Объект регистрации прав на недвижимость

РЕФЕРАТ

Объект регистрации прав на недвижимость

Вопрос об объекте регистрации прав на недвижимость, т.е. вопрос о том, что именно подлежит регистрации, является одним из наиболее важных и сложных для понимания правовых основ системы регистрации прав на недвижимость.

Проанализируем сначала п. 1 ст. 131 ГК РФ, определяющий объекты государственной регистрации. Мы увидим, что в соответствии с рассматриваемой нормой регистрации подлежат:

а) права собственности;

б) другие вещные права;

в) ограничения этих прав;

г) их возникновение;

д) их переход;

е) их прекращение.

В следующем предложении перечисляются конкретные права, подлежащие государственной регистрации:

а) право собственности;

б) право хозяйственного ведения;

в) право оперативного управления;

г) право пожизненного наследуемого владения;

д) право постоянного пользования;

е) ипотека;

ж) сервитуты;

з) иные права в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и иными законами.

Первым вопросом, который возникает при анализе такой конструкции нормы, является вопрос о характере перечня подлежащих регистрации прав. При этом очевидно, что перечень прав, подлежащих регистрации, исчерпывающим не является. В то же время его нельзя назвать и абсолютно открытым. Иные права подлежат регистрации лишь постольку, поскольку это указано ГК РФ или иными законами. Таким образом, с одной стороны, законодатель указал на возможность установления необходимости регистрации иных прав, кроме перечисленных, а с другой стороны, устранил возможность установления этой необходимости иными, кроме законов, нормативными актами. Данное положение является весьма существенным для дальнейшего нормотворчества в сфере государственной регистрации прав на недвижимость. Лишая органы исполнительной власти возможности устанавливать права, подлежащие регистрации, ГК РФ наделил этим правом только законодателя. При этом следует отметить, что в силу п. "о" ст. 71 Конституции РФ этим наделен лишь федеральный законодательный орган, поскольку гражданское законодательство относится к исключительной компетенции Федерации.

Но возникает и иной вопрос: о соотношении норм, содержащихся в первом и втором предложениях п. 1 ст. 131 ГК РФ. Если бы не было второго предложения, то, очевидно, следовало бы признать, что регистрации подлежат все права, которые относятся к вещным, а также все их ограничения. Однако во втором предложении перечислены не все вещные права, существование которых предусмотрено гражданским законодательством. В частности, там не указано такое специфическое вещное право на объект недвижимости, как право пользования жилым помещением членами семьи собственника (ст. 292 ГК РФ), перечислены далеко не все возможные ограничения вещных прав на объекты недвижимости.

Что же означает такое построение анализируемой нормы? Означает ли это, что вещные права и их ограничения, не указанные в ГК РФ и иных законах как подлежащие регистрации, регистрации не подлежат? Представляется, что дело обстоит именно так. Второе предложение п. 1 ст. 131 ГК РФ конкретизирует первое и содержит конкретный перечень прав, подлежащих регистрации. Данное положение имеет весьма существенное практическое значение, прежде всего, для определения момента возникновения права, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права, подлежащие регистрации, возникают с момента такой регистрации. Таким образом, если право собственности в ряде случаев возникает лишь с момента его регистрации, то права членов семьи собственника на жилое помещение возникают независимо от регистрации из двух юридических фактов - членства в семье собственника и проживания в принадлежащем собственнику помещении.

Казалось бы, здесь все весьма просто и логично. Действительно, вряд ли было бы правильно связывать права членов семьи собственника с регистрацией, поскольку порождающий их фактический состав трудно поддается документальному оформлению. Однако анализируемая формулировка закона создает и определенную проблему, которая состоит в следующем: могут ли быть все же зарегистрированы права, не подлежащие регистрации в соответствии с ГК РФ?

Практика регистрирующих органов рассматривает все права и ограничения прав, в отношении которых не указано, что они подлежат государственной регистрации, как не подлежащие регистрации в смысле запрета регистрирующему органу их регистрировать. Эту позицию отражает М.Г. Пискунова, которая полагает, что "в соответствии с п. 1 ст. 20 с учетом п. 1 ст. 2 Федерального закона в регистрации прав и сделок, не подлежащих регистрации в соответствии с законодательством, должно быть отказано. Например, должно быть отказано в регистрации договоров найма жилого помещения, договоров купли-продажи недвижимости нежилого назначения, поскольку указанные договоры считаются заключенными, а основанные на них обязательственные права считаются возникшими без акта государственной регистрации"*(246).

Но такая позиция может привести к ряду весьма негативных последствий. Основная задача регистрации вещных прав и их ограничений - защита интересов обладателей соответствующих прав. При запрете регистрации некоторых прав и ограничений обладатели этих прав и лица, в пользу которых права ограничены, лишаются определенного средства защиты своих прав. Приобретатели же объектов недвижимости лишаются возможности получения информации об обременениях объекта из независимого источника, которым является регистрирующий орган.

В качестве примера, помимо прав членов семьи собственника жилого помещения, можно привести права нанимателя жилого помещения. Возникающее из договора жилищного найма право пользования жилым помещением, безусловно, является обременением (ограничением прав собственника) объекта недвижимости на период действия договора. Вместе с тем закон не включает ни договор найма, ни права нанимателя по договору к числу подлежащих регистрации. Вряд ли, однако, есть разумные основания для того, чтобы лишить нанимателя возможности зарегистрировать свои права по договору.

