Договор аренды и найма жилых помещений

Невыполнение нанимателем обязанностей по производству текущего ремонта может привести к досрочному расторжению договора найма.

Наниматель не вправе осуществлять переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ст. 678), а наймодатель, в свою очередь, - производить без согласия нанимателя переоборудование жилого помещения, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования жилым помещением (ст. 681 ГК). В соответствии со ст. 84 Жилищного кодекса переустройство и перепланировка жилых и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартир. Иными словами, переоборудование жилых помещений не должно ухудшать жилищных условий нaнимателей. Поэтому и переоборудование жилого дома, которое приведет к существенным изменениям сданного внаем жилого помещения и условий пользования этим помещением, может производиться лишь с согласия нанимателя.

Нанимателю предоставлено право в любое время расторгнуть договор найма. Но при этом он обязан предупредить наймодателя о расторжении договора за три месяца. Если он не выполнил указанного требования, то до истечения установленного срока - трех месяцев - договор не будет считаться расторгнутым со всеми вытекающими из этого последствиями.

Наймодатель вправе в судебном порядке требовать расторжения договора найма лишь по основаниям, предусмотренным законом. Перечень таких оснований является исчерпывающим и содержится в ст. 687 ГК РФ.

3.2 Ответственность по договору

Невыполнение сторонами договора жилищного найма обязанностей по договору может привести к его расторжению. Статья 687 ГК определяет условия и порядок расторжения договора найма жилого помещения. Договор найма может быть расторгнут в случаях:

- невыполнения обязанности по внесению платы за жилое помещение за шесть месяцев, а если договор был заключен на срок менее одного года - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

По договору социального найма жилого помещения, в отличие от договора коммерческого найма, расторжение договора за невнесение нанимателем платы за жилое помещение не предусмотрено;

- разрушения или порчи жилого помещения как самим нанимателем, так и любыми другими постоянно или временно проживающими лицами, а также поднанимателем.

Следует отметить, что в договоре коммерческого найма жилого помещения сделан значительный шаг вперед в вопросе судебной защиты прав нанимателей жилых помещений. В частности, в случае предъявления наймодателем иска в суде о расторжении с нанимателем договора найма жилого помещения за невнесение платы за жилое помещение, разрушение или порчу жилого помещения, использование жилого помещения не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей суд при рассмотрении иска наймодателя может в своем решении предоставить нанимателю срок (не более года) для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. И лишь в случае, если в течение этого срока наниматель не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. В таком случае все права и обязанности по договору найма сохраняются на указанный в решении суда срок. По договору социального найма жилого помещения не предусмотрен такой двойной процесс обращения наймодателя в суд по вопросу расторжения с нанимателем договора найма. Так, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение, или используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными, выселение виновных по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц производится в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 Жилищного кодекса). В п. 4 ст. 687 ГК названы еще два основания расторжения договора по требованию наймодателя в судебном порядке: когда наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо они систематически нарушают права и интересы соседей. Под использованием жилого помещения не по назначению понимается любое использование не для проживания или не только для проживания. Так, в частности, в соответствии со ст. 288 ГК запрещено размещение в жилых помещениях промышленных производств, предприятий, учреждений, организаций. Нарушающими права и интересы соседей могут быть расценены любые действия, которыми причиняются существенные неудобства лицам, проживающим в одном доме с нанимателем. Нарушение прав соседей должно быть не разовым, а неоднократным, то есть носить систематический характер. В указанных случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения этих нарушений (п. 4 ст. 687 ГК). Предупреждение является обязательным условием предъявления требования о расторжении договора по этим основаниям. Суд может вынести решение о расторжении договора найма, если установит, что и после предупреждения наймодателя наниматель или другие лица продолжают использовать помещение не по назначению либо нарушать права и интересы соседей. И в этих случаях суд наделен правом при первом обращении наймодателя предоставить нанимателю срок для устранения нарушений и лишь при втором обращении расторгнуть договор найма. И наконец, как наймодатель, так и наниматель могут обратиться в суд с требованием о расторжении договора найма, если помещение стало непригодным для проживания или пришло в аварийное состояние. По договору социального найма жилого помещения расторжение договора и выселение нанимателя в связи с аварийностью дома производится в административном порядке с санкции прокурора (ст. 90 Жилищного кодекса). Это вызвано необходимостью быстрого и оперативного решения вопроса о переселении нанимателя из аварийного дома в предоставляемое ему другое, благоустроенное жилое помещение. По договору коммерческого найма жилого помещения собственник аварийного дома не обязан предоставлять нанимателю другое жилое помещение, и потому вопрос о срочности выселения нанимателя в административном порядке с санкции прокурора отпадает. Расторжение договора найма и выселение нанимателя производится в судебном порядке. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда.

