Договор аренды и найма жилых помещений

Продолжая анализ процедуры заключения договора, следует обратить внимание на такой весьма спорный вопрос, как момент вступления в силу рассматриваемого договора и его зависимость от момента передачи жилья нанимателю. Согласно общему правилу, закрепленному в п.1 ст.425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, а таковым в силу правила п.1 ст.433 ГК РФ признается момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Поэтому, если договор составляется в виде одного документа, он вступает в силу в момент его подписания сторонами. Таким образом, для вступления договора в силу совсем не обязательно, чтобы передача жилого помещения была уже свершившимся фактом. Стороны, например, вправе оговорить в договоре срок, в течение которого наймодатель обязуется передать жилое помещение нанимателю в пользование. Весьма удачным представляется вариант, зафиксированный правительством города Москвы в Положении о порядке и условиях аренды и найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г.Москвы, утвержденном постановлением от 21 января 1997 г. Основные моменты этого документа таковы. Фактическая передача жилого помещения должна осуществляться на основании акта передачи жилого помещения; наймодатель в месячный срок после подписания договора обязан передать нанимателю свободное жилое помещение, соответствующее условиям договора найма и его назначению, и обеспечить в месячный срок свободный доступ нанимателю в жилое помещение; наниматель в соответствии со ст.676 ГК РФ вправе потребовать от наймодателя передачи ему жилого помещения, а также возмещения убытков в случае, если наймодатель не предоставил нанимателю жилое помещение в срок, указанный в договоре. Представляется, что на момент заключения договора наймодатель - собственник находится в более выгодных условиях, нежели наниматель, поскольку в любой момент, если условия будущего договора его не устраивают и путем переговоров не удается устранить разногласия или вызывает сомнение платежеспособность нанимателя, он может отказаться от заключения договора. Ведь наймодатель заинтересован в том, чтобы извлечь прибыль, а не в том, чтобы сдать жилое помещение конкретному лицу. Поэтому не случайно его стремление к заключению договора с надежным, платежеспособным нанимателем. Наниматель же хочет получить во временное пользование более благоустроенное жилье при наименьших затратах, поскольку договор коммерческого найма по своей правовой природе является, как уже отмечалось, срочным договором (даже если он заключен и на 5 лет). Наниматель по договору коммерческого найма и наниматель по договору социального найма - две в корне различные фигуры. Один из них (по договору социального найма) фактически имеет возможность пользоваться предоставленным жильем на протяжении всей своей жизни, не беспокоясь при этом, что по истечении определенного периода времени ему придется освободить благоустроенное жилье, в которое он вложил немалые материальные затраты. В то время как другой (по договору коммерческого найма) не имеет такой гарантированной уверенности в завтрашнем дне и по истечении срока договора вновь начнет поиски жилья, испытывая при этом не только материальные затруднения, но и моральный дискомфорт.

Согласно определению договора коммерческого найма жилых помещений (п.1 ст.671 ГК РФ) основной и первоочередной обязанностью наймодателя является передача нанимателю жилого помещения во временное владение и пользование для проживания в нем. Эта же обязанность более подробно охарактеризована в ст.676 ГК РФ, в которой говорится о том, что «наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания». Таким образом, законодатель подразумевает, что к моменту передачи жилого помещения нанимателю в нем не только не должны проживать другие граждане, сам собственник, но необходимо, чтобы оно было "свободным" юридически, т.е. жилое помещение не должно быть никому отчуждено, заложено, состоять под арестом, запрещением либо другим обременением. Жилое помещение обязательно должно быть пригодным для проживания в нем. Во-первых, оно должно быть изолированным, во-вторых, уровень его санитарной и технической пригодности должен соответствовать возможности постоянного проживания в нем. Наряду с обязательством по передаче помещения наймодатель также обязан "осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение", а именно содержать и ремонтировать жилой дом, обеспечивать бесперебойную подачу проживающим коммунальных услуг. С указанным обязательством тесно связана другая обязанность собственника - производить капитальный ремонт. Представляется, что перед тем как передать нанимателю жилье, он должен произвести и текущий его ремонт, с тем, чтобы помещение отвечало предъявляемым к нему требованиям.

Коммерческий наем изначально подразумевает извлечение прибыли собственником жилья. Именно поэтому законодатель указал и на то, что жилое помещение наймодатель обязан передать за плату. Плата, размер которой определяется по соглашению сторон, является существенным условием рассматриваемого договора. Как правило, размер оплаты устанавливается в зависимости от качества и месторасположения жилого помещения. Если же сдаваемое внаем жилье находится, например, в собственности приватизированных организаций, оплата жилья и коммунальных услуг работниками данных организаций, членами их семей, а также пенсионерами регулируется с учетом соответствующих коллективных договоров. В отличие от договора социального найма законодатель ввел правило, защищающее интересы обеих сторон в договоре. Это правило касается одностороннего изменения размера квартирной платы. Видимо, имеется в виду либо увеличение платы наймодателем, либо ее уменьшение нанимателем. Изменение размера платы за жилье может быть произведено как по закону, так и по договору. Следует отметить, что на стадии заключения договора коммерческого найма жилого помещения ведущее место отведено его собственнику. Он определяет юридическую судьбу жилья, возлагает на себя ответственность за его сохранность, принадлежность и прочие казусы, которые могут возникнуть в любой момент действия договора. Поэтому наряду с соблюдением письменной формы, установленной в качестве императивного правила для данного договора, было бы целесообразно предложить, чтобы законодатель в качестве дополнений к главе 35 ГК РФ закрепил норму, устанавливающую необходимость государственной регистрации договора или его нотариального удостоверения. Это позволит не только защитить интересы собственника и нанимателя, предотвратить совершение незаконных действий в отношении жилья, находящегося в собственности различных субъектов гражданского права, но и производить учет заключения подобных договоров.

