Гражданско–правовые сделки с жилыми помещениями

Филиал Федерального государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования "Сибирский Государственный межрегиональный колледж строительства и предпринимательства"

в г. Тында

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

ПО ДИСЦИПЛИНЕ: "Жилищное право"

ТЕМА: "Гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями".

Выполнил:

Позняков Алексей Валерьевич

Студент 3 курса группы "Правоведение"

Шифр: Ю-83-08

г. Тында

2009 год

Оглавление

Введение стр

1. Понятие и виды сделок

2. Договор купли - продажи

3. Договор дарения

3.1 Ответственность по договору дарения

3.2 Прекращение договора дарения

4. Договор мены

5. Договор ренты

5.1 Постоянная рента

5.2 Пожизненная рента

5.3 Особенности договора пожизненного содержания

5.4 Достоинства и недостатки

5.5 Стороны договора ренты

6. Наследование жилых помещений

7. Задача

Список литературы

Введение

Жилищное право - это совокупность правовых норм, регулирующих отношения по поводу владения, пользования (эксплуатации ) и распоряжения жилищным фондом.

Предмет жилищного права - общественные отношения, возникающие в связи с владением, пользованием (эксплуатацией) и распоряжением жилищного фонда.

Задачами жилищного права являются регулирование жилищных отношений в целях обеспечения гарантируемого Конституцией Российской Федерации права граждан на жилище, надлежащего использования и сохранности жилищного фонда, а также укрепление законности в области жилищных отношений.

Жилищное право, как и любая другая отрасль права, взаимодействует с другими отраслями права, а именно с гражданским правом, административным правом, финансовым правом.

Основные принципы жилищного права отражены в Конституции Российской Федерации, а также в Жилищном кодексе РСФСР.

К основным принципам относятся:

· неприкосновенность жилища;

· недопустимость произвольного лишения жилища;

· свобода выбора места жительства;

· доступность пользования жилищным фондом

· целевое использование жилого фонда.

Жилищные правоотношения -- общественные отношения, возникающие в связи с использованием, управлением и эксплуатацией жилищного фонда.

Основанием возникновения жилищных правоотношений являются:

1. гражданско-правовые сделки (договор найма, купли-продажи, аренды);

2. административно-правовой акт (решение администрации о предоставлении квартиры);

3. наследование (получение жилья в порядке наследства);

4. приобретательная давность;

5. по решению суда (в случае возникновения спора по поводу использования, распоряжения, владения жилищным фондом).

Согласно законодательству все жилищные отношения делятся на следующие группы:

ь по использованию объектов жилого фонда;

ь по обеспечению граждан жилыми помещениями;

ь по управлению и эксплуатации жилого фонда;

ь по строительству и финансированию строительства жилого фонда;

ь ответственность за нарушение жилищного законодательства.

1. Понятие и виды сделок

Основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей служат многообразные юридические факты. Они представляют собой обстоятельства реальной действительности, с которыми действующее законодательство связывает наступление соответствующих правовых последствий.

Сделки являются самими распространёнными юридическими фактами. Согласно ст.153 ГК РФ они определяются как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращения гражданских прав и обязанностей.

Наличие у всех сделок общих признаков - совпадения воли и волеизъявления, правомерность действий и т.д. - не исключает их деления на виды:

1. в зависимости от числа участвующих сторон, сделки бывают одно-, двух- и многосторонними;

2. в зависимости от того, соответствует ли обязанности одной стороны в сделке совершить определенные действия встречная обязанность другой стороны по предоставлению материального или иного блага, сделки делятся на возмездные и безвозмездные;

3. по моменту, к которому приурочивается возникновение сделки они делятся на реальные и консенсуальные;

4. по степени зависимости действительности сделки от её основания (цели) они бывают каузальными и абстрактными;

5. в силу зависимости юридических последствий совершения сделки от какого-либо обстоятельства, которое может наступить или не наступить, выделяются условные сделки.

2. Договор купли - продажи

Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, является договор купли-продажи жилого помещения.

