Право собственности на жилое помещение

28

Содержание

Введение

1. Право собственности на жилые помещения

1.1 Возникновения права собственности

2. Сделки с недвижимостью

2.1 Гражданско-правовые сделки с квартирами

2.2 Договор купли-продажи

2.3 Договор купли-продажи квартиры с условием

пожизненного проживания

2.4 Договор мены

2.5 Договор дарения

2.6 Залог квартиры

3. Порядок наследования жилых домов и квартир

Заключение

Глоссарий

Список использованной литературы

Приложение

Введение

Собственность является важнейшей принадлежностью человека и основой его свободы. Если человек не имеет собственности, то он неизбежно попадает в зависимость от тех, кто ее имеет, потому что собственность является материальным источником существования человека.

Жилье является необходимым условием нормальной жизни и деятельности каждого человека, поэтому выступает как особый объект гражданско-правовых отношений. В последнее время одной из самых актуальных проблем стала проблема жилищной собственности и жилищных правоотношений. Актуальность исследуемой темы определяется:

- проблемой необеспеченности жильем населения нашей страны;

- повсеместно возникающими сложностями при заключении и оформлении гражданско-правовых сделок с недвижимостью.

В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения.

Право собственности граждан представляет собой правовой институт, закрепляющий индивидуальную принадлежность материальных благ. В условиях разгосударствления экономики, развития индустриального и коллективного предпринимательства право собственности граждан занимает роль одного из главных правовых институтов, опосредующих принадлежность значительной массе отдельных граждан материальных благ.

В связи с происшедшими за последнее десятилетие коренными переменами во всех сферах общественной жизни, включая правовую, теперь любой гражданин как собственник вправе использовать принадлежащее ему имущество, в том числе и потребительского характера, как для предпринимательской, так и для любой другой не запрещенной законом деятельности, в качестве источников которой можно рассматривать любые не запрещенные законом сделки и иные основания возникновения, свойственные всякому праву собственности.

1. Право собственности на жилые помещения

Основные права и обязанности собственника жилого помещения сформулированы ст. 30 Жилищного кодекса. Данной статьей устанавливается право владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его пользования, установленные Жилищным кодексом.

Право владения означает юридически обеспеченную возможность хозяйственного господства собственника над вещью.

Право пользования - юридически обеспеченная возможность собственника извлекать из вещи полезные свойства в процессе ее личного или производительного потребления.

Право распоряжения - это юридически обеспеченная возможность собственника определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этих актов.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владения и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и Жилищным кодексом.

Каждый гражданин имеет не только права, но и обязанности. Назначение и установленные пределы использования жилого помещения предопределяют и возложенные на собственника обязанности, а именно:

1. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующей много квартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет дополнительное бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

2. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

3. В соответствии с новым ЖК данные обязанности могут быть возложены также на лицо, не являющимся собственником (п.2 ст.30). К таким лицам закон относит как физических лиц, пользующихся жилым помещением на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, так и юридических лиц, которые пользуются помещением на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством.

Согласно ст 31 ЖК РФ члены семьи собственника имеют равные права на пользование жилым помещением с его собственником. Законом допускается отступление от этого правила по соглашению между собственника и членами его семьи.

Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную ответственность наравне с собственником по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением. В соответствии со ст.21 ГК РФ под дееспособностью понимают способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижению восемнадцатилетнего возраста. ЖК допускает отступление от правила по соглашению сторон.

1.1 Возникновения права собственности

Право собственности на жилое помещение может возникать из различных способов приобретения жилых помещений в собственность.

Основные правоустанавливающие документы:

- свидетельство о государственной регистрации прав;

- договор передачи приватизированного жилого помещения;

- договор купли - продажи;

- договор мены;

- договор дарения;

- договор пожизненного содержания или ренты;

- свидетельство о праве на наследство;

- договор о разделе строения;

- договор аренды;

- договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности;

- договор о строительстве коллективом индивидуальных застройщиков жилого дома;

- копия акта о приобретении жилого дома с публичных торгов;

- копия вступившего в силу решения суда, подтверждающих право собственности на жилое помещение;

- свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;

- копия вступившего в силу решения суда о разделе дома между супругами.

