Регистрация прав на недвижимость на основании сделок отчуждения

Введение

Вопрос о соотношении регистрации прав и регистрации сделок был рассмотрен ранее*(371). Автор поддерживает в целом предложение об исключении из закона положений о регистрации конкретных сделок. Поэтому в данном разделе будут рассмотрены особенности регистрации прав на основании различных сделок отчуждения.

Переходя к анализу отдельных сделок отчуждения как оснований возникновения прав на объекты недвижимости, автор не ставит цели осветить все аспекты, связанные с правовым режимом таких сделок. Разумеется, принимая решение о регистрации, регистратор должен в полном объеме проанализировать соответствие этих сделок всем нормам закона. Однако в этом разделе мы остановимся только на тех аспектах, которые связаны с фактом государственной регистрации, а также на вопросах, которые наиболее часто возникают при правовой экспертизе соответствующих сделок.

Договор купли-продажи недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ "по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)". Пункт 5 этой статьи говорит о том, что к отдельным видам договора купли-продажи, в том числе и к договору купли-продажи недвижимости, общие положения о договоре купли-продажи применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

Правила о договоре купли-продажи недвижимости предусмотрены в § 7 гл. 30 ГК РФ. Первая статья этого параграфа - ст. 549 устанавливает, что "по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130)".

Таким образом, единственным критерием применения к договору купли-продажи требований § 7 гл. 30 ГК РФ является предмет договора - имущество, которое относится к недвижимому. Поэтому контрагентам при заключении сделки очень важно предварительно установить, относится ли то, что один собирается купить, а другой - продать, к недвижимому имуществу. От этого будут зависеть требования к форме и содержанию договора, и к его государственной регистрации.

Данное замечание, которое кажется весьма банальным (неужели стороны могут заблуждаться относительно принадлежности объекта к недвижимости?!), на самом деле имеет большое практическое значение. Как показывает практика, участники гражданского оборота могут не только сами ошибаться в определении объекта как недвижимости, но могут быть введены в заблуждение ошибками органов технической инвентаризации и кадастрового учета, либо пытаться "выдавать желаемое за действительное", полагая, что их личная договоренность с контрагентом по поводу того, относить объект к недвижимости или нет, может иметь значение для определения правового режима договора.

Так, например, в соответствии с планом приватизации в состав имущества приватизированного предприятия были включены два ангара. При этом они были отражены в перечне оборудования, т.е. движимого имущества. Приватизированное предприятие осуществило продажу этих объектов. При этом договор был составлен без учета требований, предъявляемых к договору купли-продажи недвижимости, и стороны не обращались за его регистрацией. В дальнейшем новый владелец ангаров решил внести их в уставный капитал одного из юридических лиц. По требованию этого юридического лица была проведена техническая инвентаризация, в результате которой ангары были признаны объектами недвижимости. Естественно, что сделка по передаче объектов в уставный капитал была сорвана, так как у лица отсутствовали надлежащие правоустанавливающие документы. Привести же их в соответствие с требованиями, предъявляемыми к договору купли-продажи недвижимости, не было возможности, так как юридическое лицо - продавец было к тому времени уже ликвидировано.

Теперь рассмотрим другой случай. Временное сооружение - торговый павильон было ошибочно признано органами кадастрового и технического учета недвижимым имуществом. Объект был продан с соблюдением всех правил, относящихся к договору купли-продажи недвижимости. В соответствии со ст. 252 ГК РФ с новым собственником был заключен долгосрочный договор аренды земельного участка, прилегающего к павильону. В дальнейшем при подготовке следующего договора купли-продажи была выявлена ошибка в учете объекта, который на самом деле не мог быть признан недвижимым имуществом. В результате сделка не состоялась, а к владельцу павильона был предъявлен иск о признании недействительным договора аренды земельного участка.

Рассматривая договор купли-продажи недвижимости, нужно иметь в виду, что в зависимости от целевого назначения объекта, который является предметом договора (жилое или нежилое назначение), правовой режим сделки существенно изменяется.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ общим правилом для договора купли-продажи недвижимости является то, что государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю. На основании же п. 2 ст. 558 ГК РФ "договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации".

Такое различие в подходе к регулированию договоров купли-продажи жилой и нежилой недвижимости делает целесообразным их раздельное рассмотрение.

Начнем с договора купли-продажи недвижимости нежилого назначения. Говоря о регистрации в этом случае перехода права собственности, закон не ставит в зависимость от регистрации заключенность и действительность договора купли-продажи. На это неоднократно обращал внимание Высший Арбитражный Суд РФ. Так в Обзоре практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, указывалось, что "договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности"*(372). Суд подчеркнул, что "Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст. 558) и договора продажи предприятия (ст. 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества"*(373). В своем Постановлении Пленум ВАС РФ отмечает, что "отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости"*(374).

