ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ И ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

1.1 Договор аренды (имущественного найма) по российскому дореволюционному и советскому гражданскому праву

1.2 Понятие договора аренды

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

2.1 Условия договора аренды

2.2 Содержание договора аренды

2.3 Расторжение договора аренды или его возобновление

ГЛАВА 3. ВИДЫ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ

3.1 Договоры аренды движимого имущества

3.2 Договор аренды недвижимого имущества

3.3 Договор финансовой аренды (лизинга)

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Одним из важнейших видов договоров, занимающим не последнее место в регулировании имущественных отношений, является договор имущественного найма (аренды). Этот договор сыграл в свое время и продолжает играть сейчас важнейшую роль в развитии Российского государства.

Ныне действующий ГК рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы. В этом смысле он отступил от традиций, которые были заложены континентальным гражданским правом. В частности, в праве Франции различаются наем движимого имущества и аренда недвижимости. В Германии же наем предполагает, только пользование вещью, тогда как аренда означает извлечение из вещи также и плодов. Эти традиции восприняты нашим перестроечным законодательством и доктриной. Так, если ГК 1964 года постоянно использовал термин “имущественный наем”, то Основы законодательства Союза СССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 года, касавшиеся в основном использования имущества в процессе ведения хозяйственной деятельности, вели речь именно об аренде. Это позволило некоторым правоведам выделять наряду с обычным еще и коммерческий наем, то есть аренду. Однако эта точка зрения была спорной и в прежние времена. Сейчас же она вообще утратила смысл. Если и вести речь о размежевании аренды и найма, то лишь на основе романской или германской традиции. Без ответа, однако, остается вопрос о том, частями какого института будут выступать наем и аренда в таком их понимании. Для этого института пришлось бы подыскивать специальное название, которого закон не создал, в противном случае произошло бы нарушение правил формальной логики.

Процессы демократизации в области экономики затронули арендные отношения одними из первых. Прежде всего встал вопрос о расширении круга объектов аренды. Многие объекты, которые раньше были исключены из гражданского оборота и не могли быть предметом аренды, необходимо было включить в эту сферу. К ним относятся предприятия, и иные производственно - хозяйственные комплексы, земельные участки и др. Кроме того, требовалось расширение прав участников отношений, предоставление им большей свободы, как в выборе партнеров, так и согласований условий аренды, снятие ненужных ограничений. Нормы ГК РСФСР 1964 г. в значительной мере не отвечали новой обстановке и нуждались в пересмотре.

Общие правила параграфа гл. 34 Гражданского кодекса носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальное регулирование - их немало, - а также распространяются на договоры, выделенные в отдельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована специальными нормами, относящимися к соответствующему виду отношений. Новое законодательство об аренде отражает новые экономические отношения, сложившиеся в государстве.

Учитывая вышесказанное, мы считаем тему данной дипломной работы: «Понятия и виды договора аренды», актуальной.

Степень научной разработанности. В юридической литературе договор аренды рассматривается достаточно широко такими авторами как: О.В. Берг, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Ю.П. Гладышева, В.Н. Жуков, О.М. Козырь, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой, Ю.А. Тихомиров и другими.

Вместе с тем проблемы договора аренды исследованы не до конца, что также объясняет актуальность темы исследования.

Объектом исследования выступают общественные отношения возникающие в связи с арендой различных объектов регулируемых гражданским законодательством.

Предметом исследования в области гражданско-правовых отношений будет являться в первую очередь изучение сущности договора аренды, его юридической природы, а так же принципа построения взаимоотношений по имущественному найму. Помимо этого, в работе уделено внимание объекту договорных обязательств, к которому относятся права и обязанности сторон (субъектов), правовое положение объектов, и отдельные виды договора аренды, такие как договор проката, договор аренды транспортных средств, договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятий, договор финансовой аренды (лизинга).

Целью дипломной работы является выяснение сущности и содержания института арендных отношений. Из данной цели вытекают следующие основные задачи:

Рассмотреть общее положение об аренде;

Изучить законы и нормативные акты по вопросам существенных условий договора аренды;

Описать действующие виды договоров аренды.

Нормативную базу работы составили: Конституция РФ, гражданское и земельное законодательство РФ, РСФСР, проанализировано также законодательство дореволюционной России, материалы судебной практики.

В ходе выполнения дипломной работы проведено исследование норм различных отраслей права, изучена законодательная база разных уровней с использованием последних изменений.

Методология и методика исследования. Проведенное исследование опирается на диалектический метод научного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в дипломной работе, осуществлено путем комплексного применения следующих методов социально-правового исследования: историко-правового, статистического и логико-юридического.

Структурно дипломная работа состоит из введения, трех глав, восьми параграфов, заключения, списка используемой литературы и приложений.

ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ И ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Что касается дореволюционного российского законодательства, то в нем имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности этого договора (Свод законов Российской империи, т.X, ч.1, ст.1691). Мейер Д. И. Русское гражданское право: ч. 2. - М. Статут. 1997. - С. 260.

Д.И. Мейер отмечал, что договор найма имел и другие названия: «например, называется он отдачей в содержание, отдачей в оброчное, арендное, кортомное содержание, арендой, прокатом; говорят также нередко о снятии какого-либо имущества, допустим, мельницы. Все эти названия указывают на один и тот же договор имущественного найма, хотя и есть между ними некоторая разница в употреблении, так что большей частью каждое имя дает договору, особый оттенок: так, арендой, кортомом называется обыкновенно наем земли, дома, вообще имущества недвижимого, а прокатом - наем мебели, платья, вообще имущества движимого».

Российскому законодательству, как отмечал Г.Ф. Шершеневич, было «чуждо различие между пользованием только вещью и извлечением из нее плодов, как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом долгов и движимостей, наймом сельских земель, наймом скота, как это принято во французском праве». Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Т. 2. (по изд. 1902.) - М. Статут. 1997. - С. 159.

Субъектами договора найма по российскому гражданскому законодательству являлись, с одной стороны, хозяин (лицо, отдающее имущество внаем), с другой - наниматель (лицо, нанимающее имущество).

В качестве предмета найма законодательство той поры признавало нанимаемое имущество. Так, Д.И. Мейер писал: «Предмет найма называется нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом. Ближайшим образом таким предметом являются физические вещи, одушевленные и неодушевленные».

И законодательство, и доктрина того периода исходили из положения, что внаем могли передаваться только непотребляемые вещи. Например, Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Не всякая вещь может быть отдана внаем, потому что не всякая допускает пользование без повреждения ее существа.

Вещи, потребляемые, неспособны составить содержание имущественного найма, потому что пользование ими соединено с уничтожением их цельности, например, съестные припасы можно занять, но не нанять. Вещи заменимые также непригодны для найма, потому что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а, следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности. Что противоречит сущности договора найма, например, нельзя говорить о найме денег». Мейер Д. И. Указ. соч. С.2.

В соответствии с действовавшим до 1917 г. законодательством условие о сроке признавалось существенной «принадлежностью» (т. е. существенным условием) договора найма (Свод законов Российской империи, т.X, ч.1, Ст.1691). Также существенным условием договора найма признавалось условие о вознаграждении за пользование имуществом - наемной плате. Дореволюционное законодательство (Свод законов Российской империи, т.X, ч.1, Ст. 1691) требовало обязательного определения в договоре найма цены, но при этом не указывало, в чем конкретно может быть выражено вознаграждение.

При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших место в советский период, нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора. Развитие законодательства в этот период шло по пути некоторого ограничения круга объектов имущественного найма, сокращения и дифференциации сроков найма, увеличения числа специальных правил, предназначенных для регулирования отношений найма с участием так называемых социалистических организаций или связанных с передачей внаем государственного имущества.

Для характеристики договора имущественного найма по советскому гражданскому праву воспользуемся нормами Гражданского кодекса РСФСР 1922 г., а также Гражданского кодекса РСФСР 1964 г.

Определение понятия договора имущественного найма оставалось практически неизменным. Договором имущественного найма признавался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (ст. 152 ГК 1922 г.; ст. 275 ГК 1964 г.).

По сравнению с дореволюционным законодательством в договоре имущественного найма четко просматриваются отдельные элементы вещно-правовых отношений, а за нанимателем признается статус титульного владельца. Передаваемое внаем имущество обременяется правом нанимателя, которое приобретает значение права следования, характерное для вещно-правовых отношений. В данный период действует без всяких оговорок правило, согласно которому при переходе права собственности на имущество от наймодателя к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника (ст. 169 ГК 1922 г.; ст. 288 ГК 1964 г.).

По этому поводу О.С. Иоффе, подчеркивая обязательственно - правовой характер отношений по имущественному найму, тем не менее приходит к следующему выводу: "Однако сданное внаем имущество поступает во владение нанимателя, а владение - такое правомочие, которое может быть нарушено любым и каждым, осуществляет ли его собственник или договорный контрагент... Выходит, таким образом, что договорное (относительное) правоотношение по имущественному найму в той мере, в какой оно связано с передачей имущества во владение другого лица, порождает и определенные абсолютно - правовые последствия. Они проявляются не только в защите прав нанимателя от любого нарушителя, но и в том, что в случае перехода права собственности на наемное имущество к любому другому лицу договор найма в пределах срока своего действия сохраняет силу и для нового собственника" Иоффе О.С. Обязательственное право. - М. Юридическая литература. 1975. - С. 308..

