Правовое регулирование арендных отношений
История и современное понятие договора аренды, его отличие от сходных гражданско-правовых соглашений. Существенные условия, права и обязанности сторон. Особенности арендных обязательств, относящихся к движимому или недвижимому имуществу, лизингу.
Рубрика | Государство и право |
Вид | дипломная работа |
Язык | русский |
Дата добавления | 18.07.2010 |
Размер файла | 99,8 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Арендодатель, сдающий транспортное средство в аренду с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, должен обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию его в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Поскольку цели бывают разными, в одних случаях - перевозка пассажиров, в других - грузов, использование транспортного средства в течение длительного периода или на один рейс и т.д., неодинаков и объем услуг, предоставляемых арендодателем. В договоре аренды может быть предусмотрено предоставление услуг, выходящих за рамки технической эксплуатации транспортного средства, например по организации питания и иного обслуживания пассажиров при сдаче судна в аренду для туристических целей и пр.
Безопасность эксплуатации транспортного средства во многом зависит от квалификации и опыта лиц, управляющих им. Арендодатель обязан укомплектовать экипаж соответствующими специалистами. Состав экипажа и его квалификация должны отвечать действующим правилам и условиям договора, а если обязательными правилами такие требования не установлены требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида.
Конкретные требования, предъявляемые к соответствующим лицам, устанавливаются федеральными авиационными правилами. За деятельностью авиационного персонала осуществляется государственный контроль Постановление Правительства РФ от 20.11.2001 № 801 «О службе безопасности полетов авиации вооруженных сил Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 48. - Ст. 4521..
Важное правовое значение имеет абз. 2 п. 2 ст. 635 ГК, предусматривающий, что члены экипажа, обслуживающего транспортное средство, сданное в аренду с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, являются работниками арендодателя, т.е. находятся с последним в трудовых отношениях. В связи с этим по вопросам, относящимся к управлению и технической эксплуатации, члены экипажа подчиняются распоряжениям арендодателя. В части коммерческой эксплуатации транспортного средства экипаж должен выполнять распоряжения арендатора.
По общему правилу, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель, с которым они состоят в трудовых отношениях. Арендатор возмещает их в составе арендных платежей (они должны учитываться при определении размера арендной платы). Норма об оплате услуг и расходов по содержанию членов экипажа носит диспозитивный характер, и в договоре аренды стороны могут по-иному решить этот вопрос.
Коммерческая эксплуатация транспортного средства относится к сфере деятельности нанимателя, и поэтому расходы, связанные с нею, возлагаются на арендатора. В их состав входят затраты по оплате топлива и материалов, используемых в процессе эксплуатации, внесению различных сборов.
Управление и эксплуатационно-техническое обслуживание транспортного средства, взятого в аренду без экипажа, осуществляется либо непосредственно самим арендатором (например, при аренде автомобиля), либо путем привлечения соответствующих работников, которые в этом случае будут состоять в трудовых или договорных (гражданско-правовых) отношениях с арендатором.
Если законом или договором предусмотрена обязанность страховать транспортное средство, а также ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, она возлагается на арендодателя, когда транспортное средство обслуживается его экипажем (ст. 637 ГК), и на арендатора при аренде без экипажа (ст. 646 ГК). Указанные нормы также диспозитивны.
В случае гибели или повреждения транспортного средства, сданного в аренду с экипажем, на арендатора может быть возложена обязанность возместить причиненные убытки лишь при условии, если арендодатель докажет, что гибель или повреждение произошли по обстоятельствам, за которые тот отвечает в соответствии с законом или договором (ст. 639 ГК). По закону арендатор отвечает, если гибель или повреждение транспортного средства произошли по его вине либо по вине лиц, за действия которых он несет ответственность, например, по вине работников юридического лица (или гражданина) при исполнении ими своих служебных обязанностей, по вине несовершеннолетнего лица до четырнадцати лет (ст. 1064, 1068, 1073 ГК). В отличие от общих правил, содержащихся в названных статьях гл. 59 ГК, согласно которым вина причинителя вреда презюмируется, в данном случае бремя доказывания вины арендатора (лиц, за которых он несет ответственность) возлагается на арендодателя. Договором может быть предусмотрена обязанность арендатора возместить арендодателю вред, возникший при случайной гибели или повреждении арендованного транспортного средства (при отсутствии вины арендатора), и тогда будут действовать условия договора. Но если договор не содержит подобных условий, то все последствия случайной гибели или случайного повреждения транспортного средства несет арендодатель как его собственник (ст. 211 ГК).
