Договор аренды

47

Введение

Договор аренды - это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия. Первые, хотя и фрагментарные, упоминания об аренде содержались в актах древнего Вавилона и Египта. Но уже римское право придало договору найма вещей современную форму. Особенность римского подхода состояла в том, что смена собственника вещи влекла прекращение договора ее аренды. Соответственно право пользования арендатора не следовало за вещью и не пользовалось вещно-правовой защитой. В дальнейшем в Европе изменялись лишь некоторые детали правового регулирования аренды, в частности, за счет заимствования конструкций из вещного права, но основы оставались без изменения.

Договор найма был известен российскому праву еще со времен «Русской правды». Однако в тот момент, да и позднее, еще не вполне отчетливо проводилось различие между арендой и близкими к ней институтами русского права. Современный вид договор найма получил только в Своде законов Российской Империи (ч. 1 т. Х). Последующие законодательные акты лишь отчасти дополнили этот институт. В советский период роль аренды то уменьшалась (в 30 - 40-е годы), то вновь возрастала (в период нэпа и после 1985 г.). Однако основной объем правовых норм о найме оставался неизменным в ГК и 1922 г. и 1964 г. Напротив, ныне действующий ГК существенно расширил количество норм, посвященных аренде.

К видам договора аренды отнесены договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды здания или сооружения, аренды предприятия, финансовой аренды.

Помимо специальных видов аренды в ГК и других законах выделяются договоры аренды отдельных видов имущества (недвижимого имущества, земельных участков, участков лесного фонда, нежилых помещений и т.д.).

В представленной курсовой работе с целью изучения темы «Договор аренды» мною были рассмотрены такие вопросы как: понятие, элементы, содержание договора аренды, а также практика заключения отдельных видов договоров аренды, а именно, договора аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений и договора аренды предприятий.

Цель исследования состоит в том, чтобы на основе структурного анализа и оценки правовых актов гражданского законодательства, а также учебной и иной литературы рассмотреть тему курсовой работы «Договор аренды». Поставленная цель исследования обусловила необходимость решения следующих относительно частных задач, отражающих логическую структуру и последовательность предпринятого исследования:

- охарактеризовать основное содержание темы;

- выявить ее составляющие и определить основные тенденции и проблемы их развития.

Таким образом, настоящая работа представляет собой попытку рассмотрения и изучения понятия, элементов, содержания договора аренды, а также практики заключения отдельных видов договоров аренды, а именно договора аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений и договора аренды предприятий.

Глава I. Общие положения договора аренды

1.1 Понятие и элементы договора аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Гражданское право. Учебник / Под ред. С.П. Гришаева, М.: Юристъ, 2000, с. 247

Цель договора аренды - обеспечить возможность гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно или когда для постоянного пользования у них нет достаточных средств. Собственнику (либо иному законному владельцу имущества) этот договор позволяет в свою очередь реализовать его экономические интересы - получить определенный доход от сдачи внаем имущества, временно не используемого им или специально предназначенного для передачи другим лицам. Аренда, таким образом, представляет собой способ распоряжения имуществом и одну из форм наиболее полного и рационального его использования.

По общему правилу арендуемое имущество передается арендодателем арендатору во владение и пользование. Но возможна и аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование.

Право пользования - это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно, договор аренды - одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. Плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества по общему правилу в соответствии с договором, поступают в собственность арендатора (ч. 2 ст. 606 ГК).

При нарушении порядка пользования вещью извлеченные плоды, продукция и доходы должны быть возвращены арендодателю. Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило, а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица. Гражданское право. Том 2. Учебник. Издание третье, перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. -М.: «ПБОЮЛ Л.В.Рожников», 2001, с. 142

Арендодатель, оставаясь собственником нанятого имущества, сохраняет право распоряжения им. Он может произвести его отчуждение или изъять его из владения и пользования арендатора в случаях и в порядке, предусмотренных законом или договором.

Что касается прав владения и пользования вещью, переданной в аренду, то арендодатель может их и не сохранить, целиком передав арендатору. Но вполне допустима ситуация, когда арендодатель сохраняет за собой право владения вещью (полностью или частично) и право пользования ею (только частично). Тогда можно говорить о двойном владении и пользовании.