После обязательной государственной регистрации в органах юстиции, которой подлежат все сделки с недвижимостью, и получения свидетельства о праве собственности, собственником является тот гражданин, который в этом свидетельстве указан.

Только государственная регистрация является единственным доказательством права на недвижимость.

С вступлением в силу закона « О государственной регистрации» отменено обязательное нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок с недвижимостью жилого назначения: квартирами, комнатами, жилыми комнатами, а также с земельными участками, ранее установленные законодательством. Не требуется обязательного нотариального удостоверения также сделок с недвижимостью нежилого назначения: гаражами, садовыми и дачными домами, хозяйственными строениями, иными зданиями, помещениями и сооружениями нежилого назначения независимо от того, кто их заключает - граждане или организации. Не требуется удостоверять у нотариуса и соглашения, устанавливающие режим долевой собственности на недвижимое имущество.

Гражданам и организациям в большинстве случаев действующим законодательством предоставлено право самостоятельно решать, обращаться ли к услугам нотариуса и нести дополнительные расходы в зависимости от цены отчуждаемой недвижимости либо заключать договоры в простой письменной форме.

2. Сделки с недвижимостью

Документы, необходимые для совершения сделок с недвижимостью.

В различных регионах действуют различные требования к списку документов, необходимых для сделок с недвижимостью. Максимально полным является список, включающий в себя:

- технический паспорт на помещение;

- поэтажный план квартиры с экспликацией, если в документах имеются отличия в размерах общей и жилой площади помещения;

- выписку из домовой книги;

- копию финансово - лицевого счета или справку о том, что он не открывался ( для квартиры в новом доме);

- справку об отсутствии задолженности по квартплате, поставке электроэнергии, оплате услуг телефонной сети;

- разрешения органов опеки и попечительства на совершения сделки, если в числе собственников или зарегистрированных в квартире есть несовершеннолетние граждане, относимые к группе риска: состоящие на учете в психоневрологическом или наркотическом диспансере, инвалиды I и II групп, ограничено дееспособные;

- справку из налоговой инспекции об уплате налога на имущество;

- справку о регистрации в квартире или о том, что в ней никто не зарегистрирован (форма 9);

- для лиц, состоящих в браке на момент приобретения квартиры - нотариальное согласие второго супруга на совершения сделок с недвижимостью;

- нотариальное согласие лиц, имеющих преимущественное право на приобретение недвижимости (например, соседи по коммуналке).

При сборе документов следует учесть, что срок действия многих ограничен.

2.1 Гражданско-правовые сделки с квартирами

Жилье является необходимым условием нормальной жизни и деятельности каждого человека, поэтому выступает как особый объект гражданско-правовых отношений. В последнее время одной из самых актуальных проблем стала проблема жилищной собственности и жилищных правоотношений. Актуальность исследуемой темы определяется:

- проблемой необеспеченности жильем населения нашей страны;

- повсеместно возникающими сложностями при заключении и оформлении гражданско-правовых сделок с недвижимостью;

- постоянными изменениями и дополнениями нормативно-правовой базы в области жилищных правоотношений.

Основные гражданско-правовые сделки с квартирами.

После процесса приватизации квартира становится собственностью лиц, проживавших в ней. Это означает, что ее собственники могут вступать в любые гражданско-правовые отношения, касающиеся этой квартиры, а именно: заключать договоры купли-продажи, мены, дарения, завещать квартиру, отдавать ее в залог и т.д.

Для оформления в нотариальном порядке договора об отчуждении квартиры требуются определенные документы, причем они будут различными в зависимости от того, какие квартиры отчуждаются.

Приватизированные муниципальные квартиры:

- договор передачи муниципального жилья в собственность граждан, зарегистрированный Департаментом муниципального жилья;

- свидетельство о собственности на жилище;

- справка районного (городского) БТИ об оценке стоимости квартиры.

