Классификация объектов недвижимости

Реферат

Классификация объектов недвижимости

Вопрос о классификации объектов недвижимости является одним из наиболее запутанных как в правовой литературе, так и в правоприменительной деятельности. Обзор разнообразных точек зрения на выделение различных классификационных групп, их соотношение мог быть предметом самостоятельного весьма объемного исследования. Вместе со многими исследователями данного вопроса автор считает, что выделенные в законодательстве виды недвижимого имущества весьма далеки от совершенства. Вместе с тем, рассматривая проблемы регистрации прав на недвижимое имущество, мы можем исходить исключительно из законодательной конструкции недвижимости. С.А. Степанов удивительно точно отразил существующее положение: "Момент, когда можно было достаточно безболезненно и с экономической точки зрения, и с социальной предложить выверенную, продуманную, основанную на отечественном (в том числе и советского периода) правовоззрении и юридическом опыте конструкцию вещных прав на строение и земельный участок под ним, на строение и квартиру (комнату) в нем, был упущен. Задача сегодняшнего позитивизма - разобраться с действующим законодательным массивом и достаточно свободным судейским усмотрением и предложить наиболее эффективные меры к минимизации правотворческих и правоприменительных проблем"*(189).

Автор настоящего издания, безусловно, поддерживает тех исследователей, которые указывают на необходимость изменения правового соотношения земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений*(190), поддерживает предложения по исключению предприятия как имущественного комплекса из числа объектов недвижимости*(191), включению в число объектов недвижимости других имущественных комплексов*(192), признанию здания неделимым объектом недвижимости и исключению помещений из перечня объектов недвижимого имущества, на которые может быть установлено право собственности*(193).

Однако многие из предлагаемых реформ являются слишком революционными для сформировавшегося подхода к правовому регулированию оборота недвижимого имущества. Поэтому их реализации в законе, возможно, придется ждать очень долго. Регистрация же прав на недвижимость не может исходить из концептуальных положений, которые не зафиксированы действующим законодательством. Вот почему при дальнейшем исследовании мы будем исходить из перечня объектов недвижимости, предусмотренного законодательством, за исключением тех объектов, которые не являются недвижимостью по природе (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, предприятие как имущественный комплекс).

В ст. 1 Закона о регистрации содержится определение недвижимости, согласно которому "недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения". Пункт 6 ст. 12 Закона о регистрации, определяя структуру ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, указывает, что "разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению".

В Правилах ведения ЕГРП*(194) формы соответствующих разделов именуются: "Земельный участок", "Здание, сооружение", "Жилое, нежилое помещение, прочие составляющие зданий, сооружений". Таким образом, устанавливается трехзвенная классификация объектов недвижимости.

Одним из главных требований к любой классификации является отсутствие пересечений между различными ее звеньями. Для этого классификационные группы должны быть сформированы таким образом, чтобы один и тот же объект не мог быть отнесен более чем к одной группе.

Первое звено в нашей классификации - земельный участок. В отнесении объектов недвижимости к земельным участкам, как правило, не возникает существенных трудностей. Однако некоторые проблемы возможны и здесь. Согласно законодательному определению (ст. 6 Земельного кодекса РФ) земельный участок - это "часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке". Согласно такому определению очевидно, что земельный участок как объект недвижимого имущества объективно не существует и появляется только как результат деятельности людей по описанию и удостоверению его границ. До завершения этой деятельности будущий участок существует лишь как часть земной поверхности, на которой его границы никак не обозначены. Такое положение делает существование земельного участка зависимым от волеизъявления его правообладателей и правил, предусмотренных для определения границ земельных участков, которые устанавливают пределы такого волеизъявления. Так, например, правообладатель может объединять и разделять принадлежащие ему земельные участки, может объединять свой земельный участок с участком другого собственника, образуя единый участок, находящийся в долевой собственности*(195). Однако Земельный кодекс РФ различает делимые и неделимые земельные участки. При этом к делимым относит такие, которые "могут быть разделены на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории" (ст. 6 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, земельный участок как объект недвижимого имущества существует с момента установления его границ и до их изменения в предусмотренном законом порядке.

В практике иногда возникают проблемы разграничения земельного участка и возведенного на нем сооружения. В частности, возможны ситуации, когда возведение объекта связано с приращением земельного участка за счет бывшей территории водоемов в результате насыпки грунта. Это может происходить как за счет обособленных водных объектов, так и за счет иных водных объектов. В этом случае возникает как вопрос об отнесении земельного участка к вновь созданным объектам недвижимого имущества, так и о том, что собственно создано: новый земельный участок или новый объект недвижимости - сооружение. Такие вопросы возникают при строительстве различного рода портовых сооружений, дамб и пр. Критерий для решения вопроса здесь, видимо, должен лежать в плоскости характера изменений, произведенных в результате осуществленной деятельности. Если результат деятельности состоял исключительно в увеличении площади суши, то речь должна идти о возникновении нового земельного участка. Если же в результате этой деятельности появился объект, имеющий какое-либо специальное назначение - причал, дамба, маяк и пр., то здесь имеют место два процесса - создание земельного участка и создание на этом земельном участке объекта недвижимости.

