Регистрация права общей собственности на недвижимость

Регистрация права общей собственности на недвижимость

Обращаясь к вопросу об общей собственности, К.И. Скловский отмечает, что "природе противна собственность нескольких лиц на вещь. С таким положением, - пишет он, - когда дом или участок находится во владении не одного лица, здравый смысл совладать еще сможет, но вот когда сразу несколько лиц объявляют себя хозяевами этого дома или участка, то тогда на самом деле правопорядок возмущается"*(395). Г.Ф. Шершеневич отмечал, что "общая собственность, явление весьма частое, представляет значительные трудности для уяснения ее юридической природы"*(396). Вместе с тем, несмотря на "противоестественность" и сложность для понимания общая собственность наиболее распространена именно применительно к объектам недвижимого имущества и именно с применением ее к недвижимости возникают наибольшие трудности.

В соответствии со ст. 244 ГК РФ "имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности". При этом "имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность)".

Начнем с общей долевой собственности

Специфика порядка регистрации права общей долевой собственности определяется, прежде всего, установленными законом (ст. 246, 250 ГК РФ) правилами распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Согласно ст. 246 ГК РФ "распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса".

В соответствии же со ст. 250 ГК РФ "при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов". При этом "продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя".

Очевидно, что установленный законом порядок регистрации перехода права на долю в общем недвижимом имуществе должен обеспечивать соблюдение вышеуказанных норм ГК РФ. С этой целью и была включена в Закон о регистрации ст. 24 под названием "Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество". Однако первоначальная редакция этой статьи оказалась столь неудачной, что ст. 24 оказалась первой, которая была изменена через три года после введения в действие Закона о регистрации*(397). Теперь уже не имеет смысла анализировать недостатки первой редакции данной статьи, которые были очевидны уже при принятии этого закона.

Остановимся на ныне действующем порядке регистрации общей долевой собственности. Согласно п. 1 ст. 24 закона в новой редакции "при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек".

Действующая редакция, в отличие от предыдущей, исключает применение порядка, установленного данной статьей к каким-либо случаям, кроме продажи недвижимости, причем не сособственнику, а постороннему лицу. Однако и при такой редакции остается открытым один вопрос - о применении правил ст. 24 Закона о регистрации к отчуждению доли в праве собственности на недвижимость на основании договора мены.

Согласно п. 5 ст. 250 ГК РФ правила этой статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены. Означает ли это, что при мене долей в праве собственности на объекты недвижимости должно соблюдаться преимущественное право приобретения доли сособственником? По мнению автора, применение данного правила к недвижимости носит весьма ограниченный характер. На основании п. 1 ст. 250 ГК РФ "остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях". При мене движимого имущества на движимое возможность представления сособственником аналогичного имущества является достаточно реальной. Это можно отнести и к случаям мены доли в праве собственности на недвижимость на движимое имущество (например, мена доли в праве собственности на квартиру, на автомобиль или на строительные материалы). Но при мене доли в праве собственности на недвижимость на другое недвижимое имущество положение о прочих равных условиях практически невыполнимо. Любой объект недвижимости всегда очень индивидуален (хотя бы в силу отличия его расположения при прочих общих характеристиках). В связи с этим сособственник никогда не сможет доказать в суде, что он мог предоставить объект, абсолютно аналогичный тому, который получил совладелец имущества в обмен на свою долю в праве. Поэтому представляется, что правила п. 1 ст. 24 Закона о регистрации не должны применяться к мене доли недвижимости на другую недвижимость (или долю в праве собственности на нее).

Пункт 1 ст. 24 Закона о регистрации в новой редакции не требует согласий на регистрацию от других сособственников. Заявителю предлагается представить "документы, подтверждающие, что продавец доли выполнил требования п. 2 ст. 250 ГК РФ об извещении о своем намерении остальных сособственников". Кроме того, могут быть представлены документы, подтверждающие их отказ от покупки доли. При наличии таких отказов регистрация проводится в общем порядке, а при их отсутствии - приостанавливается до истечения месяца со дня извещения продавцом остальных участников, если на день подачи заявления такой срок не истек.

