот договор, в свою очередь, становился законным основанием для пользования предоставленным жилым помещением и регулировал отношения между наймодателем и нанимателем. Споры по вопросам выдачи ордеров были неподведомственны судам.

Жилые дома, принадлежавшие гражданам на праве личной собственности (застройки), а также находившиеся в аренде у граждан, заселялись собственниками (застройщиками, арендаторами) по своему усмотрению на основании договора жилищного найма. Никакие органы власти не вправе были вмешиваться в вопрос о заселении таких жилых помещений. Существовавший ранее порядок об изъятии местными Советами 10% жилой площади был отменен. Жилые помещения, относящиеся к индивидуальному жилищному фонду, оставались единственным жильем, в отношении которого основанием предоставления являлся договор найма жилого помещения, заключаемый между нанимателем и собственником. Однако, как указывалось, право сторон на самостоятельное определение условий договора было существенно ограничено императивными нормами закона Хитев В.К. Указ. соч.- С. 16..

С принятием Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик и гражданских кодексов союзных республик была осуществлена кодификация гражданского законодательства. В ее рамках произошла и кодификация жилищного законодательства Литовкин В.Н. Кодификация жилищного законодательства // Социалистическая законность. - 1984. - № 4. - С.25.. В Основах гражданского законодательства и новых гражданских кодексах союзных республик получили законодательное закрепление многие нормы, усиливавшие охрану жилищных прав и законных интересов граждан в отношениях по найму жилых помещений, разрешен ряд спорных вопросов и достигнута определенная стабильность законодательства, регулирующего указанные жилищные отношения Прокопченко И.П. Современный этап развития жилищного законодательства в СССР. Правовое регулирование отношений в сфере обслуживания граждан. - М. Юридическая литература. 1983. - С.107..

Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г. и ГК РСФСР 1964 г. стояли на защите прав нанимателей жилых помещений независимо от их социальной принадлежности. Особая защита интересов нанимателей объяснялась политикой государства, направленной на удовлетворение жилищных потребностей граждан, пусть и за счет ущемления прав других граждан (ограничение квартплаты для наймодателей-собственников, автоматическое возобновление договора и т.д.). Изъятие из политики защиты прав нанимателя устанавливались только тогда, когда права нанимателя могли вступить в конфликт с политикой государства. Этим можно объяснить и наличие норм об административном выселении, в том числе работников, прекративших трудовые отношения с предприятием; норм об изъятии излишков; установление нормы жилой площади и т.п. Основы гражданского законодательства и гражданские кодексы союзных республик упорядочили и систематизировали нормы о найме жилых помещений, скорректировали их применительно к существовавшим общественным отношениям.

Указанные нормативные акты окончательно отделили договор найма жилого помещения от договора имущественного найма, признав первый самостоятельным видом договора Пергамент А.И. Совершенствование норм о договоре найма жилого помещения // Правоведение. - 1972. - № 4. - С.45.. Однако некоторые ученые высказывали иное мнение, согласно которому договор найма жилого помещения является разновидностью договора имущественного найма Советское гражданское право: Учебник / Авт. Безрук Н.А., Брагинский М.И., Ведерников В.Г. и др. - М. Юрлитиздат. 1976. Т.2. - С. 115; Чигигр В.Ф. Советское жилищное право. - Минск. 1968. - С. 63.. В качестве обоснования приводилось то обстоятельство, что к договору найма жилого помещения применялись нормы имущественного найма (ст. 295 ГК РСФСР). Однако как раз сам факт выделения договора найма жилого помещения в отдельную главу позволял сделать вывод о его самостоятельности по отношению к договору имущественного найма. Целью договора найма жилого помещения являлось получение нанимателем жилого помещения для проживания в нем, договор заключался в отношении только одной группы объектов гражданских прав - жилых помещений. Специфика норм, регулирующих отношения по найму жилых помещений, определяется предметом, целью договора и его субъектами. Применение к договору найма жилого помещения норм договора имущественного найма рассматривали как прием законодательной техники, необходимый для избежание излишнего дублирования норм права Советское гражданское право: Учебник / Авт. Безрук Н.А., Брагинский М.И., Ведерников В.Г. и др. - М. Юрлитиздат. 1976. Т.2. - С.127..