Сходная проблема возникает и тогда, когда изменения, произошедшие на земельном участке, носят незначительный характер. Так, часто возникает вопрос, является ли объектом недвижимости заасфальтированная или иным образом замощенная площадка, дорога, обнесенный ограждением участок земли и пр. К сожалению, в законодательстве мы также не сможем найти четкие критерии для решения этого вопроса. Так, например, определенным образом оборудованные площадки квалифицировались органами технического и кадастрового учета как сооружения - "склады открытого хранения", дороги также учитывались как сооружения. В иных случаях те же площадки и дороги к недвижимости не относились. Не имея четкого законного критерия, в решении данного вопроса следовало бы исходить из правила, согласно которому для того, чтобы констатировать наличие на земельном участке какого-либо объекта недвижимости, отличного от самого этого земельного участка, нужно, чтобы изменения на этом земельном участке выходили за рамки его простого благоустройства. Так, например, нельзя говорить о создании объекта недвижимого имущества при асфальтировании территории автостоянки, но вряд ли кто-нибудь будет сомневаться, что строительство автомобильной магистрали Санкт-Петербург - Хельсинки приведет к созданию нового объекта недвижимости на земельном участке, занятом этой магистралью.

Второе звено классификации - здания, сооружения и иные объекты недвижимого имущества, прочно связанные с земельным участком. При отнесении объектов к этой группе уже возникают весьма серьезные проблемы.

В частности неясно, что понимается под иными, кроме зданий и сооружений, объектами, прочно связанными с земельным участком. Изучение практики государственной регистрации показало, что практически все объекты, включенные в разд. II реестра, именовались либо зданиями, либо сооружениями, поскольку именно на это ориентирует название раздела в ЕГРП.

Существуют, по крайней мере еще две проблемы, связанные с данным разделом.

Первая проблема состоит в возможности расположения в данном разделе объектов, представляющих собой обособленные части зданий или сооружений. С одной стороны, Закон о регистрации и Правила ведения ЕГРП прямо такую возможность не предусматривают, а с другой стороны, в названии разд. III говорится об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений. Говоря об обособленных частях зданий, мы в первую очередь имеем в виду такие их части, которые могут быть использованы автономно от других частей объекта. Так, если отдельная квартира или несколько квартир не могут быть автономно использованы, так как для подхода к ним и обеспечения их функционирования необходимы общие помещения дома, а также несущие конструкции, электрическое, сантехническое и иное оборудование, то при определенных условиях блок-секция или флигель, имеющий отдельный вход, могут быть объектами автономного использования, в том числе иметь самостоятельное, отличное от других частей здания назначение (например, общежитие, гостиница, детский сад и т.д.).

Наиболее простым и традиционным примером самостоятельного статуса части здания является реальный раздел индивидуального жилого дома. Судебная практика давно признавала за такими частями объекта самостоятельный статус, аналогичный целому жилому дому. В то же время в последние годы в ряде регионов практика органов технической инвентаризации отказалась от выделения части жилого дома в качестве самостоятельного объекта недвижимости, рассматривая такую часть как квартиру, а дом в качестве многоквартирного. Однако если обратиться к новому Жилищному кодексу РФ, то он в ст. 16, наряду с жилым домом и квартирой, называет такой объект жилой недвижимости как часть жилого дома. В последнее время приобрело большое распространение строительство таун-хаусов - домов, в которых в каждое жилое помещение имеется отдельный вход, не сообщающийся с общими помещениями такого дома. При этом помещения в таком доме признаются квартирами, а сам дом многоквартирным, хотя они ничем не отличаются от помещений, которые получены в результате реального раздела ранее единого жилого дома. Не действующий ныне Федеральный закон "О товариществах собственников жилья", в п. 2 ст. 5 указывал, что часть здания может иметь самостоятельный статус, если она "размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел", и "при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка, либо снос этой блок-секции не нарушает целостность других частей здания". Данная норма, хотя и утратила силу, но представляет собой хороший пример законодательного закрепления технических критериев для принятия решений в сфере недвижимого имущества. По нашему мнению, она могла бы быть положена в основу нормы, устанавливающей критерии для признания части здания самостоятельным объектом недвижимости, подлежащим отражению в разд. II ЕГРП. Необходимость такого решения продиктована жизнью. В частности, весьма распространенной является практика сдачи объектов в эксплуатацию очередями, когда одна из частей будущего единого здания начинает функционировать раньше других частей. Вполне очевидно, что при обращении за регистрацией права на эту часть здания право на нее должно быть зарегистрировано в разд. II ЕГРП. При дальнейшей достройке и желании зарегистрировать право на все здание у заявителя будет два варианта - либо зарегистрировать право на вторую часть здания как на самостоятельный объект недвижимости, либо обратиться за регистрацией прав на здание в целом с прекращением права на ранее зарегистрированную его часть.