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Гражданский кодекс Российской Федерации ограничивается простой письменной формой заключения договора купли-продажи путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Предмет договора купли-продажи включает в себя два рода объектов:

1. передаваемое недвижимое имущество;

2. действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплате.

По сравнению с общими положениями о купле - продаже товаров законодательство ужесточает требования относительно условия договора о продаваемом объекте недвижимости.

В договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор купли - продажи считается незаключенным.

Для определения цены продаваемого объекта стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.

Цена недвижимости может быть установлена в договоре продажи на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений. Однако регистрация перехода права собственности не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после приобретения его покупателем (члены семьи собственника), является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Законодательством установлен прямой запрет на продажу заселенных домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них граждан. Данная норма имеет обратную силу, т.е. распространяется и на сделки, заключенные до вступления в силу Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г. № 4218-1.

3. Договор дарения

Согласно п.1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.

Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого - либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

Обещание подарить все свое имущество или часть своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, также ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

Признаки договора дарения:

· безвозмездность. Данный признак означает, что даритель неполучает никакого встречного предоставления со стороны одаряемого. Если жилье передается при наличии встречной передачи вещи или права, то такой договор дарением не признается;

· увеличение имущества одаряемого, которое должно происходить за счет уменьшения имущества дарителя;

· согласие одаряемого на получение подарка. Одаряемый вправе в любое время отказаться от дара до его передачи ему. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного недвижимого имущества должен быть совершен в письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации. В таких случаях даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять недвижимое имущество в дар.

Как правило, договор дарения жилых помещений заключается между близкими лицами (родственниками, друзьями). Вместе с тем сторонами в договоре дарения могут выступать как граждане, так и юридические лица, а также Российская Федерация, ее субъекты, города и иные муниципальные образования в лице их органов. Обещание дарения также признается договором дарения и связывает обещавшего, если оно было сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу жилого помещения или другого имущества.

Не допускается дарение жилых помещений:

1. от имени малолетних граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

2. работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

3. государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностными полномочиями или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

4. в отношениях между коммерческими организациями.

Организации, которым принадлежит жилое помещение на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, могут подарить его только с согласия собственника.

В исключительных случаях закон дает возможность дарителю отказаться от исполнения договора дарения либо вообще отменить дарение, в частности:

ь когда имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнениедоговора в новых условиях приведет к существенному снижениюуровня жизни;

ь если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил вред дарителю;

ь если даритель переживет одаряемого.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает пожертвование как вид дарения.

Субъектами пожертвования могут быть граждане, лечебные воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, а также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. При этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

Организация, принимающая жилое помещение в качестве пожертвования, должна вести обособленный учет всех операций по его использованию. Если использование пожертвованного жилого помещения в соответствии с указанным жертвователем назначением становится невозможным вследствие изменившихся обстоятельств, то оно может быть использовано по другому назначению лишь с согласия жертвователя.

Использование пожертвованного имущества не в соответствии с указанным назначением или изменение этого назначения дает право жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать отмены пожертвования.

3.1 Ответственность по договору дарения

Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по договору дарения строится на общих основаниях, урегулированных главой 25 ГК РФ.

Однако, учитывая безвозмездный характер этого договора, закон предусмотрел из общих правил ряд изъятий, ограничивающих ответственность сторон договора. Так, ответственность за убытки, причиненные дарителю отказом одаряемого от принятия дара, ограничена возмещением реального ущерба, если к тому же соответствующий договор дарения был заключен в письменной форме (п. 3 ст. 573 ГК).

Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренной вещи, подлежит возмещению дарителем в соответствии с нормами главы 59 ГК РФ (т.е. ответственность здесь конструируется по внедоговорной модели). Общие основания деликатной ответственности в данном случае конкретизируются указанием на то, что даритель отвечает за недостатки вещи, если они возникли до передачи вещи одаряемому, не относятся к числу явных и если даритель знал о них, но не предупредил одаряемого (ст. 580 ГК). Таким образом, ответственность строится на началах вины.