Кооперативные квартиры с выплаченным паем:

- свидетельство о собственности на жилище;

- справка ЖСК о сумме выплаченного пая, зарегистрированная Департаментом муниципального жилья;

- справка БТИ об оценке стоимости квартиры.

Квартиры, приобретенные в собственность по договору купли-продажи, мены, дарения:

- оригинал договора, зарегистрированного Департаментом муниципального жилья;

- справка районного (городского) БТИ об оценке стоимости квартиры.

Квартиры, приобретенные в порядке наследования:

- свидетельство о праве на наследство;

- свидетельство о собственности на жилище;

- справка БТИ об оценке стоимости квартиры.

При любом отчуждении квартир требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга, независимо от его прописки в данной квартире, за исключением случаев, когда квартира была подарена первому супругу, перешла к нему в порядке наследования или была приобретена им до брака.

Отчуждаться могут не только квартиры, но и комнаты в коммунальных квартирах. В этом случае необходимы следующие документы:

- свидетельство о собственности на комнату (с указанием ее размера и общей площади коммунальной квартиры);

- договор передачи комнаты в собственность, зарегистрированный в Департаменте муниципального жилья;

- соглашение об определении долей, зарегистрированное нотариально и зарегистрированное в Департаменте муниципального жилья;

- справка БТИ об оценке стоимости коммунальной квартиры (с указанием размера долей всех ее собственников).

Для продажи комнаты коммунальной квартиры необходимо также заявление всех соседей-собственников, что они не возражают против ее продажи, так как они имеют право преимущественной покупки продаваемой комнаты за указанную в договоре цену. Кроме того, если в договоре передачи жилья и свидетельстве о собственности на жилище в качестве собственников указаны и несовершеннолетние, то в этом случае требуется согласие органов охраны детства на любое отчуждение.

Для граждан при регистрации сделок с квартирами необходимо присутствие всех участников сделки, которые должны иметь при себе паспорт, подлинники и копии нотариально заверенных договоров, справки из ремонтно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.

Для юридических лиц при регистрации сделок с квартирами необходимы устав юридического лица или его нотариально заверенная копия, свидетельство о регистрации юридического лица, доверенность на представительство юридического лица и паспорт доверенного лица.

Договоры купли-продажи жилья, заключенные между предприятиями, также подлежат регистрации Департаментом муниципального жилья.

На практике возникает много вопросов, связанных с выпиской бывшего собственника из проданной или подаренной квартиры. Нередки случаи, когда продавец, получив деньги с покупателя, отбывает в неизвестном направлении, и покупатель лишается возможности осуществить свое право собственности на приобретенную квартиру. Покупатель вынужден разыскивать недобросовестного продавца, а иногда и предъявлять в суд иск о его выселении. В случаях, когда продавец вызывает у покупателя определенные сомнения, целесообразно взять его доверенность на выписку из квартиры, а также нотариально заверенное заявление о выписке, адресованное в отделение милиции по месту прописки продавца, после чего можно заняться его выпиской самостоятельно.

Покупатель должен потребовать от продавца выписку из домовой книги или копию финансового лицевого счета, поскольку кроме собственника квартиры в нем могут быть прописаны лица, не являющиеся собственниками, но обладающие правами нанимателя, которые могут и не знать, что квартира продана. Эти люди сохраняют права нанимателей, и при переходе права собственности выписать их с занимаемой ими площади практически невозможно.

Осуществление права собственности на квартиру неразрывно связано с пока еще сохранившейся пропиской.

2.2 Договор купли-продажи

Под куплей-продажей действующее законодательство понимает договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 237 ГК РФ).

Сам договор купли-продажи не устанавливает права собственности покупателя на проданное ему имущество. Вопрос о моменте перехода права собственности разрешается ст. 223 ГК РФ, которая устанавливает, что право собственности приобретателя возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает с момента регистрации.