Таким образом, основные условия и существенные моменты коммерческого найма жилья непосредственно определяются сторонами обязательства в ходе преддоговорных контактов по заключению договора, который становится основным документом, регулирующим правоотношения сторон.

ГЛАВА 3. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА ЖИЛИЩНОГО НАЙМА

3.1 Содержание договора жилищного найма

Причиной существования родового обязательства (найма) без обособления его видовых особенностей (социальный и коммерческий) выступал не в последнюю очередь единый предмет обязательства - жилое помещение, которое должно отвечать установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и быть пригодным для проживания. Выделяются три критерия при определении помещений в качестве предмета договора найма. Во-первых, это удовлетворение помещения ряду требований (санитарным, техническим и т.д.), т.е. пригодность помещения для проживания (ч.2 п.1 ст.673 ГК, п.1 ст.62 ЖК), во-вторых, целевое назначение- постоянное проживание в нем физических лиц ( ч.1 п.1 ст.673 ГК) и, в-третьих, изолированность помещения (ч.1 п.1 ст.673 ГК, п.2 ст. 62 ЖК ).

Пригодность жилых помещений для постоянного проживания определяется органами Государственной жилищной инспекции.

В связи с тем, что в последнее время широкое распространение приобрело строительство загородных домов, встает вопрос о целесообразности признания их жилыми. Эти коттеджи вполне отвечают приведенным выше критериям. Поэтому возможно выделение четвертого критерия - наличия решения органа местного самоуправления о признании строения жилым. Обязательное требование к помещению как предмету найма: жилое помещение должно быть свободно от любых обязательств.

Предъявляемые к помещению различного рода технические и ряд других требований тесным образом связаны с возможностью постоянного в нем проживания. Только соответствующий уровень пригодности (соблюдение тех или иных нормативов) отличает жилое помещение от нежилого.

До принятия части второй ГК критерий "постоянного проживания" не действовал. Это качество жилья было снижено просто до "проживания" (ч.3 ст.1 Закона об основах). Если первые два критерия (соответствие требованиям и целевое использование - только для проживания) определяют помещение как жилое, то третий (изолированность) определяет жилое помещение именно как предмет договора найма. Это требование было присуще и ГК РСФСР 1964 года (ст.300). При этом в помещениях, принадлежащих гражданам на праве собственности, предметом найма могут быть и неизолированные жилые помещения, так как в упоминавшихся ранее ст.673 ГК и ст.52 ЖК идет речь лишь о государственном и муниципальном жилищном фонде, но не частном.

Раз жилое помещение является предметом найма, то объектом данного обязательства являются действия. Одновременно с этим жилое помещение может выступать и объектом в правоотношениях собственности, как и всякая любая вещь (ст.128 ГК). Принимая во внимание, что многие ценности выполняют несколько ролей, как было только что показано на примере жилого помещения, принято говорить об объекте как некоем благе, по поводу которого возникает соответствующее правоотношение. Применительно к жилищному законодательству этим благом является удовлетворение каким-либо способом (приватизация, наем жилого помещения и т.д.) потребности физического лица в жилье.

Если вышеприведенные критерии предмета найма относятся к обоим видам найма, то вот порядок определения размера этого предмета (жилого помещения) имеет различие. По договору социального найма жилое помещение предоставляется в пределах нормы жилой площади (ст.50 ЖК), а при коммерческом найме размер помещения не ограничивается. Следует обратить внимание, что закон, применительно к социальному найму, говорит именно о норме предоставления, но не пользования жильем (ч.5 ст.1 Закона об основах).