Вызывает серьезные сомнения позиция М.Г. Пискуновой, которая, предлагая в качестве критерия разграничения видов объектов недвижимого имущества Общероссийский классификатор основных фондов*(196), дает следующие рекомендации: "Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и пр.) являются самостоятельными объектами"*(197). Все, что здесь сказано об отдельно стоящих зданиях не вызывает возражений. Что касается пристроек и "зданий", имеющих общую стену, то "самостоятельное хозяйственное значение" не может быть критерием для того, чтобы они приобрели статус самостоятельных зданий. В связи с этим представляется правильной практика органов технической инвентаризации, которые наличие общей стены (а не примыкающих друг к другу стен) считают основанием для признания объекта единым зданием или сооружением.

Данная проблема, безусловно, нуждается в законодательном урегулировании. В Законе о кадастре недвижимости следовало бы сформулировать критерии возможности отнесения части здания к самостоятельным объектам недвижимости*(198), а в Законе о регистрации и Правилах ведения ЕГРП предусмотреть возможность включения таких объектов в разд. II данного реестра.

Вторая проблема состоит в установлении возможности включения в разд. II ЕГРП объектов, состоящих из нескольких зданий и сооружений, так называемых комплексов зданий и сооружений. По мнению автора, действующее законодательство не позволяет положительно решить этот вопрос. Закону на сегодня известен только один имущественный комплекс, признаваемый в целом самостоятельным объектом недвижимости, - это предприятие как имущественный комплекс. До прекращения действия Закона "О товариществах собственников жилья" существовал и другой вид имущественного комплекса - кондоминиум*(199). Но с 1 марта 2005 г. такое понятие и такой объект недвижимости не существуют в нашем законодательстве. Только эти имущественные комплексы могли быть отражены в ЕГРП, при этом, как следует из Правил ведения ЕГРП, они подлежали отражению не в разд. II реестра, а в самостоятельных разделах, которые не охватываются схемой, изложенной в ст. 12 Закона о регистрации. В разд. II все равно подлежали отражению только отдельные объекты (здания и сооружения), входящие в эти комплексы. Вот почему, если некий комплекс состоит из отдельных зданий, учету должно подлежать каждое здание и право должно регистрироваться на каждый подлежащий учету объект. Разумеется, это не исключает рассмотрение собственником определенной совокупности объектов именно как комплекса зданий (например, монастырь, комплекс спортивных сооружений), однако с точки зрения закона, каждое здание в этом комплексе будет иметь самостоятельный статус. Нужно согласиться с М.Г. Пискуновой, которая отмечает: "Если гражданским законодательством не предусмотрена возможность собственника самостоятельно по своей воле объединять существующие у него вещи и объявлять их "единой сложной вещью", соответственно Закон о государственной регистрации прав и Правила ведения ЕГРП не предусматривают возможности формирования имущественных комплексов, состоящих их различных объектов недвижимости, и описания всей совокупности зданий и сооружений как "сложной вещи" в одном разделе Единого государственного реестра"*(200).

В то же время единообразная судебная практика по рассматриваемому вопросу отсутствует. Так, например, один из судов Санкт-Петербурга обязал зарегистрировать право гражданина на единый объект недвижимости - домовладение, состоящий из двух жилых домов, расположенных на одном земельном участке. Это решение было оставлено в силе Санкт-Петербургским городским судом. При этом суд не принял во внимание доводы участвовавших в деле представителей органа регистрации прав на недвижимость, органов технического и кадастрового учета о том, что действующим законодательством не предусмотрен такой объект недвижимости как домовладение и каждое здание, расположенное на земельном участке, должно учитываться как самостоятельный объект, если эти здания изолированы друг от друга. Опровергая эти доводы, суд сослался на положения Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ*(201). В п. 1.1 этой инструкции указано, что единицей технической инвентаризации является домовладение, отдельно стоящее здание. При этом под домовладением понимается жилой дом (дома) и обслуживающее его (их) строения, сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке.

Здесь мы видим несоответствие законодательству о регистрации и нормативных актов, определяющих порядок учета недвижимости. По мнению автора, в настоящее время такие противоречия должны решаться в пользу актов более высокой юридической силы - ГК РФ и Закона о регистрации. При таком подходе "домовладение", состоящее из нескольких самостоятельных зданий, не может быть признано объектом недвижимости, ему нет места в реестре. Однако фактически такие комплексы недвижимости в рамках одного земельного участка существуют. Вопрос же о необходимости их отражения в реестре может быть решен лишь путем соответствующего изменения законодательства.

От таких комплексов следует отличать объекты, которые в силу единства технологического процесса их функционирования, хотя и могут быть представлены как совокупность зданий и сооружений, но на самом деле представляют собой единое сооружение. Примером такого сооружения может служить автозаправочная станция. Первоначальная практика регистрации прав на эти объекты сводилась к тому, что как отдельные объекты недвижимости регистрировалось здание, где располагался пульт управления, каждый резервуар для топлива и прочие объекты. В своем письме от 3 июля 2000 г. N 15-792 Минюст России в целом правильно указал на необходимость регистрации прав на автозаправочные станции как на единый объект - сооружение. Однако, как представляется, данный вопрос не может и не должен решаться в соответствии с письмами Минюста, к компетенции которого не относится решение вопросов учета объектов. Этот вопрос также должен быть решен на уровне специального законодательства о кадастровом и техническом учете.