Поэтому представляется необходимым в законодательстве выделить четко права и ограничения прав, подлежащие регистрации и возникающие с момента регистрации, но при этом указать, что все иные права на объекты недвижимости и их ограничения могут быть зарегистрированы по желанию правообладателя, однако признаются существующими независимо от регистрации*(247).

В пункте 1 ст. 131 ГК РФ говорится о том, что регистрации подлежат вещные права, их ограничения, возникновение, переход и прекращение. В связи с этим возникает вопрос: в каком соотношении с точки зрения объекта регистрации находятся вышеперечисленные понятия и как это соотношение должно отражаться на процедуре регистрации.

Начнем с понятия "вещное право". В данном контексте этот термин означает статическое состояние, характеризующее абсолютное правоотношение между собственником и неопределенным кругом лиц по поводу объекта недвижимости*(248). Применительно к случаям, когда право возникает с момента регистрации, лицо, являющееся его потенциальным обладателем, будет таковым лишь постольку, поскольку это право зарегистрировано.

Но закон говорит о том, что регистрации подлежат также возникновение, переход и прекращение права. Можно ли говорить о том, что эти события являются самостоятельным объектом регистрации? Вопрос этот нельзя отнести к простым и имеющим однозначный ответ.

Рассмотрим возникновение права собственности. Вполне очевидным является то, что нельзя зарегистрировать возникновение права собственности, не зарегистрировав одновременно само это право за определенным субъектом. Значит, регистрация возникновения права всегда будет связана с регистрацией самого этого права. Таким образом, по нашему мнению, одновременное указание в ст. 131 ГК РФ и самого вещного права, и его возникновения как самостоятельных объектов регистрации лишено юридического смысла.

Теперь рассмотрим понятие перехода права собственности. Следует отметить, что вопрос о регистрации перехода права собственности фигурирует не только в ст. 131 ГК РФ, но и в нормах части второй ГК РФ о договоре купли-продажи недвижимости. В ст. 551 ГК РФ, которая называется "Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость" говорится о том, что регистрации в случае заключения договора купли-продажи подлежит не право покупателя, не договор купли-продажи, а именно переход права собственности.

Что же такое переход права собственности? Очевидно, это такое действие или процесс, в результате которого право одного лица прекращается, а право другого лица возникает.

При таком понимании перехода права собственности можно ли зарегистрировать переход права собственности (иного вещного права) и не зарегистрировать само это вещное право за тем лицом, к которому оно перешло? Думается, что нет. Юридический факт, влекущий переход права собственности, всегда является и юридическим фактом, лежащим в основании приобретения лицом этого права. Спецификой перехода по сравнению с возникновением права является лишь то, что в случае перехода права один и тот же юридический факт лежит в основе как возникновения права у нового правообладателя, так и его прекращения у прежнего обладателя права. Так, например, при создании новой вещи переход права отсутствует и есть регистрация только возникновения права в отличие от сделки отчуждения, где в каждом случае имеет место именно переход права.

Таким образом, признавая самостоятельными объектами регистрации возникновение и прекращение права, мы должны прийти к выводу, что для "перехода права" в этом случае не остается места.

Что же касается нормы ст. 551 ГК РФ, то использование в ней понятия "переход права собственности" вряд ли может служить основанием для признания перехода права собственности самостоятельным объектом регистрации. Использование здесь данного термина призвано отразить то обстоятельство, что при купле-продаже регистрация не исчерпывается лишь регистрацией возникшего права собственности у приобретателя, происходит и одновременная регистрация прекращения права собственности продавца. Но то же самое происходит при любой сделке отчуждения. Поэтому, по нашему мнению, было бы правильнее говорить о регистрации не перехода права, а отчуждения имущества. Во-первых, потому что данный термин употребляется в п. 2 ст. 223 части первой ГК РФ, где указывается, что право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации в том случае, когда государственной регистрации подлежит отчуждение имущества. Во-вторых, сам термин "переход права собственности" в определенной мере некорректен. Право собственности, как субъективное право, неразрывно связано с правообладателем. Нет в этом смысле права собственности вообще на объект. Это право всегда право конкретного физического или юридического лица. Поэтому не будет юридически точным сказать, что право собственности Иванова на квартиру перешло к Петрову. Правильнее будет утверждение о том, что в результате сделки по отчуждению имущества прекратилось право Иванова на это имущество и возникло право Петрова.

Вместе с тем нельзя не признать, что использование в гражданском законодательстве термина переход права, возможно, несет и иную смысловую нагрузку, состоящую в том, что при переходе права (отчуждении имущества) речь идет об одном из случаев правопреемства, при котором право переходит от одного лица (правопредшественника) к другому (правопреемнику) в неизменном виде, т.е. с тем же объемом правомочий и обременений. Это обстоятельство, безусловно, важно учитывать при анализе отношений, возникающих при регистрации прав на недвижимость. Однако, если законодатель, вводя данный термин, имел в виду именно это обстоятельство, то все равно остается неясным, почему он употребляется лишь применительно к сделкам купли-продажи недвижимости.