Перемена предмета в смысле перевода жилого помещения в нежилое трансформирует рассматриваемое обязательство в договор аренды нежилого помещения, прекращая, таким образом, жилищные правоотношения. Нынешний ГК утратил "нежилое помещение" как самостоятельное, используемое наряду со "строением", понятие (ст.277 ГК РСФСР 1964 года). Оба упомянутых термина заменены на "здания" и "сооружения" (ст.650 ГК). Наряду с этим нельзя не отметить, что предметом договора аренды может быть все-таки и жилое помещение. Особенность в данном случае заключается в том, что субъектом аренды выступает юридическое лицо, которое получает жилое помещение во временное владение и (или) пользование для проживания граждан. Сама перемена предмета непосредственно связана с таким критерием жилого помещения, как его соответствие предъявляемым к жилому помещению требованиям, с помощью которых оценивается уровень пригодности помещения для проживания. Признание жилого помещения непригодным для постоянного проживания и является одним из оснований для перевода помещения в нежилой фонд. С учетом того, что многие жилые помещения находятся на данный момент в частной собственности, их перевод в нежилые должен проходить при согласовании с Комитетом муниципального жилья, располагающим банком данных собственников квартир в городе. Возникает вопрос: если при переводе помещения в нежилой фонд жилищные правоотношения прекращаются, то как с этих позиций рассматривать перепланировку? Думается, что это изменение (но не замена или перемена) предмета договора с распространением на это соответственно правил ст.450 ГК, но при условии, что такая перепланировка не ведет к увеличению подсобной площади за счет жилой. Специфика предмета договора найма жилого помещения во многом влияет на его характеристику как консенсуального (п.1 ст.671 ГК), возмездного (ст.682 ГК, п.1 ст.65 ЖК), двустороннего. Причем это относится в равной степени и к коммерческому, и к социальному найму. "Двусторонность" предполагает наличие прав и обязанностей у каждой стороны в договоре найма жилого помещения.

Стороны договора - наймодатель и наниматель

Наймодатель - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Четкое определение фигуры наймодателя имеет значение не только при выявлении той организации, с которой наниматель состоит в обязательственных правоотношениях по договору найма жилого помещения, но и при выяснении, кто может выступать стороной в возможных судебных процессах по жилищным спорам. По вопросу о том, кто является наймодателем, в юридической литературе и законодательстве нет единого мнения. Как следует из Жилищного кодекса, на стороне наймодателя при социальном найме выступает жилищно-эксплуатационная организация (ст.12 ЖК). Другой взгляд был отражен П.В.Крашенинниковым, который полагает, что данный договор заключается государственной или муниципальной организацией либо органом местного самоуправления Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М.: БЕК, 1996. - С. 41.. Поскольку конкретный субъект не обозначен, то расширяется круг возможных наймодателей.

Ю.К. Толстой предлагает еще более общий вариант: он считает, что договор социального найма заключается "соответствующей организацией" Толстой Ю.К. Жилищное право. М.: Юрид. лит., 1996. - С. 28-30.. Правда, далее в том же труде автор пишет: «получив ордер, гражданин может требовать от жилищно-эксплуатационной или иной организации, в ведении которой находится жилой фонд, заключения с ним договора...» При определении наймодателя жилого помещения разработчики ГК избрали иную отправную точку. На стороне наймодателя может выступать лишь собственник, действующий непосредственно или через уполномоченных лиц.

Государственные предприятия, в том числе и жилищно-эксплуатационные организации, не являются собственниками переданного им на баланс имущества. Они - субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления (ст.ст.113, 120, 296 ГК).

По этой причине, как отмечает В.Н.Литовкин, данные субъекты не вправе быть наймодателями жилого помещения без согласия Госкомимущества РФ или его соответствующего территориального органа в зависимости от конкретного собственника данного имущества - России или ее субъекта (ст.214 ГК) Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, часть вторая (постатейный)// Рук. О.Н.Садиков. М., 1996. - С. 241. В то же время такое полномочие собственника, как распоряжение муниципальным жилищным фондом, возложено на Комитет муниципального жилья. от же автор еще ранее предлагал считать, что наймодателем является все же жилищно-эксплуатационная организация. А в тех случаях, когда данная организация не существует и ее создание не предполагается, место наймодателя должны были занять организация или предприятие, на балансе которых числится жилой дом. Существование такого мнения было оправдано в тех случаях, когда гражданское законодательство специально не указывало, что наймодателем должен быть собственник (ст.295 ГК РСФСР 1964 года). Требование наличия титула собственника действовало только в отношении так называемой личной собственности граждан (ст.298 ГК РСФСР 1964 года). Применительно к коммерческому найму ссылка на ст.671 ГК при определении наймодателя не вызывает никаких сомнений. На его стороне, как уже отмечалось, должен выступать собственник жилого помещения ими управомоченное им лицо (п.1 ст.671 ГК). Сообразуясь с закрепленными в Конституции РФ (ч.2 ст.8) и ГК РФ (ст.212) формами собственности, в качестве субъекта права собственности (собственника) может выступать гражданин, юридическое лицо и публично-правовое образование. О последнем субъекте речь шла в рамках договора социального найма. В договоре коммерческого найма, как правило, встречается другой тип собственника - частный.

В случае перемены собственника жилого дома или квартиры для нового собственника обязательны заключенные предыдущим собственником условия договоров жилищного найма (ст.675 ГК РФ). Это правило действует как в отношении нанимателей жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда, так и в отношении нанимателей в домах частных собственников. Аналогичным образом при переходе права собственности на дом (часть дома), в котором находится сданное внаем жилое помещение, к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника (ст. 64 ЖК). Относительно контрагента наймодателя, т.е. нанимателя, вопрос решается еще проще. Ибо и в социальном, и в коммерческом найме нанимателем может быть только гражданин (естественно, дееспособный). Поэтому субъектом договора социального найма жилого помещения, равно как и договора коммерческого найма жилого помещения, может быть только гражданин.