Договор аренды является консенсуальным, возмездным, двусторонне-обязывающим (возмездным).

К видам договора аренды отнесены договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды здания или сооружения, аренды предприятия, финансовой аренды (лизинг).

Сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - и коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды и при аренде отдельных видов имущества в роли арендодателей или арендаторов должны выступать специальные субъекты. Особенно много дополнительных требований установлено при сдаче в аренду государственного или муниципального имущества.

Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющего титул, как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду. Вместе с тем для отдельных видов аренды ГК установлены ограничения, относящиеся к субъективному составу. Так, участниками договора аренды предприятия, либо договора финансовой аренды могут быть лишь лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью. В договоре бытового проката на стороне арендодателя выступает только предприниматель. Гражданское право. Часть вторая: Учебник / Под общей ред. А.Г. Калпина. - М.: Юристъ, 2000, с. 104

В первую очередь правом сдачи имущества в аренду наделен его собственник, поскольку право распоряжения составляет один из основных элементов содержания права собственности. Собственник вправе выступать арендодателем как непосредственно, так и через других лиц. Подобное возможно, например, если в аренду сдается имущество, являющееся государственной собственностью или собственностью муниципальных образований, не закрепленное за государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями, т.е. составляющие государственную казну или казну муниципального образования. В сиу закона в этом случае участие в арендных отношениях Российской Федерации, субъектов Российской Федерации как собственников государственного имущества будет осуществляться не непосредственно, а через органы государственной власти, а участие в арендных отношениях муниципальных образований как собственников муниципального имущества - через органы местного самоуправления. Названные органы действуют в рамках компетенции, установленной актами, определяющими их статус.

К иным лицам, управомоченным быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения - унитарные государственные и муниципальные предприятия; казенное предприятие как субъект права оперативного управления; учреждение в отношении имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами.

При этом государственные или муниципальные унитарные предприятия, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, самостоятельно распоряжаются движимым имуществом (за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами), а недвижимость сдают в аренду с согласия собственника. Казенное же предприятие, основанное на праве оперативного управления, как недвижимое, так и движимое имущество сдает в аренду с согласия собственника.

Арендаторами по договору аренды, по общему правилу, выступают любые физические и юридические лица, включая иностранные. Вместе с тем для некоторых видов аренды ГК установлены исключения из этого правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо, при аренде предприятия и финансовой аренде - лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью, по договору проката - лицо, использующее имущество для потребительских целей. Гражданское право. Часть вторая: Учебник / Под общей ред. А.Г. Калпина. - М.: Юристъ, 2000, с. 105

При аренде отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или выполнить иные требования, установленные действующим законодательством. Гражданское право. Том 2. Учебник. Издание третье, перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. -М.: «ПБОЮЛ Л.В.Рожников», 2001, с. 148

По общему правилу, предмет договора аренды является единственным его существенным условием. В отдельных видах договора аренды к существенным отнесены и иные условия, например, о цене при аренде зданий и сооружений или аренде предприятий (п.1 ст. 654; п.2 ст. 650 ГК).

Вещь, передаваемая в аренду должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым.

Поскольку, по общему правилу, сданное в аренду имущество все же подлежит возврату, то предметом аренды прежде всего служит индивидуально-определенное имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе его использования (т.е. непотребляемые вещи) - земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, гостиницы, дома отдыха, дачи, гаражи, предметы домашнего обихода и иные объекты материального мира. При этом предмет договора аренды должен считаться установленным, если содержание договора позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. С этой целью в договоре непременно должны указываться конкретизирующие объект данные: наименование имущества, качественные характеристики, назначение, инвентарный номер, а для недвижимости - и место нахождения и др. При аренде земельных участков, к примеру, указываются границы и площадь земельного участка, его местоположение, кадастровый номер, категория земель и т.п.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Поскольку сдача в аренду - также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте - сдаются при условии соблюдения установленных ограничений. Например, сдача и получение в аренду оружия возможны только для тех арендодателей и арендаторов, которые имеют соответствующие разрешения. Но ограничения могут устанавливаться и в отношении вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.