Что же касается прекращения права собственности, то его следует рассматривать в качестве самостоятельного объекта регистрации. Действительно, если между регистрацией права и регистрацией его возникновения можно поставить знак равенства, то прекращение права собственности имеет самостоятельное значение. Рассматривая вещное право как неразрывно связанное с его обладателем, можно сделать вывод, что регистрации подлежит как само это право, так и его прекращение. Прекращение права собственности является самостоятельным объектом регистрации потому, что оно может происходить вне связи с возникновением права иного лица, например, при прекращении существования объекта, так как, если объект прекратил существование, то прекратилась и сама возможность возникновения права на него других лиц.

Таким образом, объектами регистрации прав на недвижимость следует признать сами вещные права (их возникновение) и прекращение этих прав.

Однако, представляется, что законодатель в ст. 131 ГК РФ указал не все объекты регистрации. Характерной особенностью прав на объекты недвижимости является относительно длительное их существование. При этом в процессе существования содержание этих прав может изменяться весьма существенно как по воле самих собственников, так и помимо их воли. В связи с этим нам представляется, что изменение содержания прав на объекты недвижимости должно быть признано самостоятельным объектом регистрации. При этом под категорию изменений права подпадает любое изменение содержания правомочий собственника.

Одним из наиболее распространенных примеров изменения содержания правоотношений собственности без изменения круга его субъектов является превращение совместной собственности в долевую в результате соглашения собственников либо по решению суда. При этом очевидно, что не происходит ни прекращения права собственности, ни его возникновения вновь. Однако изменение отношений между собственниками является юридически достаточно значимым и поэтому должно быть зарегистрировано.

Другим случаем изменения содержания вещного права является установление обременений (ограничений) этого права. Специфика любого обременения (ограничения) в том и состоит, что оно сужает круг правомочий обладателя этого права. Такое сужение может произойти в результате заключения собственником сделки - например, передачи объекта в аренду, в залог, либо в результате деятельности уполномоченных государственных органов (например, наложение ареста на имущество).

О регистрации ограничений прав на объекты недвижимости говорится в ст. 131 ГК РФ, однако, поскольку ограничениями не исчерпываются все случаи изменения права, изменение вещных прав следовало бы указать в ст. 131 ГК РФ в качестве самостоятельного объекта регистрации.

Говоря об ограничениях вещных прав как об относительно самостоятельном объекте регистрации, следует подробно остановиться на соотношении самих правовых категорий вещного права и его ограничения.

Вещное право субъекта характеризуется, прежде всего, содержанием, т.е. совокупностью правомочий субъекта по владению, пользованию и распоряжению объектом. При этом для каждого из известных гражданскому праву вещных прав характерно свое соотношение этих правомочий.

Собственность занимает особое место среди вещных прав, поскольку носит первичный независимый характер. В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия. Все остальные вещные права являются производными от права собственности, ибо существуют лишь постольку, поскольку существует право собственности, и в ряде случаев осуществляются в допущенных собственником пределах.

Деление вещных прав на первичное (право собственности) и производные принято в науке гражданского права*(249). Но применительно к вопросу об объекте регистрации следует обратить внимание на другой аспект соотношения этих прав. Будучи производными от права собственности, все остальные вещные права выступают как ограничения (обременения) права собственности, от которого они производны. Так, права хозяйственного ведения и оперативного управления на период существования этого права практически лишают собственника права непосредственно распоряжаться имуществом, а право пользования членов семьи собственника жилым помещением существенно ограничивает право пользования и распоряжения принадлежащим ему помещением.

Таким образом, иные вещные права можно рассматривать как обременения права собственности. Данный вывод носит не только теоретический характер, он имеет и сугубо практическое значение.

Одним из основных вопросов функционирования системы регистрации прав на недвижимость является организация ведения реестра прав на недвижимое имущество. Одним из важнейших принципов ведения этого реестра, по нашему мнению, должно быть исключение отражения прав разного порядка в одном разделе реестра. Поэтому не следует объединять в одной форме государственной регистрации все вещные права. Между тем именно так регламентировано ведение реестра в Законе о регистрации и принятых на его основании Правилах ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. В ст. 12 этого закона устанавливается, что каждый раздел ЕГРП состоит из трех подразделов и предписывается в подразд. II вносить как записи о праве собственности, так и записи об иных вещных правах. Правила же ведения ЕГРП (Приложение 2) устанавливают единую форму как для записи права собственности, так и для записи об иных вещных правах.

Такая организация ведения реестра не учитывает того, что установление иных вещных прав не прекращает права собственности, а лишь обременяет его. Находясь в государственной собственности, объект недвижимости может неоднократно менять субъектов хозяйственного ведения или оперативного управления. Оптимальная же организация ведения реестра должна обеспечивать наглядность динамики прав каждого уровня: возникновения, прекращения и изменения первичного права, вторичных прав и обременений как первичных, так и вторичных прав. В свете этих положений представляется необходимым вместо формы регистрации "запись о праве собственности и об иных вещных правах" ввести две самостоятельные формы: "запись о праве собственности" и "запись об иных вещных правах".

