Договор аренды, его виды и правовое регулирование

При уклонении арендодателя от предоставления имущества по истечении согласованного или реально выполнимого срока арендатор вправе истребовать его в принудительном порядке (см. ст. 398 ГК РФ). В этом случае предъявляется иск в суд или арбитражный суд (в зависимости от подведомственности спора), решение которого исполняется через судебного исполнителя. Помимо принудительного изъятия у арендодателя не переданного в срок имущества арендатор вправе взыскать с него убытки, вызванные задержкой исполнения обязательства. Предусматривается и альтернативное право - потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. Это могут быть дополнительные затраты, которые вынужден нести арендатор в связи с наймом аналогичного имущества у другого лица (реальный ущерб), а также потери (упущенная выгода) из-за простоя в связи с неполучением предмета аренды в согласованный срок и др.

На арендодателя возлагается ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие или затрудняющие пользование им в соответствии с условиями договора. Ответственность наступает и тогда, когда арендодатель не знал о них во время заключения договора, то есть при скрытых недостатках. Арендатор в этом случае может потребовать от арендодателя: а) безвозмездного устранения недостатков, либо б) соразмерного уменьшения арендной платы, либо в) возмещения расходов на устранение недостатков, если сделает это своими силами. Указанные расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания соответствующей суммы из арендной платы, но с предварительным уведомлением арендодателя; г) досрочного расторжения договора.

Закон (п. 1 ст. 612 ГК РФ) предоставляет альтернативный выбор не только нанимателю имущества, но и арендодателю. Извещенный о требованиях или намерении арендатора устранить недостатки имущества за счет арендодателя, последний может без промедления заменить это имущество другим, аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки. Такой способ во многих случаях более приемлем для арендодателя, если он специалист и может сделать это более экономичным способом. На арендодателя возлагается также обязанность полностью компенсировать нанимателю все потери (убытки), вызванные предоставлением ему имущества с недостатками.

Пункт 2 ст. 612 ГК РФ содержит исключение из общих положений об ответственности арендодателя, за недостатки сданной в аренду вещи. Он не несет ответственности за те недостатки, которые были оговорены при заключении договора либо заранее были известны арендатору. Кроме того, арендодатель не отвечает за недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки исправности имущества при его получении. В этой норме речь идет о явных (не скрытых) недостатках, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей, и направлена она на то, чтобы побудить арендаторов проводить надлежащую их приемку и обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц. Например, арендатор, берущий напрокат автомобиль, не вправе предъявлять к арендодателю претензии по поводу таких недостатков, как разбитые стекла или фары, очевидно неисправный радиоприемник и т.п., поскольку они должны быть выявлены при осмотре передаваемой машины. Более того, за подобные недостатки, если они не были отмечены при получении и проверке объекта найма, арендодатель может предъявить соответствующие претензии нанимателю при возврате им имущества.

Арендатор обязан пользоваться взятым внаем имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - исходя из его назначения (ст. 615 ГК РФ). Использование имущества не по назначению - основание для досрочного прекращения договорных отношений по требованию арендодателя. Примером подобного нарушения может быть применение легкового автомобиля для грузовых перевозок, использование помещения, арендованного под офис, в качестве жилого и т.п.

Закон наделяет нанимателя правом осуществлять некоторые распорядительные действия в отношении арендованного имущества, но, как правило, лишь с согласия арендодателя. Перечень их содержится в п. 2 ст. 615. С согласия наймодателя арендатор вправе сдавать нанятое имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу (перенаем), предоставлять имущество третьему лицу в безвозмездное пользование. Вместе с тем не допускается сдача в субаренду, совершение каких-либо иных распорядительных действий в отношении имущества, предоставляемого в пользование по договору проката (п. 2 ст. 631 ГК РФ). Запрещена передача в субаренду участков лесного фонда (ст. 31 Лесного кодекса РФ). Установлены законом ограничения и на передачу арендованного имущества в безвозмездное пользование: п. 2 ст. 690 ГК РФ запрещает коммерческим организациям предоставлять имущество в бесплатное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Сделки, совершенные вопреки запрету закона, являются ничтожными (ст. 168 ГК РФ). Если сделка по закону совершаться может, но заключена без согласия арендодателя, она будет относиться к оспоримым и может быть признана недействительной в судебном порядке. Последствия недействительности сделок (оспоримых и ничтожных) определены ст. 167 ГК РФ.