Законом могут быть установлены и другие случаи расторжения договора найма. Важной гарантией конституционного права граждан на жилище является указание в законе, что договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда может быть расторгнут по требованию наймодателя лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом, когда допускается выселение в административном порядке с санкции прокурора (ст. 89 Жилищного кодекса). По договору коммерческого найма жилого помещения выселение нанимателя по инициативе наймодателя допускается только по решению суда. Судебная процедура рассмотрения жилищных споров основана на началах устности, гласности, публичности и состязательности, что способствует наиболее полному установлению истины и надлежащей защите жилищных прав нанимателей. Статья 688 ГК устанавливает последствия расторжения договора найма жилого помещения: выселение нанимателя и всех проживающих с ним лиц, то есть полное освобождение жилого помещения. Основания расторжения договора найма жилого помещения и договора социального найма в результате противоправных действий нанимателя и других проживающих с ним лиц в основном одни и те же (ст. 83 ЖК). Однако порядок выселения имеет принципиальные отличия. Особенностью является и то, что в силу ст. 98 ЖК в случаях использования жилого помещения не по назначению, систематического разрушения и порчи жилого помещения, систематического нарушения прав и интересов соседей выселению подлежат лишь те лица, которые виновны в допускаемых нарушениях. Сам договор продолжает действовать. Общим последствием невыполнения или ненадлежащего выполнения стороной своих обязательств является возмещение причиненных убытков (ст. 393 ГК). Помимо возмещения убытков наниматель вправе требовать компенсации морального вреда. Возможность предъявления указанных требований установлена ст. 15 Закона о защите прав потребителей и постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 года «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», разъяснившего, что Закон о защите прав потребителей распространяется и на отношения между нанимателем и наймодателем, который является одновременно исполнителем услуг: по ремонту жилищного фонда, обеспечению работы инженерного оборудования, по обеспечению коммунальными услугами, которые он обязан предоставлять, поскольку это является одним из условий договора жилищного найма (аренды) (п. 2 постановления). По договору социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда наниматель или совершеннолетние члены его семьи, виновные в нарушении условий договора (например, систематическое нарушение правил общежития), несут индивидуальную ответственность вплоть до выселения из занимаемого жилого помещения. Между тем по договору коммерческого найма жилого помещения ответственность перед наймодателем за нарушение условий договора гражданами, проживающими совместно с нанимателем, несет сам наниматель. И это естественно, поскольку собственнику жилого помещения важно, чтобы наниматель обеспечил неуклонное соблюдение условий договора найма жилья независимо от того, кто конкретно из постоянно проживающих нарушает условия договора. По договору социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.

При солидарной ответственности (ст.ст. 322, 323 ГК) наймодатель вправе привлечь к ответственности за нарушение договора социального найма жилого помещения (например, за неуплату квартплаты) любого из совершеннолетних членов семьи нанимателя как в полном объеме, так и в любой ее части. Солидарная ответственность совершеннолетних членов семьи нанимателя перед наймодателем предусмотрена в самом договоре социального найма жилого помещения. Что же касается договора коммерческого найма жилого помещения, то постоянно проживающие с нанимателем граждане, уведомив наймодателя, должны заключить с нанимателем договор о солидарной совместно с нанимателем ответственности перед наймодателем, после чего они становятся сонанимателями жилого помещения.

Общим правилом для обоих видов найма является то, что взыскание неустойки является мерой гражданско-правовой ответственности, которая может быть применена к гражданину лишь при наличии его вины (см. п.2 ст.330, пп.1 и 2 ст.401 ГК). В гражданском праве, как известно, действует, за отдельными исключениями, презумпция вины. Иначе говоря, в нашем примере наниматель считается виновным, пока не докажет отсутствия своей вины в происшедшем. В качестве примера невиновного нарушения своих обязанностей нанимателем ряд ученых считают задержку или невыплату заработной платы, являющейся единственным источником существования того или иного гражданина.

Наступление же ответственности при так называемом неполном составе правонарушения, т.е. при отсутствии вины, возможно лишь в случаях, предусмотренных договором или законом.