Указывая на то, что договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения не подлежит государственной регистрации, Высший Арбитражный Суд РФ постановил, что такой договор вообще не может быть зарегистрирован. В Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 5) говорится: "Учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора"*(375). Дело, по которому состоялось указанное решение, возникло в связи с отказом регистрирующего органа в регистрации договора купли-продажи здания, в котором было условие о вступлении в силу с момента государственной регистрации. Обосновывая правильность отказа, арбитражный суд обратил внимание на то, что "государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК РФ осуществляется только в случаях, установленных законом". Поскольку ГК РФ не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания, суд признал, что "включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК"*(376).

В целом логика данного судебного решения вполне понятна. Однако в связи с данным делом возникает несколько вопросов. Во-первых, с какой целью стороны хотели зарегистрировать собственно договор и, во-вторых, каковы были условия этого договора? Дело в том, что если данный договор не содержал каких-либо отлагательных условий и был непосредственно направлен на переход права собственности на здание, то у сторон не было ни необходимости, ни возможности зарегистрировать собственно договор без перехода права собственности. Здесь речь идет об ошибке в заявлении о регистрации, в котором вместо требования о регистрации сделки должно было содержаться требование о регистрации перехода права на основании этой сделки. При таких обстоятельствах вопрос мог бы решиться соответствующим исправлением заявления и не становиться предметом судебного разбирательства.

Другое дело, если данный договор содержал отлагательное условие, не был сам по себе без наступления этого условия основанием для перехода права собственности. В этом случае решение суда вряд ли можно признать правильным, так как данный договор должен был быть зарегистрирован как обременение права собственности продавца.

То, что договор купли-продажи нежилой недвижимости является заключенным и действительным без государственной регистрации, ставит вопрос о правовом положении сторон договора в период от его заключения до регистрации перехода права собственности. О специфике этого положения говорит п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 8: "При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец тоже не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение"*(377).

Таким образом, особенность правового положения сторон договора купли-продажи недвижимости нежилого назначения состоит в том, что до регистрации перехода права собственности ни продавец, ни покупатель не могут распоряжаться предметом договора.

Однако обращает на себя внимание формулировка последнего абзаца данного пункта, где говорится об отношении продавца недвижимости к предмету договора. Было бы логично полагать, что после заключения договора продавец лишается возможности распоряжаться его предметом независимо от каких бы то ни было обстоятельств. Однако в постановлении указано, что продавец не вправе распоряжаться предметом договора только в том случае, если до регистрации перехода права он уже передал предмет договора покупателю. Аргументация невозможности распоряжения также основана на состоявшейся фактической передаче ("имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства", "покупатель является его законным владельцем"). Очевидно, что в том случае, когда договор заключен, регистрация перехода права собственности не состоялась, а фактическая передача предмета договора от продавца к покупателю не произошла, продавец имеет право распоряжаться предметом договора. Не возражая в принципе против данного вывода, так как до регистрации перехода права продавец остается собственником, которому в соответствии со ст. 209 ГК РФ принадлежат все соответствующие правомочия, следует все же определить, каковы же будут последствия распоряжения продавцом недвижимым имуществом, которое уже является предметом договора купли-продажи.

Если в период до регистрации перехода права собственности продавец обременит предмет договора правами третьих лиц, заключив в отношении этого имущества договор залога, аренды и пр., то у покупателя появится основание для расторжения заключенного договора, так как у продавца в этом случае будет отсутствовать возможность надлежащим образом исполнить договор в части передачи обусловленного договором объекта. Договором купли-продажи был предусмотрен объект без обременений, а передан может быть только объект, обремененный на основании сделок, заключенных продавцом до регистрации перехода права собственности.

А что же будет, если продавцом будет заключен договор купли-продажи с другим покупателем до передачи объекта первому покупателю? Разберем несколько вариантов.

Вариант 1. По обоим договорам не зарегистрирован переход права собственности и не состоялась фактическая передача недвижимости.

В этом случае в соответствии со ст. 398 ГК РФ преимущество будет иметь лицо, которое раньше заключило договор.

Вариант 2. По обоим договорам не зарегистрирован переход права собственности, но предмет договора фактически передан второму покупателю, который заключил договор позднее.

В данной ситуации положение сторон должно рассматриваться в свете положений ст. 398 ГК РФ и п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 8.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ у кредитора (покупателя) отпадает право требовать отобрания предмета договора у должника (продавца), если "вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления". Пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 8 говорит о том, что переданная по договору вещь служит предметом исполненного продавцом обязательства, а покупатель является ее законным владельцем.