3.2 Арендные обязательства, относящиеся к недвижимому имуществу
Законодательное регулирование земельных правоотношений стало одной из острейших проблем современной экономической и предпринимательской деятельности. По мнению Е.А. Суханова, этому способствовало два основных обстоятельства: во-первых, конституционное признание частной собственности на землю; во-вторых, объективно изменившееся соотношение земельного и гражданского права в регулировании землепользования Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. - М. Статут. 2000. - С. 3.. Новым Гражданским кодексом РФ впервые было закреплено единство принципов и общих положений, параллельно развивающихся отраслей права: действие основных начал гражданского законодательства непосредственно выражено в общих положениях о праве собственности на землю, согласно которым лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (статья 260 ГК) Кособродов В.М. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земельного участка // Адвокат. - 2006. - № 1. - С. 16.. Уклонение законодателя от своевременного принятия Земельного кодекса, соответствующего основополагающим предписаниям главы 17 ГК РФ, было связано, среди прочих причин, с разногласиями теоретического и политического содержания об определении соотношения норм гражданского и земельного права. При этом идея об особом публичном характере земельного законодательства сводилась к отрицанию подчинения его правил нормам частного гражданского права. Пробелы и противоречия правового регулирования землевладения закономерным образом влияли на нестабильность и ограниченность вещных прав на земельные участки и препятствовали совершению с ними различных гражданско-правовых сделок Кресникова Н.И. Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе // Право и экономика. - 2004. - № 4. - С. 22.. Признание в России частной собственности на землю явилось причиной интенсивного развития не только вещных земельных прав, но и повлекло распространение соглашений о передаче земельных участков во временное владение и пользование. По нашему мнению, гражданские права такого содержания, возникшие из договора с собственником земельного участка, по смыслу статьи 307 ГК имеют обязательственную природу. Аренда земли занимает среди них центральное место Добрачев Д.В. Проблемы судебной практики в сфере оборота земли - М. Волтерс Клувер. 2005. - С. 67..
Аренда земли - правовой институт, получивший широкое распространение в гражданском обороте большинства стран с рыночной системой экономики. В России до принятия современного гражданского законодательства на протяжении многих десятилетий арендные земельные правоотношения находились под юридическим и фактическим запретом; недостаточность нормативно-правовой базы регулирования аренды земли не была восполнена в полной мере нормами ГК об аренде недвижимости. Введение в действие нового Земельного кодекса РФ 2001 года призвано существенным образом изменить ситуацию в установлении конкретных правил по временному землепользованию Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью (издание второе, переработанное и дополненное) - М. Юстицинформ. 2006. - С. 65..
Законодательное регулирование отношений по аренде земельных участков имеет сложный, комплексный характер. Обусловлено это тем, что аренда имущества - категория только гражданского права, в то время как аренда земельных участков касается использования особого объекта экономического оборота, влияющего на основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, поэтому регулируется также и специальными нормами земельного права. Однако относительная новизна земельно-правового института и неопределенность его отдельных положений вызывают в правоприменительной деятельности и при рассмотрении судами возникающих споров немало сложных проблем. В большинстве ситуаций их разрешение принципиально зависит от понимания определяющего подчинения норм земельного права положениям гражданского законодательства.
Согласно п. 1 ст. 2 ЗК РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, должны соответствовать ЗК РФ. Тем самым, по сути, декларируется приоритетное положение этого специального и основного закона в сфере регулирования прав на землю и сделок с земельными участками по отношению к иным законам независимо от момента их принятия, включая имеющий силу федерального закона Гражданский кодекс РФ.
Напротив, в соответствии с п. 2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ, что позволяет сделать иной правовой вывод: о допустимости применения земельного законодательства при регулировании договоров с земельными участками только в той части, которая не противоречит гражданскому законодательству.
В юридической литературе не сложилось единого представления о гражданско-правовой природе договора аренды земли. Некоторые ученые полагают, что в настоящее время отсутствует достаточно четкое разграничение предмета регулирования гражданского и земельного права. Ряд авторов считает, что договор аренды земельного участка имеет выраженный гражданско-правовой характер, другие настаивают на его специальных земельно-правовых особенностях, несвойственных обычному гражданскому обороту.
Так, по мнению Ахметшиной Л.М., выявление соотношения гражданского и земельного права в регулировании договора аренды земли не позволяет четко выделить сферы регулирования данной области отношений со стороны каждой из этих отраслей права, поскольку в сфере имущественных отношений они дополняют друг друга: гражданское законодательство ссылается на особенности регулирования отношений нормами земельного законодательства, а в земельном законодательстве содержатся нормы гражданского права Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству. Автореф. дисс. к.ю.н. - Казань. 2002. - С. 13..
А.Д. Александров указывает, что на основании того, что в п. 2 ст. 3 ГК РФ установлено правило, в соответствии с которым нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, помимо Гражданского кодекса РФ, должны соответствовать нормам Гражданского кодекса РФ, можно сделать вывод, что нормы, регулирующие имущественные отношения, могут содержаться в Земельном кодексе РФ и иных принимаемых в соответствии с ним законах, нормативно-правовых актах Президента РФ, Правительства РФ, но при этом они не должны противоречить общим началам и смыслу гражданского законодательства, сущности отдельных его институтов Александров А.Д. Новый ЗК РФ об аренде, купле-продаже и мене земельных участков // Юридический мир. - 2002. - № 1. - С. 61..
Интересна точка зрения И.А. Иконицкой о том, что «не нужно говорить о примате какой-то отрасли над другой. Земельные отношения настолько сложные, что ниша для их регулирования может иметь место как в гражданском законодательстве, так и в земельном. Если же говорить об имущественных отношениях, объектом которых является земля, то в этом случае к ним применяются общие нормы гражданского права» Бакунина Т.С., Землякова Г.Л. Материалы конференции. Новый ЗК РФ: некоторые вопросы теории и практики применения // Государство и право. - 2002. - № 9. - С. 78..
С учетом изложенного представляется, что при применении к договору аренды земельного участка гражданско-правовых норм и норм земельного права необходимо исходить из традиционного правила о соотношении общих и специальных норм, тем самым признавая их общность и допуская достаточность установления прав и обязанностей участников сделки нормами земельного права, если они не противоречат правилам гражданского законодательства, а также восполняя пробелы земельного законодательства положениями ГК об арендных обязательствах.