Юридическое лицо не может быть стороной договора найма - жилого помещения, что не исключает возможности приобретения таким лицом права владения и пользования им, но на основе иного договора (как правило, договора аренды). Однако фактическое пользование арендованным юридическим лицом жилым помещением может осуществлять только гражданин. Социальный наем всегда, в отличие от коммерческого, характеризуется множественностью субъектов на стороне нанимателя, так как проживающие совместно с ним члены его семьи являются сонанимателями независимо от того, заключен ли по этому поводу договор между ними и нанимателем. Социальный наем в силу своей значимости в проведении жилищной политики характеризуется еще и тем, что для получения помещения по договору социального найма гражданин должен относиться также к категории лиц, нуждающихся в предоставлении жилого помещения из жилищного фонда социального назначения. Юридические лица участвуют в договоре жилищного найма только в качестве наймодателей. В соответствии с п. 2 ст. 671 ГК в случаях, когда жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование юридическим лицам, должен заключаться договор аренды жилого помещения (при возмездном характере договора) либо иной договор, к примеру договор безвозмездного пользования имуществом (при безвозмездности отношений). При этом согласно п. 2 ст. 671 ГК юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан, что необходимо отражать в тексте договора жилищного найма. Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным использованием жилых помещений, не связанным с проживанием граждан, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК (п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). При заключении договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда наниматель указывает в качестве постоянных пользователей членов своей семьи, включенных в ордер на жилое помещение (супруг, дети, родители, иждивенцы). Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. В отличие от этого в договоре коммерческого найма жилого помещения в качестве пользователей жилья могут быть указаны любые граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем. Следует отметить, что граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Определенную сложность для судов, как показывает проверка судебных дел в Верховном Суде РФ, составляет разрешение дел о признании лица членом семьи нанимателя жилого помещения при рассмотрении жилищных споров в случаях, когда в качестве заинтересованных лиц выступают лица, проживающие совместно с нанимателем жилого помещения, имевшие с ним общее хозяйство, но не являвшиеся его (нанимателя) супругом, детьми.

Семенихин - наниматель однокомнатной квартиры - умер. Исполком Карачаевского городского Совета народных депутатов выдал ордер на указанную квартиру Семенихиной - матери умершего, которая до этого в упомянутой квартире не проживала. Теслина предъявила в суд иск и просила признать выданный Семенихиной ордер недействительным. В обоснование иска она сослалась на то, что с 1985 г. проживала с Семенихиным в спорной квартире одной семьей. Хотя брак у них зарегистрирован не был, они вели общее хозяйство. Семенихин принимал меры к ее прописке, но ему было отказано со ссылкой на недостаточную жилую площадь в квартире. Решением Карачаевского городского народного суда Карачаево-Черкесской республики в иске Теслиной было отказано и удовлетворен встречный иск Семенихиной о выселении Теслиной из спорной квартиры. Дело неоднократно рассматривалось различными судебными инстанциями. Рассмотрев дело в порядке судебного надзора, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила решение народного суда и все последующие постановления судов по делу и направила дело на новое рассмотрение, указав, в частности, следующее. Отказывая Теслиной в иске, суд в решении сослался на то, что она не являлась членом семьи умершего Семенихина, поскольку не состояла с ним в браке. Однако такой вывод сделан без учета конкретных обстоятельств дела. Судом не принято во внимание, что Теслина вселена в спорную квартиру в 1985 г. нанимателем этой квартиры Семенихиным, который имел право произвести такое вселение, соблюдая требования ст.54 ЖК РСФСР, и проживала там по день смерти Семенихина в течение 6 лет. По утверждению Теслиной, они жили одной семьей и вели общее хозяйство. В суде это обстоятельство подтвердили многочисленные свидетели, показавшие, что Теслина и Семенихин проживали совместно, вели общее хозяйство, проявляли заботу друг о друге, как муж и жена. Однако суд этим показаниям надлежащей оценки не дал, хотя они имели существенное значение для правильного разрешения спора. В соответствии со ст.53 ЖК РСФСР к членам семьи нанимателя жилого помещения могут быть отнесены не только супруг нанимателя, их дети, родители и другие родственники, но в исключительных случаях и иные лица, если они проживали совместно с нанимателем и вели с ним общее хозяйство. Суд же, вопреки требованиям приведенного закона, при решении вопроса о признании Теслиной членом семьи Семенихина исходил лишь из того, что брак между ними не зарегистрирован, оставив без внимания их длительное совместное проживание и ведение ими общего хозяйства, с которыми закон связывает возможность признания лица членом семьи нанимателя.