Итак, с одной стороны, условие ст. 398 ГК РФ, исключающее отобрание вещи у продавца отсутствует, так как хотя предмет договора и передан третьему лицу (второму покупателю), но это лицо не обладает на него правом собственности, поскольку переход права не зарегистрирован. С другой стороны, второй покупатель подпадает под признаки законного владельца в соответствии с п. 14 указанного постановления. Какое же решение должен принять в таком случае суд? В поисках выхода из данной ситуации следует иметь в виду, что фактическая передача недвижимого имущества весьма серьезно отличается от передачи имущества движимого. В случае движимого имущества передача связана с физическим перемещением товара от продавца к покупателю (ст. 458 ГК РФ), что по закону не требует фиксации в каком-либо документе. В случае недвижимости все наоборот - перемещение объекта невозможно, поэтому передача происходит исключительно в документальной форме "по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче" (ст. 556 ГК РФ).

Представляется, что указанная специфика должна учитываться судом при принятии решения в рассматриваемой ситуации. По мнению автора, положения п. 14 постановления не должны здесь применяться, поскольку они относятся только к случаю, когда продавец заключил один договор купли-продажи и подписал акт передачи недвижимости. К рассматриваемой же ситуации следует применять ст. 398 ГК РФ, которая не исключает, а значит, позволяет отобрание имущества лицом, которое заключило договор купли-продажи раньше. Такое решение представляется тем более верным, что на практике встречаются случаи, когда акты передачи подписаны как по одному, так и по второму договорам. Определить же в этом случае, кому "действительно" передано имущество, абсолютно невозможно, так как по закону о передаче могут свидетельствовать только документы, которые имеются как у одного, так и у второго претендента.

Вариант 3. По договору, заключенному позднее, зарегистрирован переход права собственности.

Здесь, как представляется, однозначным будет преимущество того лица, которое зарегистрировано в качестве собственника объекта, несмотря на то, что договор, на основании которого регистрация произведена, имеет более позднюю дату. В соответствии со ст. 2 Закона о регистрации "государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права", а "зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке". Разумеется, "первый" покупатель не лишен возможности обратиться в суд с иском, однако то обстоятельство, что с ним договор был заключен раньше, не будет само по себе основанием для признания недействительным договора со вторым покупателем и лишения его права на приобретенный объект недвижимости. Первый покупатель в этом случае будет иметь право лишь на возмещение продавцом убытков, которые возникли в связи с неисполнением договора.

Вызывает сомнение предложение В.А. Петрушкина, который считает "необходимым дополнить действующую редакцию ст. 551 ГК РФ новой нормой о том, что при отсутствии государственной регистрации права собственности на недвижимость за покупателем, но при фактической ее передаче и полной оплате (выделено мной. - В.А.) приобретателем, стороны не вправе распоряжаться спорным имуществом"*(378). Само по себе предложение в законе зафиксировать положение продавца и покупателя до регистрации прав на недвижимость не вызывает возражений*(379). Однако вряд ли стоит запрещать продавцу распоряжаться недвижимостью только в том случае, если покупатель ее полностью оплатил. Вполне достаточно такого критерия, как состоявшаяся передача имущества, так как в гражданском обороте практически отсутствуют ситуации, когда до регистрации права на недвижимость покупатель полностью рассчитывается с продавцом.

Мы рассмотрели варианты судебного разрешения споров при наличии нескольких договоров купли-продажи в отношении одного объекта. Но как должен поступать регистрирующий орган, если у него на рассмотрении одновременно два договора отчуждения одного и того же объекта? На наш взгляд, единственно правильным решением регистрирующего органа в данном случае было бы приостановление регистрации в отношении обоих договоров с уведомлением об этом каждого из обратившихся. При этом условием проведения регистрации следовало бы считать либо отказ одного из заявителей от регистрации своего права, либо решение суда о том, чье право подлежит регистрации.

Однако в Законе о регистрации прямо не указано такое основание приостановления регистрации. В соответствии со ст. 19 указанного закона регистрация может быть приостановлена регистратором не более чем на месяц при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Разумеется, наличие нескольких договоров по поводу одного объекта должно вызвать у регистратора сомнения в наличии оснований для регистрации у всех обратившихся. Если ситуация не разрешится в течение месяца, то в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 19 Закона о регистрации регистратор обязан отказать в регистрации всем обратившимся. Между тем, по нашему мнению, подобные случаи следовало бы специально регламентировать в законе, чтобы не связывать решение с "сомнениями регистратора".

Это можно было бы сделать путем дополнения ст. 19 Закона пунктом следующего содержания:

Государственная регистрация должна быть приостановлена, если установлено, что за регистрацией одного права на один и тот же объект обратились несколько лиц (за исключением случаев регистрации общей собственности). Регистрация в этом случае может быть произведена при отзыве заявлений о регистрации всеми обратившимися, кроме одного, либо на основании решения суда.