Прежде чем перейти к следующей группе объектов - помещениям, следует обратить внимание на то, что далеко не все правильно понимают соотношение этих объектов с объектами, входящими в предыдущую классификационную группу, - зданиями. Так, например, Ю.Г. Жариков и М.Г. Масевич писали, что "к нежилым помещениям относятся здания, строения, сооружения (выделено мной. - В.А.) и другие помещения, не включенные в жилищный фонд и предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и других целей"*(202). Такое же, по сути, определение предлагает Т.Д. Аппак: "под нежилым помещением предлагается понимать отдельно стоящее здание (строение) (выделено мной. - В.А.) или его часть, предназначенное для производственных, торговых, административных и иных целей, не связанных с его использованием по лично-бытовому назначению, отвечающее соответствующим строительным, техническим и противопожарным нормам, а также поставленное на учет в установленном порядке"*(203).

Но указанные авторы не одиноки. Практически из такого же соотношения исходит ст. 16 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ). Давая классификацию помещений, он относит к помещениям жилой дом, который с точки зрения классификации недвижимости является зданием и сам состоит из помещений.

Такой подход к соотношению рассматриваемых понятий представляется нам абсолютно неприемлемым. Он противоречит положениям Закона о регистрации и элементарным принципам любой классификации. Жилищный кодекс, как представляется, должен быть приведен в соответствие с гражданским законодательством путем исключения жилых домов из перечня жилых помещений.

Теперь перейдем к разд. III ЕГРП - объекты, входящие в состав здания сооружения (квартиры, жилые и нежилые помещения и иные объекты). Это классификационная группа, с которой связано наибольшее количество проблем.

Вопрос о понятии квартиры решается достаточно просто, ее границы всегда четко определены и всегда имеется возможность ограничить ее как от других квартир, так и от общих помещений дома. В соответствии с п. 3 ст. 16 ЖК РФ "квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении"*(204).

Вопрос о других помещениях решается далеко не так просто. Дело в том, что в определении границ помещений, имеющих нежилое назначение, наряду с объективными критериями, подлежащими установлению органами кадастрового и технического учета, имеет определенное (а иногда определяющее) значение субъективное волеизъявление обладателя вещного права на объект недвижимости.

Приведем пример. Некое юридическое лицо имеет в собственности здание нежилого назначения и намеревается продать ряд помещений в нем. При этом здание имеет пять этажей, каждый из которых построен по "коридорной" системе, т.е. представляет собой коридор, в который выходят двери комнат. Продаже подлежали помещения первого и второго этажей. При этом один из потенциальных покупателей выразил желание приобрести весь первый этаж. Что же касается второго этажа, то нашлось несколько покупателей на отдельные комнаты, выходящие в общий коридор.

Обращаясь в органы технического и кадастрового учета, продавец просил сформировать ему первый этаж здания как единое помещение, а на втором этаже выделить в качестве отдельных помещений каждую комнату. Вполне очевидно, что отсутствовали какие-либо законные основания для отказа заявителю в таком формировании объектов. В то же время совершенно не исключена ситуация, когда новый собственник помещения первого этажа станет продавать отдельные комнаты, а все комнаты второго этажа будут куплены одним лицом, а затем проданы как единое помещение второго этажа. Очевидно, в каждом из этих случаев в зависимости от целей сторон сделки будет изменяться учет помещений.

Можно приводить и другие, гораздо более сложные примеры, однако во всех случаях вопрос будет сводиться к тому, насколько желание собственника о формировании помещения в тех или иных границах будет соответствовать критериям помещения, которые имеются у органа технической инвентаризации и кадастрового учета. Но, к сожалению, именно эти критерии отсутствуют в действующем законодательстве. Они существуют на уровне ведомственных инструкций и актов локального значения, в связи с чем подход к решению данного вопроса различен в различных регионах, а зачастую и в пределах разных районов одного города. Это приводило и продолжает приводить к тому, что в рамках одного здания возникает неразбериха в структуре собственности на входящие в него объекты, что сказывается как на управлении зданием в целом, так и на взаимоотношениях различных собственников.

Отсутствие четкого правового регулирования порядка формирования объектов приводило в ряде случаев к тому, что органы кадастрового и технического учета полностью реализовывали пожелания собственников в части определения "границ" объектов, входящих в здания. Так, в Санкт-Петербурге в качестве единых объектов провозглашались совокупности частей здания, которые никак не соединялись и не могли соединяться друг с другом (например, расположенные на первом на четвертом этажах здания); границы помещений размещались по средней линии общего коридора; в состав объектов включались фактически общие помещения дома - лестницы, лестничные площадки и пр.).