Форма договора аренды может быть письменной и устной. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования.

В устной форме могут быть заключены только договоры аренды между гражданами на срок менее чем на год, если только законом не установлены дополнительные требования к форме отдельных видов договоров аренды или аренды определенных видов имущества.

Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК). В письменной форме заключаются договоры аренды недвижимого имущества. Кроме того, соблюдение письменной формы требуется в случаях, когда такая форма для сделок предписана законом. Так, в письменной форме (независимо от срока договора и его участников) должны совершаться договоры проката, договоры аренды транспортных средств.

Для договора аренды зданий и сооружений, договора аренды предприятия допустима (под угрозой недействительности договора) лишь письменная форма путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами. Заключение договора путем обмена документами посредством почтовой или иной связи либо акцепта оферты путем совершения конклюдентных действий в этом случае недопустимо. Гражданское право. Часть вторая: Учебник / Под общей ред. А.Г. Калпина. - М.: Юристъ, 2000, с. 106

Договор аренды недвижимого имущества, независимо от суммы сделки, срока и состава участников, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК). С заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Для многих видов аренды существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации.

Важным условием договора аренды является арендная плата, однако ГК РФ не относит это условие к числу существенных. Единственное исключение составляют договоры аренды зданий и сооружений, для которых условие о размере арендной платы является обязательным (ст. 654 ГК).

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой денежной сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Наибольшее распространение получила выплата арендной платы в денежной форме.

При аренде некоторых видов государственного и муниципального имущества могут устанавливаться минимальные ставки арендной платы.

Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Срок аренды устанавливается в виде конкретного календарного срока, в течение которого арендатор постоянно владеет и пользуется имуществом. Вместе с тем, встречаются случаи, когда стороны предусматривают передачу имущества во владение и пользование в определенное специальным графиком время. В таких договорах должны указываться общий срок действия договора и периоды пользования имуществом (например, спортивным залом, бассейном, спутником, ЭВМ и т.п.).

Аренда на срок до одного года считается краткосрочной. Если договор аренды заключен без указания срока, то считается заключенным на неопределенный срок. При заключении договора на неопределенный срок предполагается право каждой из сторон в любое время в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца. Впрочем, законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В частности, арендатор (но не арендодатель) по договору проката обязан предупредить об отказе в письменной форме не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК).

Для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества ГК РФ и иными законами устанавливаются максимальные (предельные) сроки договора. Например, для договоров проката этот срок не может превышать одного года, а срок аренды участков лесного фонда не может превышать 49 лет (п. 1 ст. 267 ГК; ст. 31 Лесного кодекса). Предельные сроки установлены и для аренды иных видов природных ресурсов. В этом случае, если законом установлен предельный срок, то возможны две ситуации. Одна может иметь место в случаях, когда срок аренды в договоре не определен и не одна из сторон не отказывается от договора до истечения предельного срока, установленного законом. Подобный договор по истечении предельного срока прекращается. Другой является ситуация, при которой договор аренды заключен на определенный срок, но превышающий установленный законом предельный срок. В таком случае считается, что он заключен на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК).

Содержание договора аренды образуют права и обязанности, которые изложены столь подробно, что требуют отдельного рассмотрения.

1.2 Содержание договора аренды

Основная обязанность арендодателя по договору заключается в том, чтобы предоставить предусмотренное договором имущество арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Другими словами, это имущество должно быть исправным и пригодным для достижения определенной договором цели аренды. Сдаваемое в аренду имущество может быть конкретизировано указанием на его технические характеристики.

В соответствии с п. 2 ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Например, автомобиль сдается в аренду вместе с необходимыми запасными частями (запасное колесо, инструменты и т.д.).

В случае, когда такие принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество.

В свою очередь, арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества. Требования, предъявляемые к использованию имущества, диктуются прежде всего целевым назначением имущества. Иногда эти условия закрепляются в договоре.

Особенностью некоторых договоров аренды является необходимость соблюдения нанимателем технических, санитарных, пожарных и других правил эксплуатации определенных видов имущества.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет его текущий ремонт и нести расходы на его содержание, если иное не установлено законом или договором аренды.