Введение в Закон данной формулировки важно еще и потому, что они исключили бы для регистратора при поступлении альтернативных заявлений возможность решать, чье право подлежит регистрации, а чье нет, поскольку это означало бы осуществление регистрирующим органом юрисдикционных полномочий, которыми он не наделен.

Иной путь решения данной проблемы предлагает В.В. Чубаров. Его позиция формулируется следующим образом: "Поскольку решающим для перехода прав собственности (иного вещного права) на недвижимость является не передача, а государственная регистрация права (п. 2 ст. 233 ГК РФ), критерием определения старшинства прав должен стать момент подачи соответствующего заявления в орган, отвечающий за государственную регистрацию"*(380). Таким образом, предлагается ввести в российское законодательство принцип "старшинства прав", действующий в некоторых зарубежных правовых системах.

Несмотря на весьма положительное отношение к зарубежному опыту организации регистрации прав на недвижимость, внедрение данного принципа в российскую систему регистрации в ее нынешнем состоянии представляется нецелесообразным. Введение предлагаемых норм в законодательство приведет к установлению, с одной стороны, формального подхода регистратора к "конкурирующим" заявлениям о регистрации одного права на один объект. С другой стороны, это будет означать наделение регистратора функциями судьи, поскольку он будет решать, кто из обратившихся является действительным правообладателем.

Теперь рассмотрим еще один вопрос, вытекающий из соотношения регистрации перехода права и фактического исполнения договора купли-продажи нежилой недвижимости. В п. 2 ст. 551 ГК РФ, посвященной государственной регистрации перехода права собственности, сказано, что "исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами". Что же законодатель имел в виду, включая в закон данную формулировку?

С одной стороны, из приведенной нормы следует, что исполнение договора до регистрации изменяет отношения между самими его сторонами. В чем состоит это изменение, нам разъясняет Пленум ВАС РФ в Постановлении N 8: продавец после этого теряет возможность распоряжаться объектом, а покупатель становится его законным владельцем.

С другой стороны, отношения продавца и покупателя со всеми третьими лицами до регистрации не меняются. Для них собственником недвижимости остается продавец. Поэтому до регистрации перехода права именно продавец обязан уплачивать налоги и сборы, вытекающие из владения данной недвижимостью. Именно он остается субъектом отношений, связанных с обслуживанием данного объекта (уборка территории, энерго- и водоснабжение, охранная сигнализация и пр.), именно он будет нести ответственность за вред, причиненный в результате ненадлежащего содержания объекта (например, за повреждения, причиненные людям и имуществу в результате разрушения каких-либо конструкций объекта). Вот почему после заключения договора продавец является, как правило, лицом, не менее заинтересованным в регистрации, чем покупатель. Поэтому иск об уклонении от регистрации в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ вполне может подавать и продавец недвижимости, интерес которого состоит в том, чтобы, не являясь фактическим владельцем объекта, освободить себя от негативных последствий, связанных с владением.

Закончив рассмотрение проблем, связанных с договором купли-продажи недвижимости нежилого назначения, рассмотрим специфику купли-продажи жилой недвижимости.

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ такой договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поэтому для данной группы договоров основной вопрос состоит в следующем: том, что представляет собой документ, отражающий содержание сделки, до его регистрации и регистрации перехода права на его основании. И ответить на этот вопрос непросто. Если договор в отношении нежилой недвижимости до регистрации заключен и действителен, то такой же договор в отношении жилого объекта вообще не заключен, в связи с чем разговор о его действительности не имеет смысла. Бесспорно, нужно признать, что до регистрации этот договор вообще не существует, а бумага, содержащая его положения, подписанная сторонами, а иногда и нотариально удостоверенная, представляет собой не что иное, как проект договора, который превратится в договор лишь после того, как регистратор примет положительное решение о регистрации.

При таких условиях не должна вызывать сомнений невозможность для сторон воспользоваться при уклонении другой стороны от регистрации нормой п. 3 ст. 165 ГК РФ*(381). В соответствии с этой нормой "если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда". Представляется вполне очевидным то, что слова "заключена" и "совершена" являются синонимами. Во всяком случае, закон нигде не проводит различия между этими понятиями, нет их разграничения и в теории. Таким образом получается, что после подписания договора купли-продажи недвижимости жилого назначения сторонами ни одна из них не может на основании судебного решения зарегистрировать свое право, если вторая сторона уклоняется от регистрации. Нерациональность такой концепции очевидна. Видимо поэтому она не нашла отражения в практике судов, которые принимают к рассмотрению иски об уклонении от регистрации прав на жилые объекты и выносят решения о регистрации этих сделок и возникающих на их основании прав, руководствуясь ст. 165 ГК РФ.

Рассмотренная ситуация является, на наш взгляд, еще одним подтверждением необходимости исключить в ГК РФ случаи, когда факт государственной регистрации связан с заключением договора.