Договор найма жилого помещения являлся консенсуальным, поскольку наниматель приобретал право требования передачи ему жилого помещения, оговоренного договором, а наймодатель нес обязанность предоставления такого помещения, т.е. права и обязанности у сторон по договору найма жилого помещения возникали до передачи жилого помещения. Поскольку за пользование жилым помещением взималась плата, договор найма такого помещения относился к возмездным договорам. Хотя ст. 58 Основ гражданского законодательства 1961 г. и позволяла сделать вывод о том, что договор найма жилого помещения мог заключаться как на определенный срок, так и без указания срока, ГК РСФСР 1964 г. в ст. 299 однозначно закрепил, что договор найма жилого помещения - это всегда только срочный договор. В соответствии с ГК РСФСР 1964 г. договоры найма жилых помещений в домах местных Советов заключались сроком на пять лет; в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, - на срок, определенный соглашением сторон.

ГК РСФСР 1964 г. законодательно закрепил требования к жилому помещению как к предмету договора жилищного найма. Так, ст. 300 определяла предмет договора найма жилого помещения лишь в домах местных Советов - изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат Ведомости ВС РСФСР.-1964.- № 24.-ст. 407.. Был установлен запрет на сдачу в наем частей комнат, смежных комнат, а также подсобных помещений. В домах индивидуального жилищного фонда предметом договора найма жилого помещения могли выступать и часть комнаты, и смежная комната, поскольку указанные требования на индивидуальный жилищный фонд не распространялись. Таким образом, договор найма жилого помещения был срочным возмездным договором, направленным на передачу в пользование определенного рода имущества - жилого помещения с целью проживания в нем нанимателя. В дальнейшем, с принятием Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, вступивших в силу с 1 января 1982 г., и разработанными в соответствии с ними республиканскими жилищными кодексами, в том числе и Жилищным кодексом РСФСР (принятым 24 июня 1983 г. Верховным Советом РСФСР и введенным в действие 1 января 1984 г., Началась самостоятельная кодификация жилищного законодательства, учитывающая его комплексный характер и завершающая его оформление Литовкин В.Н. Кодификация жилищного законодательства. // Социалистическая законность. - 1984. - № 4. - С.25..

Основами жилищного законодательства и Жилищным кодексом (ЖК) РСФСР было установлено, что пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения, в котором определяются права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением. Определение договора найма жилого помещения отсутствовало в законодательстве - ни Основы жилищного законодательства СССР и союзных республик, ни ЖК РФ не закрепили определения договора найма жилого помещения, а из новой редакции ст. 295 ГК РСФСР 1964 г. определение договора найма жилого помещения было исключено. Однако порядок заключения договора найма жилого помещения, существенные условия, форма, права и обязанности сторон - все это было детально регламентировано указанными актами. Одним из новшеств стало то, что договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилого фонда стал бессрочным. Тем самым фактически государство пожизненно закрепило за гражданином предоставленное ему по договору найма жилое помещение. Основы жилищного законодательства и ЖК РСФСР внесли изменения в понятие предмета договора найма жилого помещения. В соответствии со ст. 18 Основ жилищного законодательства жилые помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда предоставлялись гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, постоянно проживающим в данном населенном пункте (если иное не установлено законодательством Союза ССР и союзных республик), как правило, в виде отдельной квартиры на семью. То есть предметом договора найма жилого помещения стала являться отдельная квартира.

Однако конструкция ст. 18 Основ жилищного законодательства и ст. 52 ЖК РСФСР "Предмет договора найма жилого помещения" позволяла сделать однозначный вывод о том, что предметом договора найма жилого помещения по-прежнему может быть изолированное помещение в виде комнаты или нескольких комнат в квартире. Одновременно с этим была сохранена норма ГК РСФСР 1964 г., устанавливающая, что не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения. В статье 40 ЖК РСФСР было закреплено, что жилое помещение предоставляется гражданам для проживания в пределах нормы жилой площади, которая составляла 12 кв. м, но не менее размера, устанавливаемого Советом Министров РСФСР Ведомости ВС РСФСР.-1983.-№ 26.-ст. 883..