Неизменным оставался подход к определению предмета договора имущественного найма: таковым могло служить любое непотребляемое индивидуально - определенное имущество. Вместе с тем круг конкретных объектов имущественного найма сужался. Так, в ГК 1922 г. можно встретить нормы, регулирующие отношения, связанные с передачей внаем жилых помещений (ст. 166), земельных участков (ст. 169-а), государственных или коммунальных предприятий (ст. 153). В ГК 1964 г. подобных норм нет, поскольку к этому времени отношения, связанные с наймом жилья, стали предметом регулирования самостоятельного договора жилищного найма; государственные предприятия как имущественные комплексы более не являлись объектами имущественного оборота. В комментариях к ГК 1964 г. приводились примеры и иных запретов и ограничений в отношении отдельных видов имущества, в частности подчеркивалось, что не могут быть предметом найма права граждан, запрещен наем земель сельскохозяйственного назначения, средства производства не могут предоставляться внаем гражданам Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР / Под ред. проф. Братуся С.Н., Садикова О.Н. - М. Юрлитиздат. 1982. - С. 321..

В советский период обнаружили себя некоторые ограничения отношений имущественного найма по субъектному составу. В качестве наймодателей и нанимателей по-прежнему могли выступать и граждане, и организации. Однако законодательством специально предусматривалось, что социалистические организации вправе сдавать внаем только временно неиспользуемые здания, сооружения, производственные и иные помещения, оборудование и транспортные средства. Кроме того, систематическая сдача имущества внаем организациями допускалась лишь при условии, что совершение таких сделок входит в их уставную деятельность. Граждане не могли систематически выступать в качестве наймодателей по иной причине: считалось, что в этом случае договор имущественного найма используется для извлечения постоянных доходов Иоффе О.С. Указ. соч. - С. 311..

Требования, предъявляемые к форме договора имущественного найма, в течение советского периода неоднократно изменялись. Первоначально ГК 1922 г. предусматривал, что договоры найма всякого имущества на срок более одного года должны совершаться в письменной форме. Более жесткие требования предъявлялись к договору о найме государственных или коммунальных предприятий: к таким договорам под страхом их недействительности должна была прилагаться подробная опись сдаваемого в аренду имущества; необходимым условием действительности указанных договоров признавалось также их нотариальное удостоверение (ст. 153 ГК 1922 г.). Позже данные нормы были дополнены правилом, согласно которому договоры о найме государственных, в том числе коммунальных, предприятий государственными органами, кооперативными организациями всех видов и степеней, входящими в соответствующую систему кооперации, а также иными общественными организациями не подлежат обязательному нотариальному удостоверению независимо от суммы договора Собрание узаконений РСФСР. - 1926. - № 77. - Ст. 579..

Изменялось в течение советского периода и отношение законодателя к возможности для нанимателя сдавать имущество в поднаем. ГК 1922 г. включил норму о праве нанимателя, поскольку иное не было предусмотрено договором, отдавать все нанятое имущество или часть его в поднаем, оставаясь ответственным по договору перед наймодателем. Исключение делалось для национализированного или муниципализированного имущества, которое могло сдаваться нанимателем в поднаем не иначе как с письменного разрешения наймодателя (ст. 168).

ГК 1964 г. запрещал нанимателю сдавать нанятое имущество в поднаем без согласия наймодателя, а сдача в поднаем имущества, предоставленного нанимателю по договору бытового проката, вообще не допускалась (ст. 287).

Действовавшее в тот период законодательство не предусматривало каких-либо правил, регулирующих отношения, связанные с перенаймом имущества. Однако в юридической литературе подчеркивалось, что перенаем не противоречит основным началам и смыслу советского гражданского законодательства. Перенаем мог осуществляться по соглашению между прежним и новым нанимателем. Например, О.С. Иоффе отмечает: "Поскольку же имущественный наем - взаимный договор, перенаем соединяет в себе как уступку прав (цессию), так и передачу другому лицу обязанностей нанимателя (перевод долга). А для совершения такого акта, как перевод долга, всегда необходимо согласие кредитора (ст. 215 ГК). Поэтому и перенаем требует согласия наймодателя" Иоффе О.С. Указ. соч. - С. 309-310..

Что касается содержания договора имущественного найма, то круг прав и обязанностей сторон и их распределение между наймодателем и нанимателем в советский период оставались достаточно традиционными.

Основные обязанности наймодателя состояли в передаче нанятого имущества нанимателю и в обеспечении надлежащего состояния этого имущества в период действия договора найма. И по ГК 1922 г. (ст. 157) и по ГК 1964 г. (ст. 281) наймодатель был обязан своевременно предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем договору и назначению сдаваемого внаем имущества. При этом он не нес ответственности за недостатки, которые были или должны были быть известны нанимателю (либо оговорены наймодателем) при заключении договора. Последствия неисполнения данной обязанности наймодателем состояли в том, что наниматель получал право истребовать от него нанятое имущество либо отказаться от договора и потребовать возмещения убытков (ст. 158 ГК 1922 г., ст. 282 ГК 1964 г.).