Однако в настоящее время п. 2 ст. 558 ГК РФ действует, и из положения о признании договора заключенным с момента регистрации следуют некоторые особенности регистрации договоров купли-продажи жилой недвижимости.

Одна из таких особенностей связана с подачей документов на регистрацию. В случае сделки с объектом жилого назначения подача документов на регистрацию и соответствующее волеизъявление фактически представляет собой стадию заключения договора. Это обстоятельство исключает возможность обращения с заявлением в регистрирующий орган одного лица (покупателя по доверенности продавца или наоборот, либо одного представителя от имени продавца и покупателя). Препятствием здесь служит п. 3 ст. 182 ГК РФ, в соответствии с которым "представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства".

В то же время в отношении договоров купли-продажи нежилых объектов представительство обоих сторон одним лицом возможно, так как сделка в этом случае уже заключена, и представительство осуществляется исключительно в административно-правовых отношениях с регистрирующим органом.

Другая особенность состоит в том, что к договорам купли-продажи объектов жилого назначения до их регистрации не могут быть заключены дополнительные соглашения. По смыслу гл. 29 ГК РФ ("Изменение и расторжение договора") изменить или расторгнуть можно только уже заключенный договор. Поэтому пока договор купли-продажи жилого объекта не заключен (не зарегистрирован), он не может изменяться путем заключения к нему дополнительных соглашений. При поступлении на регистрацию такого договора с дополнительными соглашениями будет нарушено также требование ст. 550 ГК РФ, согласно которой "договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами".

Что же касается договоров купли-продажи нежилой недвижимости, то для них, как для заключенных с момента подписания, такие ограничения отсутствуют.

Следующая особенность договора купли-продажи жилой недвижимости состоит в том, что "существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением" (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Данному требованию в Законе о регистрации соответствует норма ст. 20, которая к основаниям отказа в регистрации относит составление лицом, имеющим права, ограниченные определенными условиями, документа без указания этих условий.

Такими правами на жилое помещение могут обладать лица, заключившие с собственником договоры найма и аренды, а также лица, пользующиеся помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Однако до недавнего времени наличие этой нормы было связано, прежде всего, с положениями ст. 292 ГК РФ в прежней редакции, согласно которой "переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника". Новая редакция указанной статьи содержит противоположное правило: "переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом"*(382).

Таким образом, если раньше общим правилом было сохранение права пользования членов семьи при переходе права собственности, то теперь такое сохранение является исключением из общего правила, которое должно быть специально предусмотрено законом. Такое исключение, в частности, предусмотрено ст. 33 ЖК РФ, согласно которой "гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения". Но это исключение относится к переходу права на основании наследования. Что же касается сделок отчуждения, то для них таких исключений законом не предусмотрено. При этом собственник и члены его семьи лишены возможности изменить правило п. 2 ст. 292 ГК РФ своим соглашением. А это означает, что при заключении собственником сделки отчуждения квартиры вместе с переходом права собственности на нее к новому собственнику автоматически прекращается право пользование всех членов семьи прежнего собственника. Единственным ограничением, защищающим их права, является положение п. 4 ст. 292 ГК РФ о том, что "отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства".

Причины такого изменения законодательства в целом понятны. Декларация ст. 292 ГК РФ о том, что переход права собственности на объект не является основанием для прекращения их права пользования жилым помещением, была направлена на охрану их прав в том случае, если собственник без их ведома продаст данный объект недвижимости, или собственник сменится в результате наследования либо по иным основаниям. Однако применительно к купле-продаже данная норма практически не действовала в своем позитивном значении. Дело в том, что в реальной жизни практически отсутствуют лица, которые желают приобрести объект, право пользования которым будут сохранять члены семьи прежнего собственника по основаниям ст. 292 ГК РФ. Исключения составляют случаи продажи квартир или домов близким родственникам. Во всех же остальных случаях интерес покупателя состоит в прямо противоположном: он заинтересован в том, чтобы члены семьи собственника не сохранили права пользования объектом, несмотря на то, что закон прямо говорил об обратном. Это приводило к тому, что члены семьи собственника фактически каждый раз становились самостоятельными субъектами отношений по купле-продаже жилого помещения. При этом их роль сводилась к тому, что они тем или иным способом гарантировали покупателю прекращение своего права пользования квартирой после перехода права собственности. Особые сложности возникали в тех случаях, когда отчуждение жилого помещения происходило помимо воли собственника, например, при обращении взыскания на имущество. Характеризуя ранее действовавшую норму, И.Д. Кузьмина писала: "Представляется, что защита жилищных прав членов семьи собственника жилого помещения, указанных в ст. 292 ГК РФ, осуществляется за счет несоразмерного обременения собственника несвойственными ему социальными функциями: обязанностями обеспечивать жилой площадью всех подопечных членов семьи независимо от родственных связей и нахождения на иждивении"*(383).