Значимость поставленной проблемы связана также с необходимостью определения компетенции субъекта регулирования земельных правоотношений, в том числе в сфере договорного права. В соответствии с ч. 3 ст. 36 Конституции РФ условия и порядок пользования земли определяются на основе федерального закона. Согласно п. «к» ст. 72 Конституции РФ и ст. 2 ЗК РФ земельное законодательство отнесено к предмету совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ, в то время как гражданское законодательство (п. «о» ст. 71 Конституции РФ и ст. 3 ГК РФ) признано предметом исключительного ведения Российской Федерации. Следовательно, субъекты РФ могут принимать собственные законы о земле в пределах, установленных федеральным земельным законодательством. Они также подлежат оценке на предмет соответствия основным началам по ГК РФ.
В соответствии с гражданским законодательством (ст. ст. 129, 130, 209, 260 ГК РФ и др.) земля является видом недвижимого имущества и включена в гражданский оборот. В то же время, учитывая ее специфику, гражданское право предоставляет регулирование особенностей земельных правоотношений земельному праву (ст. ст. 209, 264, 607 ГК РФ и др.). Согласно ч. 1 ст. 9 Конституции РФ земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Положения Конституции РФ предопределяют наличие в регулировании земельных правоотношений публичного элемента. О.И. Крассов подчеркивает, что «прерогатива гражданского права - регулирование принципиально общих вопросов права собственности и иных прав на землю. В земельном праве отражается специфика регулирования этих вопросов, обусловленная публичными интересами» Крассов О.И. Право частной собственности на землю. - М. Юристъ. 2000. - С. 39.. Б.В. Ерофеев исходит из того, что «приоритетность применения земельного законодательства в регулировании земельных отношений основывается на общественном сознании социальной функции земли, ее социальной значимости, объективно существующей ограниченности» Ерофеев Б.В. Земельное право. Учебник для вузов. - М. МЦУПЛ. 1999. - С. 21..
Пункт 3 ст. 3 ЗК РФ устанавливает, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством и иными специальными федеральными законами. В этой норме нами усматривается подтверждение приоритетности норм гражданского договорного права при определении существенных условий договора аренды земельного участка.
Анализ действующего земельного и гражданского законодательства позволяет указать на противоречивость отдельных правил, регулирующих арендные земельные правоотношения.
В соответствии со ст. 607 ГК РФ и ст. ст. 3, 22 Земельного кодекса РФ правовое регулирование аренды земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством. Согласно п. п. 5, 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, а также сдать участок в субаренду без согласия собственника при условии его уведомления. Приведенные нормы не согласуются со ст. 615 ГК РФ, которая предусматривает в таких случаях обязательное получение согласия арендодателя. Как отмечают ученые-цивилисты, гражданско-правовая норма защищает права собственника сданного в аренду имущества. «Все эти действия допустимы только с согласия арендодателя, поскольку существенно затрагивают его интересы» Комментарий к Гражданскому кодексу, части второй (постатейный) / Отв. ред. д.ю.н., проф. Садиков О.Н. - М. Инфра-М. 2001. - С. 196.. В.В. Витрянский отмечает, что «согласие арендодателя в данных случаях требуется по той причине, что реализация арендатором названных прав может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество, сданное в аренду» Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М. Статут. 1999. - С. 115.. В соответствии со ст. 36 Конституции РФ и ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом. По мнению Е.А. Суханова, «передача части или даже всех своих правомочий собственником другому лицу в действительности представляет собой способ осуществления правомочий собственника, а не способ отчуждения принадлежащих ему прав или имущества» Маттеи Уго, Суханов Е.А. Основные положения права собственности. - М. Юристъ. 1999. - С. 316.. Передавая отдельные полномочия (владения, пользования и даже распоряжения) другим лицам, собственник не теряет права собственности на данное имущество Комментарий к Гражданскому кодексу, части первой / Отв. ред. Садиков О.Н. - М. Инфра-М. 1997. - С. 255.. Следовательно, выглядит, безусловно, необходимым получение согласия собственника на последующее распоряжение арендатором чужим земельным участком. Несоответствие гражданского и земельного законодательства пытаются объяснить особыми публичными интересами при совершении сделок с землей. Однако ответить на вопрос, в чем состоит этот интерес в данном случае, довольно затруднительно, вряд ли он связан с созданием более свободных условий для распоряжения арендатором своими временными правами на земельный участок. Правила же гражданского законодательства достаточно последовательны, например, при передаче обязанности, влекущей перевод долга, что фактически происходит при заключении договора субаренды; п. 1 ст. 391 ГК РФ требует по общему правилу обязательного согласия кредитора, то есть арендодателя, как стороны основного договорного обязательства. Очевидно, что возможность передачи прав на земельный участок третьим лицам без согласия собственника ущемляет его вещные права на этот участок. Таким образом, отсутствие полученного в письменной форме согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду должно квалифицироваться как совершение арендатором ничтожной сделки на основании статьи 168 ГК.