Недостатки вещи по смыслу ст. 580 ГК РФ охватывают наряду с собственно физическими недостатками (конструктивными и прочими) и юридические дефекты вещей, например, неизвестные ранее обременения вещи правами третьих лиц или ущербность титула. И хотя юридические дефекты вещи обычно не могут причинить вреда жизни или здоровью одаряемого, их негативное влияние на имущественную сферу может быть ощутимо.

Правило ст. 580 ГК целесообразно применять и к случаям, когда предметом дарения выступают имущественные права или освобождение от обязанности. В этом случае единственно возможный недостаток дара может заключаться только в его юридической ущербности.

3.2 Прекращение договора дарения

Реальный договор дарения обычно не порождает обязательства, выступая лишь как основание возникновения прав на стороне одаряемого. В отличие от него консенсуальный договор дарения в своем развитии проходит как минимум два этапа: сначала он порождает соответствующее обязательство, а затем исполнение этого обязательства приводит к возникновению у одаряемого вещных или иных прав в отношении дара. На первом (обязательственном) этапе дарение может быть прекращено так же, как и любой другой договор гражданского права, т. е. на общих основаниях, предусмотренных главой 26 ГК и ст. 450,451 ГК, а также по основаниям, свойственным лишь дарению, - п. 1 ст. 573 и пп. 1 и 2 ст. 577 ГК. Но после того, как обязательство исполнено, прекратить его уже невозможно, поскольку договор сыграл свою роль.

Однако в ряде случаев закон допускает отмену уже исполненного договора дарения, т.е. фактически аннулирует договор как факт, повлекший юридические последствия. Перечень таких оснований установлен ст. 578 и п. 5 ст. 582 ГК и является исчерпывающим.

Даритель вправе отменить или потребовать через суд отмены дарения (за исключением пожертвований - п. 6 ст. 582 ГК и обычных подарков небольшой стоимости - ст. 579 ГК) в следующих случаях:

если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;

если одаряемый обращается с подаренной вещью (представляющей для дарителя большую неимущественную ценность) ненадлежащим образом, что создает угрозу ее утраты;

если даритель пережил одаряемого, при условии, что такое основание отмены дарения было предусмотрено договором.

Заинтересованное лицо может требовать судебной отмены договоров дарения (кроме пожертвований и дарения обычных подарков небольшой стоимости), совершенных индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, объявленным банкротом, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению о банкротстве, если такое дарение производилось за счет средств, связанных с предпринимательской деятельностью дарителя, и нарушало положения закона о несостоятельности.

В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она к моменту отмены сохранилась в натуре (п. 5 ст. 578 ГК). Аналогичным образом следует поступить и с имущественным правом, когда оно было предметом договора дарения.

Если одаряемый произвел отчуждение вещи или права с целью избежать их возврата либо преднамеренно совершил иные действия, делающие возврат невозможным (например, уничтожил дар), к нему может быть предъявлено требование о возмещении вреда по нормам главы 59 ГК.

4. Договор мены

Согласно п.1 ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются правила о купли - продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Самостоятельный характер договора мены в системе гражданско - правовых договоров предполагает выделение определенных, присущих этому договору признаков, отличающих его от всех иных типов договорных обязательств, в том числе и от наиболее близкого к договору мены договора купли-продажи. В этом смысле могут быть названы следующие основные признаки договора мены:

1. договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества (к этой же категории относятся договоры купли-продажи, дарения, аренды, ренты и некоторые другие);

2. обмениваемое имущество передается в собственность;

3. имущество также передается в собственность контрагента (купля-продажа), договор мены отличается характером встречного предоставления;

4. право собственности на полученные в порядке обмена объекты недвижимости переходит к каждой из сторон одновременнопосле того, как обязательства по его передаче исполнены обеимисторонами.

Договор мены носит универсальный характер и может применяться для регулирования правоотношений с участием любых лиц, признаваемых субъектами гражданских прав (прежде всего права собственности и иных ограниченных вещных прав, а также обязательственных прав): граждан, юридических лиц, а также публично-правовых образований (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования).

Законодательством не предусматривается каких-либо особых требований, предъявляемых к форме договора мены.

Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья.