Из содержания рассматриваемой нормы следует несколько выводов. Во-первых, документы, подтверждающие выполнение п. 2 ст. 250 ГК РФ, являются обязательными, независимо от наличия заявления об отказе от покупки. Однако представляется, что это не означает, что сведения как об уведомлении, так и об отказе не могут содержаться в одном документе, составленном лицом, имеющим преимущественное право покупки. Так, например, у регистрирующего органа не будет оснований требовать дополнительных документов, если в заявлении об отказе содержатся сведения о том, что данный участник был письменно уведомлен о продаже с указанием всех условий, установленных п. 2 ст. 250 ГК РФ. При этом следует обратить внимание на то, что при правовой экспертизе документов регистратор должен установить полную идентичность условий сделки в уведомлении сособственника, его отказе от покупки (если есть отказ) и условий договора купли-продажи, который представлен на регистрацию. Если условия договора купли-продажи не соответствуют изложенным в уведомлении, в регистрации права на долю должно быть отказано в связи с несоответствием представленных документов действующему законодательству, так как они не свидетельствуют о надлежащем выполнении продавцом требований п. 2 ст. 250 ГК РФ.

Во-вторых, отсчет срока, на который должна быть приостановлена регистрация при отсутствии отказов от покупки, идет не от момента обращения в регистрирующий орган, а от момента извещения продавцом остальных участников. Поэтому как для регистрирующего органа, так и для заявителей очень важным становится порядок определения дня, который считается днем извещения остальных участников.

К сожалению, закон ничего не говорит об этом, очевидно оставляя данный вопрос на усмотрение регистратора, что, как представляется, нельзя отнести к удачным решениям. Ничего не говорят на этот счет и указания Минюста России. Из чего же следует исходить регистратору в данном случае?

Разумеется, наилучшим вариантом является личная расписка лица в получении уведомления с указанием даты. В качестве доказательства получения может служить также почтовое уведомление о вручении. Как показало изучение практики, именно такое уведомление регистраторы признают документом, подтверждающим надлежащее уведомление продавцом других участников долевой собственности. Однако в первом случае возникает вопрос о подлинности подписи, а во втором - вопрос идентичности документа, уведомление о вручении которого пришло, тому документу, который в качестве извещения представлен регистратору. И в одном, и в другом случае возможны злоупотребления со стороны лица, отчуждающего долю, которые регистрирующий орган будет лишен возможности выявить.

Еще более сложной становится для регистрирующего органа ситуация, когда представлены документы, свидетельствующие только об отправке уведомления. Нужно ли в этом случае учитывать время на доставку уведомления и на доставку ответа на него? Как установить, что уведомление направлено по надлежащему адресу? В общем, при действующей редакции п. 1 ст. 24 упомянутого закона следует признать, что у регистрирующего органа практически отсутствует возможность объективно проверить выполнение продавцом доли требований ст. 250 ГК РФ. В данном случае возникает вопрос, для чего нужен такой порядок регистрации, если он не обеспечивает выполнение той задачи, для которой он введен, а рассчитан исключительно на добросовестность продавца доли?

Представляется, что законодатель, имея желание устранить нарушения прав участников долевой собственности, отчуждающих и приобретающих доли в праве, допущенные в первой редакции ст. 24 Закона о регистрации, пошел слишком далеко, ликвидировав механизм обеспечения прав других участников долевой собственности.

По мнению автора, оптимальным был бы порядок, при котором в случае отсутствия отказов от покупки доли регистратор должен сам направить соответствующее уведомление сособственникам, отсчитывая месячный срок с момента направления уведомления. При этом к месячному сроку необходимо добавить время на доставку уведомления сособственнику и время получения ответа на него. Таким образом, с момента направления уведомления срок приостановления должен составить 45 дней.

Уведомления регистрирующим органом должны направляться по адресам сособственников, которые указаны в ЕГРП. При этом регистратор не будет нести ответственности, если адрес сособственника изменился, о чем не было сообщено регистрирующему органу в порядке внесения изменений в ЕГРП.

С учетом этих предложений текст п. 1 ст. 24 Закона о регистрации мог бы выглядеть следующим образом:

1. Если при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные, то государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится на общих основаниях.

В случаях, когда к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, к заявлению прилагаются нотариально заверенные документы, подтверждающие получение остальными участниками долевой собственности извещений продавца в соответствии с п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При отсутствии вышеуказанных документов к заявлению о государственной регистрации прилагаются извещения, адресованные всем участникам долевой собственности, которые на момент обращения в учреждение юстиции по регистрации прав не отказались от покупки доли и не подтвердили получение извещения продавца. Указанные извещения в течение трех дней регистратором направляются адресатам.