Не менее существенным недостатком регулирования арендных земельных правоотношений следует признать отсутствие в земельном законодательстве предельных сроков аренды земельных участков. Исключение составляют лишь конкретные сроки аренды земель сельскохозяйственного назначения Кособродов В.М. К вопросу о предмете договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения // Законодательство и экономика. - 2006. - № 1. - С. 21.. Согласно ст. 610 ГК РФ, если в договоре аренды не указан срок действия договора, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться предельные сроки договора аренды для отдельных видов имущества. Так, предельный срок аренды земель лесного фонда определен законом в 49 лет, водных объектов - 25 лет, недр - 25 лет. В ЗК РФ нет указания на наличие предельного срока аренды земельных участков. Лишь в Федеральный Закон РФ № 101-ФЗ от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018. установлен предельный срок их аренды - 49 лет. Важно отметить, что предельный срок аренды не может быть установлен законодательством субъекта РФ; по смыслу статьи 610 ГК регулирование этого условия отнесено к компетенции только федеральных законов. Выглядит непоследовательной позиция федерального законодателя, стремящегося закрепить единые нормы в отношении земли как особо значимого объекта гражданского оборота, но не установившего сроки аренды для наиболее распространенных видов земельных участков. В отсутствие подобных норм, на наш взгляд, правоприменителям следует руководствоваться только положениями гражданского законодательства о договоре аренды или о договоре аренды недвижимости.
Неограниченность сроков аренды обычных земельных участков вполне может привести к серьезным злоупотреблениям в этой сфере правоотношений. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут обладать на праве собственности любыми земельными участками, за исключением находящихся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о государственной границе Российской Федерации и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами (ст. 15 ЗК РФ). Однако подобное условие не предусмотрено земельным законодательством для аренды земельных участков.
Также законодателем созданы различающиеся нормы земельного и гражданского права, регулирующие правила заключения арендатором нового договора аренды земельного участка, по окончании срока действия исполненного договора аренды. По истечении срока договора аренды земельного участка за арендатором каждым законом признается преимущественное право на заключение нового договора аренды. Однако ЗК РФ не связывает преимущественное право арендатора на новое заключение договора аренды с надлежащим исполнением всех условий прекращенного договора аренды, несмотря на то, что ст. 621 ГК РФ считает такое последствие обязательным условием для возникновения права на заключение договора на новый срок. Наличие этого пробела в земельном законодательстве требует, безусловно, применения норм гражданского права.
Изложенные примеры несоответствия положений ГК и ЗК, касающиеся аренды земельных участков, позволяют высказать общее и итоговое соображение о необходимости точного определения соотношения норм гражданского и земельного права. На наш взгляд, следует в сложных правовых ситуациях исходить из принципиального положения о том, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством; специальные правила, предусмотренные земельным законодательством, не должны противоречить нормам гражданского права.
В самом общем смысле объектом аренды могут быть любые непотребляемые вещи. В частности, в качестве объекта аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, здания и иные сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.
Что касается современного российского законодательства, то, анализируя ГК РФ (ст. 130), можно сделать вывод, что законодатель приводит три критерия недвижимости. Во-первых, недвижимость «по природе» (земля, недра, обособленные водные объекты). Во-вторых, объекты, прочно связанные с землей. В-третьих, объекты, отнесенные к недвижимости законом.
Выделение договора аренды зданий и иных сооружений в самостоятельный вид договора аренды произошло впервые с принятием второй части Гражданского кодекса Российской Федерации. Это обусловлено особенностями передаваемого в аренду имущества (зданий и иных сооружений).
Здания и иные сооружения - как объекты недвижимости - характеризуются своей фундаментальностью, привязкой к земле, конструктивно рассчитаны на длительный срок использования, обладают всегда значительной стоимостью. Подобные особенности объекта аренды неизбежно влекут установление жестких законодательных требований к договору.
В законе содержатся требования, согласно которым в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Для зданий и иных сооружений это могут быть: адрес, качественные характеристики, площадь сдаваемого в аренду здания и иного сооружения, иные характеристики, позволяющие индивидуализировать объект аренды. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Указание площади арендуемого здания или иного сооружения необходимо не только с целью индивидуализации объекта аренды, но и для определения арендной платы. Практически всегда арендная плата устанавливается из расчета определенной денежной суммы за квадратный метр арендуемой площади.
Следует отметить, что здания и иные сооружения могут быть объектом арендных отношений только после ввода их в эксплуатацию по завершении строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном законом порядке Чумакова О.В. Регистрация аренды недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. - 2004. - № 1. - С. 20..
В юридической литературе неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям. Это вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых. Более того, в толковом словаре русского языка понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. - М. Азбуковник. 1997. - С. 227, 747..
Различия между зданиями и иными сооружениями, существующие в обыденном понимании, не имеют правового значения еще и в силу того, что гражданское законодательство не предусматривает дифференцированного регулирования правоотношений, возникающих в связи с этими объектами. Юридически значимым является отделение зданий от иных построек, не относящихся к недвижимости, а также от иных объектов недвижимости, на которые не распространяются специальные правила, предусмотренные параграфом 4 главы 34 ГК РФ.
В юридической литературе приводятся следующие признаки зданий:
искусственность возведения;
«привязка» к определенному земельному участку;
невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению;
самостоятельность;
законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М. Статут. 1999. - С. 182-183..
Относительно зданий общепризнаны классификации по функциональному назначению, значимости использования, признаку делимости, рассмотрение которых необходимо с позиций особенностей правового регулирования.
По функциональному назначению здания делятся на две группы: жилые и нежилые (с различным правовым режимом использования). Жилые здания функционально предназначены для постоянного проживания граждан. Требования к таким зданиям установлены жилищным законодательством. К нежилым относятся здания, используемые для производственных, учебных, административных, торговых и иных целей. Нежилые здания могут иметь встроенные жилые помещения, и наоборот, в составе жилого здания могут находиться нежилые помещения, однако подобная ситуация не меняет статуса названных зданий Левачева Е., Трофимова Н. Снимаем офис // Бизнес-адвокат. - 2005. - № 8. - С. 21..