С согласия арендодателя наниматель вправе передавать принадлежащие ему права в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Когда арендодателем является государственное или муниципальное предприятие либо учреждение, оно должно, в свою очередь, получить разрешение на такие действия от органа, уполномоченного государством осуществлять функции по управлению государственным и муниципальным имуществом (ст. 295 и 296 ГК РФ).

При передаче принадлежащих арендатору прав в залог залогодержатель в случае неисполнения обязательств, обеспеченных залогом, может обратить взыскание на эти права, то есть на пользование объектом, находящимся в аренде, до истечения срока его аренды. На само арендованное имущество взыскание не может быть обращено, поскольку после окончания срока аренды оно подлежит возврату арендодателю. Гатин А.М. Гражданское право: учебное пособие [Текст] - М.: Дашков и К. 2008. - С. 335.

Если указанные права вносятся в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, общества или производственного кооператива, это означает, что соответствующее юридическое лицо может пользоваться ими в течение того же срока, что и при аренде, то есть оставшееся до окончания срока аренды время, после чего имущество подлежит возврату арендодателю. Сумма вклада в уставный капитал определяется в подобных случаях исходя из арендной платы за пользование данным имуществом в течение периода, на который арендатор передал свои права.

Во всех перечисленных случаях сдачи имущества в субаренду, передачи в залог арендных прав и др. (кроме перенайма) ответственным перед арендодателем остается арендатор. При перенайме имущества все права и обязанности переходят к новому арендатору.

Особо следует коснуться субаренды, которая встречается довольно часто. Договор субаренды - производный от основного, он не может предоставлять субарендатору больше прав, чем имеет арендатор, его срок не должен превышать срок договора аренды. В силу этой зависимости досрочное прекращение арендных отношений влечет за собой и прекращение субаренды (ст. 618 ГК РФ). В то же время закон защищает интересы добросовестного субарендатора. При досрочном расторжении договора аренды субарендатор вправе претендовать на заключение с ним самостоятельного договора аренды на то имущество, которое находилось у него в пользовании. Логика такого подхода очевидна: договор субаренды заключается с согласия арендодателя, и последний не должен ухудшать положение добросовестного субарендатора даже тогда, когда основной договор расторгается. Новый договор с субарендатором заключается с учетом условий досрочно расторгнутого договора аренды.

Существенное значение для аренды имущества имеет распределение между сторонами обязанностей по его содержанию, проведению капитального и текущего ремонта. Гражданский кодекс РФ традиционно решает этот вопрос: капитальный ремонт возлагается на арендодателя, текущий - на арендатора (ст. 616). Это правило действует, если иное не предусмотрено законом или договором. В законодательстве иное распределение обязанностей установлено для договоров проката, аренды транспортных средств, аренды предприятий.

Капитальный ремонт необходимо проводить в срок, установленный договором, а если он не определен - в разумный срок. Это означает, что арендодатель, если иное не предусмотрено законом или договором, обязан поддерживать сданное в аренду имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его без промедления.

При невыполнении им этой обязанности наниматель вправе по своему выбору: произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы; либо потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; или потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков. Последствия аналогичны тем, которые наступают при невыполнении арендодателем своей обязанности по устранению недостатков, выявленных в сданном в аренду имуществе и препятствующих или затрудняющих его эксплуатацию по назначению. Батяев А.А., Бобкова О.В., Васильчикова Н.В. 1001 Договор на все случаи бизнеса [Текст] - М.: ООО "ИД "Равновесие". 2008. - С. 211.