Еще один вопрос в рамках данного раздела классификации состоит в том, могут ли несколько помещений, сохраняя свой статус в качестве таковых, образовывать новые объекты недвижимости, которые подлежат отражению в разд. III ЕГРП. Мы полагаем, что на этот вопрос должен быть дан однозначный отрицательный ответ. Установленная Законом о регистрации трехзвенная классификация объектов исключает возникновение каких-либо промежуточных уровней. Это означает, что здание должно делиться исключительно на помещения, поскольку при возможности наличия между зданием и помещением еще каких-либо объектов, включающих помещения, классификация должна стать четырехзвенной. Кроме того, если допустить такую возможность, то нет никаких оснований не допустить существование в рамках здания объектов, состоящих, в свою очередь, из объектов, включающих помещения (пятизвенная классификация), и т.д., и т.п. Допуская такую возможность описать структуру собственности в здании, которая и при трехзвенном делении является непростой, будет практически невозможно, невозможно будет и организовать ведение ЕГРП в соответствии с действующими правилами.

Выводом же из предшествующих рассуждений должно быть положение о том, что при формировании нового объекта на базе нескольких помещений эти помещения должны прекратить свое существование в реестре как самостоятельные объекты недвижимости, а помещением должен теперь именоваться новый объект, включивший ранее существовавшие помещения с присвоением ему нового кадастрового номера.

Что касается технических ориентиров возможности объединения нескольких помещений в одно, которые должны быть законодательно закреплены, то основным здесь должен стать принцип единого пространства, т.е. наличие возможности проникновения из любой части объекта, именуемого помещением, в любую другую его часть без выхода за границы объекта. В случае, если для какой-либо части такая возможность отсутствует, это должно означать, что эта часть представляет собой отдельное помещение, либо часть другого помещения. Наряду с этим принципом должен применяться принцип замкнутого контура, который заключается в том, что единое пространство, рассматриваемое в качестве помещения, либо вообще не должно иметь сообщения с другими помещениями, либо такое сообщение должно быть возможно только через общие помещения дома.

Следующий вопрос, связанный с данным звеном классификации объектов недвижимости, - это вопрос о возможности признания объектами недвижимости частей помещений. Решение этого вопроса весьма различно в разных субъектах Федерации. Достаточно сказать, что в двух крупнейших городах страны, в Москве и Санкт-Петербурге, существовала абсолютно различная практика в отношении квартир и их частей, т.е. комнат. Если в Москве комната признается самостоятельным объектом недвижимости и может быть предметом сделок, то в Санкт-Петербурге комната самостоятельным объектом недвижимости не признается, а предметом сделок, связанных с комнатами, выступает соответствующая доля в праве собственности на квартиру.

Столкновение этих двух концепций произошло и при подготовке нового Жилищного кодекса. Результатом же этого столкновения стало весьма своеобразное решение данного вопроса.

В соответствии со ст. 16 ЖК РФ установлены следующие виды жилых помещений:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

В совокупности с определением жилого помещения, которое дано в ст. 15 ЖК РФ и которым все жилые помещения относятся к недвижимому имуществу, текст ст. 16 ЖК РФ должен приводить к однозначному выводу о том, что комната признается самостоятельным объектом недвижимого имущества*(205). Подтверждением этому служит и ст. 41 ЖК РФ, которая устанавливает, что "собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире)" и ст. 42 ЖК РФ, определяющая размер доли в праве общей собственности собственника комнаты на общее имущество в коммунальной квартире как пропорциональный размеру общей площади указанной комнаты.

Установление такой структуры собственности в коммунальной квартире привело, в свою очередь, к еще большим сложностям в определении доли собственника комнаты в праве собственности на общее имущество всего дома. Правило о порядке определения такой доли носит, по мнению автора, весьма иррациональный характер и звучит следующим образом: "Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире"*(206).

Между тем вопрос об отнесении комнаты в коммунальной квартире к объектам недвижимого имущества имеет значение не только для построения классификации объектов недвижимого имущества. То или иное решение данного вопроса должно иметь значение, прежде всего, для определения объема прав владельца комнаты при распоряжении данным имуществом.

Прямым следствием вывода о том, что комната является самостоятельным объектом недвижимости, должно было бы быть установление права собственника комнаты свободно распоряжаться этим объектом, не согласовывая свои действия с собственниками других комнат в коммунальной квартире.

Будучи сторонницей признания комнаты самостоятельным объектом недвижимости, О.В. Кузнецова весьма последовательно отмечает, что "стремление учесть волю собственников других комнат, признав за ними преимущественное перед посторонними лицами право покупки отчуждаемой "соседней" комнаты, можно расценивать как препятствие законному владельцу недвижимого имущества распорядиться им по собственному усмотрению исходя из личных интересов и, как следствие, нарушение его законных прав"*(207). Однако в ЖК РФ содержится прямо противоположное правило, согласно которому при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

После этого возникает закономерный вопрос: для чего нужно было в нормах ЖК РФ отходить от основных принципов классификации недвижимого имущества, если права собственников новой группы объектов недвижимости - комнат в коммунальных квартирах ничем не отличаются от прав участников общей долевой собственности при признании квартиры неделимым объектом недвижимости?