В то же время вызывает сомнение правильность осуществленного законодателем поворота на сто восемьдесят градусов в решении данного вопроса. Теперь получается, что члены семьи собственника лишены возможности как-либо защитить свои жилищные права от действий собственника, если он принял решение об отчуждении объекта. Пока объект продолжает находиться в собственности "главы семьи", члены этой семьи могут отстаивать свои права, опираясь на нормы ст. 292 ГК РФ. При этом такие возможности сохраняются даже у бывших членов семьи, у которых нет иного жилого помещения. Согласно п. 4 ст. 31 ЖК РФ суд может сохранить за ними на определенный срок право пользования прежним жилым помещением. Этот же пункт говорит о том, что между собственником и членом семьи может быть достигнуто соглашение о том, что прекращение семейных отношений не будет являться основанием для прекращения права пользования жилым помещением. Но п. 5 этой статьи однозначно определяет, что "право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника".

Складывается интересная ситуация. Если собственник заключил договор коммерческого найма или аренды принадлежащего ему помещения, то права нанимателя или арендатора будут обременять объект до окончания срока соответствующего договора и новый собственник сможет приобрести помещение только "вместе" с арендатором или нанимателем. Но даже при обоюдном согласии собственник не может гарантировать права своих членов семьи на проживание в данном жилом помещении. Получается, что единственным способом защиты своих интересов для членов семьи становится заключение с собственником гражданско-правовых договоров, порождающих право пользования. По мнению автора, в законе следовало бы предусмотреть возможность для собственника и членов его семьи соглашением отменять действие общего правила ст. 292 ГК РФ о прекращении права пользования членов семьи вместе с правом собственности на жилое помещение.

Но, так или иначе, могут существовать лица, которые и после отчуждения сохраняют право пользования жилым помещением. Однако установление круга этих лиц связано для регистратора со значительными трудностями. Эти трудности обусловлены прежде всего тем, что регистрирующий орган не располагает и не может располагать исчерпывающей информацией о лицах, подлежащих включению в рассматриваемый перечень. Только права пользования по завещательному отказу, пожизненному содержанию с иждивением и по договору аренды на срок год и более могут быть зарегистрированы. Таким образом, иные права (аренда до года, коммерческий найм) могут существовать, но не быть отражены в реестре. В таких условиях регистрирующий орган ограничен в возможностях установить несоответствие сделок закону по причине нарушения требований п. 1 ст. 558 ГК РФ. Не решает этого вопроса и включение в число документов, необходимых для регистрации купли-продажи справки о лицах, зарегистрированных в жилом помещении. Минюст России в своей Инструкции (п. 4) предлагает требовать справку "о лицах, имеющих право пользования жилым помещением, с указанием этого права, заверенную должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства"*(384). Следует отметить, что такая формулировка придает документу, выдаваемому органами, осуществляющими регистрацию граждан, то значение, которое этот документ не может иметь. Так никто не обязывает нанимателя регистрироваться по адресу снимаемой им квартиры. При этом отсутствие регистрации договора найма в качестве обременения и отсутствие регистрации в помещении, которое является предметом договора найма, никак не влияет на право пользования помещением, вытекающее из этого договора. С учетом изложенных обстоятельств регистрирующий орган, не имея возможности установить несоответствие сделок закону в связи с несоответствием п. 1 ст. 558 ГК РФ, не может нести и ответственность за регистрацию фактически ничтожных сделок.

Вопрос целесообразности отражения в реестре всех прав третьих лиц на жилые помещения мы рассмотрим в разделе 4.5.

Теперь перейдем к рассмотрению договора мены.

В соответствии со ст. 567 ГК РФ "по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен".

Гражданский кодекс РФ не содержит каких-либо специальных правил, относящихся к регистрации договора мены недвижимого имущества и к регистрации прав, возникающих на основании такого договора. Поэтому нашей задачей является установление специфики применения к договору мены норм о регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.

Договор мены недвижимости нежилого назначения, как и договор купли-продажи аналогичного имущества, признается заключенным и действительным без государственной регистрации. Договор мены, в котором предметом выступает недвижимое имущество жилого назначения, подлежит государственной регистрации и без регистрации не считается заключенным.

Следует иметь в виду, что в договоре мены объект недвижимости может быть предоставлен только одной стороной договора (например, мена помещения на автомобиль). В этом случае требования к договору будут определяться в зависимости от назначения (жилое или нежилое) этого имущества. Однако более часто встречается ситуация, в которой происходит мена объектами недвижимости. При этом, если эти объекты однородны по своему назначению, проблем не возникает. При обмене квартиры на квартиру договор подлежит регистрации, а при обмене двух нежилых помещений регистрации подлежит переход права собственности. Но какие правила следует применять, если происходит мена жилого помещения (здания) на нежилой объект? Представляется достаточно очевидным, что к такому договору в части регистрации должны применяться правила, относящиеся к договору купли-продажи недвижимости жилого назначения. В данном случае должен быть зарегистрирован как сам договор, так и взаимный переход права собственности на объекты, выступающие предметом договора.