Неисполнение наймодателем обязанности производить за свой счет капитальный ремонт сданного внаем имущества давало нанимателю право самому произвести такой ремонт и взыскать с наймодателя стоимость ремонта либо зачесть соответствующую сумму в счет наемной платы. Наниматель мог также расторгнуть договор имущественного найма и потребовать от наймодателя возмещения убытков.

Обязанности нанимателя сводились к надлежащему пользованию нанятым имуществом в соответствии с его назначением и условиями договора, обеспечению содержания данного имущества, своевременному внесению наемной платы и возврату имущества наймодателю по окончании срока найма.

Одной из основных обязанностей нанимателя являлось своевременное внесение наемной платы. В течение советского периода наблюдалась тенденция упрощения подхода законодателя к вопросу о формах наемной платы. По ГК 1922 г. допускались четыре формы наемной платы, которые рассматривались в качестве равноценных, а именно: 1) совершение определенных срочных платежей деньгами и натурой; 2) отчисление условленной доли продуктов, предметов выработки, полезной площади помещений или денежного дохода; 3) выполнение определенных услуг; 4) сочетание указанных форм оплаты (ст. 165). ГК 1964 г. уже не включал в себя норм об иных (кроме денежной) формах наемной платы. В юридической литературе признавалось, что наемная плата в натуральной форме возможна лишь в отношениях между гражданами. Например, О.С. Иоффе отмечает: "Наемная плата выражается обычно в периодических месячных, квартальных, годовых денежных платежах. По соглашению сторон допускается единократная уплата за весь период действия договора, а для некоторых отношений (например, бытового проката) такой порядок предусматривается специальными правилами. Установление наемной платы не в денежной, а в натуральной форме (в виде передачи продуктов, выполнения работы и т.п.) действующим законодательством не предусмотрено. Но в отношениях между гражданами нет препятствий для такого способа ее определения, как и для сочетания денежных и натуральных элементов" Иоффе О.С. Указ. соч. - С. 316-317..

Невыполнение нанимателем обязанности по внесению наемной платы давало наймодателю право на ее принудительное взыскание в судебном порядке, а при систематической просрочке внесения наемных платежей - на расторжение договора.

При прекращении договора имущественного найма на нанимателя возлагалась обязанность вернуть наймодателю имущество в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа или в ином состоянии, обусловленном договором (ст. 174 ГК 1922 г., ст. 291 ГК 1964 г.). При этом в случае ухудшения нанятого имущества наниматель должен был возместить наймодателю причиненные убытки.

Судьба улучшений, произведенных нанимателем в нанятом им имуществе, ставилась в зависимость от наличия разрешения наймодателя на производство соответствующих улучшений. В случае если улучшение нанятого имущества было произведено с разрешения наймодателя, наниматель по общему правилу получал право на возмещение произведенных расходов. Улучшения, произведенные нанимателем без согласия наймодателя, дифференцировались на отделимые и неотделимые от возвращаемого имущества. Первые (отделимые) могли быть изъяты нанимателем, если наймодатель не согласился возместить их стоимость. Что касается неотделимых улучшений, то их стоимость не подлежала возмещению наймодателем.

Правда, и в этом вопросе обнаружил себя "классовый" подход. В ГК 1922 г. имелась норма, в соответствии с которой улучшения, произведенные арендатором национализированного или муниципализированного предприятия или строения, по истечении срока найма безвозмездно переходили к государству или местному совету по принадлежности (ст. 179) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества (Книга 2) (издание 4-е, стереотипное) - М. Статут. 2002. - С. 122..

В целом же, если брать основные параметры договора имущественного найма, в гражданском праве советского периода указанный договор сохранил свои основные черты и признаки, отличающие имущественный наем от иных типов гражданско-правовых договоров.

1.2. Понятие договора аренды

Гражданский кодекс РФ хотя и дает традиционное определение аренды, но уже охватывает арендными правоотношениями более широкий круг самих экономических отношений: прокат, аренду транспортных средств, аренду зданий и сооружений, включая аренду предприятий как производственных комплексов, финансовую аренду (лизинг) Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М. Юрайт. 2004. - С. 145..

Законодатель достаточно подробно регулирует многочисленные вопросы арендных правоотношений, причем без применения отсылочных норм к специальному законодательству, правда, за исключением двух случаев:

когда особенности аренды устанавливаются в транспортных уставах и кодексах;

когда правила ГК об аренде применяются к аренде земельных участков и иных природных объектов, что регулируется специальным законодательством Козырь О.М. Аренда // Гражданский кодекс РФ (ч. 2): Текст, комментарии. - М. МЦФЭР. 1996. - С. 330..

Формулировка договора аренды аналогична определению, которое содержалось в Основах гражданского законодательства 1991 г. Так, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) (издание четвертое, исправленное и дополненное) / Под ред. Садикова О.Н. - М. Инфра-М. 2004. - С. 137..