Рассмотрим прекращение прав членов семьи нанимателя на жилое помещение. Часть 3 ст.53 ЖК устанавливает, что если «граждане, указанные в части второй этой статьи (члены семьи нанимателя), перестают быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи». Из этого следует и обратное - если бывшие члены семьи перестали проживать в жилом помещении нанимателя, они утрачивают равные с ним права. Естественно, выселение из жилого помещения будет производиться только в судебном порядке путем установления указанных обстоятельств (согласно ст.7 Закона о свободе передвижения одним из оснований снятия лица с регистрации по месту жительства является вступившее в законную силу решение суда о признании лица утратившим право пользования жилым помещением). Кроме того, из системного толкования ст.53 и 54 ЖК следует, что лицо утратит равные с нанимателем права, вселившись к другому нанимателю в качестве члена его семьи, даже если при этом оно останется в родственных или супружеских связях с прежним нанимателем. В таком случае понятие член семьи нанимателя в жилищно-правовом смысле отличается от того же понятия в семейно-правовом смысле: для целей жилищного законодательства важно не наличие супружеских или родственных связей, а реальное (не мнимое) вселение с целью проживать одной семьей и вести общее хозяйство.

Может возникнуть вопрос: имеют ли бывшие члены семьи нанимателя право на приватизацию его квартиры, или их права ограничиваются возможностью лишь пожизненного проживания в квартире? Закон (ст.53 ЖК) устанавливает, что бывшие члены семьи, оставшиеся проживать с нанимателем, имеют такие же права и обязанности, как наниматель. Это подтверждается и п.7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г., в котором указано, что бывшие члены семьи нанимателя наравне с ним и членами его семьи вправе стать собственниками жилого помещения, занимаемого нанимателем, в результате приватизации.

Размер платы за жилое помещение является существенным условием договора найма жилого помещения, и потому, согласно общим положениям ст. 450 ГК, изменение размера платы возможно лишь по соглашению сторон или в случаях, предусмотренных законом или договором.

Плата за жилое помещение по договору социального найма строго регламентирована и устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. При этом предусмотрена широкая программа субсидий и льгот для нанимателей жилья по договорам социального найма.

По договору социального найма жилого помещения наниматель обязан вносить ежемесячно, не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца, квартирную плату, а также плату за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая и тепловая энергия и другие услуги) по утвержденным в установленном порядке тарифам. Существенным отличием договора коммерческого найма жилого помещения от договора социального найма является и то, что плата за пользование жилым помещением устанавливается по соглашению нанимателя с наймодателем. Законом может быть установлен предельный размер такой платы. В настоящее время соответствующий закон не принят. В то же время сохраняет свое действие норма, предусматривающая, что регулирование оплаты жилья в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору аренды (по действующему законодательству - найма) осуществляется Правительством РФ, правительствами республик в составе РФ, органами государственного управления других субъектов РФ, а также местной администрацией. Эта статья была дополнена Законом от 12 января 1996 года указанием на то, что в домах жилищного фонда, находящегося в собственности приватизированных организаций, оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды жилья работниками данных организаций, членами их семей, а также пенсионерами регулируется с учетом соответствующих коллективных договоров (п. 3 ст. 1). Постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 22 сентября 1993 г. № 935 «О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг» СА РФ..1993. № 39. Ст. 3620. были утверждены сроки поэтапного перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг, а также предельный уровень платежей граждан в процентах к затратам на содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги (например, в 1996 г. такой предельный уровень составлял 40%). Также в соответствии с Постановлением № 935 повышение размера оплаты жилья и коммунальных услуг осуществляется с одновременным применением мер социальной защиты граждан в виде предоставления им компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом совокупного дохода семьи и действующих льгот. Компенсации предоставляются нанимателям жилых помещений по договору социального найма в безналичной форме и используются только для оплаты жилья и коммунальных услуг.

Вопрос об оплате жилья и коммунальных услуг населением получил свое дальнейшее развитие в разработанной Правительством РФ «Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации», одобренной Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425 СЗ РФ. 1997. № 18. Ст. 2131.. Особенностью реформы является переход жилищно-коммунального хозяйства к рыночной системе хозяйствования, изменение системы финансирования, переход от бюджетного дотирования к оплате в полном объеме жилищно-коммунальных услуг потребителями при условии обеспечения социальной защиты малообеспеченных семей и экономического стимулирования улучшения качества обслуживания. Вместе с тем предполагается предоставление субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг низкодоходным категориям граждан.

Конкретные величины указанных компенсаций (субсидий) устанавливаются решениями органов местного самоуправления. Потребность в компенсациях (субсидиях) на оплату жилищно-коммунальных услуг для низкодоходных категорий граждан будет рассчитываться исходя из максимально допустимой доли расходов (в процентах от совокупного семейного дохода): в 2003 г. - 25%.

В постановлении Правительства РФ от 26 мая 1997 г. № 621 «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг» СЗ РФ. 1997. № 22. Ст. 2597. разработан механизм реализации реформы в рамках утвержденной общероссийской концепции. Предусматривается введение четырех федеральных стандартов:

- федеральный стандарт социальной нормы площади жилья. Этот стандарт составляет 18 кв.м общей площади жилья на одного члена семьи, состоящей из трех или более человек, 42 кв. м - на семью из двух человек, 33 кв.м - на одиноко проживающих граждан;

- федеральный стандарт уровня платежей граждан. Этот стандарт определяется в процентах от стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг (содержание и ремонт жилья, включая капитальный, теплоснабжение, водоснабжение, канализация, газоснабжение, электроснабжение) в среднем по всем видам этих услуг;

- федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе. Этот стандарт рассчитывается исходя из социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг;

- федеральный стандарт предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на 1 кв.м общей площади жилья в месяц.