3.3 Перспективы договорных отношений в сфере жилищного найма

Если договоры найма и аренды достаточно давно известны жилищному праву, то договор безвозмездного пользования и договор инвестирования при строительстве жилья получают распространение лишь в последнее время. Именно с ними связаны возможные перспективы развития договорных отношений в жилищной сфере. Жилое помещение может быть передано в пользование и/или владение как гражданину, так и юридическому лицу. Если в первом случае, по общему правилу, с гражданином заключается договор найма, то во втором (с юридическим лицом) - договор аренды (п.1 ст.677, п.2 ст.671 Гражданского кодекса Российской Федерации). Однако на практике правовые формы пользования объектами недвижимого имущества не ограничиваются лишь названными договорами. В качестве третьего варианта используется договор безвозмездного пользования жилым помещением. Если при договоре аренды/найма вещь передается не только в пользование, но и владение, то ссудополучатель приобретает лишь право пользования ею (см. ст.606, 671, 689 ГК). Данное правило акцентирует внимание на потребительском характере отношений, что, скорее всего, происходит при передаче движимого имущества. Как отмечает профессор Е.А. Суханов, договор безвозмездного пользования «применяется в бытовых отношениях между гражданами, будучи формой их взаимопомощи и товарищеского сотрудничества в удовлетворении обычных, повседневных потребностей» Гражданское право: В 2 т.: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. М.: БЕК, 1993. Т.2. С.145..

В то же время, как следует из содержания п.2 ст.689 ГК РФ, к договору

безвозмездного пользования применимы некоторые из указанных нами положений о договоре аренды. Объектом договора безвозмездного пользования могут быть, в частности, здания, сооружения и другие непотребляемые вещи, к числу которых, бесспорно, можно отнести и жилые помещения (ст.607 ГК). Непотребляемыми вещами являются такие вещи, которые в процессе использования длительное время служат их хозяйственному или иному целевому назначению (например, жилой дом). Потребность задействовать данный вид гражданско-правового договора в жилищных отношениях вызвана во многом именно его безвозмездным характером. Практика предоставления жилых помещений в пользование по возмездным договорам аренды или найма богата такими примерами, когда собственник переданного помещения своим решением освобождает соответственно арендатора или нанимателя от внесения арендных платежей (платы за наем) за жилое помещение. При этом договор лишается одного из своих существенных элементов - возмездности, что и позволяет вести речь о трансформации наемного обязательства в обязательство по безвозмездному пользованию жилым помещением. По мнению М.И. Брагинского, договор безвозмездного пользования жилого помещения возможен лишь в той области, которая "конкурирует" с договором коммерческого найма. На его взгляд, по договору социального найма жилое помещение может предоставляться и безвозмездно. Такая позиция не в полной мере соответствует положениям действующего законодательства (ст.55, 56 ЖК РСФСР). Более того, она противоречит ему, так как в число обязанностей нанимателя по договору социального найма входит внесение платы за жилое помещение (ст.678 ГК). В качестве экономического поощрения или "опеки" - а именно на это направлена практика освобождения от арендной платы (платы за наем) - можно было бы предусматривать символические размеры платы за пользование имуществом по договору имущественного найма, а не обращаться к обязательству безвозмездного пользования. Гражданский кодекс Квебека, например, использует именно этот подход, выделяя договор найма жилого помещения с низкой наемной платой (параграф 9 главы IV).