Пользуясь арендованным имуществом, арендатор присваивает результаты такого пользования и становится собственником полученной продукции и дохода. В процессе аренды в имущество нередко вносятся различные улучшения, заменяется устаревшее оборудование, создаются новые производства. Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью. При возврате объекта он вправе их изъять. Под неотделимыми улучшениями понимаются улучшения, изъятие которых невозможно без ущерба арендодателя. Неотделимые улучшения объекта аренды переходят по окончании договора к арендодателю вместе с первоначальным имуществом, а арендатору возмещается их стоимость. Необходимым условием в данном случае является предварительное соглашение об этом с арендодателем. При отсутствии такого соглашения стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается.

В процессе пользования арендованным имуществом арендатор вправе в ограниченных пределах распоряжаться им. Он может с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (поднаем). При этом арендатор остается ответственным по договору перед арендодателем. Договор субаренды не может быть заключен на срок больше срока договора аренды. С окончанием договора аренды кончается и договор субаренды.

Арендатор вправе также передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Как уже отмечалось, арендатор вправе с согласия арендодателя передать полученное имущество в субаренду. Субарендный договор по своей правовой природе является также договором аренды, в котором арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор - в качестве арендатора, и к нему применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При распоряжении имуществом арендодателя в форме субаренды за арендатором сохраняются все обязанности, вытекающие из договора аренды, он остается ответственным по договору перед арендодателем. В субаренду может быть сдано имущество в целом или в части, на весь срок аренды или на меньший период.

Договор субаренды является производным и его условия предопределены договором аренды: субарендатор не может иметь больше прав, чем арендатор. В специальных нормах права нередко уточняется круг случаев, при которых не может быть осуществлена субаренда. Так, исключается субаренда по договору проката, субаренда участков лесного фонда (п. 2 ст. 631 ГК, ст. 31 Лесного кодекса).

От договора субаренды следует отличать договор перенайма, когда арендатор с согласия арендодателя передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды. При перенайме происходит безусловная и окончательная замена арендатора: первоначальный арендатор выбывает из обязательства, утрачивает свои права и обязанности, но оставляя вместо себя новое лицо. Между арендодателем и новым арендатором возникает другое обязательство по аренде того же имущества на прежних условиях. Тем самым при перенайме юридическая связь между арендодателем и первоначальным арендатором обрывается и заменяется другой.

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В ГК РФ предусмотрены основания досрочного прекращения договора аренды как по инициативе арендодателя, так и арендатора.

В частности, согласно ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующее пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное право на возобновление договора, однако он может воспользоваться своим правом только при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока действия старого договора. Возможны ситуации, когда арендодатель отказывается возобновить договор на новый срок и одновременно подписывает договор аренды с иным лицом. В этом случае арендатор имеет право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды, а также возмещения убытков, причиненных ему в связи с отказом арендодателя в заключении договора на новый срок. Если же к этому моменту арендатор утратил интерес к возобновлению арендных отношений, он может потребовать от арендодателя только возмещения убытков.

Глава II. Практика заключения отдельных видов договоров аренды

2.1 Особенности заключения договора аренды транспортных средств

Аренда транспортных средств выделяется в качестве отдельного вида договора аренды исходя из ее предмета, которым может стать любое транспортное средство, т.е. техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа, способное к перемещению в пространстве. Гражданское право. Том 2. Учебник. Издание третье, перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. -М.: «ПБОЮЛ Л.В.Рожников», 2001, с. 172

Общие правила аренды транспортных средств ГК не установлены. Рассматриваются только отдельные виды такого договора, а именно, договоры аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (с экипажем или договоры фрахтования на время) и без такого предоставления (без экипажа).

В то же время ряд норм касается обоих видов договоров аренды транспортных средств.

Договоры аренды транспортных средств обеих разновидностей сформулированы как реальные.

Договоры аренды транспортных средств должны быть заключены в письменной форме независимо от их срока и стоимости передаваемого в аренду имущества (ст. 633, 643 ГК)

К такому договору не применяются правила о государственной регистрации договоров аренды.