Так, Самарская областная коллегия адвокатов № 4 (далее - Коллегия) обратилась в суд с иском к Городскому комитету по управлению имуществом города Самара (далее - Комитет) о взыскании затрат по капитальному ремонту арендованного имущества в сумме 13097 рублей 05 копеек, 4097 рублей расходов на приобретение обогревателей, 14896 рублей 68 копеек расходов по оплате электроэнергии, 5000 рублей стоимости изготовления проекта теплоснабжения, а также 7132 рублей 28 копеек уменьшения арендной платы.

Исковые требования основаны на статьях 15, 611, 612, 614 и 616 Гражданского кодекса РФ и мотивированы тем, что истец был вынужден произвести расходы, которые связаны с приведением арендованной недвижимости в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, и которые подлежат компенсации за счет арендодателя.

Решением от 25.08.2006 иск удовлетворен частично: с ответчика в порядке, установленном в пункте 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскано 13097 рублей 05 копеек расходов по капитальному ремонту кровли арендуемого здания. В удовлетворении требований о взыскании убытков отказано со ссылкой на недоказанность причинно-следственной связи между действиями Комитета и расходами, понесенными Коллегией. Кроме того, суд указал на отсутствие оснований для уменьшения арендной платы на истребуемую истцом сумму.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в удовлетворении иска отказано в полном объеме.

Суд сослался на пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 3.1.7 договора аренды от 18.01.2002 № 927 и сделал вывод о наличии у арендатора обязательства по проведению капитального и текущего ремонта арендуемого помещения, в связи с чем соответствующие затраты по ремонту кровли не подлежат взысканию с арендодателя.

Как видно из документов и установлено судом, 18.01.2002 Комитет, муниципальное предприятие жилищного хозяйства города Иваново (балансодержатель) и президиум Ивановской областной коллегии адвокатов (правопредшественник истца) заключили договор № 927 аренды нежилого помещения. В пункте 3.1.7 договора аренды стороны согласовали условие, согласно которому нести расходы по содержанию переданного в аренду помещения, поддерживать его и коммуникации в исправном состоянии, проводить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт арендуемого имущества, мест общего пользования, коммуникаций в соответствии с правилами и нормами эксплуатации жилого и нежилого фонда обязан арендатор.

При подписании акта приема-передачи от 01.02.2002 контрагенты указали в нем, что системы теплоснабжения и водоснабжения требуют восстановления, а крыша - ремонта.

Крыша здания, в котором истец арендовал нежилые помещения, со временем пришла в негодность, поэтому арендатор в сентябре 2006 года произвел ее капитальный ремонт, потратив на него 13097 рублей 05 копеек. После совершения указанных действий Коллегия письмом от 16.09.2003 N№ 39 обратилась к Комитету с просьбой зачесть потраченные на ремонт кровли суммы в счет арендных платежей.

В письме от 20.10.2003 № 23/19-2100 арендодатель сообщил арендатору о готовности частично зачесть затраты, связанные с капитальным ремонтом кровли, в счет арендной платы, после проверки актов выполненных работ. Данная переписка не может быть расценена как внесение изменений в договор, поскольку не соответствует требованиям, установленным статьей 452 Кодекса.

В октябре 2006 года при производстве строительных работ на объекте, принадлежащем Харитонову А.А., повреждены системы тепло- и водоснабжения, в результате чего помещение, занимаемое Коллегией, было лишено централизованного теплоснабжения. Сведения об указанных фактах содержатся в письмах Коллегии от 27.10.2003 и 03.11.2003, которые она направила в адрес Комитета.

В ответ на данные обращения председатель Комитета предложил Коллегии разработать проектную документацию и выполнить прокладку новой теплотрассы.

Коллегия и государственное унитарное предприятие «Самаражданпроект» подписали договор подряда от 11.12.2003 N 657/2003 на выполнение проектно-изыскательских работ, связанных с прокладкой новой теплотрассы. Стоимость указанных работ, согласно пункту 2.1 соглашения, составила 5000 рублей.

В период с октября 2003 года по апрель 2004 года истец приобрел четыре обогревателя общей стоимостью 4097 рублей и оплатил использованную электроэнергию на сумму 14896 рублей 68 копеек.