Данная классификация имеет большое значение, так как перевод здания из одной категории в другую может осуществляться только в строго установленном законом порядке и с соблюдением норм, установленных жилищным законодательством. Более того, гражданское законодательство запрещает размещение в жилых домах промышленных производств. Подобное использование помещения допускается только после изменения его статуса (п. 3 ст. 288 ГК РФ).
Кроме того, согласно совместному Постановлению Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Вестник ВАС РФ. - 1996. - № 9. - С. 5-20. сделки юридических лиц, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям статьи 168 ГК РФ, как не соответствующие закону и иным правовым актам.
Договор аренды здания или иного сооружения обязательно отражает функциональное назначение объекта аренды, которое должно строго соблюдаться арендатором.
По значимости использования выделяют основные и служебные здания. Подобная классификация соответствует традиционному для гражданского права делению на главную вещь и принадлежность (ст. 135 ГК РФ). Применительно к зданиям основным считается здание, «главенствующее по капитальности постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается здание, которое по отношению к основному имеет второстепенное, обслуживающее значение» Гражданское право России. Часть вторая: Курс лекций / Под ред. Брагинского М.И., Клейна Н.И. - М. БЕК. 1997. - С. 223..
Подобная классификация значима для выделения индивидуально - определенного предмета договора аренды здания или сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации.
В соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594. объектом государственной регистрации может быть либо основное и служебное строение как единый объект учета, либо только основное здание без служебных строений.
По признаку делимости здания могут быть технически делимыми и неделимыми. Возможность деления здания на отдельные помещения, части является юридически значимой при выделе доли из общей собственности, при аренде помещения и т.п.
Рассматривая здания и иные сооружения как объекты аренды, нельзя забывать о том, что вместе со зданием в аренду передается и соответствующая часть земельного участка, на которой это самое здание расположено.
М. Булеков считает, что договор аренды зданий и сооружений можно назвать правоустанавливающим документом для возникновения одновременно двух видов отношений:
арендных отношений по поводу использования здания (сооружения);
отношений по поводу использования части земельного участка. Булеков М. Договор аренды зданий и сооружений // Финансовая Россия. - 1997. - № 18 (май). - С. 15.
Подтверждением этого положения служит статья 652 ГК РФ. Причем в данном случае речь идет о конкретной части земельного участка, на которой расположено арендуемое здание.
Отношения по поводу использования этой части земельного участка также могут носить арендный характер. В случае, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором расположено здание, арендатору передается право аренды или иное право на соответствующую часть участка (п. 2 ст. 652 ГК РФ). При этом если в договоре не установлены права арендатора в отношении земельного участка, то к нему автоматически на весь срок аренды переходит право пользования частью земельного участка.
Без установления подобного положения договор аренды здания и иного сооружения не мог бы состояться вовсе, так как пользоваться зданием и не иметь прав на земельный участок невозможно.
Особого внимания заслуживает проблема аренды нежилых помещений. В действующем Гражданском кодексе Российской Федерации не содержится специальных правил, регулирующих эти отношения. Следовательно, аренда нежилых помещений регулируется общими правилами об аренде, а не специальными правилами об аренде зданий и сооружений Бондаренко Д.В. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений // Право и экономика. - 2006. - № 3. - С. 22..
Вряд ли можно согласиться с мнением тех авторов, которые считают, что нежилые помещения уже объединены под общим значением «здание» Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. - 1997. - № 10. - С. 113; Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность // Северокавказский юридический вестник. - 2003. - № 1. - С. 97.. Понятия «здание» и «помещение» не равнозначны. В толковом словаре русского языка помещение определяется как внутренность здания Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. - М. Азбуковник. 1997. - С. 559.. Существует и иное определение помещения как «единицы комплекса недвижимого имущества, выделенной в натуре и предназначенной для самостоятельного использования для жилых и нежилых целей» Гришаев С.П. Все о недвижимости: Учеб. пособие. - М. Норма. 1999. - С. 10.. Из приведенных определений можно сделать вывод, что здание и помещение относятся друг к другу как форма и содержание. «Во взаимоотношении содержания и формы содержание представляет подвижную, динамичную сторону целого, а форма охватывает систему устойчивых связей предмета» Философский энциклопедический словарь. - М. Советская энциклопедия. 1983. - С. 621.. Действительно, здание состоит из множества помещений, но по своей сути оно нечто большее, не ограниченное простой совокупностью этих помещений, здание - это системный «организм». В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным. Таким образом, определение помещения как простой части здания и применение к нему норм об аренде зданий и сооружения невозможно.
С высказыванием о том, что понятие «нежилое помещение» как часть понятия «здание» употребимо, но к отношениям с ним нормы параграфа 4 применяются лишь в случае, если стороны об этом специально договорятся Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Садикова О.Н. - М. Инфра. 1998. - С. 219., нельзя согласиться, поскольку закон не предусматривает распространение норм параграфа 4 главы 34 ГК РФ на иные объекты, кроме зданий и иных сооружений.
Что касается природы нежилых помещений, то в юридической литературе подразумевается недвижимый характер этих объектов. Однако отсутствуют попытки обосновать данный тезис. Одним из критериев недвижимости Закон (ст. 130 ГК РФ) называет прочную связь с землей и отсутствие возможности перемещения без несоразмерного ущерба. Подобный критерий вполне применим к нежилым помещениям. «Привязка» нежилого помещения к определенному земельному участку носит опосредованный характер - через то здание, которое представляет собой форму существования данного нежилого помещения и непосредственно находится на данном земельном участке. Изменяя нежилое помещение, мы создаем новый объект в рамках той же формы, но с другими индивидуализирующими признаками.