5. Договор ренты

Согласно п.1 ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле - продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения.

Рента обременяет жилое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

При передаче под выплату ренты жилого помещения получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты.

5.1 Постоянная рента

Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться другим лицам путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.

Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда..

Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала, если иное положение не установлено договором.

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем затри месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно.

Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

5.2 Пожизненная рента

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

Ее размер в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом.

Пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте.

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Он обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению его стоимости.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Принципиальная особенность пожизненной ренты состоит прежде всего в определении периода его действия. Таковым является время жизни получателя ренты. Пожизненная рента направлена на удовлетворение потребностей граждан, нуждающихся в особой защите.

Индивидуальные особенности рассматриваемых отношений выражаются в ограничении круга передаваемого под выплату ренты имущества (только недвижимость), специальном назначении ренты (обеспечение получателю соответствующего содержания), а также в более широком составе объектов ренты (имеются в виду деньги, иное имущество, а равно различные нематериальные блага).

5.3 Особенности договора пожизненного содержания

Рента может выплачиваться бессрочно, и тогда это будет постоянная рента; может выплачиваться на срок жизни получателя - пожизненная рента; может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Вот эта последняя форма договора ренты будет интересовать нас больше всего, так как Жилищный кодекс предусматривает пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Особенности этого вида отношений:

· предметом договора может быть только недвижимость;

· рентные выплаты представляют собой оплату текущих потребностей получателя в пище, медицинских услугах, уходе, расходов по благоустройству самого жилого помещения, возможно, предусматривается оплата ритуальных услуг;

· законом установлен минимальный размер и срок выплаты - не менее 200 рублей ежемесячно;

· любые сделки возможны только с согласия получателя ренты;

· обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

Условия проживания в данном случае будут ограничиваться правом пожизненного пользования, причем осуществляться оно будет наравне с собственником -- плательщиком ренты, сохраняется и ответственность по обязательствам, вытекающим из права пользования. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания. По желанию получателя может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

В обязанности плательщика ренты по договору входит принятие необходимых мер для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование жилого помещения не привело к снижению его стоимости.

5.4 Достоинства и недостатки

Вообще говоря, договор ренты имеет некоторые риски для его участников. Давайте представим, что нами передана некая недвижимость под договор пожизненного содержания с иждивением, годы идут, и где гарантии того, что мы будем получать наше содержание все это время, что оно будет действительно достойным и т. д.? К тому же рентные отношения сопряжены с риском неопределенной длительности рентных платежей, которая не может обеспечить их экономической эффективности.

С другой стороны, довольно часто происходит следующее: как только получатель ренты умирает, появляются толпы родственников, которые с завидной уверенностью начинают добиваться в суде своих наследственных прав. Или того лучше - бабушка получает свое содержание, вроде всем довольна, проходит лет этак 5, и вдруг она заявляет, что у нее есть предложения и получше, так что разрывает она договор и прощается со своим плательщиком ренты. Разумеется, о возврате затраченных средств говорить не приходится.

Поэтому, чтобы более уверенно чувствовать себя в таких отношениях, законом предусмотрены следующие нормы: пока получатель ренты жив, жилое помещение находится как бы в режиме залога.

И если плательщик ренты решит каким - то образом уступить свое право собственности на данное жилое помещение - продать, подарить, поменять, он вместе с этим правом передаст новому собственнику и обязанности по пожизненному содержанию получателя ренты. К тому же для того, чтобы совершить любую сделку с этой недвижимость, собственнику понадобится согласие получателя ренты.

Если новый собственник недобросовестно выполняет обязанности по выплате содержания, то прежний плательщик будет нести за это ответственность, т. е. должен будет выплатить необходимые денежные средства.

В случае существенных нарушений своих обязательств, допускаемых плательщиком ренты, получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию понесенных им на содержание получателя расходов.

Не только получатель ренты зависит от добросовестности плательщика ренты, но и плательщик ренты находится в очень неустойчивом положении: вернуть потраченные средства практически невозможно.