Предельные сроки договора аренды транспортных средств законом не установлены. Однако к нему не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок. По истечении срока договор прекращается. Однако это обстоятельство не препятствует сторонам по взаимному согласию заключить новый договор.

По договору аренды транспортного средства с экипажем (фрахтования на время) арендодатель предоставляет арендатору (фрахтователю) транспортное средство за плату (фрахт) во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. Гражданское право. Том 2. Учебник. Издание третье, перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. -М.: «ПБОЮЛ Л.В.Рожников», 2001, с. 175

В этом определении договора отражены три его специфические черты:

1) предмет договора - транспортное средство любого вида транспорта - железнодорожного, автомобильного, водного, воздушного, космического и т.д., способное к перемещению в пространстве;

2) управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендодатель своими силами, т.е. при помощи экипажа, а именно работника (работников), состоящего с арендодателем в трудовых или иных отношениях, в рамках которых производится выполнение работ, например, основанных на договоре подряда;

3) транспортное средство передается арендатору во владение и пользование. Арендодатель владение предметом договора не сохраняет. Однако транспортным средством продолжают управлять работники арендодателя, через которых обычно и происходит владение соответствующим имуществом. Поэтому в случае фрахтования на время следует предположить, что, управляя транспортным средством, работники действуют не в интересах работодателя, а в чужих интересах.

Целью договора фрахтования на время является обеспечение арендатору возможности осуществлять коммерческую эксплуатацию транспортного средства, техническое обслуживание которого, однако, производит арендодатель - специалист в своем деле.

Договором аренды транспортного средства с экипажем предусмотрено предоставление имущества и услуг экипажа арендатору на определенное время. Срок их предоставления обозначается в договоре в виде календарного периода или времени, необходимого для достижения конкретной цели арендатора (одного или нескольких рейсов по перевозке груза, буксирной или спасательной операции и т.д.). Поскольку такой договор является срочным, арендатор по истечении обусловленного времени обязан возвратить арендодателю соответствующее транспортное средство в том состоянии, в каком оно было им получено, исключая естественный износ.

Содержание договора аренды транспортного средства с экипажем по сравнению с общими правилами об аренде изменено в сторону расширения круга обязанностей арендодателя.

Арендодатель, в дополнение к его общим обязанностям, должен:

1) временно передать арендатору транспортное средство. Оно должно быть пригодным для немедленного использования. Это предполагает надлежащее техническое состояние транспортного средства, его прочность и исправность, надежность систем, конструкций, механизмов и приспособлений;

2) в течение всего срока договора поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых материалов и принадлежностей (топливо, смазочные масла, краска, инструменты и т.п.). Выполнение этой обязанности не предполагает, однако, что арендодатель должен нести все расходы также и по содержанию арендованного имущества. Он освобождается от расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства. Что же касается расходов по технической эксплуатации, например, по замене изношенных составных частей арендованного имущества, то несение их полностью охватывается обязанностью арендодателя поддерживать транспортное средство в исправном состоянии;

3) предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Эти услуги должны обеспечить его нормальное и безопасное использование в соответствии с условиями договора.

Цель арендодателя по обеспечению нормального и безопасного использования транспортного средства достигается путем его укомплектования достаточным по численности и квалифицированным экипажем. Численность экипажа и его состав, квалификация входящих в него лиц должны отвечать обязательным правилам и нормам, действующим на транспорте данного вида. Если же в обязательных правилах такие нормативы не установлены, то экипаж должен отвечать требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства и условиям договора.

Экипаж с передачей транспортного средства арендатору оказывается в двойном подчинении. Оставаясь работниками арендодателя и по-прежнему подчиняясь ему в вопросах управления и технической эксплуатации, члены экипажа обязаны также подчиняться распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства. В частности, это относится к распоряжениям, направленным на обеспечение рентабельности использования арендуемого транспортного средства.

4) нести расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание, если договором аренды не предусмотрено иное (например, доставлять провиант, питьевую воду, предоставлять или оплачивать жилье и т.д.) (п.2 ст. 635 ГК).

5) страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен транспортным средством или в связи с его эксплуатацией, но лишь тогда, когда такое страхование является обязательным в силу закона или обязанность осуществить страхование установлена договором (ст. 637 ГК).

Две последние обязанности арендодателя являются диспозитивными, остальные - императивными.

Арендатор, в изъятие из его обычных обязанностей:

1) должен нести расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива, смазочных масел и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату налогов и сборов. Таким образом, арендатор освобожден от обязанности нести все расходы по поддержанию имущества в исправном состоянии, проведению текущего ремонта и содержанию имущества, кроме тех, которые связаны с коммерческой эксплуатацией вещи. Правила об отнесении расходов по эксплуатации транспортного средства на ту или иную сторону договора носят диспозитивный характер. Это позволяет сторонам распределить расходы между ними иначе, чем это предусмотрено в ГК.

Помимо упомянутых расходов арендатор обязан своевременно вносить арендную плату (на морском транспорте - фрахт).

Арендная плата обычно исчисляется из суточной или месячной ставки за соответствующее транспортное средство (на водном транспорте иногда из ставки за одну тонну водоизмещения судна в месяц). Степень эффективности и рентабельности его эксплуатации, в частности, число выполненных в обусловленный период рейсов, количество перевезенных грузов и т.д., не отражается на размере арендной платы. Гражданское право. Часть вторая: Учебник / Под общей ред. А.Г. Калпина. - М.: Юристъ, 2000, с. 131

2) имеет право без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду (п.1 ст. 638 ГК), если иное не предусмотрено договором. Субаренда (субфрахтование на время) возможна только с экипажем. Условия субаренды транспортного средства предоставлены договором его аренды. Срок субаренды не может превышать срока аренды. Субарендатор может пользоваться транспортным средством только в соответствии с его назначением, определенным в договоре аренды.

Арендатор может без согласия арендодателя от своего имени заключить с третьими лицами иные договоры, касающиеся коммерческой эксплуатации транспортного средства (договоры перевозки грузов, пассажиров и багажа, буксировки тех или иных объектов и др.), если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, - назначению транспортного средства (п. 2 ст. 638 ГК). В этих договорах перевозки арендатор выступает в качестве перевозчика и пользуется всеми предоставленными ему транспортным уставом (кодексом) правами и несет все возложенные на него обязанности.

Исходя из своей основной обязанности, арендодатель прежде всего несет ответственность за непредоставление арендатору обусловленного транспортного средства с экипажем в указанный срок, а если срок не указан, - в разумный срок. При неисполнении этой обязанности арендатор вправе истребовать от него соответствующее транспортное средство и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК).

Арендодатель отвечает также за неподдержание сданного в аренду транспортного средства в надлежащем состоянии, непроведение его текущего и капитального ремонта. В этом случае арендатор имеет право по своему выбору произвести ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы, или потребовать соответственно уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Ответственность арендодателя за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, регулируется правилами гл. 59 ГК. Такую ответственность несет арендодатель. Освобождение от ответственности возможно лишь при возникновении вреда вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего. Если вред причинен по вине арендатора, арендодатель вправе предъявить к нему регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам. На него возлагается обязанность доказывания вины арендатора.

За неисполнение арендатором своей основной обязанности - уплаты вознаграждения арендодателю - установлена жесткая ответственность. Невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа дает основания арендодателю требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке (ст. 619 ГК). Арендодатель не имеет права на получение арендной платы лишь за время перерывов в эксплуатации транспортного средства, когда они произошли по причинам, за которые арендатор не отвечает. Если же арендодатель докажет, что транспортное средство выведено из эксплуатации по причинам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором, последний не только не освобождается от обязанности производить арендные платежи, но и возмещает арендодателю причиненные убытки. Так же решается вопрос о праве на арендную плату и возмещение убытков в случае гибели транспортного средства. В договоре на арендатора может быть возложена обязанность возмещения убытков, причиненных арендодателю ввиду случайной гибели или случайного повреждения транспортного средства. При отсутствии такого условия риск случайного причинения ущерба транспортному средству несет арендодатель как его собственник.