Регистрация приостанавливается на месяц с момента получения последним участником долевой собственности извещения продавца, а при отсутствии нотариально заверенных документов, подтверждающих получение извещения, - на 45 дней с момента направления извещения регистратором.

Если до окончания срока приостановления будет получено заявление от участника долевой собственности о его желании воспользоваться преимущественным правом покупки, в регистрации перехода права на долю должно быть отказано.

После приостановления регистрация проводится при отсутствии заявлений об использовании преимущественного права покупки по истечении срока приостановления, либо при поступлении от всех участников долевой собственности заявлений об отказе от покупки.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

Защищая действующую редакцию п. 1 ст. 24 Закона о регистрации, можно возразить, что ст. 250 ГК РФ возлагает обязанность извещения других участников долевой собственности на продавца, в связи с чем регистрирующий орган не должен принимать участия в этом процессе. Однако основная задача установления особого порядка регистрации возмездного отчуждения долей в праве собственности на недвижимость состоит не в защите интересов продавца, положение которого в случае "замены" покупателя не меняется, и даже не столько интересов сособственников, которые могут предъявить соответствующие иски для восстановления своих нарушенных прав. Нормы ст. 24 Закона о регистрации должны, в первую очередь, защищать то самое постороннее лицо, которое приобретает долю. Ведь в случае установления нарушения преимущественного права покупки именно это лицо будет лишено приобретенной недвижимости. При этом у приобретателя отсутствуют собственные возможности проверки четкого соблюдения продавцом доли правил ст. 250 ГК РФ. Вот почему предлагаемое решение представляется оптимальным, так как оно практически обеспечивает возможность для регистрирующего органа до решения вопроса о регистрации права покупателя сделать однозначный вывод о полном выполнении требований ст. 250 ГК РФ и тем самым гарантировать право покупателя от его оспаривания по этому основанию.

Согласно ст. 247 ГК РФ "владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, установленном судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле". Данное положение является особо актуальным применительно к недвижимости, поскольку при долевой собственности на объект недвижимости, как правило, устанавливается определенный порядок пользования объектом сособственниками, который связан с предоставлением определенных частей объекта в пользование конкретному субъекту долевой собственности. Это происходит и в объектах жилого назначения (право пользования конкретными комнатами), и нежилых зданиях и помещениях, находящихся в долевой собственности. Установленный порядок пользования отражается обычно либо в правоустанавливающих документах, либо в отдельных соглашениях между участниками долевой собственности.

Применительно к государственной регистрации здесь возникает одна проблема - должен ли быть отражен порядок пользования объектом в ЕГРП, если не должен, то может ли он быть там отражен.

Изучение практики регистрирующих органов показало, что, несмотря на то, что в подавляющем большинстве правоустанавливающих документов порядок пользования предусмотрен, это не находит отражения в реестре, а требования заявителей зарегистрировать порядок пользования не находят удовлетворения. Такая практика основана на том, что ни гражданское законодательство, ни законодательство о регистрации не относят права пользования участника долевой собственности конкретными частями объекта к правам, подлежащим регистрации. Однако, по мнению автора, подобный подход вряд ли можно считать оправданным.

Проанализируем права участников долевой собственности, между которыми определен порядок пользования объектом. Для примера возьмем нежилое помещение, состоящее из двух комнат, находящееся в долевой собственности двух лиц. Допустим, что доли этих лиц определены как равные (по 1/2), а комнаты имеют разную площадь (одна 22, а другая 15 кв. м). По соглашению о порядке пользования за каждым из сособственников определено право пользования конкретной комнатой, при этом остальные части помещения находятся в общем пользовании. Вполне очевидным является то, что установленный порядок пользования имеет весьма существенное значение для определения содержания правомочий участника долевой собственности. С одной стороны, порядок определяет границы права владения и пользования общим имуществом, а с другой стороны, он будет сохранять свою обязательность и в случае замены участника долевой собственности в результате сделки или универсального правопреемства. Следовательно, можно прийти к выводу, что установленный порядок пользования объектом недвижимости, находящимся в долевой собственности, выступает в качестве ограничения этого права для каждого из сособственников. Специфика же этого ограничения состоит в том, что оно не связано с правами третьих лиц и характеризует правоотношения "внутри" долевой собственности.