Несколько слов о документах, необходимых для регистрации договора пожизненного содержания с иждивением. Кроме удостоверений личности с обеих сторон и свидетельства о праве собственности на жилое помещение понадобится свежая справка БТИ о балансовой стоимости жилого помещения (действительна в течение 10 дней); справка из жилищно-эксплуатационных органов (ЖЭО, РЭУ, ГРЭП и т. п.) об отсутствии задолженности по платежам (действительна в течение месяца); выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета (действительны в течение 1 месяца).

При заключении договора ренты стороны должны оплатить услуги нотариуса и внести плату за государственную регистрацию договора. За нотариальное удостоверение договора ренты взимается государственная пошлина в размере 0,5 % от суммы, указанной в договоре, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.

Итак, договор ренты - двусторонне обязывающий и возмездный. В результате рента призвана обеспечить регулярный гарантированный доход тому, кто произвел отчуждение своего имущества в пользу плательщика.

Получателями пожизненной ренты могут быть все желающие, независимо от возраста и состояния здоровья. Ранее существовавшие нормы законодательства позволяли ренту только инвалидам.

Плательщиками ренты могут быть и граждане, и юридические лица, у которых имеется заинтересованность в приобретении имущества у получателя ренты.

Самым главным и неоспоримым достоинством договора пожизненного содержания с иждивением является то, что имущество, полученное таким образом, не подлежит налогообложению, так как рента является совершенно особым видом гражданских отношений и не может регулироваться нормами ни о купле - продаже, ни о наследовании, ни о дарении.

5.5 Стороны договора ренты

Сторонами договора ренты являются плательщики и получатели ренты. Плательщиками ренты могут быть любые физические или юридические лица. Если договор заключает риэлтерская фирма, то она должна иметь лицензию на операции с недвижимостью. Получателями ренты могут быть граждане - только собственники жилых помещений.

Не могут быть сторонами договора ренты недееспособные или ограниченно дееспособные лица, если в договоре участвует юридическое лицо - оно должно быть правоспособным.

Основная особенность такого договора - это его срок. Стороны вступают в отношения либо на неопределенно длительный срок, на срок жизни, либо вообще бессрочно.

Рента может быть пожизненной, на срок жизни получателя без права наследования и с правом наследования.

Другая особенность состоит в том, что договор ренты подлежит обязательному нотариальному заверению, а договор ренты относительно недвижимого имущества подлежит также государственной регистрации.

Переход права собственности на недвижимое имущество по договору ренты происходит только с момента государственной регистрации.

Предметом договора ренты может быть практически любое имущество, но нас в данном случае интересует жилое помещение, конечно, находящееся в собственности, - жилой дом, квартира, их части.

Таким образом, получается, что собственник жилого помещения передает его другому лицу в собственность и систематически получает за это либо фиксированную плату, либо средства на содержание.

Отношения ренты могут переходить по наследству к наследникам получателя, если в договоре не будет прописано иное. Так что даже после его смерти плата за его имущество будет выплачиваться в пользу наследников. С другой стороны, плательщик ренты свое право никому передать не может, должен осуществлять его только лично.

6. Наследование жилых помещений

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 15 ЖК РФ).

Жилые помещения входят в состав наследственного имущества и наследуются по закону и по завещанию наряду с иным имуществом и имущественными правами наследодателя.

Особенности при наследовании жилых помещений установлены законодательством.

Так, пункт 3 ст. 1168 ГК РФ закрепляет, что если в состав наследства входит жилое помещение (жилой дом, квартира и т.п.), раздел которого в натуре невозможен, при разделе наследства наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, имеют перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения, входящего в состав наследства, преимущественное право на получение в счет их наследственных долей этого жилого помещения.

В то же время статья 1170 ГК РФ закрепляет, что несоразмерность имущества, о преимущественном праве на получение которого заявляет наследник на основании статьи 1168 ГК РФ, с наследственной долей этого наследника устраняется передачей этим наследником остальным наследникам другого имущества из состава наследства либо иной компенсацией, в том числе выплатой соответствующей денежной суммы. Если соглашением между всеми наследниками не установлено иное, осуществление кем-либо из них преимущественного права возможно после предоставления соответствующей компенсации другим наследникам.