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

Правовед А.А. Иванов правильно указывает, что ГК РФ рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы. Поэтому "термины "наем", "имущественный наем" и "аренда", а также "арендодатель" и "наймодатель" или "арендатор" и "наниматель" будут использоваться как тождественные" Учебник гражданского права (2-е изд.). Том 2 / Под общ. ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М. Проспект. 1997. - С. 150..

Договор аренды признается консенсуальным, взаимным и возмездным. В договоре аренды просматривается и главная цель договора - обеспечение передачи имущества во временное пользование. В то же время следует сразу сделать и такую оговорку: в п. 1 ст. 606 ГК сказано, что имущество предоставляется арендатору за плату "во временное владение и пользование" или "во временное пользование". Сказанное не может означать изменение цели договора, ибо не всякий арендатор может быть признан владельцем, но пользователем он будет во всех случаях. Здесь же уместно отметить и следующее: возмездность арендного договора отличает его от ссуды, на что, как уже и отмечено было выше, в свое время указывал Г.Ф. Шершеневич.

Аренда имущества предполагает в своем роде эксплуатацию такого имущества с использованием его потребительских качеств Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М. Юрайт. 2004. - С. 132., именуемую как право пользования арендованным имуществом, заключающееся в извлечении из вещи ее полезных свойств (плоды, продукция и доходы), которые по общему правилу остаются в собственности арендатора (п. 2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем правило п. 2 ст. 606 ГК может быть изменено законом, правовым актом или договором (ст. 136 ГК) Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М. Юрайт. 2004. - С. 138..

Право пользования арендуемым имуществом подлежит вещно-правовой защите и с этой точки зрения приравнивается к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК РФ), ибо лицо, обладающее вещными правами, имеет право на защиту своего владения также против собственника, т.е. и от притязаний арендодателя. "Если же речь идет о "голом" праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется. Правда, и в этом случае арендатор не остается без защиты, но только от собственника и по нормам обязательственного права" Учебник гражданского права (3-е изд.). Том 2 / Под общ. ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М. Проспект. 2001. - С. 143..

Два слова о праве следования за вещью. Это означает, что переход права собственности на арендованное имущество по общему правилу не влечет изменения и расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК), но право пользования арендованным имуществом сохраняется при этом не всегда (п. 2 ст. 617 ГК РФ).

Вышеуказанное правило о предоставлении арендаторам вещно-правовой защиты и признании "свойства следования" за вещью (арендованным имуществом) позволяет в известной степени профессору Л.В. Щенниковой сделать вывод об отнесении права аренды имущества (особенно в государственном или муниципальном жилом фонде) к числу вещных прав Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. - М. Инфра. 1996. - С. 18 - 19..

Иногда в процессе аренды возможен выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК), что может быть предусмотрено в законе или договоре, например, по истечении срока аренды или до его истечения, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены, предусмотренной договором.

Следует указать (хотя это и было уже отмечено выше), что аренда с правом выкупа в период так называемой перестройки считалась основным средством приватизации государственного (муниципального) имущества. Такая доминирующая тенденция в разгосударствлении экономики привела страну к качественному застою во всех сферах хозяйствования. Впоследствии указанный способ приватизации был отменен на будущее время Закон РСФСР № 1531-1 от 03.07.1991 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» (ред. от 17.03.1997) // Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 1991. - № 27. - Ст. 927.. Однако и на сегодня отдельные предприятия все же сохраняют за собой ранее полученное право на приватизацию, а выкуп арендованного имущества так и является одним из средств приватизации Федеральный закон РФ № 123-ФЗ от 21.07.1997 «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» (в ред. от 05.08.2000) // СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3595..

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Законодатель, конструируя последовательность построения статей ГК, в общих положениях об аренде (§ 1 главы 34 ГК РФ) применяет традиционный способ правового регулирования арендных правоотношений, используя при этом идею выдающегося русского юриста Черепахина Б.Б. о том, что "прием регулирования должен соответствовать регулируемым интересам" Черепахин Б.Б. К вопросу о частном и публичном праве. По изд. 1925 г. - М.. Д-Юре. 1994. - С. 25.. Так, цепочка логического построения статей имеет строгую последовательность: договор аренды (ст. 606); объект аренды (ст. 607); арендодатель (ст. 608); форма и госрегистрация договора аренды (ст. 609); срок договора аренды (ст. 610), а затем следует комплекс статей, регулирующих основу аренды, т.е. ее объект, в виде имущества: ст. ст. 611 - 613; 615 - 616; 622 - 624 ГК РФ.

Начнем наше исследование с рассмотрения элементов договора аренды. Так, договор аренды включает в себя следующие элементы: стороны (арендодателя и арендатора), предмет (объект) договора, форму договора (письменную форму договора, с необходимостью в отдельных случаях осуществлять его государственную регистрацию), цену договора (арендную плату).