С одной стороны, уничтожить нежилое помещение без ущерба для самого здания невозможно. Более того, полное уничтожение помещения (включая несущие стены) приводит к разрушению самого здания, а следовательно, к уничтожению основного объекта недвижимости.
С другой стороны, нежилое помещение нельзя возвести вне земельного участка.
В ГК РФ (ст. 130) непосредственно нежилые помещения не рассматриваются в качестве недвижимости. В то же время Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нежилые помещения отнесены к числу недвижимых объектов, сделки с которыми подлежат государственной регистрации. Подобное несоответствие на практике привело к парадоксальной ситуации, когда договор аренды здания подлежит государственной регистрации только в том случае, если срок этого договора превышает один год (ст. 651 ГК РФ), а договор аренды нежилого помещения, находящегося в этом здании, подлежит государственной регистрации независимо от срока.
Для разрешения указанного противоречия можно предложить два способа:
1) исключить статью 651 ГК РФ и установить правило, согласно которому договоры аренды зданий и сооружений должны регистрироваться независимо от срока;
2) распространить правила статьи 651 ГК РФ (и только этой статьи, а не всего параграфа 4) на отношения, объектом которых служат нежилые помещения.
На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы.
1. Понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание», и правильнее употреблять сочетание «здания и иные сооружения», как это предложено в научной литературе Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М. Статут. 1999. - С. 181..
2. Несмотря на то что нежилое помещение является недвижимостью по признаку неразрывной связи с землей, к отношениям аренды нежилых помещений неприменимы специальные правила, регулирующие аренду зданий и иных сооружений.
3. Необходимо либо унифицировать правила о регистрации недвижимости, либо распространить действие статьи 651 ГК РФ на отношения, связанные с нежилыми помещениями.
3.3 Договор финансовой аренды (лизинга)
Договор финансовой аренды (лизинга) является разновидностью договора аренды и регулируется 6 гл. 34 Гражданского кодекса РФ (ГК). Общие положения об аренде (1 гл. 34 ГК) применяются к отношениям, вытекающим из договора лизинга, если иное не установлено в 6 гл. 34 ГК. В данной сфере права в части, не противоречащей ГК, действуют Указ Президента РФ от 17 сентября 1994 г. № 1929 «О развитии финансового лизинга в инвестиционной деятельности» Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 22. - Ст. 2463. и разработанное в соответствии с ним Временное положение о лизинге (далее - Временное положение), утвержденное постановлением Правительства РФ от 29 июня 1995 г. № 633 (с изменениями от 23 апреля и 27 июня 1996 г.) Постановление Правительства РФ от 29.06.1995 № 633 «О развитии лизинга в инвестиционной деятельности» (вместе с «временным положением о лизинге») (в ред. от 21.07.1997.) // Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 27. - Ст. 2591..
Вопросы международного лизинга оборудования отражены в Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге (далее - Конвенция), подписанной в Оттаве 28 мая 1988 г. Присоединение Российской Федерации к данной Конвенции закреплено Федеральным законом от 8 февраля 1998 г Федеральный закон РФ № 16-ФЗ от 8 февраля 1998 г. «О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге» // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 7. - Ст. 787.. В абзаце 5 п.6 Временного положения содержится определение международного лизинга как отношений, в которых один или несколько субъектов являются нерезидентами. Такое толкование соответствует законодательству РФ, но противоречит определению, данному в ст. 3 указанной Конвенции. Согласно Конвенции, лизинг является международным, если в разных странах находятся не любые участники лизинговой сделки, а стороны договора лизинга, т.е. лизингодатель и лизингополучатель. Таким образом, если лизингодатель и лизингополучатель являются резидентами РФ, а продавец - нерезидентом, то по Временному положению такой договор будет носить международный характер, а в соответствии с Конвенцией - нет.
Поскольку п. 2 ст. 7 ГК РФ установлен приоритет в отношении норм международных договоров, то приведенные в качестве примера лизинговые отношения не являются международными.
Понятие «договор лизинга» раскрыто в ст. 665 ГК. По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.
Из определения следует, что договор финансовой аренды, сторонами которого являются арендатор и арендодатель, обязывает арендодателя приобрести в собственность имущество (т.е. заключить договор купли-продажи) для передачи его во владение и пользование арендатору. Следовательно, чтобы арендатор владел и пользовался имуществом (именно это является ядром лизинговой сделки, как и любого другого договора об аренде), необходимо заключение двух договоров: о лизинге и о купле-продаже. При этом продавец имущества должен знать, что имущество приобретено для сдачи его в аренду определенному лицу (ст. 667 ГК).
Таким образом, лизинговые отношения оформляются двумя договорами и включают в себя весь комплекс взаимосвязей, существующих между его участниками: арендатором, арендодателем и продавцом имущества. Договор лизинга имеет двусторонний характер, а лизинг как система отношений между тремя сторонами является трехсторонней сделкой. Понимание лизинга как трехсторонней сделки, считающееся классическим, заимствовано ГК из Конвенции. Последняя, правда, признает лизинг самостоятельным договором, а не разновидностью какого-либо из существующих Кабатова Е.В. Лизинг: правовое регулирование, практика. - М. Норма. 1996. - С. 79..