Теоретически правило отвечает принципу справедливости и защиты интересов всех наследников. Однако на практике, если нет соглашения между наследниками, без предварительной выплаты компенсации остальным наследникам, невозможно реализовать преимущественное право на жилье нуждающемуся в нем наследнику. В случае же, если таким наследником является нетрудоспособный переживший супруг или несовершеннолетний ребенок, соблюдение при таком порядке наследования принципа справедливости ставится под вопрос.

Весьма затруднительно реализовать волю законодателя, если переживший супруг или ребенок умершего, участвовавший в приватизации, проживает в однокомнатной квартире, сохранение которой для него, ввиду отсутствия средств на компенсацию, будет затруднено при осуществлении права на наследство другими наследниками.

Одной из проблем при обеспечении наследования жилых помещений является установление факта принятия наследства, если наследником не подавалось заявление в течение установленных за коном для этого шести месяцев.

Наследник, не подавший заявление установленной формы в срок, требуемый законом, должен доказать нотариусу факт принятия наследства.

Пример из судебной практики: Так, умершая 17 июня 1998 года К-на являлась собственницей 1/10 ДСщН квартиры. Ее сын К-н, являющийся наследником по закону, приехав на похороны, по "домашнему" договору продал наследственную долю Л., в соответствии с которым Л. должна была перечислять ежемесячно суммы за купленную часть дома, что она и делала до выплаты суммы полностью. Государственный нотариус О. отказала К-ну в выдаче свидетельства о праве на наследование по тем основаниям, что он обратился по истечении шестимесячного срока дли принятия наследства. Л. обратилась в суд с жалобой на действия нотариуса, сославшегося на то, что она без достаточных оснований отказала К-ну применив, в качестве доказательства принятия наследства составленный наследником и ею договор от 8 августа 1998 г. Решением Жуковского городского суда oт 7 февраля 2001 г. жалоба Л. на действия нотариуса признана необоснованной. При этом суд указал, что представленный договор нотариус не мог принять в качестве доказательства принятия наследства по той причине, что он не был зарегистрирован в регистрационной палате, а поэтому наследник должен обратиться в суд об установлении факта принятия наследства.

Отметим, что прежде всего распоряжение наследственным имуществом до его формального принятия противоречит природе наследственных правоотношений, но в то же время практика признает факты заключения договоров наследниками о разделе имущества до Оформления ими наследственных прав.

Права же на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента такой регистрации. Для того чтобы служить доказательством принятия наследства, договоры и сделки, в соответствии с которыми наследник, не оформивший права на наследство, распоряжается наследственным имуществом, должны влечь юридические последствия, |,е. быть заключены в требуемой законом форме, одного лишь волеизъявления лица недостаточно. Следовательно, в отношении недвижимого имущества совершение таких договоров не может являться доказательством принятия наследства, поскольку договор должен пройти государственную регистрацию, что в отношении договора с имуществом, правоустанавливающего документа - свидетельства о наследстве на которое у наследника нет, невозможно.

При оформлении наследственных прав на жилые помещения необходимо четко идентифицировать объект наследования.

Особенно много проблем возникает в том случае, если объектом наследования является жилой дом с надворными постройками: сараями, хранилищами, гаражом. Представляется, что при удостоверении завещания и оформлении наследственных прав наследников необходимо исходить из того, что жилой дом и расположенные на том же земельном участке служебные строения и сооружения составляют единый комплекс - сложную вещь.

Так, когда завещание составлено на жилой дом, толкование должно идти в направлении признания того, что жилой дом и служебные строения и сооружения являются комплексом, единым объектом - главной вещью и принадлежностями (ст. 135 ГК РФ). Жилой дом - это главный объект, строения, сооружения - принадлежности, которые следуют судьбе главной вещи, поскольку предназначены для обслуживания другой, главной вещи и связаны с ней общим назначением (ст. 135 ГК РФ). В связи с этим свидетельство о праве на наследство выдается на жилой дом и хозяйственные постройки и сооружения как на единый объект. Выдать свидетельство о праве на наследство на одно из строений и сооружений, не зарегистрированных как отдельный объект (например, сарай, гараж и т.д.), не представляется возможным.