В соответствии с указанным постановлением Правительства РФ за субъектами Российской Федерации остается право самостоятельно устанавливать региональные стандарты. Однако при распределении средств федерального бюджета Правительство РФ будет руководствоваться федеральным стандартом.

Таким образом, плата за жилое помещение по договору социального найма строго регламентирована, по договору коммерческого найма жилого помещения размер оплаты жилья и коммунальных услуг определяется по соглашению нанимателя с собственником жилого помещения. Почти все виды платежей, вносимых нанимателями и собственниками помещения, есть по сути своей проявление возмездности обязательств, опосредующих и сопровождающих существование жилищных отношений (по оказанию услуг, снабжению энергией и так далее). Поставленная цель обеспечить возмещение затрат на коммунальные услуги в полном объеме - может быть выполнена только при проведении демонополизации жилищно-коммунальной сферы. В противном случае размер взимаемой с нанимателей платы будет целиком и полностью зависеть от величины расходов нынешних жилищно-эксплуатационных организаций. В соответствии со ст. 674 ГК договор найма жилого помещения, как и договор социального найма, заключается письменно и оформляется в простой письменной форме (ст. 161 ГК, ст. 63 Жилищного кодекса). Письменная форма заключения договора найма жилого помещения между наймодателем (муниципальной жилищной организацией или собственником жилого помещения) и нанимателем способствует конкретизации прав и обязанностей сторон по пользованию жилыми помещениями. Несоблюдение наймодателем и нанимателем простой письменной формы заключения договора найма жилого помещения не влечет за собой недействительности договора, однако лишает стороны в случае спора права ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК).

Письменный договор найма жилого помещения является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение и пользование жилым помещением. В договоре социального найма жилой площади право нанимателя основывается на административном акте (решении о предоставлении жилого помещения). Никаких других требований (кроме письменного оформления) к форме закон не содержит. Гражданским законодательством не установлено, что договор найма жилого помещения подлежит государственной регистрации. Таким образом, приведенная норма устанавливает допускаемое законом исключение из предусмотренного ст. 609 правила об обязательной государственной регистрации аренды недвижимости. Вместе с тем, в силу самой сущности данного договора, в результате его заключения возникает известное ограничение права на объект договора. Более того, это ограничение распространяется и на новых собственников объекта договора в случае его отчуждения.

Согласно ст. 675 ГК переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Таким образом, при заключении договора жилищного найма у наймодателя, несомненно, возникает ограничение (обременение) права собственности. В соответствии же с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Представляется, что на основании этого заключенный договор найма жилого помещения подлежит представлению в органы государственной регистрации недвижимости для соответствующей регистрации возникшего ограничения прав на объект договора. Договор социального найма жилого помещения носит бессрочный характер и может быть расторгнут по требованию наймодателя лишь по основаниям, установленным зaконом, и только в судебном порядке. Бессрочность договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда вытекает из самой сущности конституционного права граждан на жилище, которое предполагает юридическую возможность стабильного пользования предоставленным гражданину жилым помещением. В отличие от этого договор коммерческого найма жилого помещения носит срочный характер, ибо сдача собственником внаем жилого помещения бессрочно, по существу, означала бы для него ограничение права собственности. Поэтому порядок, сроки и условия найма жилого помещения определяются договором между нанимателем и собственником. Как правило, договор коммерческого найма жилого помещения может быть заключен на срок, не превышающий пять лет (долгосрочный договор), и на срок до одного года (краткосрочный договор).

Если договор коммерческого найма жилого помещения заключен на срок до одного года (краткосрочный наем), то в этом случае права нанимателя ограничены. В частности, наниматель не вправе: поселить в нанимаемом помещении временных жильцов; сдавать нанимаемое помещение в поднаем; заменить себя в договоре другим нанимателем, а также не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок, если договором не предусмотрено иное. По договору социального найма жилого помещения наймодатель предоставляет нанимателю жилое помещение в бессрочное пользование, и потому вопрос о продлении срока договора вообще не возникает. В целях создания стабильности в жилищных правоотношениях в долгосрочном договоре наниматель по истечении указанного в нем срока имеет преимущественное право на возобновление договора на новый срок. Статья 684 ГК, закрепляя преимущественное право нанимателя на возобновление договора, устанавливает и порядок реализации этого права. На наймодателя возлагается обязанность за три месяца до истечения срока договора найма предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. Какими могут быть эти "иные условия", в ГК РФ не указано. Очевидно, в этих случаях должны быть применены общие принципы преимущественного права, закрепленные в ст. 250 ГК. Руководствуясь по аналогии этой нормой, следует признать, что наймодатель вправе предложить нанимателю иную цену и другие "иные условия", на которых он реально может заключить договор с третьими лицами. Наймодатель также вправе отказаться от продления договора при условии, что он на протяжении одного года не будет сдавать внаем жилое помещение. Об этом он также обязан уведомить нанимателя за три месяца до истечения срока договора. То есть, если собственник решил не сдавать в дальнейшем жилое помещение внаем в течение не менее года, он вправе отказать нанимателю в продлении договора, предупредив его об этом не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения. Если наймодатель не предупредил нанимателя, а наниматель не отказался от продления договора, договор продлевается на тех же условиях и на тот же срок. Если наймодатель все же в течение года заключит договор найма жилого помещения с другим лицом, бывший наниматель вправе потребовать расторжения договора и взыскания убытков, причиненных отказом продлить договор. В статье 684 ГК права нанимателя ограничены названными требованиями. Однако и в этих случаях, исходя из ст. 613 ГК, нанимателю должно быть предоставлено право потребовать в судебном порядке помимо расторжения договора найма, заключенного с третьим лицом, перевода на него прав и обязанностей по договору. Наниматель, утративший интерес к возобновлению договора, вправе потребовать лишь возмещения убытков. В статье 684 ГК содержится еще одно правило, устанавливающее, что при согласовании условий договора на новый срок наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно проживающих с ним по договору найма. Очевидно, названная норма должна применяться в совокупности со ст. 679 ГК, то есть речь может идти лишь о лицах, на вселение которых наймодатель не дает согласия, либо о необходимости соблюдения требования о норме жилой площади. Приведенные ограничения не должны относиться к случаям увеличения числа проживающих за счет вселения несовершеннолетних детей.