При заключении арендатором договоров коммерческой эксплуатации транспортного средства с третьими лицами он выступает по отношению к ним как перевозчик груза или пассажиров, буксировщик, спасатель и т.п. и несет ответственность перед своими контрагентами по условиям соответствующего договора.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации. Гражданское право. Том 2. Учебник. Издание третье, перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. -М.: «ПБОЮЛ Л.В.Рожников», 2001, с. 180

В этом определении договора отражены три его специфические черты:

1) предмет договора - транспортное средство любого вида;

2) управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендатор самостоятельно или при помощи третьего лица (но ни в коем случае не арендодателя);

3) транспортное средство передается во владение и пользование арендатору. Арендодатель не сохраняет владение предметом договора.

Цель договора - получить во владение и пользование транспортное средство и самостоятельно осуществлять его техническую и коммерческую эксплуатацию.

Следует отметить, что правомочие пользования транспортным средством принадлежит в полной мере арендатору. Оно может эксплуатироваться арендатором для целей, обозначенных в договоре, а при отсутствии в договоре указания на такие цели,- вытекающих из предназначенности данного транспортного средства. На арендатора падают риски подобной эксплуатации. Вместе с тем, он получает всю прибыль от эксплуатации транспортного средства. Например, на морском транспорте право на вознаграждение за спасение и оказание помощи на море судном, сданным в аренду без экипажа, принадлежит только арендатору. В этом одно из отличий данного договора от фрахтования судна с экипажем, по которому такое вознаграждение распределяется поровну между арендодателем и арендатором.

Соответственно содержание договора аренды транспортного средства без экипажа изменено по сравнению с общими правилами об аренде в сторону расширения обязанностей арендатора.

Арендатор в дополнение к его обычным обязанностям должен:

1) в течение всего срока договора поддерживать транспортное средство в исправном состоянии, осуществлять его текущий и капитальный ремонт (ст. 644 ГК). Соответственно арендодатель полностью освобожден от каких - либо обязанностей по обеспечению исправности предмета договора в период действия договора.

Впрочем, это не означает, что транспортное средство может быть передано арендатору в ненадлежащем состоянии. За арендодателем полностью сохраняется обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

2) своими силами осуществлять управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую (ст. 645 ГК). В этих целях арендатор может нанять экипаж или эксплуатировать и управлять им лично. Во всех отношениях - как в вопросах коммерческой, так и технической эксплуатации экипаж ему подчиняется;

3) нести расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, арендатор снабжает его всеми необходимыми припасами, топливом, смазочными материалами, краской и т.п. На нем лежит обязанность его капитального и текущего ремонта. Арендатор несет все расходы по эксплуатации, выплачивает заработную плату, доставляет продовольствие и необходимые припасы экипажу, оплачивает налоги и сборы, если иное не предусмотрено договором (ст. 646 ГК). В этом заключено важное отличие аренды транспортного средства без экипажа от аренды с предоставлением услуг экипажа.

Последняя обязанность арендатора является диспозитивной. Первые же две - императивные.

Размер арендной платы, подлежащий уплате арендодателю, период, за который он выплачивается, и сроки ее перечисления определяются условиями договора. Рентабельность аренды не влияет на размер оплаты.

Только в редких случаях арендатор использует арендованное транспортное средство для удовлетворения собственных нужд. Как правило, он осуществляет эксплуатацию арендованного транспортного средства на основе договоров с третьими лицами. Если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа.

Также без согласия последнего арендатор вправе от своего имени вступить в иные договорные отношения с третьими лицами, выступая по отношению к ним в качестве перевозчика грузов, пассажиров и багажа, почты или в качестве буксировщика либо спасателя и т.д. Но, вступая в договорные отношения с третьими лицами, арендатор связан рамками его договора с арендодателем, т.е. отношения с третьими лицами должны отвечать целям, для которых арендовано транспортное средство. Если же цели аренды в договоре не установлены, заключаемые с третьими лицами договоры не должны противоречить назначению транспортного средства.