Мы полагаем, что квартира должна рассматриваться на основании ст. 133 ГК РФ как неделимая вещь, ее раздел в натуре невозможен без изменения ее назначения как жилого помещения, пригодного для постоянного проживания. Наличие помещений общего пользования, без которых квартира теряет это свое назначение, не позволяет выделить комнату в самостоятельный объект. Любой реальный раздел квартиры на несколько квартир всегда связан с реконструкцией и созданием новых объектов недвижимости. Кроме того, признание комнаты в квартире самостоятельным объектом снова нарушает трехзвенную классификацию объектов, поскольку появляется четвертое звено.

Следует отметить также, что в гл. 18 ГК РФ "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения" ничего не говорится о собственниках комнат в квартирах или частей квартир, в ст. 289-291 ГК РФ речь идет только о собственниках квартир. Нет никаких указаний о комнатах и в Законе о регистрации. В то же время ст. 558 ГК РФ говорит о договоре купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры. Если вопрос о возможности продажи части жилого дома, которая может быть выделена в самостоятельный объект недвижимости, нами уже рассматривался и имеет положительное решение, то упоминание в этой статье о части квартиры вряд ли можно считать удачным решением законодателя. Вот почему из ГК РФ следовало бы удалить все упоминания о возможности отчуждения частей квартиры.

Если вопрос о квартирах и комнатах должен иметь однозначное решение, то вопрос о частях нежилых помещений может решаться менее жестко. В отличие от квартиры, нежилое помещение как объект должно отвечать только одному признаку - представлять собой единое пространство с замкнутым контуром. Поэтому комната может быть выделена в нежилом помещении в качестве самостоятельного объекта при наличии соответствующего волеизъявления собственника. Однако следует помнить, что в этом случае помещение в прежних границах в реестре перестанет существовать и возникнет по крайней мере два новых объекта на базе этого помещения.

Еще одной серьезной проблемой является проблема так называемых общих помещений. Эта проблема имеет решение в гражданском законодательстве лишь применительно к квартирам. В ст. 290 ГК РФ говорится о том, что "собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры".

Статья 36 ЖК РФ, конкретизируя эту норму, устанавливает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Таким образом, применительно к жилым домам, помещения делятся на собственно помещения, на которые может быть установлена собственность физического или юридического лица, и помещения, относящиеся к общему имуществу, на которые не может быть установлена собственность одного лица, и которые находятся в долевой собственности собственников помещений. Так определяется законом структура собственности в жилых домах. На практике такая структура вызывает ряд вопросов.

Первый вопрос - это выработка критериев отнесения помещений к общему имуществу. Закон в качестве такого критерия называет обслуживание таким помещением более одной квартиры. Этот критерий хорошо работает при отнесении к общему имуществу лестниц, лестничных площадок и т.п. Хотя и для помещений такого рода не все так однозначно. Нет, например, никаких сомнений в необходимости отнесения к общим помещениям дома лестницы, на которую выходят несколько квартир. Но встречаются такие ситуации, когда лестница ведет только в одну квартиру. Достаточно распространены случаи, когда на площадку выходит одна квартира, при этом никто, кроме лиц, проживающих в данной квартире, этой площадкой не пользуется. Каков же статус этих объектов в данном случае? Вряд ли их можно отнести к общему имуществу дома, поскольку отсутствует главный признак - обслуживание более одного помещения.

В то же время эти объекты не включены в состав тех помещений, которые они обслуживают. Получается, что они пребывают в неопределенном статусе, который, с одной стороны, не позволяет собственнику помещения распоряжаться ими в том же режиме, что и квартирой, а с другой стороны, не создает оснований для предъявления требования к собственникам всех помещений в доме участия в содержании этих объектов как элементов общего имущества дома.

По мнению автора, такие объекты относятся к обслуживаемому ими единственному помещению как принадлежность к главной вещи (ст. 135 ГК РФ). Именно по этому основанию на собственника помещения должна быть возложена обязанность по их содержанию. В то же время в отношении таких объектов для собственника обслуживаемого помещения упрощается вопрос о включении таких объектов в состав помещения. Если для включения общего имущества в состав квартиры или иного помещения необходимо согласие всех собственников помещений в доме (п. 3 ст. 36 ЖК РФ), то для собственника квартиры, которая является единственным обслуживаемым помещением, вопрос о присоединении лестницы или площадки будет связан исключительно с техническими согласованиями.

Но есть некоторые помещения, статус которых практически всегда вызывает проблемы. К числу таких помещений относятся помещения в подвалах и цокольных этажах, отдельные помещения технических этажей, чердачные помещения. Во всех этих помещениях, как правило, расположено оборудование, обслуживающее весь дом в целом или отдельные его части. Согласно ст. 36 ЖК РФ общим имуществом дома являются "коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)". Такая формулировка не дает возможности сделать однозначный вывод о том, является ли наличие инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более одного помещения в данном доме оборудования необходимым признаком для отнесения к общему имуществу не только подвалов, но и коридоров, технических этажей и чердаков. Если этот признак относится только к подвалам, то любой чердак или технический этаж должен признаваться общим имуществом дома, независимо от того, что там находится.