Представляется, что данная разновидность ограничения является весьма существенной для того, чтобы быть отраженной в ЕГРП. Приобретатель доли в праве на объект недвижимости должен знать, чем фактически он будет владеть и пользоваться. Отсутствие же этих сведений может привести к спорам между новым участником собственности и остальными ее участниками, к возникновению судебных споров о признании договоров отчуждения долей недействительными, как заключенных под влиянием заблуждения.

Поэтому даже в рамках действующего законодательства ограничения прав участников долевой собственности, вытекающие из установленного порядка пользования имуществом, следует на основании п. 1 ст. 131 ГК РФ признавать подлежащим государственной регистрации. Признание же этих ограничений подлежащими государственной регистрации должно означать, во-первых, невозможность отказа в их регистрации при наличии соответствующего волеизъявления и во-вторых, в случае установления порядка пользования в правоустанавливающем документе необходимость регистрировать право долевой собственности одновременно с этими ограничениями, отражая их как в реестре обременений ЕГРП, так и выдаваемом свидетельстве о регистрации.

Однако этого, как представляется, недостаточно. По мнению автора, порядок пользования объектами недвижимости следовало бы признавать действительным лишь с момента его государственной регистрации. Такое решение было бы вполне логичным с точки зрения концепции гражданского законодательства, которое ставит в зависимость от регистрации возникновение прав пользования арендатора недвижимости (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). В нашем случае речь также идет о праве пользования, причем последствия установления определенных границ пользования для участника долевой собственности имеют не меньшее значение, чем для арендатора. Вернемся к нашему примеру, где участники долевой собственности имеют равные доли, но пользуются разными по площади помещениями. Очевидно, что при согласованном отчуждении всего помещения они получат равные суммы, но при самостоятельном отчуждении доли тот участник, который пользовался меньшим помещением, очевидно, будет в менее выгодном положении. Введение обязательной регистрации порядка пользования устранило бы возможность заключения различных "секретных" соглашений между участниками долевой собственности после приобретения ими права собственности на объект.

Следует обратить внимание еще на одну особенность регистрации права общей долевой собственности. Она состоит в том, что право на долю не может быть зарегистрировано только за одним участником, если оно возникло одновременно у нескольких лиц. На это специально указывает Инструкция Минюста России "О порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения"*(398) (далее - Инструкция). Согласно п. 5 этой Инструкции "в случаях, когда на одной из сторон договора продажи выступают несколько лиц - участников общей долевой собственности (лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность), заявления о государственной регистрации подают все участвующие в сделке на стороне продавца (или покупателя) лица. В указанных случаях названные лица (то есть лица, действующие на стороне покупателя или продавца) могут представить отдельные заявления или составить и подписать одно заявление о государственной регистрации договора продажи. Те же требования предъявляются и при регистрации права общей долевой собственности" (п. 12 Инструкции). Такой подход представляется абсолютно правильным, так как регистрации подлежит право собственности на объект недвижимости, в реестре должен быть отражен его субъект, который в данном случае характеризуется множественностью лиц. Поэтому в реестре не должен присутствовать только один или несколько участников общей долевой собственности, они должны быть отражены все с указанием доли каждого. Иначе право общей долевой собственности не может считаться зарегистрированным.

Однако это вполне разумное правило не работает в одном случае. Долевая собственность на недвижимость может быть установлена решением суда, решением суда может быть установлен размер долей и порядок пользования имуществом. Во всех этих случаях очевидно отсутствие нормальных отношений между участниками долевой собственности. Именно наличие конфликта может вызвать ситуацию, когда кто-либо из участников долевой собственности откажется подавать в регистрирующий орган заявление о регистрации права собственности совместно с другими участниками.

При действующем порядке в этом случае право общей долевой собственности, установленное решением суда, не будет зарегистрировано по причине отсутствия заявления одного или нескольких участников долевой собственности. При этом остальным участникам не останется ничего иного, как вновь обратиться в суд для осуществления регистрации в порядке ст. 165 ГК РФ. Ситуация, когда для того, чтобы зарегистрировать право, установленное решением суда, нужно снова обращаться в суд, представляется абсурдной. По мнению автора, в Законе о регистрации следовало бы указать, что при установлении права общей долевой собственности решением суда это право подлежит регистрации на основании заявления любого из участников долевой собственности.

Для решения данного вопроса можно было бы дополнить ст. 247 ГК РФ пунктом третьим следующего содержания:

3. Права пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности, установленные соглашением ее участников или решением суда, подлежат государственной регистрации.