Наибольшую сложность применительно к договору мены представляет собой регистрация прав на объекты, которые находятся на территориях, обслуживаемых разными регистрирующими органами. Так, объекты, фигурирующие в одном договоре мены, могут находиться на территории разных регистрационных округов, либо на территории одного округа, но в зоне работы различных филиалов регистрирующего органа.

Порядок регистрации мены при нахождении объектов на территории различных регистрационных округов установлен Инструкцией о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящегося на территории различных регистрационных округов*(385). Согласно этой инструкции договор мены регистрируется в любом из учреждений юстиции, действующих в пределах регистрационных округов, на территориях которых находятся объекты недвижимости, являющиеся предметом данного договора, по выбору сторон сделки. Регистрация же перехода прав проводится по месту нахождения объектов недвижимости. В этой инструкции решается вопрос о предупреждении коллизий между решениями различных регистрирующих органов по поводу регистрации прав на объекты, являющиеся предметами одного договора мены.

Поскольку при оценке поступающих для регистрации документов субъективный фактор, безусловно, присутствует, различные регистраторы могут прийти к разным выводам по поводу регистрации договора и прав, возникающих на его основании. Различные решения могут быть приняты и по объективным причинам. Например, на один из объектов недвижимости наложен арест. Сведения об этом аресте имеются только в регистрирующем органе, на территории которого этот объект расположен. В этом случае могла бы возникнуть ситуация, когда в этом органе регистрация договора и перехода права на объект недвижимости будет приостановлена, а другой регистрирующий орган примет положительное решение, не обладая информацией об аресте.

Такая же ситуация может сложиться, если только один из регистрирующих органов обладает информацией, препятствующей регистрации. Допустим, что "А" и "Б" заключили договор мены квартир. Квартира "А" находится в Санкт-Петербурге, а квартира "Б" в Нижнем Новгороде. До заключения договора стороны в установленном порядке получили выписки из реестра о принадлежности им соответствующих квартир. В период между получением выписок в регистрирующий орган г. Санкт-Петербурга обратился "В" с решением суда, которым была признана недействительной сделка купли-продажи между "В" и "А", и право собственности на квартиру признано за "В". На основании решения суда регистрирующий орган г. Санкт-Петербурга прекратил право собственности на квартиру "А" и зарегистрировал право собственности "В". В это время в регистрирующий орган г. Нижнего Новгорода поступил договор мены, который был зарегистрирован вместе с переходом права собственности на квартиру к "А". В регистрации же договора и перехода права собственности к "Б" на петербургскую квартиру было отказано по указанным выше основаниям. В целях полного исключения подобных ситуаций Инструкцией Минюста России установлен порядок взаимного и срочного информирования одним регистрирующим органом другого о поступивших договорах мены и обстоятельствах, которые могут препятствовать государственной регистрации.

Следующая сделка отчуждения, подлежащая рассмотрению - договор дарения недвижимого имущества

В соответствии с п. 1 ст. 572 ГК РФ "по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом". Применительно к недвижимому имуществу договор дарения представляет собой сделку, по которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому в собственность объект, относящийся к недвижимости.

В соответствии с п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. При этом о последствиях отсутствия регистрации ничего не говорится. Исходя из этого можно сделать ряд выводов.

Во-первых, закон не связывает с регистрацией договора дарения заключение этого договора. Это означает, что договор дарения недвижимости считается заключенным с момента придания ему надлежащей формы. При этом на данный договор распространяется общее правило ст. 165 ГК РФ о том, что несоблюдение требования о государственной регистрации влечет недействительность договора дарения, который признается ничтожным.

Во-вторых, в отличие от договора купли-продажи, закон не делает различий в зависимости от назначения предмета договора дарения. Договор дарения, как в отношении недвижимости жилого назначения, так и в отношении нежилой недвижимости заключен с момента придания ему надлежащей формы и ничтожен до его государственной регистрации.

Нормы о договоре дарения не содержат упоминания о регистрации перехода права собственности по этому договору. Однако это, безусловно, не может быть основанием для вывода, согласно которому регистрации подлежит только сам договор, а переход права собственности от дарителя к одаряемому не регистрируется. Регистрация перехода права собственности здесь производится на основании п. 1 ст. 131 ГК РФ. Поэтому вопрос о соотношении регистрации договора дарения и перехода права собственности на его основании является достаточно сложным.