Поименованные суммы, а также уменьшение арендной платы на 7132 рублей 28 копеек явились предметом иска по настоящему делу.

При разрешении спора апелляционная инстанция правомерно сослалась на пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ, предусматривающий, что арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт имущества, переданного в аренду, если иное не предусмотрено законом или договором сторон.

В пункте 3.1.7 договора аренды от 18.01.2003 № 927 установлено иное лицо (арендатор), обязанное проводить капитальный ремонт, суд обоснованно отказал в компенсации расходов по ремонту кровли, понесенных Коллегией.

Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований и постановление апелляционной инстанции без изменения. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 03.03.2008 г. по делу № А55/08-1/1195 // Вестник ВАС РФ. - 2008. - № 8. - С. 49.

На восстановление имущества, которое относится к основным фондам, производятся амортизационные отчисления. Они входят составной частью в арендную плату (наряду с частью прибыли, получаемой арендатором от использования имущества, так называемым арендным процентом) и расходуются арендодателем на эти цели. Если по условиям договора амортизационные отчисления остаются у арендатора, то и капитальный ремонт должен проводиться им.

Обязанность арендатора проводить текущий ремонт нанятого имущества связана с его обязанностью поддерживать имущество в исправном состоянии. Текущий ремонт должен предупреждать преждевременный износ и выход объекта аренды из эксплуатации. На арендатора возлагаются также расходы по содержанию имущества (например, по уборке арендуемого помещения, оплате коммунальных услуг и т.п.). Норма диспозитивна. В правилах, регулирующих отдельные виды аренды, встречаются исключения из нее.

Еще одна типичная для арендных отношений проблема - распределение затрат, связанных с улучшением арендованного имущества. Гражданский кодекс РФ не вносит существенных изменений в сложившийся в соответствии с ранее действовавшим законодательством порядок. Если арендатором произведены отделимые улучшения (например, в арендованном помещении установлена съемная аппаратура), они признаются собственностью арендатора и последний вправе их изъять (п. 1 ст. 623).

Вопрос о том, на кого должны относиться затраты, связанные с неотделимыми улучшениями (которые не могут быть отделены без вреда для имущества), решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него. В первом случае арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора (п. 2 ст. 623); во втором - все произведенные затраты относятся на арендатора, поскольку он не вправе был вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотрению (п. 3 ст. 623). Изменение условий о распределении затрат, связанных с неотделимыми улучшениями имущества, возможно в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 623, по соглашению сторон (в договоре), а в случаях, указанных в п. 3 той же статьи (когда улучшения произведены без согласия арендодателя), только в законе. Примером может быть ст. 662 Кодекса, предусматривающая право арендатора предприятия требовать возмещения ему стоимости произведенных неотделимых улучшений независимо от согласия арендодателя на их осуществление. Перова Е.Ю. Субаренда и перенаем в арендных правоотношениях [Текст] // Нотариус. - 2008. - № 3. - С. 22.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений, являются по закону собственностью арендодателя. Такой подход легко объясним. Имеется в виду, что в указанных случаях улучшения проводятся фактически за счет арендодателя, который по общему правилу должен распоряжаться средствами, отчисляемыми на амортизационные цели (на восстановление соответствующих объектов).

Арендатор обязан вернуть арендодателю взятое имущество при прекращении договора. Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его досрочным расторжением - по соглашению сторон или по решению суда. Имущество подлежит возврату в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (например, после реконструкции, если по договору арендатор взял на себя такую обязанность).

При не возврате имущества в установленный срок арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки, причем это не означает автоматического продления арендных отношений, если арендодатель до окончания срока найма уведомил арендатора о своем намерении их прекратить. Когда полученная сумма арендной платы не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может требовать их возмещения. Следует обратить внимание на заключительную часть ст. 622 ГК РФ. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, то есть ей придается штрафной характер. Но в договоре может быть установлена зачетная неустойка, и тогда приоритет признается за договорным условием.

Таким образом, договор аренды заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон. Существенными условиями договора аренды являются состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором.