Необходимость выделения раздела "иных вещных прав" связана с тем, что ряд этих прав хотя и является обременением права собственности, но не является правом однопорядковым с другими обременениями. Специфика таких производных прав, как, например, право хозяйственного ведения и право оперативного управления, состоит в том, что они, выступая обременением права собственности, в свою очередь, могут быть обременены (например, правами арендатора или залогодержателя). Именно поэтому указанные права не могут быть включены в реестр обременений.

Подводя итог сказанному выше, полагаем, что ст. 131 ГК РФ нуждается в уточнении, и ее начало могло бы быть изложено в следующей редакции:

1. Государственной регистрации подлежит право собственности и иные вещные права (их возникновение, изменение и прекращение), а также обременения (ограничения) этих прав.

2. Права и их обременения (ограничения) подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Иные права на недвижимое имущество и их ограничения регистрируются по желанию правообладателей в порядке, установленном законом.

Следующий вопрос, который подлежит рассмотрению в рамках проблемы объекта регистрации, - соотношение регистрации прав на недвижимое имущество и регистрации сделок с ним.

Прежде чем перейти к непосредственному рассмотрению этого вопроса, который без преувеличения является более чем запутанным как в теории, так и в правоприменительной практике, нужно оговориться, что к этой проблеме возможны, по крайней мере, три подхода. Регистрация сделок может рассматриваться:

1) с точки зрения выяснения действительного смысла действующего законодательства;

2) с точки зрения оценки реализации этого законодательства в правоприменительной практике и отдельных подзаконных актах;

3) с точки зрения определения путей реформирования законодательства в данной сфере.

Начнем с первого аспекта. В п. 1, 2 ст. 131 ГК РФ говорится о регистрации прав на недвижимость, но о регистрации сделок говорится в п. 3-6 этой статьи. В ст. 164 ГК РФ установлена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом, а ст. 165 ГК РФ указывает, что несоблюдение требования о государственной регистрации влечет ничтожность сделки. Закон называется "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в нем постоянно говорится как о регистрации прав, так и регистрации сделок.

Учитывая эти положения, вряд ли есть основания сомневаться в том, что сделка с недвижимостью является объектом регистрации. Однако данный вопрос простой лишь на первый взгляд. Он становится весьма сложным и запутанным, как только начинает рассматриваться применительно к процедуре государственной регистрации.

Обратимся к нормам ГК РФ о регистрации сделок с недвижимым имуществом. Статья 164 ГК РФ говорит о том, что "сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации". Таким образом, в части случаев, когда сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации, ст. 164 отсылает к ст. 131, а в части порядка регистрации - к Закону о регистрации (поскольку в нем нет норм о видах сделок, подлежащих регистрации).

Следует заметить, что отсылка к ст. 131 ГК РФ отнюдь не добавляет ясности в вопросе о том, какие же сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Пункт 1 этой статьи говорит о том, что регистрации подлежат вещные права, их возникновение, переход и прекращение, дает перечень этих прав, а также указывает на то, что этот перечень может быть дополнен как самим ГК РФ, так и другими законами. Таким образом, в этой статье вообще не говорится ничего о регистрации собственно сделок. При этих обстоятельствах, если бы не было части второй данного кодекса, то можно было бы сделать вывод, что регистрации подлежат все сделки, влекущие возникновение, переход, прекращение и ограничение вещных прав на недвижимое имущество, т.е. практически все сделки с недвижимостью.

Однако анализ норм части второй ГК РФ не позволяет прийти к такому выводу. Если бы законодатель имел в виду именно такой подход, то не было бы никакого смысла в части второй при регламентации отдельных видов сделок с недвижимостью вновь возвращаться к вопросу об их регистрации, используя при этом различные формулировки. Так, в отношении сделок дарения (ст. 574), ренты (ст. 584) указывается, что соответствующие договоры подлежат государственной регистрации; в отношении договора купли-продажи жилого дома или квартиры (ст. 558) и купли-продажи предприятия (ст. 560) указывается, что соответствующий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации; общее правило о договоре купли-продажи недвижимости (исключениями из которого являются договоры в отношении квартир, жилых домов и предприятий) состоит в том, что регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество (ст. 551).

Таким образом, если бы не было части первой ГК РФ, то можно было бы сделать однозначный вывод о том, что в случаях, предусмотренных ст. 558, 560, от наличия или отсутствия регистрации зависит признание или непризнание заключенным самого договора, в случаях, указанных в ст. 574, 584 - действительность сделки, в случае же купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения сделка заключена и действительна с момента придания ей надлежащей формы, а с моментом регистрации связывается момент перехода права.

Однако ряд норм части первой ГК РФ мешает столь однозначному подходу. О содержании ст. 131 ГК РФ уже говорилось. Но кроме этой статьи, в части первой указанного кодекса существует еще одна норма, которая в общем плане определяет последствия государственной регистрации - п. 3 ст. 433 ГК РФ. Здесь говорится о том, что "договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом". Вполне логичным при такой формулировке становится вывод о том, что во всех случаях, когда закон указывает на то, что договор подлежит регистрации, этот договор считается заключенным только в момент регистрации. Однако, как мы видим, в части второй ГК РФ законодатель применительно к некоторым сделкам специально дублирует данное правило, а в отношении других - ограничивается упоминанием о том, что они подлежат регистрации.