В связи с особенностями квартир как объектов гражданских правоотношений для них установлен особый порядок оформления договора купли-продажи. По аналогии со ст. 239 ГК РСФСР (купля-продажа жилого дома) договор считается заключенным после того, как оформление договора прошло две стадии:

- нотариальное удостоверение;

- последующую регистрацию соответствующим органом исполнительной власти.

При нотариальном удостоверении договора купли-продажи квартиры нотариус проверяет принадлежность квартиры лицу, его отчуждающему, и дееспособность сторон, подлинность их подписей. Удостоверение договора нотариальной конторой еще не влечет за собой передачи права собственности. До регистрации нотариально удостоверенного договора между сторонами существуют лишь обязательственные отношения. Если одна из сторон отказывается от договора до его регистрации, то дальнейшие взаимоотношения сторон определяются их новым соглашением или судом. Если договор не зарегистрирован, стороны договорились об его аннулировании, то достаточно заявления сторон в нотариальную контору. Нотариус в этом случае делает соответствующую надпись на первом и втором экземплярах договора и отметку об этом в реестре. После же регистрации договор не может быть аннулирован, а стороны должны заключить новый договор о расторжении этого договора и урегулировании своих отношений.

Фактическая передача квартиры покупателю не связана с моментом перехода права собственности, она может предшествовать регистрации или следовать за ней. Стороны могут своим соглашением определить время фактической передачи, но не могут изменить юридического значения самой регистрации.

Правоустанавливающими документами на квартиру, на основании которых можно заключить договор купли-продажи, являются:

- свидетельство о собственности на жилище, выданное на приватизированную муниципальную квартиру;

- свидетельство о праве собственности на кооперативную квартиру с выплаченным паем;

- свидетельство о праве наследства, в состав которого входит квартира;

- договор купли-продажи, нотариально удостоверенный и зарегистрированный в Департаменте муниципального жилья.

Регистрация договора отчуждения квартиры или комнаты коммунальной квартиры, находящейся в частной собственности, осуществляется при условии, что стороны представят справку из ремонтно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по квартплате на бланках, полученных в этой организации. Бланки выдаются по установленной форме и действительны в течение месяца.

Удостоверение договоров об отчуждении квартиры производится по месту нахождения этой квартиры.

Договор купли-продажи квартиры может быть удостоверен соответствующим органом власти в тех населенных пунктах, где нет нотариальных контор.

Несоблюдение правил об обязательной нотариальной форме договора купли-продажи квартиры делает такой договор недействительным с последствиями, предусмотренными ч. 2 ст. 167 ГК РФ, то есть каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке.

В исключительных случаях (ст. 165 ГК РФ) суд вправе признать действительной сделку купли-продажи квартиры, не удостоверенную в нотариальной конторе, если сделка не содержит ничего противозаконного и фактически она была исполнена обеими сторонами или одной.

При удостоверении нотариусом сделок по купле-продаже квартиры проверяется наличие документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое имущество, и справки о регистрации в БТИ.

Если квартира является общей долевой или совместной собственностью, ее отчуждение требует согласия других участников общей собственности. Такое согласие должно быть дано в письменном виде и удостоверено нотариусом. Кроме того, оно может быть удостоверено по месту жительства или месту работы. В тексте договора об отчуждении доли указываются арифметические доли, а не конкретные реальные части квартиры.

Продавец должен представить письменные доказательства того, что он известил участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю посторонним с указанием цены и других условий, на которых продается доля (ч. 2 ст. 250 ГК РФ), а именно: их заявления об отказе осуществления права преимущественной покупки продаваемой доли квартиры (с указанием цены и других условий, на которых продается эта доля). Подпись удостоверяется в том же порядке, как было указано выше.

Доля общей собственности на квартиру может быть отчуждена иными способами, например, подарена.

Любое отчуждение или приобретение квартиры допускается только в нотариальном порядке. Обязательным условием является и регистрация сделки в местной администрации, которую осуществляет БТИ. На правоустанавливающих документах должен быть штамп о регистрации помещения за новым собственником.