1.3 Договор аренды и смежные правовые институты

Поскольку договор аренды имеет собственное правовое регулирование, необходимо отличать его от смежных правовых институтов.

Кроме того, сравнение договора аренды с иными гражданско-правовыми договорами позволяет яснее понять и правовой природы договора аренды.

Отсутствие однозначных системных признаков договора аренды является причиной споров не только в практической действительности, но и в теории правовой науки. Порой трудно провести границу между договором аренды и иным договорным институтом. Так, значительные споры вызывает квалификация договора, возникающего при помещении вещи в автоматическую камеру хранения, а также природа отношений, возникающих при заключении договора чартера.

Относительно первого случая наблюдается существование трех точек зрения. Представители первой рассматривают данный договор как договор хранения. Так, З.И. Цыбуленко признает данный договор обычным договором хранения. Представители иной позиции признают его разновидностью договора аренды. Так, О.Н. Садиков обосновывает свою позицию следующим образом: «такие отношения ближе к договору имущественного найма (аренды), поскольку организация (наймодатель) не принимает от гражданина вещи на хранение, а лишь предоставляет место (ячейку автоматической камеры хранения). Обоснование этого вывода подтверждается и тем, что, говоря о хранении ценностей в предоставляемом банком индивидуальном сейфе, ГК также отсылает к договору аренды» Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) [Текст] / Под общ. ред. Садикова О.Н. - М., Инфра-М. 2007. - С. 506.. Идентичного взгляда придерживаются В.П. Мозолин и А.И. Масляева: «Хранение вещей в автоматических камерах хранения ГК не регулирует в главе, посвященной договору хранения, так как эти отношения подпадают под регулирование договора аренды. Ведь в таких случаях транспортная организация не принимает вещи на хранение, а лишь предоставляет ячейку автоматической камеры хранения для краткосрочного .использования путем помещения в ней ручной клади» Гражданское право. Часть вторая: учебник [Текст] / Отв. ред. Мозолин В.П., Масляев А.И. - М.: Юристъ. 2007. - C.450..

Отличие договора аренды от купли-продажи обычно затруднений не вызывает, оно легко проводимо по критерию - сохраняется или не сохраняется право собственности у отчуждающего лица. Аналогично следует осуществлять отграничение аренды от ренты (см. п. 1 ст. 583 ГК РФ), мены (п. 1 ст. 567 ГК РФ) и дарения (см. п. 1 ст. 572 ГКРФ).

Что же касается коммерческой концессии («франшизы»), то нормы гл. 54 ГК РФ однозначно ограничивают ее предмет предоставлением исключительных прав (п. 1 ст. 1027 ГК РФ), не допуская передачи вещей по этому же договору; возможная передача вместе с исключительными правами некоторых вещей не меняет квалификацию основного договора и позволяет говорить лишь о том, что помимо коммерческой концессии заключен еще и договор аренды этих вещных объектов.

Об оценке соотношения договора аренды и договора ссуды. Гражданский кодекс РФ относит оба договора к однотипным, направленным на передачу объектов гражданских прав во временное пользование. Сходство их отмечалось в цивилистической литературе издавна; так, в учебнике Д.И.Мейера указывается: «ссуда близко подходит к договору найма имущества. Она разнится от найма только тем, что представляется договором безмездным, так что подходит отчасти под понятие дарения и не требует определения о сроке договора. Но право, устанавливаемое по договору ссуды, совершенно тоже, что и право по договору найма, - право пользования вещью сообразно ее назначению, без повреждения ее существа» Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. [Текст] - М.: Статут. 2002. - С.628.. Современная правовая наука также указывает на особую близость обозначенных договоров. «Сопоставление указанных договоров иногда идет столь далеко, что возникает желание признать ссуду разновидностью имущественного найма» Сарбаш С.В. Обеспечительная передача правового титула [Текст] // Вестник гражданского права. - 2008. - № 1. - С. 15.. Однако вряд ли можно согласится с подобным утверждением. Конструкция договора безвозмездного пользования имеет свою специфику, обусловленную фактором безвозмездности, что является основанием для выделения ее в отдельный от аренды договорной тип. Основное отличие между двумя договорами заключается в возмездном характере договора аренды, и безвозмездном - ссуды; это обстоятельство и предопределяет большинство отличий в правовом регулировании.