При этом п. 2 ст. 24 Закона о регистрации можно было бы дополнить вторым абзацем:

Право долевой собственности, установленное решением суда, регистрируется по заявлению любого участника долевой собственности.

Весьма серьезные проблемы, связанные с регистраций права долевой собственности, вызвало принятие Федерального закона "Об инвестиционных фондах"*(399). Согласно ст. 1 данного закона "инвестиционный фонд - находящийся в собственности акционерного общества либо в общей долевой собственности физических и юридических лиц имущественный комплекс". При этом в ст. 15 этого закона предлагается совершенно особый порядок регистрации права долевой собственности на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд. При том, что имущество паевого инвестиционного фонда является общей долевой собственностью пайщиков, предлагается в ЕГРП указывать название паевого инвестиционного фонда, в составе которого находится данное имущество, а также делать запись: "Собственники данного объекта недвижимости и данные о них, предусмотренные Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев". При этом лицо, осуществляющее ведение реестра владельцев инвестиционных паев, обязано составить список владельцев инвестиционных паев, содержащий данные о них, предусмотренные Законом о регистрации, и представить его в регистрирующий орган.

В то же время в соответствии с дополнениями, внесенными в ст. 24 Закона о регистрации Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ, "при государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав указывается, что собственниками такого объекта являются владельцы инвестиционных паев соответствующего паевого инвестиционного фонда (без указания имен (наименований) владельцев инвестиционных паев и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности)".

В связи с такими формулировками непонятно, зачем регистрирующему органу при регистрации запрашивать список владельцев инвестиционных паев. Данные этого списка, с одной стороны, не подлежат отражению в ЕГРП, а, с другой стороны, могут утратить актуальность сразу же после проведенной регистрации. Не очень понятно и то, как можно зарегистрировать долевую собственность без отражения в реестре всех ее участников. Говоря о возникающих при регистрации прав участников паевых инвестиционных фондов, заметим, что право, возникающее у пайщиков, весьма отдаленно напоминает долевую собственность, о которой идет речь в ГК РФ, поскольку на отношения участников такой собственности практически не распространяются соответствующие нормы указанного кодекса. Автор не ставит своей целью проведение анализа и составление юридической квалификации отношений, возникающих на основе Федерального закона "Об инвестиционных фондах", однако представляется, что регулирование этих отношений в части определения режима собственности объектов недвижимости нуждается в совершенствовании.

Теперь перейдем к общей совместной собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 244 ГК РФ совместная собственность представляет собой общую собственность без определения долей. Согласно п. 3 этой статьи совместная собственность является исключением из правила, причем случаи возникновения совместной, а не долевой собственности, должны быть прямо предусмотрены законом. Действующее же гражданское законодательство устанавливает только два случая возникновения общей совместной собственности - общая собственность супругов (ст. 256 ГК РФ) и общая собственность крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК РФ).

С учетом этого обстоятельства при обращении иных субъектов с заявлением о регистрации права совместной собственности на недвижимое имущество им должно быть отказано в регистрации в связи с несоответствием закону представленных документов. Такие отказы носили массовый характер в Санкт-Петербурге, поскольку до определенного времени органы, оформлявшие документы на приватизацию жилых помещений, в качестве вида собственности указывали общую совместную не только для супругов, но и для всех проживающих в квартире (в том числе и в коммунальной). При этом суды, несмотря на многочисленные иски, признавали такие отказы правомерными.

В дальнейшем вопросы регистрации права общей совместной собственности мы будем рассматривать применительно к имуществу супругов, так как второй случай возникновения права совместной собственности не получил достаточного распространения в практике регистрирующих органов.

В соответствии с гражданским и семейным законодательством действует презумпция совместной собственности на имущество супругов, приобретенное в период брака. Согласно ст. 33 Семейного кодекса РФ (далее - СК РФ) "законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное". Статья 34 этого кодекса устанавливает, что "имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья и др.). Общим имуществом супругов является также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства".

Из содержания данной нормы можно заключить, что собственность становится совместной при соблюдении указанных условий независимо от того, кто из супругов является формальным приобретателем имущества. Применительно к государственной регистрации прав на недвижимость это означает, что совместная собственность существует независимо от того, кто из супругов зарегистрирован в качестве собственника имущества, и отражен ли факт наличия совместной собственности в реестре.