О сторонах договора аренды. Гражданский кодекс в ст. 608 формулирует понятие арендодателя следующим образом. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодатель - любой субъект гражданского права: как физическое, так и юридическое лицо. В роли арендодателя как юридического лица может выступать государство, национально-государственное, административно-территориальное и (или) муниципальное образование, а также коммерческие или некоммерческие организации.

Усложненная система правоотношений выстраивается при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества, ибо управление госсобственностью - это функции исполнительной власти. В силу ст. 114 Конституции РФ Правительство РФ правомочно осуществлять управление федеральной собственностью. От имени Правительства РФ договоры аренды федерального имущества заключает Министерство имущественных отношений РФ Постановление Правительства РФ № 96 от 10 февраля 1994 г. «О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» (в ред. от 16.03.2000) // СЗ РФ. - 1994. - № 8. - Ст. 593. и его территориальные органы на местах. Уместно подчеркнуть, что передача федерального недвижимого имущества в аренду частным лицам производится, как правило, на конкурсной основе Распоряжением Минимущества РФ № 774-Р от 28 июля 1998 г. «Об утверждении положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности» // БНА. - 1998. - № 20..

Правом сдачи в аренду федерального имущества могут быть наделены и иные государственные организации, не являющиеся прямыми собственниками имущества, а наделенные правом хозяйственного ведения. Это государственные унитарные предприятия, правомочные сдавать в аренду федеральное движимое имущество без ограничения (кроме тех случаев, которые установлены законом или иным правовым актом) Указ Президента РФ № 1230 от 14 октября 1992 г. «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» срок аренды движимого имущества не должен превышать одного года, а в остальных случаях нужно получить согласие собственника., а недвижимое - только с согласия собственника (ст. 295 ГК РФ).

О казенных предприятиях как арендодателях. Как известно, казенные предприятия не являются прямыми собственниками, а за ними закреплено лишь право оперативного управления имуществом. Поэтому казенные предприятия имеют право заключать договоры аренды в отношении любого имущества лишь только с согласия собственника (абз. 1 п. 1 ст. 297 ГК РФ). В этом случае от имени собственника такое согласие дает Минимущество и его территориальные органы, то есть агентства и другие органы власти. Так, недвижимость, принадлежащая на праве хозяйственного ведения предприятиям железнодорожного транспорта, может сдаваться в аренду с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта.

Относительно такой разновидности арендодателя, как бюджетные учреждения. Эти организации не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований (п. 1 ст. 298 ГК РФ). Строго говоря, бюджетные учреждения в договорах аренды являются только балансодержателями, ибо сдаваемое в аренду имущество продолжает числиться у них на балансе. Именно поэтому вместо них договоры аренды заключает Минимущество РФ и его подразделения на местах. Между тем образовательные и научные учреждения правомочны самостоятельно сдавать закрепленное за ними движимое или недвижимое имущество Закона РФ № 3266-1 от 10 июля 1992 г. «Об образовании» (в ред. от 16.03.2006) // СЗ РФ. - 1996. - № 3. - Ст. 150..

В то же время следует отметить, что научные организации, организации научного обслуживания и социальной сферы Российской академии наук и отраслевые академии наук, государственные научные организации, выступающие в качестве арендодателей, обязаны использовать доходы от сдачи арендованного имущества на развитие своей материально-технической базы Гражданское право: Учебник (ч. 2) / Под общ. ред. А.Г. Калпина. - М. Юристъ. 2000. - С. 105..

Между тем следует иметь в виду, что если государственному, муниципальному или бюджетному предприятию разрешено заниматься коммерческой деятельностью, то они вправе сдавать имущество в аренду без ограничений. Но для того чтобы узнать, как и в каком порядке могут заключать договоры аренды имущества вышепоименованные участники гражданского оборота, надо обращаться к соответствующему законодательству.

Если фигура арендодателя представлена в ГК РФ отдельной статьей - 608, то Кодекс не дает отдельной правовой нормы об арендаторе и не определяет этого понятия. Поэтому закон не предъявляет к арендаторам особых требований. По общему правилу ими могут быть физические и (или) юридические лица, заинтересованные в получении имущества в пользование. Однако Кодекс все-таки делает исключение из указанного правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ), при аренде предприятия и финансовой аренде - лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, п. 1 ст. 665 ГК РФ), по договору проката - лицо, которое использует имущество для потребительских целей (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Однако при аренде отдельных видов имущества, например природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью...

Говоря об арендных правоотношениях, стоит отметить, что законодатель придерживается идеи о придании им устойчивого характера: договор аренды сохраняет силу при изменении сторон (ст. 617 ГК РФ). Кроме того, перемена собственника в лице арендодателя, вызванная переходом права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Объектом аренды может быть не любое имущество, включая обособленные природные объекты, а лишь те предметы и вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе потребления, так называемые непотребляемые вещи, т.е. вещи, не теряющие свои натуральные свойства (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Предметом договора аренды также может быть любое движимое и недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота.