Ответственность сторон договора аренды транспортного средства без экипажа друг перед другом строится на общих для любого договора принципах. Ответственность же перед третьими лицами за вред, причиненный транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор как его владелец по нормам о деликтных обязательствах (ст. 1079 ГК). Правда, транспортными уставами и кодексами могут быть установлены особенности такой ответственности.

2.2 Особенности заключения договора аренды зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Гражданское право. Том 2. Учебник. Издание третье, перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. -М.: «ПБОЮЛ Л.В.Рожников», 2001, с. 183

Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул как собственника здания или сооружения, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Так, Министерство государственного имущества РФ выступает арендодателем в отношении находящихся в федеральной собственности административных зданий, сооружений и нежилых помещений, не закрепленных за другими юридическими лицами на вещном праве.

К иным лицам, управомоченным быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения - унитарные государственные и муниципальные предприятия; казенное предприятия как субъект права оперативного управления; учреждение в отношении зданий и сооружений, приобретенных им в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами. При этом государственные и муниципальные унитарные предприятия сдают в аренду здания и сооружения с согласия собственника.

Арендаторами могут быть граждане и юридические лица, но, как правило, в качестве арендаторов выступают коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения либо для предпринимательской деятельности, либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (к примеру, для размещения офиса). Арендаторами жилых зданий могут быть только юридические лица (п. 2 ст. 671 ГК).

К числу существенных условий договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете договора и о размере арендной платы. Предметом договора служат здания и сооружения, т.е. разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны с земельным участком, на котором они расположены. Именно это обстоятельство и служит главной причиной выделения договора аренды зданий (сооружений) в отдельный вид. По данному договору предусматривается передача как самого здания или сооружения, так и прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Это объясняется тем, что невозможно использовать здание или сооружение без права пользования земельным участком, который под ним находится и непосредственно примыкает к нему. Гражданское право. Учебник / Под ред. С.П. Гришаева, М.: Юристъ, 2000, с. 255 Последний же стороны далеко не всегда упоминают в договоре аренды наряду со зданием (сооружением), которое на нем расположено. Для восполнения этого пробела и предназначены нормы ГК.

Условия пользования земельным участком должны быть изложены в договоре. Однако их отсутствие не влечет недействительность договора. В таком случае к арендатору переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята этим объектом и необходима для его использования по назначению.

Здания и сооружения как предмет аренды определяются в договоре указанием их адреса; наименования (когда оно существует); инвентарного номера, назначения (жилое, нежилое, производственное, складное, торговое и т.п.); этажности и т.п.

Ответа на вопрос, в чем различие между зданием и сооружением, ГК не содержит. В каждом конкретном случае вид объекта определяется в соответствии с данными органа учета объектов недвижимого имущества либо Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, исходя из наименования объекта, присвоенного ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации). Гражданское право. Часть вторая: Учебник / Под общей ред. А.Г. Калпина. - М.: Юристъ, 2000, с. 138

Понятие «здание» технически характеризует строение как капитальное. В этом смысле к зданиям не могут быть отнесены временные переносные строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки и т.п. Здания подразделяются на жилые и нежилые. Жилые здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания и могут быть предоставлены во владение и (или) пользование на основе договора аренды только юридическому лицу (п.2 ст.671 ГК), которое затем вправе передать жилое помещение в социальный или коммерческий наем гражданам (см. приложение 1). Иное использование жилых помещений невозможно. К нежилым относятся здания, используемые для административных, производственных, потребительских, учебных, культурно-просветительских, лечебных, санитарных, складских и других целей. Нежилые здания и нежилые помещения в жилых домах и граждане, и юридические лица могут арендовать совершенно свободно. К сооружениям же относятся оранжереи, парники, тепловые узлы, портовые сооружения, тепло- и электростанции, мосты, другие инженерные сооружения.

К числу существенных условий договора аренды зданий (сооружений) помимо его предмета относится также и цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК). По отношению к данному договору не применяется общее правило о том, что если цена не указана в договоре, то она определяется по цене, устанавливаемой при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемой за аналогичные товары, работы и услуги. Гражданское право. Учебник / Под ред. С.П. Гришаева, М.: Юристъ, 2000, с. 255