Все указанные требования к жилому помещению как предмету договора найма жилого помещения по-прежнему не распространялись на договор найма жилого помещения, заключаемый в домах индивидуального жилищного фонда с собственником помещения. По-прежнему предметом такого договора могла являться неизолированная комната и часть комнаты.

Новое российское гражданское законодательство продолжает рассматривать договор найма жилого помещения в качестве самостоятельного договора, а не разновидности договора имущественного найма. Как указывает В.Н. Литовкин, договор найма жилого помещения получил самостоятельное развитие в силу обязательного участия в нем граждан в качестве стороны, в отличие от договора имущественного найма (аренды), применяемого безотносительно к объектам найма и сторонам Гражданское право России: Курс лекций / Отв. ред. Садиков О.Н. Ч.2. Обязательственное право. - М. Норма. 1997. - С. 257..

Нормы о договоре найма жилого помещения возвращаются в гражданское законодательство: глава 11 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. посвящена договору найма жилого помещения. В этом законодательном акте впервые дается развернутое определение договора найма жилого помещения: по договору найма жилого помещения наймодатель обязуется предоставить нанимателю и членам его семьи жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, а наниматель обязуется использовать помещение в соответствии с его назначением, обеспечить его сохранность и своевременно вносить плату за пользование жилым помещением (квартирную плату) ВВС СССР. - 1991. - № 26.-Ст.22..

Вследствие экономических и политических изменений, произошедших в 90-х годах ХХ в., государство стало рассматривать жилье в качестве не только блага, но и товара. В результате изменилось отношение государства к найму жилых помещений - появилась такая разновидность договора найма жилого помещения, как коммерческий наем, который стал функционировать параллельно со "старым", "потребительским" договором найма жилого помещения, сфера применения которого значительно сузилась. До принятия нового ГК РФ отношения по коммерческому использованию жилого помещения назывались арендой жилья Ерш А.В. Проблемы оборота недвижимости // ЭЖ-Юрист. - 2004. - № 46. - С. 14.. В статье 1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" было приведено следующее определение договора аренды жилого помещения: договор аренды - это соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги Закон РФ № 4218-1 от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики»// Ведомости СНД и ВС РФ. - 1993. - № 3. - Ст.99..

Договор аренды применялся в отношениях, как между юридическими лицами, так и между гражданами - во всех случаях, когда речь шла о коммерческом использовании жилья. Гражданский кодекс не воспринял такую форму договора, как аренда, в отношении возмездного пользования чужими жилыми помещениями с участием граждан. В аренду жилые помещения могут предоставляться только юридическим лицам, которые в соответствии с п. 2 ст. 671 ГК РФ используют их только для проживания граждан. Гражданам жилые помещения предоставляются в пользование за плату только на основании договора найма жилого помещения. Следует также указать, что целью договора найма жилого помещения (независимо от его разновидности) всегда является удовлетворение потребности нанимателя в жилье. Поэтому юридическое лицо не может быть нанимателем по договору найма жилого помещения. В статье 671 ГК РФ дано определение договора найма жилого помещения, общее для обеих разновидностей этого договора: это такой договор, в силу которого одна сторона (наймодатель) - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор найма жилого помещения является консенсуальным договором (наниматель "обязуется предоставить"), возмездным ("за плату") и взаимным (поскольку права и обязанности возникают у обеих сторон) Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) (издание четвертое, исправленное и дополненное) / Под ред. Садикова О.Н. - М. Инфра-М. 2004. - С. 179.. Это одинаково применимо к обеим разновидностям договора, поскольку они имеют некоторые общие черты, и хотя в целом ГК РФ раздельно регулирует каждый из них, он содержит ряд общих норм, применяемых к обоим договорам. Это нормы п. 1 ст. 671 (определение договора); ст. 674 (форма договора); ст. 675 (сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение); ст. 678 (обязанности нанимателя); ст. 680 (временные жильцы); ст. 681 (ремонт сданного внаем помещения); п. 1, 2, 3 ст. 685 (поднаем). Другие нормы главы 35 ГК РФ могут быть общими (распространяться и на договор социального найма) только в том случае, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Применительно к обеим разновидностям договора найма жилого помещения используются отсылки к жилищному законодательству. Статья 672 - единственная в ГК РФ, прямо посвященная только договору социального найма. Она вводит понятие "договор социального найма" и определяет сферу его применения - государственный и муниципальный жилищный фонд, а также определяет правовой статус членов семьи нанимателя. По вопросам порядка заключения, оснований и условий данного договора ГК РФ отсылает к жилищному законодательству, непосредственно регулирующему данный договор.