Если квартира является общей долевой собственностью, в справке БТИ в соответствии с правоустанавливающими документами указывается долевое участие каждого, при этом лицо, отчуждающее часть квартиры, указывается в ней первым. Если есть решение о предстоящем сносе строения в связи с реконструкцией населенного пункта или наложенный нотариальными органами запрет на отчуждение, или на квартиру наложен арест судебно-следственными органами, то эти обстоятельства отражаются в справке БТИ.

Поскольку в ГК отсутствуют конкретные нормы, регулирующие сделки с квартирами, то применяются те же правила, что и к договору купли-продажи жилого дома. Так, продавец (ст. 241 ГК РСФСР) обязан предупредить покупателя о правах третьих лиц на продаваемую квартиру. К таким лицам могут относиться, например, залогодержатель или наниматель. При переходе права собственности эти лица сохраняют свои права на квартиру, поэтому для покупателя немаловажным является то обстоятельство, что в покупаемой им квартире будет жить посторонний человек.

Если продавец этого не сделал, покупатель вправе требовать либо уменьшения продажной цены, либо расторжения договора купли-продажи и возмещения убытков. Для того чтобы устранить возможные конфликты, соответствующее положение должно включаться в договор. Если покупатель не возражает против покупки квартиры, обремененной залогом или договором найма, то такой договор может быть заключен.

2.3 Договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного проживания

Данный договор прямо не предусмотрен действующим законодательством и, в частности ГК РСФСР, однако в последнее время находит все большее применение в нашей жизни. В этом случае применяется аналогия закона, и стороны при заключении договора руководствуются нормами ст. 253 ГК РСФСР, посвященной правовому регулированию купли-продажи жилого дома с условиями пожизненного проживания.

Оформление таких договоров осуществляется по тем же правилам, что и оформление договоров купли-продажи и мены квартиры.

В договоре купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания право собственности переходит покупателю при жизни продавца. При этом в договоре обычно оговаривается право пожизненного проживания продавца в этом жилом помещении.

В случае неисполнения покупателем обязанностей, оговоренных в договоре, продавец вправе требовать расторжения договора. Приобретатель также может ставить вопрос о прекращении договора, если его материальное положение изменилось настолько, что дальнейшее предоставление содержания стало невозможным. Договор прекращается также в случае смерти покупателя.

При расторжении договора по требованию продавца или покупателя квартиры она возвращается его бывшему собственнику (продавцу). Однако расходы на содержание, понесенные покупателем, в этом случае не возмещаются.

2.4 Договор мены

Собственники квартир могут заключить между собой договор мены. Этот договор следует отличать от договора обмена жилыми помещениями. В последнем случае между сторонами происходит переход права пользования, а не права собственности. Кроме того, договор обмена жилыми помещениями оформляется специальными обменными ордерами.

По договору мены каждая из сторон передает другой стороне определенное имущество в собственность, то есть каждая из сторон является одновременно и продавцом и покупателем (ст. 570 ГК РФ).

Единственным отличием договора мены от договора купли-продажи является то, что в договоре мены одна из сторон в качестве встречного предоставления передает другой стороне не деньги, а имущество. В связи с этим к договору мены применяются те же правила, что и к договору купли-продажи. Так, стороны обязаны предупредить друг друга о недостатках обмениваемого имущества, а также о правах третьих лиц на это имущество (нанимателя, залогодержателя и т.д.).

Если обмениваемое имущество (в данном случае речь идет о квартирах) не является по стоимости равным, то в договор может быть включено условие о доплате той стороны, имущество которой стоит дороже. В договор мены могут включаться и другие условия, не противоречащие его природе.

Как и договор купли-продажи, договор мены квартир подлежит сначала нотариальному удостоверению, а потом регистрации Департаментом муниципального жилья.

Определенные сложности возникают при заключении договора мены между собственниками квартир и владельцами муниципальных (неприватизированных) квартир. При заключении таких договоров собственники квартир настаивают на том, чтобы их контрагенты также приватизировали свое жилье, а последние, зная, что муниципальное жилье можно приватизировать только один раз, по различным причинам не хотят этого делать.