Содержание договора жилищного найма как правоотношения образуют права и обязанности субъектов данного договора.

Договор найма жилого помещения является консенсуальным договором, то есть права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора.

Статья 676 ГК предусматривает, что наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Если в переданном нанимателю жилом помещении, в том числе в общем имуществе многоквартирного дома, обнаружатся недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию жилым помещением, наниматель в силу ст. 612 ГК вправе по своему выбору потребовать от наймодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом наймодателя, либо досрочно расторгнуть договор. Кроме этого наниматель вправе потребовать возмещения убытков, не покрытых удержанием из арендной платы. Предоставляемое нанимателю в пользование жилое помещение должно быть свободным юридически и фактически одновременно. Поэтому если, например, орган местного самоуправления выдал гражданину ордер на несвободное жилое помещение в доме государственного или муниципального жилищного фонда и тем самым были нарушены права других граждан или организаций, то такой ордер может быть признан недействительным в судебном порядке. Предоставляемое нанимателю для проживания жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Не подлежат заселению двумя и более семьями квартиры, которые по своему размеру и санитарным требованиям предназначены для проживания одной семьи (например, малогабаритные квартиры с совмещенным санузлом). Обязанности наймодателя носят длящийся характер. В период действия договора найма он обязан обеспечивать пригодность жилого помещения для проживания, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, предоставлять или обеспечивать предоставление (в зависимости от условий договора) необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома (крыши, лифтов, лестничных маршей и площадок, подвалов и др.) и устройств для оказания коммунальных услуг. В соответствии с правилами и нормами эксплуатации и ремонта жилищного фонда наймодатель обязан обеспечивать бесперебойную работу находящегося в доме санитарно-технического и иного оборудования и своевременную подготовку к эксплуатации его в зимних условиях, ибо это непосредственно связано с обязанностью наймодателя предоставлять нанимателю необходимые коммунальные услуги. Наймодатель обязан также обеспечивать надлежащее содержание подъездов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования жилого дома, а также придомовой территории. Обязанности нанимателя предусмотрены ст. 678 Кодекса. В них входят: использование жилого помещения только для проживания, обеспечение его сохранности, своевременное внесение платы за пользование жилым помещением и, если иное не предусмотрено договором, коммунальных платежей.

По договору найма жилого помещения наниматель обязан пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением; бережно относиться к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать либо заменять поврежденное санитарно-техническое или иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих. Переоборудование и перепланировка жилых помещений и мест общего пользования, перестановка отопительных и санитарно-технических приборов могут производиться только с письменного разрешения наймодателя.

Категорически запрещается переоборудовать под жилые помещения ванные и душевые комнаты, застраивать пожарные проходы, а также переоборудовать под жилые помещения террасы, веранды и лоджии.