Но договор безвозмездного пользования влечет одно весьма негативное для ссудополучателя последствие, что ставит его в худшее положение по сравнению с нанимателем жилья. На ссудополучателя, в частности, возлагается обязанность производить не только текущий, но и капитальный ремонт полученного имущества (ст.695 ГК). Наниматель же обременяется обязанностью осуществлять только текущий ремонт (ст.681 ГК). Правда, в обоих случаях в договоре можно предусмотреть иное, что далеко не всегда находит практическое применение. В целом использование договора безвозмездного пользования жилым помещением до введения специального регулирования данных отношений в новом Жилищном кодексе России представляется преждевременным. Особняком от всех сделок с жилыми помещениями стоит договор инвестирования, получивший большое распространение на рынке первичного жилья. Однако данное обязательство не нашло еще своего должного отражения в учебной литературе по жилищному законодательству. Поэтому необходимо уделить ему особое внимание. Договор инвестирования - родовое понятие, объединяющее в себе договоры, направленные как на объединение, так и на предоставление денежных средств для финансирования строительства жилого дома, по окончании которого инвестор приобретает право на получение в нем в собственность жилого помещения. Объединение ресурсов происходит на начальной стадии, когда инвесторы оговаривают основные условия реализации инвестиционного проекта, в том числе определяют, кто сможет выступить в роли застройщика и заказчика строительства. Предоставление денежных средств характерно для последующей стадии, когда граждане и юридические лица (соинвесторы) вступают в договорные отношения с "основным" инвестором либо иным лицом, несущим бремя финансирования строительства и выступающим, как правило, его организатором. Соинвесторы в соответствии с договором передают денежные средства, приобретая при этом право требования на жилые помещения по окончании строительства. Как следует из ст.24 ЖК, жилая площадь в домах, построенных с привлечением средств в порядке долевого участия, распределяется пропорционально переданным средствам. Очевидно, договор инвестирования нельзя отнести к группе сделок, направленных на передачу жилых помещений в пользование, об одной из которых (договор безвозмездного пользования) речь шла выше. Его нельзя включить также и в группу сделок, связанных с отчуждением жилых помещений. Обычно на момент заключения договора инвестирования жилого помещения как объекта недвижимости еще не существует. Договор инвестирования заключается с целью установления гражданских прав и обязанностей. Результат, на который направлена сделка, обязательно должен быть правовым (передача вещи в собственность, в пользование и т.д.). Строительство/создание объекта - одно из оснований возникновения права собственности, традиционно раскрываемого с помощью трех правомочий: владения, пользования и распоряжения (ст.209, п.1 ст.218, ст.219 ГК). Соответственно цель договора инвестирования образуется из двух элементов - материального (окончание строительства жилого дома) и правового (возникновение у заказчика либо инвестора вещного права на возводимый объект). Соинвесторы стремятся приобрести в собственность имущество путем финансирования (предоставления денежных средств) инвестиционного проекта по возведению жилого дома. В результате они удовлетворяют разные потребности, например, извлекают прибыль либо улучшают свои жилищные условия.

Основной инвестор нацелен на окончание строительства жилого дома, то есть на исполнение договора инвестирования и связанного с ним подрядного обязательства. В итоге основной инвестор удовлетворяет, как правило, одну потребность - извлекает прибыль. Согласимся с позицией некоторых авторов, утверждающих, что жилищное законодательство не распространяется на отношения, складывающиеся в связи со строительством и реконструкцией жилых домов. Сделки с жилыми помещениями в рамках экономического оборота, в том числе строительства и реконструкции, также регулируются гражданским, но не жилищным законом. Сторонники противоположной точки зрения полагают, что в настоящее время к сфере жилищных правоотношений отнесены строительство и реконструкция жилища. П.И. Седугин при этом указывает, что «жилищные отношения образуют общую группу вместе со строительно-жилищными отношениями, которые обычно выступают не только в качестве предпосылки возникновения жилищных отношений, между этими двумя видами отношений нередко трудно провести четкую границу» Седугин П.И. Жилищное право. М.: БЕК, 2000. С. 145..

На наш взгляд, граница очевидна: жилищное законодательство строит свою нормативную базу вокруг жилища, законченного строительством, принятого в эксплуатацию и, главным образом, переданного в пользование гражданам. Модели взаимоотношений по поводу строительства жилища определены гражданским законодательством, в первую очередь, подрядным и инвестиционным обязательством. Упоминание в одном ряду подрядного и инвестиционного обязательств не случайно. Оба возникают по поводу строительства жилого дома, но приоритет принадлежит инвестиционному договору. Основное значение договора инвестирования подчеркнуто в работе Б.В. Муравьева: «Именно потребность инвестора в приобретении объекта недвижимости инициирует все последующие действия (заключение и исполнение договора строительного подряда)» Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. № 6. С.8.. Вся ответственность лежит на основном инвесторе, который отвечает за: заключение договоров на проектирование, подряд, привлечение инвестиций. Договор инвестирования предопределяет такие важные условия по созданию вещи, как аккумулирование и/или передача финансовых ресурсов для выполнения строительных работ, и служит основанием для возникновения в последующем права собственности на жилье. В.В. Бузырев и В.С. Чекалин здесь точно отметили, что строительство не является непосредственным предметом договора инвестирования Бузырев В.В., Чекалин В.С. Экономика жилищной сферы: Учебное пособие. М.: ИНФРА-М, 2001. С.118.. Совершенно очевидно, что нормативная база регулирования договора инвестирования нуждается в дальнейшем развитии в части регулирования правовых форм взаимоотношений инвесторов между собой, а также со всеми задействованными в этом процессе субъектами (например, подрядчиком и публично-правовым образованием, предоставляющим земельный участок под строительство). Требует своего законодательного определения и форма (договор инвестирования, жилищные ценные бумаги и т.д.) предоставления гражданами и юридическими лицами денежных средств в инвестиционный проект строительства жилья. Другой формой развития договорных отношений на рынке жилья в последнее время становится ипотека.