Однако некоторые из таких помещений уже являются собственностью отдельных лиц, сдаются государством в аренду. Поступают заявления на регистрацию права собственности на такие помещения как на вновь созданные объекты. И каждый раз в таком случае необходимо установить, что данное помещение не относится к общему имуществу. При этом очевидно, что решать этот вопрос нужно на уровне кадастрового и технического учета. Именно органы учета объектов недвижимости должны в каждом случае выделять из числа помещений те, которые относятся к общему имуществу.

Представляется, что относить объекты к общим помещениям дома только на основании их наименования - это не очень продуктивный подход. Критерий же наличия в рассматриваемом помещении инженерных коммуникаций и оборудования, обслуживающего более одного помещения, также не является вполне удачным, поскольку его применение на практике далеко не безусловно. Трудно найти подвал или чердак, в которых не проходили бы коммуникации и не было бы какого-либо общего оборудования. Между тем в большинстве случаев эти коммуникации и общее оборудование занимают лишь незначительную часть соответствующих помещений. В то же время по техническим причинам выделить в отдельные помещения те сегменты, в которых находятся коммуникации и общее оборудование, часто невозможно. Признавать же подвальное помещение площадью 500 кв. м. общим помещением только потому, что там расположен электрический щит или проходит труба парового отопления, вряд ли отвечает действительному смыслу законодательства. Однако при буквальном толковании законодательного определения общего имущества такой подход вполне возможен.

По мнению автора, помещение может быть признано общим имуществом дома, если оно само обслуживает несколько помещений в этом доме (лестницы, лестничные площадки, колясочные), либо не имеет и не может иметь другого назначения, кроме места расположения коммуникаций или оборудования, относящегося к общему имуществу дома. К таким помещениям могут относиться специальные помещения: электрощитовые, водомерные узлы, котельные и т.п. В том же случае, когда соответствующие коммуникации и оборудование находятся в помещениях, которые могут иметь самостоятельное использование, не влекущее невозможность нормального функционирования коммуникаций и оборудования, то такие помещения не следует относить к общим, они могут иметь статус самостоятельных объектов недвижимости - помещений. Что же касается расположенных в этих помещениях коммуникаций и оборудования, то в связи с их нахождением в помещении для его владельца может быть установлен сервитут, заключающийся в праве доступа к этим объектам в интересах собственников остальных помещений в доме. Содержание этого сервитута может быть различным, в зависимости от характера расположенного в помещении имущества.

Второй вопрос состоит в том, каким образом должны учитываться помещения, относящиеся к общему имуществу, в частности, должны ли им присваиваться кадастровые номера. Нам представляется, что на данный вопрос следовало бы ответить отрицательно, либо предусмотреть особый порядок кадастрового учета этих помещений.

Как уже указывалось, специфика этих помещений состоит в том, что они не могут находиться в собственности одного лица. В силу прямого указания закона они находятся в общей долевой собственности собственников всех помещений. Следовательно, право общей долевой собственности на эти помещения возникает автоматически вместе с правом собственности на основные помещения и от государственной регистрации не зависит.

Вот почему мы считаем возможным установить порядок, в соответствии с которым лицу должно быть отказано в кадастровом учете объекта, относящегося к общему имуществу, либо такому помещению должен быть присвоен специальный кадастровый номер, содержащий указание на то, что данный объект относится к общему имуществу*(208). В связи с этим заслуживает внимания предложение И.Д. Кузьминой, которая считает, что "в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует сформулировать правило, предусматривающее, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в здании одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество"*(209).

Говоря об общих помещениях, авторы Концепции считают необходимым особенно "подчеркнуть, что все общее имущество, включая и помещения общего пользования, не должно рассматриваться в качестве самостоятельных вещей, поскольку полностью лишено оборотоспособности. Следовательно, невозможно установление в отношении такого общего имущества сервитутов, невозможно такое положение, при котором некоторые элементы (помещения) принадлежат на праве общей собственности лишь некоторым (не всем) собственникам помещений в здании"*(210).

Однако, как представляется, в определенных случаях внесение в ЕГРП сведений об общем имуществе дома, прежде всего об общих помещениях, будет необходимо. В соответствии с п. 4 ст. 36 ГК РФ "по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц". В качестве основания пользования таким имуществом может выступать договор аренды или безвозмездного пользования. Такие договоры, если они заключены на срок год и более, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Регистрация же обременения, каковым является аренда, возможна лишь после регистрации вещного права на объект (п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 Закона о регистрации). Таким образом, участники долевой собственности на общее имущество дома не смогут сдать в аренду принадлежащее им общее имущество до тех пор, пока не зарегистрируют на него свое право общей долевой собственности.