Договор мены может заключаться не только на квартиры, но и на приватизированные комнаты в коммунальных квартирах. В этом случае необходимо иметь следующие документы:

- свидетельство о собственности на жилище (с указанием размера комнаты и общей площади коммунальной квартиры);

- договор передачи жилья в собственность, зарегистрированный Департаментом муниципального жилья;

- соглашение об определении долей, нотариально заверенное и зарегистрированное Департаментом муниципального жилья;

- справка БТИ об оценке стоимости квартиры (с указанием размера долей всех собственников коммунальной квартиры).

2.5 Договор дарения

Собственник квартиры может подарить свою квартиру любому физическому или юридическому лицу. Для этого он заключает договор дарения. По договору дарения одна сторона (даритель) передает безвозмездно другой стороне (одаряемому) имущество в собственность.

Дарение не считается состоявшимся, если дело ограничилось только соглашением, но передачи имущества не было. У одаряемого на основе одного лишь соглашения с дарителем не возникает права требовать передачи вещи, а у дарителя -- обязанности ее передать.

Однако и передача вещи сама по себе еще не создает дарения.

Дарение -- это договор, который предполагает волю дарителя и согласие одаряемого на получение имущества в собственность. Если последний не изъявляет соответствующего желания или прямо отклоняет дар, то дарения нет.

Для договора дарения характерно то, что даритель при жизни отчуждает другому лицу имущество добровольно и безвозмездно. Безвозмездность договора означает, что он не предусматривает наличия какой-либо компенсации со стороны одаряемого.

Даритель, совершая дарение, обязан обеспечить возникновение права собственности одаряемого, свободного от обременения, в частности от прав третьих лиц (нанимателя, залогодержателя и т.д.). Кроме того, даритель отвечает перед одаряемым за убытки, причиненные ему вследствие отчуждения подаренного имущества. На одаряемом же не лежит никакой обязанности перед дарителем. Таким образом, договор дарения не может содержать условия, ограничивающие право собственности одаряемого.

Если договор дарения квартиры или комнаты совершается в пользу несовершеннолетних, то при нотариальном удостоверении нотариус должен от законного представителя несовершеннолетнего или попечителя взять разрешение на получение дара. Это вытекает из Кодекса о браке и семье (КоБС), согласно которому опекун не вправе заключать договор дарения от имени малолетнего, а попечитель -- давать согласие на договор при заключении его несовершеннолетним (от 15 до 18 лет) без разрешения органа опеки.

Договор дарения квартир или комнат в коммунальной квартире удостоверяется в нотариальной конторе при условии представления указанных выше документов, подтверждающих право собственности на квартиру, которая переходит в дар, затем этот договор регистрируется Департаментом муниципального жилья.

2.6 Залог квартиры

Собственник квартиры может заложить свою квартиру. Это прямо вытекает из статьи 6 Закона РФ “О залоге” от 29 мая 1992 г.

Суть залога состоит в том, что при залоге кредитор (залогодержатель) вправе при неисполнении должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворении из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Однако кредитор не становится собственником заложенного имущества: он вправе лишь требовать его реализации в установленном гражданским процессуальным законодательством порядке.

Если залог имущества подлежит государственной регистрации, то договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации.

Для регистрации договора о залоге, заключенного между банком и собственником квартиры, в Департамент муниципального жилья необходимо представить следующие документы:

- три экземпляра нотариально заверенных договоров (два подлинника и одна нотариально заверенная копия);

- кредитный договор;

- справку БТИ о стоимости квартиры;

- подлинники правоустанавливающих документов на квартиру (свидетельство о собственности на жилище, подлинники договоров и т.д.);

- доверенности (если они необходимы);

-копию устава банка и регистрационное свидетельство;

- заявление с просьбой зарегистрировать договор о залоге, завизированное заместителем руководителя Департамента муниципального жилья.

Залог квартиры, являющейся общей совместной собственностью, можно осуществлять только с согласия всех собственников. Если же речь идет об общей долевой собственности, то собственник доли может заложить свою долю без согласия других собственников.