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке (ст.8 Закона об ипотеке). Содержание договора об ипотеке установлено в ст. 9 Закона об ипотеке. В договоре об ипотеке должны быть указаны:

- предмет ипотеки;

- оценка предмета ипотеки;

- существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

- право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

- наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды (п. 1-2 ст. 9 Закона об ипотеке). Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность, по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Закона об ипотеке и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества (п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке). Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке). Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры (п. 5 ст. 9 Закона об ипотеке). Если права залогодержателя в соответствии со ст. 13 Закона об ипотеке «Основные положения о закладной» удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона (п. 6 ст. 9 Закона об ипотеке). Требования Закона об ипотеке к нотариальному удостоверению и государственной регистрации договора об ипотеке установлены в ст. 10 Закона об ипотеке. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации. Не подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в качестве договора об ипотеке договор, в котором:

- отсутствуют какие-либо данные, обязательные для указания в договоре об ипотеке (указанные в ст. 9 Закона об ипотеке),

- предусматривается выдача закладной в тех случаях, когда составление и выдача закладной не допускается (нарушены правила п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке).

Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу представляется закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной. Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения записи о возникновении ипотеки в силу закона в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке).

Возникновение ипотеки как обременения регламентировано в ст. 11 Закона об ипотеке. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора (договор считается заключенным с момента его государственной регистрации).

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором (п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке). Другими словами, в этом случае дата возникновения ипотеки как обременения заложенного недвижимого имущества может не совпадать с датой государственной регистрации соответствующего договора. Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства. Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации (п. 3 ст. 11 Закона об ипотеке). За внесение записи об обременении недвижимого имущества ипотекой в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним плата не взимается (п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке). При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке. Законодатель не устанавливает для залогодателя обязанности по включению в договор ипотеки соответствующего указания. Однако если залогодатель ограничится простым письменным уведомлением залогодержателя о каких-либо обременениях недвижимости, являющейся предметом залога по договору об ипотеке, впоследствии он вряд ли сможет убедительно доказать, что информировал залогодержателя о соответствующих обременениях. Таким образом, при наличии каких-либо обременений или каких-либо прав третьих лиц на предмет ипотеки залогодателю следует включать упоминание о них в текст договора. При возникновении каких-либо обременений или прав третьих лиц на предмет ипотеки в период между датой составления договора и датой его государственной регистрации (а этот период может быть значительным) залогодателю следует не только письменно информировать залогодержателя о возникших обстоятельствах, но и получить письменное подтверждение от залогодержателя о получении последним такого уведомления. Ипотека в силу закона может возникать при приобретении (покупке или новом строительстве) жилых домов и квартир за счет кредита банка или иной кредитной организации. Пункт 1 ст. 77 Закона об ипотеке гласит: «Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на приобретение или строительство жилого дома или квартиры». Следует подчеркнуть, что ипотека в силу закона при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка возникает только в случае заключения и регистрации трехстороннего договора купли-продажи (сторонами являются продавец, покупатель и банк), на основании которого продавец получает плату от банка, а не от покупателя недвижимости. Если заключаются два самостоятельных договора: договор купли-продажи между продавцом и покупателем недвижимости и договор о предоставлении банком кредита покупателю, то в этом случае зарегистрированная ипотека будет не ипотекой в силу закона, а ипотекой по договору. Данное обстоятельство следует учитывать при решении вопроса об обязательности нотариального удостоверения соответствующих договоров, при заключении тех или иных сделок с недвижимым имуществом, в результате которых возникает залог недвижимого имущества. Норма о возникновении ипотеки при передаче недвижимости по договору ренты носит императивный характер и не может быть отменена соглашением сторон. Нормы п. 5 ст. 488 и п. 5 ст. 489 ГК РФ, а также п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке являются диспозитивными нормами. Стороны вправе своим соглашением, приведенным в договоре купли-продажи, отменить ипотеку. При этом продавец по договору (или банк) лишаются предоставляемого федеральным законом обеспечения своих денежных требований к покупателю (заемщику). Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации учреждением юстиции без представления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной (п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке). Ипотека по договору - залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами. По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке).