Слишком категоричным представляется суждение авторов Концепции о том, что невозможно такое положение, при котором некоторые элементы (помещения) принадлежат на праве общей собственности лишь некоторым (не всем) собственникам помещений в здании. Действительно, закон не предусматривает такой возможности. Однако в многоквартирных домах объективно существуют такие помещения, которые обслуживают только некоторые квартиры и, практически, не имеют отношения к собственникам других помещений. К таким помещениям относятся лестничные площадки, лестницы, колясочные. При подходе, декларируемом действующим законодательством и поддерживаемом авторами Концепции, для решения вопросов использования или преобразования этих помещений необходимо согласие всех собственников помещений в доме, что делает решение этих вопросов весьма затруднительным. Вот почему, на взгляд автора, необходимо прислушаться к предложению Т.В. Глинщиковой, которая считает, что "следует закрепить правило, согласно которому общее имущество в кондоминиуме находится в долевой собственности тех домовладельцев, для обслуживания помещений которых оно предназначено"*(211).

Есть и еще одна сторона проблемы общих помещений в жилых домах - проблема момента возникновения у собственников квартир права общей долевой собственности на общие помещения. Данная проблема связана с тем, что право собственности на жилые помещения у граждан и юридических лиц стало возникать с начала 90-х гг. по различным основаниям (как у членов жилищных кооперативов, в результате приватизации, в порядке долевого участия в строительстве жилья), а норма ст. 290 ГК РФ стала действовать с 1 января 1995 г. Такое положение дает основания для высказывания различных точек зрения на момент возникновения права общей долевой собственности. При этом в судебной практике встречалась позиция, в соответствии с которой при переходе прав на квартиры в порядке приватизации у граждан возникало право на квартиру как некое пространство, а право на общие помещения и иное общее имущество оставалось у государства.

Такая концепция представляется в корне неправильной. В ст. 290 ГК РФ законодатель определил структуру собственности в любом жилом доме независимо от времени и оснований возникновения прав на квартиры. Если принять за истину предлагаемую альтернативную точку зрения, то это означало бы, что в двух одинаковых домах в зависимости от основания возникновения прав собственников квартир были бы совершенно разные отношения по поводу общего имущества - в домах ЖСК или в доме, построенном за счет долевого участия, общее имущество принадлежало бы на праве общей долевой собственности собственникам квартир, а в доме, где квартиры были приватизированы, собственником общих помещений оставалось бы государство. Причем для собственников этих домов ситуация была бы неизменной независимо от перехода прав на квартиры к другим лицам. Здесь вполне очевидна ненормальность такой ситуации и необходимость унификации структуры собственности во всех домах.

Не согласился с этой концепцией и Верховный Суд РФ, который не нашел убедительными доводы ответчика о том, что согласование реконструкции чердаков и мансард с собственниками квартир не требуется, в частности потому, что при заключении договора приватизации собственники квартир не приобрели долю в праве собственности на общее имущество, которое даже при наличии в доме приватизированных квартир осталось в собственности государства.

Суд указал, что с введением в действие части первой ГК РФ ст. 289, имеющая название "Квартира как объект права собственности", определила, что данный объект помимо непосредственно жилого помещения неизбежно включает в себя и долю в праве на общее имущество дома, перечисленное в ст. 290 ГК РФ. При этом норма п. 1 ст. 290 ГК РФ не содержит каких-либо ограничений применительно к основаниям возникновения права собственности на квартиры в многоквартирном доме и поэтому должна применяться во всех случаях, когда квартиры в таком доме принадлежат на праве собственности разным лицам, вне зависимости от того, в силу каких юридических фактов упомянутые лица стали собственниками квартир*(212).

Не сделал никаких изъятий из правила об общем имуществе многоквартирного дома и новый Жилищный кодекс. С учетом этого обстоятельства данную дискуссию следовало бы считать закрытой.

Но все, что говорилось до этого об общих помещениях, относилось только к жилым домам. Что же касается зданий нежилого назначения, то для них эта проблема в законодательстве вообще никак не решена, хотя для нежилого фонда она является не менее актуальной. Возникновение офисных центров, в которых правами собственности на отдельные помещения обладают различные лица, сделало проблему общих помещений одной из наиболее актуальных проблем коммерческой недвижимости. В.В. Чубаров справедливо отмечает, что "отсутствие в ГК норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их числа в будущем"*(213).

Означает ли отсутствие в гражданском законодательстве решения проблемы общих помещений в зданиях нежилого назначения то, что к этим зданиям должен применяться какой-то иной принцип, чем зафиксированный в ст. 290 ГК РФ? Именно так считает М.Г. Пискунова. По ее мнению, "собственники нежилых помещений в отличие от собственников квартир не являются участниками долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома или нежилого здания в силу закона"*(214). В то же время И.Н. Плотникова склоняется к "необходимости применения аналогии к режиму общей собственности в административном здании, где нежилые помещения принадлежат не менее чем двум владельцам режима общей собственности, определенного статьей 290 ГК РФ"*(215).