Употребляя в п. 1 ст. 607 ГК РФ слово "другие", законодатель тем самым дает расширительное толкование объекту аренды, полагая, что перечень объектов аренды не является исчерпывающим.

Имущественные права, хотя и являющиеся самостоятельным объектом купли-продажи (п. 4 ст. 454 ГК РФ), не могут передаваться в аренду.

Правовая норма об использовании арендатором плодов, продукции и доходов от своей деятельности воспроизведена в части 2 ст. 85 Основ гражданского законодательства. Тем не менее право собственности на такое имущество возникает у арендатора лишь тогда, когда оно использовалось строго целенаправленно, т.е. в соответствии с договором, а не иным образом.

Однако в ч. 2 п. 1 ст. 607 ГК делается все-таки оговорка о том, что законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается.

Что касается сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, то это дополнительно регулируется соответствующими законодательными актами: Земельным кодексом РФ 2001 г., Законом РФ "О недрах", Водным кодексом, Лесным кодексом РФ, а также изданным 30 июля 1997 г. Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть четко указаны данные, позволяющие конкретно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Предмет договора - существенное условие договора.

Весьма важным обстоятельством в договоре аренды является указание на необходимость четкого определения объекта аренды. В этой связи закон обязывает указывать в тексте договора наименование имущества, его количество и качество (п. 3 ст. 607 ГК РФ), а для недвижимого имущества - место его нахождения и другие отличительные признаки, позволяющие индивидуализировать соответствующий объект аренды, причем описать его состояние с учетом физического и "морального" износа, с тем чтобы предмету договора аренды недвижимости мог быть присвоен уникальный кадастровый номер как результат кадастрового и технического учета (инвентаризации). Последнее обстоятельство играет главенствующую роль при определении размера арендной платы. Например, для договора аренды здания (сооружения) условие о размере арендной платы является обязательным (существенным) и должно быть зафиксировано только в письменной форме. При отсутствии этих условий такой договор аренды недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). В случае аренды отдельных, специфических видов имущества, например природных ресурсов, перечень существенных условий такого договора аренды значительно расширяется.

В силу норм обязательственного права правомочием по владению, пользованию и распоряжению имуществом обладает его собственник (ст. 209 ГК РФ). Сам же факт сдачи имущества как собственности в аренду является не чем иным, как актом распоряжения собственным имуществом. И такая конструкция арендного обязательства действительно не представляет собой особых трудностей в правоприменении.

Еще раз напомним о сложности сдачи имущества в аренду не "прямыми" собственниками, а лицами, уполномоченными сдавать его в аренду в силу закона, договора или по распоряжению самого собственника. Особая сложность данного вопроса заключается не только в особом правовом режиме собственности, но и в количестве законодательных актов, регламентирующих данные правоотношения.

Важная особенность аренды состоит в том, что такой договор должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ), если речь идет о сроке более года или когда одной из сторон является юридическое лицо. В последнем случае это условие соблюдается даже вне зависимости от срока.

Хотя в тексте данной правовой нормы и не фигурирует слово "гражданин", но из нее вытекает возможность физическим лицам заключать между собой договоры аренды как в письменной, так и в устной форме. Устная форма договора ограничена пресекательным сроком в один год. Но существуют и другие виды таких арендных договоров, для которых письменная форма является обязательной во всех случаях, в том числе и вне зависимости от срока заключения и действия: договор проката (п. 2 ст. 626 ГК); договор аренды транспортных средств (ст. ст. 633 и 634 ГК), договор аренды зданий и сооружений (ст. 651 ГК) и предприятий (ст. 658 ГК).

Если в арендном правоотношении одной стороной выступает юридическое лицо, а другой - физическое, то такая сделка должна заключаться в письменной форме.

Правовая форма договора аренды недвижимого имущества имеет более обязательный нормативно-разрешительный порядок, нежели аренда движимого имущества: аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Для договоров аренды недвижимого имущества, предусматривающих в последующем переход права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), вопрос заключается только в соблюдении особой формы, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ).

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

10.07.2001 между Якутским городским комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам, действовавшим от имени администрации г. Якутска (арендодатель) и предпринимателем Ч. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка площадью 24 квадратных метра, имеющего кадастровый номер 14:36:0107009:0005, для торговой деятельности сроком действия с 30.06.2001 по 30.04.2003.

Ст. 609 ГК РФ и статьи 4, 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указывают на необходимость государственной регистрации договора аренды земельного участка, соответственно, прав, закрепленных за сторонами этим договором.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который ведется с 26 декабря 1998 года регистрирующим органом, расположенным на территории г. Якутска, отсутствует запись о государственной регистрации договора аренды от 10.07.2001 земельного участка, имеющего кадастровый номер 14:36:0107009:0005.