Оставление недвижимого имущества у залогодателя и сохранение за последним права пользования этим имуществом связано с обязательным для залогодателя условием использовать заложенное имущество в соответствии с его назначением. Таким образом, недопустимо изменение целевого назначения объекта недвижимости, например, если дом или квартира предназначены для проживания граждан, недопустимо их использование в качестве производственных или складских помещений. Если залогодатель по согласованию с залогодержателем изменяет целевое назначение объекта недвижимости, то такое изменение будет означать изменение предмета ипотеки. В этом случае потребуется или внесение изменений в действующий договор об ипотеке, или аннулирование старого договора, составление и государственная регистрация нового договора ипотеки. Изучение и использование зарубежного опыта регулирования жилищных отношений может содействовать успешному осуществлению жилищной реформы, проводимой в Российской Федерации.

Законодательное регулирование жилищных правоотношений найма в ряде зарубежных стран - Италии, Франции, Швейцарии, США, Венгрии, Хорватии, Чехии обеспечивается как нормами гражданских кодексов, так и нормами жилищного законодательства. При этом в Италии, Франции, Чехии статьи, посвященные договорам найма жилого помещения, содержатся в разделах гражданских кодексов и в специальных законах, а в Венгрии, США, Хорватии регламентация таких договоров обеспечивается нормами жилищного законодательства. В Швейцарии данный договор регулируется Обязательственным законом.

По общему определению, данному в законодательстве рассматриваемых стран, договор найма жилого помещения является одной из форм удовлетворения жилищных потребностей, который рассматривается как двусторонний, возмездный, консенсуальный. Предметом договора найма является жилое помещение, отвечающее стандартам и требованиям, установленным законодательством.

Общими для законодательства рассматриваемых стран основаниями прекращения правоотношений жилищного найма являются также случаи гибели предмета найма при отсутствии вины в этом какой-либо из сторон договора и смерть нанимателя жилого помещения, если он жил без семьи.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключение исследования темы работы можно сделать следующие важные выводы. Реформирование сферы жилищных услуг, обусловленное принятием нового Жилищного кодекса РФ, предопределило концептуально новый подход к сущности складывающихся жилищных правоотношений, основанных на договоре найма, условий аренды, приобретения или строительства жилья за счет собственных средств. Гражданский и Жилищный кодексы Российской Федерации предусматривает более широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения, аренды жилья и других оснований. Согласно ст.672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Проживающие по такому договору совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности, наравне с нанимателем. Причем основания, условия и порядок заключения договора должны базироваться на жилищном законодательстве. Это означает, что регулирование жилищных правоотношений, основанных на договоре социального найма жилого помещения, регламентируется, по общему правилу, нормами жилищного законодательства. В остальных случаях главенствующую роль играют нормы ГК РФ, ориентированные на рыночные отношения в сфере жилищных услуг.

Однако ГК РФ предъявляет более жесткие требования к форме договора социального найма жилого помещения (ст.671), правилам сохранения договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение (ст.675), правовому положению временных жильцов и поднанимателей (ст.680, пп.1 - 3 ст.685) и т.д. Как записано в п.3 ст.672 ГК РФ, другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Именно это положение порождает трудности в понимании и правильном применении конкурирующих норм, регулирующих сходные жилищные правоотношения. Остановимся на некоторых из них. К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица, могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с последним и ведут с ним общее хозяйство. Если указанные лица перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют те же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи. Следовательно, постоянное проживание в таком помещении связано главным образом с членством в семье.