Договор аренды с последующим выкупом может быть сопоставим с договором купли-продажи с рассрочкой платежа. У названных институтов определенное внешнее сходство в обладании имуществом до полной оплаты. Объединяющим началом обоих договоров служит и их конечная экономическая цель, которая заключается в передаче права собственности на условиях поэтапного внесения выкупной цены. Несмотря на наличие единой цели, указанные виды договоров относятся к различным договорным институтам в силу следующих несовпадающих конструктивных признаков: а) если цель (приобретение имущества в собственность) общая, то средства достижения различны, б) не совпадает и предмет договоров (возникающие при аренде права арендатора не сопоставимы с правом собственности), в) различается и направленность (совокупность юридических и экономических целей) обязательств, г) договор аренды с условием последующего выкупа арендованного имущества, по общему правилу, заключается в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий, характеризуется наличием не только частноправовых, но и публично-правовых элементов.

О соотношении договора найма жилого помещения и договора аренды. Оба договора характеризуются единым родовым признаком -- возмездной передачей имущества во временное пользование. Несмотря на наличие этой общности, договор найма жилого помещения законодателем выделен в отдельный, самостоятельный от института аренды договорный тип, правовое регулирование которого осуществляется в соответствии с нормами главы 35 ГК РФ. Подобное решение обусловлено спецификой обязательства найма жилого помещения, исключающей применение к нему родовых арендных норм.

Договор аренды и договор доверительного управления имуществом. Отношения по аренде имущества и отношения, связанные с доверительным управлением имущества, имеют некоторое внешнее сходство. В обоих случаях предусматривается передача имущества на определенный срок; внешнее сходство особо заметно при сравнении договора аренды и доверительного управления имуществом, возникающим по основаниям, предусмотренным законом.

Договор аренды и договор хранения. Договор хранения, так же как и договор аренды, предполагает передачу имущества во временное владение хранителю и ее возвращение по окончанию срока хранения. На практике имеют место случаи, когда при хранении на хранителя возлагаются права и обязанности по эксплуатации переданным имуществом, что во многом сближает обозначенные договорные институты. Их схожесть отмечала дореволюционная цивилистика: «Поклажа сродни найму имущества: точно так же, как имущество отдается на сохранение лицу, у него может быть нанято помещение и в это помещение сложено имущество» Ланда В.М. Договор предварительной аренды нежилых помещений: проблемы правоприменения [Текст] // Юрист. - 2008. - № 4. - С. 16.. Но указанное сходство лишь кажущееся, арендные отношения в корне отличны от отношений, складывающихся при договоре хранения.

При этом следует учитывать, прежде всего, целевую направленность названных институтов. Цель обязательства хранения состоит в обеспечении сохранности имущества. Институт хранения направлен на оказание услуг по обеспечению сохранности договорного объекта. Обеспечение сохранности арендованного имущества и так входит в обязанности арендатора. Необходимо обратить внимание на различную целевую направленность указанных договоров. При арендных отношениях арендатор также обязан обеспечивать сохранность вещи, но основная его цель -- пользование арендованным имуществом; обеспечение сохранности вещи является не целью договора, но необходимым условием для выполнения обязанности арендатора, по возвращению переданного ему имущества арендодателю по окончанию срока аренды. Цель договора хранения -- исключительно деятельность хранителя по обеспечению сохранности вещи. Поклажедатель заинтересован в самом конечном результате - получить вещь в сохранности по окончанию срока договора, сам процесс оказания услуги хранения для поклажедателя не представляет особого интереса; тогда как в арендных отношениях конечный результат договора заключается в предоставлении арендатору возможности пользования вещью, извлечения посредством этого определенной материальной выгоды.