Однако следует иметь в виду, что действующее законодательство не содержит понятия "домовладение" применительно к жилому дому и постройкам. Кроме того, определяющее значение при наследовании имеет воля завещателя (при наличии завещания). Исходя из этого, если в завещании поименованы конкретные части домовладения, то это должно учитываться при решении вопроса о разделе жилого дома между собственниками судом или нотариусом при заключении договора о разделе наследственного имущества.

Представляется, что при наследовании домовладения применению по аналогии подлежат правила статьи 1122 ГК РФ о наследовании неделимой вещи.

Так, при указании в завещании на часть домовладения, выдел которой в натуре невозможен, такая вещь считается завещанной в доле, соответствующей ее стоимости. Порядок пользования наследниками этой главной вещью и принадлежностью устанавливается по их соглашению; в случае спора между наследниками порядок пользования определяется судом.

При обеспечении наследования жилых помещений нотариусу необходимо учитывать установленные законом правила, обеспечивающие интересы совместно проживающих с наследодателем лиц, а также лиц, обладающих совместно с наследодателем правом общей собственности на жилое помещение.

Существенное количество проблем в нотариальной и судебной практике возникает при наследовании жилых помещений, право собственности наследодателя на которые возникло в результате приватизации.

Нотариусу следует исходить из того, что после введения в действие части первой Гражданского кодекса совместная собственность граждан на приватизированную ими квартиру не исключает возможности в случае смерти одного из собственников определять и наследовать его долю. В этом случае совместная собственность преобразуется в долевую, а доля умершего наследуется по общим правилам наследственного правопреемства.

Приобретение несколькими нанимателями жилой площади в собственность квартиры в силу Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" порождает право собственности на квартиру каждого из них, а в случае смерти одного из собственников наследники вправе наследовать его долю. Это положение действует независимо от того, в общую совместную или с определением долей квартира приобретена в собственность.

Сложности в процессе обеспечения наследственных прав возникают при проверке прав наследодателя на объект недвижимости, в частности при проверке и анализе правоустанавливающих документов.

Объекты недвижимого имущества включаются в наследственную массу на основании имеющихся правоустанавливающих документов, если они до 31 января 1998 года (дата вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") прошли учет по ранее действующему законодательству в соответствии со статьями 239, 257 ГК РСФСР в БТИ, комитете по земельным ресурсам и землеустройству или в местной администрации.

Пример из судебной практики: Нотариусом Б. 4 сентября 2000 года было отказано К. в выдаче свидетельства о праве на наследство на имущество Г, умершего 4 сентября того же года, по тем основаниям, что в наследственную массу включен садовый дом, право на который не было зарегистрировано в Регистрационной палате. Решением Нотариального городского суда от 19 октября 2000 г. удовлетворен иск К., предъявленный к инспекции по налогам и сборам, об установлении факта владения садовым домом Г на праве собственности и о признании за ней в порядке наследования права собственности на садовый дом. Из материалов дела усматривается, что наследодатель являлся членом садоводческого товарищества с 1989 года, согласно техническому паспорту БТИ, составленному 19 сентября 1989 года, садовый дом значился принадлежащим на праве собственности наследодателю, о чем 2 января 2000 года БТИ была выдана справка К.

В данном случае отказ нотариуса неверен, так как садовый дом был учтен в БТИ до 31 января 1998 года. После выдачи свидетельства о наследовании государственная регистрация прав наследника производится в Едином государственном реестре прав соответствующим регистрирующим органом. Если права на недвижимое имущество до 31 января 1998 года не были зарегистрированы наследодателем в ранее указанных органах, а эта недвижимость была приобретена наследодателем по сделке, имущество может быть включено в наследственную массу лишь по решению суда.