Согласно же п.2 ст.677 ГК РФ в договоре найма жилого помещения должны быть указаны граждане, постоянно проживающие с нанимателем и имеющие равные с ним права по пользованию жилым помещением. Как видим, членство в семье не упоминается. Это обстоятельство лишь презюмируется. Тем не менее, данная формулировка имеет более расширительное толкование. По жилищному законодательству совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма жилого помещения. Согласно же п.4 ст.677 ГК РФ граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями. Таким образом, налицо принципиально разный подход законодателя к пониманию статуса сонанимателя. О какой же группе сонанимателей говорится в ст.677 ГК РФ? По всей видимости, несовершеннолетние лица, постоянно проживающие вместе с нанимателем, не всегда могут входить в их число. Это связано с их частичной дееспособностью, определяемой общими положениями гражданского законодательства. Подобный недостаток характерен и для ст.680 ГК РФ. Более жестко, по сравнению с жилищным законодательством, Гражданский кодекс регулирует вопросы правового статуса временных жильцов. Если по жилищному праву согласия наймодателя на вселение в жилое помещение временных жильцов не требуется (ст.80, ЖК), то в соответствии со ст.680 ГК РФ для этого необходимо предварительно уведомить наймодателя, который может запретить проживание временных жильцов, если в результате будет нарушена норма жилой площади на одного человека. Причем следует обратить внимание на относительную мягкость формулировки "может" (а не "вправе"). Этимологически слова "может" и "вправе" не означают одно и то же. Представляется, что термин "может" в этой трактовке является неудачным и его следует заменить словом "вправе". Это в большей степени отвечает требованиям специальной юридической терминологии. Так или иначе по действующему гражданскому законодательству вселение временных жильцов при несоблюдении нормы жилой площади на одного человека всецело зависит от наймодателя. В этой связи возникает вопрос: можно ли нанимателю и проживающим с ним гражданам рассчитывать на судебную защиту в случае отказа наймодателя на вселение временных жильцов? Думается, что таких оснований нет, ибо требования Гражданского кодекса в этой части ориентированы на рыночные отношения с атрибутами частноправовой психологии. С другой стороны, требования жилищного законодательства оказываются более строгими при решении вопросов, связанных с выселением временных жильцов. Согласно ст.81 ЖК временные жильцы обязаны освободить помещение немедленно по требованию нанимателя или проживающих с ним совершеннолетних членов его семьи. Согласно ч.3 ст.680 ГК РФ временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован,- не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим. Безусловно, что это в большей степени согласуется с общими современными положениями договорного права. Рассмотренные коллизии безусловно не образуют всей совокупности разночтений действующего гражданского и жилищного законодательства при решении вопросов найма жилого помещения. Обращают на себя внимание лишь противоречия, заложенные в законодательстве, регулирующем сходные правоотношения в сфере оказания жилищных услуг. Так, Гражданский кодекс РФ ввел положения, регулирующие обе разновидности найма - коммерческий и социальный. Но при этом в гл.35 ГК «Наем жилого помещения» не выделены общие и особенные нормы, что затрудняет понимание особенностей данных договоров. Специфика социального найма нашла свое полное отражение в новом жилищном законодательстве России и ее субъектов, в частности в законе Самарской области «О жилище». Тем самым более четко разграничены социальный и коммерческий наем. Регулирование договора социального найма в новом Жилищном кодексе России способствует усилению роли жилищного законодательства, его сохранению как целостной системы. Жилищное законодательство обязано решать и детально регламентировать сложные вопросы найма жилого помещения, относящегося к любой форме собственности. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации ориентирована на рыночные отношения в сфере жилищных услуг, и это нашло отражение в новом Жилищном кодексе.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативно-правовые акты

1. Конституция РФ. Российская газета.1993. №237

2. Гражданский кодекс Российской Федерации.

3. Жилищный кодекс РФ.

4. Семейный кодекс РФ.

5. ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г.) // СЗ РФ. 2001. № 5. Ст. 4824.

6. Закон РФ от 24 декабря 1992 года № 4218-1. «Об основах федеральной жилищной политики» (в редакции Федеральных законов от 12,01.1996 № 9-ФЗ, от 21.04.1997 № 68-ФЗ, от 10.02.1999 №29-ФЗ) // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. № 3. Ст.99; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 147; 1999. № 7.Ст.87б.(утратил силу).

7. Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утв. Приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5.11.85 г. № 529.

8. Закон Самарской области «О жилище».

Специальная научная и учебная литература

9. Басин Е.В. Современная жилищная политика России. Комментарий к Закону «Об основах федеральной жилищной политики». М.: Юрид. лит., 1999.

10. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000.

11. Бузырев В.В., Чекалин В.С. Экономика жилищной сферы: Учебное пособие. М.: ИНФРА-М, 2001.

12. Гражданский кодекс Квебека. М.: Статут, 1999.

13. Гражданское право: Учебник./ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Т 2. М.: Проспект, 2001.

14. Гражданское право России. Учебник / Отв. ред. О.Н. Садиков. М.: СПАРК, 1999.

15. Гражданское право: В 2 т.: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. М.: БЕК, 1993. Т.2.

16. Данилов Е.П. Справочник адвоката: Консультации, защита в суде, образцы документов. М.: Юрайт-Издат, 2004.

17. Жилищная энциклопедия военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы, и членов их семей. Серия «Право в Вооруженных Силах - консультант». М.: «За права военнослужащих», 2003.

18. Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права.

19. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения / Под ред. докт. юрид. наук, проф. И.Б. Мартковича. М.: Юристъ, 1997.

20. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России.

21. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика. М.: Юристъ, 1998.

22. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Юридическая фирма Контракт; Инфра-М, 1998.

23. Комментарий к Жилищному Кодексу РФ

24. Комментарий к Закону Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 М.: Статут, 1998.

25. Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР. М.: Юридическая фирма Контракт; Инфра-М, 1998.

26. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей /Под ред. М.И. Брагинского. М.: Фонд «Правовая культура», 1996.

27. Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2000.

28. Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М.: БЕК, 1996.

29. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. М.: Статут, 1999.

30. Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере// Хозяйство и право. 1998. № 3. С. 16-17.

31. Макаров Г.П. Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений// Гражданин и право. 2000. № 3-4.

32. Макаров О. Регулирование найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства // Российская юстиция. 1998. № 9. С.28-29.

33. Мальков А.Б. Вселение к нанимателю по договору социального найма жилья:

старое законодательство в новых условиях // Адвокат. 2002. № 7. С. 16-17.

34. Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. М.: Юрид. лит., 1990

35. Новый жилищный закон РФ. М.: БЕК, 1994.

36. Меркулова Т.А. Зарубежное законодательство о договорах найма жилых помещений // Журнал российского права. 2003. № 2. С. 14-17.

37. Мошкина Л.Н. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества // Юрист. 2002. № 2. С.32.

38. Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. № 6. С.8.

39. Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации// Хозяйство и право. 2000. № 8. С. 10-14.

40. Попова О.В. Жилье сотруднику: учет и налогообложение// Бухгалтерский учет. 2003. №№ 9-10.

41. Потяркин Д.Е. Новые договоры в жилищной сфере// Журнал российского права. 2002. № 12. С. 17-20.

42. Потяркин Д. Подлежат ли государственной регистрации договоры социального найма жилья?// Российская юстиция. 2000. № 3. С. 14-15.

43. Рыночные отношения в жилищной сфере. Сборник законодательных актов и гражданско-правовых документов. М.: СПАРК, 1995.

44. Саниахметова Н.А., Харитонов Е.О. Жилищное законодательство в вопросах и ответах. М.: СПАРК, 1994.

45. Седугин П.И. Жилищное право. М.: БЕК, 2000.

46. Толстой Ю.К. Жилищное право. М.: Юрид. лит., 1996.

47. Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР /Отв. ред. В.Б.Исаков. М.: Юрайт-Издат, 2003.

48. Фаршатов И.А. Жилищное законодательство: практика применения, теоретические вопросы. М.: ИНФРА-М, 2001.

49. Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация.// Хозяйство и право. 2000. № 10. С.10-14.

50. Чечулина И. Коммерческий наем жилых помещений// Российская юстиция. 1998. № 7. С. 19-21.

Материалы юридической практики

51. Решение Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.11.04. Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ №1. 2005.

52. Решение Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.05. Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ №2. 2005.

ПРИЛОЖЕНИЯ

ДОГОВОР

СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ДОМАХ

ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО

ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

_____________________________

(населенный пункт)

_________________________________________________

(число, месяц, год - прописью)

_________________________________________________наименование собственника или управомоченного им лица)

в лице ______________________________________________________________,

(должность, фамилия, имя, отчество)

действующего на основании ___________________________________________,

(положения, устава)

утвержденного _______________________________________________________,

(дата, номер)

именуемый в дальнейшем "НАЙМОДАТЕЛЬ", с одной стороны, и гражданин

_____________________________________________________________

(фамилия, имя, отчество)

с другой стороны, на основании ордера на жилое помещение No. ___,

серия _____от _________________________, выданного

(число, месяц, год)

___________________________________________, именуемый в (наименование)

Дальнейшем "НАНИМАТЕЛЬ", заключили настоящий Договор о следующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1. Наймодатель предоставляет нанимателю и членам его семьи во владение и пользование для проживания в нем изолированное жилое помещение, состоящее из _______________ комнат(ы) в __________________

(отдельной, коммунальной)

____________________ квартире общей площадью ______ кв. м, в том числе жилой ______ кв. м по адресу _________________________________________

(проспект, улица, переулок и пр.)

дом No. ____, корпус No. ____, квартира No. _____.

Характеристика и техническое состояние предоставляемого жилого помещения, санитарно - технического и иного оборудования указаны в прилагаемом паспорте.

2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

2.1. Переход права собственности на занимаемое по настоящему Договору жилое помещение не влечет расторжения или изменения настоящего Договора.

2.2. Проживающие с нанимателем члены его семьи имеют такие же права и несут те же обязанности, как и наниматель. В случае, если какие-либо лица перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом нанимателем жилом помещении, за ними сохраняются права и обязанности, вытекающие из настоящего Договора, как за нанимателем и членами его семьи.