Поэтому в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ спорный договор является незаключенным Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19.01.2005 года по делу № А58-2704/03-Ф02-4913/04-С2 // Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 4. - С. 11..

В таком варианте госрегистрация осуществляется путем составления одного документа, подписываемого обеими сторонами, по правилам ст. ст. 550 - 551 ГК РФ, а при аренде предприятия, с последующим переходом права собственности на него, по правилам ст. ст. 559 - 560 ГК РФ, в такой же форме, как и при купле-продаже предприятий.

Регистрация договора аренды всегда вторична. Ей должна предшествовать регистрация того права, которое обременено договором аренды, и права собственности, если оно не совпадает с предыдущим правом (п. 1 ст. 6 Закона о госрегистрации). И только затем можно регистрировать договор аренды.

Государственная регистрация договора аренды производится по заявлению любой из сторон (п. 1 ст. 162 Закона о государственной регистрации). Если заявление подается арендодателем, участие арендатора необязательно. При подаче заявления о регистрации арендатором применяются правила ст. 16 Закона. Иными словами, если договор аренды нотариально не удостоверен или у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию должен подать и арендодатель. Арендодатель должен быть уведомлен и о состоявшейся регистрации договора аренды (п. 2 ст. 13 Закона о госрегистрации).

Особенность указанных правоотношений по аренде недвижимости с последующим переходом права собственности на это имущество заключается еще и в том, что к означенному договору должен быть приложен ряд документов: бухгалтерский отчет, акт инвентаризации, заключение независимой аудиторской фирмы о составе и стоимости недвижимости, перечень кредиторов и дебиторов и прочие необходимые документы.

Согласно п. 2 ст. 614 ГК арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Приведенный перечень возможных форм арендной платы не является ни исчерпывающим, ни императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания различных из перечисленных форм, так и в иной, не названной в ст. 614 ГК форме. Исключением из этого общего правила является положение ст. 630 ГК, согласно которому арендная плата по договору проката устанавливается только в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Наиболее распространена денежная форма арендной платы. В предусмотренных законом случаях применяются ставки арендной платы, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Так, при сдаче в аренду имущества научными организациями Российской академии наук и отраслевых академий размер арендной платы определяется договором, но он не может быть ниже среднего размера арендной платы, обычно взимаемого за аренду имущества в местах расположения таких организаций Федеральный закон РФ № 127-ФЗ от 23 августа 1996 г. «О науке и государственной научно-технической политике» (в ред. от 31.12.2005) // СЗ РФ. - 1996. - № 35. - Ст. 4137..

Важную особенность правового регулирования аренды составляет регламентация в ГК вопроса о возможности изменения размера арендной платы. В изъятие из общего правила о праве сторон изменять условия договора без ограничения по срокам и по кратности изменений (ст. 450 ГК), в п. 3 ст. 614 ГК предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Правило это является диспозитивным, и договором либо законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы.

При отсутствии соглашения сторон об арендной плате считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.

Индивидуальный предприниматель П. обратился в суд с иском к ЗАО "Флора" (далее - общество) о взыскании основного долга и пеней за просрочку уплаты арендных платежей по договору аренды оборудования от 23.07.2001.

Индивидуальный предприниматель П. (арендодатель) и общество (арендатор) в лице временного управляющего Р. заключили договор аренды оборудования от 23.07.2001, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование экстракционное оборудование для переработки шалфея на конкрет. За пользование оборудованием установлена оплата в размере 35% от полученной продукции, переработанной на арендованном оборудовании. За неуплату арендных платежей в сроки, установленные договором, предусмотрена пеня в размере 0,5% от суммы за каждый день просрочки. Срок действия договора установлен до 30.09.2001.

В силу ст. 614 ГК РФ при отсутствии соглашения сторон об арендной плате считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах. В нарушение требований ст. 65 АПК РФ предприниматель П. не доказал, что полученная в виде 349,4 кг конкрета шалфея арендная плата не соответствует обычно применяемой при аренде аналогичного оборудования в сравнимых обстоятельствах.

Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.01.2005 по делу № 08-6541/2004 года // Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 4. - С. 10..

Арендная плата, как и срок в договоре аренды, не является существенным условием договора.

Поскольку в силу ст. 606 ГК РФ арендованное имущество передается арендатору, как правило, во временное пользование, возникает вопрос о сроках (времени) пользования им. Срок договора аренды регулируется ст. 610 ГК РФ, в которой, как уже и подчеркнуто нами, нет никакого точного или определенного срока аренды. Иначе говоря, Кодекс не указывает конкретного срока аренды.

Так, договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Правовая конструкция статьи 610 ГК РФ о сроках аренды по договору составлена таким образом, что какие-либо конкретные сроки опущены. Это сделано законодателем для того, чтобы стороны арендного правоотношения были свободны в выборе срока аренды. Кодекс указывает, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении срока прекращается.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.