Судебная практика в данном случае пошла по пути истолкования этих различий как критерия для применения положения п. 3 ст. 433 ГК РФ, сделав вывод о том, что отсутствие регистрации влечет незаключенность договора только в случаях, специально оговоренных в законе. Нетрудно заметить, что такой вывод находится в противоречии с содержанием п. 3 ст. 433 ГК РФ, правило которого должно применяться, если закон не содержит иного правила, т.е. иное правило должно быть четко сформулировано в законе. Поэтому представляется целесообразным привести в этом аспекте нормы частей первой и второй ГК РФ в соответствие друг с другом. Пункт 3 ст. 433 ГК РФ при этом можно было бы изложить в следующей редакции:

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации в случаях, установленных второй частью настоящего Кодекса.

Такое изменение привело бы в соответствие закон с установившейся практикой его применения. Вместе с тем закон в этой части, по мнению автора, нуждается в более глубокой переработке, о чем будет сказано ниже.

Даже поверхностный анализ гражданского законодательства в части правового значения регистрации при совершении сделок с недвижимостью оставляет впечатление сложности и противоречивости регулирования в рамках одного кодекса. В зависимости от вида сделки регистрация выступает в одних случаях условием признания договора заключенным, в других - условием действительности сделки, а в-третьих - условием возникновения права.

Следует задуматься о том, в чем смысл такой сложной градации правовых последствий регистрации различных видов сделок с недвижимостью. Сложившаяся ситуация представляется нам отнюдь не достоинством действующего законодательства, а, скорее, его существенным недостатком. Трудно найти рациональное объяснение тому, что договор купли-продажи жилой недвижимости до регистрации не заключен, а заключенность и действительность такого же договора в отношении нежилого помещения вообще не зависит от регистрации. Думается, что социальная значимость объекта недвижимости вряд ли может быть основанием для столь различного подхода к регламентации его заключения и регистрации договора по поводу этого объекта.

По мнению автора, было бы правильно в соответствии со ст. 432 ГК РФ любой договор признавать заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой форме, а с несоблюдением требования о регистрации связывать его ничтожность.

Между тем очевиден один из корней отмеченного противоречия. Он состоит в исключении новым ГК РФ требования о нотариальной форме договоров по поводу объектов недвижимости. Концепция ныне действующего кодекса состоит в том, что все (за небольшим исключением) договоры об отчуждении недвижимости должны заключаться в простой письменной форме, но обязательно должны быть зарегистрированы. Если в соответствии с ранее действовавшим законодательством договор должен был быть и нотариально удостоверен, и зарегистрирован (это было предусмотрено только в отношении жилой недвижимости - единственный вид недвижимости, который на момент принятия кодекса, находился в обороте), то теперь типична ситуация, когда единственным "третьим лицом", участвующим в процессе заключения договора, становится регистрирующий орган. Если до издания действующего ГК РФ, несмотря на отнесение регистрации к форме договора, и теория, и судебная практика исходили из того, что право собственности на жилой дом возникает из двух юридических фактов - заключения договора при нотариальном удостоверении волеизъявления сторон и государственной его регистрации, то современное гражданское законодательство, устраняя нотариат из процесса заключения сделки, объективно возлагает функцию удостоверения волеизъявления сторон на регистрирующий орган, соединяя, таким образом, момент регистрации и заключения договора.

Вопрос о целесообразности такого решения даже при существовании адекватной системы регистрации весьма спорен. Однако существующую сегодня систему регистрации прав нельзя считать в достаточной степени обеспечивающей выполнение функций, ранее выполняемых нотариатом ни по фактическому состоянию системы, ни по правовому обеспечению.

Как уже отмечалось, основной функцией нотариата при заключении договора являлось удостоверение волеизъявления сторон. Для этого на нотариуса возлагались определенные обязанности и предоставлялись соответствующие права. Если же мы обратимся к Закону о регистрации, то увидим, что у регистрирующего органа такие права и обязанности отсутствуют. Статья 9 данного закона относит к компетенции регистрирующего органа только проверку действительности поданных заявителем документов наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти. Пункт 4 названной статьи запрещает регистрирующему органу осуществлять какую-либо деятельность, кроме предусмотренной законом. При таких обстоятельствах следует констатировать, что в случае обращения за регистрацией минуя нотариуса, в процессе заключения договора исчезает момент удостоверения волеизъявления сторон от имени государства, что вряд ли правильно по отношению к сделкам, заключаемым с участием физических лиц. На то, что "государственная регистрация сделок приобрела взаимоисключающие черты, одни из которых свойственны государственной регистрации, другие характерны для нотариального удостоверения", указывается и в Концепции*(250).

Выходом из создавшегося положения, по нашему мнению, могло бы быть восстановление правила об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью с участием физических лиц. Если же такое решение будет по тем или иным причинам неприемлемым, то необходимо наделить должностных лиц регистрирующих органов правами и обязанностями, связанными с удостоверением волеизъявления участников договора.

Автор в целом согласен с позицией С.В. Мальцевой, которая считает, что "следует критически оценивать отмену обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимым имуществом". Она полагает, что "этот подход идет вразрез с континентальной правовой традицией использования в области оборота недвижимости отнюдь не административных, каковым является регистрация, а гражданско-правовых инструментов и негосударственных институтов, каковым является нотариат. Оба эти института выполняют различные функции: нотариус удостоверяет сделку, государственный регистратор - регистрирует право или сделку. Они могут успешно функционировать, только взаимно дополняя друг друга"*(251).