Дело в том, что ст. 572 ГК РФ в отличие от ранее действовавшего ГК РФ 1964 г. (ст. 256) допускает возможность не только реального, но и консенсуального договора дарения. Более того, ст. 573 ГК РФ дает одаряемому право при заключении консенсуального договора в любое время до передачи ему дара отказаться от него, расторгнув тем самым договор в одностороннем порядке до его исполнения. Пункт 2 ст. 573 ГК РФ говорит о том, что в случае, когда договор дарения зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.

Применительно к движимому имуществу вопрос о соотношении заключения консенсуального договора дарения, фактической передачи имущества и момента возникновения права собственности решается однозначно и достаточно просто. В соответствии с п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи. Таким образом, до передачи вещи собственником остается даритель, а отказ одаряемого от дара не влечет обратного перехода права собственности.

В отношении же дарения недвижимости ситуация представляется принципиально иной. Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ "в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом". Ранее мы уже пришли к выводу, что "отчуждение" и "заключение сделки отчуждения" являются с точки зрения закона равнозначными понятиями*(386). Следовательно, при регистрации договора дарения, если возникновение права собственности не связано в нем с наступлением какого-либо отлагательного условия, происходит и переход права собственности от дарителя к одаряемому. Что же касается возможности отказа одаряемого от дара, то она возможна в любой момент после заключения договора до момента фактической передачи вещи. Если такой отказ происходит до регистрации договора дарения, то договор считается расторгнутым и право собственности сохраняется за дарителем. Если же отказ происходит после регистрации договора и перехода права к одаряемому, то этот отказ означает расторжение договора и переход на этом основании права собственности от одаряемого обратно к дарителю.

Спецификой правовой регламентации договора дарения является возможность отказа от его исполнения и его отмены дарителем. И в том, и в другом случае возникает вопрос о судьбе регистрации договора дарения и права одаряемого.

На основании ст. 577 ГК РФ "даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни". Он также "вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право, либо освободить одаряемого от имущественной обязанности по основаниям, дающим ему право отменить дарение".

В случае если на момент принятия дарителем решения об отказе от исполнения договора дарения недвижимости договор этот не был зарегистрирован, то ситуация для регистрирующего органа является безразличной. Однако это не исключает спора между дарителем и одаряемым. При этом одаряемый может требовать "принудительной" регистрации договора дарения на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ, а даритель, возражая против такого требования, может ссылаться на обстоятельства, указанные в ст. 577 ГК РФ как основания для отказа от исполнения договора. По результатам рассмотрения такого спора либо договор и переход права будут зарегистрированы, либо возражения дарителя будут признаны обоснованными и договор останется ничтожным.

Но возможна и иная ситуация, когда договор дарения и переход права собственности к одаряемому уже зарегистрированы. В этом случае могут быть два варианта развития событий.

Если одаряемый согласен с теми основаниями, которые выдвигает даритель, отказываясь исполнять договор, они могут прийти к соглашению о расторжении договора и обратиться в регистрирующий орган для регистрации перехода права от одаряемого обратно к дарителю. Если между сторонами договора такое согласие отсутствует, то спор подлежит рассмотрению в суде, так как регистрирующий орган не наделен правом устанавливать наличие обстоятельств, дающих право дарителю не исполнять договор. Рассматривая спор, суд должен либо признать аргументы дарителя несостоятельными и обязать его передать предмет договора одаряемому, либо вынести решение о расторжении договора и регистрации перехода права от одаряемого к дарителю. В последнем случае именно решение суда будет для регистрирующего органа основанием проведения соответствующих регистрационных действий.

В отличие от отказа от исполнения договора дарения, отмена дарения всегда происходит после исполнения договора. Согласно ст. 578 ГК РФ дарение может быть отменено:

а) если одаряемый умышленно лишил жизни дарителя;

б) если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь какого-либо из членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;

в) если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты;

г) если в договоре дарения обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

Следует обратить внимание на то, что в случаях а) и в) в законе однозначно сказано о праве требовать отмены дарения в суде. Очевидно, что в этих случаях основанием для регистрации перехода права собственности к дарителю или включения объекта в его наследственную массу может быть только решение суда об отмене дарения.

В отношении же случаев, предусмотренных пунктами б) и г), о решении суда ничего не говорится. Видимо, в этих случаях отмена дарения может происходить на основании одностороннего волеизъявления дарителя при безусловном подтверждении тех юридических фактов, которые перечислены в ст. 578 ГК РФ в качестве оснований для отмены дарения дарителем. Регистрация прекращения права одаряемого и возникновения права дарителя в этом случае должна производиться на основании заявления дарителя с приложением документов, подтверждающих эти основания. Очевидно, факты совершения одаряемым преступлений в отношении дарителя и его близких должны подтверждаться вступившим в законную силу приговором суда, либо постановлением о прекращении уголовного дела по нереабилитирующим основаниям, а факт смерти одаряемого - свидетельством о смерти.