Анализ действующего законодательства показывает, что оно содержит положения, которые исключают необходимость для регистрирующего органа в каждом случае решать вопрос о том, относится ли данное недвижимое имущество к общей совместной собственности супругов. Регистратор для определения порядка действий должен установить лишь один вопрос - находится ли заявитель в браке. При этом отсутствие брачных отношений должно (за исключением случая наличия крестьянского (фермерского) хозяйства) однозначно исключать возможность регистрации совместной собственности. Во всех остальных случаях действия регистратора должны зависеть от волеизъявления заявителя, содержания правоустанавливающего документа и основания приобретения права собственности на объект недвижимости.

Дело в том, что семейное законодательство содержит применительно к недвижимому имуществу исключение из общего правила распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности. Это общее правило сформулировано в п. 2 ст. 35 СК РФ: "при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки".

Пункт 3 этой статьи устанавливает другое правило: "Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки".

Таким образом, при буквальном толковании закон требует согласия другого супруга на сделку независимо от того, приобретается ли имущество в совместную собственность или собственность одного из супругов. Аналогичная ситуация и при отчуждении имущества, так как согласие второго супруга требуется на любую сделку отчуждения недвижимости лицом, состоящим в браке.

В то же время имеются основания и для ограничительного толкования данной нормы, которое состоит в том, что согласие второго супруга на совершение сделки с недвижимостью необходимо только тогда, когда предметом сделки является объект либо находящийся в совместной собственности супругов, либо приобретаемый в такую собственность.

Первый вариант толкования основывается на том, что в первых двух пунктах ст. 35 СК РФ речь идет именно о сделках с общим имуществом, а в третьем пункте общее имущество не упоминается.

Второй же вариант может быть основан на том, что ст. 35 СК РФ называется "Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов", а значит, все ее положения относятся именно к общему имуществу супругов.

Видимо, из такого ограничительного толкования данной нормы исходит п. 8 Инструкции, указывающий, что к числу документов, которые необходимо представить для регистрации, относятся: нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов, нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов.

Приведенная редакция Инструкции может ориентировать регистратора на выяснение в каждом случае вопроса, является ли жилое помещение совместной собственностью супругов, а также приобретается ли помещение в совместную или индивидуальную собственность. Если следовать тексту Инструкции, только после такого вывода можно требовать от заявителя представления согласия супруга на сделку.

Однако такой подход вряд ли можно признать рациональным и в полной мере соответствующим закону.

Как показывает практика, установление источника средств приобретения одним из супругов недвижимого имущества и решение вопроса о том, является ли объект совместной собственностью или индивидуальной собственностью одного из супругов, становится предметом весьма длительных и сложных судебных процессов. Собирание и оценка доказательств, устанавливающих вид собственности, не входит в компетенцию регистрирующего органа и практически не может быть им осуществлена. Выполнение же требования получения согласия второго супруга на приобретение имущества во всяком случае должно означать, что между ними отсутствует спор по поводу принадлежности недвижимости, которая является предметом сделки: либо супруги согласны с совместной собственностью, либо супруг согласен с тем, что объект будет индивидуальной собственностью другого супруга.

Таким образом, следует признать, что при приобретении недвижимого имущества лицом, находящимся в браке, согласие его супруга должно представляться всегда.

Несколько по-иному выглядит ситуация с отчуждением одним из супругов недвижимого имущества. Следует признать, что и здесь регистратор не в состоянии установить, что объект находится в совместной собственности супругов, если он зарегистрирован на одного из них. Однако регистратор вполне может прийти к выводу о том, что речь о совместной собственности в конкретном случае идти не может. Такой вывод может быть сделан, если недвижимость приобретена лицом до вступления в брак, а также на основании дарения, наследования или приватизации. Во всех этих случаях речь о совместной собственности может идти только при ее установлении брачным договором (п. 1 ст. 42 СК РФ). При отсутствии этого условия требование согласия второго супруга на основании п. 3 ст. 35 СК РФ будет лишено практического смысла. Очевидно, что этот супруг не будет иметь оснований для удовлетворения требования о признании сделки недействительной в связи с отсутствием его согласия на сделку (ч. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ). Основанием для решения о признании сделки недействительной в этом случае служит не формальное нарушение требования о предоставлении согласия на сделку, а все-таки нарушение прав второго супруга на участие в распоряжении общим имуществом.

Итак, правило, которое может быть сформулировано для регистрации прав на недвижимость в отношении лиц, находящихся в браке, можно было бы сформулировать следующим образом.