На непоследовательность норм о регистрации в части регистрации сделок совершенно справедливо обращают внимание авторы Концепции, которые считают, что "в целях устранения нелогичности норм законодательных актов, предусматривающих или исключающих государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, исключения их противоречивости, а в некоторых случаях - избыточности совмещения регистрации прав на недвижимое имущество с регистрацией сделок с ним, дублирование полномочий нотариусов и регистраторов, а также в целях обеспечения действительности обязательственных правоотношений по сделке независимо от факта регистрации сделки целесообразно отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом"*(252). О необходимости отменить государственную регистрацию сделок пишут и многие другие авторы*(253).

С этим предложением можно было бы полностью согласиться, но только с одной оговоркой, касающейся таких сделок отчуждения, которые непосредственно не влекут перехода прав на недвижимость. Речь здесь прежде всего идет о сделках, заключенных под отлагательным условием, которое, например, связывает переход права на объект недвижимости с полной выплатой покупной цены. По мнению автора, такие, и только такие сделки должны подлежать самостоятельной регистрации в качестве обременения вещного права продавца на объект. Необходимость регистрации этих сделок вызывается требованием защиты прав как приобретателя, так и третьих лиц, поскольку запись о данной сделке в реестре будет препятствовать недобросовестному продавцу в заключении иных сделок по поводу объекта и предупреждать споры, которые неизбежно будут возникать в этом случае.

Однако пока в закон не внесены необходимые изменения, следует определить порядок применения действующего закона о регистрации вещных прав и сделок, на основании которых эти права возникают.

Во-первых, возникает вопрос и соотношении регистрации права и порождающей его сделки. В соответствии со ст. 153 ГК РФ "сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение, или прекращение гражданских прав и обязанностей", а п. 1 ст. 8 ГК РФ называет договоры и иные сделки в качестве одного из оснований возникновения гражданских прав. С одной стороны, сделка - одно из оснований возникновения права на недвижимость, подлежащего регистрации, с другой стороны, она, в определенных случаях, сама должна быть зарегистрирована, поскольку без регистрации является ничтожной (или незаключенной), а значит, не может породить соответствующего права.

Означает ли это, что во всех случаях совершения подлежащих регистрации сделок, влекущих установление, изменение, или прекращение прав на недвижимость, должна быть сначала зарегистрирована данная сделка, а затем - право, возникшее на ее основании? Необходимо ли, с точки зрения технологии регистрации, вести отдельный реестр сделок и отдельный реестр прав?

Такой вывод, по нашему мнению, был бы неверным.

Введение отдельной регистрации сделок, порождающих вещные права и самих этих прав, привело бы к искусственному расчленению единого по сути юридического факта. Нельзя зарегистрировать сделку, влекущую возникновение права на объект, и не зарегистрировать само это право. Не может существовать и абстрактное волеизъявление на регистрацию такой сделки при отсутствии желания зарегистрировать те гражданские права, которые порождает эта сделка, поскольку цель установления, изменения и прекращения гражданских прав является необходимым элементом любой сделки.

Поэтому в том случае, когда речь идет о сделке, которая непосредственно влечет установление, изменение или прекращение вещных прав, момент регистрации этой сделки должен совпадать с моментом регистрации соответствующего права. В таком случае основным объектом регистрации должно считаться соответствующее право (оно является целью, а сделка - средством), сделка же регистрируется как основание возникновения этого права.

С точки зрения ведения реестра данное положение означает необходимость внесения в реестр вещных прав записи о регистрации соответствующего права и отражение породившей его сделки в качестве основания его возникновения. Именно такой подход, по нашему мнению, устанавливают Правила ведения ЕГРП (далее - Правила), которые предусматривают внесение записи о сделке в графу "Документы-основания". Пункт 19 Правил указывает, что в графе "Документы-основания" перечисляются основные реквизиты тех правоустанавливающих документов, на основании которых принято решение о государственной регистрации прав. Именно к таким документам относятся, безусловно, и документы, отражающие содержание соответствующих сделок. При этом внесение записи о сделке в данную графу для любой сделки означает и ее регистрацию. Независимо от того, подлежит такая сделка по закону регистрации или нет, внесение какой-либо иной записи о ней в реестр не требуется. Напротив, отражение сделок отчуждения, непосредственно влекущих переход права собственности, в реестре обременений было бы абсолютно неправильным. Между тем с 1998 по 2003 г., в Правилах ведения ЕГРП*(254) запись о сделке находилась только в разделе "обременения".

Однако это не помешало Минюсту России дать разъяснения о том, что запись о сделке следует производить в разделе "обременения" во всех случаях, когда сама сделка подлежит регистрации. При этом не были сделаны исключения для тех сделок, которые непосредственно влекут возникновение вещного права. Данная практика фактически искажала действительное положение дел, поскольку одновременно с зарегистрированным вещным правом помещала в реестр в качестве обременения сделку, на основании которой это право возникло. Запись о прекращении такого "обременения" вносилась в реестр только после перехода вещного права к новому правообладателю*(255). При такой ситуации в выписках из ЕГРП и свидетельствах о регистрации данная сделка должна указываться в графе "Обременения", однако это не происходило, так как абсурдность такого указания была вполне очевидна.