Договор аренды транспортных средств и договор перевозки. Проблема соотношения договора аренды транспортного средства и договора перевозки (прежде всего - морской) существует давно, споры по этому поводу не утихают и поныне. Внешнее сходство обозначенных договоров наблюдается в том, что в обоих договорах транспортное средство как бы используется фрахтователем, кроме того, ситуация осложнена многозначностью наименований («аренда», «фрахтование на время», «фрахтование», «тайм-чартер», «бербоут-чартер»). Мешает однозначному толкованию договора морской перевозки и несовпадающая квалификация договоров такого рода в разных странах. Существующую неопределенность хорошо иллюстрирует тот факт, что при разработке ныне действующего ГК РФ вносились предложения о переносе договора аренды транспортного средства с экипажем в главу, регулирующую отношения по перевозке.

Аренда земли и смежные правовые категории. Земля используется интенсивно и в различных целях, с различным значением и эффектом. В частности, она может выступать не в обычном своем значении -- т.е. не как земельная площадь. Так, земля может использоваться как сфера для размещения в ней других объектов (например, для создания под поверхностью земли склада, погреба и т.п.), целью ее получения может быть эксплуатация природных богатств и т.п. В целом же ранее проведенный анализ может быть использован и для отграничения аренды земли от смежных договоров.

Особо следует сказать о договорах, которые сегодня часто определяют как инвестиционные Об инвестиционной деятельности в российской федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений [Текст]: [Федеральный закон № 39-ФЗ, принят 25.02.1999 г., по состоянию на 24.07.2007] // Собрание законодательства РФ. - 1999. - № 9. - Ст. 1096.. Оценивать их в целом как уже сложившуюся самостоятельную группу договоров пока, видимо, рано -- для этого нет достаточных оснований Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. [Текст] - М.: Юристь. 2001. - С. 76; Бочарова К.В. Некоторые особенности правовой регламентации инвестиционного договора как гражданско-правового обязательства [Текст] // Правовое регулирование предпринимательской деятельности: Сб. научи, статен. Самара: Самарск. гос. ун-т. 2001. - С. 167-174.. В случаях, когда речь идет о вложении инвестиций в природные объекты, обычно говорится о концессионных соглашениях3. Безусловные законодательные критерии для выделения концессионных соглашений как таковых отсутствуют, но можно твердо говорить об обособлении по крайней мере соглашений о разделе продукции О соглашениях о разделе продукции [Текст]: [Федеральный закон № 225-ФЗ, принят 30.12.1995 г., по состоянию на 29.12.2004] // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 1. - Ст. 18. как особого, скорее всего - комплексного, межотраслевого, вида соглашений. При этом, учитывая складывающиеся на практике варианты этих договоров Шадрина Т.Н. Правовое регулирование отношений с участием иностранных инвесторов. [Текст] - М.: Проспект. 2007. - С. 71, можно было бы говорить о тенденции формирования на базе соглашений о разделе продукции особой группы предпринимательских договоров -- концессионных Левицкая Е.А. Аренда и концессия как формы публично-частного партнерства в управлении коммунальным имуществом муниципальных образований [Текст] // Юрист. - 2007. - № 9. - С. 22.. По мнению С.А. Боголюбова, концессия земельных участков является самостоятельным договором, одной из возможных систем природопользования, наряду с лицензионной системой, соглашениями о разделе продукции и горной арендой Земельный участок: вопросы и ответы [Текст] / Под ред. Боголюбова С.А. - М.: Юстицинформ. 2008. - С. 78., но для целей настоящего исследования этими (возможными) различиями можно было бы пренебречь, сопоставляя аренду земли с единым концессионным соглашением.

Отличаются сравниваемые договоры и по составу предоставляемого имущества. При аренде это может быть любое имущество, свободно обращающееся, не теряющее своих натуральных свойств в процессе его использования; объектом же концессионного договора являются а) исключительное или простое право пользования, б) право пользования бы естественным, объектами казенного государственного или муниципального имущества, в) права пользования объектами, исключенными или ограниченными в гражданском обороте. Таким образом, по договору концессии концедент передает право пользования имуществом, а не само имущество.

Глава 2. Виды договоров аренды