Таким образом, ныне действующее законодательство предусматривает, что пользование гражданами чужими жилыми помещениями за плату осуществляется в соответствии с договором либо социального найма жилого помещения, либо коммерческого найма жилого помещения.

Требование к жилому помещению как предмету договора найма жилого помещения определяются гражданским (для коммерческого найма) и жилищным законодательством (для социального найма). В соответствии со ст. 673 ГК РФ предметом (объектом) договора коммерческого найма может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. В качестве видов объектов названы квартира, жилой дом, часть квартиры и часть жилого дома. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Тем самым ГК РФ устанавливает обязательные требования, которым должно отвечать предоставляемое по договору коммерческого найма жилое помещение. Дополнительные требования стороны сами оговаривают в каждом конкретном договоре. В отличие от этого требования к жилому помещению как объекту договора социального найма устанавливаются только жилищным законодательством и не могут изменяться сторонами, поскольку договор социального найма заключается только в отношении указанного в ордере помещения. Требования закона к предмету договора социального найма совпадают с требованиями, предъявляемыми законом к жилому помещению как объекту коммерческого найма Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. - М. Статут. 2000. - С. 405.. Следует еще раз упомянуть о том, что только жилое помещение может быть объектом договора найма жилого помещения, независимо от его разновидности. Это требование определяется сущностью данного договора, поскольку использоваться помещение будет для проживания людей. Договор, по которому во временное владение и пользование за плату предоставляется нежилое помещение, совершенно иной - это договор аренды. С переходом к новому экономическому устройству стало меняться и отношение к плате за пользование жилыми помещениями. В соответствии с Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики" под таковой понимается плата, взимаемая собственником жилья с нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения или договору найма жилого помещения (коммерческого найма) и являющаяся доходом собственника жилья от предоставления жилого помещения в наем (ст. 1) Закон РФ № 4218-1 от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики»// Ведомости СНД и ВС РФ. - 1993. - № 3. - Ст.99..

Наниматели жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде (по договору как социального, так и коммерческого найма) осуществляют оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг по установленным в соответствии со стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг ценам и тарифам в размерах, не превышающих установленной федеральным стандартом максимально допустимой доли расходов на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Сумма превышения максимально допустимых размеров таких расходов компенсируется предоставлением гражданину субсидии в установленном законом порядке. Оплата жилья сверх социальной нормы площади жилья и коммунальных услуг сверх установленных нормативов потребления, в том числе оплата дополнительной жилой площади, осуществляется в соответствии с установленными ценами на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений и тарифами на коммунальные услуги независимо от совокупного дохода семьи. Ряд категорий граждан имеет льготы по квартирной плате и коммунальным услугам. Договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок до одного года, является краткосрочным, объем прав и обязанностей у сторон такого договора же, в частности, преимущественное право на возобновление договора на новый срок, предусмотренное ст. 684 ГК РФ, в данном случае нанимателю не предоставлено Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М. Юрайт. 2004. - С. 199..

Таким образом следует отметить, что в послереволюционный период наметилась тенденция как раздельному правовому регулированию договора найма жилого помещения выделились два вида договора: социального найма и коммерческого найма. Эта тенденция сохранилась и в настоящее время с принятием нового Жилищного кодекса.

ГЛАВА 2. ВИДЫ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

2.1 Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения в настоящее время выступает одним из способов удовлетворения жилищных потребностей граждан. Основополагающим актом в правовом регулировании жилищных отношений, в том числе и договорных, выступает Конституция Российской Федерации. Так, ст. 40 закрепляет право каждого гражданина на жилище, которое выражается в юридически обеспеченной возможности улучшить свои жилищные условия любым доступным способом. Право на жилище может быть реализовано как путем приобретения жилья в собственность на основании совершаемых сделок, кооперативного и долевого участия в строительстве жилья, индивидуального жилищного строительства, так и получения жилья во владение и пользование на основании договора социального найма жилого помещения Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. (Книга 2) (издание 4-е, стереотипное) - М. Статут. 2002. - С. 127..