На практике в лизинговых отношениях могут участвовать не три стороны, а две или более трех. Двусторонние отношения складываются, когда в одном лице объединяются продавец и арендодатель (прямой лизинг) или продавец и арендатор (возвратный лизинг). Возвратный лизинг развивается следующим образом: собственник имущества, например теплохода, продает его лизинговой компании для строго определенной цели - передачи теплохода во владение и пользование бывшему собственнику по договору лизинга. Соответственно, заключается и лизинговый договор, арендодателем по которому будет лизинговая компания, а арендатором - продавец по договору купли-продажи. Тем самым арендатор (первоначальный собственник) возвращает себе стоимость имущества и одновременно получает от него доход, владея имуществом и используя его.
В лизинге участвует более трех сторон в случае, когда арендодатель покупает имущество за счет не только собственных средств, но и частично - за счет заемных. При этом арендодатель (заемщик по кредитному договору), как правило, не отвечает за возврат денежных средств и уступает кредитору в части, соответствующей величине взятого кредита, свои права требования арендных (лизинговых) платежей, а также оформляет в его пользу залог на имущество (предмет договора лизинга) до погашения кредита. При такой схеме помимо арендатора, арендодателя и продавца в лизинге участвуют все лица, финансировавшие покупку предмета лизинга.
Во всех странах лизинговые отношения долгое время развивались без специальной их регламентации в нормах права. Отдельные лизинговые сделки проводились и в СССР, так как не противоречили действовавшему тогда гражданскому законодательству, в частности, нормам о договоре аренды. Представляется, что лизинг, в силу присущей ему гибкости, вообще не нуждается в детальном гражданско-правовом регулировании. Поэтому практически все нормы 6 гл. 34 ГК носят диспозитивный характер. То же можно сказать и о положениях Конвенции, в силу п. 2 ст. 5 которой стороны в своих взаимоотношениях могут изменять любые ее положения или отступать от них, за исключением нескольких параграфов Кабатова Е.В. Указ. соч. - С. 84..
Что же влияет на развитие лизинга? Представляя собой альтернативу покупки имущества за счет заемных средств, лизинговый бизнес напрямую зависит от налоговых и амортизационных льгот. Установлено, что использование именно этого механизма государственного поощрения инвестиций всегда приводит к увеличению количества лизинговых операций Прилуцкий Л. Н. Лизинг: Правовые основы лизинговой деятельности в РФ. - М. Инфра. 1996. - С. 15.. И это понятно. Если инвестору, вкладывающему денежные средства в перспективное дорогостоящее оборудование, предоставить соответствующие налоговые льготы, то он купит оборудование, а затем передаст его во владение и пользование по договору лизинга. За счет льготы размер лизинговых платежей обычно оказывается меньше выплат за пользование кредитом. Метод ускоренной амортизации позволяет собственнику имущества (арендодателю) быстро накапливать амортизационный фонд и восстанавливать (обновлять) лизинговое имущество.
Договор финансовой аренды является двусторонним, взаимным, консенсуальным, возмездным, срочным. В параграфе 6 гл. 34 ГК не названы существенные условия договора лизинга. Но как для любой разновидности аренды, в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК существенным для договора лизинга является условие о его объекте. В частности, владение и пользование имуществом должны соответствовать следующим характеристикам:
а) ставить определенную цель - исключительно предпринимательскую (абз. 1 ст. 665 ГК);
б) иметь срочный характер.
Если в договоре лизинга не указан срок или арендатор владеет и пользуется имуществом, например, в личных целях, такой договор, не имея специфических «лизинговых» черт, превратится в договор аренды.
Стороны договора лизинга - арендодатель (лицо, предоставляющее имущество во владение и пользование по договору лизинга) и арендатор (лицо, владеющее и пользующееся лизинговым имуществом) - часто называются лизингодателем и лизингополучателем. Так как лизинг, в соответствии с п. 1 Временного положения, является видом предпринимательской деятельности, и цель, ради которой лизингополучатель владеет и пользуется имуществом, тоже предпринимательская (ст. 665 ГК), в качестве сторон договора лизинга могут выступать лица, занимающиеся такой деятельностью. Это могут быть:
а) коммерческие юридические лица, за исключением имеющих специальную правоспособность, если последним лизинговая деятельность прямо не разрешена законом;
б) граждане, занимающиеся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица;
в) некоммерческие организации - постольку, поскольку коммерческая деятельность служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствует этим целям.
Гражданский кодекс в 6 гл. 34 не определил лиц, которые могут быть сторонами договора лизинга. Подзаконные акты о лизинге, пойдя по пути перечисления возможных лизингодателей и лизингополучателей, запутали вопрос о субъектах лизинговой деятельности. Указ Президента РФ от 17 сентября 1994 г. № 1929, определив лизинг как вид предпринимательской деятельности, установил, что лизинговой деятельностью занимаются только «лизинговые предприятия, создаваемые в форме акционерных обществ, главным образом открытого типа». Анализируя Временное положение, развивающее положения данного Указа, можно сделать вывод о том, что лизинговые компании, создающиеся в любой организационно-правовой форме, выполняют функции лизингодателя наряду с другими коммерческими юридическими лицами, а также гражданами-предпринимателями.