К сожалению, вместо того чтобы принцип организации структуры реестра перенести на порядок проведения регистрации прав и сделок, в Правила были внесены изменения, в результате которых подразд. II стал называться "Запись о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, о сделках об отчуждении объекта недвижимого имущества, и в этом подразделе появился подразд. II-2 - "Запись о сделке об отчуждении"*(256).

Но, внимательно ознакомившись со структурой ЕГРП, мы увидим, что в подразд. III имеется специальная форма (подразд. III-IV Приложение 6) - "Запись о сделке". Для каких же сделок предусмотрена данная форма?

Чтобы разобраться с этим вопросом следует иметь в виду, что, как уже упоминалось, не все сделки по поводу недвижимого имущества непосредственно влекут возникновение, изменение или прекращение вещных прав. Например, сделки, заключенные под отлагательным условием, не влекут перехода права в момент их заключения и регистрации, этот момент связывается с наступлением в будущем события, которое может наступить, а может и не наступить. Однако очевидно, что в силу ст. 164, 165 ГК РФ и такие сделки в случаях, установленных законом, подлежат государственной регистрации, а не будучи зарегистрированными, являются ничтожными, не порождая у сторон прав и обязанностей. В данном случае создается ситуация, в которой момент заключения и регистрации сделки и момент, когда возникают основания для регистрации права, не совпадают.

С точки зрения процесса регистрации это означает, что сначала будет зарегистрирована сделка, а затем при подтверждении наступления предусмотренного в ней условия - установление, изменение или прекращение права.

Применительно к сделке, порождающей непосредственно право, мы пришли к выводу, что ее место - в разделе "Основания" в реестре. Очевидно, что для рассматриваемого теперь вида сделок данный раздел не подходит, поскольку они могут стать основанием возникновения вещного права, а могут и не стать, в зависимости от наступления или ненаступления предусмотренного в них условия.

Любая сделка, которая в будущем должна повлечь переход права от нынешнего его обладателя к другой стороне сделки (сделка с отлагательным условием, договор аренды с правом выкупа и пр.), выступает как обременение (ограничение) права нынешнего собственника. На период существования этой сделки собственник ограничен в праве распоряжения объектом, объект может быть им отчужден, но лишь с переходом его обязательств по сделке к приобретателю объекта.

Причем в реестре обременений должны регистрироваться все сделки, непосредственно не влекущие переход права. При наступлении же условия, с которым связан переход права, сведения об этой сделке, а также о документе, подтверждающем наступление условия, должны одновременно с регистрацией права заноситься в графу "Документы - основания". При этом подлежит регистрации прекращение ранее зарегистрированного обременения.

Следующий вопрос, который нуждается в предварительном рассмотрении независимо от вида сделки отчуждения - вопрос о соотношении сделки, перехода права и передачи имущества.

Анализ практики регистрирующих органов ряда субъектов Федерации показал, что это соотношение понималось ими следующим образом. Сделка отчуждения представляет собой основание для перехода права и подлежит самостоятельной и предварительной регистрации, переход же права регистрируется на основании документа, подтверждающего фактическую передачу объекта от прежнего правообладателя к приобретателю. Такое видение создает базу для "двойной" регистрации - сначала сделки, а затем права. Вопрос о соотношении сделки, отчуждения и передачи имущества нами уже рассматривался с приведением судебной практики*(257). Из проведенного анализа можно сделать вывод о несоответствии закону такой практики.

Следует отметить, что Минюст России, установив порядок регистрации купли-продажи жилых помещений, не связал момент регистрации передачи права с моментом фактической передачи объекта. В то же время Минюст России исходил из того, что по желанию участников сделки договор купли-продажи жилого помещения может быть зарегистрирован как одновременно с переходом права, так и с разрывом во времени. Пункт 13 ранее упомянутой инструкции гласит: "Если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи желание сторон договора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть предоставлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи".

По мнению автора, данный подход вряд ли можно признать соответствующим действующему законодательству. Как уже отмечалось, договор купли-продажи, если в самом договоре не содержатся отлагательные условия, всегда непосредственно направлен на переход права собственности продавца к покупателю. Поэтому за указанным исключением нельзя зарегистрировать договор, не зарегистрировав одновременно переход права собственности. Установление порядка, при котором стороны, не указав об этом в договоре, могут отнести регистрацию перехода права на более поздний срок, означает фактически возможность дополнения договора отлагательным условием в устной форме, что противоречит требованию о письменной форме договора купли-продажи недвижимости.

На практике разрыв между регистрацией договора и перехода права используется для обеспечения расчетов по договору: переход права не регистрируется до тех пор, пока покупатель не внес деньги за объект. Таким образом, между сторонами фактически заключается договор с отлагательным условием в виде полной оплаты обусловленной договором суммы. Но если такой порядок отражен договором, то это и есть договор с отлагательным условием, который может и должен быть зарегистрирован как обременение прав продавца. Но если это самим договором не предусмотрено, то у покупателя возникает право требовать одновременную регистрацию и договора, и перехода права. При отказе от их добровольного исполнения продавцом требования покупателя должны быть удовлетворены судом в порядке п. 3 ст. 165 ГК РФ.