С принятием второй части Гражданского кодекса РФ идея разграничения найма жилья на коммерческий и социальный получила законодательное закрепление. Общепринятый термин "договор найма жилого помещения" дал название одноименной главе 35 ГК РФ, в которой предусматривается возможность заключения нанимателем с собственником жилого помещения (наймодателем) договора по поводу владения и пользования жилым помещением за плату Макаров Г.П. Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений // Гражданин и право.- 2003. - № 3. - С. 31.. Такой договор получил название "договор коммерческого найма". Понятие "договор коммерческого найма" используется, как правило, в научной литературе Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. - М. Бек. 1996. - С. 49; Толстой Ю.К. Жилищное право. - М. Норма. 1996. - С. 21; Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. - 1997. - №4. - С. 13-18; Седугин П.И. Жилищное право. - М. Инфра. 1998. - С. 156., в Гражданском кодексе оно не содержится. Основываясь на систематическом толковании норм главы 35 ГК, можно прийти к выводу, что статьи, содержащиеся в ней, регулируют прежде всего коммерческий наем жилых помещений, а к социальному найму применяются лишь отдельные положения, в частности: ст. 672 об объекте договора социального найма и правах членов семьи нанимателя, ст. 674 о форме договора, ст. 675 о сохранении договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, ст. 678 об обязанностях нанимателя, ст. 680 о временных жильцах, п. 1 - 3 ст. 685 об отдельных условиях поднайма жилого помещения. Что же касается всестороннего регулирования договора социального найма жилого помещения, то оно осуществляется жилищным законодательством, как указывает п. 3 ст. 672 ГК.

Вместе с тем ст. 672 ГК содержит правила, определяющие объект этого договора, - он заключается по поводу жилых помещений, относящихся к государственному и муниципальному жилищному фонду социального использования Грудцына Л.Ю. Заключение, изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения // Адвокат. - 2005. - № 11. - С. 32.. Полноценного определения договора социального найма Гражданский кодекс не содержит, его мы находим в п. 1 ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (далее - ЖК РФ): "По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник государственного либо муниципального жилищных фондов (уполномоченный орган государственной власти либо орган местного самоуправления) или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом" Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 14.. Таким образом, в вопросах правового регулирования жилых помещений, вытекающих из договора коммерческого найма жилых помещений, законодатель установил приоритет гражданского законодательства, а для договоров социального найма - жилищного.

Наличие специального правового режима для социального найма позволяет выделить некоторые его существенные особенности.

Прежде всего, договор социального найма имеет четко выраженную социальную направленность: удовлетворять жилищные потребности граждан. Тем и объясняется характерный для договора социального найма административный метод правового регулирования, который в наибольшей степени отражает его специфику и содержание. Действительно, отсутствие административных предписаний, составляющих основу правоотношений по социальному найму, лишило бы той социальной значимости, которую заложил законодатель Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений: Новые правила - М. Изд. Тихомирова М.Ю. 2005. - С. 171.. Наймодатель и наниматель не свободны в определении размера предоставляемого жилого помещения, платы за жилье, срока договора, возможности вселения граждан, постоянно проживающих с нанимателем (за исключением несовершеннолетних детей). Кроме того, его заключение связано с наличием целого ряда административно-правовых предпосылок. Подтверждая этот вывод, П.И. Седугин абсолютно обоснованно указывал на то, что "право на жилое помещение социального использования возникает у гражданина из сложного юридического состава, который включает в себя такие элементы, как признание его нуждающимся в улучшении жилищных условий; решение соответствующих компетентных органов о предоставлении ему конкретного жилого помещения с выдачей ордера на вселение в это помещение; заключение договора социального найма между соответствующей организацией и гражданином, на имя которого выделено жилое помещение и выдан ордер" Седугин П.И. Жилищное право. - М. Норма. 2003. - С. 114..