Поскольку квартиры относятся к недвижимости, то их залог относится к ипотеке. Договоры об ипотеке требуют обязательного нотариального удостоверения и регистрации. Договор об ипотеке заключается в форме закладной (ипотечного свидетельства).

В договоре залога участвуют две стороны: залогодатель -- лицо, которое предоставляет определенное имущество в залог, и залогодержатель -- лицо, которое вправе при неисполнении должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Наличие закладной у залогодержателя удостоверяет его преимущественное право на удовлетворение своего требования за счет имущества, предоставленного по договору об ипотеке в обеспечение этого требования. Закладная является ценной бумагой, может входить в наследственную массу и быть передана другому лицу в установленном порядке. Закладная подлежит регистрации путем внесения регистрационной записи в книгу регистрации недвижимости. На закладной делается отметка о ее регистрации.

Залог квартир, расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение.

Обращение взыскания на предмет залога по общему правилу допускается лишь в судебном порядке. В случаях, предусмотренных законодательством РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.

Законодательство РФ не содержит прямого указания на то, каким образом может быть обращено взыскание на заложенную квартиру. Из этого можно сделать вывод, что будет действовать общий (судебный) порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Залогодателем может быть любое лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или праве хозяйственного ведения. В последнем случае для сдачи какого-либо имущества в залог необходимо получить согласие собственника этого имущества или уполномоченного им органа.

В качестве залогодателя может выступать и учреждение (то есть бюджетная организация, не занимающаяся коммерческой деятельностью), если оно в соответствии с законом приобрело право самостоятельного распоряжения заложенным имуществом.

В качестве залогодержателя может выступать любое физическое или юридическое лицо любой организационно-правовой формы или формы собственности. Однако в большинстве случаев в качестве залогодержателей выступают банки, дающие кредиты под залог квартир. Коммерческую стоимость квартиры определить довольно трудно. В качестве ориентира, как правило, выступает инвентаризационная стоимость квартиры, которую дает БТИ. Залогодатель не имеет права распоряжаться заложенным имуществом.

Из этого следует, что залогодатель, заключив договор залога, не может продать подарить, обменять заложенное жилище (если не оговорено другое).

3. Порядок наследования жилых домов и квартир

Под наследованием понимается переход имущественных и некоторых личных неимущественных прав и обязанностей умершего гражданина (наследодателя) к другим лицам в установленном законом порядке.

Наследование может осуществляться по закону и по завещанию.

Наследование по закону имеет место:

1. Если наследодатель не составил завещания или его завещание в определенной части признано недействительным;

2. Если завещана только часть имущества или завещание в определенной части признано недействительным, в этом случае не охваченная завещанием часть наследственного имущества переходит в порядке наследования по закону;

3. Если наследники по завещанию умерли ранее наследодателя или не приняли наследства.

Для таких случаев закон устанавливает круг наследников и порядок их признания. Назначая умершему конкретных правопреемников, законодатель как бы восполняет волю наследодателя.

Статьей 1142 и 1143 ГК РФ предусмотрены две очереди наследников по закону. К наследникам первой очереди относятся дети, в том числе усыновленные, супруг и родители (усыновители) умершего и его ребенок, родившийся после его смерти. К наследникам второй очереди относятся братья и сестры умершего, его дед и бабка. Эти наследники призываются к наследованию в том случае, если отсутствуют наследники первой очереди, когда они не принимают наследство, а также в том случае, если все наследники первой очереди лишены завещателем прав наследования.

К числу наследников относятся также нетрудоспособные лица, которые состояли на иждивении умершего не менее года до его смерти.

Внуки и правнуки наследуют в том случае, если ко времени открытия наследства нет в живых того из родителей, который был бы наследником.

В ст. 1124 ГК РФ говорится, что “завещание должно быть составлено письменно с указанием места и времени его составления, собственноручно подписано завещателем и нотариально удостоверено. Можно говорить о том, что общей основной формой завещания является именно письменное нотариально удостоверенное завещание.