Если права на недвижимое имущество у наследодателя возникли после 31 января 1998 года, но не были зарегистрированы в ЕГРП, то наследник должен обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования, или об установлении факта владения наследодателем недвижимым имуществом на праве собственности, или о признании действительной сделки по приобретению наследодателем имущества, так как нотариус в выдаче ему свидетельства о праве собственности вправе отказать, поскольку согласно статье 165 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество могло считаться возникшим у наследодателя лишь после регистрации им своего права или сделки и права по приобретению недвижимости в регистрирующем органе.

При наследовании жилых помещений следует иметь в виду, что нельзя передать больше прав, чем имел наследодатель.

Пример из судебной практики: Так, гражданка П. обратилась в суд с иском к администрации Центрального района гор. Тольятти о включении в состав наследственного имущества оставшегося после смерти ее сына, гражданина Д., части жилого помещения. В судебном заседании П. дополнила иск требованиями о признании за Д. - а день его смерти права на комнату. 23 марта 2003 года Д., получив в МУП "Инвентаризатор" пакет необходимых документов, обратился в администрацию Центрального района гор. Тольятти с заявлением о передаче ему в собственность указанной комнаты. Заявление и все необходимые документы были переданы в ЖЭУ МЖРЭП в тот же день, но договор приватизации не был зарегистрирован, так как 9 апреля Д. умер.

Центральный районный суд, удовлетворяя требования П., признал, что Л. подписав заявление на имя главы администрации Центрального района г. Тольятти о передаче ему в собственность комнаты и передав заявление со всем*" необходимыми документами в ЖЭУ МЖРЭП, выразил свою волю на приватизацию занимаемого им жилья, но не смог завершить оформление договора приватизации.

Президиум Самарского областного суда в постановлении от 26 мая 2003г. N2 07-06/372 решение суда первой инстанции отменил и направил дело на новое рассмотрение, указав следующее.

В представленной в суд ксерокопии заявления Д. отсутствуют его подпись и дата составления им этого заявления. На ксерокопии справки с места жительства нет даты ее составления. Подлинники указанных документов в деле отсутствуют, нет сведений о том, что они обозревались в судебном заседании.

В МУП "Инвентаризатор" приватизационное дело на Д. не заводилось как с заявлением в установленном законом порядке Д. не обращался, услуги МУП не оплачивал, квитанций об оплате не получал.

Кроме того, вывод суда о признании за Д. на день его смерти права собственности на спорную комнату противоречит статьям 17 и 18 ГК РФ, в соответствии с которыми правоспособность гражданина возникает в момент рождения и прекращается со смертью.

Учитывая, что на момент рассмотрения дела Д. умер, у суда не было оснований для признания за ним права собственности на спорное имущество.

Таким образом, правопреемство при наследовании требует рассмотрения вопросов о наследственном имуществе, его составе и характере, о наличии у наследодателя права на это имущество, о правовом статусе наследника. Пробелы действующего законодательства в этих вопросах порождают трудности в судебной практике.

7. Задача

Условие:

Жена разведена с мужем уже 6 лет. Квартира, муниципального жилого фонда. Основной квартиросъемщик - муж. Прописаны на этой жилплощади трое: жена, муж и сын (11 лет).

Можно ли выселить мужа, если все 6 лет он не платил за квартиру и 6 лет там не живет?

Решение:

Выселение мужа в такой ситуации возможно в судебном порядке. Жене необходимо собрать справки подтверждающие то, что он действительно 6 лет не платил за жилье и что он там не проживает уже 6 лет. Выселение возможно в том случае, если её бывший муж имеет какую либо жилплощадь, для этого нужна справка из органов внутренних дел или участкового по месту его проживания.

Список литературы

1. Гражданский кодекс РФ. Часть первая. Принят Государственной Думой 21 октября 1994 года.

2. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. Принят Государственной Думой 22 декабря 1995 года.

3. Учебник "Наследственное право", Г.Г. Черемных. Москва 2009г., стр. 314-321.

4. Экспресс справочник "Всё о жилье", Юлия Межникова. Москва 2005г., стр. 172-176

5. Учебное пособие "Жилищное право Российской Федерации", Т.О. Айман. Москва 2002г, стр. 9-11, 108-116.

6. Учебник том 2 "Гражданское право", А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Москва 1999г., стр. 125-127.