Положение о лицензировании лизинговой деятельности в РФ Постановление Правительства РФ № 167 от 26.02.1996 «Об утверждении положения о лицензировании лизинговой деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 10. - Ст. 936., созданное в соответствии с Временным положением, посвящено лицензированию деятельности лизинговых компаний, под которыми понимаются любые организации, осуществляющие лизинговую деятельность в качестве лизингодателя. Как видим, в вопросе о субъектах лизинговой деятельности названные акты, принятые в развитие Указа Президента от 17 сентября 1994 г. № 1929, непоследовательны, а п. 2 самого Указа противоречит абз. 2 п. 1 и п. 2 ст. 49 ГК. Гражданский кодекс определил, что, по общему правилу, коммерческие организации занимаются любыми видами деятельности, не запрещенными законом. Юридическое лицо может быть ограничено в правах лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законом. На сегодняшний день никакой закон не определяет лизинговую деятельность как исключительную. Поэтому ею могут заниматься все лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность. Лишь для лиц, имеющих специальную правоспособность, лизинговая деятельность должна быть особо предусмотрена законом как допустимая. Так, банки как организации, имеющие специальную правоспособность, вправе совершать лизинговые операции, поскольку это разрешено Законом РФ «О банках и банковской деятельности» Федеральный Закон РФ № 395-1 от 02.12.1990 «О банках и банковской деятельности» (с изм. от 03.05.2006) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 6. - Ст. 492..
Необходимость получения лицензии для проведения лизинговых операций была установлена Положением о лицензировании лизинговой деятельности. Это противоречит абз. 3 п. 1 ст. 49 ГК, в соответствии с которым перечень подлежащих лицензированию видов деятельности юридического лица определяется законом, а постановление Правительства - акт подзаконный.
Заключение
На основании изложенного можно сделать следующие выводы. Законодательство не содержит единого подхода к имущественному найму. Подтверждением точки зрения, что аренда, связанная с передачей имущества во владение, имеет вещно-правовой характер, может служить часть 2 пункта 3 статьи 335 ГК РФ: «Залог прав аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц». Так как «право на другую вещь» является синонимом понятия «ограниченное вещное право», то можно сделать вывод, что законодатель, таким образом, указал на включение арендных прав в число ограниченных вещных прав. В статье 132 ГК РФ аренда названа в числе «сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав».
Отношения по договору аренды настолько многогранны и сложны, что в Российском законодательстве существуют противоречия и проблемы права, на которые следует обратить внимание.
Используемые на практике договоры, подчиняясь общим правилам об аренде, имеют ряд особенностей, отражаемых в специальных нормах. Для регулирования арендных отношений важную роль имеет отнесение имущества к движимому или недвижимому.
1. Понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание", и правильнее употреблять сочетание "здания и иные сооружения", как это предложено в научной литературе.
Подобные документы
Понятие и юридическая сущность договора аренды. Существенные условия, субъекты и объекты договора аренды, права и обязанности сторон. Особенность арендных обязательств, относящихся к разным видам имущества, аренда транспорта и недвижимого имущества.
дипломная работа [93,7 K], добавлен 18.07.2010Недвижимое имущество как объект арендных отношений. Понятие и условия договора аренды зданий, сооружений. Стороны договора аренды, их права и обязанности. Государственная регистрация договора. Проблемы в законодательстве и правоприменительной практике.
дипломная работа [109,6 K], добавлен 10.02.2013Понятие договора аренды, его основные юридические особенности. Существенные условия для договора аренды. Права и обязанности арендодателя и арендатора. Договорные обязательства по недвижимому имуществу. Договор лизинга (финансовой аренды) в торговле.
дипломная работа [127,5 K], добавлен 21.10.2014Развитие арендных отношений по российскому гражданскому праву. Здания, сооружения как вид недвижимого имущества, понятие и существенные условия договора их аренды. Форма и государственная регистрация договора. Вопросы и проблемы в законодательстве.
дипломная работа [217,9 K], добавлен 25.10.2012- Правовое регулирование арендных отношений в сфере недвижимости города Москвы и его совершенствование
Экономическая природа, форма, специфика арендных отношений в современной России и в Москве, механизмы, стимулирующие их развитие, правовой механизм реализации. Государственное нормативно-правовое регулирование договора и права аренды недвижимости.
дипломная работа [109,7 K], добавлен 16.05.2011 Понятие, сущность и особенности договора аренды. Правовые аспекты регулирования арендных отношений в Республике Беларусь. Характеристика основных прав и обязанностей сторон по договору аренды. Порядок заключения и основания прекращения договора аренды.
курсовая работа [74,0 K], добавлен 15.02.2014Правовые аспекты договора аренды по законодательству РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды, срок его действия, порядок заключения. Возобновление арендных отношений. Права и обязанности сторон по договору аренды. Отдельные виды договоров.
реферат [49,7 K], добавлен 21.01.2011История и понятие института аренды: развитие договора аренды в дореволюционный период, юридическая природа договора аренды. Существенные условия, субъекты, объекты договора аренды. Права и обязанности сторон. Аренда движимого имущества, финансовая аренда.
дипломная работа [113,6 K], добавлен 18.07.2010Понятие договора аренды и его отграничение от иных гражданско-правовых договоров. Защита прав титульного владельца арендованным имуществом. Анализ вещных способов защиты прав арендатора при их нарушении. Спорные вопросы договора аренды недвижимости.
дипломная работа [64,6 K], добавлен 18.03.2018Понятие аренды по действующему законодательству, сходства и отличия договора аренды от иных договоров: проблемы соотношения. Особенности правового регулирования арендных отношений в российском законодательстве. Виды договоров имущественного найма.
дипломная работа [93,0 K], добавлен 18.07.2010