Наниматель обязан вносить квартирную плату, а также плату за коммунальные услуги - водоснабжение, газ, электрическую и тепловую энергию и другие услуги. По договору социального найма жилого помещения наниматель вправе вселить в установленном порядке в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия членов семьи не требуется. Несколько по-иному решается этот вопрос по договору коммерческого найма жилого помещения. Вселение в жилое помещение в качестве постоянно проживающих лиц, не предусмотренных договором коммерческого найма, допускается только с согласия наймодателя - собственника жилья, а также с согласия нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц при соблюдении нормы жилой площади (кроме случая вселения несовершеннолетних детей). Следует отметить, что в соответствии с жилищным законодательством право нанимателя на вселение в занимаемое жилое помещение другого лица в качестве постоянно проживающего было неразрывно связано с пропиской этого лица на данной площади (ч. 1 ст. 54 Жилищного кодекса). Между тем такая увязка не только противоречила конституционному праву граждан на свободу передвижения в пределах России и выбор местожительства, но и носила дискриминационный характер в отношении граждан. Ведь отказ гражданину в прописке местными органами власти ограничивал право гражданина на устройство на работу. Однако в связи с принятием Закона РФ от 25 июня 1993 г. "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" (Ведомости РФ, 1993, N 32, ст. 1227) прописка с 1 октября 1993 г. отменена. Поэтому в настоящее время, если наниматель жилого помещения желает вселить в занимаемое им жилое помещение в качестве постоянного пользователя другое лицо, он должен обратиться с соответствующим заявлением в орган регистрационного учета, который обязан зарегистрировать это лицо по месту жительства не позднее трех дней со дня предъявления документов на регистрацию. По договору социального найма жилого помещения наниматель вправе разрешить по взаимному согласию с проживающими с ним совершеннолетними членами его семьи временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование помещением. Вселение временных жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии соблюдения установленной нормы жилой площади (ст. 80 Жилищного кодекса). Временное проживание - это безвозмездное пользование жилой площадью, оно ограничено сроком, конкретная часть жилого помещения в пользование не выделяется. Временные жильцы могут быть вселены на срок не более шести месяцев. Для этого не требуется согласия наймодателя. Наниматель обязан лишь уведомить наймодателя о вселении временных жильцов. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов лишь в одном случае: если не соблюдено требование о норме жилой площади. Временное пользование прекращается по истечении согласованного срока проживания. Если срок в договоре не установлен, наниматель либо каждый постоянно проживающий на этой жилой площади гражданин в любое время до истечения шести месяцев вправе потребовать выселения временных жильцов. Не позднее семи дней после предъявления требования о выселении временный жилец обязан освободить помещение. При отказе от этого выселение производится в судебном порядке. По договору коммерческого найма жилого помещения условия проживания временных жильцов в жилом помещении нанимателя несколько иные. В частности, для проживания временных жильцов требуется предварительное уведомление об этом наймодателя - собственника жилого помещения, соблюдение установленной нормы жилой площади на одного человека независимо от срока временного проживания, а также ограничение проживания временных жильцов шестимесячным сроком. Если срок проживания временных жильцов не был согласован, они обязаны освободить помещение в семидневный срок по требованию нанимателя или постоянно проживающих с ним граждан. Хотя предварительное уведомление наймодателя-собственника о вселении временных жильцов является всего лишь сообщением ему об этом, тем не менее собственник, получив эту информацию, может и отказать нанимателю (например, в случае несоблюдения установленной нормы жилой площади). Договор поднайма жилого помещения - это возмездный договор. Его предельный срок ограничен сроком действия самого договора найма. Однако если договор найма заключается на новый срок, это не влечет за собой автоматически продления срока договора поднайма. Заключить договор поднайма можно только с согласия наймодателя. Предметом договора поднайма может быть либо все помещение, либо его часть. Вне зависимости от этого ответственным по договору найма перед наймодателем всегда остается наниматель. Для заключения договора поднайма обязательно соблюдение требования о норме жилой площади. Обязанность по ремонту жилого помещения возложена как на наймодателя, так и на нанимателя (ст. 681). Если иное не установлено договором, капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения должен обеспечить наймодатель, а текущий ремонт - наниматель. К текущему ремонту относятся следующие виды работ: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирной электропроводки. Однако если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта жилого дома, то они производятся за счет наймодателя. По договору коммерческого найма жилого помещения стороны могут установить иные условия производства текущего ремонта сданного внаем помещения и указанные работы могут производиться за счет наймодателя - собственника жилого помещения.

К капитальному ремонту относятся: замена вследствие нормального износа основных конструкций дома, дверей, окон, полов, перекладка печей (в домах, где нет центрального отопления), ремонт центрального отопления, водопровода, канализации, ванного оборудования, мусоропровода, газооборудования, кухонных плит, электропроводки до ввода в квартиру.

По договору социального найма жилого помещения указанные работы производятся за счет наймодателя. Кроме того, за счет наймодателя производится также текущий ремонт жилых помещений в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных, конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо с производством капитального ремонта (например, когда в связи с ремонтом крыши дома у нанимателя в квартире "отстали" обои). Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если в договоре срок не указан или капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью - в разумный срок (ст. 616). Статья 616 ГК определяет также последствия нарушения наймодателем этой своей обязанности. Наниматель вправе по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с наймодателя стоимость ремонта или зачесть ее в стоимость платы за жилое помещение; потребовать соответствующего уменьшения платы за жилое помещение либо расторжения договора найма и возмещения убытков.

По договору коммерческого найма жилого помещения сторонам предоставляется возможность установить иные условия производства капитального ремонта, с тем чтобы капитальный ремонт производил наниматель жилого помещения. Однако такое нововведение в законе вряд ли оправданно. Производство капитального ремонта существенно повышает стоимость самого объекта права собственности и по существу означает приращение имущества собственника, что не должно производиться за счет нанимателя. Поэтому капитальный ремонт жилого помещения должен производить наймодатель - собственник жилого помещения, а не наниматель.