Предлагая отменить регистрацию сделок, авторы Концепции одновременно вносят предложение "ввести государственную регистрацию исполнения сделок с недвижимым имуществом, поскольку именно исполнение консенсуальных сделок (а не их заключение) является основанием для возникновения, прекращения ограничения или обременения права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество"*(258). К аналогичному выводу приходит К.И. Скловский, который пишет, что "предметом регистрации является традиция - действия сторон по передаче имущества, направленные на перенос собственности"*(259).

Данное предложение в целом возражений не вызывает. Его реализация приблизит действующую систему регистрации к германскому праву, где в качестве основания регистрации выступает вещно-правовой договор, в котором отсутствуют какие-либо положения, кроме фиксации факта передачи недвижимости. В то же время нужно иметь в виду, что реализация этого предложения потребует существенного пересмотра как гражданско-правовых норм, так и норм, устанавливающих порядок государственной регистрации прав на недвижимость.

Говоря об объектах регистрации, нельзя не остановиться на вопросе о документах, устанавливающих права на недвижимость, Понятие правоустанавливающего документа рассмотрено в разделе 2.7. Сейчас же необходимо решить вопрос о том, являются ли документы объектами регистрации.

Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130, действовавший до февраля 1996 г. в качестве единственного акта федерального уровня, посвященного регистрации, связанной с недвижимостью, назывался "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость"*(260). Это название прямо ориентировано на то, что регистрации подлежат не права, а документы об этих правах. Статья 233 ГК РСФСР 1964 г. говорила об обязательной регистрации договора купли-продажи жилого дома, и на практике эта регистрация осуществлялась именно как регистрация соответствующего документа.

Гражданский кодекс РФ 1994 г. говорит о государственной регистрации прав, государственной регистрации сделок и (в части второй) о государственной регистрации отдельных договоров.

Отвечая на вопрос о том, является ли договор как документ самостоятельным объектом регистрации, необходимо рассмотреть такие понятия, как сделка и форма сделки.

Если сделка - это действие, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, то форма сделки - это установленный законом способ совершения этих действий. При этом для всех сделок с недвижимостью письменная форма является обязательной, несоблюдение этой формы влечет ничтожность сделки. Таким образом, сделка по поводу объекта недвижимости не может существовать иначе, как в форме письменного документа. Поэтому и регистрация сделки, и, следовательно, регистрация возникшего на ее основании права без соответствующего письменного документа невозможна.

Но это не означает, что документ является объектом регистрации. Применительно к деятельности регистрирующего органа в данном случае, по нашему мнению, также применимо принятие формы, как внешнего выражения деятельности по регистрации прав на недвижимое имущество. В силу вышеизложенных обстоятельств в отношении прав, возникающих из сделок, деятельность регистрирующего органа не может происходить иначе как в форме определенных манипуляций по поводу документов, содержащих сведения об этих сделках и правах. Именно эти документы принимаются, анализируются, сведения из этих документов заносятся в реестр, на документах фиксируется факт регистрации. Поэтому с точки зрения формы можно сказать, что деятельность регистрирующего органа представляет собой регистрацию документов. Но при этом необходимо помнить, что содержание и сущность этой деятельности определяется законом как регистрация, в первую очередь, прав на недвижимость. Если, как уже говорилось, сделка является средством установления, изменения или прекращения прав, то документ, ее оформляющий, в свою очередь, выступает как средство по отношению к самой сделке. Поэтому такой документ нельзя, по нашему мнению, признать самостоятельным объектом регистрации.

То же самое можно сказать и об иных документах, содержащих сведения о правах на недвижимость (например, свидетельство о праве на наследство, решение суда и др.). Регистрирующий орган (и в этом его отличие от суда) может получать сведения о подлежащих регистрации правах только из определенных документов, которые по форме и содержанию должны соответствовать закону. Проверка этого соответствия лежит на регистрирующем органе. Результатом же этой проверки является решение по поводу прав, отраженных в документе. Поэтому объектом регистрации выступает право, а не документ. В этом смысле признание документа в качестве самостоятельного объекта регистрации могло бы привести к лишению регистрации ее правового содержания.

Суммируя вышеизложенное, сформулируем ряд выводов, исходных для понимания объекта регистрации прав на недвижимое имущество.

1. Основным (первичным) объектом регистрации является право собственности.

2. Регистрации подлежат его возникновение, изменение и прекращение.

3. Регистрация обременений (ограничений) права собственности является частным случаем регистрации изменения этого права.

4. Регистрация иных (вторичных) вещных прав представляет собой частный случай регистрации обременений (ограничений) права собственности. Вместе с тем регистрации подлежит возникновение, изменение и прекращение, а также обременение (ограничение) самих вторичных вещных прав.

5. Сделки подлежат регистрации в качестве оснований возникновения, изменения или прекращения вещных прав, либо оснований возникновения, изменения или прекращения обременений (ограничений) этих прав. Сделка отчуждения с отлагательным условием сама подлежит регистрации как обременение соответствующего вещного права.

6. Документы, оформляющие сделки, а также документы, содержащие сведения о других юридических фактах, влекущих возникновение, изменение или прекращение вещных прав, не являются объектом регистрации, а выступают как единственное средство получения регистрирующим органом информации об этих сделках и юридических фактах.