При возмездном приобретении недвижимости лицом, состоящим в браке, во всяком случае должно быть представлено нотариально удостоверенное согласие супруга.

При отчуждении недвижимости лицом, состоящим в браке, нотариально удостоверенное согласие супруга должно быть представлено во всех случаях, за исключением тех, когда период и основания приобретения этого имущества исключают возникновение совместной собственности.

Именно в таком ключе могли бы быть сформулированы соответствующие положения Инструкции Минюста России. Такой подход, по мнению автора, в наибольшей степени соответствует смыслу и назначению ст. 35 СК РФ. Видимо, формулируя таким образом данную норму, законодатель имел в виду специфику имущественных отношений между супругами и связанные с этой спецификой возможности контроля со стороны государства за соблюдением имущественных прав супругов. Поэтому законодатель и не предусмотрел для данного случая обязательного однозначного установления наличия режима совместной собственности для приобретаемого и отчуждаемого имущества.

Итак, мы пришли к выводу о том, что для решения вопроса о необходимости согласия на сделку с недвижимостью второго супруга регистратор не должен устанавливать наличие режима совместной собственности. Между тем регистратор, будучи освобожден от обязанности устанавливать вид собственности на имущество, приобретаемое супругами (одним из супругов), не освобожден от обязанности указать в ЕГРП вид вещного права, которое приобретено на объект. Согласно абз. 5 п. 6 ст. 12 Закона о регистрации в ЕГРП "вносятся записи о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, а также указывается вид права". Пункт 1 ст. 18 Закона о регистрации в числе требований к правоустанавливающим документам относит указание в них вида регистрируемого права.

Означает ли это, что, приобретая недвижимость, супруги или один из них обязаны указывать факт приобретения имущества в совместную собственность?

Изучение практики регистрирующих органов показало, что такое требование к документам не предъявляется и под видом права понимается право собственности (в отличие от права оперативного управления, хозяйственного ведения и т.п.). Такой подход следует признать вполне оправданным, во-первых, по причине сложности установления вида собственности, а во-вторых, потому, что иной подход вынуждал бы супругов при каждом приобретении недвижимости определять свои имущественные отношения, что вряд ли соответствует специфике семейных отношений и регулирующего их законодательства.

Как мы видим, вопросы, связанные с регистрацией совместной собственности, не относятся к числу простых и требуют весьма подробной регламентации. В то же время Закон о регистрации ограничивается в регламентации данного вопроса одним предложением: "Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное" (п. 3 ст. 24 Закона о регистрации).

Из этого можно сделать вывод, что при наличии в правоустанавливающем документе указания на совместную собственность и данных второго правообладателя регистратор должен зарегистрировать совместную собственность без заявления второго супруга.

Такой вывод в принципе не вызывает возражений. Однако не понятно, почему этот частный и не самый сложный вопрос оказался единственным, который нашел отражение в данном законе. Представляется, что вопросы регистрации совместной собственности нуждаются не в меньшей регламентации, чем вопросы регистрации долевой собственности. Если порядок регистрации долевой собственности направлен на реализацию норм ГК РФ о преимущественном праве покупки, то порядок регистрации совместной собственности должен быть предназначен для контроля соблюдения прав субъектов совместной собственности при отчуждении и приобретении недвижимости.

С учетом рассмотренных выше положений ст. 24 Закона о регистрации могла бы быть дополнена пунктами следующего содержания:

4. При регистрации возникновения права собственности на недвижимое имущество лица, состоящего в браке, на основании возмездной сделки, это лицо должно представить нотариально удостоверенное согласие на сделку другого супруга.

5. При регистрации прекращения права собственности на недвижимое имущество физического лица на основании сделки и наличии оснований считать, что это имущество находится или может находиться в совместной собственности, это лицо должно представить нотариально удостоверенное согласие на сделку другого участника совместной собственности.

6. Споры между участниками совместной собственности, возникшие при государственной регистрации, подлежат разрешению в судебном порядке.

Следует обратить внимание на то, что в предложенной редакции п. 4 речь идет о возникновении права у лица, состоящего в браке, так как только у такого лица может возникнуть право совместной собственности. В то же время в п. 5 речь идет о любом физическом лице, так как право совместной собственности на отчуждаемое имущество может существовать не только у супругов, но и бывших супругов, а также членов крестьянского (фермерского) хозяйства.