Заключение

Категория собственности обладает удивительным свойством. Стара, как мир, изучена и описана, одновременно всегда неожиданно нова, непредсказуема, желанна и плодотворна для новых и новых исследований, в том числе исследований гражданско-правовых, цивилистических.

В данном смысле гражданин как собственник встал в равное положение с другими собственниками. Ведь ранее его возможности ограничивались жесткими рамками потребительского назначения рассматриваемого института и фактически не шли ни в какое сравнение с возможностями предоставляемыми законом иным собственникам: юридическим лицам и государству. Поэтому, определяющее значение института частной собственности граждан в становлении цивилизованного общества в современной России, вставшей на путь развития гражданского общества.

Отсюда - вывод о том, что только в той стране, где уважаема и неприкосновенна собственность, может быть спокоен и благополучен гражданин. Обеспечить ему такое состояние, создать систему охраны прав собственника призваны государство и право посредством эффективного нормативного, в том числе гражданско-правового, регулирования отношений собственности.

Таким образом, личное счастье человека, его духовное начало, полнота его физического состояния, спокойствие и благополучие, патриотизм, наконец, зависят от гражданских, фундаментальных законов о собственности, которые в свою очередь могут быть достаточно ясными, если разработаны научно цивилистической теорией. В заключении следует отметить, что ставшее на путь развития правового государства и стремящее к построению гражданского общества наше российское государство сможет достигнуть этого в первую очередь, если провозглашенное право собственности, действительно будет соответствовать, если правительство будет предпринимать последовательные шаги в развитии законодательства, регулирующего право собственности.

Глоссарий

№ п.п	Новое понятие	Содержание
1	Акт приема - передачи	Документ фиксирующий факт передачи квартиры от владельца, обладающего квартирой на момент составления документа лицу, владельцем в цепочке строительно- инвестиционного процесса с момента подписания акта о передаче квартиры, риск случайной гибели переходит к лицу, которому передана квартира.
2	Владение	Владение собственника над своей вещью
3	Договор купли - продажи	Двусторонний возмездный договор, согласно которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственности другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.
4	Дарение	По договору дарения одна сторона безвозмездно передает другой стороне вещь в собственность либо имущественное право или освобождает от имущественной обязанности перед кем - либо.
5	Договор мены	Правоотношение, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой.
6	Договор продажи недвижимости	Договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество по передаточному акту, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.
7	Недвижимое имущество	Это земельные участки, дома и другие сооружения и насаждения - все то, что прочно связано с землей, что не может быть отделено от нее без серьезного повреждения..
8 Право распоряжения это юридически обеспеченная возможность собственника определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этих актов. 9 Право собственности Право по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться каким - либо имуществом в качестве залога или обменивать его иными способами, передавать свое имущество в собственности или управление другому лицу, а также совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону 10 Право пользования юридически обеспеченная возможность собственника извлекать из вещи полезные свойства в процессе ее личного или производительного потребления.

Список использованной литературы

1. Всеобщая декларация прав человека - М., 1996.

2. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993. //РГ. 1993 - №327 - 25 декабря.

3. Конституция Франции 1958 года.

4. Бережнов А.Г. - права личности - М., 1991.

5. Конституционный статус гражданина - М, 1989.

6. Общая теория прав человека - М., 1996.

7. Лукашев Е.А. Общая теория прав М., 1996.

8. Марченко М.Н. Теория государства и права - М.,1997.

9. Теория государства и права - М., 1993.

10. Ф. Люшер Конституционная защита прав и свобод личности М., 1993.

Приложение

По новому законодательству договор аренды жилого помещения и договор найма имеют ряд существенных различий, которые можно представить в виде следующей таблицы:

	Договор найма	Договор аренды
1. Срок действия договора	Бессрочный	Заключен на определенный срок
2. Размер помещения	Ограничен нормативами	Не ограничен нормативами
3. Оплата жилья	Лимитированная	По договорной цене
4. Основания вселения	Ордер	Договор
5. Оплата внеквартирного ремонта	За счет наймодателя	За счет арендатора (кроме капитального)